株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：広島県広島市中区袋町4番31号 合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：
物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/株式会社合人社計画研究所
【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】
[スレ作成日時]2013-08-24 12:46:25
G社の保険があまりに高額だったため、よその保険会社に変えたら、内容が同じでもだいぶ安くなりました。
保険も管理会社に丸投げしないで、きちんと他社と比較検討してから契約しないとダメです。
もし第三者管理方式に変更してしまっていたら、G社の高額保険のままでおそらく変更できなかったのではないかと考えると、すごくゾッとします。
一般的に点検商法に酷似したことがマンション管理においても行われていることは、大問題だ。
訪問による点検商法ならば、取り締まりのための法律があり消費者庁が対処するが、マンション管理においては、管理会社によって不要な工事を押し付けられたり、さらには、マンションの建物劣化を招くような工事が故意に行われたりした場合に対して適正な対処法や予防策が講じられないことが、このような許されないことが増発する原因を作っている。
管理会社との委託契約を解約すればいいとかそれだけでは済まされない問題だと思う。
とどのつまりは、業界全体にキックバックの悪臭が蔓延していて、
管理組合側がぼったくられたことに気が付かないような裏の仕組みが
すでに構築されてしまっているというのが大問題なんだよね。
週刊現代の記事が良かったので、興味のある方は読んでみて下さい。
特に「住民を食い物にするヤバすぎるキックバックの悪習」という小見出しの部分
https://gendai.media/articles/-/151246?page=5
管理組合の物品もよく失くなったなぁ
カギを持っているのはフロント。
そのフロントが失くなった物品を高値でいそいそ補充購入しようとしてたなぁ
縁切って良かった
つい3日前、こういうことがありました。
私の自宅近くに合人社が管理するコーポラティブマンションがあるのですが、その物件の事で苦情を含む問い合わせがしたく、まずメールで連絡をしたところ、2週間たっても返事が来ませんでした。
その後電話で問い合わせ、担当者(支店の方)とお話できましたが、高圧的な態度を取られました。不機嫌な態度で、こちらが喋っているのに自分の発言を止めず、「話を聞いてください！」と大声を出しても喋り続け、切電時には受話器を叩きつける切り方をされました。
苦情系の話だったので、面倒臭く、聞きたくなかったのだと思いますが、大変ショックでした。
ちなみに、このような社員の苦情を伝えたい場合、やはり本社しかないのでしょうか？
一応、担当の方の支店を案内してくれた別支店の方には伝えましたが、あのような対応がまかり通っているかもしれない会社に問い合わせしても意味がないように思えるのですが…。
>>4610 通りがかりさん
もう、あるあるなんですよ。
この会社と言えばこれ！って位、対応はこんな感じ。
㈱合人社計画研究所 東京中央支店
https://g.co/kgs/LAV8rjv
↑同じ体験をされてる方たちの書込みです。
合人社 離職率で検索すると分かりますが社内がめちゃくちゃ。
マンションの管理員さんの書込み
都の最低賃金以下（一時間当たり950円弱）。
この会社の行っていることはある種の脱法行為。労働基準監督署に相談をしたところ、極めて強い関心を示した。
そのくせ、管理員の不用意な一言で入居予定者が入居をやめたケースなどでは、管理員を相手取って民事訴訟を起こす恫喝をする。
明らかにコンプライアンスに反することが堂々と行われ、正社員でそれに疑義を訴えると閑職に飛ばされたり、出世の道が断たれたりする。
フロントは24時間体制で電話に出て、休日も出勤して、休みなく働いている印象だった。体調を崩す人も沢山いた。体調を崩しても、次々と仕事を振るので、健康なまま仕事を辞めるのは難しいだろうと思った。
現在、企業に求められている「コンプライアンス」とは、法令遵守だけでなく、倫理観、公序良俗などの社会的な規範に従い、公正・公平に業務をおこなうことを意味しています。
現在G管理のマンションに住んでます。①フロント側の人が度々代わる。②引き続きが行われていない。③担当スキルが低い。④Ｇ.ENGは利益率しか考えていない。⑤口上がうまい。⑥G社管理で入居して後悔。
個人の意見としては、他の管理会社をお勧めします。何故かと言うと、私が住んでいるマンション管理をＧ社が請け負っており次に挙げる不満が有るからです。①G社フロント側人材のスキル不足②G社フロント担当者が度々代わる③修繕費用の相見積もりを取らない④利益目線の見積もりしか掲示しない⑤G ENGも身内⑥口上だけで内容がともわない⑦利益率がえぐい⑧予算書仕様書に間違いが多々あります⑨住人側の立場で話さない⑩計画書予算書を当日の会合時に配布し挙手を求める
>>4622 匿名さん
③を除く①～⑩までは、うちのG管理のマンションとそっくり同じ。
③については、相見積もりは基本的に理事会が自主的に取ってくるものだけど、
理事長が能力不足だったり、Gと陰でつながっていると、つねにGエンジニアリングに丸投げになる。これについて批判的な理事が理事会にタマタマいたりすると、
大規模修繕のときにも必ず”三社相見積もり”（笑 ”浅草三社祭”のマネか？）を出してきて、必ず一社だけ不自然にダントツに安い修繕会社があって、理事たちは何も深く考えずに、その修繕会社に任せてしまうという過ちを永遠に繰り返す。
ところが、安さの裏には必ずカラクリがあって、過少人数で修繕工事をしたために数か月後に工事ミスや手抜きがばれて住人が損害を被ったり、シロウトがやったのではないかと疑いたくなるような雑な修繕であったりする。
だから、 ③については、修繕費用の相見積もりはGに絶対に任せてはいけない。
ただし、理事会が自ら取ろうとしてもGとつながりのある修繕会社だと、意味をなさないけどね。
この泥沼感を少しでもわかっていただけますか。
自分もここよりマシな他の管理会社を心からお勧めします。
5，6年前にこの会社の下請で大規模修繕工事(一式で)をしたことがあります。
元請業務は一切せずにほぼ下請丸投げですが、利益を20％以上乗せます。
発注者(管理組合)様が気の毒で、弊社へ直接だったらもっと安かったのにと思いながら
仕事をしていたのを覚えています。
東京のマンションの大規模修繕工事だったのですが、追加工事等で見積を作成したり書類を作成したりするのにも、毎回本社(広島)の確認・許可が必要と言って1週間もあれば提出できるものも1か月くらいかかるので、全然工事が進みません。
私の中では西の合人社、東のサンビルドが最低な管理会社だと思います。
※G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生しました
