株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

合人社による第三者管理マンションの住人。
大規模修繕提案が行われている中で、以下、合人社への質問メール。
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先日はありがとうございました。
以下3点、ご検討いただけないでしょうか。
よろしくお願いいたします。

①修繕委員会の設置
「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」では、
大規模修繕工事においては、修繕委員会を設置し、それを主体として検討していくことが望ましいとされています。
区分所有者を守るためのガイドラインがあるにもかかわらず、
そうした委員会の設置について議論を全くせずに進めていくのはよくないと考えます。
私は設置を希望し、委員のなり手がいなければ私が委員になりますので、
次回の説明会での検討をお願いいたします。

②第三者チェック
前回の説明会の際に、第三者の見積もりチェックOKの旨、回答いただきましたが、
何人かのマンション管理士に相談しましたところ、
管理会社による第三者管理方式の状態でも、
マンション管理士による見積もり査定や工事内容の妥当性、施工実施状況の監理等、
可能であると回答をいただきました。

また、第三者の牽制がない大規模修繕工事は、見積もりに競争原理が働きづらく、
今のまま進めていくと、どうしても割高になってしまうという回答もいただきました。
ですので、次回の説明会の際に、マンション管理士関与について、
提案をいただけないでしょうか。

見積も何社かもらえそうなので、最終的には区分所有者で比較検討すればよいかと思います。

なお、こちらもガイドラインに記載があり、
①修繕委員会の設置ができなかったときに例外措置として、
「設計コンサルタントやマンション管理士等の利用について検討したうえ、～」
とのことです。
①ができないなら、②を行う必要がありそうです。

③監事の設置と国交省ガイドラインの周知
今回の大規模修繕とは直接は関係しませんが、
次回の総会で、監事設置を議題にあげていただきたいです。
これもガイドラインに記載ありです。
また、2024年に制定された「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を周知して、
管理会社による第三者管理のデメリットも区分所有者に認識してもらうようにしていただきたいです。

よろしくお願いいたします。
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以下、合人社から2週間後に送られてきた回答。
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いつもお世話になっております。
回答が遅くなり申し訳ございません。

①修繕委員会の設置
②第三者チェック
③監事の設置と国交省ガイドラインの周知

以上3点につきまして、検討いたしました結果、管理者として適正に業務を行っており、
また、総会決議に基づき業務にあたっている内容であると考えており、不要と判断いたします。
誠に恐縮ではございますが、ご依頼いただきました件につきまして、貴意に沿いかねる次第でございます。
何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。
今後ともよろしくお願い申し上げます。
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>>4388 匿名さん　　成功してるけど言わないよ．言うとGはすぐ変な動きするからねぇ。

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>>4544 eマンションさん

Gからのリプレイス完了ならば、
もう関わりは一切ないのでは？

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>>4543 周辺住民さん
これは大問題ですよ。本当に恐ろしい会社。

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>>4543 周辺住民さん

ひどすぎますね。
マンション管理業協会の苦情解決制度を利用されてはいかがでしょうか。
Gも会員企業ですが、一度も理事になったことがありません。
まあ、業界ではGは○○で有名ですからね。

https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/index.html

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すみません。
リンクを間違えました。上記はマンション管理業協会の相談業務のほうで
下記が苦情解決制度のリンクです。
https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/settlement.html
相談票を事前に記入されたほうが良いと思います。

あと、おそろしいことに管理会社から”クレーマー”とみなされた場合、
信じられないでしょうが、営業所に”呼び出し”を食らうことがあります。
呼び出された場合には、是非とも小型盗聴器で録音しておいていただけると、
あとで役立つことがあるかもしれません。

管理業業協会HPより

根拠法令
　・当協会は、適正化法第９５条第１項に規定する指定法人に指定され、適正化法第９５条第２項第二号に従い、会員であるマンション管理業者の営む業務に関する管理組合等からの苦情の解決に係るお申し出を受け付けています。

　・お申し出の内容を確認した結果、苦情の解決制度で解決を行うことが相当と認めるときは、適正化法第９６条で規定された手続きにもとづいて助言および事情調査を行い、迅速に解決に向けた対応をいたします。

