パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

容積率緩和で、これから計画を始めてたら
かなり先の完成になりますよ。

付け替えですか。線路の容積率をＪＲが他に売るとか？

アベノミクスって一つ間違えると日本をめちゃくちゃにすることをすでにやっている。日銀の異次元緩和もその例。一つ間違えると、ハイパーインフレを引き起こす。

>501

ちょうどここが竣工した頃に、出始める訳でしょ。高値つかみしたら、それこそ身動きできなくなる。

>>499さん
駅から遠いマンションの凋落が酷くて
駅前マンションの価値は変わらないんじゃない？
ここは駅の後ろだけどね

ハイパーインフレなんて起きねーよ。馬鹿の極みだな

少なくとも、駅から６分で
駅前マンションと呼ぶのは無理だと思います。

>506

歴史を勉強しようね。

容積率緩和って今、物件を売ってる立場にとっては不都合な真実。もみ消すのに必死だね。

この再開発エリアは緊急整備地域の認定を受けているためすでに大幅な容積率割り増しを受けております。

じゃあもっと安く売ってくれよ。

容積率割り増しを受ける前提で金かけて街並みを整備してる。容積率割り増し自体は昔から物件ごとに認められるんだけど、乱発すると街並みが乱れるから都市計画法で縛りがある。ここのタワー棟は３００%→９６０%の緩和だったかな。

アベノミクスで緩和と言ってるのはこれとは違って付け替え要件の緩和。東京駅舎の容積率を三菱が買って丸の内のビル群に付けたことがあった。これの要件が緩和される。

ちなみに線路や道路自体は容積率を持たないので付け替えられません。

ニュースでは確か、容積率緩和は都内なら湾岸、渋谷、新宿エリアに限定って言ってたような。この３エリアの開発が後押しされるだけの限定効果って気がしますがどうなんでしょうか？

正直読めないね。大方針が決まっても最終的な認可可否は物件ごとに行政裁量になるのだろうから、その濃淡で全然違う。

ただ行政にはバブルの苦い思い出があるから、地価に楽観的な見通しは持たない方がいいかもね。基本的には上がり過ぎないようにされるかと。

まぁ、上がることには間違いないんだね

アベノミクスってバブル起そうとしてるんだよ。アベクロもしかり。

バブルはいつかはじける。高値つかみしちゃうとその後が問題。

バブルってほどではないよね。

結局、いまはバブルの雑誌記事は？

ここが売れるとしたらそれがバブル。

バブルって言いたいだけですよ。記事にしやすいからね。

大崎エリアの安かった時代からの値上がり率はせいぜい二割弱です。こんなのはバブルではない。

他エリアと比較したらむしろ値上がり幅は穏やか。

価格高騰期に他より上がらない所って下がるときは早いでしょ。

例えば銀座とか表参道みたいなところは土地の取引単価が個別案件を見ると平気で数ヶ月で二倍とかになるわけよ。
大崎はそういう投機的な動きはない。値上がりしているのは再開発による理由です。バブルではない。まあ割高というのはあるかもしれない。

商業地と住宅地を一緒にするなんて。

大崎駅6分で坪360万円はちょっと手が出しにくい。

でも、グラスカは6分で380で完売だよ。

プラウドタワー東五反田なんて坪400だったしね

グラスカは、プレミアルームが多くて坪単価を高くしていると何度も書き込まれています。
しかもあちらは、五反田にも6分。　
完売まで長かったですね〜。

プラウドは値下げ物件。知り合いはリーマン後に1500万引きで購入してた。

大崎の西口は何にもないので駅に近くても買い物は東側まで来る必要があります。ルサンクよりこっちの方が価値は高い。

買い物より駅まで何分かと駅直結が重要。

じゃあやめれば

駅直結のシエルタワーより豊洲駅8分のパークシティ豊洲の方が坪単価が高いのはなぜ？
再開発の意味わかってる？

シエルタワーは分譲価格が安くてスゴい倍率でした。　
今の中古坪単価がパークより安くても、中古での利益率はシエルの方が上です。
シエル、仕様が低くて分譲価格が安かったんですけどね。

