プラネスーペリア西宮仁川【旧称：（仮称）西宮・仁川【新街区創造】プロジェクト】ってどうですか？

誰か地元住民がわざわざ絶賛してました？
必死で絞り出しの子供騙し以下の
書き込みのせいで、遂には
2km離れた関学生慰霊碑の話まで出たのに
まだ懲りないとはね。情けない。
まあ、スレを誰が読んでも
誰が滅茶苦茶言ってるくらいすぐ分かるがね。

誰が読んでも一人の人が大量に投稿していることは
気が付くと思う
やっぱり文章にくせがあるね

だから？何なんでしょう。
故に粗探しがOKと言いたいのでしょうか？

遠方の者ですが、教えて下さい。
このマンションと、近くに新築の戸建が販売されているのをネットで拝見しました。

小学生の子供がいる4人家族で、駅が近く自由な戸建も良いなと思いますが、現在マンション暮らしで、全て管理してくれるマンションの良さも感じており悩みます。
又、標高が周りの土地に比べ低いとの記載や住宅密集地ともあり、戸建だと少し不安も感じました。

皆様ならこの辺りの環境なら、どちらがオススメですか？

戸建は近くを歩いた私の観察では半分とは言いませんが
日当たり抜群の場所が少なくとも引き合い、よければ成約？なのか
敷地整備の工事がどんどん進んでいます。
全戸が日当たりいいかはわかりませんが、明るい土地でとっても恵まれた環境です。
地歴は日生さんの社宅タウンハウスと、日本で呼ぶんでしょうか、二個いち二階建ての御宅が最近まで建っていて、住民は上品な方が多かった場所です。
横が蜜集住宅とか低いとか書いてる向きは知りませんが
ご自分の目で確かめられればと、思います。
別に日本の平均の住宅地の感じですよ。それより良いくらいです。
すぐお分かりになると思います。安心されますよ、きっと。
西宮の開発、販売競争が激しいみたいで、
地元もあれもこれもとちんぷんかんぷんのことを
書かれるとうんざりです。

>>104
http://www.plane-s.jp/nishinomiya-takaraduka/nigawa/landplan.html
これのことですね。

まぁ北側（川沿いの邸宅エリア）や南側（上甲東園）と比べると海抜がそれぞれ8～9m、5～6mほど低くなっているのは事実です。

しかし上記エリア（の駅徒歩数分圏）で、土地から探して注文住宅を建てるとなると最低8000～9000万は必要ですから、このマンションにしても予算を抑えて利便性を得るとなると、土地が低くなっていたり非一種低層、非風致地区である事は止むを得ないと思います。

さらぶれっとが走る街。素晴らしい。

宝塚市のことですか？
このパターン
何度目？

競馬場からの環境整備寄付金で整備されている仁川上流地域の橋やインフラなどもあるのに、住民が競馬場を誹謗するのは感心しませんね。

そもそも仁川駅周辺が支線の割にそこそこ便利なのも、競馬場のおかげですしね。

誹謗？

この開発地域と、競馬場が、かけはなれた場所、そのうえ別の市である。混雑も出口が別々と事実を述べるのが誹謗。。。何なんですかね。

それにしても競馬場への異常なこだわり。。。大丈夫ですか？

阪急今津線はJR福知山線と終点宝塚で連絡。JR大阪駅へ。
勿論当然宝塚駅で阪急宝塚線乗り換え、梅田へオッケー。
タカラヅカ歌劇は今年100周年記念で特別列車を同線に走らせ素敵。
同線沿いには、神戸女学院中学、高校、大学、大学院、聖和大学、関学初等部、中等部、高等部、大学、大学院、小林聖心小学校、中学、高校、仁川学院幼稚園、小学校、中学、高校、まだ他の大学が終点宝塚に。。。
競馬場？あの、線路の反対側で、忘れた頃数回やってるような所ですか？

安ければ考えるが、相場より高値なら
見送る立地かな。
子育てにはいいかも知れないが、
利便はないですよね。

西北へ10分(電車5から6分、仁川駅から徒歩3から4分)は利便では？
西北から徒歩最低9分、実は多くが10分から13分の大型開発は
私には利便性が感じられませんでした。
他の利便って何を差されているんでしょうか？

