23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

>142
外資はもう買わないという見解ですか？
それとも外資は買うけど、住宅地地価とは何の関係も無いという見解でしょうか。

＞１４２
外資がガンガン買ってるってるのは本当だよ。
米国の年金資金で。
理屈ばかりこねてもな。

＞１４２
何の業界のひと？
金融機関？

実際外資がをがんがんかってるのはイールドギャップが2%と世界でもトップクラスだからでしょ。
裁定取引状態なんだよね。しかもリートは流動性が高いから地価もいまから上昇するでしょう。
でも日銀が金利を4%くらいにあげれば裁定取引状態がなくなるし、リートの流動性が高いことがマイナスして一気に地価はさがる。
10年後は金利4%はありえるし、そのころの地価はかなり低いかもよ。

金利4％で地価が一気に下がったらまた裁定が働くので
地価は下がらないでしょう。その論理だと。

148?
地価が下がった状態で裁定が働くならわかるが・・・。

なぜ地価が、裁定が再び働く状態になるまで下がるのか、
ということです。その論理でいくと、無いでしょ。
イールドギャップがあれば買いが入るのだから。

不動産収益性率と今の超低金利の差で世界でもまれに見るイードルギャップ2%が実現できてるからです。
不動産外資が不動産をがんがん買うことによって（イードルギャップがあるから）地価があがってるのなら、超低金利が終わってイードルギャップがなくなったらてを引くでしょう。

イールドギャップね。ごめん。

手を引くのと、売るのとは違いますよね。現状イールドギャップがマイナスの国
もそのままですし。これはちとバブルだとは思いますが。

まあ、あと、金利が4,5％になれば、タイムラグはあるが、家賃は通常
上がるでしょう。家賃だけがデフレで金利だけ上がる状態は長くは続かない。

金利（短期プライムレートで）が４〜５％水準（自然金利）になっているためには
①景気がそれなりに拡大している
②インフレ傾向にある
ということが前提

景気というのは全国規模の話。大企業や大都市だけでなく地方・中小企業が
潤沢になる水準の景気回復って１０年程度で達成されるだろうか。
原油や中国・米国からの輸入要素が大きい消費者物価は
国内景気が拡大に比例してあがるわけではない。
景気拡大で消費者物価があがるまえに資産インフレが起こる仕組みになっている。
政策金利をあげて資産デフレを抑えようとしてもマネーは国境を越えて動く。

それと、コール翌日ものの金利を０．２５％／年で１０年、３％になったら
国債の利回り（長期金利）はどうなっているんだろう。価格は相当暴落していることにならないのか。

株のほうは、ここ数年で２倍以上に上昇しているため
配当利回りが１パーセントまでと国債金利より低くなってる。
都心マンションなどはせいぜい1.4倍程度しか上がってないため
家賃利回りが4パーセント位と利回りでうまみがある。ということは
元本の上昇と利回りとの両方が期待できる。
なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。

ついでにいうと日本で株や不動産がバブルといえる水準だったのは８９年〜９０年の
ごく短い期間であり８８年までの動きは古今東西との歴史とかんがみて
経済の順調な時期に普通にみられる動きだったのです。
たとえば広尾ガーデンヒルズの
中古なら９０年に９０平米で１０億円、坪単価３０００万円だった。
今はおよそバブルには程遠い。羹に懲りてナマスを吹くの思考にならないように。

>なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
>５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。
東京が吹き上がる前に、ソウルあたりのバブルはそれこそ崩壊するでしょ。
一番ありそうなのは為替のレートで価格差の解消じゃないか。

ソウル・ロンドン
　↓
　↑
東京

でも、ソウルやロンドンの人たちは、土地は上がり続けると信じている人が
多いらしいね。昔の日本を見ているようだけど、何で学ばないのかな？

風船と泡の違いは、素材の弾性と強度だよね。
株式や債券市場など資金が引き上げたら暴落だけど、不動産は証券化という
クッションのおかげで「弾性」が増した。強度はファンダメンタルそのものだろうが
９０年バブルは、たかだか５年の内需拡大公共投資。
オフショア市場開設からオフィスビル建設ラッシュと外人マンションくらいしか東京の
アメニティ向上はなかった。
今回の地価反転は、地下鉄大江戸線、副都心線、六本木、赤坂、丸の内をはじめと
する再開発に加え、商業・レジデンスの品質向上など長期的な都市開発投資の結実が
後押ししている。
周辺にしても、ＭＭ，武蔵小杉、川崎など鉄道交通と広域再開発の累積投資額が実態価値を
高めている。

