23区内の新築マンション価格動向（その16）

そのイチイチ私は違いますみたいなの、いいですから。デブでもデベでもマーケでも城東でも。間違えてたらすみませんでした。

おねがいだから、もう確かめずに罵倒するやめてくれんか。
神経痛に応えるからさｗ　　それからこれからデベの人は
最後に（※デベ）と記入するのが、このスレのお約束になりました。
よく間違えられらレル人は元匿師匠のために（※非デベ）と書きましょう
　　　　　　　　　　　　　　　　　（※非デベ）

あなたが固定ハンドルにすればいいだけだ。師匠師匠とか呼ばずに。
あなた発言多すぎだろ。俺が言うのもなんだが。12制限ないの？

お前は○○だろう。母ちゃんのおっぱい飲んで寝てな
みたいな「あてずっぽうで人の属性を決め付ける」言い方は２ちゃん
文化だよね。師匠２ちゃん好きですか？

（雑談コーナー）
スレ主さんに１０の質問

①元匿さんの好きなデベはどこですか

②元匿さんの住いは次にどれですか
　１）マンション
　２）戸建て
　３）竪穴式住居
　４）小民家
　５）事務所に住み込み
　６）その他

③元匿さんの好きなエコノミストは誰ですか
　　岩田規久男
　　榊原英資
　　植草一秀
　　竹中平蔵
　　野口悠紀雄
　　大前研一
　　金森久雄
　　石澤卓志
　　元祖匿名はん

④元匿さんの信頼するアナリストは誰ですか
芳賀沼千里
佐治信行
長井亨
塩本淳一
深谷幸司
武者 陵司
・・・
⑤なぜインフレが嫌いでデフレがすきなんですか？

⑥地価はこれからどうなりますか

⑦犬は何が好きですか

⑧沢尻エリカは嫌い？

⑨酒は何飲む

⑩温泉いきました？

むかし固定ハンドルでここで書いていたら２チャンと同時中継で
かなり叩かれたトラウマがあって怖くてできません（；；）

やめなってば。

でも折角だし①だけ答えよっか。
○：地所、野村、東急
×：住友、三井、最近の東建

沢尻エリカは好きだな。片瀬那奈の方が好きだが。もうやめ。ゴメン。

５０８さん
それって全国レベルの話ですか？それともスレタイの２３区でも都心３区以外は下落ってこと？人口減少になっても東京の人口は今後３０年間は
増えるという話もある。５０年後の話しても意味ないですよね。私もいないだろうし（笑）。長期的にそうだとしたら、いつ頃その下落は始まるとみていますか？下落の恩恵にあずかれるのはいつ頃なんでしょう？

↑
良く出る人口減少の話が、実際のＭＳ購入可能なタイミング（せいぜい１０年以内）のスパンで見えてきますか？という意味です。

人口が増える減るというときに、重要なのは、実際に働いている
人口の増減で、少子化の進行で、ここずっとしばらくリタイヤする人
がずっと働き始める人よりも多い状態が続くわけで、23区といえども
就労人口の減少はもうとっくに始まっている。
老人こみで人口を勘定してもね。

もしも日本政府が何かを得る為に、外圧を受けて移民を受けざる
状況になったら23区の就業人口はどうなるのだろうか？
有りえない話と笑う人も多いだろうが・・未来は予想出来ない。
移民の質の選抜もあるだろうし・・

このスレでちょっと前に”もう日本は希望の無い国で上海で一旗挙げる”
という内容の記述があったが、逆に成功を収めた上海人事業家は東京へ
移住したがっている人達も多く居るという事実。
湾岸タワーのモデルルームで多数の人を見た。
（実は自分も上海人の友人に頼まれて案内をした）

彼らが大学生時代に天○門事件の体験して背景がある。
日本で不動産・事業拠点を保有することで、将来、日本国籍が
取得出来る可能性を模索している。

日本（東京）は生活するには良い国なんだと思う。
事業で成功する機会は他の途上国に比べて低いけどね。

＞将来、日本国籍が
＞取得出来る可能性を模索している。

笑っちゃう・・・彼らは米国へ目指しているよ！
日本はやはり狭いし、自然災害が多いから、外されてる

>> 514

じゃあ、湾岸タワーの物件保有者・居住者を調べてごらん。
驚くよ・・・

10年後、20年後は、政府の格差対策などでも大きく変わってくるので、今話してても全く無駄。無意味。

今年、来年、長くても5年先を見越した話をしましょう

巨人が優勝したので、景気が良くなり、今年から来年にかけては更に上昇するでしょう。

御目出度い人ですね。
悩みなんてないでしょう。

これから買ったとして、仮に早くて1年後に住んで、それは
いつ売るのがいいと踏んでいるんでしょうか？
ずっと上がり続けるわけはないですよね。2015年くらいには
売っちゃうのでしょうか？　普通のリーマンはそんな買い方
できないですよね。。。

所詮シロートが考えることはそんなトコでしょ（笑）湾岸タワーの購入者はほとんど日本人。それもＤＩＮＫＳタイプが多い。上海の人も2.3人ぐらいは買うんじゃない（笑）

海外の人間が日本のマンションを購入するのはsecond houseとしてのみ。じゃなきゃ買う意味がない。特に今の都内マンションは地価が上昇して、２年前の相場の1.5倍ぐらいの売値になる。

