パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

三井の千代田富士見なんてものすごく高くてなんと断層を横切って上に建つマンションなのに予想を反して高倍率ですぐに完売
結局マンションは場所です！

低降伏点鋼を使った制震って今年になって急に目立つようになった。境界梁ダンパーとか履歴型と言ってるのはこのタイプ。恐らく問題になるのは次の大地震が来てから。制震は２種類あると思ってちゃんと確認しないと、いざというときに交換費用の問題が発生してあわてることになる。

大地震は私も心配ですが、制震にしろ免震にしろアレがダメ、コレがダメというよりコレが良い！という
システム推しでないと素人には判断がつかないですね。大地震にも無傷で済むビルってないと思いますし、
損壊状態にしても、複合的条件の積み重ねもあるでしょうし。

正直、私は内陸より埋立地、マンションより一軒家住宅の方が怖いので避けたいです。

住むのもそうだがリセール出すのも賃貸出すのも全て場所次第
千代田富士見が人気だった理由は 千代田区 大規模再開発 駅近く 周囲の植栽環境といったキーワードだから
ここの強みは隣も御殿山小学生だし御殿山と名乗っても可笑しくない場所だという事 そして大規模再開発 まあまあ駅近 駅迄の道のりの植栽環境
グラスカがイマイチ振るわなかったのは２駅利用の利便性が有るが五反田の街イメージと実際歩くと解るが五反田駅迄の道のりに風俗があったりするためマンション周りが綺麗でも環良が今一つ
そう言った事で環境重視はこちらを狙っているでしょう
私が
想像するには価格は千代田富士見と違えど結構な高倍率で早期に売り切ると予想する

この場所で御殿山と名乗ったら可笑しいよ。

なるほどこれだけ脅しておけばギリギリローンの奴ら排除できそうだね。

高額マンションですよ。高級マンションではなくて。
千代田富士見も一応検討したが、ここと比較にはなりません。

千代田富士見はパークコート（ハイグレードマンションというポジショニング）なんでこことくらべるのはどうでしょうか？
クラウン（高級者）とアルファード（大衆車）の違い、という感じですかね。

たしか千代田は全戸ワイドスパンで居室空間が逸脱。ランドリーなんかないですから。

住めば違うのかもしれないけど素人目にはどっちも同じに見えちゃうよね。

クラウンはなんとなくわかるけどさアルファードって車は名前は聞いたことある気がするがどんな車が俺にはイメージできない。マンションもグレードとか言われてもわからんわ。

千代田区の文教地区と、元工業地域の再開発を比較するものどうかと思う。

グレードがわからないと
パークタワーとパークコートの違いも分からないでしょうね。
ここはパークタワーのグランスカイよりも上ではないし。

マンションの場合はまずは立地でしょう。立地合わせてグレードを決める。高級立地には高級グレード、庶民立地には庶民グレードが基本だと思いますが三井は高級立地に普及グレードとかその逆とかよくやるのでしょうか？

グランスカイとパークシティ大崎で明らかなグレードの差とかあるんでしょうか？デベが違うとかはそうですが室内グレードはグランスカイは三グレードあったけどここはどうですか？

建てた時代も違うから進歩してるとこもありますよね。そういうのはグレードって言わないのかしら。当時は高級設備だけどいまは普通ってのもありますけとそういのはどうカウントするのですか？

