シティテラス目白 Part3

第２期販売時期を順延し続けてきたけれど、いよいよ１０月１日開始？
それとも、またいつの間にか順延なのかな。

でも、そんなの関係ねぇ〜。

す　み　ま　せ　ん　！！

勘違いしました。
↑に書いたのは雑司ヶ谷駅でした。

学習院下駅は踏切を通り過ぎた所に電車が停まるので、
踏切が鳴っている時間はもっと短いはずです。

電車の本数は同じです。

混乱させてしまい申し訳ありません。

＞朝８時台は１．５分おき、昼間は２．５〜３．５分おき、です。
踏切を通ることがありますが、開かずの踏切といった印象はありません。

よく考えれば、明治通りの信号だって2分待って30秒くらい横断可能だから
踏切の方が、横断できる時間が長く感じるのは当たり前ですね。
どこの信号もそんなものでしょう。

議論になっているのは踏み切りの警報音のことでは？

常時窓を閉めきりでフルタイムのエアコン生活になるのでしょうか。

＞常時窓を閉めきりでフルタイムのエアコン生活になるのでしょうか。

都心のマンション生活って、そういうものですよ。
中高層マンションの大半が、幹線道路沿いにあるのですから当然といえばその通り。戸建てや郊外のように、窓を全開で暮らすのは勘違いでしょう。

ちなみに自慢のリビングの床から30センチの開放的な窓はＦＩＸ（はめ殺し）ですから、ほんの少ししか開放できない構造になっています。

ちなみに音は、高層階の方が響きますから窓を全開で生活したい騒音を気にする人は、眺望を犠牲にしても5階以下の低層階がいいでしょう。

踏切にしても幹線道路にしても、誰かが犠牲に成って隣接地に住んで下さらないとね〜。
お陰さまで助かってます。すみませんね〜ありがとう〜。

建物はいいんだよねー。
なんで価格をああしたのか・・・。

>>181
答えは「住友不動産のマンションだから」

可能な限り地域一番の高価格でマンションを販売し、竣工前はもちろん、竣工後は、
売れ残りなんて発想はなく優良資産なので1年以上値引き販売なんてしない、
お金持ちを少しでも優遇して部屋による格差をつけて販売する。
資金不足の人や冷やかしには、セールスしない。高値を維持して利益を追求。

これが、このデベの特色だからごく普通のことです。
オフィス賃貸やリフォーム事業でも同様ですから不思議ではありません。

資金不足の人やＭＲで嫌な思いをした人、周辺住民にはいろいろバッシング
されることも多いようですが、首都圏では建物を批判されることはほとんどない。住民版で入居者から後悔のバッシングもほとんどなく満足している人が多い。
これも、住友不動産の特色でしょうか。

住友不動産のマンションは、建物に問題なくエントランスは豪華で価格は
相場よりかなり高いので、資金不足の人は他を探した方がいいと思います。
探すと、ここより割安なマンションは多数あると思います。

全く関係無いですが、同じ住不販売でもグランドヒルズ三軒茶屋は売れ行きがいいみたいですね。駅から１０分だっちゅうのに！
世田谷区はあまり興味ないのですが、こと目白近辺になると色々と！
利便さからいったらこちらの方が良いと思うのですが、施工が竹中工務店だからでしょうか？
建物の豪華さはあまり変わらない、前田建設工業も結構良いマンションを作っているし。
やっぱり三軒茶屋は人気があるんですかね。
私は私鉄沿線は興味がありませんが。

183さん
最初の頃、売れ行きが好調だと書き込みがありましたが実際に売れていないのでしょうか？
そういえば、契約者という書き込みもほとんど見ませんね。
（掲示板世代の、経済力の枠を超えてしまっているのかもしれません・・）

ここといい、シティハウス護国寺といい城北エリアでは少々驚きの新価悪だったのでしょうか？

私も、個人的には私鉄沿線は全く興味がありませんし実際に慣れないので
使いにくいと思います。緑が多いだけなら半値以下の板橋区練馬区、埼玉県の
方がお買い得だとさえ思ってしまいます。
とは、いいながらやはり世田谷、杉並は一般的には人気があるとうですね。