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◆お申し出にあたっての留意点
①原則として、管理委託契約の当事者である管理組合等が、契約の相手方であるマンション管理業者に対する管理委託契約の内容に関する苦情について、当協 会宛に苦情の解決に係るお申し出をしていただきます。
（原則、必要となる要件）
ア． 会員であるマンション管理業者の管理委託契約の業務に関する事項であること。
イ．　申出者が管理組合等の正当な代表者（準ずる者を含む）であること。
ウ．　当協会に「苦情の解決に係る申出」を行うことについて、管理組合内の合意（理事会決議）を得ていること。
なお、管理組合内の状況により、上記ア～ウを証する書類のご提出が困難な場合には、お電話でご相談ください。

②申出内容については、改めて、お電話による助言等に留まる場合がございます。

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「苦情の解決制度」とは・・・

　当協会は、管理組合と当協会の会員であるマンション管理業者との間で締結された「管理委託契約書」に定めた「事務管理業務」、「管理員業務」、「清掃業務」および「建物・設備等管理業務」等の業務に関する苦情について、迅速に解決に向けた対応をいたします。

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4550のカキコミは奇妙ですが、相談項目は多岐にわたっているので、
相談されるといいのではないでしょうか。

相談受付状況　https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/state.html

2）相談項目
管理規約・使用細則等に関する事項 2,299
総会・理事会に関する事項 728
管理組合の財務・会計に関する事項 206
管理費等の滞納に関する事項 41
義務違反者の対応に関する事項 61
事件・事故対応に関する事項 72
駐車場・駐輪場・バイク置場に関する事項 39
維持管理・大規模修繕に関する事項 262
管理組合関係その他 436
管理会社の対応に関する事項 0
管理委託契約の内容に関する事項 758
管理会社の変更に関する事項 47
管理会社関係その他 115
マンション管理適正化法に関する事項 1,035
区分所有法に関する事項 91
建替円滑化法に関する事項 0
個人情報保護法に関する事項 74
その他の法令に関する事項 66
保証機構関係 35
資格試験・研修・説明会等に関する事項 13
その他 271
管理会社の不法行為・脱法行為 6

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>>4550 と >>4549 は、「>>4548 匿名さん」が紹介した「苦情解決制度」のURLからの引用です。

＜参考＞
「苦情解決申出書」
https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/pdf/kujoumoushide.pdf
※ 申出者は原則として理事長であることが必要です
※ 申出には原則として理事会承認が必要です
○ 必ず添付が必要な書類（添付は写しで結構です）
　 ・マンションの管理規約等（現に有効なもの）
　 ・管理委託契約書（直近のもの）

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>>4552 匿名さん

”原則として”と書いてあるので、問い合わせは無料ですし、
G社の第三者管理方式における”特殊性”は周知のはずですから、
特別扱いかもしれません。ここに関する情報は貴重価値があるはずです。

ここであなたが問い合わせを妨害しても無意味ですよ。

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やっぱり現実は相当厳しいですね。
理事会廃止かつ監事廃止という国土交通省ガイドライン無視の第三者管理方式の”特異モデル”に安易に移行してしまったら、本当に危険だということですね。

同社のフロントの説明では、第三者管理方式（ガイドライン無視モデル）に移行しても、いつでも理事会方式に戻せると言ってましたが、それは真っ赤な嘘だったということがよくわかります。

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私のマンションでもG社のガイドライン無視モデルが進められようとしています。
理事会役員はG社の罠に気が付かない。
正常性バイアスに嵌っています。

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>>4554 匿名さん

いつでも戻せるなんて嘘八百！ですよね。
一度関わったら地獄から抜け出せ無いという流れという事ですね。

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>>4555 匿名さん

今はもうマスコミにも第三者管理方式に対して批判的な記事がたくさん出ているから、それらのいくつかを理事長や理事に読んでもらえば？
管理組合員が言葉で説得しようとしても　すでに洗脳されているケースが多いから、
読んでもらったほうが早い。

例えば、
ゲンダイ
日経新聞
読売新聞
毎日新聞
朝日新聞
神戸新聞
中国新聞
東洋経済
ダイヤモンド　オンライン　などたくさんあります。
NHKクローズアップ現代のおととしの12月に放映された番組内容もインターネットで詳しく読むことが出来ます。

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すみません。
重要事項に重大な虚偽記載らしきものを発見してしまったのですが、
どうしたらいいですか？