多分この先2〜3年後、下手したら1年半後には不動産の価値は下落すると思います。

先般の選挙戦での民主の勝利、サブプライムの影響からのファンド・リートの株価下落。。

都内でも下がるところは下がり、上がるところはトコトンあがる。

そんな感じでしょーね。山の手内側なら問題ないと思ってる人は間違い。

港区・中央区湾岸タワー系

目黒・世田谷、一等地低層系マンション

都心（麻布・六本木・松涛・赤坂・広尾など）高級マンション

これはこのままの金額維持or多少上昇です。
なぜなら購入者は外人のsecond house目的or日本人経営陣のため。
この先も日本企業は好景気のアオリをうけて、経営陣の給料はよくなるでしょう。

下がるとこ。

まず２３区外。

購入者のほとんどがサラリーマンになるため、現在の好景気の恩恵を受けていない人がend userになる。しかしdeveropperは無理に値段を都心と同様にあげるため、endがついてこれない。→つまり購入できない（資金的に）→売れ残る→値引きの流れ

>>521
今日初めてここ来たの？
頑張って書いたんだろうけど、そんな陳腐なネタ、さんざ出尽くしてるよ。
それ以前に「好景気のアオリ」だとか「deveropper」とか、もうちょっと日本語、英語ともに勉強したほうがいいよ。

developerでしょう。そこまで書いといてタイポはないよ。

>>521

記述内容が悲しすぎるよ。
中国人が日本に不動産・事業拠点を必要としているのは
別の理由だと考えないのかな？
日本の中小企業の先端技術が欲しいためにどの様な事業展開、
戦略方法が必要かと・・・

あの悪名高きコピー商品のオートバイ会社”HONDA-YAMAHA"は
会社登記は日本で行われているのですよ。

>>521
1ヶ月前ぐらいに良く見たタイプの内容だな。

おいおいなんか話のレベルが急に下がっちゃったぞ。

ところで庶民も実感レベルでインフレ始まったなと感じてるようだ。
タクシー、東京も値上げか。

ますます円の価値は下がる一方だな。
今後レジの価格は相対的にＵＰするね。

最近、板橋区のスレが何時も上がってますが、
注目の地域なのでしょうか？

専門家の皆さんご意見をお願い致します。

時々坪250万が庶民が買える妥当な価格だとか、湾岸や城東のことを都心だとかいうヤツがいるが、ブリリア有明の営業だろうな。
全然売れないからあちこちで宣伝してるんだね。ご苦労様。

坪250万のマンションなんて、どう計算したら庶民に買えるんだ？
算数も出来ないんだな。

≫527
その辺りまで行かないと供給がないからでしょう。

湾岸に供給がたくさんあった２年前は湾岸物件スレだらけでした。

>527さん
湾岸エリア vs 高台エリアの抗争じゃないですか？

有明、豊洲マンションを買えない人達が
高台＝自然災害に強いと売りにしている板橋区に流れているようです。

板橋区を特に推薦はしませんが、私は埋め立て地は嫌だ。

ゴミの山を買おうなんて思えない。

東京湾の埋め立て地に人が住む様になってから大きな地震は経験しないはずです。

23区の中では板橋区は安いから比較に出てくるだけ。

>>528
なんでブリリア有明の営業が引き合いに出されるのかはわからんが
坪250万は普通のリーマンががんばって買えるレベルの基準だとは思う。

一般的な収入の方が板橋を見ているからでしょう。
住宅情報ナビ等で23区 4000万〜5000万、3LDKで検索すると
板橋マンションばかり出てくるからでしょう。

>>531
新しいものに価値を見出せない時代遅れな人には湾岸物件のコストパフォーマンスさは理解できないでしょうね。まぁ、今は高くなりすぎている感は否めませんが。
あなたが住みたくないと言うのは自由だが、住んでる人や住みたいと考えている人に対してマイナスイメージを植えつけるのはどうかと思いますよ。
住みたくない地域を言い出したらきりが無い。
トヨタ車（会社含めて）が嫌いな人もいれば、トヨタ大好きな人もいる。それだけのことでしょう。

私は湾岸には住んでいないが、湾岸物件は持っている。
貸すには借り手を見つけやすい人気エリアなのでね。

>>532
そうなんす
坪２５０万円前後に購入層が多い
すなわち、まあまあのサラリーマン層なんです。
坪３００万円になるとなかなか手が出ない。

だから、これからどうなるかと言うと
①坪３００万円超えじゃないと供給できないエリアは、最初は売れ残りが
続出するが、結局はデベが供給そのものを絞ってきて、不動産マーケット
における存在感を失って行く。一部の人達のマーケットってことだね。

②坪２５０万円前後、このレベルにはまあまあの数のエリアがある。
例えば都心湾岸、都心東部、県境外周区（杉並、世田谷は坪３００万円
レベルになっているので対象外）、他県の２３区に接したエリア
（武蔵小杉、調布市等）。それぞれ一長一短はあるものの、職住近接の
流れと、エリアの将来性から言えば、都心湾岸部と都心東部の勝ちと
予想されます。

③上記２つより下のレベルは価格しだいで、その需要ボリュームが大きく
変わります。買いたい人は多いがちょっと高くなると手が出ない層。
新築ファミリータイプで２千万円を切るレベルが提示できれば売れる
でしょう。坪１００万円前後ですね。

