中目黒アトラスタワー part2

二子玉川が高いのでこちらを見ましたが、良い勝負ですね。
人気地区は高いのですね。

中目黒が人気地域と言うのは生まれて初めて聞きました。場末のイメージが強いけどな。ちょっと古すぎ？

いや、街の雰囲気はやはり場末感漂っていますよ。
ただし圧倒的に利便性は高いですね。

都心に出るには大して便利じゃないぞ。
地下鉄が日比谷線だから鬱。

４０平米台からの１LDKと
５０平米台後半〜６０平米台の１LDK＋DENや小さめ２LDKの部屋の人気はどうなんでしょう？
もろURと競合する部屋ではないでしょうか？

１００超えの大きい部屋のほうが人気があると聞きました。
ファミリー間取りの８０００〜９０００万円はサラリーマンには高くて厳しいですし、会社経営者には物足りないゾーンではないでしょうか。
７０㎡台で９５００万円というのはさすがに資産劣化が心配です。
買った瞬間に、７０００万円台くらいの価値になりそう。。

ってことは、投資向けの小さめの広さは苦戦しているってことですね、、、

>７０㎡台で９５００万円というのはさすがに資産劣化が心配です。

心配されているということは、
この辺の広さを検討されているのですか？

向きも間取りも考えて９５００万円を検討したいのですが、あと１０００万円の工面に苦労しています。サラリーマンなのでローンはせいぜい６０００万円くらいかなぁと思いまして。
７０００万円くらいローンする方いらっしゃいますか？

まぁ恵比寿・広尾に住めない人が中目黒のタワーを買うんでしょ。
タワーはね。邸宅は置いておいてね。
なにがうれしくて品格のない再開発に1億だせるのかね。

イメージは、碑文谷や祐天寺より所得は低そうだけど？

価格発表されてから、
改めてネガキャンの始まりですか。

9500万てことは70Cの2LDKの部屋ですか?
南側でよさそな部屋ですね。GTタワーとの見合いはあまり気にならないのでしょうかね？

７０ＣはやはりＧＴが気になりますので、７０Ｂを検討しています。
距離があると言っても、せっかくの高層マンションで【お見合い】は許容できませんでした。
７０Ｂの方が倍率が高いようなので、抽選が当たらないかもしれません。

倍率が高いって、そんな高倍率なんですか？
要望書or申込書がもうそんな多数でてるんですか！
このマンション、人気がある部屋とそうでない部屋に分かれそうですね、極端に。
面積、方角、眺望などの条件がほとんど同じ５０AEと50Bでも坪単価が全然違うし。
どんな値付けの仕方なんだろう？

坪単価、
南側GTタワーとの見合いのある側70Cは、４３０万前後、
東側70Bは、４４０万〜４６０万ですね。

南側より東側の方が高いとは。坪単価が３０万近くも。

要するに50Aとか70Cとかその程度の広さが中心の中級レベルマンションということですか。

たしかに９０平米以上は、１６戸しかない。
５０、７０平米を中級というなら、ここは中級かも。
でも売り値は上級。

こんばんわ。
初期よりココの掲示板を見ています。
（最初のpart1掲示板で、一回書き込みしましたが・・・）
良しにつけ悪しきにつけ、賛否両論で色々参考にさせて頂いてます（笑）

その後、二子玉川や麻布十番などを見学に行き、ここに決めました。

正式価格が出てから、検討した結果、私達は７０Ｂタイプを検討していますので、
倍率が上がらなければ良いな〜と思っています。

＞２０９さん
私達も、７０００万円ではないですが、
近しい金額の住宅ローンは組む予定です。
ローン審査をする書類を営業担当へ渡したばかりです。
私は会社員ですが、２０９さんと資金面的に近しいかもしれません。


