ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season［旧：G/CLASSIC山の手PJ］（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）

大手町方面なら新大塚が最寄で途中にライフがあり仕事帰りには丁度よいかなあ。駅近でも買い物
する場所がないと不便なので。

しかし残りいくつでしょうね。価格も残り数も全くわかりませんね。
もう完売しているということはないですよね。

この物件の住宅性能評価ってどうなんでしょう？わかりますか？

外部の不動産サイトによれば設計住宅性能評価書を取得してあると書いてありますね。
建設住宅性能評価書は取得予定だそうです。
内訳は公開されておりませんが、営業さんに尋ねれば各項目毎の等級を見せていただけるのではないでしょうか。

すいません。東京都の環境性能評価の間違いです。

少し前ですが、違法建築の疑いがあるとか・・の建築反対の旗がたっていました。実際のところ、どうなんでしょうか？
いろいろトラブル続きの物件と噂がありますから、場所はいいと思いますが、購入は考えられないですね。

96にもありましたが、噂って書いてくれる方はもう少し具体的に書いていただけると参考になるのですが･･･。

違法建築の旗については高さが問題と書かれていたようですが、事前に建築確認が取られている物件でそんなことはあり得ないのでは？と思わないでもありません。それならどうして自治体の審査を通ったのか？そしてまだ建築中で建築確認で使われた図面以上の情報が無い中で、反対している方はどうして違法建築だと思ったのか？と考えるとおのずと答えは見えてくるような気がします。どこでもあるレベルの話で、そこはお察しということなのではないでしょうか？
根拠無く旗を立てるような方の近所には住みたくないというのであればわかるのですが、こういう話が全く無い物件じゃないと嫌となると、ここのような住宅街のマンションは難しいですね。

どこでもある話でしょう。それこそ工場跡地で誰も住んでいないとか、一戸建てがないところじゃないと。

とりあえず、最近の大手マンションに比較し設備と仕様が良いので単価は5%から10%引きくらいで考えてもよいと思います。

このエリアでこの単価で購入可能な物件って他に無いと思いますよ。南向きで前建てが無い物件は少ないですし。駅前タワーが好きな方にはあわないかもしれませんね。子供がいたり、住環境を気にされる方は一度は見た方がいいのでは。

全く盛り上がっていませんね。もう完売間近？

廊下はタイル張りで、台所は横までフィオレストーン。食器棚も標準装備。よく設備は後からでも入れられるからという人もいますが、購入時にすぐオーダーメイドで何百万円もかけて入れますかね？最初からついていれば設備の負担は減少しますし割安感が出てきます。

全く盛り上がっていませんがどうしてでしょう。ここまでもりあがらんと不安ですね。ネガもポジも無い。

42戸で中堅デペとなるとこんなもんじゃないでしょうかね。大塚も微妙に地味だし（笑）。
私は近隣で生まれ育ったので大塚にも愛着はありますが、縁もゆかりもない方だったら候補にすら挙がらないように思います。
逆にそれでもここを候補にしている方は凄いなーって思いますね。

では今買っている人は地元の方ばかりなんでしょうか？遠方からの入居は、やはり大手の物件のほうが同じ人が多く安心でしょうか？

>115
いえいえ大塚が地味って意味です。どこに出るにも便利だし良い街なんですけどね。
周辺に聞いても大塚駅では降りたことが無いという人も多かったので、一般的にはそんなものかな？と思いました。
私は逆に東京の西の方とかは全く土地勘が無いので苦手です。ここ以外では東は上野から、北は板橋周辺って感じで検討していますが、大塚はその中でも穴場感ありますね。

今買っている人が地元の方ばかりかどうかはさすがにわかりません。気になるようでしたらMRでそれとなく聞いてみたら如何でしょう。

購入者の情報は教えてもらえないでしょうが、山手線の沿線でこれ以上よい物件も無いように思います。

大塚って、昔はピンサロの街っていうイメージが強かったんですよ。
でも今や、往事の見る影もなく、線路沿いの一角に細々と続けている感じです。

とは言っても、昔を知る人（と言うか、昔しか知らない人）には、大塚って聞くと淫靡な街って思っている人が意外と多いんですよ。

でも、知る人ぞ知るグルメタウンですし（居酒屋四天王とかでググってみてください）、アトレビができて街がすっかりきれいになった印象ですし、北口も再開発検討中ですので、住んでみるとこんなに暮らし易い街もないんですがね。