サラリーマン層の所得の二極化が進み、②と③の坪単価差が広がって
います。主に③を販売する郊外は、無理な土地の仕入れは禁物でしょう。
ちょっとした価格上昇が販売不振につながります。

そうなんすか

武蔵小杉は坪単価300万位の物件も出てますよ。
逆にさえない溝の口なんてのもあるけど。

武蔵小杉
坪３００万円？
都心湾岸部と都心東部の一人勝ちになるぞ。

23区に隣接したエリアなら、
市川駅前のタワマンもかなり高く売られてますね。
外廊下、各階ゴミ置き場無し、ディスポーザー無しなのに。

市川は地域一番物件というか、他に駅至近のタワマン建つこと
ないから、言い値が付いているみたいだね。でも、坪３００とか
じゃないよ。２６０くらいかな。

>>526
何故レジの価格が相対的にアップする？さらっと言わないで。笑

>>540
売り手が値を上げて、買い手が受け入れるから。笑

マンションデベ業界は高く仕入れた土地に安く建てた物件を
他社より安く売るほど過当競争になっていない。
モノやサービスがメガコンペテシションになっている中で
「仕入れは競り市」「売りは叩き売り」ということは無理でしょう。
デベも資本力のあるところが都心部優良土地を寡占的に仕入れ
自社の販売力で高額所得者にじっくり売っている。それだけの
ことでしょう。

×メガコンペテシションになっている中で
○メガコンペテシションになっている中であっても

インフレ進行＝金の価値（特に円）が下がる。
逆に物や不動産の価値は騰がる.

資産を現金や債権で持ってても目減りするから物にシフトさせる。
それでけのことじゃないの。

建物原価は、専用面積÷有効比（販売床面積÷述べ床面積=80％）×請負工事坪単価（７０万〜）
だいたい８０〜９０万／坪内外（販売床面積あたり）
最近の工事費高騰では延べで８０万、販売床あたり１００万（タワー型）というのもある。
板状なら６５万が７０万にあがってきている。

マンション価格＝土地価格＋建物価格＋販売経費（企画・設計・販売人件費・モデルルーム・広告含む）＋利益（１０％〜）
販売坪単価２５０万＝１００万＋９０万＋３５万＋２５万
販売坪単価１８０万＝５０万＋８０万＋３２万＋１８万
販売坪単価４００万＝２１０万＋１００万＋４０万＋６０万

一律２５０万が高い安いなどというプリミティブな話では発展性がない。

×板状なら６５万が７０万にあがってきている。
○板状なら（延床あたり）６５万が７０万にあがってきている。

２００３年頃の港区湾岸タワー原価は
土地：建物　（５５：４５）
販売経費２０％利益５％くらいだから
販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）

これが、豊洲２８０万／坪（２００７年）の場合
土地が入札であがり工事費も上がっており
販売坪単価２８０万＝１２５万＋８５万＋５６万＋１４万
くらいの感じ

城東２００万／販売坪単価なら
販売経費２０％利益５％として
販売坪単価２０万
＝７０万（土地）＋８０万（建物）＋４０万（販売経費ほか）＋１０万（利益）
土地建物比率　７：８
安いマンションを買ったのでなく安い土地を買った

都心５００万／販売坪単価なら
販売経費１５％利益１０％として
販売坪単価２０万
＝２７５万（土地）＋１００万（建物）＋７５万（販売経費ほか）＋５０万（利益）
土地：建物比率　７：３
高いマンションを買ったのでなく高い土地を買った。

×販売坪単価２０万
○販売坪単価２００万

さて、タワーがなぜ安いか説明する。

地価は、容積率に比例する。容積率１００％とは土地が４０坪なら４０坪の
延床面積まで建てられるということ。これを一種と呼ぶ。
土地の値段を言うとき１種１００万というのは、実際４００％指定の容積の土地
が４００万というケース。

普通は、指定容積いっぱいまで設計する。１０００坪の土地で４００％なら４０００坪
の延べ床という話だが、マンションの場合、駐車場、階段
廊下、などは容積制限の面積に含まない。
さらに、タワーマンションでは、「市街地・都心居住；総合設計」で指定容積が
６００％なら２５％増しの８００％くらいまでは積み増しできる。
その分、土地に対する「販売面積あたり原価が減る」
土地原価が３３％引きということだ。

先の湾岸タワー２４０万でみれば

販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）
は、総合設計を使わない普通の中層マンションなら
２８３万＝１３３万（土地）＋８０万（建物）＋56万（販売経費ほか）＋14万（利益）

都心周辺の２５０万が高いというのは、所得の問題だが、そもそも
バブル崩壊後、都心、城南マンションは２４０万以下の物件平均坪単価で
分譲されたことはない。
確かにひとつのプロジェクトのなかに、北向きや１階などの条件の悪い安い価格が
あるもので、それを指して安かった・・という人がいるが間違っている。
その典型がタワマン低層階。

