プラネスーペリア西宮仁川【旧称：（仮称）西宮・仁川【新街区創造】プロジェクト】ってどうですか？

新星和不動産っていうのがな…

私もプラウドなら良いなと思いますね

この地区の公立中学、高校が、
少し進学率が良いとかで
この開発を
学費節約のため？かなんだかで、
選ばれるご家庭にはがっくり。

私立、国立を受験出来る余裕のある家庭の
多いのがこの辺りから
苦楽園、甲陽園にかけての
山手地区ですので。

西宮市の高額納税者数ランキング

西宮市甲子園口　23人
西宮市仁川町　20人
西宮市上甲東園　19人
西宮市鷲林寺南町　18人
西宮市甲陽園目神山町　17人
西宮市殿山町　14人
西宮市雲井町　13人
西宮市苦楽園三番町　11人
西宮市柏堂西町　9人
西宮市剣谷町　8人

翻訳させていただくと
甲子園口
仁川町
上甲東園
甲陽園
苦楽園
夙川
各地区で
上位10位を占めております。

平均だとどうなるんだろうね
同じかな

上記各地区は
住民の収入、資産に合わせ
自ずと
物価も高め。
平均と言うお考えは
何処から？

普通に住宅地だし、あまり身構えなくってもって思ってしまいますが...
すごく穏やかな雰囲気
駅には近いから通勤通学をされる方にとってはいいのではないかと思われます
ま、まだどんな感じの仕様でやってくるのか判らないので
感触もまだわからないのですけれど
6月に間取りアップと書いてあるのでそろそろアップされるじゃないですか

この開発の仁川町は存じ上げませんが、
すぐ坂の上の
上甲東園地区は
風致地区
西日本初文教地区
第一種低層住居専用地域

普通に住宅地とは。。。


セールスの方、ご自分は他から通い、
おまけに当開発がいくら売れるとふんでても
少し適さない表現では。

とにかく
セールス側かは不明ですが、
適さない表現かもしれません。

まあ、閑静な住宅街がよいでしょう。
実際そうだし。

普通ってなんなんですかね。

まだ間取りなど発表されていませんね。
販売開始は８月からのようですが、そろそろ詳細が分かっても良いかと。
穏やかに過ごしていける環境ながらも駅に近くて気になりますね。

駅から遠いと遠すぎる。。。
近いと、どうだか。。。
むつかしいね。

阪急仁川駅は上品な雰囲気。
おまけに、この開発は
駅から3から4分です。
ちょうど良いでしょう。
と言うか、これ以上の立地はないでしょう。
感想は現地ご覧になってから。。。
ご遠方の方ですか？

この辺りの値段相場はどんな感じなんでしょうか？
やっぱり強気な値段で出されるのかなぁ・・

ここもともと社宅だか団地街みたいなの所の跡地でしょ。
天井川沿いの備考地自然堤防から降りた低地だから良くないよ。

天井川（仁川）沿いの微高地（自然堤防）と上甲東園の丘陵地が古くからの邸宅地で、その間に挟まれた低地部分。

http://binged.it/1lmnY3Z

↑これみたら露骨で分かりやすいよ。
このマンション群予定地の周辺は小さい戸建てばかりが密集している。線路渡った低地続きは墓地。

対して坂を北側に登った川沿いや南側に登った丘陵地には屋敷や邸宅が立ち並んでいる。

↑
と言うことはあんまり良い場所ではないのですか？
それなら値段は安くなりそうでしょうか？

競馬場近いでしょう。

>>17
どうでしょうね。
駅近と甲陵中校区マニアをあてこんで、そこそこ高くするんじゃないかな。
周辺の雰囲気は良くないけど、それは物件自体でごまかすかもね。
だから「新街区創造」なんでしょう。

ここの小学校校区は上ヶ原小学校ですよね？
地図では少し遠いような気がしましたが、徒歩どの位でしょうか？

小学校の雰囲気をご存じなら教えて下さい！

土日はギャンブルファンが殺到して雰囲気悪いだろうな。
ここは西宮のハズレと云う雰囲気やね。

馬が近いのはワクワクする。

超周辺は確か第二種住居専用低層地区ですが、
その他の仁川町3丁目は第一種です。
ここの周りは環境が良くないとされる方は
ビバリーヒルズにお住まい？
ここは最初から日本生命社宅。
それも幹部用社宅が大半。
地歴何の問題もなし。
横には日本で超有数の某銀行社宅が隣接。
競馬場をお好きな方は
仁川駅の南のお住まいがよろしいかと。
競馬場は
宝塚市。
ここは山手の北側。

ここが売りに出ると西宮の
他の集合住宅売り上げ⬇️か
なんだか知らないが
セールス係り、金曜日の夕方苦労様です。

私が国立中学に上ヶ原小学校から進学したのは
40年以上以前ですが
その時ですらクラスの15%以上が国立、私立に受験してました。
受験は学校で一般的になろうとしてました。先生の後押しも当時ありました。
殆どが、上甲東園と、仁川町の生徒でした。

徒歩では多分子供の足で17，8分位？

支線駅の、大して利便性の良くないマンションが出現してもそんなに他物件の売れ行きに
影響はないと思いますがね。
それにしてもビバリーヒルズとか、日本生命とか、超有数の某銀行とか、
トラの威を借りるのがお好きな様ですね。

批判＝他業者と云う単純さには驚きます。

>>23
競馬場うんぬんの批判は的外れですが、ここの地勢が良くないのは事実ですよ。

仁川の両岸の自然堤防（仁川町、仁川高台、仁川北3丁目）や上甲東園は邸宅地ですが、ここは川より低い低地で雰囲気も風致地区とはかけ離れていますから。

仁川の学校に通っていましたが、土日は学校休みなので
競馬は気になりませんでしたが、日曜日など学校に行くことがあれば駅は
すごい人でびっくりしました。
確か改札口が変わるんだったような気がします。
でも治安が悪いとかはなかったですね

考え方にもよりますが、
西北へ徒歩9ー13分の新築集合住宅がよいか
支線というものの
宝塚乗り換え梅田へも行ける支線駅から
西北へは電車で4分以下、仁川駅からは徒歩3分ですしね。
まあ、人それぞれでしょうが
環境、地歴、学区どれをとっても
いうことはないでしょう。
日本生命社宅跡は事実
銀行名はここで述べるのは適さないので控えさせて
いただきました。虎の威？地歴を述べただけですが。
ビバリーヒルズ使わざるのは得なかったのは
日本では残念ながら
海外高級住宅地として他に知られている地名がないからです。
日本国内、東京にも住んだが、ここほどの
環境の住宅地はなかった感じたので。

