シティテラス目白 Part2

>559

マルチはやめようね。みっともないよ。あと、住不に限れば焦ってなさそうだね。

601です。

＞599
の間違いでした。559の方、申し訳ありません。

学習院下の駅を通りかかったら、低層階の外壁がシートの間から
見えていました。
宣伝のために、わざとシートをかけていないのかと思いました。

印象は本家ガーデンヒルズより、タイルの色が明るめで凹凸が多くて
高級感がありました、やはり人気マンションの改良版（？）なのか
素敵な外観になりそうです。日本人は改良するのは上手ですから。

しかし、クレーンが空に突き抜けているようで面白い風景ですね(笑)

すみません、専門的な知識をお持ちの方がありましたら教えて頂きたいのですが。

土壌汚染は、地域にどのような影響があるのでしょうか。汚染物質がどのようなものかによるでしょうが、地下水に入って水汚染ということになるのでしょうか。水は上水道しかも浄水器で飲む場合にどういう影響があるのでしょうか。

汚染された土地の上の建物を利用する場合とその近辺に住んでいる場合では、影響の度合いは異なるのでしょうか。（どちらも直接汚染物質に触れることはないと思うのですが。）

この地域は準工業地域ということで、以前に工事された場所以外にも現状において土壌汚染とかがある可能性もあるのでしょうか。

汚染された物質が取れ除かれたところがあるということで、知らないで汚染された物質のあるところに住んでいるよりも「安全になったところ」に住むという気はするのですが、どうなんでしょうか。

>>604
土壌汚染があり全体の10％未満は、50〜100㎝の土壌を入れ替えているはずです昨年夏頃、工事現場のフェンスに表示がありました。
詳細は前スレの440あたりに投稿がありますよ。

前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

汚染物質は鉛か何かでたいしたことなかったと思います。
詳細はデベに聞けば教えてくれると思いますよ。

検討しようと思って昨日日曜日に見に行ったのですが、
①入り口の脇の民家はあのまま残るのでしょうか？
②踏み切りの音はやはり響くのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。

①民家は残ります。
②音に関しては、以前やりとりがあったかと思いますが、結局気になる人は気になるし、気にならない人は気にならないんじゃないでしょうかね・・・汗。

それよりも、計画道路かなんかに指定されていて、今後約１０年以内に敷地の一部（都電側）が買い取られる予定だそうです。
ということは、都電て無くなっちゃうんですかね？
それとも、道路の真ん中に移設？（これだと、道路拡張の意味がない・・・）
はたまた地下へ？（あり得ない・・・（笑））

どうなるんでしょう？

えっ？１０年以内？？

計画道路の予定は聞きましたが、都電がなくなるのは、ありえない話かと
あまり気にしていませんでしたが・・・

大塚駅そばの春日通りの都電向原駅あたりから、都電の線路脇の買収は始まっています。
何でも都電線路にに平行して道路を造る予定だそうです。
いつのことになるやらとは思います。

①民家は、敷地中心にいたご家庭が交換して新築で建てたものです。
以前は、敷地内に何本か私道が走っていたのです。

607です。

はい、計画道路の中でも優先度の高い方で、だいたい１０年以内には・・・、と言う話でした。
都電とマンションの土地は接してますよね？
マンションの都電側の土地を一部買い取るとすると、都電が無くならない限り、道路が拡張できないように思ったんですが・・・。

周辺は汚らしいワンルームや崩れかかった木造の家ばかりで、近隣の文京区目白台、関口或いは学習院等と比べると最下層。土地にしても神田川沿いで一番低く地盤も弱い。しかも暴力団事務所も近くにあるし、アジア系住民率も高い地域でもある。

だいたい豊島区高田のどこが「目白」なんでしょう。住所表示は「豊島区高田」ですよ。高級住宅街として知られている関口でも目白台でも下落合でもありませんよ。

マンション業者のおかしな高値に釣られて買ってはいけません。

確かに、６１１さんの書き込み通りですが今ご家族が必要として買われた方がいらっしゃるんですから。。その方が見たらどう思われるか・・・

６１１さんは、住友にかなりの恨みがあるのでしょうね。
ここまで、辛辣に書かれると購買意欲を削ぐ効果よりも、６１１さんの人間性に不信を感じる印象の方が強く残ります。
家族と共にこのマンションに新しい生活の夢を抱いている人間がいることを忘れてはいけませんよね。