特に誤解を招きやすいのは、湾岸低層階の１８０万以下の価格設定で、これは
物件平均坪単価のうちの「安い部分だけに」スポットをあてた話だ。
ホテルのレストランのランチバイキングみたいなもので、空けておくわけに
いかないから安売りして埋めただけだが、そもそも８〜１０倍とかの競争倍率で
売っていた。
存在の確かさが0.1〜0.125という不確かな商品なわけだ。
港区湾岸の物件平均坪単価
ラグナタワー　２６０万
パークタワー芝浦　２５０万
ブランファーレ　　２２０万
コスモポリス　　　２４０万
ベイクレスト　　　２３０万
パークタワー品川　２２０万
フェバリッチ　　　　２１０万
ＣＭＴ　　　　　　　２３０万
ＷＣＴアクア　　　２４０万
ケープ　　　　　　２２０万
グローヴ　　　　　２５０万
ＷＣＴ　Ｂ　Ｃ　　　270〜２９０万


２００１年から都心６区で毎年１万〜１万５０００戸の供給があった。
しかし、平均坪単価は２８０万水準で、城東だけが１６０万〜１８０万の
範囲で２３区平均と乖離している。

元祖匿名はん曰く、デベが競って地価をつりあげたというが、地価が３割アップ
つまり１００が１３０になったところで、販売価格はたった１７％の上昇。
２４０が２８０になるだけの話だ。

ゴールドクレストの売り方は、１００万の土地が販売単価が２割あがるまで
抱えていて利益率で３割以上儲けるという値上がり待ち商法だが
紀伊国屋文左衛門さんでもおやりになったことで商売人らしい話だが
毎年狙える話ではない。財閥系に土地を買い占められた挙句の苦肉の策

（また、お前のブロ愚かといわれそうなのでこのへんでやめるが）

さて伝説のＷコンの安値の構造を解析してみよう。
分譲は２００２年から　土地は三菱重工の敷地を三菱地所が随意契約で
買ったらしい。

販売経費1５％利益５％として
平均坪単価　１８０万円
＝７４万（土地）＋７０万（建物）＋２７万（販売経費ほか）＋９万（利益）

港南の
販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）

と比べて、妥当な推定だと思うがどうだろうか。
言うまでもなく戸数多ければ販売床あたりの経費は安くなる理屈だが
高値設定だと販売期間が長引き、販売経費（モデルルーム借地料、
人件費、広告費など）は増える。
Ｗコンは販売期間は安値が人気で極めて短期間で終っている。

土地仕込みの段階で物件平均坪単価を決め、地価の入札上限を持って
土地を仕入れる。経費率は２０％前後で想定して建設費が上がった場合
（近隣の工事迷惑料の支払いを含む）１５％までいくことがある。
そこで２〜３％の最終利益を出せるかどうかが生命線になる。
マンション分譲のうち土地価格分の転売利益が一番うまみのあるところだが
１８０万以下の中規模物件では、建物：土地比率が建物のほうが大きい。
薄利多売を目指して経費を抑える動きになる。

さて、最後に松戸の郊外でＦがやっている坪単価１１０万の推理を
販売経費1５％利益５％として
平均坪単価　１１４万円
＝２０万（土地）＋７０万（建物）＋１８万（販売経費ほか）＋６万（利益）

まぁマンション価格は土地の要素がいかに大きいかという話ですね。

マンション価格、地価はマクロ経済で論ずるものではない。

住居費を除く消費者物価は地域格差が少ない
地価は地域格差が激しい。

ローン金利も地域格差はない
マンション価格は地域格差が大きい


４４１さんの指摘にもあったように利益を出す事業経営は大切だ。
利益を削る過当競争は消費者の目には良いことのように見えて長期には
不利益になる。
企業は利益を上げないと事業拡大が出来ない。ＴＤＬは利益をあげたから
ディズニーシーを作ってさらに売り上げを伸ばした。
利益を上げないと設備投資が進まない。

一人勝ちのＴＤＬゆえにできたことだが、利益が出たから入場料を安くして
いたら、リピート率が下がる。拡大均衡を目指すのが事業の本質だ。

さて元祖匿名はん指摘の、「デベは利益を次に仕入れの土地につぎ込み
その結果地価が上がっている」という指摘は正しい。
この現象は不動産景気がよくなるメカニズムそのものであって、住宅デベが
事業拡大していくうえで不可避の競争だ。

ただし、高値で落札した土地を売り切る販売力企画力がなければ、デベは淘汰
されるか、損失覚悟で値引き販売するリスクを負っている。
長期的に観れば住宅地地価が上昇トレンドを描くことこそ、エンドユーザーが
安心してマンションを買える環境を生み出す。
また、郊外地価が上昇することで戸建の土地が購入原価まで戻ったことは
保有者にとって喜ばしいことであるし、売って住み替えることも可能になった
のは社会全体として幸福な事実だと思う。
地価は下落より上昇がいいに決まっている。それを進めるのがマンションデベ
住宅デベであって当然だ。なぜなら、人口を増やし経済を活性化することで
地価はあがって当然のものだからだ。
開発利益という言葉が地価下落のなかで忘れ去られている。

城東ネタでスミマセン。

明日、土曜日夜に時間があったら新東京タワーの方角を見てみてみましょう。
サーチライトを利用して実物大のタワーを再現するそうです。
みなさんも自宅あるいは通勤途中にどんな風に見えるか試してみてください。
ちなみに我が家はどうも微妙なようです＾＾；

http://www.hikari-tower.org/index.html

　　　　　　　　　　　　（※非デベ）

＞住宅デベが事業拡大していくうえで不可避の競争だ。
価格が上がって住宅取得難になるのなら不利益といえようが、郊外へと
住宅需要を導く流れになるならば、消費経済の郊外への発展、高齢化する
郊外の経済活性化という点で社会的意義は大きい。
それを絶対的不利益のようにいいつのるから話がおかしくなる。