発生年度に損害額を計上すべき(発生主義)にも関わらず未処理です
発生年度の決算書(収支・貸借対照表等)は修正が必要です
損害額は修復工事を実施したM社の発行した「インボイス」の見積額
※G社管理のエレベーターに不具合状況と対応
事故発生日：2024/11/21
事故物件：G社管理のエレベーター2台のうち1号機1台使用不能
事故物件エレベーター：3階--19階(17階170世帯)使用２台のうち1台
上記エレベーター使用再開：2025/04/26
使用不能期間：約５ヶ月間
※修復(現状回復)
修復工事：G 社では工事等不可能でエレベーター会社M社が実施
修復工事期間等：M社より工事等連絡2025/4/23～27，28旧部品搬出
※参考資料(今回は死亡事故ではありません)
*シンドラー社エレベーター死亡事故
点検責任者に無罪判決 保守会社３被告は有罪 東京地裁
https://www.sankei.com/article/20150929-HU4XOYVERNIWHA6X4BQ7TMHUG4/
https://www.sankei.com/article/20150929-HU4XOYVERNIWHA6X4BQ7TMHUG4/2/
*シンドラー事故「保守管理、全て不十分」 消費者事故調報告書
2016年8月31日 1:33
https://www.nikkei.com/article/DGXLASDG30HEG_Q6A830C1CC1000/?msockid=0...
2006年に東京都港区で起きたシンドラー社製のエレベーター事故
2006年（平成18年）6月3日
保守を請け負っていたエス・イー・シーエレベーターの3名
（会長・社長・メンテナンス部長）については
「遅くとも事故の9日前の点検ではブレーキの異常摩耗が発生していたが、
五感に頼った管理体制が兆候を見逃した」として有罪判決を言い渡した
長くなりますので、次回は
※G社管理のエレベーターに不具合の対応状況
合人社の社長がマンションでコミュニティ入らないとか言ってるけどコミュニティがあると悪い話が伝達するからなのかなって思う。さいたま支社のフロントもやばいし本社のフロントもやばい
>>4625の続き
最近、下記のG社グループ関係のマンコミが削減されました
①削除年月:2024/12/21 /17:18:10
削除されたスレッド名:GE--？
削除件数:42件確認(2025/6/23現在426件中)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/res/415
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/res/1-445/
?削除年月:2025/06/01 11:05:42
削除されたスレッド名:G社--？
削除件数:99件確認(2025/6/23現在4622件中)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4607/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/1-4700/
③削除年月:2025/06/01 09:20:47
削除されたスレッド名:C--
削除件数:41件確認(2025/6/23現在82件中)G社関係は消滅
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300707/res/122
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300707/res/1-200/
*上記3件削除の中で、注目すべき投稿
※?2023/11/10 投稿したものを一部修正して記載
合人社グループによる「損害保険不正処理」問題（事件）
管理組合では「損害保険」の対象となる「工事等」については
会計帳簿に「工事等支出（発生主義）」及び「保険金収入（実現主義）」の
記載がありません（損害代理店は合人社シティサービス(株)従業員0）
過去7期で約15件の保険工事が会計処理なしで「損害保険金」は
「Gエンジニアリング」に支払われているとの事(Gグループ本部)
但し、各事業年度決算報告書には「工事等」内訳に
例えば【X年X月X日〇〇復旧作業/保険工事￥0】と記載されています
その他上記記載内で削除されてるもの
旧No.3766(MS保険金がGエンジニアングへ)
旧No.3772(G社グループによるMS保険業務不正処理事件)
又、G社グループ各社は「インボイス制度における適格請求書発行事業者」
ですから、インボイス対応の見積・納品請求書・領収書等の発行をすべきで
会計監査(会計・業務)では「支払証明」は無効と思われる
>>4627の続き
2025/7/27には臨時総会が開かれます
G社管理のElevator復旧工事も議題にあります
疑問点
①事故費用は発生年度に計上していない状況(要前期損害修正）
②管理者G社の管理責任の説明がない
(「事故届」や停止状態には「休止届」再開する時は「復旧届」は？)
③管理者G社は適切な維持管理を行っていたかが問題
(「エレベーター保守・点検業務契約書」は？）
④損害保険の有無は関係ないのに
保険がおりないから工事費は組合の「修繕積立金」から支出では問題
⑤今回の工事はG社グループでは処理できなっかたにもかかわらず
工事会社M社をG社及びGエンジニアリングの下請けとして処理
⑥工事会社M社発行のインボイスが不明
参考:
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4543
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4548-4552/
下記等にお問い合わせください
※国土交通省
「昇降機の適切な維持管理に関する指針」等を公表
～エレベーター等の安全性を維持するために～
お問い合わせ先:国土交通省住宅局建築指導課課長補佐 齋藤（健）
TEL：03-5253-8111 （内線39-513） 直通 03-5253-8951
お問い合わせ先:国土交通省住宅局建築指導課係長 木下
TEL：03-5253-8111 （内線39-568） 直通 03-5253-8951
https://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000607.html
※一般財団法人 日本建築設備・昇降機センター
〒105-0003?東京都港区西新橋1-15-5 内幸町ケイズビル
初版発行&最新版:2018/3/15
編集協力:国土交通省住宅局建築指導課
「昇降機の適切な維持管理について」リーフレット
https://www.beec.or.jp/publication/books/detail/20/
※国土交通省
昇降機（エレベーター、エスカレーター等）について
お問い合わせ先:国土交通省住宅局参事官（建築企画担当）付
電話 :03-5253-8111（内線39556）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_0001...