６１１さんに賛同です。ここを目白と名付けるデベは厚顔無恥というほかないでしょう。

住友だけを悪者にするのは、いかがなものでしょう。

交通不便な場所だったから、最寄り駅が目白駅ということで
20年以上前から同じ高田のブロックに目白○○○というマンションは
たくさんあります。
たとえば目白ガーデニア、目白プレイス、パサニアガーデン目白、
シャンボール目白・・・

思いつく限り目白以外のネーミングの分譲マンションは、
よしやの前の現在売り出し中のダイナシティー高田馬場ぐらいかな？

雑司ヶ谷とか高田のネーミングの分譲マンションは、思い浮かばない。

地域の雰囲気や高級感というものはそのシティテラスの住民だけが作っているわけではなく、地域全体がどうかということになるわけで、ジャージの上下に怪しいヘアスタイルの「見るからにそれとわかるような人々」が多いとか、日本語がわからないヒト達が安っぽいワンルームからぞろぞろ出てくる等のそんな地域です。あとは家族経営の印刷工場や鉄工所がひしめいているのが現状です。

買う前に、普通は近隣のチェックって普通するでしょう。こんな高田でも、あの値段で買ったのでしょうから、別に暴力団の事務所が多かろうが坂下だろうが気にしないのではないかと思いますが。

私は近隣に・・・とは言っても文京区にすんでいるのですが、坂下の細い路地を歩いてびっくりしました。小さいアパートから若いフィリピンの女の子がぞろぞろ出てきたり、変質者が出没するとかでパトカーが止まっていたり。。
とにかくびっくりする事が多々ありました。　
只必要として高額払って買い求めた方も、近隣チェックした方がいいと思います。その辺は歩かないとか・・・

マンション自体はこの辺では、一番豪華仕様で素敵と思いますがね。

都電の件はしりませんでした。
しかしながら、親（南北線関係の仕事してました）に聞いたところ、こういう計画って優先順位がどうこうあってもいつになるのやらみたいな感じらしいです。
南北線もはるか昔、何十年も前から計画があって、工事も始めたけど全然進まなかったりいろいろあったそうで・・・。
都心地区の道路とかの計画の進行状況は神のみぞ知る感じらしいです。

複雑な地権やネコの額のような小さい土地の所有者が多いためによっぽど次にまとまった土地が出ない限り、大型マンションが新規に参入することは難しいのが現状で、その結果、昔からの地域柄、所得も決して高くない世帯が買うとすればセボンやユニハウス系の狭小住宅で、年寄りが死んで息子娘夫婦が徐々にそんな家を現実徐々に建ち始めています。

結局そうなるとこの高田って住友のこの建物だけがなんとなく高級そうなまま残って相変わらず近所は「下駄履き」状態が残るような気がしますね。地域全体が高級住宅街ということにはなりそうもない感じです。

あの値段出すんだったら始めから近所の雰囲気がそこそこ良さそうなところを他に当たったほうが売却する時にもいいのではないかと思いますがどうでしょうか。

先ずは売却を想定して、実際に購入する方は稀だと思います。
この地区で生活することが、家族や自分の為に必要でその時期がマンション購入のタイミングだと確信しております。
そして、マンションの住民としてまた、地域住民としてこの地域をより良い地域にできればいいなって思います。

住友って周辺環境がイマイチのところに
変に豪華っぽいマンション建てるのが得意ですね。
土地の取得がヘタなんでしょう。
三菱あたりなら決して手を出さないような土地ばかりです。

確かに高田は3丁目→2丁目→1丁目と山手線の駅と線路から
離れる（内側へ進む）ほど、庶民度は増す地域だと思います。
神田川沿いで豊島区では、最も低地だからでしょうか。

しかし不思議なのは、高田でも目白通り沿いの高台だと
閑静な雰囲気で、大きな家もあるのです。
地域性とは、土地の高低の格差なのかもしれません。

シティテラスの出来るところは、ちょうど庶民街の入り口
高低で言うと、ちょうど中間といったロケーションです。
戸建てなら避けたいですが、大規模マンションならいい環境だと
思いますけど。