各世代みんな平等に郊外から住まいをスタートしたのに、団塊ジュニアひとりが
都心でなくちゃいやだとへそを曲げても流れはとまらない。
２３区に３０〜３９歳は１４０万人以上いる。
２００１年〜２００６年で１８万戸しか供給できていない。

３０代向けの供給は
販売面積坪当たり地価が９０万くらいのところでやっても
９０＋８０＋３０＋１０で２２０万／坪くらいになってしまう。
それも短期に供給できる土地は払底していく。城東でもＵＲが仕込んだ川の手
新都心のようなブロックがあったればこそ数がはけてきた。
今の需要は、都心にこだわるゆえに郊外に行きたがらないだけで
郊外が高くて買えないという話でもなんでもない。
いやなものを無理に買う必要はないのは言うまでもない。
しかし地価が上がっていけば都内で買えるものは４０平米の１ＬＤＫしかなくなる
かもしれない。
これは意地悪で言っているのでなく、住宅景気が活性化するといつでもくりかえ
された首都圏特有の現象。
なにしろ団塊ジュニアの首都圏の人口集中は団塊の世代の比ではないほど激しいのだから。
団塊世代が引き起こした問題と同じものを首都圏で団塊ジュニアが
引き起こすのは間違いない。

＞利益を上げないと設備投資が進まない。
典型的なのがＡＮＡとＪＡＬ
値下げ競争の挙句、飛行機が墜落したのではどうしようもない。
擁護する気は毛頭ないが、マンション価格下落のなかで
耐震強度を落として（コストがどれだけ下がったかは疑問だが）
仕事をはくようなモラルの欠落が生まれる。
利益は上がったほうがいい。上がらないとモノやサービスの
品質は向上しない。
地価の上昇を肯定するのは、過密の回避だ。
２３区人口はピーク時の１９６５年９００万人には至っていないものの
１００万人減って１９９５年に７９５万人になったが、
現在までに５０万人回復してきている。
６５年時代は住宅の平均面積が狭かったことを考えると
土地の高度利用がすすんだとはいえ、すでに急激な人口増に社会インフラ
が追いつかなくなっている状況がある。
江東区の小学校もそうだが、人口当たり警察官数の低下が治安の悪化を招いている。
私鉄地下鉄乗り入れで便利になればなるほど通勤ラッシュは激化の一途だ。
その背景には郊外の戸建てが３０代に大量に買われたことがある。

電鉄各社は都心回帰を過大視して混雑緩和策をさけてきたが
郊外への人口拡大が出てくれば混雑に対して投資は避けられないだろう。
２３区には、足立区、葛飾区のかわりに宮前区、青葉区を加えて
考えるべきなのだ。

＞２３区に３０〜３９歳は１４０万人
これらにうち非持ち家は、①半分以上は城東、城北の月坪８千円以下の低家賃エリアに住むファミリー賃借人で
2城南、都心には、月坪１万〜１．５万円の高額賃貸に住むグループ（家賃補助、社宅含む）
と、③中野区など中央線沿線、京王線の一部の杉並区など低家賃アパートに住む単身者などに分かれる。
あとは、④パラサイトシングル。
このうち、①は、江戸川か市川、西船橋、浦安方面か板橋、荒川、足立方面のマンションを買う
所得次第で豊洲や清澄白川、曳舟など渋めレトロも狙いどころか。

②のグループが所得が高いだけに乗り遅れると逡巡する。基本的に湾岸タワマンを買った層だが
　なくなってしまった先にどこにいくかだ。
③はマンションなど買おうと思っていない。荒らしが仕事だ。
④はマンションよりも先にだつ課題は結婚相手。

②が豊洲が高いと文句を言っている。晴海も、きっともっと高い。結局田園都市線か都下に目線がむかう。
細かく分けていけば、それほど先読みは難しくない。

長々書いてしまったが、その１６の今までマンションの原価要素について詳しく語られたことが一度もなかったと思う。
最初に原価要素の構成を明確に示したのは、広告を打たない販売をとる某中小マンション専業デベだ。販売パンフと一緒に原価の解説書がついていた
のを覚えている。
土地　建物　販売経費　利益　の要素の中で自分たちは販売経費をかけないから安いということを説明していた。

地価のことは誰にも情報公開されている。しかし建築単価が販売坪単価にどう結びつくかは、解説されまま。ましてや土地価格と販売坪単価のかかわりなどあまり詳しい人間が素人衆の間にはいなかった。

さて、買ってから建物・土地比率を計算するは簡単だ。
物件価格のうちの消費税価格を０．５％で割り戻せば建物価格になる。
では、買う段階で知るには。
販売員に価格は聞くが消費税分は聞かない人が多い。
買う前に消費税分はいくらか聞けば同様に、建物の比率がわかる。
土地の多い物件を買うのが安心だが、逆に高くなったあとなら
当然土地比率が高い。
その辺の判断は難しい。
建物は老朽減価する。地価はどこまで将来下がるか・・・