欧米、その他の地域にも
長く住みましたが
これ程自然環境に恵まれ
かつ都会に近く便利な
locationも珍しい。公共交通機関が
使えるのが強み。最高の部類です。

23

ここだけ社宅地区だったので
第二種住専地域だったのでしょう。風致地区って
まず歓楽業、その他住宅地に相応しくない建物が
立たない、開業出来ない地域ですよね。合格ですが。

なお他の仁川町は第一住専です。

地勢もなだらかに低い土手で、当開発は
広い地域。ここが良くなければ
あと西宮では農地の真ん中くらいしか
大きな土地確保出来にくいですね。

娘は線路のすぐ向かいの
仁川学院マリアの園幼稚園に通っています。
すぐ隣には仁川学院小学校、中学、高校が併設されています。
マリア像が立ち、その横には付属教会があります。
そういえば
幼稚園と教会の敷地と、阪急今津線との間に規模の小さな墓地がありますね。
その墓地のことをおっしゃってるのでしょうか？
幼稚園児でも気にしてませんけれど。
ちょうど、この開発とマリアの園幼稚園、マリア像は
お向かいですね。

実際に行ってみれば一目瞭然ですが、仁川側からも甲東園側からも見下ろされ取り囲まれているような低い窪地（天井川である仁川の自然堤防、微高地の背後にある後背湿地）になっていて何か圧迫感があるんですよ。

東側を除いて、北側、南側、西側（山側）の全てが現地より高くなっているのです。

>>24

20の者です。早速小学校の事を教えて頂きありがとうございます。

徒歩17.8分は低学年の子には少し遠い気もしますが、歩けない距離でもないのでホッとしました！

熱心な学校のようで、今でも同じ雰囲気だと良いですね！

>28

仁川駅から西宮北口までは電車で約6分、マンションまでは駅から徒歩では4〜5分はかかりますよ！

この辺りの環境は静かで自然も多く好きなんですが、抜け道として走る車が多く意外とスピードも出します。

又、駅前の踏切あたりも信号等が無くややこしいのと、平日は関学生がぞろぞろと道幅とって歩きますし。

車がよく通る割に道幅が狭いのが少し歩行者としては怖いですね〜。車運転する時も歩行者に結構気を使います。

あと、南側のくすのき通りも信号が無く、車がスピード出して飛ばすので、小学校に通う親としては信号つけて欲しいなぁと思っているところです

32

用心のため
上ヶ原小学校1年生程度の生徒で
17ー8分最大
高学年では
しっかりした生徒なら12ー3分で
行けるのでは？
因みにですが。
この辺りで生まれ育ちましたが
車が飛ばすとのクスノキ通りは
私の聞いた範囲では
人、子供を巻き込んだ事故は
覚えがありませんが。
車、バイク同士の事故も殆ど皆無のようですが。

車運転中は歩行者に
注意するのは
善管注意義務として
法律で求められています。
関学生が道に広がっていようが
信号が無かろうがかわらないでしょう。
ノルウェーだかの研究で
信号付けた通りの方に
事故が増えたという報告が。
運転側の責任転嫁に信号機をせぬように
運転よろしく。

>>34

32です。ご丁寧に教えて頂いてありがとうございます！
うちには未就園児がいるので、新居は出来たら小学校まで徒歩15分位が良いなぁと思っていたので。

低学年で17.8分でも、高学年で12.3分と聞きより安心しました。

車が多い通りもあるようですが、子供にはしっかり交通ルールを教えたいと思います

当地西側は、微妙に甲山方面に向かい上がってゆく地形で、特別
西側に較べ下がっているということはないでしょう。
山のふちにぶつかるのは1.8から2km程西に向かった場所では？
その間に数百軒のお家があります。

なお近辺には良い幼稚園が沢山ありますよ。
仁川幼稚園は関学仁川教会付属。とっても綺麗な教会です。
マリアの園はカトリック。
クルミ幼稚園が仁川の川向かい西に。その近くには
某教会、カトリックのはず、と関係があり、国際教育を目指し
英語も使う幼稚園か保育園だかがあります。
保育園も西宮市のが徒歩3，4分ですよね。

何か感じ悪い地勢（仁川沿いの自然堤防になっている仁川町や丘陵地の上甲東園から見下ろされるように低くなっている低地）なのは現地に行けば誰もが感じる事実なのですから、無理な礼賛はしないほうが良いと思いますよ。

上甲東園から相当下がった北斜面で、そこが残念な感じですね。
地勢的には甲山をピークに、仁川へ向けての北東斜面なんやろね。
私は以前、三丁目限定で戸建用地を探した事があったけど縁が無かった。
仁川町の中では三丁目が一番雰囲気がいいと思うが、本来ここは戸建のエリアだと思う。
戸建なら低層住専だけに、それなりの規制が効くが、集合住宅なら土地分割高になるのみであり、
低層住専でなくても集合住宅独自の規制があるからね（地区計画がいい例）

そんなに悪くないと思うが、ビバリーヒルズまで持ち出して絶賛されると、チト違和感を覚えるのは確かですね。

ここが良くないとすれば
ビバリーヒルズにお住まい？
と
質問しただけですが。

実際ヨーロッパ、アジア諸国、当然米国も充分すぎるほど知ってますが、
緑(木の集合ではなく1000m級の本格的山)をバック、と言うか、徒歩でアクセス可能、農業用水に多くが使われるものの清流が流れ,かつ電車で都会まで便利なアクセスという
場所は驚くほど少ないのです。自然環境で強いて思い起こせばトルコ地中海岸アンタルヤ市、スペイン地中海岸幾つかの街。。。しかしどれも都会へのアクセスどころか、都会自体が話にならず。。。電車使い物ならずか、無し。
ポートランド市は川、緑豊か、が、所詮都会が田舎っぽい。ホノルル市は隣接する基地、バスだのみ。
チューリヒ市はこの基準は市電網で合格するが一戸建て集合住宅共数億は最低。
日本の世界的に恵まれた地形を充分享受している阪神地方。ここはその代表の一つ。
大袈裟ではないというのが正直本音です。