確かに立地に難あり、高級住宅地ではないのもわかりますが、
「買ってはいけません」と断言されると、つらいです。

現在坂上に住んでいますが、不便です。
坂下の方がスーパーもあり、バス便も多く、便利なように感じて
います。

目白台に住んでいたときは、もっと不便でした。

暴力団事務所ってどこにあるのですか？
そんなに多数あるのですか？
警察にお聞きすれば、事務所がどこか教えていただけるのでしょうか。

今もちょくちょく坂を下ってよしやまで買い物にいっています。
坂下がそんなに物騒なところには感じませんが、私が鈍感なのかしら？
最近は坂上にも色々な国の方がお住まいですし、目白台の方が使う江戸川橋のイイダと高田のよしやのお客さんの層が特別違うとも思えません。
間違いなく高級住宅地ではありませんが、普通ではないのでしょうか？
池袋や歌舞伎町みたいに危ないの？

何故ネガティブキャンペーンをはらなければならないんでしょう？　
真に受ける必要はありませんと言い切るのもどうでしょう？

あの近辺の実情をお知らせしてるだけですよ、地下鉄が出来れば便利ですし、マンションも値段相応の良いマンションになると言うのも認めてます。必要で買い求めた方達にこれから住む地区の本当の姿をお知らせするのは良い事だと思いますが・・・
ここを買った人達に対して何の悪意もありません。

では、本当の姿を教えて下さい。
暴力団事務所はどこにあるのですか？
以前（昨年?）発砲事件があったところですか？
事務所だったのですか？
あそこは道向かいだったでしょうか？

それ以外にもありますか？

>>616様

まあ、ちょっぴり表現が極端かもしれませんね。
私もかれこれ40年近く住んでますが、そこまでおっしゃるほど酷い環境ではないと感じてます。確かに、正確に「目白」かと言うならば、
雑司が谷のほうが至近距離ですし、いわゆる目白駅前に代表される”目白色”とは違うものでしょう。ただ、私の個人的な感覚ですが、目白駅周辺も目白の環境のひとつ。学習院下駅周辺の環境もある意味目白の環境のひとつではないでしょうか？
ちなみに、遠い昔から、住んでる場所を他人に聞かれる時何て答えてますか？私はもう癖で「目白です」としか答えてません。

＞＞625さん　ずばりです。

既に買ってしまった（契約）が契約時に知らなかった事実を今更知り
、今頃「しまった」と後悔しても遅いので、ネガティブキャンペーンだとか、買った人の気持ちを害するだとかの言葉尻をとらえて周辺調査が不十分だった或いは営業マンに騙されたことに対する否定的な要素等を「見なかった」ことにしようとしているだけですよ。

「すぐに根拠を出してください」とか、「ソースはどこにありますか」とか、最近流行してますから。自分で理解できない人に限ってこんな書き込みをするもんです（笑）自分の足で周辺地域をくまなく歩いて調査すればどんな階層の人がどんな時間帯に出没しているかなんて簡単にわかるでしょう。

人種、生活環境等、お店で例えたら「KINOKUNIYA」と「よしや」の客層の違いなんて簡単に見分けがつくでしょうよ。

それでもわからない主婦の皆さんなら、わかりやすく言えば雑誌の「Very」「Classy」に比べて「レタスクラブ」や「さんきゅ」の違いだと言えば簡単にわかるでしょう。

619さんの表現を借りれば”下駄履き”だとは知らずに”偽装目白”に騙された田舎の人が不当な高い値段で安普請を買ってしまい、必死になってるだけのことですよ。

ちなみに発砲事件は同じ高田町内でありましたし、町内を歩けば、どんな人が歩いているかなんてすぐわかりますよ。むきになって626のように警察に聞いたところで個人情報なんたらで教えてくれるわけ、ないじゃないですか。最もWinnyで警察情報が流出すれば話は別ですが。
百歩下がって発砲事件は特別だとしても（笑）