新築マンションの購入自体は初めてなので、色々意見交換が出来ればと思っております。
落選したらしょうがないですけど（苦笑）

70Bタイプは、方角と間取りの良さから人気ですね。
この７０平米台がこのマンションでの売れ筋なのでしょうか？
階にもよりますが、１億前後ですね。

倍率どれくらいですかねー。
うちも70平米タイプ希望ですが低い方です。
低層階の方が倍率は高くなるんでしょうか。

自慢できませんが私も（だけ？）7千万を超えたローン組みます。

40歳、子供二人、、、。

まあ、嘲笑ってください。

ローンって金額の合計だけでなく、
　実際は年収に左右されますよね。
７０００万のローンくむってことは、
　最低でも１０００万くらいあるのかな？

夫婦で共稼ぎって家庭もありますけどね。

共稼ぎだと世帯収入がどのくらいで、
　７０００万くらい借りても平気なんですか？

6階〜8階は＠381万円より・・・ってたったの5戸しかないじゃないの！？
客寄せ用にURにお願いして5戸だけ売らせてもらったんだろうね。
6〜8階は安いのでまず抽選になるでしょう。

＜26階の住戸＞
79.1㎡の北向き3LDKが10250万円＠428万円、（新宿VIEWで眺望が良い）
45.6㎡の西向き１LDKが5560万円＠403万円、（GTとお見合い）
73.7㎡の南向き2LDKが9450万円＠424万円、（横浜方面でVIEWは普通だが単純に日当たり良い）
71.2㎡の東向き2LDKが9490万円＠440万円、（東京タワー、六本木VIEW）

＜35Fの住戸＞
79.1㎡の北向き3LDKが10890万円＠455万円、
62.2㎡の西向き2LDKが8150万円＠433万円、（35Fにこのプランがないので34Fの数字）
73.7㎡の南向き2LDKが9690万円＠434万円、
71.2㎡の東向き2LDKが9850万円＠457万円、

＜40Fのプレミアム仕様住戸＞
94.8㎡の北向き2LDKが14610万円＠509万円、
89.0㎡の西向き2LDKが13530万円＠502万円、
100.5㎡の南向き2LDKが15920万円＠523万円、
86.7㎡の東向き2LDKが13080万円＠498万円、

＜44Fと最上階のプレミアム仕様住戸＞
121.5㎡の北向き3LDKが18900万円＠514万円、
128.3㎡の西向き3LDKが19390万円＠499万円、
116.8㎡の南向き3LDKが18900万円＠534万円、
128.3㎡の東向き3LDKが19890万円＠512万円、
ペントハウス152.8㎡の南向き4LDKが25700万円＠556万円！

上階はあまり大きな価格ピッチがないのでできるだけ上階を買うほうがお得な感じ。
26階が一番割高な感じがしますね。

意外と南が安い（他の方位が高すぎ、、、）ですね。
なんでだろう。

９５００万円ー自己資金２５００万円＝ローン７０００万円を考えています。
金利３％とすると、毎月の返済が３０万円にもなり、少し厳しいとも感じています。
年収１０００万円でローン７０００万円は少し無謀でしょうか・・。
年収の５倍って言いますもんね。。

中目黒と二子玉川を検討していましたが、ニコタマも坪４００万円クラスになるようですので、
若干安いとはいえ、利便性・資産性を考えて、中目黒にしようと思います。

URと分譲が同じ階で同居っていうのはちょっと考えられない。
6〜8階は地権者なんでしょうね。

年収１０００万で７０００万のローンって、
限界超えてる気がする、、、
って銀行の審査とおるんだ。

銀行の審査的には７５００万円くらいまで通るみたいです。
毎月２５万円くらいですので、少し頑張ればやりくりできるかと思います。
あとは決断あるのみ！

そこまでがんばって
マンションのためだけの生活になるんじゃない？

それで価値が下落でもしたら
どういう感情が沸くのだろう

バブルのころ無茶苦茶無理して買った物件が
大きく下落した人たちってどんな心境なのかな

「借りられる≠返せる。」ですよ。

年収１千万でも手取りは700万だろ。
ボーナス引くと500万・・・つまり40万のうち25万ローンに払うと
光熱費が5万でしょ。
食費が10万・・・・外食も普通のところでしかできないです。