そうそう昔はピンサロ街ってイメージでしたね。特にここのMR周辺。
まあ北口の話しだし、私は全然気にしていなかったのですが、転勤やらであちこち転々としていて今回ほぼ10年ぶりにここのMRに来たら北口の変貌ぶりにビックリしました。駅舎も一新されているし。グルメタウンと言われるようになってきたのもここ数年ですね（以前から知る人ぞ知るだったのでしょうが）。
ここの物件は大塚の雑多な雰囲気も味わえつつ、立地はほぼ文京アドレスというのがいいですね。

昔に比べればマシになったとはいえ、北口の銀の鈴商店街周辺はまだまだ風俗店は多いですし、
マクドナルドやゲオの隣や三業通り付近のラブホテルなど、まだまだ淫靡な雰囲気は色濃く残っていますね。
駅ビルができて便利になりましたが、あおい書店がなくなるなど不便になっている面も有ります。
窪地なので駅からは基本坂道なのも生活上は嬉しくはない。
とはいえ無数の有名飲食店とか山手線含む複数路線利用可とか、高い利便性が有る良い街だと思います。

>120

昔は、こんなもんじゃなかったですよ、風俗店。広告もたくさん出てましたし。昔の数分の一ですかね。この程度だとどこのJR駅前にもあるかなぐらいの数に減っちゃいましたよね。特に、線路沿いに残っているだけなので、普段の生活で目にする事はなくなりました。
南口はおっしゃるとおり、良く見るとラブホが２、３軒ありますかね。でも、気になる程の存在感ではないですよ。実際に歩いてみると良いですよ。

確かに昔は大塚、巣鴨は格安風俗店で有名だったようですね。今はそうでも無いように見受けられます。この物件は竣工が近づいていますが他の物件同様に値引きって始まっていますか？少しはできそうな感じですが、誓約書とか書くのでコメントできないでしょうか？

かなり雰囲気は変わりましたよね。
以前よりもきれいになったというか明るくなったというか。
駅に近い割には、ザ繁華街的な感じもあるけれども
そこまで悪くはないのかなぁという感じではないかと。

ここは、エコポイントは対象ですか？

昔に比べて全体的に綺麗になったよね。
だけどマック隣やプラタナス通り沿いのラブホ、北口駅前のファミレス隣の風俗店とか、
街の中で子供も普通に通るような目立つ場所に、街に溶け込んでいる感じでそういった店があるのは頂けない。

産業道路から巣鴨方面の坂道の辺りは、ラブホがいわゆるラブホを主張しているんですよ。
でも、プラタナス通り沿いにしても、マックの隣にしても、外観が地味でよく見ないとラブホだと分からないんですよね。
そういう意味で、存在感がないと書きました。

気になる検討者は、ぜひ歩いてみてください。気にならないと思います。

そもそも家の隣ならともかく数百ｍ離れたところにあるラブホでも気になるんですね。
私は小中学校共に通学路にラブホがありましたが、当時から別に何とも思わなかったから不思議な感じがします。いくら子供に目隠ししても中高生になったらこの辺りなら池袋とかにも行くでしょうし、私立中学でも受験して電車通学すれば車窓からいくらでも見えますよね。
自慢の新居の街にラブホがあるのが恥ずかしいのかな？でもついこの前までは殿様の末裔が住んでいた所だし、六義園横の大和郷は日本屈指の高級住宅街ですが、最寄りの巣鴨駅に行く途中にラブホもあるし風俗店もあります。個人的にはそんなに恥ずかしいこととは思えませんが、人の価値観もいろいろですね。

