23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

難しいことは分からんけれど、ぺんぺん草も生えなくなる未来なら、
投資家以外の賢い庶民、売り抜け狙っていない庶民なら安易に
のっちゃいけないってことになる？

バブル崩壊直前に、言い値でもすぐ売れ！と不動産さっさと売った投資家がいて、後日さすが、となった。底も天井も見分けられる人なら良いけれど、そうした人以外で損しなかったのは、強運な人か、株にも不動産投資にも手を出していなかった人。
ほんの少し家賃収入あるけど、たいして儲からないよ。本業専一・全力投球で収入少しずつでも増やしていこうというのが一番なんだが、これが本当に難しい。人間（私）はこつこつ辛抱なんて嫌いだし、短期的視野で、投機好きだからね。止めようと思ったタバコにまた手が伸びる、、、。

１１１

リートは90年代前半米国のバブル景気直後に、資金調達が困難になって
はじめて普及したバブル再燃防止策の一つだ。
不動産証券化はリスク分散、投機売買の抑制を目指す。

バブルの時代、日米構造問題協議のなかで地価を下げろと迫ったのは米国だ。
膨大な預貯金の額、不動産の不当な高値を担保に、米国資産を買ったり
貿易黒字を続けてけしからんという話だ。

バブル崩壊後の90年代、不良債権をバルク買いして再生をはかり儲けようとしたのは
自分たちが本国で儲けた二番煎じだ。
しかし金融機関が隠し持っている不良債権が半端でないことに気が付いた。
こんな不健全な金融・不動産市場は危なくて投資できたものではない。
外資は、金融市場の自由化・健全化を求め、不動産証券化が可能な法制度を整える
ように求めた。

公的資金注入で不良債権処理は終わったが、50兆円を越す担保不動産が
安値で処分された結果地価はさらに下がった。
これを買わない手はない。
不良債権の処理が終わったからこそ外資は乗り込んできた。
そして自ら地価反転のきっかけを作った。
あとは緩い住宅ローン融資基準と低金利が住宅地地価をゆっくり押し上げる。
黙っていても地価は上がる。

個人の金融資産が狙われる背景には、預金金利の低さがある。
公的年金があてにならず長期的なインフレ懸念のなかで個人のマネーは
外貨預金もふくめたリスク資産に向かわざるをえない。
10月には郵政が民営化され資金が金融市場に流れ込む。
株式市場も不動産市場もこれからだ。

確かに、彼らの狙いは、1500兆円の個人の金融資産だ。
資産インフレになれば、不動産は強い。
住宅ローンも債権としての価値は下がる。
価値の下がった住宅ローンを日本の銀行から安く買い取れば、
日本中の住宅相手に高利回りの賃貸事業をやっているのと同じになる。
その程度のことを考えているのではないかな。

>125
なんで住宅ローン債権の価値が下がり、銀行はなぜそれを安く外資に売却するの？

そうですね。超長期は公庫買取型、モゲージになっているから、正確には
証券化した住宅ローンの価格が暴落したところを買い取ればいいのですね。
３％の35年金利の債権価格は、金利があがったりすれば価値が下がる。
インフレになって、3000万の債権の価値が現在の半分になれば、リターンを
倍もらわないとあわないという話になる。

民間金融機関が融資した住宅ローン債権を担保とした証券を投資家に売却することにより、
将来の金利変動のリスクを投資家に引き受けてもらうものです。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/page03-6.html
などと言っているけど、結局外資に安売りするしか収集のつけようはないという意味です。

×収集
○収拾
厳密には調達金利の上昇、インフレに対する話で、資産インフレなら傷口は浅いですが。。。
債権というのは価格が上がれば利回りは下がる。価格が下がれば利回りが上がる。

≫125
非常に参考になりました。
資産インフレの傾向は続くということですね。
つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
日本の金利は上昇するということでしょうか？
現在居住用マンション購入を本気で悩んでいるので見解を聞かせてもらってよいですか？

居住用なら買えるなら買えよ。待ってれば安くなるなんてハイエナ思考が通用する不健全な
時代は終わったよ。

＞つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
はじまったばかりです。ここで終わったら地価反転の予告編にもならない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、
「基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ結果として
金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。」
（井出保夫『良い証券化悪い証券化』フォレスト出版1999年刊）
のが世界中の実態。
わが国の資産デフレ化の不動産市場では証券化はオフバランス、ノンリコースローン調達の
道具程度にしか受け止められていなかったが地価があがりはじめて証券化の利点がわかった。