人によって見方は違いますから、もっと気楽にいきましょう。

そんなにいいのなら黙って買えばいいのに。

検討スレでは、絶賛情報より、マイナス情報の方が価値が有る。
良いところは買ってから分かっても問題ないが、悪い情報は買ってからでは手遅れ。
ある意味、絶賛情報は邪魔であり、肝心なのは「自分自身の目」ですよ。
４１さんがなぜかムキになってるのが不思議ですね。

正直な意見に過ぎませんので。

ご指摘のマイナス情報というものが
当物件では強いて捜したというか
それを補って余りうるプラスが
沢山あり、殆ど気にならないということです。環境が特にね。

坂を登った側の仁川町3丁目なら良かったんですけどねぇ。

確かに周りの戸建は住宅密集地のように建ち並んでいて戸建を購入となれば悩みますが、今回はマンションですので、この立地なら良いと思います

競馬場近いのはいいですね。

それでは競馬場のある宝塚市へどうぞ。

ここ山手は
全く関係ありませから。
駅の改札口も一般客と別。おまけに春と秋の短い期間
日曜だけ、だかなんだか。
とにかく
こちらの住民は無関心。関係なし。

南側や北側に坂を登った一種低層のエリアはともかく、ここは山手の雰囲気は全くありませんよ。
線路の真ん前で周辺に緑も殆どありませんから。
まぁこれから規模をいかしてそれに連なるイメージをつくろうと頑張るんでしょうけど。

競馬場はたしかに普段の生活で全然気になりませんが、問題は関学でしょうね。
駅周辺でも生活道路でもそうですが、学生がぞろぞろ多いのはストレスに感じる人もいるかもしれません。

阪急今津線の西側は山側故に
山手と呼ばれています。過去からの呼び名です。

現在建設工事の進む現場にはもちろん今、木はないでしょうね。
工事現場及び超近所を除く他の一種低層地区は仁川町3丁目全体です。
緑多く、周りの幅を空け、前もしっかり控えたお宅が現場から2分以内に一面拡がりますが。
周辺に緑がない？仁川、上甲東園地区は緑多く市民に知られますが。
よほど緑いっぱいの自然の中にお住まいでしょうか？
西宮市では、鷲林寺、甲陽園、船坂、山口等ですよね。
色々細かい御指摘ご苦労様。

ビバリーヒルズにでもお住まいですか？
緑いっぱいの自然の中にお住まいですか？

嫌味タップリですが、意見を述べるのに資格でもいるのですか？
いちいちフォローご苦労様です。

そんな事よりも値段が知りたいですね。
ひょっとしたら西北物件よりも高くなりそうですか？

関学生が道路にひろがるとの点について。
ここで生まれ育った経緯上知っていることを述べさせて下さい。
上ヶ原、上甲東園地区は当然として、仁川南岸の仁川町の中核を
常に成してきたのが関学です。ご存知でしょうが
戦後、上甲東園、仁川の開発を阪急が開始するづっと以前、戦前より関学の歴史があります。

つまり殆どの方が、後程何処かから、引越しされ来られたと理解します。

文教地区指定は関学無しに考えられず
日本一美しいキャンパスとして選ばれ、ますます新築、改築等にも力を入れている様子です。近隣の美化のため有難く思っています。

関学生に歩行者としてもう少し考えてもらいたいということですが、
関学の授業が、開始される約30分前程度が、混雑している様子です。
つまり、8:20-8:50, 10:30-11:00, 12:50-13:20 辺りにピークを迎える様子。
サラリーマンの通勤時間から外れますし
まあ、運転は充分注意されることが、常に必要でもありますし。

仁川も甲東園も住宅地として開発が開始されたのは大正時代（大正10～13年）で、関学が上ヶ原キャンパスに移転したのは昭和4年です。

上甲東園の長老達及び上ヶ原の農家の方達のお話では
結局戦後まで大型に販売はされず急速に売れ始めたのは1950年代以降.

こちらは地元に根ざした実際のお話です。

Wikipediaですら
住宅開発は1951年からと出ていますね。
それ以前は芝川家の別荘、梅、桃園であったことは55以上の
地元の人間は誰でも知ってますよ。

余談ですが
芝川先生、懐かしいですね。昔、高等部で古典を教えていただきました。
とてつもない御曹司とは存ぜず、授業中にギターで弾き語りをする陽気な先生とばかり思っていました。
ちなみに「甲東園」は、もともとは芝川家の果樹園の名前です。

我が家の人間も
お世話になりました。
偶然ですね。
関学卒業後地元に残られたのですか？
結構ですね。
我が家の方は、卒業後東京で就職し
それっきりです。
こんなに環境の良い所で育ったのに
いくら環境が良いと言われても所詮東京、都会の一部で暮らし
それを思うと気の毒です。

ジオガーデンズよりも高くなりますか？

自分も価格が気になります。

最近、門戸厄神でもいくつかマンションが建ってますが、西宮北口価格なのか高騰してるイメージがあり、こちらはどうなんでしょうね

>>55
間違いです。
阪急が甲東園（現在の甲東園1～3丁目）を開発して最初に分譲したのは大正13年ですぐに売れています。

宝塚の仁川山手や現在の仁川沿いが開発されたのも大正10年前後からです。

これは戦後の1948年に米軍が撮影した航空写真ですが（ボタンで拡大できます）
http://mapps.gsi.go.jp/contentsImageDisplay.do?specificationId=163306&...
既に仁川両岸や宝塚側の山手にお屋敷が立ち並び、長い時間をかけて屋敷林も育っているのが分かります。

上甲東園はこのあたりでは開発が少し遅かったのですよ。

因みに上の仁川両岸というのは、現在の西宮市仁川町2～5丁目や宝塚市の仁川北2～3丁目です。

はたまた余談で失礼ですが
ところで
奥村先生ご存知ですか？
最近関学付近より引っ越された様子です。

そういえば
子供時代塾で一緒だった
当時最大の石油開発、精製、販売を手掛ける企業の
子供さんのお宅は仁川弁天池のほとりでした。
今も残る仁川の邸宅街忘れてました。

