株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>4654関連
※問い合わせ先等は、>>4628を参照

※管理組合2025/11/30期決算に緊急事態発生・・・2025/11/6
※今期処理できない場合は、次期にて前期収支修正になります。
※G社＆Ge社の損益計算書も処理が必要です。

※下記の状況により管理組合の支出は取消して、G社負担に変更すべき

※G社の善管注意義務違反にも関わらず、G社は管理者責任には言及せず
一方的に、2025/7/27開催の臨時総会にて、非常用エレベーター
の復旧工事費を管理組合の修繕積立金勘定より、支出を強行しました。

※今回のトラブル：2024/11/21から2025/4/26非常用エレベーター停止

※非常用エレベーターのトラブル発生の根源的原因
2015/2/22開催/通常総会にて
2015/6/1より委託管理費を適正化にするため、新管理会社をG社に変更
(CIPコンサルタント関与)

※エレベーター保守点検業務費/2016/6/1変更
新エレベーター保守点検業務￥2,558,880(住不S)⇒\1,332,000(G社)
上記により、非常用エレベーターの保守点検業務を廃棄

※参考：非常用エレベーターとは
https://maruto-ev.co.jp/information/information-7061/
https://www.mebs.co.jp/elevator/new/emergency_use/

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続き　全国紙の主な記事

【2023】
■ 日本経済新聞　2023年7月24日
「マンション第三者管理に指針　修繕などで住民負担増防ぐ」
理事会のなり手不足で管理会社が理事会機能まで握るケースが出てきたので、国土交通省が指針をつくる、と報じた記事。問題点は「身内発注で割高になる」「責任の所在が曖昧になる」。
■ 日本経済新聞（東京朝刊）　2023年7月25日
「マンション修繕、住民不利益防止　理事会機能、管理会社への委託増　発注透明化へ国交省指針」
前日の内容を紙面で詳しく書いたもの。第三者管理が広がっているが、発注の透明性を落とさないようにする必要がある、という立て付け。

【2024】
■ 日本経済新聞（デンシバSpotlight）　2024年3月17日
「広がるマンションの『第三者管理』 管理会社任せに課題も」
分譲マンションで第三者管理方式が増えている実情を紹介しつつ、住民の手間は減る一方で修繕が割高になったり、規約に管理会社名を書き込んで抜けにくくなったりしているので、国交省が見直しを進めていると説明した記事。
■ 朝日新聞デジタル　2024年3月27日
「『何も抵抗できない』マンション第三者管理規約に注意　国も対策へ」
管理会社名を規約に入れてしまったために、住民が変えようとしても特別決議が必要で動けなくなった例を出し、国交省が問題視していることを伝える記事。ポイントは「一度入れたら抜けにくい」。
■ 毎日新聞　2024年7月11日
「『マンション第三者管理』に警鐘　国交省がガイドライン」
第三者管理の導入が住民の負担軽減だけで語られているが、実際は利益相反や監視機能の低下があるので国交省がガイドラインで縛る、という流れを説明したもの。
■ マンション管理ニュース系　2024年12月21日
「管理業者管理者方式　住民への事前説明義務化」
管理会社が管理者になる方式を採るときは、住民に事前説明を義務づける方向になったことを短く伝えた記事。

【2025】
■ 日本経済新聞　2025年1月28日
「マンション第三者管理、身内発注なら説明義務　26年にも」
管理会社やそのグループに清掃・修繕を発注する「身内発注」が相次いでいるので、国交省が事前説明を義務化する法改正を2026年にも行う、と報じた記事。現在の議論の中心。
■ 毎日新聞　2025年3月19日
「管理会社に丸投げしてない？専門家がマンションの理事会を点検」
第三者管理に流れているが、住民側の関与を残さないとチェックが効かなくなるので、専門家を入れても理事会を維持せよと促す内容。
■ 毎日新聞　2025年5月9日
「設備工事　管理会社、不適切な商取引　むしばまれる住人財産」
管理会社が発注を握ることで、系列や提携先に割高な工事を回す不適切な取引が起きていると問題提起した記事。第三者管理方式で起こりやすい実害部分。
■ 毎日新聞　2025年5月10日
「増える外部管理者方式　専門家に聞く　組合残し、住人関わって」
外部管理者方式自体は増えるが、組合を残し住民が関与する形で運用しないと危険だ、という注意喚起の記事。

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続き　全国NPO法人、マン管センターからの警告・注意喚起

管理組合の主体性と自立した管理及び修繕積立金を守るため「管理会社による第三者管理者方式」の禁止を求める要望書
　団体：NPO法人 全国マンション管理組合連合会（全管連）
　日付：2024年4月
　URL：https://www.zenkanren.org/wordpress/wp-content/uploads/2024/04/8c353c4...