反応するから面白がって書き込むのでしょう。
そもそも、山手線の駅が最寄りなら、それ系のみせはありますからね。
恵比寿もあるし、五反田は山手線屈指。

近所にコンビニが無いように思いますが、ライフで十分でしょうか？坂道だし結構不便でしょうか？

価値観の違いと言われればそれまでなのでしょうが、
子連れで頻繁に行くお店の隣に、子供に質問されて答えづらいような施設があるのは私はちょっと嫌ですよね。
高級住宅街付近にもそのようなお店があるという事実で納得できるような性質のものでもありませんし。
いずれにせよ、子供が大きくなっていけばこの種の話を気にしても仕方ないのでしょうが。

>>129
大塚駅から行けば、三業通りの入口にセブン、プラタナス通り沿いにサンクスが有ります。
巣鴨からだと白山通り沿いにローソン・ファミリーマート、
江戸橋通りにコミュニティストアがあるので、徒歩圏にコンビニはそこそこ有りますよ。

新大塚からの順路ではどこかありますか？

新大塚駅前にセブンが有ります。

ライフが最寄ですね。ありがとうございました。

新大塚の近辺は電線がものすごいことになっていますが、地中化はされないのでしょうか？

今のところ新大塚周辺では地中化に関する具体的な予定はありませんね。
新大塚駅からJR大塚駅にかけての南大塚通りは都市計画道路に指定されているので、
計画道路の実施による歩の道拡幅とともに電柱地中化がされると良いのですが。

エコポイントは対象ではないみたいですね。

>136
南大塚通り拡張の事業化の可能性はほぼないらしいですよ。

南大塚通りの新大塚付近は歩道が狭くて自転車が通ると危ないので、
計画道路を事業化し車道歩道の拡幅は、地元民として切に願う事項ですけどね。

電柱地中化し景観や耐震性も上がるので、良いことだらけと思いますが。

電柱地中化は超党派で推進が議論されているようですので、その流れで実現して頂きたいです。

都の人に聞いた事があります。

南大塚通りの沿道の家々を全部どかさないとならないが、費用がかさむ割に、南大塚通りの交通量が少なく車道拡幅の必要性が低い。特に、出口の辺りの家々（福のからとかセブンイレブンがある辺り）の同意を取るのが大変。
むしろ、春日通りの拡張の方がニーズが高い。防災観点からは、プラタナス通りと南大塚通りの間の住宅街の区画整理とセットなら可能性があるが、南大塚通り単独の拡幅の可能性は低い。すると、かなり大規模な事業になるが、そこまでできる金が今はない。
結局、すごくお金がかかる割には、メリットが少ない。

だそうです。

追記します。

個人的には、電線地中化だけが先行する可能性もあるかなと思っています。（道路拡幅は諦めるということになりますが。）

先々週のTBS噂の東京マガジンで都内の電線地中化の話題を取り上げていて、豊島区の担当者がインタビューに答えていましたが、出来ない理由を延々と挙げている感じで非常に印象が悪かったです（予算がとか、電話会社との調整が難しいとか）。
ロンドン・パリは100％、ソウル46％、北京34％が地中化されているのに、東京は7％と恥ずかしいですね。
因みに近隣だと六義園南の塀沿いは地中化されているので空が綺麗に見えて素敵です。防災上の観点ならあのような元々道幅が広く、車も殆ど通らないところは後回しでも良いような気もしますが、観光客が集まるところが優先なんですかねぇ。川越の地中化も有名ですがあちらも観光地ですしね。

とにかく期末なので価格交渉がんばりたい　or 頑張って欲しい。
ブランズ・パークハウスと比較し5％以上高ければこちら。最終決定は2月末までとして自分を煽ってみる。

竣工後長期に売れ残っている物件ではないですし、引渡しは5月なので
売主の決算期(3月)には収益計上できず売主として急いで収益化するインセンティブはないですし、
売主が価格交渉（値引き）に応じるとは考え難いですけどね。

