ＪＦＥ都市開発と三菱地所と野村不動産による４棟の超高層免震タワーマンション
http://www.cotton-towers.com/
ＪＦＥ都市開発http://www.jfe-ud.co.jp/
三菱地所http://www.mec.co.jp/
野村不動産http://www.nomura-re.co.jp/
前スレッドhttps://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41242/
[スレ作成日時]2004-11-24 00:09:00
コットンとは関係無い友人が昨年購入した新浦安のマンションで
植木が全く育たないということで調さした結果、土壌汚染が発覚
して、そのときは契約違反ということで、無償で全ての土壌を
入れ替えてもらったと言っていました。
また、コットンの一部未対策というのはコットンの南にある商業地域
のことで、コンクリートで固めたと言っていました。
コットンの土地は入れ替え済みとのことです。
なるほど、、まだグレーな様子。
M地所の物件でいくつか土壌汚染の隠蔽が発覚している
みたいなので、不安ですね。
既に契約している場合は、ノンリスクで契約解消できるもんですかね？
それほど大事ではないと思いますが、念のため。
既にマンションが建った後、土壌汚染が発覚した場合、
対策工事みたいなことってできるんですか？
また対策工事みたいなもんで取り除けるんですか？
営業に聞くべきですが、ご存知の方はどうぞご教示下さい。
皆さん落ち着いて、重要事項説明書を読み返しましょう。
「コットンバーバータワーズの敷地は、対策済み］となっています。
何を神経質になているのかね。
２４や２５は、重要事項説明書を知らない競合デベの書き込みと理解。
あまりにもくどいし、三菱への妨害意図みえみえ。
もうやめましょう。
25ですが、
妨害意図なんて全くありませんよ。
むしろ購入意思があるので、前向きかつ冷静に情報収集中です。
正直、マイナスの情報が出るたびに一々
「もう大丈夫なんだから（根拠なし）大きなお世話（スネ男です）」とか
「競合デベでしょ？（どんだけ暇やねん？）」とかいう発言、ダルいので不要。
明らかに髪の毛が退廃しているのに、
後頭部の毛を伸ばし、どっさり前方に持ってきて固めるタイプですか？
必死ですね。バレてもいいじゃん？
あなたは、ダイエット中のOLの手持ち弁当ですか？
（器が小さすぎやしませんか？）
自意識過剰な住人ほどキャンキャンうるさい。上層階で大きいお部屋で
ゆったり暮らされるかたはそんな事きにしません。だって天井人が
下界のこの板の存在もしらないんですよね。結局不安があるから
その不安を増長させる意見に耳をふさぐんですよね。いいじゃないですか。
不安をもったまじめな方には購入者の先輩として助言をあげれば。
あ・不安取り除いたらまた倍率あがって、えらいことになっちゃんうんだ
この物件。
そうですね。土壌汚染だなんだって問題(心配事？）が全くなかったら
コットンの人気はエラいことになる。重箱の隅をつつきたくなる競争デベが
いるのも、裏返せば批判するに値する物件と評価しているってことですもんね。
１００点満点じゃなくても、良さそうなところですよ、コットンは。
楽しく過ごしましょ。
コットンに限らず、都内などの臨海部のマンションにはこの手の話題は
必ず出てきますね。
こんなことを言うと「いい加減だ」と言われてしまうかもしれませんが、
その土壌にテントを張って住むわけではないし、生活していて困難な
レベルに達しているわけではないので、あまり気にしていません。
だって今住んでいるところが国道沿いで排ガスが凄いんだもん。笑
それより上階や外の音の問題だとか外廊下で支障はないのかとか
なぜタワーパーキングなのか? など毎日の暮らしで疑問や不安は
結構あります。
マンションに住んだ経験がないもので・・・。
平置きだと、塩害の影響で車が錆びてしまうね。
ＢＥ、ＢＷは近いので距離の問題は無いですね。
マンションの場合、大部分が会社員で車通勤の人は少ないから、
ウィークデイでつかえることはないと思うよ。
>46さん