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>>4558 匿名さん
マンション管理士に相談してみてはいかがでしょう。

管理規約を見せたマンション管理士は「騙されていますよ！」と机にうちの管理規約を叩きつけた。

他の管理会社達から規約内容のエグさにうちとは関われないと言われた。

本当に恐ろしい経験でしたが動き出さなかったら逃げ出せません。

結果、縁は切れました。

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>>4559 検討板ユーザーさん

第三者管理方式のマンションだったのですか？

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>>4559 検討板ユーザーさん

重要事項に虚偽記載らしきものがあった場合、
通常は、国土交通省の地方整備局への通報ではないのですか。

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当事者の方にお聞きしたいのですが、ここの管理会社の理事会がない第三者管理方式では、管理会社管理者（代理人）による利益相反取引の区分所有者（本人）の許諾（民法、第１０８条）又は追認（同、第１１３条）は、どのように得ているのでしょうか？

Ａ：年１回の通常総会で、１年間の全ての案件（未定）について、許諾の決議（予算案の承認など）
Ｂ：年１回の通常総会で、１年間の全ての案件（確定）について、追認の決議（決算の承認など）
Ｃ：臨時総会で、個々の案件ごとに、許諾の決議
Ｄ：管理規約などで、全ての案件について、包括的に許諾
Ｅ：その他

○ 民法
（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

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>>4562 匿名さん

ここでアンケートの集計を取るという安易な（しかも不確かな）方法を取らないで、労を費やしながら、ここの管理会社の理事会がない（監事もない）第三者管理方式の管理規約そのものを集めるほうが正確な情報が得られると思います。相談を受けたマンション管理士か、それとも全国のマンション管理組合のNPO法人に問い合わせてコピーをみせてもらうかしか手がありません。（これには、あなたに相当な肩書が必要でしょうが…）
うちのマンションは第三者管理方式の導入は総会で否決されたけれども、ABCはありえないはずです。とりわけCについては、管理組合側が臨時総会を開く場合、5分の1以上が印鑑証明を提出しなければならないという前代未聞の条項が含まれているため、これが臨時総会の開催を意図的に妨害しているわけです。（これはマスメディアでも何回か報道されていますので、あなたも知っているはずです。）

こんな条項はそれこそ善管注意義務違反に相当するのではないかと思うのですが、それについてはいかがでしょうか。また、果たして　Dだけで、またはD＋説明会の開催（つまり決議なし）だけで区分所有者全員の”許諾”があったと断定できるものなのでしょうか。

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区分所有者側からの総会開催に当たり印鑑証明が必要なことについて、合人社への質問。
「区分所有者の権利保護のため、今回の議案に、印鑑証明の文言削除を提案いただきたいです。 議題に入れて否決されるなら仕方ないと思いますし、規約改定は賛成3/4以上必要ということでしたら、最悪否決もありうるかもしれませんが。」

→　合人社支店統括回答
「総会招集権は区分所有者様の大切な権利ですが、通常とは異なる総会招集手続きであり、適正に申請が行われることを確認するため、弊社では少しハードルを高く設定しております。」だそうです。

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>>4564 周辺住民さん

4562の質問についてはいかがですか。

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Aなのだと思いますが、そもそも合人社が総会で審議したくないことは総会の議題として取り上げられません。
また修繕積立金の借り入れ含めかなり重要なことまで合人社でできてしまうことになっています。さすがにそれは実際は総会で決めると思いますが、規約的には総会に上げるも上げないも合人社次第だと理解しています。

なお、総会の決議事項はたったこれだけで、あとは合人社の自由です。

（議決事項）
第●条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
三 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
四 円滑化法第１０２条第１項に基づく除却の必要性に係る認定の申請
五 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え及び円滑化法第１０８条第１項の場合のマンション敷地売却
六 第●条第●項の規定により総会の決議を要するとされた事項
七 その他管理者が総会の決議を要すると判断した事項

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>>4566 周辺住民さん

（議決事項）の中に
>六 第●条第●項の規定により総会の決議を要するとされた事項
がありますが、「第●条第●項の規定」とはどのような規定でしょうか？

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これは完全な乗っ取り以外の何物でもない。

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利益相反取引の許諾の取り方は、当事者の区分所有者に任されているのだろうと思うが、強制力を持たないガイドラインでは、普通決議としている。