それに対し上甲東園には果樹園が残り
住宅が大きく売り出されたのは50年代以降となります。
とはお隣の長老の方のお話です。彼はその際のモデルハウスを
購入したということです。

勿論創業経営者の子供、正確にはお孫さんですが。
言葉欠け失礼。

もしかして関学大ってええんですか。

残念ながら
どこの日本の大学の評価もこの10年でかなり下がりました。
アジアで多くの大学が日本の大学よりずっと評価が高いです。

しかし関西学院が日本一美しいキャンパスを持つことは明らかです。
確かに大学同士のコンペティションで選ばれて一位を保ったままです。
私は私見ながら、あちこちのキャンパスを覗いてきた経験をお伝えすると
海好き、山好きの好みはありますが、これも決してオーバーな表現ではなく、
世界でトップ3を競う美しさだと思います。特に緑、山好きな向きには。
レバノンのアメリカン大学の地中海をバックのレンガ屋根、クリーム色の校舎も美しけれど、
バックに六甲の大きな山並み、甲山の平均のとれた形。時計台は比較的アメリカでよく見かける19世紀末から20世紀初期の特有なスタイル。
甲東園、仁川地区は関学の賜物？のような気すらします。

駅前にパチンコ屋とかありますか？

パチンコはありませんが、ラーメン屋はあります。
あと消費者金融のキャッシング関係は充実しています。

この辺の町紹介とか、関学がどうとかよりも、
設備とか間取り、値段が知りたいですね。

門戸のマンション見学したときには、あの場所なら
「そんなに高くないでしょ！」みたいな事を言われましたが、
こっちの場所の方が良さそうなんですが。

門戸とは雰囲気少し違いますので
門戸がお気に入りでしたらそれがよいのでは。
門戸には安くて有名なスーパー、マンダイできたことだし。駅の山側でない方ですが。
山側にはイカリですがね。

おっしゃる通り、
門戸厄神駅の右側より遥かに評価は上でしょう。
駅左側の甲風園、昭和園ならいざ知らず…
営業の方も必死なのでしょうね。

そうですねえ。
上大市のネギ畑で毎日精を出されてたおじいさん、おばさん達懐かしいね。

こちらは大正、戦前からの計画住宅地。
一緒にされるとね。

まぁ周辺の住宅密集地のイメージや、緑の異常な少なさをどの程度、開発でカバーして風致地区（仁川町、上甲東園）からのつながりを演出できるかでしょうね。

広告入ってました。マンションの外観は濃いグレーのような色でした。

間取りもネットでアップされてますが、収納が多めかなと思いました。
他の間取りも早く見てみたいです

緑の異常な少なさ？？周辺の密集した住宅？
日本の平均の住宅地と呼ばれているところ
と同じ、もしくはこちらが敷地に空間があり、よいのですが。どちらにしてもね。
さすが緑豊かなビバリーヒルズくずれ？に
お住まいの向きはご指摘が図星ですね。

気取った人やちゃかしばかりですね
隣近所がこんなだとイヤだなあ
普通の方はおられないんでしょうか

このマンション予定地から南北に坂を登った仁川沿いの仁川町や上甲東園は緑豊かですが、このマンションが建つ幅200mほどの低地エリアは、周りの戸建ても密集地で社宅も緑、樹木よりも建物の壁ばかりが視界に目立ち殺風景ですからね。

仁川駅前（仁川沿いの道路）が標高36～37mですが、このマンションの予定地は標高28～29mです。

阪急オアシス前（仁川沿いの道路）が標高38m、その前の仁川の川底が標高33m、上甲東園くすのき通り（このマンション予定地の筋を南下したあたり）が標高33～34mです。

標高ご報告有り難う。
参考になりました。
ただ仁川駅前の標高は何処を指しておられるのでしょうか？
森林公園から見ると明らかにくすのき通り周辺が仁川駅前よりずっと高いですが。
確かに仁川高台、高丸にかけて上がってゆく地形なのでそこはご指摘のように36mくらいのところありますね。

ということは
当開発地の標高は西北地区全域より高くということですね。
だいたい、門戸厄神駅周辺程度の高さということでしょうか？

仁川駅前の標高36～37mというのは、プラットホーム横（南側）の踏み切りの所です。

上甲東園くすのき通りは一番東側（車道の行き止まり手前）で標高32m、西側に登りきった所（関学に向けて曲がるカーブ付近）が標高55mです。

ちなにに甲東園駅前は標高14m、門戸厄神駅前は標高8mです。
阪神競馬場西側（仁川駅から坂を下りきって平坦になった所）が標高20～21mです。
仁川高丸の一番上（五ヶ山古墳付近）は標高140m。

しかし、A〜Eまで5棟169邸の全て売ることを考えたら、あまりに高い金額設定ばかりでは売れ残ると思いますね。

競馬ある日はめちゃくちゃ混雑するよ。イヤだな。

そうなんですか！
標高本当に役立ちます。

門戸厄神駅あたりと西北では、やはり西北の方が標高低いみたいな気がしますが。
ということは8m以下。
仁川周辺は、どこにいても、ずっと他所より高いんですね！安心しました。

甲東園駅前が低いのは子供時代から知ってましたが、以外と高く安心です。
再度感謝。家族も何かあれば使える情報と感謝です。

競馬行かれる方は混雑お好きでは？仁川駅の南側、つまり真反対で
しっかり揉まれて下さい。

さっきも6時の鐘の音
近所のカトリック教会附属修道院より聴こえ
夕べが近づく気分でしっとり。
やはり山手の生活は落ち着いてつくづくいいですね。

標高なんて全く興味無しです

仁川って、地すべりするんじゃないの？

http://web.pref.hyogo.jp/hs04/hs04_1_000000023.html

こんなの、やんなきゃいいのに

いかに現地知らずか、丸見え
またまた、トンチンカン情報が、出た。

全くかけ離れた場所ですよ。そうですね、仁川駅から丁度門戸厄神駅程度離れたくらいの距離？と、言ってもわからないか。。。

すべってるのはあなた、投稿者お一人だけです。
第一、隣近所に越してくるのではなかったんですか？ちゃかし、お疲れ。

標高興味なしは
100年だかに一回程度予測される
武庫川の氾濫時まででしょうね。詳細は市役所まで。時々市政ニュースで記事読みますが。
興味無い向きには、思い切って六甲アイランドとか？

