文京区の住環境はどうですか？

文京区みたいに厚い需要があるところってのは安くなれば買い手が多く現れるので値下がりしづらいものだよね。文京区の場合はなぜか山手線側よりも地下鉄の集まった後楽園近辺の方が人気があるので特に春日駅、後楽園駅近辺ならば値下がり幅はかなり限定される。他にも人気の小学校の通学区域内も希少なので、それなりに資産価値は保たれると思う。マンションが安い時代にはマンションが建てば瞬間蒸発だった地域なので、歴史が証明している。

むしろマンションが安くなるとマンションが建たなくなるので、希少性はかわらないという見方もある

谷底低地のタワマン連中は、グリーンバレーが、播磨坂のようなコリドーになる妄想を抱いている。

若葉マーク付きがいくら偉そうなこと言っても所詮は若葉マーク
ここではそういう扱い

タワマンはそもそも金融商品の性格が強いです
つまり住居ニーズがタワマン価格に与える影響は軽微

株価、海外マネー、企業マネー、国家政策、投資、がメイン要素ですが、文京区はこれらが圧倒的に弱いのです

まさかこの程度のことも知らずに文京区のタワーマンションに手を出したのであれば、お金の使い方としてはギャンブルの類と言えますね

地域間や物件間の反目を煽るのが若葉の常套手段ですね。

播磨坂にパークコートタワーが建ったら赤坂桧町とか青山に匹敵する高額物件になっちゃいますよ

＞播磨坂にパークコートタワーが建ったら赤坂桧町とか青山に匹敵する高額物件になっちゃいますよ


ならねーよｗ カッペ

いやいや、播磨坂の環境を考えるとそれほど突飛な話ではありませんよ

そこまでいいか？播磨坂

初めて千川通りを通過し、播磨坂が出現した光景は、度肝抜かれた。

千川通りの植物園前交差点から播磨坂を見上げると、巨大なゲートコミュニティのメインストリートの入り口に立ったようで圧倒されますね。ここが文京区であることを一瞬忘れます

茗荷谷というより播磨坂の両側に広がる小石川四丁目五丁目はもっと評価されていいと思いますね。

多分小石川パークタワー の建て替えがあったら相当盛り上がるはず、あと20年後ぐらいかな

中央大学法学部が茗荷谷に都心回帰という報道が出ていますね。法科大学院も駿河台記念館のあたりにするそうな。これは御茶ノ水駅の南側だから千代田区かな。

駿河台記念館はちょっと手狭な印象ですね

中央大は都心回帰が遅れていたせいでGMARCH最下位になってしまいましたしね。看板学部の都心回帰は賢明な判断だと思います。

これで文京区の将来人口推計も上方修正を余儀なくされるかもしれませんね

>>1713 匿名さん
10年後にはそんな議論が出ることに期待したいですね。

最近小石川パークタワー の賃料水準が上がっているという話もありますので、十分あり得る話です。

＞タワマンはそもそも金融商品の性格が強いです
＞つまり住居ニーズがタワマン価格に与える影響は軽微
＞株価、海外マネー、企業マネー、国家政策、投資、がメイン要素ですが、文京区はこれらが圧倒的に弱いのです
＞まさかこの程度のことも知らずに文京区のタワーマンションに手を出したのであれば、お金の使い方としてはギャンブルの類と言えますね



なるほど。
理詰めってやつかな。
しかしまだ文京区もワンチャンくるんじゃないかと神頼みしてる。

無限には値上がりはしないから、どこかで天井というものはあると思うけれど多分それは今じゃないな...まあ見ていなさい

文京区は、区民サービスを充実させれば、それで良いんだよ
東京が発展してくれたらそれで、ほっといても価値は上がるよ

地下鉄、スタバが欲しいとか言ってるスレが沢山あるけど、全てある。
他に必要なものは無いよ。

そんなのどこでもあるだろｗ
どこの北関東スレ見てんだよｗ

まあさすがにスタバは文京区内じゃ病院のカフェラウンジみたいな業態まで手掛けているからな、さすがに珍しくない。それよりも東京ドームシティの存在感がでかい。ラクーアができて東京ドームシティアトラクションズになってからというものこの辺の利便性は異様なぐらい高まったからな。成城石井、無印良品とユニクロ、ABCマートにZoffが揃ったら日常の買い物にゃほとんど苦労しないでしょ。おまけに近所に24時間営業のドンキができてダイエーまでご丁寧に24時間営業、後楽園近辺の利便性は異常。文京区にはそれだけの需要と購買力があるってことだ。