兵庫県です。20戸強 築50年のマンション。私が越してきて割とすぐにうちのマンションが合人社の管理に。しかし合人社は合人社の作った規約を武器にやりたい放題。管理費も急に1.4倍値上げ。40万でできる工事も70万のみつもり。総会参加者全員が反対したとて可決される仕組み。。。その総会に参加した組合員たちで今 管理会社変更に乗り出していますが、規約にしばられ難しい。合人社の解約に成功した方教えてください。
またなぜか合人社導入の舵取りをした元理事長だけが、何かと条件をつけ、管理会社変更に賛成なのか反対なのか分からない。。。ちゃんとしてくれたら賛成とか。役員5人作ったらとか。。合人社しかなかったとか。。意味不明で。
その辺りも元理事長への対応のアドバイス欲しい。
Gは管理会社変更させないためにありとあらゆる手段を使ってくるから、
マンション管理士など専門家に相談して、アドバイスをもらうといいと思う。
自分たちだけで何とかしようとすると、
汚い手段を平気で使って管理組合内部の人間関係まで荒らされる。
幸いなことに、兵庫県の各市ではマンション行政を担当する課が無料でマンション管理アドバイザーを派遣してくれているみたいなので、利用されたらいかがだろうか。
小規模マンションは特に引き受けてくれる管理会社が少ないので、
Gみたいなのが入り込みやすいので、注意しないといけない。
まず、管理会社に管理規約を作らせたのが大間違い。
そのせいで、管理会社変更はかなり困難になると予想されるので、
一刻も早く専門家に相談してみてください。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3f64c420f7826e2c53892033306b0aa4ec58...
伊東ヴィラ山の上のとんでもない現状↑
>>4638 検討板ユーザーさん
行政の紹介で無料でマンション管理アドバイザーを派遣してもらう場合、行政チェックも入るから普通は安心。グルの人は絶対にここの悪口言わないからすぐわかる。グルの人を発見したら、すぐに行政課に通報すべきだと思う。業界関係者のあいだではもうここはすごく有名だから、親身になって心配してアドバイスしてくれた。シロウト集団がここに勝てると思ってはいけない。とにかく第三者管理方式に持ってゆくために、管理組合内部の人間関係を悪くして、だれも理事になりたくないと思わせるように仕向けるのと内通者をつくるのが常套手段だから、皆さん本当に気を付けてください。内通者をつくるのが常套手段というのは、数年前に専門家に言われたこと。
>>732 通りがかりさん
ウチも他社から管理費の値上げを言われ理事長が合人社を引っ張ってきました。話を聞いている分にはとても良い会社に思えたため管理会社を合人社に変えて共益費は増えずに住みましたが、当マンション30室程度の小規模ですが、もうすでに2回合わせて1000万を超える工事をすることになり修繕積立金が半分以下になりました。
その工事を決めた理事長は引っ越して行きました。
何かあるとしか思えません。汚水マスが排水掃除の際に掃除されておらず溢れてしまいエントランスが糞尿の混じった汚水で汚れた際の責任や保険のことをどのように対応してくれますかと聞いたら適当にまたみておきますで終わって、保険で対処したのかなど全く報告がありません。
社員の顔相を見ても非常に悪く、ど素人のおじさんが担当です。進歩はありません。上司は40代。パワハラはあるだろうなと思っています。
>>4630 通りがかりさん
多分もらえるお小遣い貰ってます。
うちの元理事長が合人社を引っ張ってきました。
うちは戸数が少ないためたくさん修繕費があるわけではないので大事に使わないといけないとその元理事長自身が言っていたのに蓋を開けたらたった2年で1000万ほど使ってしまいました。
相見積もりも頼みましたが、住民側でしないならこちらはできないと言うことでした。
そう言う対応に住民の中に経営者の人がいてその人が工事の見積もり金額が高すぎることを訴えたことでバレることを恐れて工事が決まってすぐに引っ越して行きました。
私達は自主管理にするか、また変更しなければならないと思います。
住んでいるだけではしなくていい工事などをされてしまうと思います。
その元理事長はあまりマンションや経営に詳しくない高齢女性と中年女性である私を理事会に入れて合人社に委託することになりました。
ここに男性がいないこと不思議に思いましたが今となってはそう言うことだったのだなと思っています。
10年強この会社に管理委託中です。
今まで5名くらいのフロントさんに担当いただきましたが、1名だけ素晴らしい方がおりました。
そのフロントさんアドバイスを理事会で引き継いでいるので、現在も問題なく管理してもらえてます。
①管理者方式の提案は全力で拒絶すること
②雑排水管清掃は不要と言われても年1回は実施
③管理人に優しく接して管理組合の味方にすること
④年次点検や工事には住人の誰かが立ち合うこと
⑤工事見積りは必ず2割以上の値引き交渉すること
⑥平日の総会開催提案は無視して土日開催すること
そのフロントさん曰く、酷い管理会社ではあるが面倒臭い管理組合にはまともな対応をするので、とにかくフロントがサボらないよう理事や住人の誰か1人でもうるさくチェックするのが肝とのこと。
因みにそのフロントさんは2年で退職されました…
>>4644?匿名さん
分かり易い説明ありがとうございます。
下記に登場する管理組合も参考になります。
https://superior-saya.com