みすぼらしい生活ですね・・・・。

年収の7倍はやめましょう。

住宅ローンの元金ですが現実的には年収の5倍が限度ですね。
生命保険とか交際費とか必要ない方（毎日勤務先と自宅の往復ばかり）であれば年収の6倍までOK。
高級外車をローンで買う方であれば年収の4倍、さらに預貯金までしたい方は年収の3倍と、
ライフスタイルに応じた目安を考えたほうがいいですね。
計画的で意志が強いか、衝動買いや浪費癖のあるなしも考えるべきでしょう。
年収1000万円で浪費癖がない堅実な方なら6000万円が限度、海外旅行や週1回の外食程度に遊びたいなら5000万円以内に留めることをお勧めします。

自己資金の残高にもよるし、228さんの年齢にもよるんじゃないですかね
40代で1000万ならこの先大きく上がる可能性は低いでしょうが、20代で1000万なら
将来の賃金上昇を見込んで借りることができると思います
また、将来の賃金上昇が見込める場合には、一時的に月次キャッシュがマイナスでも
やり繰りしていくことはできる（ある程度貯蓄が残ることが前提）

稼いだお金を何に消費するかもその人のライフスタイル次第
昨日見たテレビ番組で湾岸マンションを30年ローンで購入して、日々の食費は
月に2,3万円という人のドキュメンタリーをやっていた（極端な例ではあるが…）

結論として40代以上ならお勧めしない
若くて自身のライフスタイルをよく考えられているのであれば何とかなるのでは

このマンションの場合、リセールバリューに問題がありそうなので、区分所有の
資産が30%下落しても債務超過にならないBS構造（家計）であることを確認しておく
必要もあるかと思います（個人的な意見なので悪しからず）

銀行はへたな中小企業に貸すより、住宅ローンに力いれてます。
日本人まじめに返すし担保もある。
たしかに年齢はわかりませんが、もし２０代で２５００万ためてるのなら、相当な倹約家で無理なく当面かえせるでしょう。
FP的に言うと今後の家族の支出増（お子さんがいれば教育費とか）には注意ですが。
３０年（？）毎月３０万返済は私にはできないから尊敬します。
がんばってよく検討してくださいね。

現金買いの富裕層には興味のない話が続いてますけど、
ローンの話題って盛り上がるんですね。

どの部屋あたりが、人気があるのでしょうか？
条件の合う範囲で、抽選は避けたいのですが、、、

>239

それは流石にここで聞いても意味ないでしょ。自分のとこ倍率挙げてほしく無い人しかいないもん。
モデルで担当に聞いた方が良いよ。

たとえば、自分の希望する部屋じゃなくとも、
知ってる情報を交換すれば、
有意義で前向きな気がするけど、、、

>241
それは、人気のないマンションの検討者同士なら
抽選前でも、できるお話。

ローンの件でアドバイス頂きありがとうございます。
わたしは３３歳なので賃金上昇はそこそこしか見込めないかもしれません。
また子供の教育費がこれからかかることを考えると確かに２５万円の支払いは厳しいと思いはじめました。物件の担当者はいくらでも借りられますと言いますが、ＦＰ的な立場で親身にアドバイスしてくれる人はほとんどいませんね。特に旭化成の今回の担当者はあまり信頼していません。
買う立場からすれば一生の買い物ですが、「売る」という立場が見え見えですので。
私もサービス業ですが、本当のＣＳとはそういうものではないと思います。
代官山アドレスのように資産性の劣化がない、あるいは向上すら期待できると思い、
検討していましたが、人生最大の買い物で賭けに出るのもリスキーなので、少し見直します。

ここに資産性の劣化がない、あるいは向上すら期待できるというのは当てはまるかなァ？
確かに交通の便はかなり高そうで代官山にも近いけど、高級感がはるかに及ばないし。

中目黒駅周辺は土地用途が商業だと思うので大規模なマンションは無理としても中規模なものなら
今後も建つ可能性はありそうに思いますが。

おそらく、ここのアトラスタワーは、
　駅前、商業地域の中の住商混在マンションとなるのでしょうね。

値上がりは間違いなくしないから。
実需の人だけでしょ。しかも年収1500万以上の。
売れ残りますよ。間違いなく。

前からさんざん言われているけど、
　URと同居が一番いたい。
しかもURの戸数が分譲より多い。

ここは高すぎ。それでも売れるのかな？
二子玉川とか麻布とかも視野に入れようと思います。
中目黒一本でしたが・・・ここは他に比較して資産性の劣化が少ない理由は何ですか？
渋谷・代官山・恵比寿に近いこと？