＞日本の金利は上昇するということでしょうか？
景気回復が本格化しないと金利は上げられない。景気の先導は不動産市況の回復。
宅金融支援機構を軌道にのせる意味でも、住宅ローンが伸びて、低金利でかつ担保価値が
上がり続けると、機関投資家が住宅ローン担保証券を評価して買ってくれるようになる。
為政者はそういう好循環に持っていこうとするでしょうね。
世界中でいまだに下がり相場で証券化手法が機能するかどうか試した例はない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ
結果として金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。
住宅ローン証券化市場など状況によっては簡単に流動性を失うことがある。

国際金融市場の中では金利をあげないと不都合なことだらけでしょう。しかし国内には金利が
あがることで育ち始めた景気の芽が萎れる話がいくらもある。
米国の住宅ローン金利など
http://www.mortgage.com/C3/_Start.do
こんなものだから、35年３％なんていう金利は、誰が責任とって引き受けるのかと
正直不思議でならない。気が変わらないうちに借りておくべきでしょう。

↑文中一部重複あり。失礼しました。

35年3％は異常だと思いますよ。追加購入も考えて、あまり短期で借りず、
長期の金利をＦｉｘしたほうが良いと思いますね。15年後、追加購入を
考えた時、金利がどうなっているか、少なくとも今より上がっている
でしょう。35年で借りておけばむしろ将来の機動性が増すと思う。

>133
居住用なら住宅ローンの話ですよね。追加購入というのは？

まさかとは思うが念のため。
居住用資産で住まずに売って税金逃れは考えないほうが無難。
税務署員の手柄が増えるだけ。しっかり別住所で登記して初年度の経費で
所得税を減らすほうが賢い。

5年超で売却する予定の新築なら変動金利で十分。
短期固定は繰り上げ返済ができなかったりペナルティをとられるケースがある。
ローンはレバレッジを効かせる目的。現金があっても他に投資して運用すべき。
イールドギャップがなくなるまでの金利上昇があるとは思えない。
5年後変動金利が上がるといっても今より１％程度なら3.625％
今から5年固定3.45で借りるより5年間の支払い金利は安い。

5年たって金利が予想外に大きくなったら繰り上げ返済で対応するか売却か。
2割の譲渡益課税は払えるくらいの値上がりがあればいい。
なければ買値戻しを目安に売ればいい。
キャッシュフローで十分メリットがあるし投下資本も回収できる。
譲渡益課税もない。
（キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費−元金返済）
金利が上がる＝景気拡大＝地価上昇。売却益期待。
金利横ばい＝景気横ばい＝地価それほど上がらず長く持って残債減らす。

金利の低い住宅ローンが他にあれば繰り上げ返済しないでローン減税を活用
投資用の変動金利分の返済を繰り上げる。

リクルート発行住宅雑誌の掲載物件もマンション都内物件が減ってきてるが
千葉さいたまなんて買う人と居るのかね？

Ａ：大田区大森駅から歩１０分　築３年　７０平米　東向き　７Ｆ
Ｂ：川崎駅から歩１０分　　　　築３年　７１平米　東向き　６Ｆ

坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。

Ｃ：足立区梅島駅から歩８分　築１年　５８平米　南向き　９Ｆ
Ｄ：浦和駅から歩８分　　　　築１年　５３平米　南向き　５Ｆ

これも坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。
腐っても２３区の方が有利？

井出保夫ちゃんの本って、いつのよそれ。
CMBS前提でもオンバラでもノンリコレンダーはもはやバンバン出してますよ。
「地価が上がって証券化の利点がわかった」？
地価は下がらない限り、横ばいレベルでも証券化に利点はあります。
NPLバルクが済んで、ハードアセット投資に移って、証券化やノンリコがコモディティ化してきて
要はローンが付くもんだからプロが買い漁って、分譲デベまでファンド向けや賃貸マンションに
負けじと仕込みだして、それで最終エンドレベルの不動産価格が上昇したんですよ。ここんとこは。