管理費等の支払は、当月分を当月27日に口座振替
合人社FGL(株)は通さず、引落手数料はなし
>>4645 匿名さん
すばらしいです。
ホームぺージビルダーで、理事長が製作されているようです。
TOPページ ＞ 生活倉庫 ＞ スペリア佐屋マンション物語 ＞ NO.2
https://superior-saya.com/804-2.pdf
https://superior-saya.com/806.pdf
↑↑↑
こちらのページが興味深い。。
誰が言ってるかではなく、
何を言ってるかで判断しろ！
一度嘘をついた奴は何度でも嘘をつく
もし管理会社が一度でも嘘を言ってることが発覚したなら、
その裏に隠れてる嘘を何百倍もあることを認識せよ。
バレた嘘は氷山の一角
何を信じるかはあなたの自由だが、
最終的にその全てのツケは区分所有者が
管理費、又は修繕積立金の上乗せという形で支払うことになることを自覚せよ。
>>4645の続き
今回は「管理組合の銀行取引印」がG本社普通金庫に
G社の「重要事項説明書」
法第７６条の規定により管理する財産の管理の方法（参考：分別管理方式の種類）
管理方法：ロ
収納口座・保管口座/現在２口座/銀行取引印の保管場所： 管理組合
最近G社公表の預金通帳２口座の取引推移(過去１０年分)
取引内容については、1.は89ページ、2.は9ページあり
色々なことがわかります
(2015/09/14--)これより以前は保存してある通帳で
１.決済用普通預金(01)：XX銀行XX支店
口座情報：収納口座
名義：XXX管理組合
届出印：理事長印
保管場所：G社本社普通金庫
2.決済用普通預金(03)：XX銀行XX支店
口座情報：保管口座
名義：XXX管理組合
届出印：理事長印
保管場所：G社本社普通金庫
関連事項：
＞＞4625
＞＞4627
＞＞4628
＞＞4644
＞＞4649
2024/5/12には理事会はG社に次の要求をしてますが--
「管理組合で管理すべき書類の保存期間等ルールの制定」
マン管センターのマンションみらいネットがなかなか使えるよ。
https://www.mirainet.org/
”管理組合が主体的に書類や財産を管理するためのルールを整備し、G社への過度な依存を減らし、透明性・法令遵守を確保する ”目的を達成するには、これを利用するのがよいかも。コスト的にも安いし、個人でここまで開発するのは無理だから。中古マンションは特に過去の修繕記録の保管が、のちのちの参照のために重要。
どうせ、ここのフロントに聞いても、待たせられるだけ待たせておいて、きちんと調べずに「わかりませんでしたー」というふざけた返事が返ってくるだけだし、ボッタクリしか考えておらず、本来の意味でのマンション管理や保全はここにとってはどうでもいいわけだから。
貴重なマンション資産に関わるデータは自分たちで管理しなくてはいけない。
>>4650の続き
今回は「MC保険金が管理組合の口座に入らない」
最近G社HP公表の預金通帳２口座の取引推移(過去１０年分)より
(取引内容については、1.は89ページ、2.は9ページあり)
参考ブログ：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/847/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/812/
https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html
参考投稿：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/705/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/733/
削除投稿の再現投稿2025/7/18
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4627/
なお、G社関係の閉鎖された投稿については削減されていません
次回は、2024/12/21に削減された上記関連投稿の再現です
>>4653の続き
以下、削除された投稿
株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６/3815
3815?匿名さん?2023/11/10 17:03
＞＞3766
＞＞3772
合人社グループによる「損害保険不正処理」問題（事件）
我がCTM管理組合では「損害保険」の対象となる「工事等」については
会計帳簿に「工事等支出（発生主義）」及び「保険金収入（実現主義）」の
記載がありません（損害代理店は合人社シティサービス(株)）
しかし各事業年度決算報告書には「工事等」内訳に
例えば【*年*月*日〇〇復旧作業/保険工事￥0】と記載されています
第6～12期（2017/12～2024/11） 約15件
上記の出所帳簿等は不明
2023/10/1からは「適格請求書等保存方式」が採用されています
インボイス制度対応に問題はないか
次回は上記関連会社・部署等について
＜株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６/3766＞
3766?匿名さん?2023/10/07 09:06
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まります
※今回はG社によるMS保険金不正会計処理事件?
