23区内の新築マンション価格動向（その16）

①2015年頃には２軒に１件が単身者か夫婦２人の世帯となる。
これは、住宅に広さを求める必要がない世帯の増加を意味する。
②2015年頃には、人口が減るだけでなく、世帯数が減少に転ずると
予想されている。これは、物理的に住宅が余る時代を意味する。

人口減少時代になれば、近郊、郊外のスプロール地域からの撤退が必要となる。
その受け入れ地域は、コンパクトで社会的費用と環境負荷が小さく、
独特の景観と薫りを醸しだす誇り高い市街地を形成する東京駅から
半径５ｋｍ圏内。
そして、そこは永続的居住地域となる。必要条件としては、
①道路が整備されている
②区画が正形である
③狭小住宅が密集していない
④歴史と文化がある
⑤起伏が少なく、老人にも優しい地形
⑥緑に恵まれている
⑦犯罪が少ない
⑧震災時の危険性が少ない

近未来予想。

①東京駅を中心とした地域に本社機能が集中・集積する
②団塊の世代引退以降、企業は人手不足となる
③少子化が進んだ首都圏では人手が足りず、地方からの新卒流入が恒常化する
④首都圏地元者の住宅需要は団塊Jrの大きな瘤を超えれば減少に転ずる
⑤それに代わって増えるのは、地方出身者の住宅需要
⑥東京駅を中心とするエリアに就職する地方新卒者の多くは、その周辺の
ワンルームマンションに居住、都心部とそれ以外のワンルーム需要に大きな
格差が出てくる。
⑦共稼ぎが当たり前の時代となり、都心部の子育て支援施設は年々充実する。
企業も施設を充実させ、優秀な人材確保に走る。
⑧地方出身者の大半は結婚後も都心部居住を続け、都心部とそれ以外との
需要の格差を生み出す。

>04さん

＞①東京駅を中心とした地域に本社機能が集中・集積する
総体では山手線及び、その内側に色々な本社がありますが
それらが東京駅近辺に集中ということですか？

例として
東京駅近隣は、旧財閥系（特に三菱）。
赤坂、虎ノ門付近は法律関連、
品川近辺：ＩＴが多い

＞②団塊の世代引退以降、企業は人手不足となる
現時点でも、ホワイトカラーの採用は大変ですよ。
人手不足とはホワイトカラー以外とのことですか？
例えば都心部のパートタイマーは、慢性的に不足です。
一番の理由は対価が安いから。
つまり、安売りしたくない働き手と、デフレで対価を上げられない
企業側が居て、株で言えば”商いが薄い”状態です。


＞③少子化が進んだ首都圏では人手が足りず、
＞地方からの新卒流入が恒常化
ということは、地方からの流入は安い賃金で働くということ？
この層はワンルームでも都心に住むのは難しいですよ。
だからネット難民が問題になっています。

それなりの賃金をもらえる人（大企業のホワイトカラー）は
限られているし、その層は別に地方から流入する必要は
ないと思いますが．．．

そうなると、以下のお話も整合性が無いように思います。
それとも、現時点でおきているようなことが、
変わるなにかがあるということでしょうか？

前スレで、師匠が管理人氏に書いていたコメントは、なかなかよかったね。
見直した。２３区マンションは、自用のあとは賃貸、売却という流れ。
戸立てに比べて、貸しやすく売りやすいのが「２３区」のマンションの
特徴なんだから、その観点を加味して語ることは必要だ。


ところで、俺のコメントの多くが削られたが、アク禁なのかな。
言葉使いが丁寧ならばきわどいことが書いてあっても残っているのだが
・・・
一般に、金融は高学歴、不動産はそうでもない。だから金融屋は
不動産を＊＊にする。世間の人もそうだ。
でも金融屋もヤミ金サラ金が金利の制限と、自己破産の増加で衰退
したように、不動産も底辺の悪徳業者は消えていっている。
金融商品も不動産も金のある人に「よい情報」が集まる
なぜなら手数料ビジネスにはロットの大きい一人に説明するほうが
ロットの小さい１００人に説明するほうが楽だからだ。

庶民のいうリスクとそこそこの金持ちのいうリスクは意味が違うと思う。

まあでも、２３区も他の地域と関連が全く無いわけでも無いし、
投資の観点は必要ですし、
ウンチクを人は語りたいものだし、
特定物件もベンチマークとして時に必要だし、

ということで、さほど厳格にする必要は無いのではと思います。
最近会話調の人がいなくなったのは寂しい限り。

俺はこのスレの２０％以上の書き込みをしてきたものだが（ＩＰアドレスは３種類だが管理人さんはお見通しの通りだ）
１．は賛成
２．は状況よる。要するに資金計画にも絡むし、そもそも一次取得者
　　しか買わないみたいな論に対する反論として投資も需要だし
　　高値維持の原因にもなっていることを説明したくて書いた
３．薀蓄を語る気はない。役に立つ文脈の中で書いてきたつもり
４．事例がないと抽象的な空論に陥る。リアルな例を出さなきゃ誤解の
　　もとだろう。

というか、書き手のボランティアなんで、それぞれが得意分野の
知識を生かして意見を戦わせるから興味深い展開になる。
ブレーンストーミング的なものでないと、書き手も自分か触発
されるからモチベーションが高まるのだと思うよ。

そうですね。書きながら自分の考えが初めて整理されるということ。
今日の日経のグリーンスパンのページは面白いね。まあ本の宣伝だろうけど。日本の不動産にも関わる話です。

