港南地区の今後について・・・第３話

新駅予定地の東口？が水陸交通の結節点ということは、水上バス亭が出来ると考えてほぼ良さそうですね。
駅から降りてすぐに水上バス亭があるのは便利ですね。
仕事柄、国際展示場に行くことが多いのでこれは非常に嬉しいです。
出来れば五色橋付近にもバス停を造ってくれるともっと便利なのですが。（一応、希望しておきます）
水上レストランとかも出来るのかな？
あまり、期待しない方が良いことは判っていますが、「妄想が止まらない」さんと同じく、妄想してしまいます。（笑）

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芝浦・港南地区を含め湾岸地帯の良いところは、夢があることですね。
勿論、夢で終わってしまうことの方が多いでしょうが、
このご時世、夢を見させてくれるだけ幸せなのかも知れません。
小生の年齢では、右側の散策コースが出来るまでは余命がないかもしれませんが、
出来れば是非散歩してみたいものです。

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７月２９日付けの建通新聞東京の１面でも
「品川駅周辺再整備基本計画中間まとめ」が取り上げれていますが、
一部気なる記述あり

>個別プロジェクトではこのほか、国と都の所有地（都下水道局水再生センター、都営住宅、東京海洋大学、官舎など）が開発の可能性を持つとされている。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01579.html

１．水再生センター
　　●恐らく大規模緑地化＋公共施設（コンサートホール、スポーツ公園等）
２．都営住宅（芝浦四丁目アパート、港南四丁目アパート）
　　●恐らく建替え。但し、風の道確保から高層マンションにはならない。
３．東京海洋大学。
　　★移転するのか？　運河側は、跡地は大規模緑地。南東側は超高層マンション。
　　　（風の確保の図には超高層マンションが描かれている）
４．官舎（三角地帯の官舎と思われる）
　　★取り壊し後、何ができるのか不明。

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海洋大移転はプライオリティ低そうな気が。いったん否定してるんだし。
たぶん余命の少ない370、382さんの生きているうちは無理っぽい。
（冗談だよ？↑）

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今年度中に品川周辺地域都市・住居環境整備基本計画を公表する予定となっているが、
３７０さんが言っている芝浦アイランドの事業化と港南三丁目の部分的な
用途地域変更ぐらいしか当面はできないのでは。

東京都港湾局が推し進める運河ルネッサンスとの関係もはっきりとしない。
お役所の縄張り意識って凄く強いから計画倒れに終わる可能性大ですよ。

期待はしない方がいいでしょう（心の中では、物凄く期待しているのですが）と
醒めた見方をしといた方が後々の落胆が少なくていいと思います。

そういう意味で言えば芝浦アイランドの環境は恵まれていますね。

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＞そういう意味で言えば芝浦アイランドの環境は恵まれていますね。

なにその無理やりなオチ(w

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>>385
さっすがに、それじゃ釣れないよ。
まー頑張って。。。

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国土交通省、都、ＵＲ都市機構の三者が主体というのが少し気になる。
ＵＲ都市機構は、ご存知のとおり芝浦アイランドに注力しているし、
都は、港南四丁目プロジェクトに力を入れている。

結局、個別プロジェクトの特定地区の指定って蓋を開けてみれば、
「芝浦アイランド」の早期整備、実現化と
「港南四丁目」プロジェクトの早期完成で終わってしまうのでは？

官や公が絡んでくると、何かつまらないですな。
民間が開発する豊洲や勝どきの方がダイナミックで面白いですよ。

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>>>385
島＝いい環境
芝浦アイランドでは素人騙しのプロテクニック

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＞民間が開発する豊洲や勝どきの方がダイナミックで面白いですよ。
今日は大漁だな。

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>>388
さっすがに、それじゃ釣れないよ。
まー頑張って。。。

