パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？PART6

窓の性能の違いじゃない？
うちは南東だけど今現在暑いってことはないね

>45さん
窓のサイズにもよると思いますよ。
中住戸と比べるとリビングの窓が格段に大きくなる（面積で4倍くらい？）ので、暑いですよ。カーテン閉めても。
真夏も正午付近の直射日光は入らなくても輻射熱が合わさるので結構つらい。中住戸よりは格段に暑い。
正午を過ぎると西日が入ってくるから、外気温は下がっていっても室内温度はさらに上昇方向へ…
今年は停電したら死を覚悟するレベルでしたね（笑

その分、冬は幾分ましです。あと洗濯物は良く乾きます。ただ、ベランダに干すと稀に無くなる（飛ばされた？）のでもっぱら浴室乾燥機です。
私は暑いのが苦手なのでとにかく夏が辛いですが、当人が夏と冬どちらが辛いかにもよるでしょうね。ただ、うちはテレビが見えないという理由で結局カーテンは通年で締め切りでした。

結局、高層角は私達には向いてないね・・・という理由で今回買い替え予定です。

これからの山の手線内のタワーマンは400万/坪以下ではでなくなりますよ

山手線南側はそんな感じですよね。少なくとも坪280万とかにはなりそうもないですね。

そっかー。じゃあここやトミヒサはキャピタルゲインでるんだね。

因みに49さんの家の窓はLow-eガラスですか？
うちも南東ですけど、そんなに暑くないですね。
勿論夏は暑いです。でもそれは南日のせいというより、夏だから暑いってレベル。
同じマンションの南向きの友達の家に行っても、ずっとカーテン締め切っている家はないですね。
レースカーテンは見られるの防止で締めてますけど。

都心回帰＋アベノミックス＋オリンピックってこと

新築の価格の話です

55→(笑)
都心回帰は昔から言われてる。
アベノミクスはそもそも長く続くものではない。オリンピックは一過性だし、うまくいってもオリンピック開催まで。坪400の根拠を教えて下さい

やっぱり角なら北東がベストかな。
眺望、暑さの心配不要、コスパ、どれをとってもバランスがいい。
ただしどうしても９０Ｃの広さと間取りが欲しいなら、仕方ない。

49さん
一日の外気が最高気温になるのは正午ではありませんよ。１時２時です。
西向きは、最高気温に西日が加わるので暑さが増します。

山手線内側だと坪４００万を超える物件しか開発されなくなると想定。理由はタワマンだと土地はまず入札になるので相場より高止まりし原価が上昇。
坪３００万とかで分譲して利益を出すにはかなり土地を安く取得する必要があるが、多くの企業の資産圧縮は進んでいるし土地の投げ売りは期待できない。
再開発時の住宅設置義務要件も今後は緩和されるので無理して住宅も作られない。
エンドがついて来れないのでつまり高くても売れるエリア、物件しか分譲されないと考えます。

ここは、オリンピックに何か関係があるとは思えませんが。
北東なら、お台場海浜公園の野外競技が小さく見えるかな。

もちろん仕様を極端に落としたり、共用部分を最小限にして原価を下げることも可能だが、山手線内側のタワーマンション建設可能な土地でそんな無駄なことはしないだろう。どのデベも山手線内側でタワマン開発となればそれなりの高級仕様で行くだろう。ただオープンハウスみたいなビジネスモデルもある可能性はある。
オープンタワー○○みたいなタワーなんだけど駐車場もないし地下住戸があり安いみたいな物件のニーズがあるかどうか。

オリンピックということでそれに便乗した開発が都内ては進むのでいろいろ土地は高止まりするでしょう。
山手線内側でうちはオリンピック開催エリアからは遠いので安く土地を売りますなんて奴はいるわけがない。
まず山手線内側の希少な大規模な土地を売ったりしないだろうし、売るならよほどプレミアムをつけてじゃないとね。

>54
当然Low-eガラスですよ。角部屋でLow-eガラスじゃないとそもそも選択肢に入らないです。
日中家にあまりいないとかじゃないですか？？

うちはリビングの2面が全てFIX窓なので、壁と比べたら当然遮熱性も悪いですし、夏場はエアコン2台全力運転でもなかなか冷えないですね～
換気扇なんか回そうものならエアコンつけてるのに汗ダラッダラですよ・・・うちだけ？？

64さん
あなたの家だけだと思います。クーラー２台フルで汗だらだらなら、誰も住まないでしょ？笑
更に南東なら高層中層あまり変わりません。遮る物体がなければ。

＞６１

オリンピックと聞いて、湾岸、としか想像できないようでは、時流に乗れませんし、その程度の力では、住宅双六も、湾岸どまりでしょう。少し前の記事ですが、わかりやすい一例が、これ。


http://sankei.jp.msn.com/smp/economy/news/130917/biz13091712140006-s.h...