買うための下がる論でなく買ったあとの下がる論を精査すべきでは
ないだろうか。

×　０．５％で割り戻せば
○　　５％で割り戻せば　　　スマソ

>宮前区、青葉区

可哀相な高津区…

高津区は東急の開発した「田園都市」に含まれません。
詳しくは「多摩田園都市」のＨＰをご覧ください。
http://www.den-en.com/
私が見放したのでなく東急と昔の市場が見放したのですね。

ついでに、おおざっぱですが、坪単価（２２坪７０㎡価格を表示）
ごとの土地・建物割合を概算で示してみました。
高額物件は戸数が２００戸以下を前提に経費率も利益率もあげています。
デベの人、間違っていたら訂正してください。（※非デベ）

地価公示システムとは、規制事実の念押しのようなもの
この地点は地価が上がってますからね。既存物件の保有者の皆さん
決して安売りしないようにね。業界の人も仲介の評価で間違わないでね。

という下落防止広報のような役割がある。
とにかく、公示地価は4月、基準地地価は9月、その間路線価が出てきて
上昇傾向をアナウンスする。ここまでやられて安値で土地を売る地主はいない。
中古仲介も「売り出し価格」だけを広告するから、実際高めの価格が人の目に
とまる。相場の高揚感をかもし出す。
このようにして地価は上昇しはじめるとめったなことではマイナスにならない。
23区内に限っていえば、４００万世帯のうちの4割近くが持ち家。
持ち家といえど、土地にマンションなりアパートが建っている限り更地では
ない。
都心回帰というのは、100万人失った人口を学校や港湾の工場倉庫跡地にマンションを
立てて人口を呼び戻す流れだった。50万人に至ったところで、大きな敷地が
払底して500平米以下の狭いい土地に建てられた賃貸マンションやコンパクトマンション
におきかわっている。

デベが売り惜しむのはたかだか数百の着工在庫。しかし地価が上がって
売り惜しみしているのは多くの個人地主だ。銀行は地価が上がれば満面の
笑みを浮かべて金を貸す。かくして都内にはマンション一棟貸しオーナーが
いくらも出てくる。さきほどの土地建物比率で土地が高いエリアほどマンション
購入者が欲しがるエリアだが、そういう場所は銀行が融資して地場の中小ゼネコン
がマンションを建てたがるから分譲にならないのだ。
かくして、２０戸〜４０戸規模の小規模敷地が５０も６０も市場から消えている。
一方、地価が建築コスト以下の城東は分譲にふりむけられる。
土地比率が低いから買いやすいが将来も低いままかもしれない。

宮前区、青葉区なんていい？　通勤には不便な気がする。

■収益還元法で土地が買えるか？

収益還元法は、既存建物の譲渡価格を決めるのにはよい方法だ。
しかし更地を買いにいくのに、地主に収益還元価格を説明しても
まったく説得力を持たない。
なにしろ欧米は既存建物の取引が主で更地を収益還元法で評価する
習慣はない。
デベの発想は、分譲価格からの逆算。一冊１０００円以上のコストをかけた
会報誌や過去の分譲のモデルルーム来訪者で「所得別」の顧客データを
持っている。とはいえ、地価が建物価格の倍になればとても顧客はついて
これないのはわかっている。
かつて、２００１年頃、用賀、瀬田あたりで７０００万物件の在庫が余って
値引きがおこなれた。今後世田谷の完成在庫もいずれはそうなるという
見方がある。どうだろうか？
当時は、「別の安値物件」がより都心部にあったから値引きせざるをえなかった
わけで、下がり相場ゆえの値引きだったのだと思う。
今は、世田谷の中規模物件以外により価値のある代替物件が存在する
かどうかだ。
それが無ければ時間さえかければ需要は出てくるだろう。
供給過剰になりさえしなければ価格は下がらない。

■供給過剰が値を下げる

港南の湾岸戦争は供給過剰で暴落につながるといわれた。
しかし、その価格自体「すでに暴落を織り込んだもの」だった訳だ。
タワーの多くが、内陸部の売れ行きを危うくさせ、次の段階の土地
仕入れでデベが高値買いしないようになった。
このままいけば湾岸タワーのおかげで売れ残るか値引きする物件が
出るやに思われたところをリートやファンドが一棟賃貸として買って
救われた。同時に分譲市場の下落も防げたわけだ。
転換期は２００６年秋。豊洲ＰＣＴとグローヴの２６０万坪単価の販売
が異様な競争率になったことで、多くの買い手は潮目が変わったことを
認識したのだと思う。
これも背景にＷＣＴの坪単価２８０〜３００が控えていて「比較のなかで
選ばれた結果」だった。
過去がどうであれより安いものがでてくるならば、高いものは売れ残る
と思いきや、ＷＣＴはその後じわじわ売れていった。
そのあと豊洲タワーが２８０万で売り出され知らず知らずに完売までいきそうな
気配だ。