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まず、環状４号線が開通すると、現在、海岸道路を通っているトラックの何台かは、
この道を通って、山手線内側に流れると思います。
また、逆に山手線内側から湾岸道路に流れると思います。
そうなると、今以上の交通量になります。
ここへ、コスモ、定借、などの高層ビルが林立すると、
この道路の風の流れが気になります。
実際、都の予測シュミレーションではこの付近の環状４号は。
無風地帯になってます。
排気ガスの問題が気になりますね。
環状４号線構想の延長には、どうも品川港の港湾機能強化が
背景にあるのではないでしょうか。
横浜、千葉並の港湾機能を持たせる意義は大きいですよね。
そこへ、環状４号線をつなげ、東京西部に物資を運ぶ。
トラック、大型貨物のラッシュですね。
港南が発達するのはいいけど、
環状７号や環状８号のように排気ガスだらけはごめんだよね。
住居地域になるならないで、歓喜してないで、
その先のことを冷静に考えないと、住環境は悪くなるかもね。
港南は道路は発展しなくてもいいよね。これで十分だ。

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品川新駅、水上バス停の一番の恩恵を被りそうなのは、
キャピマですかね？

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>393
いや、CMTはどう道路付けということでちょっと考えにくい。
ドンピシャなのが品川のベイワードじゃないでしょうか？

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水を差すわけではありませんが、新駅に関しては港南地区への恩恵は少ないでしょう。
山手線は、車両区の西端を走っていますから、駅も西側に出来るはずです。
港南地区からは車両区を横切らなければなりませんから、最も近いＰＴ品川からも
１０分以上掛かるでしょう。それだったら品川駅に出た方が便利なのではないでしょうか。
水上バスも観光客ならともかく普通の住民は使いませんよね。
環状４号線を港南地区まで延長するのも、品川駅の北端をかすめる形になるので、
難しいでしょう。とくに新幹線ホームに引っ掛かりそうですし。
また、品川埠頭や海岸通とつなぐメリットも今ひとつ見えません。
外苑西はトラックなど似合わない通りです。
もし、ＪＲを跨いで東西に道を通すとなると、浜路橋の通りが一番簡単そうに思えます。
新駅とも近いですし、もっともメリットがありそうな気がします。

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みんな妄想しすぎ。
今まで４０年以上倉庫街だったものが直ぐには変わらない。
「みなとみらい」なんて構想から３０年たっても、ほとんど計画通りに進んでいない。
港南も一緒。

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事業のトリガーが品川車両基地になった場合、
新駅によって開発が加速する可能性があると思うよ。
線路の付け替えもありえるわけで、水陸交通の結節点という趣旨からは、
袴橋駅となり運河寄りに計画することで、
石原都政の運河ルネッサンス構想、観光都市化推進のキーになる可能性もある。

時間軸や妄想かどうかはともかく、
港南芝浦エリアの湾岸マンションの将来性としては、
パークタワー品川がもっとも浮上してきたね。

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>395、
JRは現在の汐留めと同じように、
品川から田町手前にある広大な操車場が必要なくなるので、
その跡地を開発しようといっているのであり、
新駅は言っていない。
ただ、新駅はできて当然の範囲。
だとすると、再開発の中に駅は含まれる。
それに、泉岳寺付近は線路から第一京浜までの間が狭く駅前広場は無理。
確かに、もはや品川埠頭拡大は、お台場の海底トンネルでの環八直結完成で、
トラックを周辺に迂回させる計画達成でしょう。

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>396
しかしJRは強い。
車両基地を郊外にもっていって、
都心の開発で儲ける。
しかも駅までつけて。
今の品川駅東側高層オフィスがいい例だが、
これでは、みなと未来や幕張が浮かばれないのも当然です。

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＞山手線は、車両区の西端を走っていますから、駅も西側に出来るはずです。
もちろん、この可能性もなくはないが、
逆に新幹線は車両区の東端、しかも高架になっていることに注目してる。
【線路は東・西どちらかに寄せるという場合】
高架の新幹線と山手線ほか。どちらを付け替えるのが簡単かは自明。
駅は東、ビル（？）は西に出来るでしょう。品川と逆になるので山側の発展にもつながる。
【車両区跡地をその位置のまま開発する場合】
線路の付け替えなどをしないで、いきなり山手戦駅のみくっつける場合は指摘の通り。
ただ、この規模の開発で、そんな中途半端なことはしないと思うけど？

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水上バスはもちろん、観光目的が主でしょ。海外からの旅行客や地方からの観光客が、羽田や品川からアクセス良くお台場や浅草、ディズニーランドへいくわけです。そこかえあ派生的に商業施設等ができて発展することが期待できるわけです。新幹線やモノレール、山手線、水上バスはそれ自体を目的とするのではなく、そこから二次的な発展開発がみこまれるからこそ、港南エリアは発展のよちがあるのだと思います。倉庫街だぁら住環境はよくありません。でも、その分大きな開発余地があり楽しみな地域なのです。PT品川値上がりしますかね？