連日ストップ高の東急建設　株価が東京五輪決定前のほぼ３倍に

　２０２０年東京五輪の会場や施設の要所のひとつとされるのが渋谷。東急建設は渋谷の開発に強い、ということが以前から指摘されており、これが急騰の理由になっているもようだ。

渋谷も代々木がオリンピックに使われるから「関係ある街」ですよ。
61を読んで、湾岸、としか考えない67さんの方がチョットね。

角部屋タイプが人気なのはわかったけど、中住戸はどのタイプが人気なんでろ。

90Bってプレミアなのに角住戸と大差ない坪単価だから、お買い得感はあるかな。

要望書が出た住戸の何割くらいが販売に出されるのか？

そして販売に出された部屋の何割が、実際に登録されるのだろうか？

多分一期一次は人気の部屋を中心に完売ペースで出すと思う。

70さん

90Bは最上階ですが、プレミアム仕様ではありませんよ。

そもそも人口が減るんだから、これからの悩みは空室率になってくるのに。不動産価格は上がるどころか落ちるでしょう。

首都圏の人口は増えますので都内は上がるということかな。

一次とか細切れにするあたり、意外と見込み客少なくて少ししか供給出来ないとみた。
安くなれ（笑）

都心がこの値段で買える最後のタワーかもしれません。

>73
天井とか高いし、間取り図を見る限りはプレミアでは？？

最上階はプレミアですよ。

90Bが割安なのか、角が高すぎるのか、微妙なところ？

>77
品川区は都心ではなく城南ですよ。

都心と思っているなら都心でいいんじゃない。
くだらない見栄より、実用性だよ。

山手線６分は紛れもない都心です。

山手線６分でしたら
台東区や荒川区や北区も都心ですね。

城南で山手線内側徒歩６分、御殿山小学区は紛れもない都心です。

都心ってもっと栄えてるところのことかと思ってました。
田端、駒込辺りも都心なんですね。

駒込は栄えてますよ。

何はともあれ一期が終われば落ち着くと期待したいです。

最近はプレミア仕様の部屋を除くと、100m2超えの間取りが極端に少なくなってきましたが、知り合いの不動産関係者に聞いてみたところ、最近は不動産価格が高騰しているので、広い間取りにしなくても坪単価をかなり高く設定できるみたいで、広い間取りを作る必要性が無いらしいですね。

逆にプレミア使用の部屋は、通常仕様の部屋と同じ感覚で値段を上げると高くなりすぎて売れないから、リスクが高いのであまり作らないようです。

ここもプレミア仕様と通常仕様の価格差が小さめで、プレミア仕様の部屋が少なくなっているのはそういうことなのでしょう。

後々売ることになった場合、不動産価格が今の高値を維持できなくなっている場合もあるので、そのリスクを吸収できるだけの経済的な余力は残した方が良さそうですね。

多くは望みませんが、都心に住むにしても、こんな感じの落ち着いたところがいいなと思います。

http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV00059H/HBF13BK0287_1310261253.jpg?...
http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV071001/BF13150109_21_1307211331.jp...