> 183 184

三茶もここも同じですよ。約３００の戸数で１００戸ぐらいが入居まで半年となって未だに残っている。
まあ、護国寺みたいに５６戸のうち一期で６戸しか売れなかったみたいなのもあるからまあ良いんじゃないですかね。
購入された方はとても不憫です、入居されても管理組合がまともに開催されませんからね。
まあ、年度末の人事異動の時期に不動産は動くので年明けぐらいから次は少し売れるんじゃないかな？。今まったくマンションの広告見てないみたいな人が急な移動で見始めたりするからね。
でもそのころって、今より年末にかけて売り出す別の物件もまだまだ売れ残りがあるのよね〜。ほかはみんな適正価格だろうし、、、やっぱりここは売れないか。

＞185さん
それ本当ですか、売れ残りが100戸ということは、
ここは200戸売れたんですか？
いつのまに200戸も売れたのという感じ、掲示板なんて関係ないんですね。

目白プレイスも築浅でけっこう中古が出たり、賃貸に出てるから
こちらのマンションを快く思うのでしょうか？

↑
意味が解からないのですが？

とりあえず、実際の数とずいぶん違うようなので、>>185さんの意見は信用しないように。

別の物件で関係者から聞きましたが、シティテラスは価格が高すぎて
当初の予定より、相当苦戦しているようですね。

土地の仕入れも安そうですから、大幅利益を欲張らずに10％でも値下げすれば
一気に売れるかもしれませんね。
それでも、相当の利幅が稼げるのではと想像できます。

ただ建物はGHのように、免震構造は不採用ですが杭の数も多いし、エントランスもいくつもあり、内装もコストアップになったから、そう簡単には値下げできないのかも。
素人目に見ても、一般のスーペリアルグレードの内装は良くなっています。

ここの敷地、ずっと空き地だったんだから土地代は安いはず。

不動産相場の行く末にもよりますが、この状況だと竣工しても売れ行きに
変わりはないかもしれません。
竣工までに80％くらい販売するのがスミフのやり方だと思っていました。
現状だと50％も厳しいのではないでしょうか。
販売不振の理由が、高価格だけというのもわかりやすい。

竣工までに、動きのある、年末、年度末を迎えるといっても確かに、厳しそうだね。
販売を３期に分けて、３期目は竣工後に売り出そうと計画していたとすると、それまでに約１８０は売りたいでしょうね。
値上げして売る予定の第２期を本当に、値段を上げてくればそれでもスミフは勝算ありということでしょう。
第２期の値段を据え置きなら、販売戦略の方向転換と考えていいかもね。

秋のマンション新々価格によって高値が薄められると思って値付け
したのでしょう。それなのに周辺相場が思ったほど上がってこない。
竣工まで180戸（60％）も売れないと不安でしょう。
1年以上売れ残った、久我山ガーデンヒルズだって
完売まで2年を超えてしまって、最後は新築でなくなってしまった
シティハウス成城だって、竣工までにもう少し売れていたような。

でも竣工まであと6ヶ月もあるから、大丈夫でしょう。

＞第1期・第1期2次・第1期3次先着順申込受付中　
＞販売戸数 95戸

物件概要にある、これどういう意味でしょう？

1期2次の売れ残りと、1期3次の売れ残りを合わせて95戸ということですか
いったい、現在まで50戸くらいは売れたのかな、それとも100戸も売れた？

マンションズの首都圏版の後ろの方のに☆首都圏マンションスパーガイド☆
がありました。
沿線別に売り出し中と、売り出し予定のマンションの一覧がある。
一頁に平均28件の売り出し（物件数とは違うみたい）があって、
全部で35頁あるので、28件×35頁＝980件。
山手線はもちろん一番最初に掲載されています。順番はこんな感じ
1.山手線　2.銀座線　3.丸の内線　4.日比谷線　5.東西線　
6.千代田線・・・

駅別に掲載されているので見ていると、目白駅がやけに多い
よく見ると5つあるうちシティテラス目白が3つもありました。

1.シティテラス目白第2期（予告）→10月下旬、90戸、6200万〜2億円。
2.同じく第一期4次　　　　　　　→分譲中、5戸、7200〜9600万円
3.同じく第一期2次・第一期3次　→分譲中、95戸　6100〜2億4000万円

分譲したけど売れてないのが95+5＝100戸　10月末に販売開始予定が95戸
いったい、いくつ売れているのでしょう？

実例があるので考えると、不思議なのですが。

物件概要が正しければ、シティハウス世田谷代田は10月5日で
竣工1年を経過して、18戸/31戸と約60％在庫があるようです。

もちろん完成後販売ですから、販売期間は1年未満なのと、
小規模だしこことは、単純に比較できないですが。
>>198さん　の言われるように管理組合の議決どころか1年経過後に
管理組合の結成が出来るのかどうかというのも、疑問です。