都心は、そもそも収益性と供給量の少なさからピークでも横ばいが長く底値でも
底堅い。２３区平均をみると底も頂も平坦でないように見えるが、渋谷区の住宅地
公示地価平均値などを３０年スパンで眺めるとその辺がよくわかるのではないかな。

あと何ヶ月で広尾のマンションの坪単価が３０００万を超えてくるかの方が、予想しやすいんじゃない。でも定期借地で坪１０００万近くまできてるから、実質的には坪１５００万ぐらまで戻っているとみなしてもいいような気もするが。

株価を例にするなら、去年の今頃とほとんど変わらないよ。
上がるにしても下がるにしても、理由付けはいくらでもできる。

上がる派＝マクロな視点、要は外国マネーの流入、海外と比べてまだ割安。
下がる派＝ミクロな視点、人口減、所得が伸びてない、内需は弱い等…

ま、所得（給与所得者ね）は大して伸びないだろうし、人口減も事実。
都心に関して言えば、外国人の動向にかかっているのだろう。
結局は株と同じか…

>>161
見方は賛成。
たただしちょっとアバウトすぎないか？定期借地権の日赤も、狸穴の麻布タワーズも７００水準だと
思うが。３割の割引率としても１０００万だろう。しかし寡聞にしてまだ所有権新築の
坪単価１０００万はきいたことがない。

羽澤ガーデン跡地と三菱地所って1500ぐらいはいくんじゃない。分譲しないかな？

都心に関していえば税制がこのままかわらなけらば、築浅中古の転売による
上昇はあっても売りが集中することで起る暴落はない。
昨年１２月は、事業用資産買換え特例の期限。
今年は、３０００万控除に隠れたセカンドハウス売りが多いが、税務署の
目が厳しくなっている。いずれ未入居築浅の短期売却は収まる。
今は、個人事業者で他に課税収入のある人が新築や一棟買いで賃貸に出して
消費税を取り戻すのが流行っている。
このところ築浅の都心物件の出物がめっきり減った。業者が売り惜しみすれば
当然個人もそれにならう。

地価上昇は暗黙の国策。
住宅市場を成長させて景気拡大は世界の常識。
肝心の住宅取得の融資は、公庫が債権ファンドの元締めのようなに化けた今は
無事離陸するまでは地価を最低でも１０年は上り勾配にしていかないといけない。

外資でもアクイジション担当は買ってるよ、そりゃそうだ。笑
でも一方でぽっと出以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
売れなくてアクイジション担当が飛ばされだすと、もう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってるアクイジション担当とか。貸せるのかい、売れのかい。

とにかく個人レベルで200億以上儲けて城買ったガイジンもいるってことさ
（いるらしい、にしとこう）。
そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よそのエマージング行ってるか、寝てるよ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきのキャピタルコールだったら
いくら集まったかなんて無意味だろ。集まってるレベルだと既に本国にあるんだよ。
出口のREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが糞詰まったら、そこで終わり。

東京でもNYより安いってか。さすが東京人。

専門用語が多くてちんぷんかんぷんなので口語訳してみました。

外資でも物件調査・権利関係の調査・キャッシュフロー調査、そしてドキュメンテーション作成
物件を購入する担当は買ってるよ、仕事だから。笑
でも一方でぽっと出の不動産ファンド以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
キャッシュフローを高めて転売する前に地価が上がる状況だからね。
売れなくて物件評価・担当が飛ばされだすと、不動産市場ももう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってる企画・購入担当とかいるけど。
この先数年たってちゃんと貸せるのかい、出口で予定通り売れのかい。

そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よその台頭し始めた市場行ってるか、ひと休みだ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきの投資ファンドと予め約束しておいた
投資契約期間内における投資金額枠までの金額につき、投資ファンドから受ける払込要求
だったらいくら集まったかなんて無意味だろ。
・・
投資ファンドがＳＰＶで配当を出して、再び借り入れを起こさないで、物件売却する
場合、受け先になるREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが資金的に
高値買いしなくなったら、そこで上昇は終わり。

・・・で文意から察するに、いくら都心のレジでも坪単価１５００万なんて水準にいかないし
投資ファンドが新興市場にいけば、取引はまったく不活発になる。
高値のまま「放置プレー」で、値上がり期待で買った人は当てが外れる。
流動性のあるリートやファンドの価格は下がるが、実物不動産が売却されるのはリートが
破綻するような事態。
株式は紙くずになるが、リートは物件単位で倒産隔離されているからタダにはならない。
リートは物件売却しはじめる前に安値で貸して収益維持を図る。
要は、横ばい市場でどこまで収益性を高めていけるかという不動産マネジメント力の
時代に入ったわけだ。
安く造って売って逃げる土建屋体質から運営維持管理、賃料維持に不動産の主眼が移った
ということだ。
それにしくじると今度こそ、底なしデフレになるかもしれないが、そこまで日本の大手デベは
無能ではないだろう。

いずれにしても不動産の本質的な価値は収益利回りである一方、高級レジデンスのようにそれ以外のステイタス的な価値を評価して、利回り３％以下の価格帯でも買い手がつくのも事実。
だから銀行調達やファンド組成による３％程度までの資金調達コストで長期資金が確保できるうちは、８％以上で回る物件は長期保有、３％以下の価格帯で売却できるものは売ってキャピタルゲイン確保ってのが効率的なオペレーションになるんじゃないの。
つまり、５％で回るビルを買って、高級レジに建て直して３％以下の利回り価格で売却するもよし、フルリフォームかけて、賃料６割上げて、長期保有するもよしって感じで、どの方策が最も効率的かを年度の売り上げ予算と利益予算との整合性をあわせながら、うまく調整しながらやってるという状況が現状じゃない。少なくともスミフのやり方から見るとまさにそんな感じじゃない。

オフィス賃料とマンション賃料の差がゆがんでいるからマンションをオフィスとして
借りる人が出てくる。麹町の一角など築浅マンションでも弁護士事務所に貸しているものが
少なくない。
戦時中に、安心して徴兵できるように借家人の権利を強化した借家法が幅を利かせて
いたうえに地価下落で、郊外賃貸の空室率が拡大。賃料水準が大幅に下がった。

都心の分譲供給を抑え、賃貸需要を盛り上げるのが大手の作戦。
都心を中心に、家賃水準の底上げが始まった。
三井レジの賃貸物件は軒並み順調に埋まっているらしい。

定期借家更新可能という条件だから、２年後に賃料値上げは必至。定期借家が上げれば
相場の上昇を理由に普通借家も値上げを要求できる。
分譲相場が上がれば、賃貸需要は高まるからより条件の悪い物件の募集賃料までは
値上げできる。

おそらく、２年×３期・・・５年くらいはこのまま順調に推移するにちがいない。

ファンがつくとは、どうもです。

キャピタルコール云々ってのは、最大1兆円を今後日本で投資、とかそういう類ですよ。
まさにプロパガンダでしょ。1号ファンド盛大にやりました、だってアービトラージで儲かったから。
でも2号ファンドは？3号ファンドは？以前の売れ残りは？今後しこらないって保証は？
仮に100億しか使わなくても最大1兆円でOK。ほんとに日本だけターゲットのファンドかもわからん。
アジアで、とか。とにかくアゲアゲ言ってるほうが、出口で売れやすいでしょ。
要はおいそれと下がるとは言わん。でも上がるとも言わん。
ましてや今回ひょっとしたらプロよりボラティリティーの高いエンド価格でババつかみはどうかと。
キャップレートだ、賃料収入だ、稼働率だみたいな話が、自用のレジの単発レベルだと乏しいでしょ。
市場流動性も高くはないし。ノンリコも使えないし。まさに貸せるのかい、売れるのかいだし。