もう捨てちゃったから分からないけど、送られてきたDMに「キャンセル住戸、お得な特典」みたいな感じで書いてあったから、値引きに応じる可能性はあると思いますよ。
大幅ではないだろうけど。

物件詳細で見ると70㎡Aタイプがよさそうですが価格はどのくらいでしょうかね？お得な特典は何でしょうか？

Aタイプは元々2戸しかありませんから残っていますかね？
私が昨年聞いた時には内1戸は契約済みのようでした。
検討されるなら早めにMRに行った方が良いですよ。

ありがとうございます。そうします。

この物件で一番狭い部屋を賃貸に出したとしても、家賃は少なくとも20万円位では行けますかね？結構、分譲価格は高いようですので賃貸では収益が取れず永住しないとだめかもしれませんね。

ここってまだ残っているんですか？

>149
58平米の部屋のことでしょうが、20万円は無理でしょうね。
15万円強くらいでは。

将来やむを得ず賃貸に出す場合は仕方ないと思いますが、ここは基本的には永住向けでしょうね。
物件価格的には賃料20万円欲しいところですが、賃貸に20万円払える層はもっと駅近嗜好だったり、お洒落なところを好むような気がします。最近はここに限らず物件価格はどこも高騰していますが、賃料はそれ程上がっていないということもあります。
自分自身がここの58m2を20万円で借りるかな？と考えると、ちょっと躊躇しそうですね。
賃貸で大事なのは賃料よりもむしろ切れ目なく借り手がいるということですから、私が賃貸投資物件と買うなら、駅近の2LDK中古物件とかから探すかも。

そうですか。15万円では賃貸は全く割に合いませんね。管理費を引いたら利回り無く、下手したら赤字ですね。居住用ということですね。

でも、インペリアルガーデンに比較して大幅に安そうだし購入してれば勝ち組？森本の物件も高そうだし。この地域に欲しいなら非常にお買い得。

けっこうここを新築のこの条件で賃貸に回すのって難しくなってくるんじゃないですかね。
年数が建って、資産価値が落ちた頃にリセールすると、
賃貸目的の人も出てくるとは思うけれども。
イニシャルだと初期投資にかかってしまうし、回収は難しいんじゃ？？

住まいサーフィンに価格表の記載がありましたが実売より高い価格表示かと。それとも当初より値下げしていますか？それならかなりお買い得では。

大和小田急さんはどうでしょうか？信頼できる会社ですかね。あまりネット情報がない会社ですね。

住まいサーフィン見ました。Ａタイプは6000万超えていましたね。角部屋なのでそれを考慮したら一番割安な部屋ですね。坪300万万円超えていないのは今となっては貴重になりました。早く決めないとと焦っています。

工商業地域と違い高層物件が建ちにくいエリア、しかも高台の端というのは立地としては何より得難い条件かと。大手は収益性から手を出さず、おかげで割安なのかと。この条件でシティ・・・プラウド・・・だったらと思うと。

確かにそうですね。
加えてもう少し場所がズレたら文京アドレスで更に高額になったかも･･･。

タカラレーベンさんだったからハイグレード設備・内装・この価格で、三井・三菱さんとかが建てると標準的な設備と内装で価格はもう少し高い。前出のブランドだったら文京価格だっただろうと思う。想像でしかないけれど。モリモトの物件が証明してくれそうな感じですが。でもこの辺のこれまでの価格ではシティハウスが最強では？？？

ここ１年でも新築マンション全体が随分上がっているので、ここの掲示板も最初の頃は高いという声が多かったですけど、余所が上がったせいか山手線内側高台でこの設備ならと値頃感を感じますね（あくまで今買うならということですが）。
高級ブランドのザ・レーベンで最初の物件ですから気合も入っているのでしょうか。２棟目、３棟目になると段々普通になってきてしまうかもしれません。

>162さん
10年前にマンションを購入した友人に「大手は設備が違うから･･･」とアドバイスされ、あちこち見てみましたけど、確かに大手の方が名前で売れるせいかコストダウン嗜好が強いような気がしました。素敵なモデルルームでも、実際に話を聞くとあれもこれもオプションですと言われてガッカリすることも多いですね。