私も決して高田が酷い環境だと思いませんが、家族経営の町工場や印刷所のフォークリフトが走り回っていて、傾いた木造モルタル住宅がひしめくようなここらあたりが、住友が何も知らない地方（←ここを買った人）人に売った価格と釣りあう地域だとは思いませんね。

しかしおもしろいですな。

格差社会の最も楽しい構造がマンションですか。

こんなところを買ってしまった人も、本当は資金さえあればもっと良い他の場所が買いたいと思っているだろうし、内心近所の周辺住民との違いもできれば感じていたいだろうし、ニンゲンの心理の根底をうまく突いてる感じ。

近隣一体がほぼ同じクラスならこんな話題も無かったろうに、しかも同じ豊島区高田でも坂下と坂上の雲泥の差。

騙されて買うほうも買うほうだが、仕掛けた住友が一番悪い。

ここで言われているような、長屋とか町工場は、よしやより都心寄り
目白不動あたりより江戸川橋方面の神田川沿いだと思いますよ。

散歩してみれば、すぐにわかりますがシティテラスに住む人は
ほとんど足を踏み入れることも無い場所だと思いますけど。

暴力団の事務所とは言いませんが、住居なんて文京区でも新宿区でも
どこにでもありますし、地元の人には絶対に迷惑掛けず共存している
ものですよ。そうでないと彼らの家族だって住めなくなりますから。
そのあたりを気にしたら、都内に住むのは止めた方がいいかも。

町工場だって、用途地域の地図を見るとわかりますが準工業地が
神田川沿いを、文京区水道〜豊島区高田〜新宿区下落合とずっと続いて
いるのです。
準工業地ですから工場があって当たり前です。
工場跡地だから、規制が緩くマンション用地に最適とも言えますけど。

>>628

まず、自分の気に食わない意見の人達に対して、「既に買ってしまった人」などと決め付けるのは随分性急かつ強引過ぎはしませんか。あなたのように「そう考える根拠を示して下さい」などと言うつもりはありませんが、書き込みはもう少し慎重になされた方がよろしいかと思います。


>「すぐに根拠を出してください」とか、「ソースはどこにありますか」とか、最近流行してますから。

この類の作風がお得意なのは実はそう言われているご本人やお仲間さん達の方だと思いますよ。自らの言動を省みずによく言ってくれるというものです。

>自分の足で周辺地域をくまなく歩いて調査すればどんな階層の人がどんな時間帯に出没しているかなんて簡単にわかるでしょう。

このような下世話な指摘を受けるまでもなく、購入者の方々の多くはこの地域の事情を理解した上で購入していると思います。高田地区がいわゆる高級住宅街なんかではないことくらい、今更言われるまでもないことでしょう。それを粗探しでもするかのようにマイナス面ばかり書き込み、かつ「買ってはいけません」「偽装目白」なんて書いたりするものだから「ネガティブキャンペーン」とか言われてしまうのでしょう。

確かに高田地区では発砲事件が発生しましたが、この一件を以って高田地区がその世界の人達が住む街だと印象付けようとするのは実態として正しくありませんし、悪意だと捉えられるのも無理もありません。

「ネガティブキャンペーン」だと指摘したレスは、早速削除されてしまったようですね。その削除理由が

＞いつものことながら、事実無根の投稿です検討者が不安に
＞なりますので削除してください。

だそうで。何とも呆れてモノが言えません。

「最下層」だの「暴力団事務所」だの、検討者を不安に陥れているのは、どう見てもあなた方の投稿ではないですか？

事実を書くのは、悪いことだとは思いません。ただ、632さんが書かれているように、断片的な面だけをクローズアップして誇張し、検討者や購入者の不安を煽るような書き方、また、彼らを田舎者や無知呼ばわりし、熟慮した末で出したであろう購入者の選択を真っ向から否定するような書き方は、やはり慎むべきではないでしょうか。