設計次第で、免震構造にできるようですよ。
例えばこのマンションも地下式駐車場で免震構造マンションです。
ご参考まで・・・。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/musashiurawa/top.html
（２）設計者の次に問題なのが、発注者（＝デベ）が消極的であるということです。
デベは、いくつもの建物を同時期に販売するわけですから、
それらの建物の性能に大きな差があることを前面に出せないのです。
というより大きな差があることが知れてしますと販売が困るのです。
それで、お客様から「この建物は免震で無いですが大丈夫ですか」と尋ねられても
「阪神大震災クラスの地震に堪えられますので、大丈夫ですよ」とか
「免震でも制震でも変わりませんよ」と答えます。
販売員は心の中で（免震以外は地震の後はボロボロになっていますけど・・）と
思っていますが口に出せないのです。そして、免震建物と比較された場合は
「免震は保守費用が大変ですよ」とか「ゴムの寿命は短いんじゃないですか・・」とか
根拠の無い悪口を唱えます。
（３）
実は免震にするのが難しい形状というものがあります。
1)地下のある建物
2)下層部の広がった建物です。
まず、地下ですが、免震層は通常建物最下層に配置します。地下１階があるとその下ということです。
ところがここに配置すると、地下の掘削量が増加する上、
土を支える地下外壁を自立壁としなければならなくなり大幅な建設コストのＵＰとなります。
次に下層部の広がった建物ですが、免震が安くなったとはいえ、３階やそこらの建物を免震にすると、
大幅なコストアップとなります。下層部が広がるということは、その割高な建物を抱え込むことになりますので、
コストアップは避けられません。
これらを回避するのに中間層免震という方法もありますが、
特殊なエレベータが必要になるなど問題は残ります。
東京都心部のマンションは、地下に駐車場を配置することが多いので、免震に向いていません。
＊ 容量の関係で3分割且つ段落調整が出来ず読み難さはご勘弁。
>53さん
この掲示板でモデルルーム感想、意見や営業マンの対応、購入希望者
の連帯感等を述べるには適しています。
しかし一般論は個人のバイアスがかかった意見（個別経験者、競合ライバル、
妬み・嫉妬・揶揄・愉快犯Etc）の餌食になりがちです。
折角文明の利器を使用して投稿なさって居られるなら、ご存知と思いますが
ご自分で検索（Eg.Googｌe）すべきでしょう。
☆「外廊下」→２２１０００
☆「超高層マンション 外廊下」→１６６０の膨大な情報経験談がヒットします。
その情報をご自分で取捨選択すれば、善悪等が分り判断材料に成ります。
因みに上記１〜３はヤフーの「超高層マンション」のスレッドから参考になると
思い、転載致しました。現在は荒れた掲示板ですが、初期投稿は非常に参考に
成りました。
是非御覧下さいませ、長文駄文失礼致しました。
マンション運営において重要なことは、
住民の代表機関である管理組合をきちんと機能させることです。
はじめは住民の本音が出てきにくいでしょうから、
入居後１〜２年を経て、住民の様々な「思い」が顕在化したときに、
聞く耳を持つ管理組合、管理会社かどうかを見極めることが
大切です。
事業主の決めた管理会社は、事業主の関連会社であり、
管理費が割高になることが常ですが、
割高な管理費を支払ってでも替えがたいサービスが提供
されない限りは、他の管理会社から見積もりをとるなどして
プレッシャをかけるのも一つの方法です。
どなたかシー棟でキャンセルをしようと思っている方、いませんか？
もう全戸手付金を払ったのでしょうか？
キャンセルが出る可能性があるのは、2ヵ月後の「買い替え組」しか
山場がないんでしょうか？
63さん
えっ？２年後までに売れれば問題ないのではないのですか？
そうだとすると2年間も借家住まいになってしまいます。
私は2年後に今済んでいるマンションを売りに出す予定と営業さんに
伝えていますが、２ケ月後じゃないとキャンセルになるとは聞いて
いませんが。
ところで60さんへ
シーを希望されてるのですか？