グラスカ中古でてるので見るのが一番ですよ。みれば何が違いかはわかる人にはわかるかと。マンションいくつか見てないとわかりませんけどね。

私はここが千代田富士見、月島CGP、ブリリア池袋のように即完するとはどうも思えません。。。
これだ！っていう特徴に乏しいのかと。

わたしは即売するとおもうよ。バランスがいいのと、売り出しの時期がいい。特徴とかあまり関係ないと思う。

そもそもここってグランスカイと比べて優れているところって何かあるのかな？

管理費修繕費2割り増しなぶん何が増えたんだろう？？？
店舗や幼稚園は住人専用じゃないから管理費修繕費には無関係だし、何が充実したのかよく分からなかった…

幼稚園を無償で入れたら、管理費と修繕費がその分住民負担となって上乗せされます。
他にたいした共用施設がないとしたら、それが原因ではないでしょうか！？

最近の三井マンションは全般的に管理費が高いですから。

無償で入れたらそこは三井が全額負担じゃないの？
共用部分ですらないのに管理費で家賃をまかなうとかおかしいでしょ。幼稚園の掃除や修繕も住人が永続的に負担するの？

幼稚園（こども園？）部分は誰が所有するのですか？

管理組合がエントランスや屋上と同様に共用部分として所有して無償貸与するのか？それとも三井が区分所有するのか（賃料がないなら所有して無償貸与することはあり得ませんね）、それとも品川区に無償譲渡して区が区分所有するのか（そうなると区が応分の管理費を負担するのが筋ですよね）

それがわからないとなんともいえないです。

ちなみに一番駅に近いオフィスビルの一部は品川区が区分所有します。これは無償譲渡ではなく旧大崎体育館との権利変換により取得するものです。

販売スケジュールが延期されたそうですね。やはり高すぎて要望が集まってないようです。

だよな。山手線内側っても大崎だし品川区だし港区みたいなプレミアム感、プランド感はないから。人気出すならちょっとお買い得感がないとね。再開発の完成すれば納得感も生まれるかもしれないが、模型やCGだけであの割高感は払拭できないよ。

予定販売価格を見直すことはないですかね。すみふは予定価格から大幅に正式価格を下げて人気出ましたよね。

デベはどこもこのところ、プチバブル含みの価格設定してきています。
企業の経営環境は好転しているものの、労働者の給料アップまでにはいたっていないのが実態ではないでしょうか。
高額物件をすんなり買える層はそんなに厚くないと思います。
デベの強気もにも限界がありそうです。

ウェリス代官山すごいな。ああいうのは売れちゃうんだね。

幼稚園の件、品川区との密約があるのかもしれません。
デベは「現時点ではわからない」と言葉を濁しているようです。
明確な説明がないと契約はできないでしょう。

延期になったのは申し込みが多く予定日程では捌けないと聞きましたよ。

申し込みが多いと延期にはならないような気がするんですが…

幼稚園が入ることが決まっているのにお金のことが決まっていないわけがないですね。
デベがギリギリまで隠すということは、冷静に吟味する時間を与えるわけにはいかない情報な可能性がありますね。

ちなみに処理が間に合わないなんてあり得ないし、後ろにずらしたら借入金の利子が膨らんで損失が増えるだけなので、申し込み殺到だったら通常は予定前倒しで売り出しますね。

やはり高いという声が多かったのでは？私がいったときも隣接するブースから高いという声が結構漏れ聞こえてきてましたから(笑)

私も営業から予想以上の人気と聞きましたよ

今だと富久と大崎を掛け持ちして、両方当選したら富久に逃げられる可能性が高いですし、ここの販売時期を延期するのは得策ですね。

877は誰に聞いたの？
営業マン？自分の憶測？

幼稚園は正式に決まったと思いますが議会の承認前なので提供側からは言えないんじゃないのかな。

>885

契約時点では手付金だけで残金の決済は引渡のとき。なので、申し込みを遅らせることによって損失が増えることはない。

ただ、申し込みが多いのに延期したら、新たな客も増えてもっと収拾がつかなくなる。スケジュールを遅らせるのは見込み客が集まってないってのが通例。バレバレの嘘つくのみっともないね。