外部管理者方式に関する予備認定基準 有識者検討会 とりまとめ（案）
　団体：公益財団法人 マンション管理センター
　日付：2024年9月27日
　URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/09/7de876acac...

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの見直しについて
　団体：公益財団法人 マンション管理センター
　日付：2024年10月5日
　URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/10/5efbcd1880...

予備認定基準（令和7年2月1日基準）における外部管理者方式の取扱い
　団体：公益財団法人 マンション管理センター
　日付：2024年10月31日
　URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/10/e4324e5a68...

管理会社による第三者管理に国交省が警鐘を鳴らす
　団体：福岡のマンション管理支援サイト（mankansupport.com）
　日付：2024年10月13日
　URL：https://mankansupport.com/blog/138087/id467590-4.htm

NHK「クローズアップ現代」の問題提起を再確認！
　団体：同上（mankansupport.com）
　日付：2024年2月6日
　URL：https://mankansupport.com/blog/131098.html

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理事会を廃止してしまったマンション管理組合はみなその後どうなったのか、国土交通省は調査すべき。

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2026年4月から改正区分所有法が施行されるので、特別決議含めた総会決議が今までより通りやすくなる。
この管理会社ははこれを見越して、全国レベルで機能不全寸前の理事会や、過去に外部管理者委託形式導入に失敗した組合でも、再度大攻勢を仕掛けてくるよ。
おそらく社内的に大号令がでてるんじゃないかな？
だから、みんな気をつけて！
かなり強引な方法で外部管理者形式の導入を仕掛けてくるはず。
総会決議の議決行使書ですら、本当にちゃんとカウントしてるかすら怪しいもんだ。

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＞＞4625?参照
※G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生しました
事故物件：非常用ELV　1台
事故発生日：2024/11/21
使用再開：2025/04/26
使用不能期間：約５ヶ月間

※修復(現状回復)
工事はG社ではできずM社が実施

事故物件の非常用ELVの保守・点検等は管理会社がG社に代わった
2015年6月以降行われていません
G社(代行会社CIPも)は現在に至っても「非常用ELV」については
知らない模様
2025/12/1以降の昇降機の委託契約も変化なしで行われています

非常に危険な状態が続いています

次回は「非常用ELV設置」管理組合2社の状況を参考のため

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G社系管理のマンションです。
毎年、マンション入り口に門松を置いてます。
税込み55,000円という金額は、相場的にどうなのでしょうか？
サイズとかによってピンキリかも知れませんが、G社が出してきた見積金額が気になります。

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高いと思うなら理事会で買えば良い。

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参照
＞＞4661
＞＞4666
我がCTMには非常用ELV(三菱製1台)が設置されていますが
2015/6/1以降三菱社による保守・点検が行われていません
エレベーター関連の法律や条例に違反状態です
2023/11/21に前代未聞の事故が発生しました

そこで今回は「非常用ELV設置」管理組合2社の状況を参考のため
下記スレを借用
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2549/
2549?住民板ユーザーさん1　?2020/05/16 18:08:07
合人社に変えてしまったタワマン→プラウドタワー東雲
合人社に変えず思いとどまったタワマン→クロノレジデンス

※リプレース成功
〇プラウドタワー東雲キャナルコート（東京都江東区東雲1丁目）
築:2012年12月/構造:RC造52階建/敷地:8,615.85m2/総戸数:600戸
分譲時会社:野村不動産(株)/施工会社・設計会社:(株)大林組
▲リプレース企画：G社・SJS社（顧問コンサル*損保代理店兼業
「非常用ELV」(台数等不明)については
　　XXX社製/保守・点検業者XXX社　で問題なしで成功か
参考：
SJS社
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82446/res/1-56/
G社
月刊　ウエンディ2020/5/15(第372号)
https://wendy-net.com/pdf/original/w372-202005.pdf
理事長さんにききました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/838/
コンペしたら、広島から社長が来た