有明民が求めているね
武蔵小山も求めていたね
そんな店を求めるなんてって思うでしょ？
地下鉄もこれ以上いらないね

さすがに専門書は池袋か神保町に出る必要があるが、そこそこでかい本屋は後楽園の駅ビルに入っているし、不忍通りの内側なら自転車で後楽園までひとっぱしりして買い物するのは造作もない。山手線駅沿いの方がなぜか文京区内では評価が低いんだけど、結局文京区内での不動産価値は後楽園からの距離に反比例するんじゃないかなという気がする。ちょっと他の区とは違ったユニークな区だよね。

白山通り沿いには洋服の青山もあるし、ラクーアにはORIHICAも入っているのでビジネスマンも就活生も便利だし、西方交差点から言問通りに入っていくとオーダーシャツ専門店があったり、知れば知るほど便利なのが文京区。食費を安く上げたいなら千川通沿いに肉のハナマサとか豊島区側にちょっと越境するがライフもある。スターフルーツなんかも数軒展開している。最近は食パン専門店やベーカリーが次々と開業してパン好きにはありがたい。どうしてこんなにいい場所なのに、嫌いな人は何が気に入らないのかな。

クリーニング屋も実は千代田区の某クリーニング屋さんがホテルマンみたいなスーツ姿で宅配してくれたりする。文京区のほうがお得意さんが多いそうだね、あっちは人口密度が低そうだ。

>>1725
あとは南北線が品川に延伸してくれるともっと便利になるね、ありがたやありがたや

中央大学の文京区移転で、文京区の行政は何か動いただろうか...ひとつ不安要素があるとすればそこだよね。もうちょっと文京区の発展ってものを考えた方が良いのではないかね。

水道橋に皇室御用達のクリーニング屋があるよ
私はそこに出していたよ
ワイシャツのボタンを割られたくなければ、手アイロンの井澤クリーニングを使ってみて
バイクで家に届けてくれるよ
ルイジボレッリは、そこらのクリーニング屋に出せば絶対にボタンが削られたり、安物にしれっと付け替えられたりする

スーパーカーが練馬ナンバーになるのが許せない。

良いタワーマンションが建てれば売れると思うよ
世の中タワマン好きが多いから
でも、土地がないんだな
小規模マンションも建てば完売しているよね
湾岸が坪450とか500とかだってさ

春日の再開発の隣でも野村が再開発するみたいだから、またタワマン立つんじゃない？パークコートが坪600万だったから、それより高くなっちゃうかも知れないけど。

文京区の住民はタワーマンションを好みません。建築紛争になります。文京区の建築紛争では事業が頓挫する結果になることがよく起こります。

タワーマンションに拘る必要はないんじゃない？
住専にはふさわしい建て方もあるだろうし。あのセメント屋の賃貸物件も、ひょっとしたらインペみたいなのが建つとしたら反対はなかったかもしれません。文京区舐めるなよ、みたいな気持ちがあったのかもしれませんね。

文京区の一等地に都営住宅が建っているということ自体が文京区そして東京都のコスト意識のなさがよくわかってますね。あそこを売って都下に豪華な都営住宅を建てられるのにと思っちゃいました。あとエレベーターのない罰ゲームみたいな都営住宅にもエレベーターつけてあげることもできるでしょう。生活保護にみんな望んでなったわけではないのに、なぜそれでいいと劣悪な居住環境を放置するのですか？