＜消費税が関係してます＞
G社グループによるマンション総合保険の取扱いについては
種々の問題が指摘されています（注：合人社シティサービス（株））
今回は保険事故による保険金及び修繕費等についての会計処理です
（企業会計原則、、、、関連）
G社グループでは多くの事業を行なっており、又60社以上の会社を
運営しており、甚大な影響が考えられます
以下の議事録参照して下さい
M理事会議事録（2023/8/20）より抜粋
＜審議事項＞
3.管理会社からの報告（注：合人社グループ）
（6）共用排水管の詰まりトラブルへの対応
①略
?2022/10発生の詰まりトラブルに係る作業費用（MS保険からの給付）について
*本件トラブルの復旧作業は合人社にて対応しているが、
同作業にかかった費用はMS保険へ請求し、その保険金が
合人社エンジニアリングへ支払われている。
合人社からは、、、、、略
*本件トラブルの復旧作業については、管理組合が直接的に費用負担
したものではないこと等を斟酌し、合人社に対してこれ以上の対応は
求めないこととした。（注：M理事会） 以上
保険金が管理組合の預金口座に入金されていない
修繕等を請け負った合人社エンジニアリング(株)に入金されている
この場合、次の会計処理を行う必要があります
*管理組合会計では収支計算書に保険金収入・修繕費等の計上
*修繕等を請け負った合人社エンジニアリング(株)では
営業収益（売上高）・営業費用（売上原価+販売管理費）の計上
＜株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６/3772＞
3772?匿名さん?2023/10/13 16:56
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まっています
＞＞3766の続き
※G社によるMS保険業務金不正処理事件
G社グループによるマンション総合保険の取扱いについては
種々の問題が指摘されています
今回は保険契約関係です
「保険業法違反」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/771
保険の説明を無資格者が行っている
以下は、13年前の状況（口コミによる）です
現在と変わりません
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/779/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/812
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/819/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/847
No.847?/?2010/08/11
なお、「フロント」は下記２社の孫・ひ孫会社社員で
完全支配下にあります
(株)土居屋ＦＫ（T2240001041496）
(株)合人社グループ （T3240001018675）
現行管理会社の値上げを理由をここに変更して管理者方式にする決議を取る臨時総会の案内来たわ。
もちろん反対するけど、理事の人を説得できる簡単ないい資料とかサイトあるかな？それも一緒に出欠票と共に出したい
東洋経済ONLINE
マンションの｢第三者管理｣に国交省が警鐘鳴らす
大手管理15社に｢ガイドライン｣への対応を直撃
https://toyokeizai.net/articles/-/810370
以下はすべてオンラインで読めるもの。リンク貼らないけど、ググればすぐに出る。
１．東洋経済オンライン系
「第三者管理方式は管理会社を儲けさせるだけ 大手デベ系…」2024/10/23
管理会社が自社に有利な規約を差し込む危険性を具体的に書いている。媒体：東洋経済オンライン
「マンションの『第三者管理』に国交省が警鐘鳴らす」2024/8/28
国交省ガイドライン改訂を“警鐘”として扱っている。媒体：東洋経済オンライン
「『第三者管理方式』でマンションは守れない！ 驚愕の『管理規約』」2024/10/2
理事会廃止＋管理会社理事長型の落とし穴を規約ベースで解説。媒体：東洋経済オンライン
「管理組合ビジネスが活況 『第三者管理方式』は管理会社を儲けさせるだけ」2025/2ごろ
物価高・修繕費高騰と一緒に“プロ任せ”の裏を批判している特集内記事。媒体：東洋経済オンライン
「マンション修繕めぐり工事業者がスパイ行為。…国交省は6月ガイドラインを策定した」2025/8/17
修繕の不正を入り口に、第三者管理導入時の注意に触れている。媒体：東洋経済オンライン
「電通マンが見た『タワマン管理組合』驚きの実態」2025/3/5
本文中に「『第三者管理方式』は管理会社を儲けさせるだけ」という見出しがある。媒体：東洋経済オンライン
２．ダイヤモンド・オンライン系
「あなたのマンションは管理会社の『カモ』にされていないか」2017/7/7
管理会社と発注が一体になると高くなる構造を説明している。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「マンション大規模修繕で住民を食い物にする呆れた業界の実態」2017/9/8
大規模修繕の中抜き体質を描き、管理会社＝管理者になったときの無ブレーキを補強できる。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「マンション管理会社に騙されるな！管理組合の理事選びは…」2018/7/27
輪番制が弱いと管理会社に主導権を取られるという筋なので、理事会廃止型と相性が悪い。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「あなたが住むマンションをダメにするのは『沈黙する住人たち』だ」2018/9/6
住民無関心が最大リスク、という主題。第三者に丸投げする危険と結び付けられる。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「【マンション管理】理事会外注と管理業務IT化の時代に『外部管理者方式の波にあらがい理事を続ける理由』」2025/4/15
外部管理者方式が増えているが発注者＝受注者になるケースがある、と明記している。媒体：ダイヤモンド・オンライン
３．NHK「クローズアップ現代」2023/12/19放送「“老いるマンション”その修繕で暮らしは守れるか」
管理会社が管理者を兼ねると発注と受注が同じになるリスクを番組で扱っている。媒体：NHK
「NHKの問題提起を再確認！」として同内容をまとめたマンション管理支援サイト（福岡ほか）
クローズアップ現代の内容を管理組合向けに再整理している。媒体：マンション管理支援系サイト
現代ビジネス／日刊ゲンダイ系（談合・積立金狙いを正面から書いたもの）
「マンション大規模修繕工事の談合の実態とは？」2014/6/4紹介
マンションの大規模修繕では談合が常態化しており、誰が主導し利益を得ているか3パターンで解説する記事。外部管理者で発注・受注が一体化したときの危険性と構造が同じ。媒体：現代ビジネス
「マンションの修繕積立金の根拠となる長期修繕計画は、利益を得る側が作っている」紹介ツイート・記事
長期修繕計画を管理会社や設計コンサルが作成する構造を問題視している。管理会社が管理者になった場合の典型的な利益相反として使える。媒体：現代ビジネス
「マンション所有者の無知につけこみ積立金狙う…大規模修繕で相次ぐトラブル」2025/7/5
管理会社社員が複数管理組合の口座から着服した事件、修繕の事前調整での立ち入り検査などをまとめ、積立金が狙われる構造を書いている。媒体：日刊ゲンダイ（マネー面）
「市役所の公共工事なら犯罪なのに、マンションの大規模修繕はなぜ野放しなのか」