そもそも、利益相反取引の明確な基準がないと思われる。そうなら、利益相反取引をしていないと言い逃れされるのかもしれない。

強制力を持つ、マンション管理適正化法の改正案では、国土交通省令で定める者との間における取引を行うとき、国土交通省令で定める説明会を開いて、重要な事実として国土交通省令で定める事項を説明しなければならない。としている。

改正案が成立、施行され、国土交通省令が公表されれば、区分所有者の４分の３以上が賛成した管理規約でも、無効になる規定があるのではないかと思います。

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＞そもそも、利益相反取引の明確な基準がないと思われる。そうなら、利益相反取引をしていないと言い逃れされるのかもしれない。

自己取引の禁止

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”自己取引の禁止”は利益相反取引の明確な基準です。
国交省が第三者管理者方式のルールづくりを目指して開催した 「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の第1回（平成24年(2012年)1月10日）～第11回（平成27年(2015年)3月27日） の延べ３年２ケ月にわたって行われた１１回に及ぶ検討会でも、「利益相反取引の防止」についての議論が毎回繰り返されました。

残念ながら、国土交通省「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の議論における専門家の方々の懸念がやはり現実になってしまいました。

管理会社の社員が、管理者（理事長）になると、発注者と受注者を管理会社が兼任することになります。管理組合総会のチェックが全く機能しないと、管理会社の第三者管理者が工事内容や金額を任意に決めて管理会社に発注できてしまうリスクが生じ、管理組合に管理費・修繕費の高騰につながるという当時の懸念が今では現実化して、管理組合にとって大変ハイリスクな切迫した問題となっています。

しかし、”自己取引の禁止”という明確な基準を徹底化しても、
トンネル会社をあいだにはさみこむという”驚異の裏ワザ”の法律テクニックを駆使する管理会社に対してはどう対処したらいいのでしょうか。
しかも理事会も監事もない管理組合は完全にマヒ状態です。

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第三者管理の利益相反について、実際の管理規約や管理委託契約書などで、どういう規定があるのか、部外者には解からないので、何ともいえない。

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>>456周辺住民さん

第三者管理方式になると、
合人社エンジニアリングはどういう役割を担うのですか。
もちろん理事会が消えれば、下請三社の”相見積もり”を理事たちに見せて選ばせるというあのばかばかしいショーはもう行われないのでしょうが…

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>>4572 匿名さん

そだね。
合人社関係者は合人社物件には絶対に住まないだろうからね。（笑）

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>4560 ご近所さん
ここの第三者管理から逃げ出せた管理組合は片手でも余る程、少ないです。

マスコミはそれを把握しています。

数が本当に少ないのでココの第三者管理から抜け出せたのを明言するのは難しいのかもしれません。

本当に恐ろしい事実ですよね。

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>>4575 マンコミュファンさん

東洋経済オンライン

マンションの｢第三者管理｣に国交省が警鐘鳴らす
大手管理15社に｢ガイドライン｣への対応を直撃

1990年から管理業者管理者方式の提供を開始した合人社計画研究所は2024年5月末時点で1476組合に提供している。

https://toyokeizai.net/articles/-/810370

他の管理会社ガイドライン通りの第三者管理方式は、監事設置を行っている。
ここで問題になっているガイドライン無視のモデルについては
法的な救済方法が見つからなければ、どうしようもない。
修繕積立金が減ってゆくのを黙って見ているしかない。
そんな状況では建て替えは夢のまた夢になるだろう。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>4576 匿名さん
ここの第三者管理を追っているマスコミが言っていたそうですがここの企業
イメージはかなりマズイ事になっているそうです。
都心の一等地のビル(デカデカと建物にビル名が明記)にテナントが入りたがらないなど。

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>>4577 マンション掲示板さん

コンプライアンスの時代だからね。
それは当たり前だと思う。
ここの会社はその辺の感覚が大幅にずれているのに
平気なんだよね。
みずから企業イメージを悪くしているのに気が付いていないのか
厚顔無恥なのか知らないが…

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>>4578 匿名さん
同じことをここを追っているマスコミも言っていました。
よく平気でいられるって
本当に恐ろしい！