>>1736 さん
セメント屋でしたっけ。マンション計画が頓挫したのはアスファルト舗装屋ではなかったですか。

文京区に住むなら低地は避けたいね。
それじゃ湾岸となんも変わらんし。

それと崖地も。擁壁が心配。

>>1739 >>1740
湾岸もかつての川沿いもどちらも大人気みたいですよ、かえって高台で地盤の良い地域の方が割高な割に駅や商業施設から遠い分、敬遠されているかもしれませんね。擁壁も下にマンションが建つときれいに強化改修されるので、もっと建ててほしいぐらいです。

100歩譲って低地にしか住めなかったとしても
小石川再開発地のような埋め立て地は避けたいね
（あそこは40メートルの杭を打たないとマンションが建てられない、昔から有名な元沼地）
地震が起きたら資産をドブに捨てたようなもんだし

若葉さんは小石川に拘るね、若葉さんの主張する沼地は上手く外れているし、弥生時代の遺構も見つかっている（洪水で流されると残らない）。小石川大沼は現在の小石川よりもずっと南、神田近辺にあったと知られている。それに埋立地に水戸中納言が住むとは考えられない。
確かに川は流れていたので治水工事は行ったようだし、それが小石川築地という言葉に残っている。明治時代の陸軍参謀本部陸地測量部の迅速測図でも湿地帯の分布していた地域もこことは離れている。埋立地というのならきちんと証拠を出しなさい。

>>1737 匿名さん

後楽園駅前の公園に建っている都営住宅は、建て替え計画があったような気がするな
まさに一等地だね
徒歩１分だね

渋谷だって川が流れてたよ
そんなのを凌駕する利便性が勝つよ
近代建築を信じるべきだな

文京区にもっと前にタワマンがポコポコ建っていたら、時代は変わっていたかもしれないと思うのだけどね
みんなタワマンしか買わないから
板マンとか言って馬鹿にするやつ多すぎ
文京区民は、高所得者だから売れたと思うのだけどね
既に発展しすぎていて、土地がなさすぎるんだよ

湾岸買うなら、文京区の方が先々あるかもしれない暴落をしのげると思うけどな

PC小石川スレに常駐している契約者の投稿に、文体が非常に似ていますね。

なぜ、こちらのスレに？
しかもそういう己に都合の良いデタラメの内容を拡散しようとするのは、物件ステマ、と言います。

そうそう、そういえば先日のテレビ番組？小石川が「人の住むところではござらん」とか言ってた番組、事実誤認も甚だしいみたいだね。ベストアンサー読んでみて

https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/13215634048...

あと文京区に土地はないわけじゃない。

あのタイミングでこういう事実誤認番組が流れるってのは何か隠された意図があるんじゃないかとちょっと邪推しちゃいますね。放送作家さんにとっくり話を聞いてみたいところですが。

じゃあ、繰り返し誤った情報を流し続けていたネガさんは、訴えることが出来ますね

マンションじゃなく芸能人なら速攻で法的措置に出るだろうな

最後まで書かないで投稿しちゃったな、すまん。

これじゃどちらがステマだかわからないよね。確かに羽田の新航路とか水災被害に遭うとか極端な駅近フラットアプローチ礼賛トレンドなどで自分が持っている物件の値下がりが心配になるのは心から気の毒だと思うし、なんとか助けになってあげたいと思うけれど、だからといって文京区を誹謗中傷しても、駅直結の某マンションをネガり倒してもそれは単なる八つ当たりで全く生産性のない自慰行為でしかない。

小石川イッチョメーゼｗ
こんなとこでまで興奮して何やってんだよｗ

＞＞1753 匿名さん

小石川イッチョメーゼネガが、こっち来るなよｗｗｗｗｗ

もし本当にテレビ局に番組を作らせて小石川が埋立地という誤った事実を広めようとした誰かがいるのだとしたらば、たぶんその人はもう小石川の不動産を着々と仕入れいているはず。

小石川ウメタテーゼｗ
懲りずにまた来たのかよｗ

>>1756 匿名さん

頑張れ若葉
最近形勢不利だな

小石川一丁目が埋め立て地なのは歴史的に事実。
とは言えそれを叩くネガもイジメっ子みたいで気分が悪い。
パークコート小石川契約者も見回りはやめて大人しく自分のスレで自治活動してなさい。