>>08
ホントに投資関連の話は止めて欲しいですね。
自分がいかに金持ちかを自慢したいのかもしれませんが（実際はニートみたいな＊＊＊だと思うけど）、ここは自分が住むためにマンションを買う人の掲示板だと思いますので、大迷惑です。

規約についてはどうこうしましょうといったところで他の個別物件は別として俺も含めこのスレは所詮自己顕示欲の塊みたいな奴しか書きこまないんだからどうこうしても変わらないんじゃないでしょうか？

物理的に文脈を判断して書き込みを禁止するシステムを開発するほどここの掲示板がお大尽ってなら別ですが。ということで、ノイズと感じる書き込みはそのまま放置するのがベストだと思います。明らかな荒らしは管理人さんが削除してるだろうし。

うちのタワマンの高層階は７０００万以上最上階は億ション
中低層は６０００〜４０００万だけど、購入層は５０代から上
の買い替えと一次取得の３０代に二分化しているよ。

世田谷や目黒や文京の７０００万以上の物件はこういう上層階客層
が買うもので、５０００万以下は、城東などの物件購入者が客層

たまたま湾岸タワマンは、そのふたつが重なった。地価上昇で豊洲など
５０００万のボーダーが６０００まで上がってしまったということだ。

マンション人気は、湾岸タワマンのような「フュージョン物件」が出て
こない限り、城東と城南の高級／大衆の二極分化はかわらない。

都心に住む　１１月号はマンションブランド特集。

なぜデベロッパー各社が「ブランド」戦略をとるか。
ひとつには、客層を絞り込んで効果的に売りたい。
例えば三井なら所得階層別にあったはずの
パークマンション、パークハイムとパークホームズの
差異。パークタワーとパークシティの差異
地価反転もあって曖昧になっている。
本来、一定の所得層、年齢層むけのグレード屋号が
わけがわからなくなってきている。

端的にいってこれからは、お金持ち以外はモデルルームに
こないでね。と言う時代になっていく。
実際問題、１９９０年後半など、目黒区の物件など普通の
サラリーマンがのぞきにいっても相手にされなかった。

顧客セグメントを明確に分けながらじっくり値固めをする
時代に入ったということだろう。

最近モデルルームに行きましたか？
私は、豊洲タワーの会員一期が最後。あとはあまり見ていません。
資料請求ばかりで済ませてますね。
価格においていかれる時期ってこういう感じなんでしょうねぇ

追っているうちは、自分が買える広さ、場所がわかるのだけど
半年、一年関心がそれると気がつけば買える物は駅が１０こくらい
遠くになっている。

グリーンスパンは多数が思ってるほど正しくない。

死んだ頃、ドル恐慌に見舞われたアメリカからS級戦犯扱い
されるだろう。

俺は市場で結果出してる、ジムロジャースを信じる。

とにかくあいつにわが国の不動産だけは語られたくない。

不人気地区代表ですがこれからもよろしくお願いします。

>>15
５千万円台から６千万円台って結構マスな層で、
これが都心湾岸部と都心東部の主要な購入層になっています。
逆を言うと、この価格帯を外したら千戸近くの物件を売り切るのは
至難の業。７千万円越えて行くと極端に購入可能層の数が減って行く。

でも、一部の少数の人が住んだところで街は変わりようが無い。
結局、街なり、その文化なりを変えて行くには数が必要。

世田谷なり、目黒、渋谷なりがどうなろうが、
少ない数じゃ何も変わらないし、
逆に周辺部からまあまあの所得・教育レベルの人間をごっそりと
都心湾岸部と都心東部に吸い上げられてしまうデメリットは
創造できないほど大きなつけを将来に残すだろう。
高級住宅地論も空ろな理論だよ。世の中変わって来ている。

いや、自分のブログやったって誰も見てくれないんだから相変わらずここに来るだろ。基本はかまってちゃんなんだから。
もしくは強がり言ってるけど、深層心理では不安な訳で、書いて不安を鎮めようとしてる。そんなとこだろ。

で、今後マンション価格は10年は上がり続けるそうです。今が買いです！！by今日行った某マンション営業担当の人

ま、おれは信じねーけどな。いや、まあ売れなくても高値でさらすってのならそれはそうなるのかもしれんが。俺は別にUR賃貸でいいや。

>>27
割高エリアで大規模物件を売り切るのは無理だろうね。
２００戸前後が限界だろう。

希少で利便性の高い都心部は今後も上がり、郊外は下がる。
問題はどこが閾値（閾場所？）＝上がりも下がりもしない場所かって事。
予測には定性分析は役に立たず、定量分析するしかないよなあ。
不動産会社は必死に分析していると思うが、結果が公表される事は
無いだろうから、こっち側は勘に頼るしかないかなあ。

>>27さん
>もしくは強がり言ってるけど、深層心理では不安な訳で、書いて不安を鎮めようとしてる。そんなとこだろ。

斯く言う27さんも賃貸でいいと書きつつもMRの営業さんのコメントを載せるあたり、
書くことで不安を鎮めようとしてるようですね。。。（笑
（悪いことだとは思いません。）

>>30

そらー相場の世界に絶対はないですから、私も当然理性ではいろいろ思っても感情とか、深層心理の部分で不安はあると思いますよ。それは認めます。

一番最悪なのは賃料まで固定資産税分以上値上がりすることですかね。
物件のグレード感自体は最近の賃貸はそんな悪くないですから、賃貸住まい自体には抵抗ありません。

今のところ値上げの心配はなさそうではありますが。

書いた内容の批判や書き手のこき下ろしは、何かの役に
たつのか？
もっと本質的な議論をしよう。
と呼びかけようと思ったが、議論でマンション価格が下がるなら
こんな楽なことはないな。
だんだんみんな実態を認識しつつあるようだな。
２３区は昔から、所得格差で住まいはすみわけられていた
ということ。
底値付近で、清濁交じり合うような状況になったがすぐに泥は
そこに沈殿して、澄んだ水は上に溜まる。
庶民は郊外に住む。都内なら暫定的に１ＬＤＫか城東で我慢。
これ普通のことなんだけどねぇ