最近のパークホームズは場所が???なことが多いような気がします。パークハウスは土地が安いところに建てて建築費を吸収しているような感じ。大規模住友、アイデア勝負の野村。皆さん特色を出されているように見受けられます。

タカラの管理会社の管理個数が多くない。もう少し真面目に契約を取ってもらって管理費を下げつつ質をよくして欲しいですね。メインで大規模タワー常駐やコンシェルジェをやってないから仕方がないのかもしれませんが。

「タカラレーベンが初めて手がける高級分譲ブランド」という肩書きに、
自分も「それならいいかげんなことはしないだろう」と考えていましたが・・・
知ってしまったんですよね。
つい数年前にも「タカラレーベンが初めて手がける高級分譲ブランド」が存在し、
その出来のひどさに内覧会が大荒れし、ブランド名は一回きりでなくなり、
今回新たに名称を変えて「初めて」として売り出しているということを。

その上で情報を漁ってみたらレーベンって、
各地でいろいろな名称の「第一弾」を展開しまくっている。
なので、「初めての」だから大丈夫だろう、というポジティブシンキングを捨てた上で、
検討することをおすすめします。

ちなみに。その、以前内覧会が大荒れした物件、中古で出されていたので見に行きました。
正直、ロビーも、住居の内装も、高級が売りのはずなのにかなり安っぽかった。
外観はそうでもなかったので、中を見て良かったなあと思いました。
とあるパークハウスの中古も見に行ったんですが、こちらは段違いに良かった。
パークハウス自体、いま売られているザ・パークハウスよりしっかり作られているらしいし、
価格を比べると仕方ないのかなとは思いますが、やはり安いものはそれなりなんですね。

ただ、山の手pjは、その大荒れした物件とは施工会社が違うし、
資材や内装プランも違うかもしれないので、一概には言えません。
今回は前回の失敗を踏まえ、とても良いものができるかもしれない。
みなさん、ご自身で納得いくまで調べてから買ってくださいね。

自分は、知って良かったと思ったので、初めて書き込みました。
これ以上は書きません。みなさんも頑張ってください。
あーあ。いい家見つかるといいなあ。

http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/23th/times/news55.htm　こことその物件は同じメンバーが企画担当しているようです。女性だけの、初めての高額物件、・・・同じフレーズ？ですね。過去は過去、いまはどうなのでしょうか？3年で変わっていますかね。MRのセンスは変わっていないようですが・・・。施工は安藤建設と大和小田急、どちらが上でしょうか？購入者の方の
内覧後のコメントが楽しみですね。

問題の駒込物件は突貫工事が話題になっていましたね。施工の違いがどう出るのかはわかりませんが、元々3月入居を謳っていたのを早々にバンザイして5月入居にしたのは良い傾向なのかもしれません。

まあでも心配なのは植栽とか供用部の出来ですね。部屋の造りについてはMRも見ているし、不備があれば内覧で改修依頼できますから入居までに直してくれれば良いとなりますが、供用部についてはせいぜいCGがよいところ。ここに限らず完成前物件を買おうとしたら運を天に任せるしか無いんですかねぇ。

そろそろ完成が近づいてきましたね。竣工まで残っているでしょうか？内装見てから買いたいですね。図面だけでは心配です。

地盤がゆるいからなーあのあたりは。。。当然してると思いますが、買う前に確認した方がよいですよ。ネットで簡単に調べられますし。当たり前でしたね失礼

たぶん南大塚1丁目＝ゆるいとお考えでなのしょうが、ここは高台の方なのでネットで地盤を調べるなら千石3丁目で見るのが正解。現地を見ればすぐにわかることなのに「当たり前ですね」と得意げに書くのはちょっとあれかな。失礼。