小石川一丁目からは洪水で流されずに残された弥生時代の遺跡も出ているし、火事で焼失した家の瓦礫を土で埋めてその上に家を作ったというのが埋め立ての真相でしょう？そういうのは現代的な意味での埋め立てじゃないでしょ。トロイ遺跡が９層からなるからといって、トロイは埋立地でござる、人の住むところではござらんとか言っているのと同じ。トルコ人に笑われますよ。

国土地理院の地理院地図で標高がわかるサービスがあるんだけれど、

http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

それで測ると小石川近辺は６m前後ぐらい　それが白山通りが神田川を渡った途端にガクッと下がって5mを割ってくる。江戸時代に神田川を開削したときに後楽園近辺はこの一帯の微高地で、そこから沼の方へいく水の流れを湿地帯の縁あたりで切り取ったと考えると納得がいくそこから神保町交差点の標高４mの地点までずっと緩やかな坂が続く、おそらくこの一帯が小石川大沼であるとするのが正しそう。伝承では小石川大沼を干拓してできたとされる神田小川町あたりは１mほど上がっているのでこの辺りが埋め立てられて、他からの水の流入を防ぐために少し土盛りをしたんだろうと見当がつく。低いところは川の流路を付け替える事で自然に水が抜けた沼の底にあたる場所ではないかと思います。

ちなみに丸紅東京本社ビルのあるあたりで3.8m、小石川は一橋徳川屋敷から見ても標高が高いことがわかります。江戸城から見れば低地ではないと思うのですが、ダメですかね？

ただの低地ではなく、谷底低地。

40メートルの杭を打たないとマンションが建てられない場所は、小石川一丁目と江東区くらいだろう。

杭の長さはともかく安定地盤まで届いた杭の刺さっている土の部分が大きく違うけどね、江東区は沖積低地、ここは谷底低地。論文も少し読んだけど、揺れ方にだいぶ違いがあるようですが。

これだけ杭が長いと側方流動で折れる可能性もあるんだよね。
東日本大震災でもいくつか事例があったし。
しかも揺れパワーを逃せない制震構造らしい。
これだけ酷い埋め立て地盤なんだからせめて免震にしてあげればよかったのに。

江戸城から見ると少し高い土地になっていることは結構重要で、もし埋め立てが必要な湿地帯に御三家の一角である水戸中納言が土地を拝領して住まわされたとしたら、その扱いを受けた理由について研究する余地があるぐらいの大事件ですよ。外様大名への罰ゲームを神君徳川家康公の血を引く家に課すわけだからこれは大変なことです。

ハザードマップ添付義務化きたな。

知らずに買っちゃったやつ、おつかれ。

>>1764
当然その恐れがあれば、少なくとも側方流動の危険性が認知された最近の物件においては対策済みだと思うけどね。一般論として液状化するような軟弱な地盤をもつ沖積低地において問題になるケースは多いと思うし、文京区内にもちらほら沖積低地のところはあるので注意が必要だね。

文京区エリア全体の人々の教育意識が高いらしい

＜文京区＞名門公立小学校「3S1K」まとめ
https://terass.com/articles/entry/bunkyoku_school

3S1Kの学区以外は価値がないってことですかね。

違うよ
文京区は、どこでもレベルが高いみたい
同じ坪単価なら、学区のために江東区より文京区でも良いんじゃない

白山通りの丸ノ内線ガード下あたり
下水の処理が悪いのですかね
臭うことがあります

3S1kもいいけれど、他にもいろいろ熱心な小学校があるみたいだよ
指ヶ谷、本郷、柳町、礫川とかも受験して進学する率が高いようだ

https://o-uccino.com/front/articles/56889

塾も増えているようだし分譲マンションやファミリー向け賃貸住宅の着々と増えているので、子連れ世帯がさらに増えてくるともっと充実してくるだろうね。

ここ数年の間に文京区でもインターナショナルスクールやインターナショナルプリスクールも増えてきている、まだまだ増えるんじゃないかな。

国立は、くじ運と親の真面目さ
公立は、金持ちかと親の地頭で決まるよ。
どこかより、上記がよっぽど重要！！

最近は後楽園近辺で私立小学校の制服の子もよく見かけるよ、だいぶ裕福なご家庭が増えたようだね。

>>1773 匿名さん
こうみると3S1K以外の4校は春日後楽園周辺を取り囲むように固まってるんだね。再開発エリア周辺で利便性も高いから、誠之、窪町と合わせて人気になりそう。