ここは、麻布十番タワーとほとんど同じ価格です。
どっちが資産価値あるかは、一目瞭然。

麻布価格出てるん？

中目黒は第二の代官山になりつつあります。
恵比寿・代官山・中目黒が相互にブランド価値を上げていけば、値上がりもあり得ると思いますよ。
都心へのアクセス・ハイセンスな飲食店やショップ・目黒川などを考えれば都心にはない魅力的な街だと思います。
この値付けは期待値も入っていると思うので、それに賭けるのはリスキーだと思ったのです。

代官山アドレスも設備は大したことありませんよ。
あそこが値上がりしたのは、完全に立地だと思います。
代官山ブランドの確立ですね。

＞あそこが値上がりしたのは、完全に立地だと思います

ここにも当てはまる人が多いと思っている人が多いのだと思います。もちろん代官山と中目は一駅といえども、価値は雲泥の差だし坂上と坂下という大きな違いがあります。　それからアドレスはもう8年前の物件ですから設備を比較しても意味がありません。

問題は駅前のタワーという立地ですね。ここは五反田、大崎、豊洲の様にいわゆるマンションの竹林状態となる可能性がほぼゼロ。そのうえ分譲対象戸数が少ない。その上駅前。この点ではアドレスと同じなのです。URがあとで売りに出る可能性はとっても低いでしょう。

代官山アドレスは共用部分はたいしたこと無いが、地権者用以外の部屋は全室天井カセットエアコン設置済など、今でも十分過ぎるほどの豪華なつくりだったと思う。

代官山はURと混在ではない。
そのあたりは、どう考えますか？

私も、麻布・二子玉川を検討範囲に入れました。
値段はみんなあまり変わらない。
麻布のアクセスや二子玉川はアクセスも問題はありますが高島屋は魅力的・・・ここも好きな土地ですがＵＲ混在は資産価値から致命的だと思います。残念です。

なんか、ここ買うのどうなんだろうって思ってきました。
麻布タワーと同じ価格で、ここの資産価値って、、、
皆さんも同じこと思ってるのですね。

麻布十番がいつの間にか麻布になってる面白さ。

パークタワーグランスカイの高層階も同じ価格だから、
検討対象にしてあげたら。

あと２週間ですね。
登録締め切りまで。
どんな結果になるのでしょうか？
全体にしめる１期販売の住戸がとても多いのですが、
どのくらいの人気なのでしょうか？
住戸タイプによっては、次期販売が数個ありますが、
その住戸タイプは人気がないと考えてよいのでしょうか？

現地見たけどイマイチな印象でした。
駅にはめちゃめちゃ近いですね。

なんで13戸ばかり残したのですかね。
会員、区民、の分譲の残りだから、次は普通の一般分譲扱いかな。

>なんで13戸ばかり残したのですかね。

会員様分は完売しましたと広告が打てる様にでしょうね。
逆に言えば、これだけ高くて売れないという人が居るのに目黒区民優先分を除いて8割以上が1期で売れると読んだということでしょう。

↑だとしたら　相当ポジティブなＫＹデベですね。
ここは2年待って中古の方が安く買えるタワーになりますよ。
これは予言ではありません。

>>262
日暮里駅直結のステーションプラザタワーの時も販売戸数188戸の内、
第一期176戸供給→即日完売
第二期（最終期）12戸供給→最高倍率35倍で完売
これが旭化成の売り方ですよ。