■地価は自立的に動く

収益還元というのは、その場の家賃相場であって、それが絶対的価値基準
というのは、どうも長いこと住む住宅にはあたらない気がする。
なにしろ、開発地は今後も開発が続くかもしれないし止まるかもわからない
周辺がにぎわえば賃貸人気も出ようが宮前区のような陰惨な事件でもおきたりすれば
街のイメージは悪くなる。家賃というもの自体新規募集と既存家賃の差がある
日本の賃貸相場のなかで、今がこうだというだけで分譲が高い安いとは
言いかねる。
実態は地価が勝手に上がり家賃もつられて上がるというイメージのほうが
正しいだろう。土地の値動きは金地金のようなもので、今の富裕層のかなりの
部分を占める６５歳以上の年代のなかに「土地はインフレに強い」という
意識が根強く残っているとすれば、それはそれで上昇の力になると思う。
これまでに、高額マンションを買った二次取得者はたいていがそういう意識を
もったシニア層だったりするのではないか。

＞２００１年〜２００６年で１８万戸も供給してるし、今年・来年供給さ＞れるのもあるし、十分だと思うよ。

＞まだまだ足りないなんて事はない。

それはわからないよ。数より質でしょう。
今の賃貸が３５過ぎても快適ならいいけど、賃貸の平均床面積は
５５㎡。子供が大きくなれば、引越しだ。
そのとき、大きいマンションなんて郊外にしかないよ。
面積の問題。それと中古が在庫が少ない。

ただこれも城東と城南では大違い。たしかそういう話あとに出てくる
よ・しっかり読んで。

じゃ、今、買えばあるんですか？
ちなみにどこをおすすめなんですか？
地域別複数で結構ですので。

>569
ここはそういう主旨のスレではないでしょう。私は価格動向について語っているのです。元祖匿名はんが、上がらないというから上がりますよと
言っている。
エリアごとの需給バランスでみないとわからない。
２３区ひとくくりではダメ。
お勧めという主旨がよくわからない。あなたの所得も知らない。

所得が二極化していて、３０代の層でも１０００万超える人と４００万前後の人といる。
平均値であるはずの７００万というのがボリュームが少ない谷になっている。

不動産を買うのに土地の比率の少ない物件は駄目だと思う。できたら
地価が上がる場所を探して買いましょう。それしかいえない。
所得の少ない人は、無理して買わない。これは元祖匿名はんと同意見。

いままであいまいだったけど、ターゲットとする価格や購入力、希望するエリアで
今買うべきかどうかというのは違ってきて当然ですよね。
東を買う気になればいくらでも待っていても値上がりスピードは遅いし、江東区など
学校がないからマンション規制している。こういう場所は急騰はしないでしょう。

購入力ってみんなが勝手に「これが平均」と思い込んで話をしています。
２４０万／坪を買える人と１８０万／坪しか買えない人の話があうはずはないのです。

デベの利益率云々以前に
事実として以下を認識すべきだな。
マンション価格４７００万円〜６０００万円で
広さと利便性を考えた場合どこが売れるかをねｗ
首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

こんな風に考えてみたらどうでしょう。
２００４年まではバスターミナルに次から次へとバスが到着した。
２００６年からは次から次へとバスが出て行き、待てどくらせどバスがこない。
バス代が足りるか足りないかという話よりも
乗るべきバスがいつくるかですよ。
待ってる間に、外貨資産と金地金で金融資産を増やすとか言ってる人もいましたね。

結局問題は、販売価格に上乗せされるデベの利益に正当な価値があるかどうかかと思います。正当な価値がなければ、買った瞬間にその分の価値を失うし、正当な価値があれば、失わなくてすむから迷うんです。
デベがかかる原価と比較してあまりにも巨大な利益を載せているように思われるので、みんな躊躇するんですよ。

最近デベが良くやる価格未定と言うのはその最たるものですよね。
時価で売りますってやつ。

万が一買ったマンションを売る羽目になったときに、相当安く売る羽目になるかもしれないから。そのように思います。実際バブルの時に買った人もそれであえいでいる人が多いように見えていて、郊外に家を買った人はその傾向が強いように見えます。
買ったものを売ってもまだ残債が残る事は耐えられないです。

以上、素人の意見でした。

>>571
まさに
そう言うことなんです。
都心回帰は一時的なもので終わらすべきではないと思います。
価格の急騰は都心回帰を止めて、
ひいては東京の発展を止めてしまいます。

昔からですが、開発、発展はやり易いところから始まり、
そして世の中を変えていきます。
都心近くに、まだまだ使える土地があるのは東京にとって、
日本にとって幸運なことです。
このおかげで、夢も描けると言う事ですね。

>572
売れるものがいいって話はしてませんよ。
同じ価格でもいい場所の坪単価高く面積は狭い。
でも土地の価値を重視して買うべきではないでしょうかね。

逆に高くても２０００戸売れている実績がすごいですよね。
これが、戸建てからの二次取得や、高額取得者の購入ですよね。

さ〜〜タクシー値上げ来た〜〜！！！！
どうなる地価？不動産？！

>>576
そんなのは限られたマーケットで、
都市構造を変えるほどの力は無いよ。
一部の高級住宅エリアが形成されても、
それはどうでも良い話でしょ。

＞価格の急騰は都心回帰を止めて、
＞ひいては東京の発展を止めてしまいます。

それはウソ。我田引水。大きな誤解は、１９６５年からすでに都心の人口は減り始め９５年までに
１００万人減ったと書きました。
しかしそういうなかで、８５年から好景気だったわけで、むしろ景気の悪かった１９９５年
からしだいに人口が急増し１０年で５０万人増えたということです。
減ったといっても７９５万人いるわけで過疎とかそういう話でなく今でも８５０万人いる。
都心人口の減少は都心三区ベースではすでに十分回復したと言われています。
港区も「住民登録人口」が増えて税収がいっきに増えたみたいです。
逆に財政の乏しい足立区にこれ以上増えるのは負荷が増えるだけ。