PC小石川を買ったニワカの新参者ががんばってるけど、文京区の学区事情を知っていれば全く共感しないんだよね。

色々と期待しすぎると、一世一代の大博打でタワマン買っちゃった人かと疑われるよ。
誠之小や窪町小、本郷小に比べれば、小石川は全然大したエリアじゃないからね。

>>1778
いくら自分の住んでいるところの小学校を推したいからといって、そこまであからさまな事を書き込んだらお住まいの地域が特定されちゃいますよ。

教育熱心も行きすぎるとお受験殺人の二の舞になりますよ。

>>1780 匿名さん

懐かしすぎますよ
私が東京に上京したばかりの頃の事件だ

>>1763 匿名さん
沖積低地と谷底低地では谷底低地の方が揺れるってことですか？

杭に関しては本郷の高台マンションでも40メートルの所があります。
文京区は何故か谷底低地の方が杭の長さが短い（10メートルほど）ことがよくあります。
でも小石川一丁目は谷底低地で尚且つ杭も長いんですね。

>>1782
これを参考に地盤については語ってください
地域危険度一覧表の見方 （東京都市整備局作成）より一部改編し抜粋
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/download/mikat...

地盤分類　　　　　　　増幅率（大きいほど揺れやすい）
○山地、丘陵、台地（形成された年代が古く洪積層を中心とした危険度の低い地域）
山地　　　　　　　　　　1.0
丘陵　　　　　　　　　　1.4
台地１　　　　　　　　　1.6
台地２　　　　　　　　　1.7

○谷底低地（台地を刻む谷底での堆積物でできた軟弱層がある地盤）
谷底低地１　　　　　　　1.5
谷底低地２　　　　　　　1.8
谷底低地３　　　　　　　2.0

○沖積低地（形成された年代が新しく沖積層を中心とした地盤、主に海面下の堆積物からなる軟弱地盤をもつ）
沖積低地１　　　　　　　1.5
沖積低地２　　　　　　　2.3
沖積低地３　　　　　　　2.6
沖積低地４　　　　　　　2.9
沖積低地５　　　　　　　2.9

沖積低地でも安定地盤まで杭が届いていれば安心だと思います。ある意味マンション向き

個々の市区町村の地盤の危険度については東京都都市整備局のＨＰで簡単に調べられます
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/home.htm

沖積低地の危険性についてはこちらのブログが詳しい様です
https://www.ajiko.co.jp/yomimono/imamura05.html

もっとも地盤改良工事などをちゃんと行って対策をすれば過剰に恐れる必要はありません

>>1782
>杭に関しては本郷の高台マンションでも40メートルの所があります。
奥多摩や秩父などの丘陵地でハイキングをしたことがあればわかると思いますが、ああいった丘陵は平らな場所がありません。本来本郷台地などはああいった里山的な尾根や谷が入り組んだ山地だったはずです。しかし、現在のような平坦な台地状になるためには山を削ったり谷を埋める造成工事が必要で、江戸時代に大名屋敷などが作られる過程でそうした造成工事が行われました。明治時代に入ってからも同様の宅地造成が行われた結果、盛り土された小さな谷の場所は安定地盤まで深く、尾根を削って作った場所は安定地盤が浅いといった差ができています。これは丘陵地ではよくあることで、高いからといって地盤が良いとは限らないのです。敷地が昔の傾斜面を埋め立てた場所だと安定地盤までの距離が敷地の端と端とで大きく異なる場合もあります。これは本郷台地だけの問題ではないので、高台に家、特にベタ基礎の一戸建てなどを買う人はよくよく注意する必要があります。後で不同沈下などのトラブルが起きる場合があります。マンションが戸建てより優れているのはこうした問題を克服できるからです。