師匠。解説ありがとうございます。


自家用レジは、立地と専有面積に傾きそうな気がする。
松涛、南平台の２００平米超の物件だと、１０年に一度くらいしか
物件がでてこない。
岡本の某物件はさすがにそうは思えないが、都心なら大きくみれば
４００が７００でも底値圏。
消費者物価は１９７０年から３倍にしかなっていないが、原油価格の
変動で今後１０年３０％程度の上昇はあるかもしれない。
地価云々より高額資産を土地比率の高い一種住専のレジに入れておく
のは、資産保全として正しい気がする。
ハワイの不動産は土地価格が低いから減価償却見合い。
賃貸物件にして自分がたまに使えば、大きな節税効果。だから
収益性とは別の観点で天井知らずの高値。
個人の需要にはいろいろな側面があって、今のように大きなものを
ファンドが使って、小ぶりな物件を個人に売る戦略は極めて正しいように
思う。
自分で考えても、人生晩年なら損得抜きで都心の豪華マンションで
臨終を迎えたいって思う。

金利を上げて喜ぶ人は誰もいない。
地価が下がって喜ぶ人も誰もいない。（住宅購入予定者意外は）

資産インフレは利上げで止まるものではない。
個人の流動資産１５００兆円を背景に、１０００兆円の赤字財政を
支えてきているのがわが国経済。
ここで地価が高騰するというか全国総額的に８０年代ベースに復帰する
のは資産デフレで失われた富が戻るだけの話。
しかし、経済のファンダメンタルを超えて地方の地価があがらない分
だけ都心の地価が上昇しても結果的に国土の価格の総和が変わらなければ
問題ないのだ。
ＧＤＰの伸びを上回る国富の増加はあきらかにアンバランスだが
投下された資本に見合った価格の増大は正当な価値というべきだ。

住宅ローン融資残高は１９０兆円（Ｈ１７年度）
銀行ローンが９５兆円住宅金融支援機構が４９兆円
http://www.jhf.go.jp/research/data/loan.xls

銀行ローンに超長期はないから１０年以下の固定か変動金利ということだ。
急激な利上げは変動金利のローン返済に大きな影響を与える。
５年間は返済額を変えないでもかわりに未払い利息が発生しかねない。
住宅金融支援機構（買取債権）は民間の住宅ローンを買い取った累計額で
１７年度で１．１兆円。
住宅ローンの証券化が円滑にいくまでは金利はあげられない。
支援機構が持つローン債権が１０年後貸し出し残高で３０兆円に減ろうが
ローン証券化の市場流通量が５兆円になろうが評価は支援機構の保有債権の
質と住宅ローン担保価値と市中金利によって決まる。
短期金利が４％になって、過去３％内外で推移してきた最近の公庫貸付が
評価が下がるのは当然。
もともと、住宅ローン債権は、元金返済で年々減価する債権だが
担保価値も減価するので同等とかんがえがちだが、バブル崩壊のような
地価下落があれば担保割れの不良債権となる。
逆に、地価上昇であれば、債権の信頼度は高まる。

どうあがいてみても資産デフレからの復帰は始まったばかり、都心の価格が
未曾有の高値になろうが国民生活や労働意欲には関係ない。
普通に働いてローンが組めて住宅が郊外に買えるというのが健全な国民生活

過渡期の異常値として都心の２９０万／坪のマンション価格は記録に残るだろうが
数年の間には人々の意識からは消える。
毎年値上がりするタワーマンション中古価格の上昇とめっきり減った都心新築
分譲の中で、広告ビラの数字から坪単価を計算するのもうとましい時代がくる。

気が付けば、団塊世代が買ったのとさほど変わらない値段で郊外のマンションが
売り出されている。そのころが２３区のピーク。

下がり始めるのは郊外が需要をくいつくし供給バランスが破綻する頃
少なくとも２０１２年以降だろう。

まだはもうなりもうはまだなり。は株式市場だけでなく不動産にもあてはまる。
みんながもう天井といいはじめたら、まだ上がる。

じゃあ、みんながまだ上がると言いはじめたら？
株が調子いいときは、円安は240円くらいまで、株価は2万から2万5千円
までいくっていっていたよね。
戻してきたらまたそういわれる気がする。