西北を意識？よーわからん

神戸、大阪、京都ならわかるけど・・・

ここなら、さらら仁川のほうがよろしいかと思います。
自然堤防上で低地ではありませんし、駅1分ですしね。

>112　プラウド夙川も、そんな風にさんざん叩かれたけどあっという間に完売してませんでしたか？
　　　ここも問題なく売れますよ。

さらら仁川って賃貸、URでしたが
何かあったのですか？

約10年前位かに竣工
賃貸開始したサララ仁川のことなのかな？

さらら仁川がなんであれ、
宝塚市、仁川駅南側。
その時点で
価値⬇️

失礼。
南側でなく
駅東側。

武庫川サイド、山側でない。

何度も、南と東の区別もついてない時点で恥ずかしい。

そもそもここ（低地）より宝塚側の仁川北3丁目や仁川高台ほうが遥かに歴史的にも格上だし。

仁川町で良いのは、低地ではない川沿いの両岸風致地区（で駅から徒歩数分の所）だけ。

さらら仁川（駅前）　海抜35～36m

このマンションの建つ場所（川沿いの高地から下りた低地）　海抜28～29m

駅前マンションに見下ろされる場所が山手？？？（笑）

仁川周辺の地形が良く分かる図
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/#zoom=15&lat=34.77374&lon=135...TTTT
左側のメニューの色別標高図をクリック

上甲東園と仁川沿いの高地（自然堤防）に挟まれた低くなっているエリアがこのマンションが建つ所。

しかし28から29mの高度で、いづれにしろ乾燥した日当たり良い
大きな敷地。周辺環境は抜群。外野が何を言っても閑静な住宅地。
学区は西宮市公立中学、高校で最高。幼稚園から大学まで目白押し。教育環境抜群。他の最近の西北大型開発など問題外の安心できる地歴。
西宮で水関係で考慮せねばならないのは市南側ゼロメートル地帯中心、及び西北の一部の過去何回にもわたる冠水場所等。武庫川下流部等。
山手は関係ないどころか、安心この上なし。
さらら仁川は中層以上高層に近い建物。そこからなら何処でも下に見えるくらい
100も承知で、下らない話。


繰り返し繰り返し同じような調子。ハイハイハイ。
何らかの固執？はたまた、よほどここが売れるとお困りの様子？
お仕事ながらご苦労さん。と言うか、ここまでくると
仕事上であること祈ります。

ここは間違っても高級住宅地でも閑静な住宅地ではありません。
目の前、線路ですし。

大邸宅も残る川沿いの大正時代からの邸宅地（仁川町の風致地区）と
比較的新しい高級住宅街（上甲東園）の間に挟まれた
ぜんぜん高級ではない一般住宅地です。

地勢は良くありませんが、地歴はたしかに問題ありませんし
駅近なので利便性は良いです。
そのような場所ゆえに大手企業の社宅に重宝されてきたのでしょう。

高級住宅地と偽って、勘違い価格で売り出せば売れないでしょうが
そこそこ買いやすい適正価格の駅近マンションとして販売すれば
問題なく売れるでしょう。

阪急電車の線路からも見下ろされる位置にあるので、線路に直に
面した棟は避けたほうが良いかもしれません。

適性価格とはどの位を言いますか？この辺りの相場が分からなくて。

2000万は切ってほしい。

>>127
㎡あたり45～50万ぐらいじゃないでしょうか。

ここは住環境良好マンションというより、駅近マンションというカテゴリーになります。
さらら仁川（徒歩1分）が78～92㎡の家賃124,300～153,400円
グリーンヒルズ仁川（徒歩11分）が新築で65～89㎡の家賃98,800～130,000円
という事を考慮すると、その中間に位置するこのマンションの場所は
築浅90㎡で家賃14万円ぐらいが適正となります。

その2つの家賃サンプルのマンション
人気が落ちる宝塚市でしょ。
西宮ブランドは強い。
校区のプラス面すら計算に入れていない。
まあ、そんな値段無理でしょうね。
あの、門戸厄神駅山手でない方の、171、方向等検討問題あるところでも
そこそこ売れ、5500以上。広さにもよるが。住宅規制もココより何もない所です。当然。

そのグリーンヒルズって
あの坂を登って11分のところでしょうか？
そりゃ家賃安くなるわ。不動産屋の同級生が嘆いてる。坂があるのと無いのと大違い。
当開発は平地。
それとも仁川駅東左岸宝塚側ですか？
あそこら辺り、地震の時竣工まじかで住めなくなったマンションがあった。