私はシー契約者ですが、ベイのあまりの安さにびっくりしていて、
展望はいまいちかもしれないけど、通常の日当たりが問題無ければ
もし同じ階で同じ間取りなら500万円以上安いベイに交換できないかな？
と思っているのですが・・・
まぁ当選者間で勝手に部屋を交換するなんてできないのでしょうね。
64さん
確かに・・・。買い替えの方が売る物件＝現在居住されている物件
が殆どなはずですよね。
それを契約から2ヶ月以内に販売しないといけない、
というのは無茶苦茶な理論ですね。よく考えると。
コットンの入居までどこに住むんだよ？ってことですよね。
営業に要確認です。
●
現時点では、かなり高い確度でBEを購入できると思っています。
（その理由については・・・。）
もし、私がBEに当選し、かつ
可能ならば（手付金や契約内容などの微調整は必要でしょうが）
是非、交換ができれば、と思っております。
（ん〜、現実問題としては、どうなんだろう？？）
ちなみに64さんの部屋は、低層階or中層階or高層階では
どれに当たりますか？
私は中層階です。
買い替えの場合、都合よく２年後の竣工・入居の時期にあわせた
売却って可能なのでしょうか？とにかく入居までに借り入れ金を
除いた金額は払い込まないといけないわけですから、それまでに
売却するということは、入居までに別の借家住まいの時期というのは
発生せざるを得ないと思う。
>>64さん、65さん
例えば５年前に３０００万で購入した現在のマンションの元金の残額が
２７００万、手持ち資金が５００万とします。
手付金に物件の１割が必要で諸費用も考えると、現在のマンションが
２７００万で売却できれば、４０００万程度の物件まではなんとか購入
できそうです。
ところが、現在のマンションが２５００万程度でしか売れなかった場合
手持ち資金は３００万にダウン。購入できる物件も２５００万程度に
ダウンしてしまいます。
今回、３５００万の物件の契約をするとすると、現在のマンションが
２７００万程度で売却できることが条件になるわけです。
契約時に手付金として３５０万を支払うわけですが、２年後までに現在
のマンションが２７００万で売れなかった場合、買主側の事情で契約を
解除するため、手付金の３５０万はキャンセル料として戻ってきません。
この救済として、契約後すぐに現在のマンションを売却しようとして、
２ヶ月たっても予定の額で売れない場合はキャンセル料無しで契約解除
ができるわけですね。
２年後までに売れる自信がある、もしくは安くしか売れなくても資金に
余裕があるので問題無い、という場合は問題ありませんが、資金に余裕
が無い場合は、リスクを負わないためにすぐに現在のマンションを売却
して、２年間は賃貸にせざるを得ないわけですね。
ただ、２年間の賃貸料は馬鹿にならないので、３５００万の物件の購入
は諦めて３０００万の物件にする、または数年間、自己資金を増やして
購入に余裕がある物件を探すことをお勧めします。
買い替えの「特約付き売買契約」は２〜３ヶ月中に売却不可の場合
契約解除で手付金は返還されます。
２〜３年後の売却で支払は上記の説明のように、おおくのリスクを負う事
に成ります。従って安心を買うなら、売却（資金計画完了）→引越し→賃貸（時期により更新料）
→引越し→入居ヽ(^。^)ノです。
直前売却の場合は（期日まで売却ＮＯの場合）手付金は戻らずＯＵＴ終了(T-T)
多少安くても売却して賃貸の方が精神的には楽ですが、資金的に苦しい人には
過酷な現実です。
上記引越し２回＋賃貸料＋敷金＋更新料＋礼金の合計と売却可能な値下げとの比較
を良く計算なさる事をおすすめ致します。頑張って下さい！！
６４＠中層階です。
６８さん、６９さん
よーくわかりました。
そんなひどい話って・・・と思っていたのですが、私たちの救済措置でも
あったんですね。
私は現在共働きなので、妻にあと2年間は頑張って働いてもらうこと
をお願いします。
つつましい生活をして自己資金を増やして、もし現在のマンションが
売れなくても「ＯＵＴ終了(T-T)」にならないようにもう一度計算しなお
してみます。
続けてで失礼します。
６８さんへ