かなりの倍率になりそうだ

売りしぶり？
グローブタワーの時やったよね。

三井はインタビュー記事で塩漬けなんて地上げ屋みたいな言葉を平気で使っちゃう会社だからね。売りしぶりなんて当たり前。

ミニバブル期には売りしぶりをして、リーマンショックにぶつかって長期に売れ残りなんて物件もあった。この業界、学習機能はないのかな。

三井は売り方うまいから、売りしぶりがいいと判断したのだろう。

グラスカのフーディアム本日リニューアルオープン。生鮮食品が減り惣菜コーナーが拡大。品揃えが限りなコンビニ化していた。

塩漬けって別に普通じゃない？
どっちかというと自虐的に使う言葉だと思うけどね。

モデルルーム公開してから、売り渋りなんかして販売を延期したら見込み客に逃げられちゃう。見込み客が集まってないに一票。消費税駆け込みが終わった後出し。

だからグローブタワーがそれやったよね。

グローブ上手く行った

売り渋りは価格上昇局面で、販売を先送りして高値で販売すること。見込み客が集まらなくて販売を先送りするのとは別。

価格上昇局面と判断したんじゃないの？

グローブもライバル物件が多くて売れずに延期したんだよ。プチバブルと重なって偶然成功。

というか販売延期って本当なの？ガセではないのか？

消費税増税駆け込みの反動でしばらくは落ち込むでしょ。

安いから中国人から要望書がたくさん出て、何言っているか分からないから延期したんでしょ。

延期といっても、一週間くらいだったと思いますが

ガセでしょ。うちは連絡来てません。

驚きのOhを咲かせているんじゃん？

私が検討中の部屋は固定資産税が居住後、毎年35万近くかかるようです。当初5年は減税されるようですが営業の方も税制度の詳細は把握していないようでした。35万だとすると、月額換算で3万弱支出が増える計算になりますが、固定資産税高くないですか？管理費が高いことよりも、よっぽど大きな問題に思えます。減税制度の詳細わかる方いらっしゃいますか？？

固定資産税の新築から５年間の減免は来年の３月末引渡までが対象。延長されるかどうかは決まってない。

その程度のことすら説明できない営業は担当を変わってもらったほうがいいと思う。

910だけど、以下はあくまで私見です。

固定資産税の減免って、過去はずっと延長されてきたけど、来年は消費税増税に伴う住宅ローン減税の拡充があるから、延長はない可能性が高いと思っている。

少なくとも最近、減免の説明をデベの営業がしていないってことから、彼らも無いと思ってるのでは。

グランスカイの検討に比べて
・坪単価が実は高い
・住宅ローンの減税は拡大したとしても最大400万円。（当時は500万円）
・消費税増税
・固定資産税の減免なし（？）
・管理費高め

出費がかさむなー

グランスカイとの大きな違いは景気。
グランスカイの時はリーマンショックで景気後退。
今はアベノミクスとオリンピックで上昇中。

今は、消費税増税の駆け込みが終わって落ち込むタイミングでしょ。オリンピックも熱が冷めちゃったし。９月までに販売しなかったのは失敗かな。

株と一緒で景気後退期に仕込むがの鉄則だな

あー良かった、グランスカイ購入しといて。
リーマンショックさまさまです。

ここは中国人多いよね。富久はモデルルーム見に行ったらホモカップルばっかだったけど。まあ、買っても住まない中国人のほうがマシかな。

御自分が購入しようとされる物件と近隣、既存のマンションとの比較、優越感を探そうと必死なんですね。

投資対象の購入ってデメリットでしかないよ。賃貸に出されて、モラルの低い賃貸住民がトラブルを起してくれる。

私の狙っている間取りと階層は、既に要望書がたくさん出ていましたよ。
一般受けしそうな部屋に倍率がつかないとは思えない。

グランスカイの低層はタンクトイレに壁掛けエアコン。

要望書出しても、登録するかどうかは自由。
営業が他の部屋に変えさせようとする場合もあるし。

ここと同じなの？

会社で持株やってる人はりぐってるだろうから、結構購入余力あるのかもね

ここは売れると思う。リーマンショック後に買うよりよほど安心。

北向きから西向きに変更したら、営業さんに嫌な顔されたｗ
北向き人気ないのかな・・・

925
だからデベが強気で購入者がわりくうんだろ

今振り返ってもプラウドタワーの時がプチバブルで、大崎エリアの天井でした。上げ相場でいつ超えるか？

予測よりは安く出て来た印象でここに来て注目度が急に増して来た感が有りますね
実際グラスカよりちょっと上がるか同程度と予測していた人が多かったと思います
ただ人気が出過ぎると極力小分け販売に切り替えて少しずつ値段を釣り上げていく事も良くある手だから
でももう値段出しちゃってる所は変えられないだろうと思うけどね

ここを買うか中古を買うか悩んでいます。
よくその街1番を買えとよく言われますが、
プラウド、グラスカ、パークシティをみたとき、ランドマークならどこになると思いますか？