>>31
家賃面からかなりの格差が出てきます。

都心部、概ね東京駅から５ｋｍ圏内は、
今後の新卒採用増、東京駅周辺へのオフィス集中を考えれば
需要は大きく強含みでしょう。
新築賃貸もワンルームを中心に安定的な供給がしばらく続くでしょう。

それに対して県境外周区は、
特に中央線沿線の家賃が下落して行くでしょう。
比較的高い賃料が支払える層の都心部への回帰が続き、
また、少子化で学生需要が確実に右肩下がりだからです。
このエリアは、今まで以上に家賃が安い、超狭小のアパートへの特化
が進み、維持管理にあまりお金を使わないタイプが増えるでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

不動産価格のあまりにも高値への上昇は、
実際に長年住むつもりの人にはマイナスでしかありません。

バブル化せず、坪単価で２５０万円前後を維持しつつ長期にわたり
新規住民を増やし、エリアの発展と利便性向上を達成して行く。
こんなエリアが望まれます。

都心湾岸部および都心東部は、そう言った条件を満たすであろう
限られたエリアと言えます。特にまだ若い世代には重要かつ注目
すべきエリアでしょう。

＞不動産価格のあまりにも高値への上昇は、
＞実際に長年住むつもりの人にはマイナスでしかありません。

そんなこたあないよ。買ってしまえば、そのあとの高騰は高いほど
中古の値下がりが少なくてすむよ。戸建じゃないから固定生産税
なんて年間２０万もかからないってば。高騰なら固定資産税評価
は緩和措置を講じるのが普通。
実際、１９８４年からずっと世田谷のマンションに１８年暮らした人が
２０年後買った値段で売れたわけで、１９９５年に郊外の築浅中古
買った人は今は、３割損を抱えたままだ。固定資産税はバブル期の
評価がたたっていまだに２５万／年払っているらしい。

高い安いは時間の系の中で考えるもの。値上がってくれてはじめて
「安い時期に買えた」ということになる。
不動産は、再開発や新線で「化ける」お買い得の場所もないことは
ないが都内のような成熟土地では少ない。
都心を頂点としたヒエラルキーの中での相互関係に大きな差はない。
むしろ大きいのは、全体が安くなっている時期に買ったか
高値になってから買ったかの差だ。

いい加減に目覚めなよ、みんな。

坪単価の上昇は一般的に分譲マンションの狭小化を招きます。
これは、そのエリアに住む人達の居住環境の悪化を意味し、
ファミリー層の減少を招き、将来の地域の衰退につながります。

勘違いしちゃいけないのは
郊外だから下がる、都心だから下がらないというんじゃないということ。

郊外は、下がり時期に買った人が多いから下がったと感じる。
だいたい今の４０代５０代が１９９０年以降郊外を買っているから
そう感じるだけ。
１９８０年に郊外買った人は、今は土地代は元値より上がっているはずだ。
逆に都内でも１９８７年から１９９３年ころに買った人も中にはいて
いまだに損を抱えている。

とにかく値動きをつかむのがすべてなんだんてば。場所の成長に
そんなに大きな差はないよ。湾岸みたいな新開地は別だが、大抵は
人が９割住んでいて所得層は決まっているんだよ。

＞坪単価の上昇は一般的に分譲マンションの狭小化を招きます。
でもさ、世田谷みたいに既存の人口が８２万人もいて
賃貸が発達していたら、まるで影響ない話だよ。
だいたいここ２０年、分譲マンションの坪単価が２５０万以下に
なったことないんだよ。
何にも住環境の悪化なんてないよ。

＞そのエリアに住む人達の居住環境の悪化を意味し、
ワンルームは規制するどころか地主が喜んで建てて貸してる。

＞ファミリー層の減少を招き、将来の地域の衰退につながります。
老朽マンションがどんどん賃貸化し、中古も流通して若い世代が
どんどん入っているから、三茶のイタリアンがはやってマロニエゲート
に出店するんだよ。

東京都の最新人口予想
都心４区、千代田区、中央区、港区、江東区が勝ち組であるのが
鮮明になってきた。人口減少時代、勝ち組区に乗っかるのが正解だろう。

都に占める区部の割合
２０００年　６７．４３％
２００５年　６７．５０％
２０１０年　６８．０１％
２０１５年　６８．２２％
２０２０年　６８．２２％
２０２５年　６８．２７％

区部に占める都心４区の割合
２０００年　７．９３％
２００５年　８．８０％
２０１０年　９．５１％
２０１５年　９．７０％
２０２０年　９．８８％
２０２５年　９．９６％

Ｐ２１参照
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf
区別、市別詳細
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07ra0101.xls

マンション業界には市場原理主義だの価格の正統性だの
消費者の購買力にあわせた供給を増やせみたいな好き勝手いってるが
市場原理主義の社会において「生活者」も競争原理にさらされている
のを忘れてはいけない。
もはや、「あるべき論」で世の中動かない。
生活者のためにこうあるべき・・は行政の機能だが東京都は別に
しても国も自治体も膨大な赤字を抱えて、職員の退職金さえ借金で
払うありさまだ。
市場原理で小さな政府にしていかないと国家破産の危機にあるなかで
いつまでも平等社会の理想論は掲げていられない。
北朝鮮ならに北九州市で生活保護を打ち切って５３歳の男を餓死させる
時代。家なんかなくても借りれば生きていける・・そういうのが
行政の都市計画レベルの意識だと思うよ。
誰が理想を実現するっていうの？市場の見えざる手？