＞264　ここは2年待って中古の方が安く買えるタワーになりますよ。これは予言ではありません。

まあ、今売ってる殆ど全ての物件がそうでしょ、今の下げ相場と不景気では。だれも予言とも思わないし、普通の予想ですよ。ただ、あなたが分かってないのはここだけじゃないってこと。　2年経ったら金利もどうなってるか分かんないし。

ここも部屋によっては、
30倍とかの倍率がつくのでしょうか、、、

日暮里は周辺相場より安かった。
　いいかえれば、旭化成らしい価格設定だった。
ここは、高価格＆UR混在。

日暮里と同じようになる確率は、極めて低いと思う。

しばしば現場を見てますが、目の前の道路気になりません？
空気の悪さは都心では仕方ないのでしょうか。

目の前の道路は、都内有数の幹線道路の
　山手通りと駒沢通りだからしょうがないんじゃない。
数年後には、山手通りの地下には首都高速中央環状線が通り、
　駒沢通りを挟んだ向かいには、換気用の煙突ができる。

それでも良い人が買うだけ。
　確かにここは都内有数の空気の悪さだと思う。

＞269 空気の悪さは都心では仕方ないのでしょうか。

タワマン検討者が言う事ではないでしょ。閑静な場所にある低層マンションの検討者のコメントでしょうね。

タワマンはほぼ全て幹線通り沿いとか、駅前とか環境を云々する場所には建たない。赤坂PCも246沿い、麻布十番もどぶ川と首都高、五反田、大崎だって電車の騒音と離れられるはずがない。昨年の千代田富士見も駅前で電車の騒音に加えて、その向こうには靖国通り。

世の中、そういうのが嫌で、タワマンって言うだけで検討外のひとってたくさん居ますよ。２６９様も、御自身は物件の検討に何を優先されているのか自分でよく考えたらどうですか？。もしかしたら空気の悪さなんてどうでも良いから駅が近くて高層に住める事が自分では大事だと思うかもしれないですよね。そうなると空気なんて気にならない。逆にやっぱり駅から遠くても低層で、共有施設が無くても良いから空気が良いとこに住みたいと思うかもしれないし。そしたらタワマンなんて検討しないでしょ、最初から。おそらく、だったら東京に住むなって書き込む人出て来るでしょうけどね。手付けを払う前によく考えましょう。

確かにここで空気を気にする人は、
　なぜ検討しているのか分からない。
空気が悪くともそれ以上の価値を見いだしている人が買えばいい。

成る程。皆さん空気の悪さは折込み済みなわけですね。
あまり環境と利便性を天秤にかけて悩むような方はいらっ
しゃらないみたいですね。
私は現場から数駅離れたところに住んでいて、かなり
前からこの物件の噂は知っていたのですが、まさか
思い切り道路の真ん前とは思っていなかった訳です。
べつに空気のきれいなところに住みたいわけではないのですが
中目で駅に近いのは魅力だし、悩んでいます。

ここで空気のこと気にするくらいなら、
買わない方がよい。
後で必ず後悔することになる。

確かに現地見たらびっくりでした。

湾岸なら空気が良いかというと、
実は東京湾は船の排気で空気は悪い。

>>276
風の道があって南風なら排ガスは内陸部に流れ、
北風なら海に抜けていつも空気はきれいです。

売れ行きみてから判断かな？

タワマンあるとこは空気に限らず、音、臭い、などなど環境的な項目はあらゆる事が基本ダメ、住居に向かない所。逆に言えばそういう所にしかタワマンなんて建てられない。だから上に逃げてんだよ。それと利便性をどうやって天秤にかけるかってことよ。環境重視なら止めりゃ良いのよ。

住宅街にタワマンを計画したら、住民の反対運動が起きるからね。


２ちゃんのＵＲタワースレでは、中目黒はＵＲ賃貸にならないで民間賃貸になるのでは、
って話になってますよ。

>売れ行きみてから判断かな？

ん？、無くなるよ。

ん？　売れるわけ無いじゃん。
実需層だけなんだから。

確かに、投資には不向きというか投資不可能な物件。
この割高な価格を払える実需層がどれくらいいるか。
今後、都心でも価格が上がることはほとんどない中で、、、

売れちゃってからじゃ遅いよね…

そんなこと言って売れなかったら恥ずかしくない？

何が恥ずかしいの？赤坂でさえ残ってるのに。

287は前後の文章のつながりが詠めないのでせうか？

たぶん、市況を冷静に俯瞰すると、
このマンションは売れ残るでしょう。
希少価値と言ってる人がいるが、視点が小さすぎ、
　半径２キロ程度に視点を大きくするだけでも、
　タワーマンションの数が１０以上ある。
その中には駅近、幹線道路に面してないもののある。