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もっとも駅近になるPT品川は当然として、港南３丁目はあがるだろうね。
倉庫から住宅系へどんどんシフトするはずだが、
値上がり期待でしばらく土地供給がなくなる可能性もある。

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それはどうかな。
多少上がるとしても、所詮は港南。
あまり期待は出来ないと思う。
それよりも、準工業地域から住居地域になると税金も上がるし、
各種制限も厳しくなるから、デメリットの方が大きいでしょう。
芝浦の島のように、価格に反映させざる得なくなるから、
かえって厳しいと思うよ。
我々としては、このままの方が嬉しいのだが。

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港南は、土地だけならもうすでに上がってしまって、
土地仕入れでこの地区にタワーを建てても儲からない。
人口減少がニュースになり不動産ファンド人気が収まって外資の回収が終わって、
個人的には、徐々にの下落とみるのですがいかがでしょうか？
ベイワードのように開発が本格的になれば局地的に上がる物件はあるでしょうが。

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なんとも。
ただ既に買っちゃった人は、少なくとも値下がり懸念が一歩後退。
精神的にかなり楽なのが一番のメリット。

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そして、そこへ定借が襲いかかると。
マジあの値付けだけはありえない。
あんなの良いのかよー。反則だよー。

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新駅や開発が見込まれても、そこに住みたいと思わせる何かがなければ、住居地域の場合、成功は難しいでしょう。
また、商業地域も客を呼び込める力すなわち立地条件がないと器だけ出来て終わってしまいます。
天王洲や汐サイトが良い（悪い？）例です。成功したのは六本木ヒルズぐらいでしょう。
冷静に考えた場合、単にサウスゲートやら新駅を整備しても、周辺に波及効果が及ぶでしょうか？
洒落たクラブやバー、遊技場が無い街であなたは暮らしたいと思いますか？
これでは、品川はつまらないビジネス街で終わりです。
もし、本当に人を集めたいと思ったら下水処理場にカジノを設置して一大歓楽街化するのが一番と思います。
そうすれば港南のマンションもそれなりの価値が出てくるでしょう。

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石原さん！？

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＞下水処理場にカジノを設置して一大歓楽街化

知事！知事！
それだけは勘弁してください！お願いします！

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下水処理場の跡地だし、立地としては新宿歌舞伎町に近いものが期待できそうですね。
港南１丁目をカジノ特区や風俗特区にして、港南３丁目を居住区にすれば、
かなり高い家賃を取れそうです。
４０８案、いいかも。

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水辺を生かしたまちづくりということで、競艇場はどうでしょうか？
芝浦アイランドをぐるっと一周するというコースです。
パドックは汚泥処理場跡、メインスタンドはグローブタワー前ですかね。
売り上げ金は、芝浦と港南の美化・整備に使います。
カジノと合わせて、芝浦・港南地区民は固定資産税を含め税金類は全て免除！
イケテルと思うのですが。

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妄想が多すぎるので頭を冷やしてもらうためにも、昨年の記事の一部を以下に載せておきます。

「東京サウスゲート」形成へ　品川駅周辺地域再整備

前略

東京サウスゲートは、高い交通結節性や羽田、臨海へのアクセスを生かした形を目指す。
オフィス、ホテル、店舗、住宅、アミューズメントを整備することで都市機能の充実を図る。
環境モデル都市の形成については、風の道の形成、再生可能エネルギーの利用など環境面のほか、
バリアフリーの歩行者ネットワーク充実など人にやさしい都市づくりを目標とする。
都市の魅力を生かした観光拠点の形成では、地域産業を生かしたアミューズメント、
ハイテクショールームなどを整備する。
また、水上バスなどによって浅草やディズニーランドなど東京周辺の観光スポットとの連携も視野に入れる。

後略

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01050.html

（東京建通12月28日付１面掲載）

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平成17年路面価格(港区）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/tokyo/tokyo/prices/d27204fr...