>>38
ブランドイメージが確立されている
世田谷区は県境外周区でも別格でしょう。
杉並区あたりは年々ひどくなって来ているよ。
賃貸住民の質の劣化はひどい。
都心回帰の影響だと思うよ。

>>41

都心回帰の影響でなく、たんなる上京学生が高円寺の安い古アパート
にむらがるせいだよ。

市場の見えざる手ではないけど、そうやって地理的条件と住み手の
低所得化、環境悪化が出てくると「スラムクリアランス」がビジネスとして
なりたつわけだ。
だいじょうぶだよ。買い手が心配する話じゃない。
そうなってはいけないから、地価を上げるなと誰にお願いしているわけ？
みんな買うのやめてよい世の中を作ろうよって呼びかけているのか？

Ｐ１７に都心回帰の様子がよく表されていますいますね。
中心は赤で表示。
高度経済成長期（１９６５年）のまるっきり逆で、揺り戻しみたいで
面白い。郊外で例外は練馬区と江戸川区だな。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

１９６５年当事に３０歳で家を買ったとすれば今７２歳。
当事郊外に住み始めた人はまだご健在で、郊外で家が余りはじめるのは
まだ１０年以上先みたいです。

>>42
少子化で上京学生が減って代わりに上京フリーターの＊＊になってきている。安いアパートに複数居住って多いよ。
まあ、ファミリー層が避けて、住環境が悪化して行けば地価もその内
下がって行きます。どうでも良い話ですけど

この資料はたいへんよくわかる。ときどき社内の企画書に図の２の２は
出典つけて借用したりする。
ことに１７Ｐの地図。
区名がなくても、どこが何区かすべて言えるようでありたいね。
江戸川区と練馬区の吸収力がすごいな。

ただ、パーセンテージだから実数は都心三区はたいしたことないよ。
６５年から減り始めていまは７割戻ったって感じかな。

>>46
今の１０代の２３区の中心はなんと練馬区と、江戸川区なんす。

>>44
都心部の売れ行きが悪くなっている？
初めて聞きましたが、

住まいに詳しい人のソースはいつも東スポレベルですから

>>43
持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

都心部の売れ行きが悪くなったって、もうめぼしい土地・物件が無くなったからだろ？あっても商用に回す方が儲かる。都心かどうか知らないが住居用地で残っているのは晴海再開発地域ぐらいか？門は閉められたのよ
多少の調整はあっても今後１５年２０年は少ない玉の高値取引が続く

日経BPで言われているのは都心ではなく世田谷の坪300万後半物件だよね。
そもそも供給量が多いし、高級住宅街でもないのに世田谷というだけで異常なプレミアムをつけても、ターゲットである中高年富裕層には見抜かれている。
本当の都心部は用地供給が少ないし、需要の太いオフィスの方が確実に儲かるので、マンションは複合再開発の容積率緩和名目位でしか作られなくなる。分譲で顧客が手を出せなくても外資系社員・士師族向け高級賃貸で回せるから値下げはしない。分譲マンションの「門は閉められた」というのが正解。

>>52
晴海も楽しみなエリアですね。
全部でマンション何戸くらい可能なんでしょう？
大きな街ができあがる感じですか？

晴海は平成版多摩ニュータウンですな。

想定される価格は坪何万円くらいでしょうか？
やっぱ全部タワー型ですか？

晴海はスミフがとんでもない価格で落札しましたので

坪350はいくでしょう。

>晴海は平成版多摩ニュータウンですな。

今後、この様な茶化し書き込みは止めた方がいい。
どの様な思考なのか・・病んでいるとしか思えない。
スレのレベルが益々低下していくね。

んで、結局どうすればよいのでしょうか？
頭のわりいオイラには結論だけおせえて下さい。
尚、欲しいエリアはなるべく南側の山の手線内および近所です。

１、ちょっと無理しても買っとけ！しばらくは下がんない。高値安定よ。
２、いや、もう少し待て、もうすぐ下がるからさ！
３、賃貸マンションで、お茶でも呑みながら「外野」から観戦しとけ！

＞５９
予算は？無理したら買えるわけ？

結論が分かってたら、
他人なんかに言わずに上手く立ち回って自分で儲けますよ。

晴海は交通の便が悪いのが難点ですね。
ゆりかもめの延伸ぐらいではね。

自分は上海の不動産買いました。
君ら、日本で不動産買っている時点で＊＊＊みじゃないの？
中国人は勤勉だし、人情豊か。女子のレベルも極めて高い。
つくづく日本を出てよかったと思う。君たちもどうかね？

あ？日本語しか喋れない？就労ビザ下りるような専門能力がない？
まあ、気にすんなよ。東京に工場作るから、優秀な中国人上司
の下で働けばいいよ。月収は２０００元でいいかな。

話がはずれて申し訳ない。本題にもどそう。
自分は上海の不動産がお薦めだ。
上海都心でも１０００万円台からあるよ。
いい所は東京より高いくらいだけど、まあ頭の片隅に置いて。