>80さん

最上階には「プレミアム仕様」と「通常仕様」が混在してます。
天井が高いだけではプレミアムではありません。

価格表の「星印」が付いた「100以上」がプレミアム仕様とのこと。
坪単価が「星印」の有無でかなり違います。

どっちも私には手が届きませんがね（笑）

最上階はMRでいいなと思ってたら価格表をみて吃驚してしまいました。営業マンの人いわく買う人は買うとのことですが、羨ましいですね。

最上階のMRは、プレミアム仕様＋オプション1000万円以上だそうです。

そんなの他のモデルルームも似たようなものでしたよ。
オプションで500万以上掛かってるらしいですね。

湾岸のパークタワー東雲だと
最初のＭＲ案内では松竹梅みたいに最上階にプレミアム仕様の価格も書いてあったのですが、
２度目に行ったときは通常仕様価格だけに変わってました。
色々ですね。

倍率高いと、萎えますねぇ。
いま、城南の物件ないですよね。

学区内に都営住宅あるよね。

もうじき住友不動産の西品川の計画が発表になりますよ

ますます大崎が整備されますね

西品川はもう発表済みでは？
確か5年位後
横須賀線の短絡線の事もあるからまとめて整備されるのかもね

南向き住戸を検討している方、もしくは日影図に詳しい方にお聞きします。
秋分～冬至～春分にかけて、南側に面する住戸は南西に位置する超高層業務棟の影になる時間帯が存在します。
日影図によると、階数にもよりますが概ね午後２時くらいから日の入りまで日影になるようです。
購入を検討されている方はこれをどのくらい考慮されておられるのでしょうか？
ご意見等ありましたら、教えていただければ幸いです。

西日が入らなくなって好都合では？
と思ったら寒い時期の話なんですね。

西や東よりはましかなと思っています。高値つかみになるのは分かっていますが、勤務地の都合で選択肢があまりないので、数百万程度の値上がりなら買うつもりです。
ちなみに高速エレベータは震災時のリスクが大きいので、25階以下で検討中です。

この物件の売りは東向きだと思ってますがいかがでしょうか？御殿山の緑や東京湾、さらにはマリオットホテルのライトアップなど都内でもあまり見ない抜け感を味わえると思いますが。

東向きは他の建物の影になりようがないので安心です。
西向きは高層ビルが近くに２棟あるので午後は日影になりやすいですが、それもあって低層は単身向けの1LDKや2LDKが中心のラインナップになっています。
南向きは影の長くなる今のような時期に、どのような影が生じるのか確かに気になるところ。午後家の中はかなり暗くなるのでしょうか？

再開発がおわれば今より資産価値はあがると思いますか?
西品川の計画もありますし期待できますか!?
売却の時、売りやすい場所ですか?

>107
そんなに遅くならないみたいですよ。ここの1年半後くらいだと聞きました。

再開発が全て終わると買いのマインドが弱くなるので、値下がりする場合もあります。
ここの価格は結局、再開発による資産価値の上昇をしっかり盛り込んだ価格なので、再開発が要因でこれ以上値上がりすることは少し考えにくいですね。

116さん

私は実需なので、別に価格が下落しようと余り気にしないのですが、なぜ「ここの価格は結局、再開発による資産価値の上昇をしっかり盛り込んだ価格」と言い切れるのでしょうか？
なぜ豊洲などは再開発による資産価値の上昇を盛り込んで値付けしたはずなので、それを超えてキャピタルゲインを得た人がいるのでしょうか？

再開発するなら大きなショッピングモールのような物ができてほしかったです。
駅前のような飲食店ばかりになりそうですね。

>118
知人の三井の人がそう言っていたからです。

ただし、結局ギャンブルのようなもので、三井が目算を誤って、資産価値の上昇を低く見積もりすぎれば我々が得をするし、高く見積もっていれば我々が損をします。それだけのことですね。

でしょ？
上がるか下がるかなんて、結局のところは誰も分からない。
それなら、少なくとも街が整備されることが確定しているところに住んだ方が住んでて気持ちいいでしょ。

三井というリーディングカンパニーが
長きに渡って構想を描いていて、
特別に思い入れ込めて手がけるこの物件が
安く買えるわけはないので、
価格主眼の方は撤退が賢いと思います。

大規模タワーの第一期なんてデベ主導の「祭り」だし、
価格の正当性を見極めようということでしたら、
分譲後10年にならないと分かりません。

個人的には新築の大崎物件が割安だった時期は
2006年まででした。

でも今からこの物件を買うメリットは街並みが整った状況を
入居当初から享受できるのことなので、
不誠実な高価格を付けていることはありません。

販売価格について客観的な評価を知りたかったら、資料を持参して近隣の仲介業者に話しを聞くのが一つの手。複数かつ、三井の系列は除くってのがポイントかな。彼らは相場を知ってるし、査定基準もあるわけだし。