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「祝！完売！」　ラクシア品川ポルトチッタ！

【１回戦 ────────────────────　港南局地戦　3,827戸 】

- 全滅物件も出て更に生き残り減少！ “英雄ベイクレ”は孤立状態か！？ -

ラクシア 　 　 （16.12竣工済）　. 0/162戸　━完売御礼━ −2戸
スカクレ 　 　 （17.01竣工済）　. 3/129戸　（空き率2.3％） ±0戸
ラグナT　　　（17.02竣工済）　. 5/501戸　（空き率1.0％） ±0戸
★コスポソ　 （17.03竣工済）　35/590戸　（空き率5.9％） −5戸　★　準優勝確定

タワ-フェイス　（17.08竣工予）　. 5/255戸　（空き率1.9％） ＋4戸
★ベイクレ 　（17.11竣工予）　∞/594戸　（空き率MAX!）　不明!　★　優勝確定

PT　　　　　（18.01竣工予）　10/325戸　（空き率3.1％） −2戸
WCT-A.　　（18.03竣工予）.10/1038戸　（空き率1.0％） ±0戸

フェイバリチ　 （18.12竣工予）　. 3/223戸　（空き率1.3％） −2戸

【２回戦 ───────────────────　芝浦vs天王洲　3,849戸 】

- 芝浦内戦状態ながらCMTの早期全滅が濃厚に。WCTは様子見の構え -

Island.C.T　（19.01竣工予）. -/1095戸　（販売マダ─!?）
WCT-B.　　（19.03竣工予）. −/459戸　（販売マダ─!?）
WCT-C.　　（19.03竣工予）300/593戸　（空き率50％） ±0戸
Island.G.T　（19.03竣工予）488/833戸　（空き率59％）-345戸　優先販売（事実上の第一期？）

CMT 　 　　（19.11竣工予）429/869戸　（空き率49％）-440戸　第一期


【オマケ ────────────────　反則負！最上階90平米4,000万】
港南定借　（20.10竣工予）. −/829戸　（計画進行中）

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8/2 21:00 現在

PT　　　　　（18.01竣工予）　8/325戸　（空き率2.5％） −4戸

港南シーサウスゲート計画が発表になってから、ＰＴ品川が急激に売れ出している。
今月中には完売か！？

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>417「祝！完売！」　ラクシア品川ポルトチッタ！
そんなことは無いですよ。ずーと入居していない住戸がいくつかありますよ

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どこを見ればＰＴが残り８戸ってわかるんですか？

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>420さん
PTのHPで物件概要をご覧下さい。

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PTのHPの住戸番号を見ると、先週末から一気に売れてきてますね＜-１０戸＞。
一方、これまでのキャンセル分をまとめて売り出したようです＜+６戸＞。
差し引き、残り８戸。
サウスゲート発表前にキャンセルした人、後悔していない？

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キャンセルって、ローン組めないとかなら諦めつくけど、頭金放棄なら泣くに
泣けないな。

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>>419
入居していない住戸があるのと完売は全く別の話です。
とりあえずラクシア完売おめでとう。

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>>419
ソース。公式サイトはなくなっちゃったけど、JR貨物の方に載ってます。
http://www.jrf-fudosan.co.jp/infomation.html

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そうですね、直ぐに引越しが出来ない人もいるでしょうし、
投資目的で買われた人もいるでしょう。
完売したからといって、全ての部屋が入居済みとは限りませんね。

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＞港南シーサウスゲート計画が発表になってから、ＰＴ品川が急激に売れ出している。
＞今月中には完売か！？

あいにくですが。。。
販売センター：8/8（月）〜8/26(金）は夏季休業期間とさせていただきます。

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えっ、夏休みそんなに長いんですか？
そんなに休んだら折角の勢いが．．．もったいない。
休んでいる暇があったら年内入居させて〜

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完全に余裕出てますね。

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それだけ休んでも27,28日くらいで完売したりして。

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今週末が決断かしら・・。

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勢いから見ると、そういうことなのかもしれないね。

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コスポリは定借計画の概要説明会（7/20・23）以降、
様子見だった人が急速に動き出したらしく、ずっと40だった残戸数がじりじり減り始めた。
タワーフェイスは入居前キャンセル分をあっという間に消化して残２戸。
ＦＴの残３戸は時間の問題だし、ＰＴはサウスゲート概要発表後取り合い状態になってる。
潮目が変わったね。