当開発に付く校区プレミアムすら計算に入れていない。
まあ、そんな値段無理でしょう。

171近くの門戸厄神駅前のマンション、1階で確か3000万代後半で販売されてましたよ〜

ここは4000万代〜でしょうか

ローレル門戸云々カンヌンのことですが。
5500万からになってますよ。
もしかして1500万以上新築マンションって言い値よりマケテ
販売されるんでしょうか？

家賃サンプルさらら仁川竣工10年UR物件ですが。
ここ新築。

＞134

ご存知ないようですが、ローレルで現在売れ残ってる角部屋が5500万〜で販売されているだけで、既に販売された部屋は確か3980〜の販売で、角部屋じゃなければ4000万代も結構ありましたよ

ここもいくら校区が良く駅近とは言え、部屋が小さかったり階が下がれば5000万を切らないと売れないのではないかと予想します

住んだ後の住民のモラルまで考えると、
最低5000万は超えておいて欲しいな〜

ローレルそうだったんですね。

遠くの方には一見わかりにくいのですが
門戸厄神駅周辺、甲風園に近い部分、駅の山側以外は
地元では受けはイマイチ。こないだまで畑だった記憶が。。。
駅近い上大市部分はまあまあokのイメージだが
あとはチョットダサい感じ。
別に地元だからではないが、地元では
仁川、上甲東園の受けは完全に上。
私も家族も東京生活かなり長いが
関西知ってる方から結構聞かれる質問が
阪急今津線の山側か？関学側かということなんです。
これマジですよ。それも駅は？とまで結構聞かれました。
山側ってプレミアム付きなの
関東行って実感しました。

東京にいたけど、そんなの知らないよ。
正直、どーでもいい。
関西人って、合理的な考えだと思ってたけど見栄や虚勢で暮らしてるだね。
阪急電車とかいう映画みてわかったよ。
どこか異質な文化やね。

>>131

＞人気が落ちる宝塚市でしょ。
＞西宮ブランドは強い。
＞校区のプラス面すら計算に入れていない。

西宮の異常人気やブランド化（バブル）はここ最近の現象で、元々の話じゃないよ。

http://stckr.net/sd/c-28214_28204/col-_D02206/

今津線沿線でも西宮市よりも宝塚市側のほうがちょっと前までは、人気がありました。
90年代までは圧倒的に宝塚市のほうがブランド力があったし、市民の平均所得も大幅に（課税対象所得ベースで数十万円以上）西宮市より宝塚市の高かったから。

宝塚が汚職三昧の酷い市政や、歪んだ利権丸出しのまちづくりで失敗して自滅（ブランド崩壊）しただけの話で。

一昔前は、西宮は「一部は良くても、西宮はねー・・・」という感じでむしろ悪いイメージのほうが強かった。
中心部の西宮北口なんか、関西最大の食肉のあれでしたからね。
西宮という響き自体が、主婦の間でブランド化したのはここ数年。
まぁそれは西宮市役所のイメージ戦略や震災後のまちづくりがうまかったという事でしょう。

読んでるとこれだけ評価が高いんだから価格も高くて当然だと思う

宝塚が杜撰なまちづくりやブランド管理（お粗末な開発など）で自爆したおかげで
従来は宝塚を選んでいた層が西宮市を選ぶようになり
それが物件価格や相場を押し上げているというのはあるでしょうね。

地震後関西で一番イメージ上がったのが西宮市。
西北の整理が進み球場跡利用に成功。球場では競輪が開かれてた。
西北駅の東側、南側の再開発が消費者に良く受け入れられた。
大きな空き地が南側にあったことがよかった。
地元は潤ったが、今後同場所の中古物件が出た時
真の価値が試されるのでは。

小規模なら、校区マニアに高値で売りつける戦略も可能ですから、ここは大規模ですから、校区商法で高値は厳しいでしょうね。

ではですね、西宮市内で1，2をあらそう自然環境のよさファクターは
どうでしょうか？実際大規模な敷地で自然環境がよい所って
市内他に残ってます？電車駅が近い所で。
ウーンなんですが...

