オープンレジデンシア小石川三丁目を検討しています。
子育て環境も良さそうですし、どうでしょうか？
ご意見などよろしくお願いいたします。
所在地：東京都文京区小石川３-９４-１他（地番）
交通：都営地下鉄三田線・都営地下鉄大江戸線「春日」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.22m2～74.67m2
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：風越建設(株)
管理会社：日本ハウズイング(株)
【物件情報を一部追加しました 2013.9.9 管理担当】
[スレ作成日時]2013-09-06 14:25:12
グランスイート並の価格を期待！
小石川ザレジデンスでも可。
追加、46みたけど早期完売だね。
オープン絶好調だな。
折角の誠之小学区内だったのに、あれは残念でした。うちも検討しましたが。。それでもあれや目白台やここがいいと言われる方が要るのが不思議。価値観がみな違う以上仕方ないですね。
まあ、オープンの絶好調さをみれば、
49さんがいくらネガしても無駄でしょう。
まあ、売れちゃうんですが。
オープン物件の値下がり率って、どんな感じなんでしょうね。
仮に同じ広さとして、
大手デベ新築時7000万円 → 築10年経過4900万円：10年で7割に＝▲2100万円
オープン新築時5600万円 → 築10年経過2800万円：元々大手の8割、10年で5割に＝▲2800万円
だったら嫌だな。
もちろん、住みつぶすのであれば全く問題なし。
広尾が坪330万切るオープンですからねえ。
値下がり率は極めて低いでしょうね。
チープなグランスイートはいまだに値上がってますし、
中古は設備とかあまり関係ありません。
総戸数20戸の小規模マンションなので管理費・修繕積立金の費用、
また将来的な上昇率を確認しておきたいですね。
まさかと思われるかもしれませんが、これらの費用が払えず管理
組合で訴訟を起こす問題が意外と多いんだそうですよ。
コンセントや照明の位置オーダーが無料みたいですがこれって他のマンションだとほとんどがお金かかるんでしたっけ？？
検討しているここが無料であればそれで構わないことなんですけど一つ好感を持てるポイントだと益々良く見えるかもと思ったものですから、汗。
洗面台の高さって子どもに合わせてあげたほうがいいのかなぁ。
>>63さん
＞コンセントや照明の位置オーダーが無料みたいですが
＞これって他のマンションだとほとんどがお金かかるんでしたっけ？？
物件によってマチマチかと思いますよ。
かなり以前に買ったマンションでは、
機能の追加でなければ、何をどれだけ変更しても、
無料だか一律10万円だかで対応してくれました（限度はあったでしょうが）。
設計図を書き直すための手間賃との説明でした。
＞洗面台の高さって子どもに合わせてあげたほうがいいのかなぁ。
これは止めた方が無難かと思います。
子どもはすぐに成長しますしね。
コンセントの位置のオーダーって地味に便利ですよね。
家具を置こうと思っている場所にコンセントがあると
結構ダメージが大きいなぁと思いまして。
増設をすることもできるのでしょうか？？
洗面台はお子さんが使う場合は、
普通に踏み台で調整してあげた方が楽かもしれませんよ。
あ・・私も洗面台の高さは子供に合わせようと考えてました・・。
言われてみれば成長の早いことは自分が子供の頃を思い起こせばおっしゃる通り・・ずっと住むわけですから成長後の高さのほうが大事ですよね。
じゃあ私たち目線で決めちゃっていいかな。
といっても私たちも背が低くなっていく将来を考えてと・・。
けっこう慎重に決めないといけないですね。
公式HPで価格が発表になってますね。
74.67㎡で5870万円（南向き角部屋）より
だそうです。
価格的には、ザ・レジデンスやグランスイートと
同じぐらいですね。
誤解している人がいるようですが、グランスイートの
坪180万は隣の社屋と接していて、圧迫感を感じる
どうしようもない部屋の売り出し価格です。
大多数の普通の部屋は、レジデンスと同じ価格帯で
売られました。レジデンスは大規模で売れ残りが凄かった
ので、大幅値引き販売を行ったので、実質的な
販売価格はレジデンスの方が安かったと思います。
ただし、レジデンスの方が大規模で通りから引っ込んで
いて静寂で、エントランス等は豪華なので、中古価格は
レジデンスの方が高くなっていました。
ただ、この両方のマンションは今でも購入価格程度では
売れるので、買った人は後悔していないと思います。
ここも文京区としては安いので、良さそうに見えますが、
20戸しかないのは、ちょっと問題ですね。
管理費と修繕積立金の負担が将来的にかなり大きく
ならざるを得ないと思います。
また、中古で売却する場合に、小規模物件は敬遠
される傾向が強いです。
少戸数の場合は管理費３万円位集めないとまともな完了は期待出来ない。つまり高級路線にしないとダメ。
まともな管理
６９さん
管理費は全体的な傾向をみると、総戸数が49戸以下の小規模マンションと、逆に
1000戸以上の超大型マンションで高くなる様ですね。大規模マンションだと共用施設やエレベーター
なども多くなるしいくら世帯数が多くても負担は大きいのでしょうね。あとは駅から近ければ近いほど
管理費も高めになっている傾向がある様です。管理費に関しては、入居後組合で話あって変更する
事もできますよね。
>管理費
あまり高いと辛いところですけど安過ぎてまともな管理がなされないということよりは断然いいですよねぇ。
こちらは4万円ぐらい?
これは準備金で毎月はまた別金額でしょうか??
20戸に対して3万円以上の支払いなら上で言われている内容を参考にすると安心して良さそうですね。