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極微ながら、希望の光が見えてきました。（笑）
2025年のマンション管理適正化法の改正がそれです。
2025年の通常国会への提出が予定されています。
改正案の主な内容は次のとおりです。
（ただし、修繕工事でぼったくられたおカネはもう二度と戻ってきませんから、皆さん気を付けましょう。）
ー管理組合から理事会業務を委託された会社が、グループ企業などに修繕や清掃を発注する場合、組合の総会で承認を得ることを義務付ける
ー相場より高い値段での発注を防ぐ
ー違反した会社に対する監督処分を設ける
　違反行為を重ねるにつれて、「指示」「業務停止命令」「管理業の登録取り消し」と処分を重くする

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>>4580 は、以下の記事を参考にしたと思いますが、この記事の内容は、？？？のつく部分が多い。

時事通信 内政部2024年10月20日
修繕・清掃、過度な高額発注防止　マンション関連法を改正へ―国交省
https://www.jiji.com/jc/article?k=2024101900347&g=eco

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>>4581 匿名さん

例えば、どこが？

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>～組合の総会で承認を得ることを義務付ける～
>～このうち、発注時の承認は特に重要だと判断し、法律に明記して義務化することにした。

→義務化されるのは、あらかじめ説明会を開催し、当該取引の重要な事実を説明することである。

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>>4583 匿名さん

時事通信の記事は読んでいない。
AIを利用したため、”承認”という本来ならば（＝管理組合主体に考えるならば）必要不可欠な概念が加わっていて面白いと思ったので、ここに書き込んでみた。
AIのほうが人間的に優れている気がして可笑しい。

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小人之過也必文

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>>4585 匿名さん

あなたが大人のつもり？

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>>4585 匿名さん

まともな反論もできずに
朱子も王充もおそらく読んだことがないにもかかわらず、
論語の一節を権威主義的に振りかざす人間は
まぎれもなく小人である。

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管理会社管理者と同一グループでない会社との契約で、総会決議や規約で定める金額未満であっても、管理会社管理者が手数料を受け取る場合は、民法第１０８条第２項が適用されると思われるので、重要な事実として説明し、総会決議による承認を必須とするべき。

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>>4588 匿名さん

改正法は根本的に改悪だ。
悪徳管理会社などが小躍りして喜んでいることだろう。
説明義務すなわちアカウンタビリティなどは
権利主体である区分所有者にしてみれば、
管理会社に課せられるべき当然の義務。
管理組合主導の総会決議による≫承認≪なくして
”あらかじめ許諾した行為”とされるべきでなく、
ましてや巨額が勝手に動かされたあとの”追認”など全く意味を持たない。

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改正法の下では、国土交通省のガイドラインを無視した理事会・監事廃止の第三者管理方式はさらに区分所有者にとって不利な状況を作り出し、危険なものとなる可能性がある。

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>>4571 匿名さん

しばらく見ないうちに、気になる投稿があったので一言。

＞管理会社の社員が、管理者（理事長）になる

「理事長」は区分所有法上の呼称ではなく、「管理者（理事長）」という記載が正しいのは、管理規約に「理事長は区分所有法に規定する管理者」と規定される場合に限られる。
また、「管理者」は区分所有法第26条2項に「その職務において区分所有者を代理する」と規定され、その法的立場は、区分所有者の代理人である。
一方、「理事長」は、標準管理規約の記載に倣う管理規約においては、「区分所有法上の管理者であると同時に、管理組合の代表者」と規定される場合が一般的である。

ここで、民法上、いわゆる利益相反取引自体が禁止や制約されているわけではなく、民法108条で制約されるのは代理人の利益相反行為であり、同条は事前に本人の承諾なく代理人が行った自己契約及び双方代理等の利益相反行為は無権代理とみなすと規定している。
つまり、管理会社が管理者（代理人）として契約する場合には、事前に管理組合の承諾が無ければ、自社との契約は当然、自己契約として無権代理であるが、その関係会社（トンネル会社?）との契約も双方代理として無権代理となり無効な契約となるため、”驚異の裏ワザ”の法律テクニックにはならない。

驚異の裏ワザというなら、管理規約に「（管理会社が就く）理事長は区分所有法上の管理者であると同時に、管理組合の代表者」と規定すれば、管理組合の代表者である理事長は、管理規約にその利益相反行為を制約する規定がない限り、民法の制約を受けることなく自己契約も双方代理もできることになる。

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