管理組合発注の工事で談合が常態化していることを指摘した記事。外部の管理者に権限を集中させるとこの“野放し”部分が強まる、という論旨に転用できる。媒体：現代ビジネス
ーーーーーーーー
公的・準公的な資料（国交省ライン）
「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」
外部管理者方式を導入する際の注意点が一通り書いてある。理事会をなくすには規約の特別決議が必要なこと、権限の集中をどう抑えるか、通帳・印鑑の管理をどう分けるか、監事を置くことなど、“こうしないと危ない”項目が並んでいる。
出所：国土交通省
「第三者管理者方式に関する実態調査」（2023年12月／2023年9月）
管理会社が管理者になるパターンの実数と、どのタイプのマンションで採用されているかを調べたもの。投資用・リゾート系での採用が多いことや、分別管理・印鑑管理が甘いと恣意的な引き出しの余地が生じるという問題意識が読み取れる。
出所：国土交通省
「第三者管理者方式の各論点に関する検討」
第三者管理者方式の弱点を個別に取り上げた検討資料。管理業者が管理者になると本来は禁止していた「口座の印鑑を持たせない」という原則が崩れる、その場合の代替措置はどうする、という核心部分に踏み込んでいる。危険性を一番ストレートに言語化している文書。
出所：国土交通省
「マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項」を含む冊子（改訂版・2024年9月頃）
第3章が「管理会社が管理者になる場合の留意点」。利益相反をどう避けるか、チェックが効かなくなると何が起きるか、訴訟になったとき誰を相手にするか、といった実務的なリスクまで書いてある。
出所：公益財団法人マンション管理センター
以下はネット上のブログなど
業界内・元管理会社の内部目線
「【ある『元』大手管理会社取締役つぶやき】第三者管理者管理の課題」
媒体：マンション管理組合の学校
「管理会社が理事長に!? 知らないと取り返しがつかない!! 第三者管理方式で注意すること」
媒体：配管保全センター株式会社
「管理会社が第三者管理者となる」
媒体：nextmankan.com
② 士業（行政書士・マンション管理士）系の警告
「管理業者管理者方式」行政書士・マンション管理士のブログ
媒体：アメーバブログ
「第三者管理方式について」
媒体：森﨑マンション管理士事務所
「マンション管理組合の運営方法は？…外部管理者方式（第三者管理方式）利益相反に注意」
媒体：マンション管理組合のミカタ（さくら事務所系）
③ 修繕・建物寄り専門サイト
「外部管理者方式(第三者管理)が抱える課題と対策」2025/6/12
媒体：マンション修繕なび
「第三者管理方式のメリット・デメリット」2024/6/19
媒体：マンション管理.com（行政書士・マンション管理士かなざし事務所）
④ 管理会社自身が書いた注意点ページ
「外部管理者方式（第三者管理方式）のメリット・デメリット」
媒体：イノベリオス
>>4654関連
※問い合わせ先等は、>>4628を参照
※管理組合2025/11/30期決算に緊急事態発生・・・2025/11/6
※今期処理できない場合は、次期にて前期収支修正になります。
※G社＆Ge社の損益計算書も処理が必要です。
※下記の状況により管理組合の支出は取消して、G社負担に変更すべき
※G社の善管注意義務違反にも関わらず、G社は管理者責任には言及せず
一方的に、2025/7/27開催の臨時総会にて、非常用エレベーター
の復旧工事費を管理組合の修繕積立金勘定より、支出を強行しました。
※今回のトラブル：2024/11/21から2025/4/26非常用エレベーター停止
※非常用エレベーターのトラブル発生の根源的原因
2015/2/22開催/通常総会にて
2015/6/1より委託管理費を適正化にするため、新管理会社をG社に変更
(CIPコンサルタント関与)
※エレベーター保守点検業務費/2016/6/1変更
新エレベーター保守点検業務￥2,558,880(住不S)⇒\1,332,000(G社)
上記により、非常用エレベーターの保守点検業務を廃棄
※参考：非常用エレベーターとは
https://maruto-ev.co.jp/information/information-7061/
https://www.mebs.co.jp/elevator/new/emergency_use/
続き 全国紙の主な記事
【2023】
■ 日本経済新聞 2023年7月24日
「マンション第三者管理に指針 修繕などで住民負担増防ぐ」
理事会のなり手不足で管理会社が理事会機能まで握るケースが出てきたので、国土交通省が指針をつくる、と報じた記事。問題点は「身内発注で割高になる」「責任の所在が曖昧になる」。
■ 日本経済新聞（東京朝刊） 2023年7月25日
「マンション修繕、住民不利益防止 理事会機能、管理会社への委託増 発注透明化へ国交省指針」
前日の内容を紙面で詳しく書いたもの。第三者管理が広がっているが、発注の透明性を落とさないようにする必要がある、という立て付け。
【2024】
■ 日本経済新聞（デンシバSpotlight） 2024年3月17日
「広がるマンションの『第三者管理』 管理会社任せに課題も」
分譲マンションで第三者管理方式が増えている実情を紹介しつつ、住民の手間は減る一方で修繕が割高になったり、規約に管理会社名を書き込んで抜けにくくなったりしているので、国交省が見直しを進めていると説明した記事。
■ 朝日新聞デジタル 2024年3月27日
「『何も抵抗できない』マンション第三者管理規約に注意 国も対策へ」
管理会社名を規約に入れてしまったために、住民が変えようとしても特別決議が必要で動けなくなった例を出し、国交省が問題視していることを伝える記事。ポイントは「一度入れたら抜けにくい」。
■ 毎日新聞 2024年7月11日
「『マンション第三者管理』に警鐘 国交省がガイドライン」
第三者管理の導入が住民の負担軽減だけで語られているが、実際は利益相反や監視機能の低下があるので国交省がガイドラインで縛る、という流れを説明したもの。
■ マンション管理ニュース系 2024年12月21日
「管理業者管理者方式 住民への事前説明義務化」
管理会社が管理者になる方式を採るときは、住民に事前説明を義務づける方向になったことを短く伝えた記事。
【2025】
■ 日本経済新聞 2025年1月28日
「マンション第三者管理、身内発注なら説明義務 26年にも」
管理会社やそのグループに清掃・修繕を発注する「身内発注」が相次いでいるので、国交省が事前説明を義務化する法改正を2026年にも行う、と報じた記事。現在の議論の中心。
■ 毎日新聞 2025年3月19日
「管理会社に丸投げしてない？専門家がマンションの理事会を点検」
第三者管理に流れているが、住民側の関与を残さないとチェックが効かなくなるので、専門家を入れても理事会を維持せよと促す内容。
■ 毎日新聞 2025年5月9日
「設備工事 管理会社、不適切な商取引 むしばまれる住人財産」
管理会社が発注を握ることで、系列や提携先に割高な工事を回す不適切な取引が起きていると問題提起した記事。第三者管理方式で起こりやすい実害部分。
■ 毎日新聞 2025年5月10日
「増える外部管理者方式 専門家に聞く 組合残し、住人関わって」
外部管理者方式自体は増えるが、組合を残し住民が関与する形で運用しないと危険だ、という注意喚起の記事。
続き 全国NPO法人、マン管センターからの警告・注意喚起
管理組合の主体性と自立した管理及び修繕積立金を守るため「管理会社による第三者管理者方式」の禁止を求める要望書
団体：NPO法人 全国マンション管理組合連合会（全管連）
日付：2024年4月
URL：https://www.zenkanren.org/wordpress/wp-content/uploads/2024/04/8c353c4...