>>62
ひょっとして苗字が漢字一文字の方ですか？

>>62
お上の一言で接収されるような
とこは買いません。

私は皆さんと一緒の純粋の日本人だよ。
少し住宅の話題からはずれるけど、どうして上海のマンションがお薦めなのか説明しましょう。

客観的な事実として中国人は優秀なので全ての面で日本を追い越します。その証拠に国別外貨準備額とＧＤＰは既に日本を追い越しました、昨年の造船実績も世界一です。宇宙船も高速鉄道も戦闘機も皆中国が優れていますし、近年販売が開始されたシリコンバッテリーは中国発明です（秋月電子のＷＥＢを見てください）。そもそも有史以来、中華民族は世界のトップクラスだったので、中国が発展するのは当たり前のことだという。中国のなかでも上海はアジアのそして世界の中心として発展するのは明らかです。

２０年後の日本はちょうどスペインやアルゼンチンに似ているでしょう。
そのときは中国はＯＤＡを貸してあげると思います。我々日本人は中国政府にお願いして橋や道路を作ってもらいましょう。優秀な若者は中国の大学に入って学び、中国の企業で働くことが夢になると思います。
これらの世界情勢を見て、わたしは最近急いで中国語を学び始めました。

賑わいのある国や地域のマンションは値段が上がります。上海は地球の中心になるわけですので、マンション投資はとても良いと思います。

>>50
なるほど、納得。
日刊ゲンダイかと思っていました。
上海は日本の＊＊＊みがたむろしている街。
為替差益で生き延びているが先がない。

でも、医食同源とはいえ段ボール入り肉まん（本当にやらせか？）も
土壌汚染の農作物も食いたくないし
日本人向けスーパーで買い物している北京の中国人の姿
みたりすると危ない国だと思うけどねえ

新築マンション価格動向ということで言えば、杉並区でも坪400万以上になって来ており、確かに門は閉じられた、というところでしょうか。
門を開けてくれる業者は郊外中心の二流、三流デベでしょうが、開けてもらっても買いたく無いという感じでしょう。

中国造船実績は受注量がただ単に世界一になっただけで、実際作れるかどうかはこれからですよ。高速鉄道は日本にライセンス料を支払ってます。
10年後は確かに、力をつけるだろうね。

中国は人口が大きいから当然比率として優秀な人材も多い。
競争社会ゆえに、貧富の差が大きい。
いまは、為替の統制で元を安く維持しているがドル経済圏のなかで
いながらにして、安価な労働力を輸出しているようなもの。
元が対ドル対円で切り上げられないのは、安価な製品で米国も
日本も「価値−価格＝富」を輸入していられるからだ。
本来日本も米国もとっくのむかしにインフレになるはずが
地価だけが上がるのは土地が輸入できないからにほかならない。

>>57
晴海が坪３５０万円？
都心部居住は庶民じゃ夢の夢かよ。
こんなに高いと
都心湾岸部と都心東部への
都心回帰と人口集中も夢に終わるのでは？

杉並区の４００万円に比べれば晴海は格安だが、
杉並のっていったい何？
価値が急激に上がるような特別なことは何もなさそうな区だけど。
ひょっとしてバブル？

＞現地にロコの親友がいるならば可能だろうけど。

というか、日本で中国人と国際結婚して向こうにわたっている男は
結構いるよ。大抵は２０００年以降の不況が乗り切れず借金抱えたまま
逃げた町工場の３代目だったりするが。
そういう相手に借金踏み倒された人間は結構いる。
公示送達しても海外では呼び出すのが時間がかかるんだね。これが。
まぁそういう人には値上がりした土地でも売って金持って
日本に戻ってきてもらたいものだ。

＞価値が急激に上がるような特別なことは何もなさそうな区だけど。
なんか、地価は安定しているのが普通とでもいいたげな口ぶりだが
過去１３年の下落の反動で上がっているんだとしたら、長期的にみて
なんの不思議もないだろう。
今地方の土地がどんどん不要になって、東京一極集中で日本経済が
生き残りをかけている状況。
かこの経済でも工業化社会なら炭鉱から鉄鋼、自動車、家電まで
企業城下町が栄え、原料と製品の輸送で国土全体が発展した。
働く場は全国にあまねくあった。
それが、７０年代、安定成長で金融経済型、内需拡大型の経済に
移ってから、都市に富と人口を集中させた結果、都市の地価が高騰した。
それに金融の褌の紐をゆるめたから、バブルになっただけで
土地担保経済が再生した時点で気がつけばさらに東京への一極集中は
たかまっている。
団塊世代の３倍ほどの集中度で全国の団塊ジュニアが、職と収入をもとめ
東京圏に集まっている。

東京に人口が一極集中し、中堅労働者が郊外よりも２３区に住みたがる
風潮があるかぎり、土地価格は「需給バランス」が需要側に傾いた
ままなんじゃないかね。
買える、買えないという懐具合の話と需要という意味は違うよ。

>>74
杉並区ってバブル後そんなに下がりましたっけ？
都心部に比べて下げが少なかったと記憶していますが？
あまり下がらなかったものが今回の急激な上げ。
まさにバブルでしょうね。

＞２０年後の日本はちょうどスペインやアルゼンチンに似ているでしょう。
だとしたら、すごいインフレが起きるはずで
１億円が１００円くらいになっていないか？
だったら土地だけが安いままってのも変じゃないか？
ハンバーガ３億円なら、杉並の土地はいくらになるんだ？やっぱり
１億円のままなら、ハンバーガーと交換しておつりがくるよな。