過去、
西宮市内の自然災害をたくさん目にし、聞いてきました。
実際海抜ゼロメータの西宮南地域が、台風、高潮にさらされ大きな被害を出したことも
昨日のニュースのことのように覚えています。阪神大震災ですら知人がバイト先で被災、水が膝下まできたそうです。
何故市役所が、次予想される大地震の際の避難先ビルを確認したり、準備を市民に呼びかけているのしょう。避難訓練市役所でも行ったのでは？大病院もやってます。
当然海抜、標高の低いところが重点地域です。尼崎市も同じと聞いています。
大地震、津波、そして100年に一度程度予想される大雨と、高潮が重なる危険性は何度も市議会で論議、対策検討がなされる重要な問題です。勿論武庫川は論議の対象です。
あらさがしはやめて
落ち着いて、購入者の心を掴みましょう。
地滑りの話など、見当違い甚だしく
無駄な行為。

まだ粗探し続行中でしょうか。
住民がこの地域の歴史、事実等を書いているのを
営業が行っているという印象を与えたいのでしょうが
無駄です。
何故なら、挙げられているポイントの殆どがトンチンカンだからです。
地元民なら誰でもわかる、そして購入希望の方々も
足を運ばれればすぐわかる事柄です。
私も勿論住民の一人です。
なるべく皆様のご理解の一助になれば、そして
良い方々にいらしていただければという気持ちです。
品のないことは書いても無駄になるだけでしょう。
世の中には良識、常識というものが存在します。

粗さがしって事じゃなく・・・
単純に地元でないので、仁川≒地すべりってイメージを植え付けるような
公営の資料館がナンセンスだと感じただけですよ。

逆に地元の方々は何でイメージダウンさせるようなものをつくらせたのか？
摩訶不思議です。

まだ、現地のご見学はお済みでないのですね。
平面の当開発地にどうやって地滑りが起きるのか
物理学のごく基本の範囲を超えてますがね。

ハリーポッターの世界はUSJ で、4歳の幼稚園児に仲間に入れてもらって楽しんで下さい。

阪神大震災で、亡くなった多くの関学大学生は相撲部に属した将来有望な若者達約30名程度でした。それは大きな悲劇でした。皆様多くが経験された揺れで、甲山の丁度ふもと、水道浄水場に続く崖が崩れ寮がのみ込まれ、亡くなりました。ここは埋立地であったことがわかっています。

当開発地の延長の仁川町3丁目、4丁目とも文字通り閑静な住宅街を抜け、その後仁川五か山町 、仁川百合野共に整備された住宅地、勿論平地を抜け1.8kmから2km西に向かい
平地が突然山のふちにぶつかる最後のポイントに慰霊碑が建てられ、常に献花が絶えません。

全く当開発とは離れたlocationですし、
このような、志し半ばで途中で失われた貴重な命を巻き込んだ件をいくらセールのためとはいえお出しになられるのは、申し訳ないですが、貴殿の今後の人生に
決してプラスにならないでしょう。
それ故、どなたかも、不謹慎と仰っていたのですよ。
実際、非常に不謹慎で、返す返す残念です。

川沿いに並んだ大邸宅群はさすがだね
ちょっとこことは離れているけど

まじめな話、本当の仁川山手地元住民ならここは住みたがらない場所だよ。
線路の真ん前で騒音あるし、仁川沿いの風致地区や一種低層より低地になってるし、隣接地は庭の無い住宅密集地や殺風景な社宅だし。
わざわざ地元住民が絶賛するような場所じゃない。

常に全体のcommunity の環境について話が出ています。
当物件の話ではありませんがね。

そう言えば現地から一本道を北に上がった通りは
瀟洒な大邸宅が並びます。離れているといえば離れてますね。
道を隔て約8m以下くらいかな。

誰か地元住民がわざわざ絶賛してました？
必死で絞り出しの子供騙し以下の
書き込みのせいで、遂には
2km離れた関学生慰霊碑の話まで出たのに
まだ懲りないとはね。情けない。
まあ、スレを誰が読んでも
誰が滅茶苦茶言ってるくらいすぐ分かるがね。

誰が読んでも一人の人が大量に投稿していることは
気が付くと思う
やっぱり文章にくせがあるね

だから？何なんでしょう。
故に粗探しがOKと言いたいのでしょうか？

遠方の者ですが、教えて下さい。
このマンションと、近くに新築の戸建が販売されているのをネットで拝見しました。

小学生の子供がいる4人家族で、駅が近く自由な戸建も良いなと思いますが、現在マンション暮らしで、全て管理してくれるマンションの良さも感じており悩みます。
又、標高が周りの土地に比べ低いとの記載や住宅密集地ともあり、戸建だと少し不安も感じました。

皆様ならこの辺りの環境なら、どちらがオススメですか？

戸建は近くを歩いた私の観察では半分とは言いませんが
日当たり抜群の場所が少なくとも引き合い、よければ成約？なのか
敷地整備の工事がどんどん進んでいます。
全戸が日当たりいいかはわかりませんが、明るい土地でとっても恵まれた環境です。
地歴は日生さんの社宅タウンハウスと、日本で呼ぶんでしょうか、二個いち二階建ての御宅が最近まで建っていて、住民は上品な方が多かった場所です。
横が蜜集住宅とか低いとか書いてる向きは知りませんが
ご自分の目で確かめられればと、思います。
別に日本の平均の住宅地の感じですよ。それより良いくらいです。
すぐお分かりになると思います。安心されますよ、きっと。
西宮の開発、販売競争が激しいみたいで、
地元もあれもこれもとちんぷんかんぷんのことを
書かれるとうんざりです。

>>104
http://www.plane-s.jp/nishinomiya-takaraduka/nigawa/landplan.html
これのことですね。

まぁ北側（川沿いの邸宅エリア）や南側（上甲東園）と比べると海抜がそれぞれ8～9m、5～6mほど低くなっているのは事実です。

しかし上記エリア（の駅徒歩数分圏）で、土地から探して注文住宅を建てるとなると最低8000～9000万は必要ですから、このマンションにしても予算を抑えて利便性を得るとなると、土地が低くなっていたり非一種低層、非風致地区である事は止むを得ないと思います。