詳しい方がいらしたら、こんな場合どうなるのでしょう。

＞199

たぶん無理ですよね。管理組合の開催自体。売主がすべての権利を委任してくれればできるかもしれないけどね。

まあ、管理組合なんて開かなくてもよいとか思っている方もいると思いますが、地震とか、事故とかで補修をしなければならないことはありえますからね。

わたしは、スミフはこの種の物件は多いと思うので、何か対策を講じていると思いますよ。餅は餅屋で、売れ残りはスミフです。

＞200
管理組合って、修繕委員会じゃないんですけど、
規約改正とか、管理会社への委託内容、住民の生活面のクレームとか・・
契約して引き渡しが終了したら、売り主とは保証くらいしか関係がなくなます。
生活面での改善は、分譲マンションの場合管理組合しかないんです。
管理組合が結成できないと、どうするんだろう。

>>売れ残りはスミフ

言いえて妙ですな。

この調子じゃ１期１０次まで行きそうだ・・・・

近くのガーデンヒルズの中古物件は、ちらほら出たと思ったらすぐ売れて、ほとんど新築なわけですしすぐ入居できるしで、なかなかの人気のようですね。（常にチェックしてないとわかりませんが、かなりよい物件も結構出てるようですし。）

こちらの物件も将来そのようになればいいのですが、どうでしょう。
雑司が谷の駅の周りは発展すれば、同様のことが起こりそうな気もしますが。。

目白プレイスより少しいい程度ですかね、不思議なことに目白駅には
こちらの方が若干近いんですよね。

高値によるやっかみを集める、豪華マンションであることは相違ない。
この価格帯で、この規模で既に三分の一売れていれば、売れ行きは決して、悪くないのでは。
第１期を延々と繰り返しての販売は、新々価格で更に新築マンションは上昇局面を迎えると予測だったが、顧客がついてこれない現状をあらわしている。

注目は価格を上げる予定の第２期販売を何時うてるか。
もし、値段据え置きならスミフの販売戦略全体の見直しを迫られたということで、そのことは他のマンションの値付けにも波及しうる。

第３期は完成売り。
明治通りからの目立つ立地がそのまま宣伝広告の役割を果たすし、新線開通後にはメディアにも露出、十分さばけるという魂胆だろう。
その時期に都心のマンション価格が高値維持、もしくは未だ上昇局面を迎えていないと厳しそう。

万全のセキュリティーや、坂を上手く利用した車、人分離型エントランス、防音に万全を期した構造などは、ＧＨの発展後継。
豪華なメインエントランスの両脇の元地権者の家が非常に気になるし勿体無い。
マンション工事の飯場のよう。
完成後にプレミアム住居にでも入ってもらって、跡地を植え込みでもいれれば、メインエントランスの美しさは倍増する。

近くに、高級マンションが出来ることを地域活性化で喜ぶ
マンション住民が多数いるのが普通だと思っていました。

一方、高級マンションだと思いこんで買ってしまったマンション住民は
自分達より、ハイグレードのマンションが出来ると心中穏やかでなく
やたらとバッシングする場面が掲示板ではよく見られます。
平均の坪単価が100万円以上違うと、別の住民層ですから
張り合うこと自体が滑稽であり、無駄な抵抗ですね。
学校も同じ学区なのですから、将来お付き合いすることもあるかも
しれないから、仲良くすればいいのにと思います。

一方戸建ての住民は、無関係な出来事だと思うのか冷静です。

ガーデンヒルズと建物構造を比較する人がいますが、外壁が似ているだけでナンセンスでしょう。
あちらは大使館レベルのセキュリティーと強固な地盤によるベタ基礎で
杭さえ打ち込んでありませんし、せいぜい10階程度の中層マンション。
スラブ厚も南棟は30㎝近くあり、北棟は通常の20㎝だそうです。
エレベーターの数も全然違いますから、同じマンションでも別グレード。
ガーデンヒルズの北側と、シティテラスを比較すればこちらが上かもしれません。

シティテラスのよいところは。
・ルーフバルコニーが多数あること
・18階建てで、10階以上の高層階の眺望は素晴らしそう。
・専用庭付きの部屋も多数あり、子育てには良さそう。
・エントランスがより豪華で、複数あること
・買い物の利便性はよく、複数のスーパーが徒歩圏にある
・来年開業の新駅は目の前で、夜道も明るくて安全
・駐車場もバイク置き場も考えられた設計で出し入れがしやすい。
　（屋根なしで雨ざらしの機械式駐車場のマンションもあるからポイントは高い）
・