利益率とかそんなこと言ってないんだよ。駅に近いほど価値があるはずなのに中古相場の坪単価で負けてるのはなぜかと聞いている。

仕様が低いから、と答えを書いているでしょ。
シエルはＵＲ賃貸と同居していて、
内覧したが分譲仕様はＵＲより僅かに良い程度でした。

違うよ。パークシティ豊洲は駅から遠くても規模の大きさや商業施設との一体開発でバリューを出している。
シエルタワーが安いのではなくパークシティの付加価値が高いのだよ。

大崎がパークシティである理由はそこだ。

商業施設は住環境にとってはマイナスでもある。

にしても割高やね。

どんな商業施設が入るか分からないのにバリューもないでしょ。嫌悪施設にでも入られたらアウト。

パークシティ大崎の場所に普通のマンション建てたらここまでの坪単価は取れない。普通のマンションなら駅からの距離に価値は比例するからね。
駅から相対的に遠いのに付加価値をつけて高い坪単価を取る。これがパークシティのコンセプト。

大体が、豊洲みたいにららぽーとが入るわけじゃないだろうし。

だからグランスカイの反省を生かして下駄履きにはしていない。商業施設は別の建物。商業施設が許せないなら御殿山にしなさい。

ここは商業施設でバリューアップするわけではなく街並み良さでバリューアップする予定。

付加価値、って
フツーの本体をデコする飾りみたいなものってことか。

まあ割高と思うならパークシティ東京サウスの中古でも買ったらいいよ。分譲価格330だったから交渉すれば同じくらいで買えるでしょ。

グランスカイはスーパー撤退したよね

スーパー、撤退してないですよ
改装中で来週リニューアルです。

>>545さん

下駄履きではないってことですが、
先週来てたDMに１，２階が子育て支援施設・商業施設となっていますが、
こういうのは下駄履きと言わないのですか？

東側建設風景です。御殿山小学校敷地内で撮影。

スーバーは別棟です。

正確にはスーパーをテナントとして想定している商業施設は南側のべつの建物ね。

グラスカも、なかなかスーパーが決まりませんでしたものね。

やっぱりルサンクの中古かなぁ？

山手内外の違いは大きい。

ルサンクってまだ出来てないんじゃないの？

大崎の再開発マンションはみんな下駄履きです。これは容積率緩和の条件として指定されてるのでデベにはどうしようもない。行政は近隣住民への配慮を重視しますので。

ルサンク大崎シティタワーのことでは？
今日の新聞チラシ、ブラウドタワー東五反田24階（最上階ではない）11200万、81平米。

坪単価460万、、、、、、アホか。

山手線内外は、見栄っ張りさんには大きいかも。

プラウドは可哀想だから仕方ない

チラシ中古価格は、売主の希望価格でしかないですから。
実際に売却できる相場に関係なく。

プラウド五反田＠４６０？　相対取り引きだからどうでもいいけど。２５０なら買うよ、といって内見したいな（笑）

１階平面図みると店舗区画が３つあります。店舗棟は別なのになぜ、１階なんかにさらに店舗をいれるんでしょうか？　また、何がはいるんですかね。区画が小さいんで米屋、写真や、酒屋？

564さん、中古の値切りは内見してからですよ。弱点を内見で見つけておく。

ローソンとエクセルシオールかな。

>>565

地権者用

あ、地権者が店やるのではなくて三井にサブリースしてキャッシュフローを得るため。

プラウド坪400
グラスカ坪380
パークタワー坪360
年々下がってんじゃん！

販売時期の問題でしょ。プラウドやグランスカイが高く掴まされてただけ。結果論だけど。

ここは、坪単価@375万円位です。
少し調整するようですが…

店は地権者関係ないぞ

ちゃんと営業さんと会話してますか？
マンションの下に入るのは紛れもなく地権者さんのお店だそうです。568ではないですが、私もそう聞きました。
飲み屋とかの可能性はあるとの事。

因みにオフィス棟もオフィス街にありがちな飲食が多く、夜はお酒、昼はランチといったお店が多いのではと営業さんは言ってました。

駅⇔マンションの動線がクズですねここ。
川渡ったあとは雰囲気良さそうですが、そこまでが悲惨。
価値ないですね。

全く同じことを考えています。
駅からの動線を雰囲気良くかつ人を誘導できるようにしない限り、
この物件の価値は経年劣化していくでしょうね。
よっぽど魅力的なテナントが入れば別ですが、上の話をみる限りそれもなさそうですし。