さらぶれっとが走る街。素晴らしい。

宝塚市のことですか？
このパターン
何度目？

競馬場からの環境整備寄付金で整備されている仁川上流地域の橋やインフラなどもあるのに、住民が競馬場を誹謗するのは感心しませんね。

そもそも仁川駅周辺が支線の割にそこそこ便利なのも、競馬場のおかげですしね。

誹謗？

この開発地域と、競馬場が、かけはなれた場所、そのうえ別の市である。混雑も出口が別々と事実を述べるのが誹謗。。。何なんですかね。

それにしても競馬場への異常なこだわり。。。大丈夫ですか？

阪急今津線はJR福知山線と終点宝塚で連絡。JR大阪駅へ。
勿論当然宝塚駅で阪急宝塚線乗り換え、梅田へオッケー。
タカラヅカ歌劇は今年100周年記念で特別列車を同線に走らせ素敵。
同線沿いには、神戸女学院中学、高校、大学、大学院、聖和大学、関学初等部、中等部、高等部、大学、大学院、小林聖心小学校、中学、高校、仁川学院幼稚園、小学校、中学、高校、まだ他の大学が終点宝塚に。。。
競馬場？あの、線路の反対側で、忘れた頃数回やってるような所ですか？

安ければ考えるが、相場より高値なら
見送る立地かな。
子育てにはいいかも知れないが、
利便はないですよね。

西北へ10分(電車5から6分、仁川駅から徒歩3から4分)は利便では？
西北から徒歩最低9分、実は多くが10分から13分の大型開発は
私には利便性が感じられませんでした。
他の利便って何を差されているんでしょうか？

西北を意識？よーわからん

神戸、大阪、京都ならわかるけど・・・

ここなら、さらら仁川のほうがよろしいかと思います。
自然堤防上で低地ではありませんし、駅1分ですしね。

>112　プラウド夙川も、そんな風にさんざん叩かれたけどあっという間に完売してませんでしたか？
　　　ここも問題なく売れますよ。

さらら仁川って賃貸、URでしたが
何かあったのですか？

約10年前位かに竣工
賃貸開始したサララ仁川のことなのかな？

さらら仁川がなんであれ、
宝塚市、仁川駅南側。
その時点で
価値⬇️

失礼。
南側でなく
駅東側。

武庫川サイド、山側でない。

何度も、南と東の区別もついてない時点で恥ずかしい。

そもそもここ（低地）より宝塚側の仁川北3丁目や仁川高台ほうが遥かに歴史的にも格上だし。

仁川町で良いのは、低地ではない川沿いの両岸風致地区（で駅から徒歩数分の所）だけ。

さらら仁川（駅前）　海抜35～36m

このマンションの建つ場所（川沿いの高地から下りた低地）　海抜28～29m

駅前マンションに見下ろされる場所が山手？？？（笑）

仁川周辺の地形が良く分かる図
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/#zoom=15&lat=34.77374&lon=135...TTTT
左側のメニューの色別標高図をクリック

上甲東園と仁川沿いの高地（自然堤防）に挟まれた低くなっているエリアがこのマンションが建つ所。

しかし28から29mの高度で、いづれにしろ乾燥した日当たり良い
大きな敷地。周辺環境は抜群。外野が何を言っても閑静な住宅地。
学区は西宮市公立中学、高校で最高。幼稚園から大学まで目白押し。教育環境抜群。他の最近の西北大型開発など問題外の安心できる地歴。
西宮で水関係で考慮せねばならないのは市南側ゼロメートル地帯中心、及び西北の一部の過去何回にもわたる冠水場所等。武庫川下流部等。
山手は関係ないどころか、安心この上なし。
さらら仁川は中層以上高層に近い建物。そこからなら何処でも下に見えるくらい
100も承知で、下らない話。


繰り返し繰り返し同じような調子。ハイハイハイ。
何らかの固執？はたまた、よほどここが売れるとお困りの様子？
お仕事ながらご苦労さん。と言うか、ここまでくると
仕事上であること祈ります。

ここは間違っても高級住宅地でも閑静な住宅地ではありません。
目の前、線路ですし。

大邸宅も残る川沿いの大正時代からの邸宅地（仁川町の風致地区）と
比較的新しい高級住宅街（上甲東園）の間に挟まれた
ぜんぜん高級ではない一般住宅地です。

地勢は良くありませんが、地歴はたしかに問題ありませんし
駅近なので利便性は良いです。
そのような場所ゆえに大手企業の社宅に重宝されてきたのでしょう。

高級住宅地と偽って、勘違い価格で売り出せば売れないでしょうが
そこそこ買いやすい適正価格の駅近マンションとして販売すれば
問題なく売れるでしょう。

阪急電車の線路からも見下ろされる位置にあるので、線路に直に
面した棟は避けたほうが良いかもしれません。

適性価格とはどの位を言いますか？この辺りの相場が分からなくて。

2000万は切ってほしい。

>>127
㎡あたり45～50万ぐらいじゃないでしょうか。

ここは住環境良好マンションというより、駅近マンションというカテゴリーになります。
さらら仁川（徒歩1分）が78～92㎡の家賃124,300～153,400円
グリーンヒルズ仁川（徒歩11分）が新築で65～89㎡の家賃98,800～130,000円
という事を考慮すると、その中間に位置するこのマンションの場所は
築浅90㎡で家賃14万円ぐらいが適正となります。

その2つの家賃サンプルのマンション
人気が落ちる宝塚市でしょ。
西宮ブランドは強い。
校区のプラス面すら計算に入れていない。
まあ、そんな値段無理でしょうね。
あの、門戸厄神駅山手でない方の、171、方向等検討問題あるところでも
そこそこ売れ、5500以上。広さにもよるが。住宅規制もココより何もない所です。当然。

そのグリーンヒルズって
あの坂を登って11分のところでしょうか？
そりゃ家賃安くなるわ。不動産屋の同級生が嘆いてる。坂があるのと無いのと大違い。
当開発は平地。
それとも仁川駅東左岸宝塚側ですか？
あそこら辺り、地震の時竣工まじかで住めなくなったマンションがあった。