>>122
よい手段ですね。
ぎりぎりの予算で悩んでいる方は
もし引き渡し後すぐに売却したらどうなるか
今から相談してみたらよいと思う。

五反田に多くの仲介業者の支店がある。

転勤とかで賃貸ってこともあるから、賃料の相場を確認するってのは必須でしょ。営業は高目を提示
するみたいだから、近隣の仲介業者のほうが信頼性は高い。

三井というリーディングカンパニーが
長きに渡って構想を描いていて、
特別に思い入れ込めて手がけるこの物件が

三井はリーディングカンパニーで合意だけど
思い入れ込めてるの？

根拠は？

でもこのサイトを見て同じ仲介の店に何人もいったら
「またか」と思われるでしょうね。

住宅購入検討者が出向いて、自分達の商売のチャンスを捨てる営業であれば無能でしょ。ちゃんと接客して自分達が扱う物件を売りこむこともできるわけだし。

いい加減な対応されたら、実際に売る必要になったときにはそこは仲介の対象から除外すればいいだけだし。いろんな意味で参考にはなるはず。

近隣だと五反田にたくさん業者あるね。

いやいや、実際に売るときは真っ先に三井のリハウスでしょ。
だが、122さんが言うように今回は行けない。

いくつか仲介業者回った後に、三井のリハウスに行ってみるのもいいかもね。仲介業者に話しを
聞くのは初めてですってことにして、正直な情報を提供してくれるかを試すとか。

自分の親のマンション購入のときに立ち会ったけど、三井のリハウスの営業は他人の宅建主任者証を提示
して、堂々と代理ですって言って重要事項説明をしてた。後で知ったけど、宅建業法違反。そいういうこ
とする会社。

業界ダントツの最奥手だけどね。

ちなみに重要事項説明に誤字もあったんだけど、訂正するのに訂正印を押すってことを知らないお粗末さ。大手だから教育がちゃんとしてるってわけじゃないんだな。

仲介を両手に花にするために「その物件は既に客がいます」をやられたことがある。

それ恐らく、売主とは専任媒介契約を結んでたんだろうね。一般媒介契約で複数社と競争させられてたらそんなことできない。専任媒介契約だとRAINSに登録する義務があるけど、商談中ですと言えば、別業者からの打診は断れちゃうから、のんびり両手狙いされちゃう。

売るときは複数社と一般媒介契約にして、業者間で競争させるのが基本。

いよいよ明日は正式価格発表ですね。変更ありますかね？

>32

武蔵小杉の野村のタワマンではクラックの入ったプレキャストのコンクリートを使って
問題を起してるよ。品質基準を確認しておいたほうがいいかも。

パークシティブランドを買っておけば資産価値は間違いない。

ここは当初の予定価格からかなり上げてきているし、資産価値を気にする人はやめた方がいいですよ。売却時には損をする可能性が高いと思われます。
実需且つ、高くても気にしない人向けの物件でしょう。

実際、ここの過去の書き込みを見ていると、キャッシュで買える程度の経済力がある人がかなりいるようです。
私生活でもお金を気にしながら生活しているようでは、購入後の回りとの生活レベルのずれもある程度覚悟はしておいた方がいいでしょうね。

三井って物件をブランドでランク分けしてるけど、パークシティは大規模ってカテゴリでランク
は関係なく玉石混交。ブランドでなく内容を見る目を持たないと失敗することも。

こんなのもあるしね

パークシティ 三井の手抜き工事マンション日記
http://31haseko.blog106.fc2.com/blog-entry-18.html

140は長谷工の悪さを指摘してるような。

三井はそれをチェックもしてないんだから同じことでは？
むしろ公式にうたっておきながら、現場には指示もしていなかったのだから余計にタチが悪い。

いよいよ価格発表ですね
場所的にまず間違いのない物件でしょうが
問題は倍率です

いや問題は割高な価格です

割高かどうかは倍率でわかるね

御殿山の三井マンションでは、雨漏りした前例がありますし。

三井建設ですよ。修繕中は御殿山ハウスに住民は引っ越した。当然家賃、光熱費、引っ越し代は三井持ち。
大手デベだと安心だね。