また再浮上した住不販売のＷＣＴは販売中止した分を再販売。
レスは大繁盛！
湾岸沿いが好きな購入者も沢山いるのでビックリ。
最寄の駅はモノレールの天王洲アイル。（何も無い！）
ここも住友はあらゆる手を使い、入居までには何とか売り切るでしょう。

>>211
やりますね、さすが貸しビル業が本業の財閥系住友不動産。
全部売らずに値上がり待ちなんて、体力があるから出来ること。

池袋の高級タワー、西口駅前のタワーグランディアも2年もしてから
子会社に販売していた分を、売り出してました。
あちらは売れなかった売れ残り、住友は売らなかった隠し球なんでしょうか？
目白ガーデンヒルズも、最後になって最上階のプレミアム住戸が
驚きの大幅値上げで出てきましたから話題になりました。
（まだ売り渋りでいくつか持っているのではないかと思うくらい）

＞ここも住友はあらゆる手を使い、入居までには何とか売り切るでしょう。
それは120％ないでしょう、プレミアムグレードのマンションで
完成後1年経過しても40％しか売れてないシティハウス世田谷なんて
ありますから。
ガーデンヒルズが、竣工後1年で売り切ったのがむしろ早過ぎたのだと
思います。

最後に焦って、あらゆる手を使ってやっと完売した、
タワー＆レジデンスとは違いますね。

ところで、学習院に高層の新しい（おそらくはここより高い）研究棟ができるようですが、このマンションの西側の眺望への影響とかはどうでしょうか。。

>>210
いちおう間違いを訂正しておくと、
北側は２５ｃｍだったはずです。南側は３０ｃｍというのは正しかったようですが。それでも、シティテラスの１８ｃｍとかよりはずっと厚いですね。だからどちらが上とかはいう気はさらさらありませんが。
しかも、エレベータの数が違う、というのも間違いですね。

>>213さん
匿名掲示板だと思って、作為的に間違えた投稿は控えましょうよ！

それともガーデンヒルズの掲示板でも、北と南でスラブ厚が250㎜と300㎜で
違うとか、誤った書き込みがありましたから真に受けてますか？

ガーデンヒルズは契約手前でやめたので、手元に図面集もありますから
よく知っています。（GHの図面には階高が明記、シティテラスには記載なし）
【ガーデンヒルズ】
北向き南向きに関係なくA〜C等の階高が立面図に記載されており
北棟南棟共通で、たった3,070㎜で共通と記載されています。
だいたい、A棟とC棟では南北両方に部屋があるので同じ建物で
わざとスラブ厚を変えるなんて、非合理がある訳もありません？？
（南側1F部分が半地下になっているところに、高さの苦労を感じます）

この記載が正しくて、スラブ厚に差があるとしたら、南棟が北棟より
天井高が低いことになりますが、実際にはどちらも2450㎜で共通です。
普通、二重床二重天井なら天井200㎜、床下200㎜は必要ですから、3070（階高）-2450（天井高）＝620㎜　つまり、300㎜のスラブなんて
不可能ですね。多分200〜250㎜
また300㎜のスラブにすれば、重たくて構造的に無理があるのでは？
近所のプレイスのように、経済設計で直床にすればもう少し天井高が
とれると思われます。

エレベターは学習院側の北向きと南向きで、歴然と差異があります。
北：3〜4戸で1台設置、南：2戸に1台設置
つまり南向きでは、同じ階では隣同士しか会わないように
プライバシーの配慮が完璧にあります。

【シティテラス】
パンフによると
天井高は2,500㎜（12階以上）〜2,550㎜（ガーデンヒルズより高い）
スラブ厚は、200〜220㎜（ガーデンヒルズと同等？）
エレベーターは3〜4戸に1台（ガーデンヒルズ北向きと同等？）

>>215
私も資料は持っていて言っていますが？

エレベータについては、私が言っているのは、同じエレベータを使う可能性のある戸数について（同じ階で使う人、という意味ではなく）でした。
そういう意味であれば、たしかにおっしゃるとおりです。
（でも、そう書いてもらわないとわかりませんよ？）
しかし、エレベータの待ち時間は、全体の戸数に比例しますから、北側の方が少ないはずです。（逆に南はその戸数が多いため、セキュリティを増やした、と聞きました）