土地を売る人が減って貸す方向に動くのは、インフレ懸念がある時代の
特徴でもある。インフレって経験ないから、話してもわからんだろうが

地価公示のデータを細かく追って調べればすぐにわかる。
商業地の「下落率」と秀宅地のそれと実数を混同しないように。
世田谷も杉並も同じ水準だよ。
ざっくりいえば、１９７０年１００なら１９８０年２００
１９８５年２５０で１９９０年５００　１９９５年２８０で
２００５年２５０
今が３００という比率だろう。これは全国の住宅地平均の
指数だが、杉並もそれほど大きくずれてはいないはずだ。

×秀宅地
○住宅地

合計特殊出生率の２３区ワースト７があります。
これらの区は、数字には表れないが悲惨な人生を送っている人が数多くすんでいます。子供さえ作れない人が沢山います。
こんな劣悪な住環境のところだけには住まないようにしましょう。
①渋谷区　０．７１
②目黒区　０．７２
③杉並区　０．７５
④中野区　０．７５
⑤豊島区　０．７６
⑥港区　０．７８
⑦世田谷区　０．７８

>>75
http://www31.ocn.ne.jp/~reap/tokyoken.html
これだけ見ると上がったらおかしいと思えるけど実は
http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20060324s2012s2
これでみれば、納得いくだろ。
地価は長期および国内の経済活動人口の集中度に密接に関連する。
土地は生産できない人気商品なのだ。

>>79さん
いつの調査時点ですかね。２００２年？今はかなりいいはず。
合計特殊出生率というのはその時点でのその場所の１６歳から
４５歳までの女性の産んだ子供の数数えるんでしたよね。
地価逆転前の子供の数が少ないのは廃校になった小学校を
数えればわかるけど、今はどうなっていますかね

それにしても県境外周区のマンションが坪３００万円を
超えるようになったらバブルだよ。
それも将来性無さそうな杉並区が坪４００万円とは
いったいどうなっているのか？の世界だよ。
（人口が増えている練馬区、江戸川区ならまだしも）
大して利便性の差が無い市部、３県に需要が簡単に流れるだろう。

>>82

バブルという言葉を情緒的に使うなと岩田規久男氏が著作の中で述べている。
もって瞑すべしだと思う。
投機で買うなら別だが、「売りたくない土地を無理に買えば高値なる道理」
ぎゃくに、買いたい人の財力に差異があって、品薄になれば財力のある人が
財力にものをいわせて買うから値が上がる。
それが、息子や娘の家であれセカンドハウスであれ自宅であれば投機とは
いいがたわけだ。
値上がり期、こういう「大衆サイト」ではアッパーミドルクラスや、シニア層の
購入の動きがつかみづらくなる。
なぜなら、マンションも８０００万を越すと、会員営業で絞った宣伝、販売促進に
なる。そういう流れが見えずに、若い一次取得者が「売れてない」「高いから
誰もかわない」と叫んでも関係ない。
１９８０年代の団塊世代も、そうやって「こんな高値のもの誰が買うか」と嘯いて
最後は低金利と消費税に追われて流山や取手を買ったんだよ。
買えないやつが自分を慰める理屈を考えるのはいいがそれにはまると
世の中の流れを歪んで見ることになるぞ。

＞大して利便性の差が無い市部、３県に需要が簡単に流れるだろう。
そうなれば、いいと業界も財界も、行政当局も金融庁もみんな
思っている。俺もそう思う。
実際周辺部は確実にさばけているだろう。
よいものから先に売れていくのはどこも同じ。せこいものが
残る。

実を言うと「都心回帰」妄想ほど、円滑な郊外需要の発露を阻む
困った風潮はほかにない。
「バブル」であろうが何であろうが、早くあきらめさせるきっかけ
になれば都心の高値も意味があるというものだ。

>>83
バブルでは無く
一時的な需給のアンバランスなんですね。
ここで高値つかみを避けるには待ちですね。
県境外周区が長期的に高値を維持できる条件は無いですから。

都心回帰については、１９９５年から始まっていてもはや「終わり」という
認識が正しい。
①マンション転用用地がすでに出尽くした
②そもそも２００１年までは、郊外からの転入などほとんどない。
　大半が同区内の住み替え
③戸建からの住み替えが結構な比率を占める

以上のデータを２００１年の三菱総研の調査から読み取ってもらいたい。

http://tochi.mlit.go.jp/w-new/tc_chousa/b2/b2_index.html

さて２００戸程度の物件が売れればいいところだという発言が
３０あたりにあったが、２００戸以上を一般に大規模物件というんだ。

１９９３年から２００４年あたりで、渋谷区・港区・千代田区・中央区
それとついでに江東区で２００戸以上をひろってみた。

今の干上がった供給でいきなり２００戸の物件が出てきたら
「大事件」だよ。

１９９５年に恵比寿ガーデンプレース壱番館があったが資料がない。
以下、中古が売りにでているものだけでこれだけある。年代は竣工年。

佃スカイライトタワー　３３６戸　１９９３年
センチュリーパークタワー　７５６戸　１９９９年　５４階建て
ツインタワー住利・住吉館　住吉　　１９９４年　４４４戸（２１階建）
ザ・ガーデンタワーズ　大島　４７０戸　１９９７年　　３９階建
ビー・シティ　キャナルウィング　東雲　３２３戸　１９９９年
ルネグランマリーナ潮見　　１９９９年　４４０戸
クリオレジダンス東京　塩浜　２０００年　　４８４戸
ジースクエア　東陽町　２０００年　５９６戸
オーベルグランディオ　ベイ・フロント　豊洲　２０００年　２４７戸
ムーンアイランドタワー　月島　　２０００年　５３１戸
代官山アドレス・ザ・タワー　代官山　２０００年　５０１戸