※リプレース失敗
●ザ・パークハウス　晴海タワーズ クロノレジデンス(東京都中央区晴海2丁目)
築:2013年11月/構造:RC造49階建/敷地:14,925.81m2/総戸数:883戸
分譲時会社:三菱地所レジデンス(株), 鹿島建設(株)
施工会社:鹿島建設(株)/設計会社:（株）三菱地所設計
▲リプレース企画：合人社（CIP代行)
失敗は「非常用ELV」(台数等不明)の保守・点検をしない提案をしたか
参考：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2016/
合人社の退職者レポート

関連事項詳細は別のところで
又G社グループの決算書類にも影響がでます

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＞＞4669の余談
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2003/
2003?匿名?2019/04/05 06:33
合人社は、清水建設ＯＢが作った管理会社で、
三菱より管理能力、法令順守、総合的にすべて上である。云々

これには新一万円札(渋沢栄一)も苦笑い

清水建設にはマンション管理の子会社(清水総合開発㈱)がありますが
自社開発のマンションの管理に特化しています。

検索：清水建設と渋沢栄一の関係
清水建設と渋沢栄一の関係は非常に深いです。
渋沢栄一は1887年に急逝した清水建設の3代目店主の遺言を受けて
相談役に就任し、30年以上にわたり経営指導を行いました。
また、渋沢栄一の信頼を受けて、清水建設は彼の住まいの建設を手掛け、
彼の喜寿を祝うために「晩香廬」を贈りました。

再掲
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2016/
2016?匿名?2019/04/08 10:21
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82446/res/1-57/

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最近ここの投稿内容が変わりましたね。
以前は批判のオンパレードだったが。

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別に変わってませんが？

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>>4667 匿名さん

文房具類ひとつでもきちんと適正価格かどうか調べたほうがいいです。紛失についてもそうです。理事会が何もチェックしないと、エスケレートしますので要注意です。

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>>4673 匿名さん
ここが適正価格という事は有り得ません。
目を光らせないと酷いもんです。
紛失して高値で購入。備品等が失くなるとい
った被害を経験している管理組合は少なくない。

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AIによれば…具体的内容を御存じの方いらっしゃいますか？

株式会社合人社計画研究所が受けた主な行政処分の事績は以下の通りです。
過去の主な行政処分：
直近では2019年に、中国地方整備局より行政処分を受けています。
2019年（令和元年）12月20日：指示処分
理由： 管理委託契約の締結に際し、マンション管理適正化法で義務付けられている「重要事項説明」および「重要事項を記載した書面の交付（72条書面）」において、管理事務の内容や実施方法などの一部を記載していなかったことなどが、同法違反と認定されました。
処分内容： 再発防止策の策定、役職員への周知徹底、コンプライアンス体制の整備などを命じる「指示処分」となりました。

過去の事例（2009年など）：
過去には、管理組合の財産の不適切な取り扱いや、重要事項説明の不備に関連して処分を受けた履歴が複数確認されています。

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合人社が委託管理しているマンションの隣に住んでいます。ゴミ出しが酷いです。住人もルールが守れていないし、管理人もやっつけ仕事といった感じです。
自宅に被害があったので合人社に連絡をしたところ、対応したヨシダさんという男性は、面倒臭そうにため息をついたりしながら、こちらのクレームにうすら笑いをしていました。おそらく、ろくに私の話など聞いていないでしょう。
こちらの会社が管理しているマンションには住まないことをおすすめします。

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>>4676 eマンションさん

ここの管理会社の（派遣？）社員たちは、理事長や理事以外は人間だと思っていないという印象があります。ですから、口頭クレームは全く効果ありません。
　
　本気の抗議は次のように示します。

口頭クレームはやめ、証拠写真＋書面に切り替えてください。日時・場所・状況をログ化し、写真/動画、清掃費や修繕見積など実害の資料を揃えます。次に宛先を誤らない。
　合人社は管理受託者で、実際に動かせるのは当該マンションの管理組合（理事会/理事長）なので、申入書を理事会へ回付させ、回答窓口と責任者を明示させます。書面で是正要求：管理組合（理事長）宛に「飛散・臭気等で自宅の平穏使用が侵害されている」「再発防止策を期限付きで提示せよ」。法的な芯は、損害が出ていれば民法709条、平穏使用の侵害（所有権の内容）を土台にします。合人社には「そのフロントの上長からの折返し」（フロントはすぐやめる人が多いみたいです。）それから「是正措置の書面回答（期限付き）」を要求。