現場とモデルルーム見て辞めた。
現場は崖崖していて表層地盤は緩そうだった。
人のアクセスはもとより、車のアクセスも袋小路で悪かった。
モデルルームもけばかった。

表層地盤の意味知ってる？
23区だと緩いのは江戸川区、葛飾区、荒川区、中央区、港区、千代田区、足立区･･･と湾岸、下町地域で、表層地盤が軟らかいと地震の揺れが増幅したり、液状化したりするリスクがあるところなんだって。
しかも現地見ただけで瞬時にそれがわかるなんて凄いね。普通はボーリングとかで表層の地層を調べるらしいけど（笑）。
モデルルームがケバいのは同意だけど、デマでネガるのは恥ずかしいよ。

地盤はHPのLOCATION側面図では南南東向き（エントランスの方）の棟がきちんと高台に建てられていてよさそうですね。西向きの眺望を取るか南向きの平らな地盤を取るかですね。どちらの棟にするかはお好みで。

ここの天井高は下がり天井部分が気にならず、下がり部分でも普通のやつの基準以上ある造りらしいですね。

　プロですから見れば、地盤はわかります。
国家資格所有。

まあまあ、あのケバいモデルルームを思い出して落ち着きましょうよw

プロとは存じ上げず失礼しました。
この世界はプロが数字的な根拠も挙げず、購入する気も無い物件のネガティブな情報を匿名掲示板に垂れ流すのが許される業界なんですね。勉強になりました。

なんという国家資格ですか？

全体的な設備や仕様はクオリティが高い印象。
付いていてほしいものは付いているし、性能も良さそうであるし。
公式サイトが若干判りにくいので、もう少し見やすくしてくれればよかったなぁとは思うけれどね（汗）
センスの良さを前面に出しているのかしら。

完売ですか？

北区並みに安い。
裏があるね。

>>183
坪単価いくらですか？

南大塚住民一同、みなさまを歓迎いたします。良い地域を作っていきましょうね。

>184
部屋によって違いますけど概ね坪300～320万円。
高いか安いかは価値観があるので人それぞれですし、仕様も違うから一概には比べられないですけど、さすがに北区並ではないですね。北区は大手デペでも駅から10分離れて300超えってなかなか無いですよ。

>>186
そうですよねー、情報ありがとうございます。
この立地で北区並みなんて有り得ないですよね！！
逆に安心しました！

今は都内なら300万円超はお安い時代なんですよね。

まだあるの？

建物前の道路は今は残念な感じですが、一応、工事してもらえるようですね。イメージ図のような舗装道路になれば資産価値も上がりそうで楽しみですが、最後の最後でがっかりとならないようにしてほしいです。

　南大塚の1丁目って鬼門じゃないですか？
南大塚住民ならわかってるはず。

とうとう鬼門ときたか（笑）。
ネタ切れですか？もっと頑張ってください。

内装工事中、雨が降らなきゃいいけど。

竣工間近、全貌が見えてきました。予想以上の外観かと。内装できあがれば見たいですね。

外壁タイルが結構高級感あるみたいです。エントランス周りはこれからでした。ポストに広告が入っていましたが、70㎡超のみの間取りが記載されており60㎡台は無いようです。65㎡あれば3人家族で十分な広さなのですが広くなるとグロスが結局高くなるので難しいご時世にないりましたね。

楽しみですね。悩みましたが別の物件にする予定です。2割高いですが・・・池袋近くにしてみました。職場が大手町、日比谷なら断然こちらですが、贈与で何とか。

>>197
仕様はよく頑張っているし、環境もまずまずいい。ただ、利便性と資産価値志向の流れの中で、いくつかの「池袋近く」に利便性で見劣りするのが残念。
自分の最終候補に残った良い物件です。

現地を見に行けばわかります。この建物の真価が。駅9分で丘の上の戸建ての住宅街。
駅近・幹線道路脇の商工業地とどちらが好みかは購入者の判断次第でしょう。
外観は予定図・価格以上には秀逸かと。

現地を見に行けばわかります。この建物の真価が。駅9分で丘の上の戸建ての住宅街。
駅近・幹線道路脇の商工業地とどちらが好みかは購入者の判断次第でしょう。
外観は予定図・価格以上には秀逸かと。