たしかに戸数がかなり多いですから、校区プレミアムを悪用したあこぎな商法で高値でさばききれる範囲は超えていますね。

10年ほど前に東京から転勤してきたサラリーマンです。
当時のイメージを思い起こしてみました。

・芦屋：高級住宅地らしいとは知っていました。
　震災の際に「六麓荘が・・・」と聞いて、？？？

・西宮：阪急ブレーブスの本拠地があったとこでしょ？
　甲子園？尼崎市だっけ？
　（阪神ファンでも高校野球ファンでもありません）

・仁川：（引越し先候補のひとつでした）
　競馬場が近いのか。絶対混むからムリ。
　（府中競馬場付近の渋滞経験者です。実際はたいしたことなかった。）

ということで、終電検索で西宮北口に落ち着いたしだいです。
高級住宅街に詳しい方を除いては、こんなもんかと。

私も149さんと同じ認識だったかなぁ。そういえば阪急の本拠地ありましたねぇ

普通に便利に生活するのならこの辺り位がいいのかなぁと
もう少し静かな場所を好まれる方もいらっしゃるかもわかりませんが
利便性優先ならこの辺りになると思います

本当にその人のニーズによってっていう感じでありでは？

当たり前です。
西宮の評価は過去10年で非常に上がりました。地元としては驚いていますが、他市の開発が大したことがなかったこと、六甲アイランドや、他の海岸沿いの開発も大した成功でなかったし。。。関空の周辺の停滞は知られてきたし等。
勿論、西北の開発が上手く行ったからという理由が大きのでは？
地元は西北駅南側への抵抗が強く
西北へ引っ越された方の多くが他市の方々だと
思われます。人口増加しましたから。
結局無難なところで西宮7園が昔から人気があり、校区も環境も良く
とにかく地元は離れたがらない様子です。

10年以上前の西宮を知っている者なら、決して寄り付ないと思います。
開発云々はいいのですが、地域性はどうでしょう？
決して非難しているのではなく、避けがたい歴史だと思います。

資料請求はしているんですが、まだ何も情報が届いていません。
もう既にパンフレットとか送られて来た方はいますか？

情報収集して、いかに校区マニアに高く売りつけるか計画中でしょう。

戸数も多いですし、駅近を利用して高齢者、リタイア世代をターゲットにしないと厳しいでしょう。
校区をあてにして売るには規模が大きすぎます。

坂がきつくなってきたので、車の運転も不安なので、もっと駅近の便利な場所に引っ越したい、でも環境の悪い所は嫌という阪神間在住の高齢者は多いですからね。

ファミリー層にも人気でしょうね〜

人気でしょうねと、言う割りには
スレに盛り上がりが少し欠けるような気がしますが。
気のせいですかね？
駅近だったら何でも売れてレスする必要もないんでしょうか？

盛り上がりに欠けるのは、書き込みの8割がたを約1名の熱心な擁護な方が占めるからでしょう。

つまり実際には、盛り上がっていないのです。

では欠点をあげつらう側と
援護側がいなければ実際は約30程度の
レスだけということですか？
日を見たら初日から20日経ってるようですけどね。
169戸の開発で？寂しいね。

156さんのおっしゃること、わかるような気がします。
"坂がきつくなってきたので、車の運転も不安なので、もっと駅近の便利な場所に引っ越したい、でも環境の悪い所は嫌”

自分はまだ高齢とは言えない年齢ですが、同じような気持ちだったりします。
自然の多いのびのびとした環境で暮らしたいとは思いつつ、日々の生活を考えると利便性重視になってしまいそうなんですよ。