並行して自治体（資源循環局等）へ、集積所トラブル・不法投棄・飛散として証拠添付で通報。金銭被害が出ているなら管理組合宛に内容証明で請求しましょう。：不法投棄・飛散・悪臭・害虫などを写真と日時ログで。投棄が絡むなら廃掃法16条が根拠になります。ここでは、相手の態度の悪さを指摘するのではなく、放置・管理不全という事実で詰めます。

もし管理会社が動かない場合には、迷わず町内会で問題化しましょう。
単発の苦情が「地域課題」に格上げされ、相手（管理組合・管理会社）も無視しにくくなります。
町内会が動くと、自治体（清掃事務所・環境部門）への連絡が“組織ルート”になり、対応が進みやすいです。「近隣地域全体の衛生・景観・防犯」の枠で扱われるようになるので、管理会社も管理組合も無視できなくなります。

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>>4676 eマンションさん

このような二重の迷惑行為はよくあることなのかもしれないので、
苦情テンプレを作成しました。

≪すぐ使える便利な「書面テンプレ」（このまま入力して送れます）≫

件名：貴社管理マンションのごみ集積所管理不全による近隣被害の申入れ（回答期限：○月○日）

本文（要点だけ）

対象マンション名／所在地：

発生している事実：いつ・どこで・何が（写真添付）

当方の被害：具体的な被害内容（生活被害・安全上の懸念）

求める対応：
　(1) 集積所の管理徹底（掲示、分別指導、監視、清掃頻度、回収日以外の施錠等）
　(2) 管理人の作業手順の明確化
　(3) 管理組合（理事会）への本申入れ回付と、責任者名・回答窓口の明示
　(4) 被害が金銭化している場合のみ：補償協議

これまでの連絡経緯：○月○日○時、担当ヨシダ氏対応（聴取・対応不十分であったことを説明。担当変更希望も述べる）

回答期限：○月○日（書面で）

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＞＞4669の続き
◎G社管理の三菱乗用・非常用EVに不具合(使用不能)が発生しました。
事故発生は2024/11/21です。
事故発生後の理事会・総会での記録からみても、管理者(G社)責任に問題が
あるのが明白です。

◎G社による「非常用EV」の保守・点検はどうなっているか。
EL内標示 管理者:G社(JES)
G社は2015/6/1以降、下記による保守点検は実施されていません。
三菱乗用・非常用エレベーター【型式：CM-LB】
https://www.mebs.co.jp/owners/manual/pdf/manual_web-00003-a_20240830.p...
取扱説明書　保守・点検編/P1-64

◎前管理会社(住不)2015年2月22日の警告を無視(議事録より)
特に、EV等保守会社は品質や命に係ることもあり、メーカー(三菱)
による点検を推奨しております。
「命を守る、建物を守る、約束を守る」という基本的なことで

◎「EV」関連の長期修繕計画について
分譲時長期修繕計画(住不)：EVは全て三菱に委託で問題なし
長期修繕計画案(G社)：2016/2/28通常総会で承認/住不作成は廃止
長期修繕計画案(G社)質問回答：2025/4/6「MS管理組合お知らせネット」掲載
長期修繕計画案(G社)：2025/2/16通常総会で(改定？)を承認

上記G社作成　長期修繕計画案　宛名
長期修繕計画案(G社)：作成日 2016年6月30日/CTM管理組合　御中
長期修繕計画案(G社)：作成日 2017年12月7日/G社/合人社MS管理組合　御中
長期修繕計画案(G社)：作成日 2025年2月7日/G社/CTM管理組合　御中

これまで投稿の関連事項
＞＞4625?/G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生
＞＞4628?/臨時総会G社管理のElevator復旧工事も議題にあります
＞＞4654?/工事等支出とMS保険金収入の相殺処理
＞＞4661/参考：非常用エレベーターとは
＞＞4666?/G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生しました

次回はEV事故関連者の状況

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

今年こそリプレイスを実現させたい。大規模修繕計画の見直しがあるので、厳重警戒である。

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