コスモ東京ベイタワー　勝どき　　２０００年　２１７戸
キャナルワーフタワーズ　　豊洲　　２０００年　４９９戸

芝パークタワー　　　三田　　２００１年　　２５２戸
グランアルト豊洲　　　　　　　２００１年　　２９３戸
コスモ21ザ・ガーデンズフォート　　大島　２００１年　５８４戸
コンパートメント東京中央　八丁堀　　２００２年　　２０８戸
元麻布ヒルズ　フォレストタワー　麻布十番　　２００２年　２２２戸
エムステージ・ウェスティア　　南砂　２００２年　３３６戸
ファミール月島グランスイートタワー　　２００２年　２４２戸
ガーデンフラッグシティ　南砂　　　２００２年　　３９１戸
東京ツインパークス　　　　汐留　　　　２００２年　　９９９戸
クレストフォルム東京アヴァンセ　　南砂町　　２００３年　　３７２戸
東京パークタワー　　新保町　　　　２００３年　　３２４戸
コスモ木場キャナルブリーズ　木場　　２００３年　　２０７戸
東京レジデンス　　　九段下　　　　　２００３年　　２４９戸
ニュートンプレイス　　豊洲　（塩浜）　２００３年　　９８９戸
品川Vタワー　　　　　　　　　２００３年　　６５０戸
青山パークタワー　渋谷　　　２００３年　３１４戸
アイ・マークタワー　　月島　　２００３年　　３５７戸
シティタワー高輪　　　白金高輪　　２００４年　　３９５戸
フィールA渋谷　（ワンルーム）　　２００４年　２１８戸
TOKYOSEASOUTHブランファーレ　品川　２００４年　３７３戸
ライオンズタワー大島　　　２００４年　　２９０戸
ザ・クレストタワー　月島　　２００４年
・・・ここまで書けば十分だろう。
もうないよ。都心周辺の大規模供給。

都心回帰の現状については以下の統計を見て欲しい。
都内間移動の数字に注目。
都心回帰の対象区は大きくプラスになっているが、
逆に毎年大きくマイナスになっている区がある。
都心回帰により高所得層が抜けている状況を示している。
都心湾岸部、都心東部を中心にまだまだ都心回帰は続く、
恒常的にマイナスとなっている区の住民の劣化は静かに深く進行する。

第１表　　　区市町村、変動要因別人口（平成17年）
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2005/ju05q10000.htm
第１表　　　区市町村、変動要因別人口（平成18年）
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2006/ju06q10000.htm

こうなったら
港南四丁目第3団地建替プロジェクトに申し込むしかないですね
松戸流山に住むのだけは勘弁してください（泣）

>>89
まだまだ
晴海、有明と続くよ。

それにしてもＴＴＴにすごい数の人が来年１月に引越しだけど。
２３区のどこからの引越しになるのかな？
都心部の超高額物件への引越しもこれからだし、
高所得者の大量流出でボロボロになる区が続出しそうｗ

TTTは清掃工場前の割安物件だったから、
低層階や見合い住戸なら庶民でも買えたよ。
23区に住んでなくてもね。

>>90
今まで賃貸だった人がゴソっと抜けて、賃貸需要が下がるかも知れませんね。

中野区、杉並区は地理的条件によるものだろう。１９７７年の新玉川線開通までは
中央線、井の頭線、小田急線の沿線の価値はバス、世田谷線の「世田谷エリア」
よりは交通利便が高かった。渋谷・新宿の商業集積も新宿の圧倒的優位。
新玉川線（現在は田園都市線）半蔵門線ができて玉川高島屋ＳＣがリニューアルする
あたりで世田谷、渋谷、二子玉川、東急田園都市エリアの人口急増が始まる。
渋谷西武、東急百貨店、ＰＡＲＣＯ、ハンズ、ロフトなどが栄えた。

もともと、吉祥寺、高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪は古い住宅街であると同時に
沿線の学生の集まるアパート街でもあった。今でも都内西側で月５万円台のＩＲを
借りられる便利な場所はこのあたりということになる。地下にもぐったような
１５平米の部屋ならいくらでもみつかる。日当たりはもとより、遮音性や湿気に問題が
多く１年とまともに住めるものではない。

日本で一番人口密度の高い区は中野区だ。それだけ劣悪な過密状態が進行している。
もともと、賃貸アパートの大家は代替わりしてきているが広い敷地を親族で分割して
隣棟間隔のないアパートを建て込むから、いまのようなありさまになる。

ただ、中野と一口にいっても、アパート密集地とまともな住宅地は分別されているわけで
区画の広めの哲学堂や中野本町あたりはそれなりのマンションが建っている。
杉並も同様だ。

ただし、世田谷の駒沢、三茶、三宿、二子玉川に比べると商業店舗が劣悪。
若年層と高額所得者が混在する世田谷との違いはそこだろう。
物価が安いのは悪くはないが古く汚い不衛生な店には一般の市民はよりつかない。

都心回帰とは、狂乱地価が治まって、都心部が坪単価４００万以下になった時点で
人口が増え始めた現象を言う。
つまり価格が安くなったから戻ったということだ。
価格はなぜ安くなったかというと、バブル崩壊で法人が土地を多く売りに出したから。
いま、昔から再開発で時間がかかっている晴海や、埋め立てまもない有明あたりを除き
もうまとまった空地は都心周辺になくなったからマンション価格は上がる。
都心部が坪単価４００万を超えたあたりで、都心回帰は、また周辺拡大の流れに戻る。