当開発に付く校区プレミアムすら計算に入れていない。
まあ、そんな値段無理でしょう。

171近くの門戸厄神駅前のマンション、1階で確か3000万代後半で販売されてましたよ〜

ここは4000万代〜でしょうか

ローレル門戸云々カンヌンのことですが。
5500万からになってますよ。
もしかして1500万以上新築マンションって言い値よりマケテ
販売されるんでしょうか？

家賃サンプルさらら仁川竣工10年UR物件ですが。
ここ新築。

＞134

ご存知ないようですが、ローレルで現在売れ残ってる角部屋が5500万〜で販売されているだけで、既に販売された部屋は確か3980〜の販売で、角部屋じゃなければ4000万代も結構ありましたよ

ここもいくら校区が良く駅近とは言え、部屋が小さかったり階が下がれば5000万を切らないと売れないのではないかと予想します

住んだ後の住民のモラルまで考えると、
最低5000万は超えておいて欲しいな〜

ローレルそうだったんですね。

遠くの方には一見わかりにくいのですが
門戸厄神駅周辺、甲風園に近い部分、駅の山側以外は
地元では受けはイマイチ。こないだまで畑だった記憶が。。。
駅近い上大市部分はまあまあokのイメージだが
あとはチョットダサい感じ。
別に地元だからではないが、地元では
仁川、上甲東園の受けは完全に上。
私も家族も東京生活かなり長いが
関西知ってる方から結構聞かれる質問が
阪急今津線の山側か？関学側かということなんです。
これマジですよ。それも駅は？とまで結構聞かれました。
山側ってプレミアム付きなの
関東行って実感しました。

東京にいたけど、そんなの知らないよ。
正直、どーでもいい。
関西人って、合理的な考えだと思ってたけど見栄や虚勢で暮らしてるだね。
阪急電車とかいう映画みてわかったよ。
どこか異質な文化やね。

>>131

＞人気が落ちる宝塚市でしょ。
＞西宮ブランドは強い。
＞校区のプラス面すら計算に入れていない。

西宮の異常人気やブランド化（バブル）はここ最近の現象で、元々の話じゃないよ。

http://stckr.net/sd/c-28214_28204/col-_D02206/

今津線沿線でも西宮市よりも宝塚市側のほうがちょっと前までは、人気がありました。
90年代までは圧倒的に宝塚市のほうがブランド力があったし、市民の平均所得も大幅に（課税対象所得ベースで数十万円以上）西宮市より宝塚市の高かったから。

宝塚が汚職三昧の酷い市政や、歪んだ利権丸出しのまちづくりで失敗して自滅（ブランド崩壊）しただけの話で。

一昔前は、西宮は「一部は良くても、西宮はねー・・・」という感じでむしろ悪いイメージのほうが強かった。
中心部の西宮北口なんか、関西最大の食肉のあれでしたからね。
西宮という響き自体が、主婦の間でブランド化したのはここ数年。
まぁそれは西宮市役所のイメージ戦略や震災後のまちづくりがうまかったという事でしょう。

読んでるとこれだけ評価が高いんだから価格も高くて当然だと思う

宝塚が杜撰なまちづくりやブランド管理（お粗末な開発など）で自爆したおかげで
従来は宝塚を選んでいた層が西宮市を選ぶようになり
それが物件価格や相場を押し上げているというのはあるでしょうね。

地震後関西で一番イメージ上がったのが西宮市。
西北の整理が進み球場跡利用に成功。球場では競輪が開かれてた。
西北駅の東側、南側の再開発が消費者に良く受け入れられた。
大きな空き地が南側にあったことがよかった。
地元は潤ったが、今後同場所の中古物件が出た時
真の価値が試されるのでは。

小規模なら、校区マニアに高値で売りつける戦略も可能ですから、ここは大規模ですから、校区商法で高値は厳しいでしょうね。

ではですね、西宮市内で1，2をあらそう自然環境のよさファクターは
どうでしょうか？実際大規模な敷地で自然環境がよい所って
市内他に残ってます？電車駅が近い所で。
ウーンなんですが...

たしかに戸数がかなり多いですから、校区プレミアムを悪用したあこぎな商法で高値でさばききれる範囲は超えていますね。

10年ほど前に東京から転勤してきたサラリーマンです。
当時のイメージを思い起こしてみました。

・芦屋：高級住宅地らしいとは知っていました。
　震災の際に「六麓荘が・・・」と聞いて、？？？

・西宮：阪急ブレーブスの本拠地があったとこでしょ？
　甲子園？尼崎市だっけ？
　（阪神ファンでも高校野球ファンでもありません）

・仁川：（引越し先候補のひとつでした）
　競馬場が近いのか。絶対混むからムリ。
　（府中競馬場付近の渋滞経験者です。実際はたいしたことなかった。）

ということで、終電検索で西宮北口に落ち着いたしだいです。
高級住宅街に詳しい方を除いては、こんなもんかと。

私も149さんと同じ認識だったかなぁ。そういえば阪急の本拠地ありましたねぇ

普通に便利に生活するのならこの辺り位がいいのかなぁと
もう少し静かな場所を好まれる方もいらっしゃるかもわかりませんが
利便性優先ならこの辺りになると思います

本当にその人のニーズによってっていう感じでありでは？

当たり前です。
西宮の評価は過去10年で非常に上がりました。地元としては驚いていますが、他市の開発が大したことがなかったこと、六甲アイランドや、他の海岸沿いの開発も大した成功でなかったし。。。関空の周辺の停滞は知られてきたし等。
勿論、西北の開発が上手く行ったからという理由が大きのでは？
地元は西北駅南側への抵抗が強く
西北へ引っ越された方の多くが他市の方々だと
思われます。人口増加しましたから。
結局無難なところで西宮7園が昔から人気があり、校区も環境も良く
とにかく地元は離れたがらない様子です。

10年以上前の西宮を知っている者なら、決して寄り付ないと思います。
開発云々はいいのですが、地域性はどうでしょう？
決して非難しているのではなく、避けがたい歴史だと思います。