事実をよく確かめないで購入するから後からこうやって新事実が出てきた時に不安になるのですよ。営業マンはこんなことを親切に言ってくれません。

最初から不安になるような要素があるなら買わなければいいわけです。

発砲事件は最たるものでしたけれど、いわゆる、その手の人種だと疑ってしまうような雰囲気の人が多いなんて少しでも散歩すればすぐにわかることです。

しかも用途区域が工業地域でしょう。これも不安要素の一つであんなバカみたいな値段を出すなら工業地域なんて買わないでしょう。

＞＞散歩してみれば、すぐにわかりますがシティテラスに住む人は
ほとんど足を踏み入れることも無い場所だと思いますけど。

マンションから一歩も出なければそれも可能ですけれど。
毎月30万円以上をローン返済と管理費支払いにあてて実は家計は大変だったりするのでどうしても庶民的な江戸川橋や早稲田の商店街にままちゃりで買い物に出かけなくちゃいけない人が多いのでは。
子供を遊ばせる公園にしても江戸川公園に行く場合はどうしても庶民的な高田を抜けなければいけないし、おとめ山公園の場合は偽装目白地域と本当の目白の下落合との雰囲気の差が身にしみて嫌でしょうね。

＞しかも用途区域が工業地域でしょう。

このあたりの用途地域、準工業地と工業地は用途地域で、
規制に相当違いがあります。不勉強なので再度勉強しましょう。

＞あんなバカみたいな値段を出すなら工業地域なんて買わないでしょう。
それを決めるのは、購入検討者です。
1000万円が、買えなくて高いと思うひともいるし1億円が割安と
感じる人もいるのです。「余計なお世話！」

＞毎月30万円以上をローン返済と管理費支払いにあてて実は家計は大変だったりするのでどうしても庶民的な江戸川橋や早稲田の商店街にままちゃりで買い物に出かけなくちゃいけない人が多いのでは。

「余計なお世話」あなたとは、住む次元が違うし金銭感覚も
格差があると思いますよ？

ここを検討している方は、以前の大規模マンションの契約者さんとは
違って、「目白の高級住宅地のマンション」「自分達の高級マンション
で区内有数の高額所得者の集まりになる」なんて発想はなさそうですよ
やはり高額マンションを検討される方は、優秀なのでしょう。
家計も2ランクぐらいアップしないと買えませんからね。

マンションも買ったことのない、親との同居人はお下がり下さい。

＞＞規制に相当違いがあります。不勉強なので再度勉強しましょう

事実規制に相当な違いはあれど、準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

＞＞「余計なお世話」
確かに余計なお世話ですね（笑）

＞＞「余計なお世話」あなたとは、住む次元が違うし金銭感覚も
格差があると思いますよ？
このマンションを買った人は金銭感覚に格差があって庶民派の町には買い物に行かないってことですか（笑）

＞＞「目白の高級住宅地のマンション」「自分達の高級マンション
で区内有数の高額所得者の集まりになる」なんて発想はなさそうですよ
やはり高額マンションを検討される方は、優秀なのでしょう。
家計も2ランクぐらいアップしないと買えませんからね。

意味が不明ですが（笑）
「家計も2ランクぐらいアップ」してるようなお金持ちの人が「区内有数の高額所得者の集まりにな」らないんですか（笑）
「家計も2ランクぐらいアップ」してるような人達が住むようなマンションは「高級マンション」じゃないんですか（笑）

＞＞マンションも買ったことのない、親との同居人はお下がり下さい。
買ったことがないとか親との同居人とかって前の書き込みのどこをどう、読んだらそんな事実が書いてあるのでしょうか。

＞準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

そうですか？
あなたのお気に入りの目白台（文京区）も下落合（新宿区）も
坂下の神田川沿いの一帯は、ここと同じ「準工業地」なんですけど(笑)

神田川沿いも、新宿区、文京区は特別に住居地域で高級
豊島区はダサイので「準工業地決定！」だと思ってました？？

準工業地はマンションの用地仕入れとしては、良好な土地です
容積率もそこそこ、高さ規制も、日影規制も緩いので立派な
中高層マンションが建設可能なんですね。
反対に、まったく魅力がないのは住居専用地域とか低層地域です
低層マンションを建てて、高額分譲価格でも売れ行き悪いし
利益が出ないから。

＞＞準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

あの〜〜
マンションを検討したご経験がないので、おわかりにならないよう
ですが、高田エリアマンション群で、目白プレイスの場所は
製薬工場跡地なのでわかりやすく、用途地域は「準工業地」です。

しかし住友の目白ガーデンヒルズと、シティテラスは
「第一種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」なんですけど・・。
下落合と目白台と川沿いなら同様なんですけどね。