現在のマンションが2700万円で売れれば4000万円の物件までＯＫ
なのに、2500万円でしか売れなくなる場合いきなり2500万円程度
の物件しか購入できなくなるのは何故なんでしょう？
もうちょっと教えてください。
無償セレクトと有償オプションの申込について連絡受けた方はいますか？
家には何にも連絡ないです。予定では来週なのに。契約者サイトも
コンテンツはおそまつだし。契約前までは電話の嵐だったのにハンコ
押したら態度急変？
オプションの件は年明けになったみたいですよ。
でも確かに営業さんの態度はそっけなくなりましたね。
いろいろ聞いてもはっきりしないし、お願いした要件もこちらが再び
聞くまで答えが返ってこないんですよね。契約前は翌日にはすぐに
電話があったのに・・・。
＞６４さん
わかりづらくてすみません。以下のように計算しました。
なお、諸費用が物件の3％というのは別の不動産会社のＨＰに目安として記載
されていたのですが、2〜3％や、3〜6％など、ＨＰにより書かれていることが
まちまちなので、コットンが違ったらすみません。
単純に物件価格から手付金と諸費用の合計を出すと以下のようになります。
手付金：物件の10％
諸費用：物件の 3％
物件価格 手付金 諸費用 合計
---------------------------------
4000万 400万 120万 520万
3500万 350万 105万 455万
3000万 300万 90万 390万
2500万 250万 75万 325万
2000万 200万 60万 260万
---------------------------------
現在のマンションが2700万で売却できればローンが全て支払えるので手持ちの
資金は500万。上の表からだいたい4000万くらいの物件までは購入できそう。
2500万でしか売却できない場合、ローンの支払いに200万不足しているので、
手持ちの資金は300万に減少。上の表から2500万の物件くらいまでしか、購入
できなさそう。
という感じでした。
連投すみません。
単純に手持ちの資金から買える物件の話しをしてしまったのですが、実際は
ローンの月々の支払いの方が重要なので試しに計算してみました。
たとえば住宅金融公庫の場合、当初10年は2.9％、11年目以降は3.3％ですので
35年ローンでボーナス無しとするとこんな感じ。
物件価格 頭金 借入額 10年間(2.9％) 11年以降(3.3％)
-----------------------------------------------------------------
4000万 400万 3600万 136,544円/月 142,639円/月
2500万 250万 2250万 85,340円/月 89,149円/月
-----------------------------------------------------------------
あるいは、銀行ローンで当初は2％が、10年後くらいに4％まで上がってしまった
と仮定すると。。（銀行ローンは計算できないので参考程度ですが）
物件価格 頭金 借入額 10年間(2.0％) 11年以降(4.0％)
-----------------------------------------------------------------
4000万 400万 3600万 119,254円/月 148,511円/月
2500万 250万 2250万 74,534円/月 92,819円/月
-----------------------------------------------------------------
これに、管理費、修繕積立金、人によっては駐車場代が加算。。(涙)
修繕積立金は当初は安いけど10年後はもっと高くなってるわけで。。(泣)
以上、目安にでもなれば。
買い替えなら完成後の売れ残りを狙った方がいいんじゃないの。
その方が安く買えるし、現物見れるし。
ただし希望の部屋があるかわからないけど。
２年後の青田買うよりはリスクもなくていいと思うけど。
野村不動産契約者専門サイについて話し合う、スレッドがありました。