ていうかさ、値段の上げ下げの喜ぶ投機は株式市場でやるのが本来。マンションでもうけようなんて
女の腐ったようなにおいがする。

別に投機に本来もへったくれもないでしょ

誰がキャピタルゲインを狙ってるのさ。インカムゲインがとれるためには安値で買わないといけないけどまだ高値域になっていないといっているだけ。
出口（事業終了）の時点でキャピタルゲインなどわずかでもあれば儲けもの。値落ちの少ない地域の物件を選べばまだまだ賃貸用は買いだと言っている。
世代的に買いのがした人も、待って２００３年底値になる保証はない。そういう話をしている
女云々と女性蔑視につながりかねない口調で息巻いて何が言いたいのだ。
意味が理解できないならレスしなくていいぞ。

すまん。匿名さんを選んだつもりが匿名はんになってしまった。お詫びして訂正します。↑

ほんと日本人って善悪や主観で類型化するのが好きだな。
投機は悪だとかバブルはいかんとか。
そういうこと言ってるからアングロサクソンやユダヤやチャイニーズに食い物にされるのだよ
社会正義や倫理と投資は別次元。国が国民の預貯金を守れない時代になにをのんきなきれいごとを並べているのかという気がする。
投機による高騰批判は買えなかった人の引かれ者の小歌か＊＊＊の遠吠え

そういうこと。負けは負け。素直に認め、過去の価格を見ないことです。
これからどうするか自分で考えましょう。

日本株はボックスから抜け出せず、欧米株や債権にもそろそろ為替差損が危なそうだし
中国、インドは言うに及ばずVISTAもすでに出遅れ感がある。
国内不動産は利幅が縮小しているし、さすがに先物は怖いです。
スレ違いで全くの素人なのですが、皆さん今何に主きを置いて投資しています？

信念と言いたい
しかし、反転し始めた日本経済に死角は無いでしょ。
短期的に上下することに一喜一憂するのは、投資スタンス決めてないからだろう。

不動産が株のような激しい値動きをするわけではないのだが、
なぜか勘違いする人が多い。
株が暴落するようにリートやファンドのエクイティが下落することがあって
もそれがそのまま地価下落につながらない。
むしろ地価下落と賃料下落のタイムラグを利用して軟着陸できる
仕組みということだ。

不動産は流動性が低く、換金するのに時間がかかる。大きな金額で
投資も資金調達も困難で、投資額が大きければ投下資本回収にも
時間を要する。
証券化は、利回り部分だけを切り離し転売できるようにすることで
投資家にとって投資の自由度を高めた直接資金調達の仕組みだ。
買い先不動産の価格評価がベースでなくキャッシュフローがベースだ。
証券を買ったからといって地価の値上がりを待たずに収益性に基づいた
価格でいつでも市場で転売できる。


事業者は証券化により事業の破綻による倒産や抵当権行使による清算を
回避しリスク分散を図ることができる。たとえは債権の証券化では
１企業が持つ１０兆円の債権が９兆円に目減りしたら大問題だが
１００万単位で投資家にリスク転嫁されていたら損失も分散される

不動産投資の経営破たんが起きないようにする緩衝装置が証券化で
ある以上、投資がピークに至ったとしてもそれが、相対的な経済のなかで
市場が認めた価値であって、市場環境の変化によって下降をたどることは
あっても破綻暴落というのは極めておこりにくい。

バブル期に都心は底を打ってからもなぜ郊外は下がり続けたか。

都心と郊外で高騰と下落に３年程度のタイムラグがあるのは仕方ないにせよ
その期間が過ぎても底を打たなかったのには訳がある。

バブル期は、金融機関と投資家が融資と転売を繰り返し、融資の
総量規制により突然破局を迎えた。
資金調達が「不動産担保金融」だったから買い先物件が上昇する限り
融資を止める理由がない。
景気がいいから金利も上がり貸せば貸すほど金融機関も儲かった。
しかし、一旦破綻したら金融機関は膨大な焦げ付いた債権を抱え込んだ。

不良債権を隠していたのは、地価がふたたび上昇すれば担保価値も
回復する。放っておけばいつかなんとかなるという認識があったからだ。
しかし、金融機関が融資できない状態でだれが不動産を買うのか。