スラブ厚に関しては、私が言っていたのは壁の厚さでした。（これは南３０ｃｍ、北２５ｃｍ、というのは正しいと思います）
スラブ厚に関しては、南北同じでしたね。すみません。

いいよ。
いいよ。間違いはあるさ。
他のマンションのことだしね。

＞216さん
壁の厚みは、戸境壁とでも言うのでしょうかお隣とはそれほど関係ないのでは、マンションの場合響くのは上下ですから。
しかし、30㎝とは何のためなのか疑問ですね（笑

そうですね、エレベーターも3次元で考えれば使う利用人数ですね、
一般的には30〜50戸程度だと言われていますから、GHの南向きは10階×2で
20世帯で1つということになって、贅沢でプライバシー重視ということでしょう。北棟は15戸で1台という場所もありますが、EVが小さいですね。

＞逆に南はその戸数が多いため、セキュリティを増やした、と聞きました
南側は、95㎡超のプレミアム住戸が圧倒的に集中しているからですよ。
95㎡以上のプレミアム住戸の、配分を見ると驚きますよ。

当時契約しようとして図面で調べましたが、プレミアム住戸数（Mだけ）が
全体では38％（148戸）です。（当時は1億超が30％弱？）
Mクラス：148戸　Pクラス：69戸　Sクラス：177戸

北棟には、プレミアム住戸がわずか13％しかなくて残りの87％はSクラス住戸。
一方南棟は何とプレミアム住戸が51％、中間のPを含めれば75％にもなります。（最低のSクラスは、たった25％）
北棟は、中間のPが5％、82％がSクラスとなっており同じマンション内でも北棟と南棟で、大きな格差が生じることがわかりました。
最低のSクラスは全体では、45％（177戸）もあるのですが65％が北棟に
集中しているのです。
住んでいる部屋の向きと階数で、部屋のグレードだいたいわかります。

シティテラスは、一般向けというか大きな部屋は全体ではわずかです。
80㎡超（実際には95㎡超）のプレミアム住戸は、わずか35戸（10％強）
しかなくて残りの90％弱は80㎡未満の普通の部屋ですから、
ガーデンヒルズとは全くコンセプトが違うことがよくわかりますね。

>>218
ガーデンヒルズの壁が厚いのは壁式構造のマンションだからですよ。
建物を壁とスラブで支えるため下り天井や部屋の凹凸がほぼありません。

壁の厚さは南棟は３０ｃｍ、北棟は２５ｃｍです。
これはグレードの差ではなく単に高さが異なるので必要な厚さが異なる
ためです。

構造が異なるのでシティテラスの壁の厚さとは単純に比較できないと思います。
説明を聞いた限りでは、個人的にシティテラスも防音に優れていると思いました。

ただガーデンヒルズは免震構造になっていますので、その点は羨ましい点です。

＞219さん

そうなんですか、鹿島建設が施工したからなんですかね
壁構造というのは、加賀レジデンスと同じ感じでしょうか？

ボイドスラブならわかりますが、スラブ厚30㎝なんて無駄だと思いました、
階高が3070㎜と低いから、そうするしかなかったのかも。

こちらは用途地域が違いますから、シティテラスの階高は高いのでしょう
天井高が12階までは2550㎜というのは、高いですね。

坂道が気になりますが、古くて暮らしやすそうな場所だと思います。
ブルカラーの街だと揶揄されることが多いですが、高田1丁目方面に
行く用事はあまりないですね。
有楽町線を使うにしても、新駅や都電の方が便利ですから。
神田川の遊歩道は、江戸川橋公園まで続いていて絶好の散歩コースです。

殊に目白絡みのスレではある側面を誇張して書き立てたり、果ては明らかな虚偽でさえあたかも事実であるかのように書かれている投稿が多く見られます。ここでの情報を鵜呑みにしないで、良いことでも良からぬことでも自分の目で現地周辺を歩いて確かめることが大事だと思います。

>>220
そうそう。加賀レジデンスを見たとき、ガーデンヒルズの構造を真似たな、と思いました。

ガーデンヒルズの売りは「世界初」の「フラットプレート免震構造」でしたが、そこまでは真似てないようですが。。
ちなみに、このフラットプレートとかいうのは、建物の地盤全体を免震構造の地盤で覆って、その上に壁式の建築物をたてる、というものでした。
ですから、Ａ，Ｂ，Ｃ棟と分かれていますが、免震構造はひとつだったので、３つの建物に分かれているように見えても、実際はひとつの建物であるとも言える不思議な建築物でしたね。