マンションでのびのび暮らす？ハテナ。

マンションだと防犯面でも安心だしね～

こちらマンションで泥棒が屋上から来て
入られましたが。
別に何もないので行っちゃったと思うけど
今だ結局わからないし、近所はごっそりやられたとこありました。

最上階は危ないのは今は常識ですよ。それでも戸建よりは幾分安全かと思います。

すみません〜同んなじ話で。
うち真ん中の階で住み込み管理人さん付き
内廊下の物件だったんですけど。

この物件は駅前ではありませんが、線路の目の前なので、線路沿いは架線の鉄粉やブレーキダスト粉や騒音が気になるかもしれませんね。

それで
体の鉄分とって赤血球確保してます。
分かりました。
お次の方！

なかなか情報が入ってきませんね〜。早く他の間取りやら、設備などが知りたいです。

これだけ評価の高い物件は中々ないですよ
今後、価格情報が発表された時に手のひら返しをする人がいない事を祈ります。

なるべく高く設定して下さい。
それだけの所だし。
上品な方求む。

それだけのところっていうのは違うでしょう。

仁川の駅近マンションは駅前のさらら仁川（90㎡クラスで家賃15万）がひとつのベンチマークになるでしょうね。

新築プレミアムでプラス2万、設備最新でプラス1万、駅から若干遠くなる分でマイナス1万、学区人気でプラス1万で、家賃18万ぐらいが90㎡前後の部屋の適正でしょう。

そうすると自ずと、新築物件の投資利回りから計算すると適正価格は見えてきますね。

もう少し高いかと思った
というより高くても売れると思う

頭金なし。1800万くらいは無理ですか？

1800万て、中古価格でしょ
不動産広告も見たことないの？

いつもの方ですよ。

>173

つまり90平米だと購入価格はいくらなんですか？もったいぶらずに教えて下さい

場所的にウェリスとどちらが良いですか

好みでしょうね！

6500万くらいじゃない？

ここは風致地区や一種ではありませんし、仁川沿いの仁川町や上甲東園より低くなっている低地ですから、2000万円台を期待したいですね。まわりは庶民的な住宅密集地ですしね。

宝塚で探していますが、気に入る物件もなくて・・・
ここは最初、宝塚市の物件かと思い、
興味を持ちました。
西宮市希望ではないので、宝塚タワーのような
お得感のある価格帯なら、購入したいと思っています。
新星和不動産は、良い場所でも、適正価格で販売する
イメージをもっているので期待したいです。

ここは安くないです。
今津沿線の門戸厄神から仁川までの駅近は人気あり、高いです。

中古だと安いエリアなのにねぇ。

高ければ売れ残ること必至ですよ

高ければ売れ残ること必至ですよ

サラブレッドがみれる町はいいでね。

サラブレッド？
と疑問に思いましたが、競馬場のことですね。
線路の向こう側ですし、少し距離が離れているので
競馬場の影響みたいなものは考えなくてもいいですよね？
駅まで行けばそれらしい雰囲気が流れているのでしょうか。
治安とかってどうでしょう？

このあたり、中古だと安いのですか？
中古の安い地域は新築も安いものだと思っていましたが
そうでもないのですね。
資産価値としてはどうなんでしょう？

>189さん

競馬場で見るサラブレッドは本当に美しく子供に見せる価値ありと思います。
また昔と異なり、競馬場も家族で楽しめる工夫があります。

関東の中山や府中はオケラ街道/オケラの渡しということばにあるとおり
周辺環境に少なからず影響がありましたが、阪神競馬場は駅直結ですから
影響は少ないと思います。

むしろ大阪市内の場外売場のほうがそれらしい雰囲気があります。

検討に値する理由は？

値段的に安そうな場所がいいですね。
最近はどこも高いので・・・

この立地で価格の話になる前までの評価は
すこぶる高かったんだから価格に反映されるのは当然です。

建築費が安かった時代に計画された物件は、建築費高騰のあおりを受けて、高く販売されることになります。この物件も然りです。

ということは、このマンション含めてこれからの
物件は地域相場よりも割高と思っていたほうが
いいですか？

そうかもしれないですよね。
まあいろんなことを考えても難しいので
欲しいなという運命の物件と出会ったらその時が買い時という感じかなと
思っています。
それが難しいと言えば難しい。

ここだと競馬場の影響はさしてないと考えてよろしいのかな。
穏やかに過ごせるといいのですが。

毎週競馬に行けるからいいんじゃないですか。

妙にここは競馬場を意識しているのか、競馬場が空からの写真にも写らないようにしてるね。
もう仁川といえば阪神競馬場。なんせ、駅直結の競馬場なんだから。

隠すことないよ～

モデルルームも、阪急今津線沿いの、門戸厄神と西宮北口の中間ぐらいの線路沿い東側にあります。

さらら仁川の高階からは美しく立派な競馬場が眺望できるのは魅力的ですが、ここは上甲東園や仁川町から下がった低地な上に低層なので、美しい競馬場は臨めませんね。

競馬場が近くても、異常に治安が悪いとか馬のニオイが漂ってきて生活するのにそぐわないなどなければ、問題ないですね。
最近は、カップルのデートスポットとしても取り上げられたりしていますから。

収納は多目ですね。
プランは、田の字で普通な感じですが。