そういう意味では、外資の金が入ったから上がってるなんてのは十年一昔の話。
最近になって又いくら集めたとかー、集めてるーとか、ホテル買ったーとか、
もはや手仕舞い用のプロパガンダに近い。
実際買ってるのはREITを筆頭に私募の日本勢。こっからエンドさんが買うべきかどうかは知りません。
これから外資が来るから上がるとか、狼少年ですか。

138がなぜ削除されたのか意味不明ですね。

>142
外資はもう買わないという見解ですか？
それとも外資は買うけど、住宅地地価とは何の関係も無いという見解でしょうか。

＞１４２
外資がガンガン買ってるってるのは本当だよ。
米国の年金資金で。
理屈ばかりこねてもな。

＞１４２
何の業界のひと？
金融機関？

実際外資がをがんがんかってるのはイールドギャップが2%と世界でもトップクラスだからでしょ。
裁定取引状態なんだよね。しかもリートは流動性が高いから地価もいまから上昇するでしょう。
でも日銀が金利を4%くらいにあげれば裁定取引状態がなくなるし、リートの流動性が高いことがマイナスして一気に地価はさがる。
10年後は金利4%はありえるし、そのころの地価はかなり低いかもよ。

金利4％で地価が一気に下がったらまた裁定が働くので
地価は下がらないでしょう。その論理だと。

148?
地価が下がった状態で裁定が働くならわかるが・・・。

なぜ地価が、裁定が再び働く状態になるまで下がるのか、
ということです。その論理でいくと、無いでしょ。
イールドギャップがあれば買いが入るのだから。

不動産収益性率と今の超低金利の差で世界でもまれに見るイードルギャップ2%が実現できてるからです。
不動産外資が不動産をがんがん買うことによって（イードルギャップがあるから）地価があがってるのなら、超低金利が終わってイードルギャップがなくなったらてを引くでしょう。

イールドギャップね。ごめん。

手を引くのと、売るのとは違いますよね。現状イールドギャップがマイナスの国
もそのままですし。これはちとバブルだとは思いますが。

まあ、あと、金利が4,5％になれば、タイムラグはあるが、家賃は通常
上がるでしょう。家賃だけがデフレで金利だけ上がる状態は長くは続かない。

金利（短期プライムレートで）が４〜５％水準（自然金利）になっているためには
①景気がそれなりに拡大している
②インフレ傾向にある
ということが前提

景気というのは全国規模の話。大企業や大都市だけでなく地方・中小企業が
潤沢になる水準の景気回復って１０年程度で達成されるだろうか。
原油や中国・米国からの輸入要素が大きい消費者物価は
国内景気が拡大に比例してあがるわけではない。
景気拡大で消費者物価があがるまえに資産インフレが起こる仕組みになっている。
政策金利をあげて資産デフレを抑えようとしてもマネーは国境を越えて動く。

それと、コール翌日ものの金利を０．２５％／年で１０年、３％になったら
国債の利回り（長期金利）はどうなっているんだろう。価格は相当暴落していることにならないのか。

株のほうは、ここ数年で２倍以上に上昇しているため
配当利回りが１パーセントまでと国債金利より低くなってる。
都心マンションなどはせいぜい1.4倍程度しか上がってないため
家賃利回りが4パーセント位と利回りでうまみがある。ということは
元本の上昇と利回りとの両方が期待できる。
なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。

ついでにいうと日本で株や不動産がバブルといえる水準だったのは８９年〜９０年の
ごく短い期間であり８８年までの動きは古今東西との歴史とかんがみて
経済の順調な時期に普通にみられる動きだったのです。
たとえば広尾ガーデンヒルズの
中古なら９０年に９０平米で１０億円、坪単価３０００万円だった。
今はおよそバブルには程遠い。羹に懲りてナマスを吹くの思考にならないように。

>なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
>５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。
東京が吹き上がる前に、ソウルあたりのバブルはそれこそ崩壊するでしょ。
一番ありそうなのは為替のレートで価格差の解消じゃないか。