どれでもいいんじゃないのお好みで

ランドマークはどれか判断難しいけど、一応どこかの雑誌では代表的なマンションとしてウエストシティタワーが紹介されてましたよ。

山手線外側であるがウエストシティータワーは駅直結、徒歩3分。
正直、大崎のタワマンと言えば、誰しもあのツインタワーを想像する。
不動産価値ではグラスカが間違いなく上だが。
この物件の登場で、大崎の外からの見え方がどう変化するか、
楽しみだ。

やはり外観や高級さで選ぶならグラスタじゃない？

SONYビルがなければウエストシティタワーズがランドマークになりえたが。
ウエストを内見した印象は部屋の中はこじんまり。
圧迫感がありましたね。単身者やDINKSにはいいかも。
ファミリー向けではないかもね。

時価総額で比較しよう（中古流通平均坪単価×専有部総面積）

プラウドが東五反田なので除外しまして、前提的にはグランスカイなのですが、同じ階数であり、テンション高めの
検討者の手前もありの、どっちもどっちのランドマークで良いと思います

よく大崎は目立たないとか所詮大崎みたいな投稿を目にしますが、私はそれで良いと思っていますね。
以前の大崎は工場街という認識はあっても実際、内側工場街を見た記憶がありません。せいぜい、ニューオオタニ・インがあるなぁぐらいの印象なんですね。
それは山手線に乗っても、山手通り・ソニー通りを走っても、工場街をそれ程意識させるような場所ではなかったからだと思います。
だからこそ、良い環境が保たれる再開発が出来るのでしょう。過ごしやすくて、かつ山手線駅が近い。それが良いですね。

東京に生まれ育っても、御殿山とかお屋敷街を知らない人もたくさんいますから。比較するのはアレですけど。

ランドマークはグランスカイとここの二本だと思うよ。他と高さが頭ひとつぐらい違う。

不動産価値で言うとグラスカが間違いなく1番なの？
933さん
プラウドも五反田だから除外ってちょっと無理ある。
937さん

最近、Yahoo不動産などでおお先近辺の中古出物検索すると、プラウドやや大崎ウエストシティタワーズとかは出物の数がかなり少ないが、グラスカは10戸位でてる。まだ3年なのに何故なんだろう？

たまたまでしょう

60～70㎡ほどで6500万までで買える部屋はありますか!?
あれば向きなども教えてもらえますか?

外観や再開発規模そして業界認知度では今のところ圧倒的にOWCTだろうね
不動産関係に聞くと真っ先に出てくるのはこの物件
西口は基本住宅街でタワマンとオフィスビルの数少ないから余計目立つ
山手線内はビルも多いので目立ち難いが大きさだけで目立つのはグラスカ
人を呼べる街並みになればパークシティになるだろうね
周囲街並みで決まってくると思うよ

再開発規模（面積、床面積共に）なら間違いなくここがナンバーワンでしょう。強気の価格の根拠はそこです。
でも街並みは実際できてみないと素人には実感できないよね。

パークシティというと豊洲か武蔵小杉をイメージしてしまいますが、
ここがオフィスと大したことのない商業施設になってしまった場合、
比較で何と言われるか…

この近辺で子供が遊べる遊具がある公園ってどこですか？？
Googleアースで探してみても公園はどこもサラリーマンの喫煙所、、、今は違うのでしょうか？？
小さな子供つれて遊びに行ける公園あれば教えてください

ゲートシティの目黒川沿いにある公園か、目黒を五反田方面に行くとパークタワー東京サウスの前に御成橋公園というのがあります。

あとはちょっと遠いけど御殿山のラフォーレの中にブランコとかあります。

＜＜プラウドも五反田だから除外ってちょっと無理ある

五反田って御覧の通り、ほとんどこのスレッドでは話題にならないんですよね。もっと話題になって良いとは思うのですが、
大崎中心という事で外しました。

しかし、エントリーされてもいないのにＯＷＣＴってちょっと無理ある。
って、問題ではないですね。失礼しました。

あとは小関児童センターがあるね。北品川ホームズの敷地内。

おなり橋公園か居木橋公園、北品川ホームズ横の公園ですかね