過去レスで豊洲と比べていた人がいたけど
豊洲みたいな発展はなさそうですね。

ペデストリアンデッキができるからメイン導線はオフィス棟を通るルートに改善されますよ。

デッキはこのマンションに直接は繋がってないのですよね。

デッキを通ると徒歩７分くらい？

>579さん
情報ありがとうございます。
他の方も書かれていましたが、やはり確度は高いんでしょうか？
その場合、目黒川を横断することになるんですね。

今度営業さんに直接確認してみます。
本当であれば、この物件の価値も大きく変わってきますね！

豊洲と比較する人がいたけど比較にならない

ペデストリアンデッキは、まだ通ることが決まっていないみたいですよ。物件から見て目黒川を渡った先、大崎駅と繋がる部分がまだ交渉中だそうです。

湾岸・下町・富久周辺ってまだ建ちますよね。景気上昇を考えなければ、まだ待てます。

内側大崎は、待ったなしって気がするんですよね。御殿山・島津山」・五反田・山手線に囲まれて意外に小さい街ですし。

あの頃のようなバブルはもう来ないでしょう。プチはともかく。
景気、何の気？気になる気。見た事もない気ですから。

デッキは品川区マター。当然マンションには繋がらず川沿いの商業棟と繋がり、マンション前の商業棟まで行けるも、模型見た人ならわかるはずだが、直線的にマンションにむかえないので、かなりの遠回りになる。余裕で10分は掛かる感じ。

内側大崎、開発の予定あったよね

決して繋がる必要はありませんよ。
デッキの意味は二つ、大雨の時に時間かかってもあまり濡れずに駅まで行けることと、シティパークと駅との一体感が生じることによる資産価値維持、向上です。
品川区が主幹なら是非竣工に合わせて進めて欲しいですね。

デッキは売主とは別で区の対応だから、前提としないで判断しないほうがいいよ。某物件で、デッキができるって説明して販売したのに完成して入居が始まって半年たっても、できるできないかすらまだ決まらないケースがある。

まあでも小関橋からマンションまでは歩道整備されるのでかなりよくなると思いますよ。最後駅のペデストリアンデッキに上がるためにエレベーターに乗らないといけないのが玉に瑕です。エレベーター待ち時間入れても改札までは実測値6分はかかりません。5分半から6分の間です。
改札からホームまでは20秒くらいでしょうかね。

グランスカイのスーパーが改装のために閉店しているせいか、ライブは大変な混みようですね。昨日はワインとチーズかわ二割引きだったためふんぱつしてバローロだのオーメドックだのいろいろ買い込んでしまいました。
ライフはソニー通りにもう一軒作っていますがドミナント戦略でしょうか。ライフは都心のスーパーに比べると安いと思うのですが、郊外の激安スーパーに普段行き慣れてる人だと高く感じるようですね。

駅改札から、エレベータ待ち時間なしでちょうど６分かかった。運動不足だから？

価格と仕様が見合ってないように思いますがどうでしょうか？
こんなものですか？

今日も雨の中たいした賑わいですね。
雨カバー付けた紙袋を持った人に何人も会いました。
人気物件!!
倍率付かない部屋なんてあるのでしょうか…

どの物件でも倍率がつく程度に販売戸数を調整する。１倍だとその人がキャンセルすると、新たに客を捜すことになっちゃってあとが大変。それに倍率がつかないようだと余程の不人気物件。

一期の場合、人気不人気を判断するバロメーターは販売戸数の総戸数に占める割合と販売開始までの時間。
ここはすでに時間かかってる。
ちなみにモデルルーム来場者で判断するのは難しい。来場者が多くても登録しない人が多いってパターンもあったりする。

大崎駅周辺って電車の音がとても響きませんか？他の駅ではここまでひどくないような…
五反田方面から来た電車の大崎駅付近のポイント通過時の音、品川方面は御殿山のカーブを走る電車の音など。
ゲートシティ、親水公園、グランスカイの辺りまで歩いてみましたが、路線も多い駅なのでしょっちゅう電車の音が響いてます。高層階は音を遮るものが無いけど大丈夫でしょうか？

ペデストリアンデッキは北口側と繋がる可能性が高いらしいです。

597
タワマンが多いので反響音もあるでしょうね。

>>598

どう考えても南口とはつながらないでしょ。
ニューシティ経由になるだけですよ。だから距離は近くなりません。