外部管理者方式に関する予備認定基準 有識者検討会 とりまとめ（案）
団体：公益財団法人 マンション管理センター
日付：2024年9月27日
URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/09/7de876acac...
マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの見直しについて
団体：公益財団法人 マンション管理センター
日付：2024年10月5日
URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/10/5efbcd1880...
予備認定基準（令和7年2月1日基準）における外部管理者方式の取扱い
団体：公益財団法人 マンション管理センター
日付：2024年10月31日
URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/10/e4324e5a68...
管理会社による第三者管理に国交省が警鐘を鳴らす
団体：福岡のマンション管理支援サイト（mankansupport.com）
日付：2024年10月13日
URL：https://mankansupport.com/blog/138087/id467590-4.htm
NHK「クローズアップ現代」の問題提起を再確認！
団体：同上（mankansupport.com）
日付：2024年2月6日
URL：https://mankansupport.com/blog/131098.html
2026年4月から改正区分所有法が施行されるので、特別決議含めた総会決議が今までより通りやすくなる。
この管理会社ははこれを見越して、全国レベルで機能不全寸前の理事会や、過去に外部管理者委託形式導入に失敗した組合でも、再度大攻勢を仕掛けてくるよ。
おそらく社内的に大号令がでてるんじゃないかな？
だから、みんな気をつけて！
かなり強引な方法で外部管理者形式の導入を仕掛けてくるはず。
総会決議の議決行使書ですら、本当にちゃんとカウントしてるかすら怪しいもんだ。
＞＞4625?参照
※G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生しました
事故物件：非常用ELV 1台
事故発生日：2024/11/21
使用再開：2025/04/26
使用不能期間：約５ヶ月間
※修復(現状回復)
工事はG社ではできずM社が実施
事故物件の非常用ELVの保守・点検等は管理会社がG社に代わった
2015年6月以降行われていません
G社(代行会社CIPも)は現在に至っても「非常用ELV」については
知らない模様
2025/12/1以降の昇降機の委託契約も変化なしで行われています
非常に危険な状態が続いています
次回は「非常用ELV設置」管理組合2社の状況を参考のため
G社系管理のマンションです。
毎年、マンション入り口に門松を置いてます。
税込み55,000円という金額は、相場的にどうなのでしょうか？
サイズとかによってピンキリかも知れませんが、G社が出してきた見積金額が気になります。
参照
＞＞4661
＞＞4666
我がCTMには非常用ELV(三菱製1台)が設置されていますが
2015/6/1以降三菱社による保守・点検が行われていません
エレベーター関連の法律や条例に違反状態です
2023/11/21に前代未聞の事故が発生しました
そこで今回は「非常用ELV設置」管理組合2社の状況を参考のため
下記スレを借用
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2549/
2549?住民板ユーザーさん1 ?2020/05/16 18:08:07
合人社に変えてしまったタワマン→プラウドタワー東雲
合人社に変えず思いとどまったタワマン→クロノレジデンス
※リプレース成功
〇プラウドタワー東雲キャナルコート（東京都江東区東雲1丁目）
築:2012年12月/構造:RC造52階建/敷地:8,615.85m2/総戸数:600戸
分譲時会社:野村不動産(株)/施工会社・設計会社:(株)大林組
▲リプレース企画：G社・SJS社（顧問コンサル*損保代理店兼業
「非常用ELV」(台数等不明)については
XXX社製/保守・点検業者XXX社 で問題なしで成功か
参考：
SJS社
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82446/res/1-56/
G社
月刊 ウエンディ2020/5/15(第372号)
https://wendy-net.com/pdf/original/w372-202005.pdf
理事長さんにききました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/838/
コンペしたら、広島から社長が来た
※リプレース失敗
●ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス(東京都中央区晴海2丁目)
築:2013年11月/構造:RC造49階建/敷地:14,925.81m2/総戸数:883戸
分譲時会社:三菱地所レジデンス(株), 鹿島建設(株)
施工会社:鹿島建設(株)/設計会社:（株）三菱地所設計
▲リプレース企画：合人社（CIP代行)
失敗は「非常用ELV」(台数等不明)の保守・点検をしない提案をしたか
参考：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2016/
合人社の退職者レポート
関連事項詳細は別のところで
又G社グループの決算書類にも影響がでます
＞＞4669の余談
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2003/
2003?匿名?2019/04/05 06:33
合人社は、清水建設ＯＢが作った管理会社で、
三菱より管理能力、法令順守、総合的にすべて上である。云々
これには新一万円札(渋沢栄一)も苦笑い
清水建設にはマンション管理の子会社(清水総合開発㈱)がありますが
自社開発のマンションの管理に特化しています。
検索：清水建設と渋沢栄一の関係
清水建設と渋沢栄一の関係は非常に深いです。
渋沢栄一は1887年に急逝した清水建設の3代目店主の遺言を受けて