関東大震災の時、文京区で突出して大きな震度6強を記録したのは、今再開発している小石川一丁目の谷底低地だけだし、その他の場所は最大でも震度5だったから、大半の文京区民は安心して良いのでは？

>>1787
その地図は不鮮明なので、私が見ると白山下あたりに見えますが。
ただ谷底低地は一般に台地よりは揺れやすいのは間違いないですし、たとえ最強ではなくてもこの一体の揺れ方は割りに強いのは間違いないです。軟弱な堆積層の下まで丁寧に基礎工事をしていれば、ベタ基礎の不良住宅よりはかなり揺れの問題は軽減されるでしょう。あの地図は本来あまり地盤のよくない地域でも、煉瓦造りの耐震性の高い建物が並んでいた地域は震度が少なめに推定されるなど、間接的な資料による推計なので個々の地域の揺れやすさを推測するには限界があると思います。

ただ、あの地図のおかげで小石川大沼の位置がはっきりと分かったのはよかったです。やはり神田川の南側で正解のようですね。

？
小石川一丁目の再開発タワマン建設地が、小石川大沼のあった場所です。
地元民なら誰でも知ってます。

関東大震災でもっとも震度の強かったエリアとピタリと一致していることも、それを裏付ける感がありますね。

区立小中学校で柳町小だけが避難場所になっていないようですが。

>>1789
あなたが地元民ではないのは明らかです、なぜならそんなこと誰も言っていないからです。
私はあまり他の区の地盤が悪いとか水が出るとか囃して喜ぶ趣味はありませんので、悪しからず

>>1790
改修後は避難場所になると思います。もちろん現状では浸水の可能性がありますので避難場所には使えません。はい。

以前にもお話ししましたが、水戸中納言が小石川大沼の真上に住むような事態があれば、その理由を研究する価値のある大事件です。

そういえば御茶ノ水の崖が、実は岩盤ではなくローム層が露出した赤い土壁であったという話がありますね。長江のかの有名な激戦地、赤壁にちなんで小赤壁と称したそうですが、赤いのはローム層の赤だったようです。関東においては高台とは言っても厚いローム層の存在によって関西のそれと比べるといささか地盤の堅固さにおいて劣る部分もある様です。

仙台堀は開削に40年かかった一大土木プロジェクトだったわけですが、考えてみると玄武岩の大岩盤をノミでチマチマ削っていたら、人海戦術を駆使してもそんなに早くできるはずがないような気もします。ローム層だったからこそその程度で済んだのかもしれませんね

関東地方は厚いローム層に覆われている地質的な特徴があるので、高台だから安心とかここは元なんとか藩上屋敷のあったところですと言っても、結局江戸時代の造成工事による未熟な土盛りの上に建っているのかもしれません。地盤が大事だとおっしゃる方はまずご自身のお住まいになっている場所の地盤をご確認ください。東京タワーの近くとか要注意ですよ。

でもご安心ください。戸建てではなくマンションに済んでいれば、安定地盤までは杭がちゃんと打たれているので大丈夫です。

1797の匿名です
マンションに済んで入れば、ではなく、マンションに住んでいれば、でしたごめんなさい

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古地図すら読めない事を棚に上げてなぜそんなに必死なのですか。
小石川一丁目の再開発地が小石川大沼の場所であった事は明らかです（いくつか論文もみつかりますので検索なさってください）。

そもそも小石川一丁目の再開発地にパークコート小石川というタワマンを建てている場所は、水戸中納言のお住まいではなくただの町人長屋でしたから、お互いの主張は正しいのかもしれませんが。

小石川一丁目の谷底低地って、今も再開発してるから誰も住んでいないのに、この連投クンはなぜここまでムキになっているのか、不思議。

関東大震災の時にも揺れが少なかった大半の文京区民の自宅は、安全だと知ることができて良かった良かった、って思うはずなのに。