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【１回戦 ────────────────────　港南局地戦　3,827戸 】

-　何かが起きている！？ 残戸数がここにきて急減　-
　　　　　　　　　　　　　　 8/4 現在　　　　　　　　　8/2比
ラクシア 　 　 （16.12竣工済）　　0/162戸　━完売御礼━　　±0戸
スカクレ 　 　 （17.01竣工済）　　3/129戸　（空き率2.3％） ±0戸
ラグナT　　　（17.02竣工済）　　5/501戸　（空き率1.0％） ±0戸
★コスポソ 　 （17.03竣工済）　33/590戸　（空き率5.6％） −2戸　★　準優勝確定

タワ-フェイス　（17.08竣工予）　　　2/255戸　（空き率0.8％） -3戸
★ベイクレ 　（17.11竣工予）　　∞/594戸　（空き率MAX!）　不明!　★　優勝確定

PT　　　　（18.01竣工予）　　 8/325戸　（空き率2.5％） -2戸
WCT-A　　　（18.03竣工予）　　8/1038戸　（空き率0.8％） -2戸

フェイバリチ　 （18.12竣工予）　　3/223戸　（空き率1.3％） 　±0戸

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＞何かが起きている！？
ネットで見てる限りだけど、タイミングの問題でしょ。
高額の芝浦島を敬遠したグループがCMTとかTTTあたりに行ってたものの、
やはりお手頃価格の部屋は高倍率で、ここ1〜2週間で抽選負けした層がかなりいた様子。
その人たちが、次期再チャレンジ組と、既出物件見直し組に分かれた、ちょうどその時に、
「品川駅前の路線価が値上がり」「サウスゲート概要発表」などがあって、TVでも流れた。
しかも、気が付けば供給過剰どころか完売間近なのを見て、戻って来てるんでしょう。

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>436
も、あるけど、既存が焦って値引きにきているんですよ。
提示額を聞いて、私もぐらっときそうになったもの。
最近買った人はかなりのお得感を感じているはず。
もっとも、交渉しないで契約してしまう人もいるという。

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＞既存が焦って値引きにきているんですよ
もももwww、もしかしてそれは、優勝確定の「例の物件」ですか！？

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いやいや、「既存」と言ってるから準優勝の方かも。
値引きっていうか、定借本決まりによる価格適正化だね。

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南向きのお見合い部屋とか？

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>438
完売御礼の理由はそこにありますね。

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ラクシアとスカクレは、微妙すぎて非・注目物件だからな〜。
入居後半年ず〜っと残ってた余り物なら値引きもいたしかたなし、か。
コスポリ南面が、お見合い確定後にどのくらい引いてきてるかは気になるけど。

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>440
そういえば、西側線路側の空き地は日通の土地で、
これも何が建つか保証はできないみたいなことを、
一ヶ月前に見に行ったときに行っていたなぁ。
えっ！
えらい古い話でしたか？

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駅になるなんてことないか！

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>444
風の道の関係で、建つとしても、
低層の商業施設かなんかじゃないかな。

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そもそもコスポリが海風を止めてるのに、風の道もなにもあるまい。
っていうか運河向こうに建築計画あるし。

まあマニアには、あの包まれ感がたまらないわけだから、
どんどん囲んじゃって良し。

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基本的には、港南３丁目の倉庫は、４０階程度の超高層マンションに生まれ変わるという認識でいた方が良いでしょう。
もともと眺望はあまり期待出来ない訳ですから影響は少ないでしょう。
１階には、レンタルビデオ、パチンコ、弁当屋、サレタ居酒屋、が入ってくれると便利になって良いですね。

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447>
かわいそうな人、、、。

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弁当屋は都営跡地に入るよ。
確かにパチンコ屋を見ないね。近くにできると便利だね。
あとセブンイレブンと吉野家も欲しいな。
やっぱコンビニはセブン、牛丼は吉野家だよな。

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吉野家おいしくないよ。松屋か、すき屋のほうが・・・

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サウスゲート計画でカジノを汚泥処理工場跡地に作るっていう話があったから、
パチンコ屋さんもそこに入るんじゃないの。
個人的には、あんまり近くに遊戯場があるのは好きじゃないんだけれど。

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＞サウスゲート計画でカジノを汚泥処理工場跡地に作るっていう話があった

ないないない（ｗ

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