だから隣接建物のあるここは日影規制のためか南が高い
三角のおかしな形になってしまったのだと思いますよ。
準工業地であれば、もっとノーマルな形になるのではないかと思います。

「家内」が「手付け捨てよう・・・」と言い出した。

あの、初心者ですみません。
手付金とはだいたい何パーセントくらい払うものなのですか？
数パーセント？

熟慮したつもりだったが、研究不足だったのか。
私の判断ミスだったのか。
坂下でも大差ないと思っていたが、甘かったのか。
ここのスレを見ていると私まで弱気になる。

>>638のレスで一変、「不勉強なので再度勉強しましょう」と偉ぶっていた、635＝637の面目は丸潰れですね。ｗ
結局、契約者、検討者を差し置いて、こういう人たちが煽っているだけのスレでしかないようですね、ここは。

>>639
ネタでないと仮定して…
手付けを捨てるなんて早まらず、自分の決断を信じ、冷静に（といっても、ここを見てしまった奥様の気持ちもわかりますが…）判断してください。
掲示板の情報に惑わされることなく、実際に現地を歩いてみることで、おのずと答えは出てくると思います。

手付けは物件の１割ぐらい

デメリット
1.　地形＝坂下、豊島区で最も低地
2.　都電と明治通りが隣接（都電再開発はまだ具体化していない）
3.　徒歩10分以内の近隣環境＝人種(下町、事件、人々等）零細工場郡、町並（古い木造モルタル、建売狭小住宅、住居兼印刷工場等）

→　この価格設定

メリット
1.　交通が便利
2.　よしやが目の前
3.　神田川の花見

メリットでもデメリットでもない
1.　遠い学習院と遠い椿山荘の借景
2.　子女が将来入るか入らないかわからない私立の学校

→　この価格設定

大規模マンションで工業・商業（含準）地域の規制無しが好きな人もいれば、静かな高台の住居専用地域の低層マンションが好み等、人それぞれでいいのですが、要するにあの価格が問題なのではないかと思います。

あそこの土地環境に大規模で建つならファミリー向けで、最多価格でせいぜい5〜6000万代ってところではないでしょうか。

＞あそこの土地環境に大規模で建つならファミリー向けで、最多価格で
＞せいぜい5〜6000万代ってところではないでしょうか。

もしそうなら、銀行の知り合いに話して、10部屋融資受けて買いたいです。

暇つぶしのボクちゃんに説明するのも面倒なので

「豊島区用途地域」
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzutyuuijikou.ht...

>645さん
ありがとうございまいした。１割は結構高いですね。知りませんでした。

>>639, >>643

手付けを捨てる決断をするかしないかなんて胃がひっくり返るほど辛いのではとご推察します。もしかしたら家族で喧嘩になってしまうかもしれません...。

ですが、環境に関してはこのマンションが建つ前から元々ある都電や明治通りの騒音、幹線道路の空気が悪い等は変えようが無く、近所の環境についても元々住んでいる人達が何十年もかけて積み上げたものなのでそう簡単に雰囲気が変わるものではないでしょう。しかも土壌や地形はどうしようもありません。

数パーセントの手付けを払ったからといって変えようが無いものに妥協して又はこれから何年もここを定住居としてそれらを我慢して一生の買い物にお金を投じるかどうかです。

例えば8900万を30年ローンを払うとすればこれから金利上昇も考えられるでしょうし、利息を含めて一体いくら払うんでしょうか。

今回はその億に近い高額な買い物のほんの数パーセントをどうするか...一連の上の書き込みで営業マンから知らされなかったり、ご自身で調査しきれなかった事実が出てきておつらいのはよくわかります。

おそらく、本当の購入者で（手付けを打った者）このスレだけで解約する人はいないと思いますよ。
実際に購入しようという人は現実世界の人間で、これらの匿名性の高い情報を入手はしますが、そのまま受け止めるような愚直ではないでしょう。
なんだか、自分の購入したマンションがいずれにせよ盛り上がっているということは世間や関係者の興味を十分に引く物件で安心しています。
実際売れ残りの多い物件は話題にすらあがりませんから。