コットンの契約者専門のところも、あまり頻繁に更新されていないようなので、ここで希望少し書いてみたらどうかと思っています。
現場写真のアップも最初からして欲しいですし。
気が向いたら見てみてください。
くれぐれも、ライバル会社からの、批判嫌がらせ中心にならないことを祈ります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/17114/
＞６４さんへ
現在、マンションに住んでて住宅ローンを払ってる方だと必要な金額などは
ある程度計算できると思いますが、コットンは契約までの期間が短いことも
あるので、住宅ローンやマンションが初めての方は営業の言うことを信じて
しまい、厳しい返済になっている可能性はありますね。
有名企業で安定した収入だと銀行が結構高額を融資してくれるので、営業は
「○○さんでしたら、××万円くらいの物件でも充分購入できますよ！」と
予算ギリギリの高物件を勧めてきますし。
そんな物件を買ってしまうと、マンションの眺めはいいけど、節約ばかりで
あまり楽しくない生活が待ってそうですね。
若いうちは旅行やら食事やら楽しい生活がしたいので、私は今は2500万程度
の2LDKで某駅そばのマンションでちょっとだけ贅沢に楽しく暮らしてます。
コットンはＳＷがハズレちゃいましたが、当選したら今のマンションは賃貸
にするつもりでした。
ローンの計算は私は自作のツールでやってますが、Webだと以下が良さそう
でした。参考まで。
インターネット家計簿 -> ローン返済
http://ai2you.com/iKakeibo/eventCalc/loan_calc_jutaku/loan1_01.asp
82さん
ローン返済サイト、さっそく使ってみました。
自己資金をどれだけ増やすと毎月の返済額がいくらになるか
一発で判ります。
あと2年でこれだけ貯めればこんなに楽になる！って。
お気に入り登録させていただきました。
確かにコットンの場合、１階上がるごとの価格差が少ないので
このぐらいの差ならと、だんだん上の階に上がってしまう傾向はありますね。
私は当初、買い替えのつもりでしたが、あまりの短期間での売却と
かなり安くたたかれることを知り、購入をあきらめようと思いました。
でも今は、売却せず賃貸にまわす方向で考えてます。
ただし、購入価格をかなり抑えなくてはいけなくなりそうです。
公庫で申し込みをして、足らない部分を銀行ローンに
しましたが、途中で融資金額を変更する場合、再審査
があり、はねられると融資が受けられないので、キャン
セル⇒手付金がもどってこないと営業に聞きましたが
事前に審査してもらってＯＫであれば変更という方法は
あるのでしょうか？知っている方がいたら教えて下さい。
みんな銀行に一生身をささげてくうーさい。ｂｙ チャンツイー
日本でマンションや一戸建てを買うってことは35年でローン組んで有り金ほとんどつぎ込んで一生銀行のために働きつづけて支払い終わる人生ってことだよ。そんな人が大多数だから価格も高止まりなんだけどね。ちょっとくらい安くなったってまあー知れてるね。それでもコットン程度の箱一部屋が４０００万とかするんだよ。ほんとにそんな価値があると思うかい？
せいぜい２０００万と２５００万の間くらいの価値でしょ。
土地は工業地帯の跡地で埋立地
建物はぎりぎりまでコストを切り詰めたシンプル仕様
駅までの距離 塩害の錆び 臭い 音 ペット
「でも海がみえる」あそうね工業地帯の爽やかな海がね
89は心配してくれてるんだよ、物凄く良い方向で考えると。
この不安定な雇用状況の中、低収入で、低額の頭金しか用意出来ずに、高額の借金を、
長期ローンで組んで大丈夫？って。
だってそんな人が修繕費や管理費を滞納したら他のまともな入居者に迷惑だし、
10年修繕とかの一時金が出せないとか言い出しそうだしねぇ。
でもさ、彼はコットンに限らず、購入って検討する選択肢すら
ないんじゃないの?
必死になって書き込んでる姿を想像しちゃうと・・・いじらしいよね。
必死の抵抗・・・がんばれっ!
いちいち心配していただかなくても本人が判断することだつーの!