１９６５年には一戸あたりの住宅が（棟割長屋や木造賃貸古い戦後のスラムクリアランスの
公営住宅なども含め）狭く設備が古いものが人口が抜けることで取り壊されて新しく広く
なっていったわけです。３０年には戸建の多くがマンションに変わっています。

あらゆる物が値上げです。これってもしかしてインフレっていうやつですか先輩？
どうしてくれるんすか流山にしか住めなくなっちゃったじゃないですか先輩！
先輩の下がる下がる論に必死でついてきたのに
責任とってくださいよ（笑）

＞家賃の7割補助が出る会社とかごまんとあるんだよ。君が知らないだけ。
子供が大きくなれば80平米の家賃40万のとこでも借りれば良い。
23区内で十分借りれる。自己負担はたった12万だ。

私は４５まで９５平米の借り上げ社宅に家賃３万で１５年住んでいたから言われなくても知ってます。
ごまんといる・・・という曖昧な表現がたいへんほほえましいですｗ

みなさん、給与住宅は給与住宅でその分給与を多く貰っているだけ。
５０近くになったら買えばいい人はいくらもいる。
でも、それが１４０万人の何パーセントなのか考えてみてね。

いいんですよ。もう需要がないというほうが残念がる人がいなくて
すばらしいじゃないの。ｗ

>>580
何が言いたいのやらｗ
高くなれば買える人は当然少なくなるから
以前みたいな大人数の都心回帰は無理になるってこと。
小学生でも分かる理屈だろｗ
都心回帰の規模を保つには、価格の高騰は大きな障害になる。

ついでにいうと大企業の人ほど役員になる手間で退職間際にあわてて家を買って
その結果郊外や近郊に流れている。今まではね。退職時が買い時とかさならないとそうなる。しかし自分で持家持っていて転勤で人に貸した人は帰ってきても社宅にはいってまた動き、最後は持家売ってタワーマンションに入ったりしているね。

＞５８５
そうじゃないよ。都市の活性化のために回帰が必要みたいな
事書くからあんたが住みたいから安くせいといってるだけだと
書いたのよ、

＞価格の高騰は大きな障害になる。

それは、正しいかもしれないが都内のキャパはもう満杯という
噂もあるがどうする？

もう、いいからさ。需要力があると思う人はどこにどういう
土地があってどういう形で安く供給されるか考えませんか？

×需要力があると思う人はどこにどういう
○受容力があると思う人はどこにどういう　　スマソ

業界が期待している次のタマは古くなって建替えが必要な公務員住宅と都営住宅。だいたいゆったり建っているから一部に高層化して港南の都営みたいに分譲をいれていくという考えはあるよね。
ただ、赤字財政の救済という意味では高く売らないとダメだよね。

>>587
都市の活性化の為には
集中居住と
職住近接はあたりまえでしょう。

まあまあの所得層が一定のエリアに集中居住するようになれば、
拡散していたときには考えもつかなかった新しいサービスが
生まれるし。ユビキタスみたいなのもエリアを限れば可能。
また、インフラも利用する人が多ければ経済効果も高いので高度に
整備される。

職住近接は、通勤時間の短縮を生み、そこそこの所得のある人に
余裕の時間が増えれば、当然消費活動、文化活動は活発化する。
そこに新たな文化が生まれる。

だから、都心部への回帰は国益にもなります。

何回も言うけど
ほんの限られた人しか買えないような値段になったら
そのエリアの発展性は無くなるんだよ。

「成熟」と言う言葉で飾られるものの、
住民の高齢化とともに
そのエリアは斜陽化していく。

長嶋さんの話は市場の断片をとらえアジテートしながらモノ選びには
プロの目を・・という自分の商売の誘引でしかない。

実際高すぎて売れないというのは、そのあと安値にならなきゃいいわけで
最後は貸せばすむはなし。そんなに大事ではない。
世田谷の３００戸の話は実際どこをさしているのかわからんが・・・

結果、デベは懲りて城南から手を引くだけでしょ。何にもかわらんよ。
郊外が売れ残るのは今にはじまった話ではない。

結論を言えば、あがる場所と売れ残る場所の二極化。

＞ほんの限られた人しか買えないような値段になったら
そのエリアの発展性は無くなるんだよ。


すごいねｗ　じゃ番町なんか２０年前から発展性ないわけだ。
青山も麻布もそういうことか

>>594
都心回帰の流れは否定しないが、国益という観点では過度な一極集中は望ましくないでしょ。

あのねぇみなさん。理屈や理想や念力で地価が下がれば
バブルは起きてませんって。
地価が上がって困っていたのはバブルのときだけじゃない。
毎年の経済企画庁の年次報告書読んでも、７０年あたりから
同じこと言ってるよ。
でも止められないんだよ。

>>596
高過ぎたエリアは
その需要に合わせ
供給自体を減らし
帳尻を合わせて行きます。
価格の下落は起こらないが、
新しい住民の流入は極端に細り、
成熟と言う名の斜陽化を辿ります。

その斜陽に住民自身が気がついたときに
やっと価格の下落が始まります。
長い時間が必要です。