実は住宅金融公庫と個人に地価回復の期待をかけていたに相違ない。

１９９４年ごろに景気が上向きはじめたと皆が錯覚した時期があって
利上げの空気や、都心地価の底打ちが囁かれた。
実際にマンションブームだったし千代田区、渋谷区の地価は下げ止まった。
しかし、郊外の下落はその後も続いた。

都心のように少量の供給ならば郊外も下げ止まったかもしれない。
地価が回復しない段階でＵＲ都市機構（住都公団）が西で
港北ニュータウン・千葉ニュータウンで大量に宅地供給を行った。
供給＜需要なら地価も下げ止まる。バブル期の中古が大量放出され
在庫が積みあがっているなかでの新規供給だ。
さらに消費税駆け込み特需狙いで公団がやるなら我々もと
民間デベが郊外で次々にマンションを大量供給。
浮上し始めた舟に大きな負荷をかければ沈む道理だ。

ＵＲ都市機構（住都公団）が勝手な分譲をやらなくなったことで
不動産市場も「市場原理主義」で動くようになった。
ＵＲ都市機構は開発と行政折衝のプロだが需給調整が苦手だ。
彼らが作った宅地に民間が上手に供給していけば需給バランスを
崩すことなく地価を安定的に上げていくことができる。

郊外は、民間デベのしたたかな知恵で、しっかり相場形成ができるだろう。
そもそも不動産市場はもはや市場原理主義になったのだ。
供給者と消費者がともにリスクを負って駆け引きをする時代であるのは間違いない。
力関係でも資金力でも消費者が勝つなどとはとても思えないのだが。
だからこそ消費者コミュニティサイトの価値は重要なのだが
書けば書くほど味方であるはずの消費者から敵とみなされ背後から撃たれる。
「素人をだまして買いあおっているのはあなたですか」
悲しい限りだ。

ことに消費者は過去の値段にとらわれて不動産を評価する癖がある。
広域の相場を知りえない個人には無理からぬ話だが、安い高いは時系列で見ると間違える。

まったくだ。
株やってる連中は、不動産の反転相場に株の理屈を当てはめる。
まさにナンセンス。
今年になって１６年ぶりの不動産価格の回復も、今までのそれが低くすぎただけ。
今後は、慌てて売る必要ない
デベや個人投資家は売らない。
損してまで売る人は、いない
買ったマンションで、良い場所ならまだまだ値上がる。

私も信念という言葉に共鳴。
自分の投資が世の中の大きな流れに沿っているという信念。
そのためには、妄想といわれようが自分が納得するまで
シナリオを構築して世の中の流れを自分なりに納得する。
ここでぐだぐだ書いているのも自分の信念を語ることで強化したいし
誤謬を指摘してもらいたいからだ。
『マネーの公理』にも、自分が納得できない投資はするなと書いてある。
ロバートキヨサキも、投資をはじめるならファイナンスリテラシーを
高めてからにしなさいと書いている。
勘と度胸でやるのは博打に等しい。株のテクニカル分析など
私には易者の占いのように思えてならない。

投資は社会正義や倫理と無関係と書いたが
強いていえば、
「投資は世のため人のため」
つまり世の中の向かう方向を読んで、それの一助となるように
自分の得たキャッシュを活用するということなんじゃないか。

不動産は自分に地縁があって土地勘がつかめて
今後発展してほしいと思える場所の物件を買ってきた。
株よりも賃貸不動産のほうが直接都市機能の一部を自分が
サービス提供しているという感覚（錯覚？）がある
それと都心賃料はこれから上がるという信念もあるし上げていく
ことで不動産の好循環と経済の再生が図れると信じている。

あと、もうひとつ　夢。
大きな財産を築いて人生のフィナーレを迎えたい。カッコよく生きたいから。

匿名ネット上で熱くなっている時点で
すでに相当カッコ悪いと思うが

去年だったか、ファンドに1棟売りされた川口駅前タワーが分譲されるね。
賃貸での回収に旨みが無いと判断したのか、上昇気流の中分譲で売り逃げた方が得と判断したのか。

>191
面白いな、君。そうやって人を茶化すのが好きなのか？
で、君はこのテーマについて何か意見を持っているのかね。