99さんて日本語苦手？
文章の一部を抜いて都合良く湾曲した解釈をするのは良くないよ。
文章全体を読めば「価格より価値が低い物件でも、その価格で必死に買おうとする人間が多数居るから
価格が下落しない」って書いてるの、分からないかなぁ。
だから「ほんとにそんな価値があると思うかい？」で〆られてるの、意味分かる？
>105,106
「人気がある＝価値がある」って考えてるみたいだけど、マンションて人気商売？
低価格物件と言う「希少性」に対し人気（市場のニーズ）があるのと、マンションの構造体として
価値があるのとは違うって事。人気と言ったって、ＭＭほど倍率あった訳でも無いしね。
現にＳＷとか当初の予定価格よりかなりの部屋が値引きされて販売されたけど、販売会社も
マンションの出来に自信がある物件なら、発売前の大幅値引きの必要なんて無かったんじゃないの？
値段の安さが人気だって確信があったから、更に安くしたって事じゃないの？
「いつまでも下落しない高価値なマンション」かぁ、くぅ〜泣けてくるね。
マンションの価値は「立地、構造、ブランド」と言われてるんだけど、何処にどれくらいの
魅力があるんだかのぉ。
価値が無い？108さんが考えるほど高価値で無いのは確かだが、価値が無いとは書いて無い。
欠陥もあるはずが無い、何故なら建設されていない物件だから。
前回同様、勝手な解釈をする人ですね、文章は正しく読んで下さいな。
・埋立地への免震建築では免震構造本来の効果を発揮しない（ＳＥ）
・建設性能評価を取得する予定が無い（中古販売時にマイナス評価）
・沿岸部にありながら、建設費節約の為の外廊下
・天井高に対し階高が低い
・専有内にＰＳが複数ある為、通常二重床のメリットとして上げられる自由な間取り変更が出来無い
・バリアフリーとうたい廊下壁面に手摺用下地を入れたとあるが、最近の物件にしては廊下が狭く
車椅子の使用は無理
マイナス情報はちょっと考えてこんなかんじ、この仕様じゃ「高価値」って言えないよね？
「高価値」でも「低価値」でもどちらでもいいよ。
「高価値」と判断するなら、購入すればいいし、
「低価値」と判断すれなら、別のマンションを探せばいい。
単に、購入したいと思った方々が多かっただけの事。
もう、この話題はつまらん！
>110
苦し〜くね？
まず
・免震構造本来の効果を発揮しない（ＳＥ）
・最近の物件にしては廊下が狭く車椅子の使用は無理
って情報は信憑性あるの？
で気になった
・建設性能評価を取得する予定が無い
だけどさ、
「平成１２年にスタートした新しい制度です。
ただし、同じ品確法により“義務付け”された「瑕疵担保１０年保証」
とは違い、“任意の制度”です。
ですから、その評価を受けていなくても建築基準法をクリアしている
住宅ならば、“良くない住宅”とは言えません。
ちなみに新築マンションの場合、住宅性能評価を受けている建物は、現在１割程度です。」
（（読売新聞 抜粋））
だよね？
「住宅性能評価よりは、全戸で公庫融資が受けられるか確認されてはいかがでしょうか？
基準以上の条件を満たしていなければ、全戸での公庫の融資は受けられませので。
マンション評価の目安のなるかと思います。」
という説が有力だしさ〜。
ちなみにコットンのベイとシーの１０年後の中古価格の下落率を予測してみよう。私見だがシーの高層階が最も下落率が高いのではないかと思う。眺望の利点があるが、毎日住んでみるとあまりに不便なことが多く売りに出る部屋が多く、価格が下落するのではないか？
逆にベイの低階層（例えば３階以下）はもともとの価格が低めということもあるが駅近・パーキング近・スーパー近・外廊下の害も少なくエレベータの煩わしさもなくペット持ちには良い環境ということで下落は少ないのではないか？
>110さんへ
三菱地所が住宅性能評価を取らないといことは、
あながち無視できないようですね。
独自の性能評価「CHECK EYE'S」もありますが（コットンは取ってるの？）
不明確な点が多く、客観的な基準としては疑問視されているようです。
http://club.pep.ne.jp/~wata.forum/house/news/news13.html
●住宅性能表示のメリット
http://club.pep.ne.jp/~wata.forum/house/estimate/amateur1.html
（コットンは建設性能を取得しない＝最も問題が起こりやすい建設部分の
基準がないに等しい？）
■導入戸数
http://club.pep.ne.jp/~wata.forum/house/news/news27.html
東京都品川区大井6丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16m²～138.83m² |
|
総戸数 43戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
6190万円～1億6390万円※権利金含む |
|
1LDK～3LDK |
|
35.89m2～72.53m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
|
9600万円台～1億100万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
46.93m2～63.65m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
8398万円～8998万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
60m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