ソウル・ロンドン
　↓
　↑
東京

でも、ソウルやロンドンの人たちは、土地は上がり続けると信じている人が
多いらしいね。昔の日本を見ているようだけど、何で学ばないのかな？

風船と泡の違いは、素材の弾性と強度だよね。
株式や債券市場など資金が引き上げたら暴落だけど、不動産は証券化という
クッションのおかげで「弾性」が増した。強度はファンダメンタルそのものだろうが
９０年バブルは、たかだか５年の内需拡大公共投資。
オフショア市場開設からオフィスビル建設ラッシュと外人マンションくらいしか東京の
アメニティ向上はなかった。
今回の地価反転は、地下鉄大江戸線、副都心線、六本木、赤坂、丸の内をはじめと
する再開発に加え、商業・レジデンスの品質向上など長期的な都市開発投資の結実が
後押ししている。
周辺にしても、ＭＭ，武蔵小杉、川崎など鉄道交通と広域再開発の累積投資額が実態価値を
高めている。

都心は、そもそも収益性と供給量の少なさからピークでも横ばいが長く底値でも
底堅い。２３区平均をみると底も頂も平坦でないように見えるが、渋谷区の住宅地
公示地価平均値などを３０年スパンで眺めるとその辺がよくわかるのではないかな。

あと何ヶ月で広尾のマンションの坪単価が３０００万を超えてくるかの方が、予想しやすいんじゃない。でも定期借地で坪１０００万近くまできてるから、実質的には坪１５００万ぐらまで戻っているとみなしてもいいような気もするが。

株価を例にするなら、去年の今頃とほとんど変わらないよ。
上がるにしても下がるにしても、理由付けはいくらでもできる。

上がる派＝マクロな視点、要は外国マネーの流入、海外と比べてまだ割安。
下がる派＝ミクロな視点、人口減、所得が伸びてない、内需は弱い等…

ま、所得（給与所得者ね）は大して伸びないだろうし、人口減も事実。
都心に関して言えば、外国人の動向にかかっているのだろう。
結局は株と同じか…

>>161
見方は賛成。
たただしちょっとアバウトすぎないか？定期借地権の日赤も、狸穴の麻布タワーズも７００水準だと
思うが。３割の割引率としても１０００万だろう。しかし寡聞にしてまだ所有権新築の
坪単価１０００万はきいたことがない。

羽澤ガーデン跡地と三菱地所って1500ぐらいはいくんじゃない。分譲しないかな？

都心に関していえば税制がこのままかわらなけらば、築浅中古の転売による
上昇はあっても売りが集中することで起る暴落はない。
昨年１２月は、事業用資産買換え特例の期限。
今年は、３０００万控除に隠れたセカンドハウス売りが多いが、税務署の
目が厳しくなっている。いずれ未入居築浅の短期売却は収まる。
今は、個人事業者で他に課税収入のある人が新築や一棟買いで賃貸に出して
消費税を取り戻すのが流行っている。
このところ築浅の都心物件の出物がめっきり減った。業者が売り惜しみすれば
当然個人もそれにならう。

地価上昇は暗黙の国策。
住宅市場を成長させて景気拡大は世界の常識。
肝心の住宅取得の融資は、公庫が債権ファンドの元締めのようなに化けた今は
無事離陸するまでは地価を最低でも１０年は上り勾配にしていかないといけない。

外資でもアクイジション担当は買ってるよ、そりゃそうだ。笑
でも一方でぽっと出以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
売れなくてアクイジション担当が飛ばされだすと、もう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってるアクイジション担当とか。貸せるのかい、売れのかい。

とにかく個人レベルで200億以上儲けて城買ったガイジンもいるってことさ
（いるらしい、にしとこう）。
そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よそのエマージング行ってるか、寝てるよ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきのキャピタルコールだったら
いくら集まったかなんて無意味だろ。集まってるレベルだと既に本国にあるんだよ。
出口のREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが糞詰まったら、そこで終わり。

東京でもNYより安いってか。さすが東京人。

専門用語が多くてちんぷんかんぷんなので口語訳してみました。

外資でも物件調査・権利関係の調査・キャッシュフロー調査、そしてドキュメンテーション作成
物件を購入する担当は買ってるよ、仕事だから。笑
でも一方でぽっと出の不動産ファンド以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
キャッシュフローを高めて転売する前に地価が上がる状況だからね。
売れなくて物件評価・担当が飛ばされだすと、不動産市場ももう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってる企画・購入担当とかいるけど。
この先数年たってちゃんと貸せるのかい、出口で予定通り売れのかい。

そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よその台頭し始めた市場行ってるか、ひと休みだ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきの投資ファンドと予め約束しておいた
投資契約期間内における投資金額枠までの金額につき、投資ファンドから受ける払込要求
だったらいくら集まったかなんて無意味だろ。
・・
投資ファンドがＳＰＶで配当を出して、再び借り入れを起こさないで、物件売却する
場合、受け先になるREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが資金的に
高値買いしなくなったら、そこで上昇は終わり。

・・・で文意から察するに、いくら都心のレジでも坪単価１５００万なんて水準にいかないし
投資ファンドが新興市場にいけば、取引はまったく不活発になる。
高値のまま「放置プレー」で、値上がり期待で買った人は当てが外れる。
流動性のあるリートやファンドの価格は下がるが、実物不動産が売却されるのはリートが
破綻するような事態。
株式は紙くずになるが、リートは物件単位で倒産隔離されているからタダにはならない。
リートは物件売却しはじめる前に安値で貸して収益維持を図る。
要は、横ばい市場でどこまで収益性を高めていけるかという不動産マネジメント力の
時代に入ったわけだ。
安く造って売って逃げる土建屋体質から運営維持管理、賃料維持に不動産の主眼が移った
ということだ。
それにしくじると今度こそ、底なしデフレになるかもしれないが、そこまで日本の大手デベは
無能ではないだろう。

いずれにしても不動産の本質的な価値は収益利回りである一方、高級レジデンスのようにそれ以外のステイタス的な価値を評価して、利回り３％以下の価格帯でも買い手がつくのも事実。
だから銀行調達やファンド組成による３％程度までの資金調達コストで長期資金が確保できるうちは、８％以上で回る物件は長期保有、３％以下の価格帯で売却できるものは売ってキャピタルゲイン確保ってのが効率的なオペレーションになるんじゃないの。
つまり、５％で回るビルを買って、高級レジに建て直して３％以下の利回り価格で売却するもよし、フルリフォームかけて、賃料６割上げて、長期保有するもよしって感じで、どの方策が最も効率的かを年度の売り上げ予算と利益予算との整合性をあわせながら、うまく調整しながらやってるという状況が現状じゃない。少なくともスミフのやり方から見るとまさにそんな感じじゃない。

オフィス賃料とマンション賃料の差がゆがんでいるからマンションをオフィスとして
借りる人が出てくる。麹町の一角など築浅マンションでも弁護士事務所に貸しているものが
少なくない。
戦時中に、安心して徴兵できるように借家人の権利を強化した借家法が幅を利かせて
いたうえに地価下落で、郊外賃貸の空室率が拡大。賃料水準が大幅に下がった。

都心の分譲供給を抑え、賃貸需要を盛り上げるのが大手の作戦。
都心を中心に、家賃水準の底上げが始まった。
三井レジの賃貸物件は軒並み順調に埋まっているらしい。

定期借家更新可能という条件だから、２年後に賃料値上げは必至。定期借家が上げれば
相場の上昇を理由に普通借家も値上げを要求できる。
分譲相場が上がれば、賃貸需要は高まるからより条件の悪い物件の募集賃料までは
値上げできる。

おそらく、２年×３期・・・５年くらいはこのまま順調に推移するにちがいない。

ファンがつくとは、どうもです。

キャピタルコール云々ってのは、最大1兆円を今後日本で投資、とかそういう類ですよ。
まさにプロパガンダでしょ。1号ファンド盛大にやりました、だってアービトラージで儲かったから。
でも2号ファンドは？3号ファンドは？以前の売れ残りは？今後しこらないって保証は？
仮に100億しか使わなくても最大1兆円でOK。ほんとに日本だけターゲットのファンドかもわからん。
アジアで、とか。とにかくアゲアゲ言ってるほうが、出口で売れやすいでしょ。
要はおいそれと下がるとは言わん。でも上がるとも言わん。
ましてや今回ひょっとしたらプロよりボラティリティーの高いエンド価格でババつかみはどうかと。
キャップレートだ、賃料収入だ、稼働率だみたいな話が、自用のレジの単発レベルだと乏しいでしょ。
市場流動性も高くはないし。ノンリコも使えないし。まさに貸せるのかい、売れるのかいだし。