都心回帰とは、あたかも買い手の遺志、需要の動きのように言っているが、そうではない。
単に地価の動き、土地供給の流れにすぎない。
２３区は常に需要過多、供給不足なのは、周辺にどれだけ膨大な後背地人口を抱えて
いるかを考えればわかる。

不動産とは、外貨のようなものだ。レートの安いときに仕込んでおけば楽だ。東京は
地方出身者には外国と思えるくらい地価が高い。
３０年なり３５年なり東京という外国で暮らすのに、賃貸に暮らすのはそのつど円を外貨
に替えて暮らすようなもの。
外貨を持たないものはいつでも外貨の下落を期待する。逆に持つものは下がってもらった
ら困る。
さて、東京の不動産。ことに住宅地は所有者（借地権者も含む）と賃借人の数では
若干賃借人が上回る。しかし、地価は多数決で決まるのではなく、駆け引きできまる。
売り手が売らずに済むなら貸して儲けようとするだろう。
売りが出なければ需要は待ちぼうけを食らわされ、持久戦を続ければいずれ
兵糧がつきるだろう。

>>92
国勢調査によれば、２３区内に少なくとも４００万世帯あるんだよ。
うち半数が賃貸だとしても２００万世帯。
そのうちの１０００人や２０００人が動いても０．１％だよ。賃貸需要に差はないだろう。
それより、２０００世帯全部が賃貸からの移動ではなく、持ち家ありで都内賃貸を借りたり
持ち家を賃貸にまわして購入している世帯もある。もちろん普通の買い替えも３割はいると
思われる。
逆にみれば、年間２万戸以上の都内の新築供給があった過去６年で賃料相場は城東・城北
でかなり下がったと見るべきだろう。そういうなかで供給が減ることで２３区賃貸相場も底上げの兆し
があると見るべきだろうね。

低所得者層だけを悪くいうけど、住宅ローン抱えた３０代もレストランから見たら
立派な低可処分所得者層。
彼らは基本的にファミレス回転寿司の客で、子供を預かる親が近くにいないかぎり
シッターに預けて外食をする米国映画のようなシーンはない。
城東は基本的にそういうエリアだから、DINKSだのみの飲食施設。いわば昔の
デパートの食堂、今のＳＣのフードコートの水準だ。
城東にレストランが出店できない背景には新住民の質も関わっている。
ここの板で、外食やワインの話をすると３０代が嫌味だからやめろと言うが、社会と
いうのは子育てを終えたシニアも暮らしている。
というか、消費の主体はシニア。日本の平均年齢は４３歳を超えた。その４３歳の
人口が極めて少なく団塊と戦前生まれと３０歳〜３５歳をピークとする塊がせめぎあって
いるのが今の２３区の人口の構図。
可処分所得が多いシニアと独身の多い城南の商業環境が充実するのはことのなりゆき
から言って当然の話。町がおしゃれで便利になれば、川崎だって人気が出る。
城東にもＳＣや大型スーパーはある。それで満足できる世代は城東に住むのがいい。
ただ、将来若者人口が減ったときに賃貸にしろ中古にしろ値が下がるのは城東からだ。
高額所得者がいつまでも循環して入ってくる街は、商業機能が更新して活気とおしゃれな
街であり続ける。
かつて高額所得者の街だった宮前区や青葉区はいまや教育費とローンに終われる
低可処分所得層の町になっている。ことに沿線戸建が近年４０００万〜５０００万で売られ
湾岸タワーどうよう３０代の子育て層が大量に流入している。
団塊世代が自らの流入で街を変え、あとの世代が続かなくて街が衰退したように
団塊ジュニアが流入したあとには、特定の施設しかできずに、あと世代が減れば街が
衰退する流れになるのかもしれない。
まさに、格差社会の要因は年齢別人口構成のひずみが生み出すものだということだ。
人口の集中する年代は堂考えても損。
あとの人口の少ない世代こそ、落ち着いて動けば損はないということだ。

住まいに詳しい人さん　おはようございます。今日も牛乳配達ですか？
＞首都圏でも2020年くらいからは人口が減少しますし
今から１３年先の話ですか？

今から１３年前は人口は減ってなくても地価が下がってましたねｗ
地価と人口は関係ないんじゃないの？
人口が減るとデフレになるわけでもないし、インフレは人口増で起こるわけ
でもないでしょ。
一時期の、住宅潜在需要の集中が住宅地地価を押し上げるのですよ。
今２３区に住む８０万人、４０万世帯の住宅取得需要は何割達成できたのでしょうか。
それが未消化のまま、今後も首都圏には全国の若者が大卒の学歴と職を求めて集まる。
地方経済が低迷するなかで、やはり首都圏に働くための拠点＝住居を求める。

それから、将来的には一律下がるわけでなく、価値の低いところは下がって価値のある
ところは下がらない。

住まいに詳しい人さんはあいからず商業地と住宅地の話を混同しているね。

住宅地は企業の土地を売って建てる比率はきわめて低いよ。
学校跡地も売られてなくなった。

団塊ジュニア以降の人口減も私大の業績不振と大学受験競争とは無関係だったでしょ？

人が減ったから東大慶応の入試がやさしくなるはずもない。どんなものも
下層部がすきまだらけになり上層部は選別が厳しいことにかわりはない。
大衆社会から格差社会に移行しているだけだ。

買えない人に買えるというのは、子供の数が減れば受験戦争はなくなるという
話に似ている。選らばなきゃ家は安く買えるでしょ。
でも欲しい家はみんなが欲しがるから安くならないんだっていう単純な話が
なんでわからんのかね。

将来都心はマンハッタンのようにタワマンが乱立
しそうですね。郊外なんて誰も住まなくなるでしょう