資料請求はしているんですが、まだ何も情報が届いていません。
もう既にパンフレットとか送られて来た方はいますか？

情報収集して、いかに校区マニアに高く売りつけるか計画中でしょう。

戸数も多いですし、駅近を利用して高齢者、リタイア世代をターゲットにしないと厳しいでしょう。
校区をあてにして売るには規模が大きすぎます。

坂がきつくなってきたので、車の運転も不安なので、もっと駅近の便利な場所に引っ越したい、でも環境の悪い所は嫌という阪神間在住の高齢者は多いですからね。

ファミリー層にも人気でしょうね〜

人気でしょうねと、言う割りには
スレに盛り上がりが少し欠けるような気がしますが。
気のせいですかね？
駅近だったら何でも売れてレスする必要もないんでしょうか？

盛り上がりに欠けるのは、書き込みの8割がたを約1名の熱心な擁護な方が占めるからでしょう。

つまり実際には、盛り上がっていないのです。

では欠点をあげつらう側と
援護側がいなければ実際は約30程度の
レスだけということですか？
日を見たら初日から20日経ってるようですけどね。
169戸の開発で？寂しいね。

156さんのおっしゃること、わかるような気がします。
"坂がきつくなってきたので、車の運転も不安なので、もっと駅近の便利な場所に引っ越したい、でも環境の悪い所は嫌”

自分はまだ高齢とは言えない年齢ですが、同じような気持ちだったりします。
自然の多いのびのびとした環境で暮らしたいとは思いつつ、日々の生活を考えると利便性重視になってしまいそうなんですよ。

マンションでのびのび暮らす？ハテナ。

マンションだと防犯面でも安心だしね～

こちらマンションで泥棒が屋上から来て
入られましたが。
別に何もないので行っちゃったと思うけど
今だ結局わからないし、近所はごっそりやられたとこありました。

最上階は危ないのは今は常識ですよ。それでも戸建よりは幾分安全かと思います。

すみません〜同んなじ話で。
うち真ん中の階で住み込み管理人さん付き
内廊下の物件だったんですけど。

この物件は駅前ではありませんが、線路の目の前なので、線路沿いは架線の鉄粉やブレーキダスト粉や騒音が気になるかもしれませんね。

それで
体の鉄分とって赤血球確保してます。
分かりました。
お次の方！

なかなか情報が入ってきませんね〜。早く他の間取りやら、設備などが知りたいです。

これだけ評価の高い物件は中々ないですよ
今後、価格情報が発表された時に手のひら返しをする人がいない事を祈ります。

なるべく高く設定して下さい。
それだけの所だし。
上品な方求む。

それだけのところっていうのは違うでしょう。

仁川の駅近マンションは駅前のさらら仁川（90㎡クラスで家賃15万）がひとつのベンチマークになるでしょうね。

新築プレミアムでプラス2万、設備最新でプラス1万、駅から若干遠くなる分でマイナス1万、学区人気でプラス1万で、家賃18万ぐらいが90㎡前後の部屋の適正でしょう。

そうすると自ずと、新築物件の投資利回りから計算すると適正価格は見えてきますね。

もう少し高いかと思った
というより高くても売れると思う

頭金なし。1800万くらいは無理ですか？

1800万て、中古価格でしょ
不動産広告も見たことないの？

いつもの方ですよ。

>173

つまり90平米だと購入価格はいくらなんですか？もったいぶらずに教えて下さい

場所的にウェリスとどちらが良いですか

好みでしょうね！

6500万くらいじゃない？

ここは風致地区や一種ではありませんし、仁川沿いの仁川町や上甲東園より低くなっている低地ですから、2000万円台を期待したいですね。まわりは庶民的な住宅密集地ですしね。

宝塚で探していますが、気に入る物件もなくて・・・
ここは最初、宝塚市の物件かと思い、
興味を持ちました。
西宮市希望ではないので、宝塚タワーのような
お得感のある価格帯なら、購入したいと思っています。
新星和不動産は、良い場所でも、適正価格で販売する
イメージをもっているので期待したいです。

ここは安くないです。
今津沿線の門戸厄神から仁川までの駅近は人気あり、高いです。

中古だと安いエリアなのにねぇ。

高ければ売れ残ること必至ですよ

高ければ売れ残ること必至ですよ

サラブレッドがみれる町はいいでね。

サラブレッド？
と疑問に思いましたが、競馬場のことですね。
線路の向こう側ですし、少し距離が離れているので
競馬場の影響みたいなものは考えなくてもいいですよね？
駅まで行けばそれらしい雰囲気が流れているのでしょうか。
治安とかってどうでしょう？

このあたり、中古だと安いのですか？
中古の安い地域は新築も安いものだと思っていましたが
そうでもないのですね。
資産価値としてはどうなんでしょう？

>189さん

競馬場で見るサラブレッドは本当に美しく子供に見せる価値ありと思います。
また昔と異なり、競馬場も家族で楽しめる工夫があります。

関東の中山や府中はオケラ街道/オケラの渡しということばにあるとおり
周辺環境に少なからず影響がありましたが、阪神競馬場は駅直結ですから
影響は少ないと思います。

むしろ大阪市内の場外売場のほうがそれらしい雰囲気があります。

検討に値する理由は？

値段的に安そうな場所がいいですね。
最近はどこも高いので・・・

この立地で価格の話になる前までの評価は
すこぶる高かったんだから価格に反映されるのは当然です。

建築費が安かった時代に計画された物件は、建築費高騰のあおりを受けて、高く販売されることになります。この物件も然りです。

ということは、このマンション含めてこれからの
物件は地域相場よりも割高と思っていたほうが
いいですか？

そうかもしれないですよね。
まあいろんなことを考えても難しいので
欲しいなという運命の物件と出会ったらその時が買い時という感じかなと
思っています。
それが難しいと言えば難しい。

ここだと競馬場の影響はさしてないと考えてよろしいのかな。
穏やかに過ごせるといいのですが。

毎週競馬に行けるからいいんじゃないですか。

妙にここは競馬場を意識しているのか、競馬場が空からの写真にも写らないようにしてるね。
もう仁川といえば阪神競馬場。なんせ、駅直結の競馬場なんだから。

隠すことないよ～

モデルルームも、阪急今津線沿いの、門戸厄神と西宮北口の中間ぐらいの線路沿い東側にあります。

さらら仁川の高階からは美しく立派な競馬場が眺望できるのは魅力的ですが、ここは上甲東園や仁川町から下がった低地な上に低層なので、美しい競馬場は臨めませんね。

競馬場が近くても、異常に治安が悪いとか馬のニオイが漂ってきて生活するのにそぐわないなどなければ、問題ないですね。
最近は、カップルのデートスポットとしても取り上げられたりしていますから。

収納は多目ですね。
プランは、田の字で普通な感じですが。