相談役に就任し、30年以上にわたり経営指導を行いました。
また、渋沢栄一の信頼を受けて、清水建設は彼の住まいの建設を手掛け、
彼の喜寿を祝うために「晩香廬」を贈りました。
再掲
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2016/
2016?匿名?2019/04/08 10:21
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82446/res/1-57/
AIによれば…具体的内容を御存じの方いらっしゃいますか？
株式会社合人社計画研究所が受けた主な行政処分の事績は以下の通りです。
過去の主な行政処分：
直近では2019年に、中国地方整備局より行政処分を受けています。
2019年（令和元年）12月20日：指示処分
理由： 管理委託契約の締結に際し、マンション管理適正化法で義務付けられている「重要事項説明」および「重要事項を記載した書面の交付（72条書面）」において、管理事務の内容や実施方法などの一部を記載していなかったことなどが、同法違反と認定されました。
処分内容： 再発防止策の策定、役職員への周知徹底、コンプライアンス体制の整備などを命じる「指示処分」となりました。
過去の事例（2009年など）：
過去には、管理組合の財産の不適切な取り扱いや、重要事項説明の不備に関連して処分を受けた履歴が複数確認されています。
合人社が委託管理しているマンションの隣に住んでいます。ゴミ出しが酷いです。住人もルールが守れていないし、管理人もやっつけ仕事といった感じです。
自宅に被害があったので合人社に連絡をしたところ、対応したヨシダさんという男性は、面倒臭そうにため息をついたりしながら、こちらのクレームにうすら笑いをしていました。おそらく、ろくに私の話など聞いていないでしょう。
こちらの会社が管理しているマンションには住まないことをおすすめします。
>>4676 eマンションさん
ここの管理会社の（派遣？）社員たちは、理事長や理事以外は人間だと思っていないという印象があります。ですから、口頭クレームは全く効果ありません。
本気の抗議は次のように示します。
口頭クレームはやめ、証拠写真＋書面に切り替えてください。日時・場所・状況をログ化し、写真/動画、清掃費や修繕見積など実害の資料を揃えます。次に宛先を誤らない。
合人社は管理受託者で、実際に動かせるのは当該マンションの管理組合（理事会/理事長）なので、申入書を理事会へ回付させ、回答窓口と責任者を明示させます。書面で是正要求：管理組合（理事長）宛に「飛散・臭気等で自宅の平穏使用が侵害されている」「再発防止策を期限付きで提示せよ」。法的な芯は、損害が出ていれば民法709条、平穏使用の侵害（所有権の内容）を土台にします。合人社には「そのフロントの上長からの折返し」（フロントはすぐやめる人が多いみたいです。）それから「是正措置の書面回答（期限付き）」を要求。
並行して自治体（資源循環局等）へ、集積所トラブル・不法投棄・飛散として証拠添付で通報。金銭被害が出ているなら管理組合宛に内容証明で請求しましょう。：不法投棄・飛散・悪臭・害虫などを写真と日時ログで。投棄が絡むなら廃掃法16条が根拠になります。ここでは、相手の態度の悪さを指摘するのではなく、放置・管理不全という事実で詰めます。
もし管理会社が動かない場合には、迷わず町内会で問題化しましょう。
単発の苦情が「地域課題」に格上げされ、相手（管理組合・管理会社）も無視しにくくなります。
町内会が動くと、自治体（清掃事務所・環境部門）への連絡が“組織ルート”になり、対応が進みやすいです。「近隣地域全体の衛生・景観・防犯」の枠で扱われるようになるので、管理会社も管理組合も無視できなくなります。
>>4676 eマンションさん
このような二重の迷惑行為はよくあることなのかもしれないので、
苦情テンプレを作成しました。
≪すぐ使える便利な「書面テンプレ」（このまま入力して送れます）≫
件名：貴社管理マンションのごみ集積所管理不全による近隣被害の申入れ（回答期限：○月○日）
本文（要点だけ）
対象マンション名／所在地：
発生している事実：いつ・どこで・何が（写真添付）
当方の被害：具体的な被害内容（生活被害・安全上の懸念）
求める対応：
(1) 集積所の管理徹底（掲示、分別指導、監視、清掃頻度、回収日以外の施錠等）
(2) 管理人の作業手順の明確化
(3) 管理組合（理事会）への本申入れ回付と、責任者名・回答窓口の明示
(4) 被害が金銭化している場合のみ：補償協議
これまでの連絡経緯：○月○日○時、担当ヨシダ氏対応（聴取・対応不十分であったことを説明。担当変更希望も述べる）
回答期限：○月○日（書面で）
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
|
6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
|
2LDK～3LDK |
|
56.39m²～71.04m² |
|
総戸数 6戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
|
9600万円台～1億100万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
46.93m2～63.65m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
|
7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
43.04m²～63.42m² |
|
総戸数 42戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16m²～138.83m² |
|
総戸数 43戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
8398万円～8998万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
60m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
6190万円～1億6390万円※権利金含む |
|
1LDK～3LDK |
|
35.89m2～72.53m2 |
|
総戸数 522戸 |