半径２キロ程度にあるタワマンってどれのこと？プリズムタワー以外に何かあったっけ？
既存マンションも含むってこと！？そこまで広げちゃうんだ？
中目黒に住みたいっていう人だったら、この物件には駅近の希少価値あると思うけど。
ＵＲ同居だけだと思うよ、ネックは。

あと、個人的には駅近じゃないタワマンは全く興味ないんですけど…。
駅遠・幹線道路に面してないという条件だったら低層マンションがいいんでない？

みなさんの表現があいまいなので、比較が難しいので基準を作りましょう。目黒区民分を含めた121戸のなかでどのくらい売れたら売れたと思うのですか？。いまどき、1ヶ月で完売はさすがにないと思うのですが、この価格では私は年内に2期目を含めて8割程度売れれは十分好成績（売れてると言える）と思うのですが、皆さんはどの辺の感覚で売れるとか売れないとか言っているのですか？。

販売戸数が少ないから
本部件は完売できると思うよ。
将来の資産価値は、
おっしゃる通りで、
他に同じような物件がいっぱいできるから下がるでしょう。

２キロって新しめだと、
青山パークタワー、代官山アドレス、恵比寿ガーデンプレイス、
目黒パークタワー、プリズムタワー、東五反田プラウドタワー、グランスカイ、
そんなとこ？
もっとあるのかな？
２キロってもっと広いのかな？

UR同居は最大のネック。
なんで一緒なんだろう。

プラウドタワー東五反田もまさに同じような状況で、
販売戸数が少ないので、
同地域の大規模と販売時期が重ならなければ、
完売可能でしょう。
ただし、紹介的な価値は下がるでしょう。

確かにプラウド東五反田と同じで、下層部は賃貸（ここはUR)、
　１２０戸を多いと見るか少ないと見るか。
タワーでなきゃ、結構大きな規模だよね。

ちなみにどうして賃貸があると価値が下がるんでしょうか？
ここは分譲フロアと賃貸フロアで圧倒的にグレードが違ったり
するのでしょうか。芝浦アイランドや勝どきのTTTでははむしろ
分譲棟のほうがハイグレードな部屋があったりしますが。

2キロってそんな広いんだ？
だったら大崎・五反田に山ほどあるよ。パークハウスオータワー、ザ・パークタワー東京サウス、
ブリリアタワー等。青山には青山ザ・タワー。そんなこと言ったら六本木ヒルズとかまで
入ってしまうんではなかろうか？
ここまで見て分かる通り、2キロ圏で探すということは、全く違う街で探すってことなんだな。
2キロの範囲で希少価値云々っていうのは、幾らなんでも範囲を広げすぎだってことよ。

ここに希少価値があるっていう人は中目黒という人気スポットの徒歩2分は今後なかなか出ない
っていう意味でしょ？五反田・大崎に３物件も建つからここに希少価値がないっていうのは
視点が小さすぎと言われるかもしれないが、幾らなんでも視点が大きすぎると思うが…。

というかここがいいかどうかは別として、今後不動産ってある意味もっと視点を小さく、個別に
見ていく必要があるのではなかろうか？どんどん個別化していくのがこれからのマンション
選びだと思うよ。

>>296
この程度の戸数で多いとみれば、
豊洲、東雲、有明あたりに比べて
自らそのポテンシャルが低い、
将来性が無いと告白しているもんだぞ。

>>298
希少価値？
何いってんの？中目黒って学生や一部の人が好きな町でしょ。
一般的な価値観からしたら普通の下町でっせ。