株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>4555 匿名さん

今はもうマスコミにも第三者管理方式に対して批判的な記事がたくさん出ているから、それらのいくつかを理事長や理事に読んでもらえば？
管理組合員が言葉で説得しようとしても　すでに洗脳されているケースが多いから、
読んでもらったほうが早い。

例えば、
ゲンダイ
日経新聞
読売新聞
毎日新聞
朝日新聞
神戸新聞
中国新聞
東洋経済
ダイヤモンド　オンライン　などたくさんあります。
NHKクローズアップ現代のおととしの12月に放映された番組内容もインターネットで詳しく読むことが出来ます。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

すみません。
重要事項に重大な虚偽記載らしきものを発見してしまったのですが、
どうしたらいいですか？

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>>4558 匿名さん
マンション管理士に相談してみてはいかがでしょう。

管理規約を見せたマンション管理士は「騙されていますよ！」と机にうちの管理規約を叩きつけた。

他の管理会社達から規約内容のエグさにうちとは関われないと言われた。

本当に恐ろしい経験でしたが動き出さなかったら逃げ出せません。

結果、縁は切れました。

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>>4559 検討板ユーザーさん

第三者管理方式のマンションだったのですか？

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>>4559 検討板ユーザーさん

重要事項に虚偽記載らしきものがあった場合、
通常は、国土交通省の地方整備局への通報ではないのですか。

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当事者の方にお聞きしたいのですが、ここの管理会社の理事会がない第三者管理方式では、管理会社管理者（代理人）による利益相反取引の区分所有者（本人）の許諾（民法、第１０８条）又は追認（同、第１１３条）は、どのように得ているのでしょうか？

Ａ：年１回の通常総会で、１年間の全ての案件（未定）について、許諾の決議（予算案の承認など）
Ｂ：年１回の通常総会で、１年間の全ての案件（確定）について、追認の決議（決算の承認など）
Ｃ：臨時総会で、個々の案件ごとに、許諾の決議
Ｄ：管理規約などで、全ての案件について、包括的に許諾
Ｅ：その他

○ 民法
（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

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>>4562 匿名さん

ここでアンケートの集計を取るという安易な（しかも不確かな）方法を取らないで、労を費やしながら、ここの管理会社の理事会がない（監事もない）第三者管理方式の管理規約そのものを集めるほうが正確な情報が得られると思います。相談を受けたマンション管理士か、それとも全国のマンション管理組合のNPO法人に問い合わせてコピーをみせてもらうかしか手がありません。（これには、あなたに相当な肩書が必要でしょうが…）
うちのマンションは第三者管理方式の導入は総会で否決されたけれども、ABCはありえないはずです。とりわけCについては、管理組合側が臨時総会を開く場合、5分の1以上が印鑑証明を提出しなければならないという前代未聞の条項が含まれているため、これが臨時総会の開催を意図的に妨害しているわけです。（これはマスメディアでも何回か報道されていますので、あなたも知っているはずです。）

こんな条項はそれこそ善管注意義務違反に相当するのではないかと思うのですが、それについてはいかがでしょうか。また、果たして　Dだけで、またはD＋説明会の開催（つまり決議なし）だけで区分所有者全員の”許諾”があったと断定できるものなのでしょうか。

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区分所有者側からの総会開催に当たり印鑑証明が必要なことについて、合人社への質問。
「区分所有者の権利保護のため、今回の議案に、印鑑証明の文言削除を提案いただきたいです。 議題に入れて否決されるなら仕方ないと思いますし、規約改定は賛成3/4以上必要ということでしたら、最悪否決もありうるかもしれませんが。」

→　合人社支店統括回答
「総会招集権は区分所有者様の大切な権利ですが、通常とは異なる総会招集手続きであり、適正に申請が行われることを確認するため、弊社では少しハードルを高く設定しております。」だそうです。

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>>4564 周辺住民さん

4562の質問についてはいかがですか。

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Aなのだと思いますが、そもそも合人社が総会で審議したくないことは総会の議題として取り上げられません。
また修繕積立金の借り入れ含めかなり重要なことまで合人社でできてしまうことになっています。さすがにそれは実際は総会で決めると思いますが、規約的には総会に上げるも上げないも合人社次第だと理解しています。

なお、総会の決議事項はたったこれだけで、あとは合人社の自由です。

（議決事項）
第●条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
三 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
四 円滑化法第１０２条第１項に基づく除却の必要性に係る認定の申請
五 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え及び円滑化法第１０８条第１項の場合のマンション敷地売却
六 第●条第●項の規定により総会の決議を要するとされた事項
七 その他管理者が総会の決議を要すると判断した事項

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>>4566 周辺住民さん

（議決事項）の中に
>六 第●条第●項の規定により総会の決議を要するとされた事項
がありますが、「第●条第●項の規定」とはどのような規定でしょうか？

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これは完全な乗っ取り以外の何物でもない。

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利益相反取引の許諾の取り方は、当事者の区分所有者に任されているのだろうと思うが、強制力を持たないガイドラインでは、普通決議としている。

そもそも、利益相反取引の明確な基準がないと思われる。そうなら、利益相反取引をしていないと言い逃れされるのかもしれない。

強制力を持つ、マンション管理適正化法の改正案では、国土交通省令で定める者との間における取引を行うとき、国土交通省令で定める説明会を開いて、重要な事実として国土交通省令で定める事項を説明しなければならない。としている。

改正案が成立、施行され、国土交通省令が公表されれば、区分所有者の４分の３以上が賛成した管理規約でも、無効になる規定があるのではないかと思います。

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＞そもそも、利益相反取引の明確な基準がないと思われる。そうなら、利益相反取引をしていないと言い逃れされるのかもしれない。

自己取引の禁止

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”自己取引の禁止”は利益相反取引の明確な基準です。
国交省が第三者管理者方式のルールづくりを目指して開催した 「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の第1回（平成24年(2012年)1月10日）～第11回（平成27年(2015年)3月27日） の延べ３年２ケ月にわたって行われた１１回に及ぶ検討会でも、「利益相反取引の防止」についての議論が毎回繰り返されました。

残念ながら、国土交通省「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の議論における専門家の方々の懸念がやはり現実になってしまいました。

管理会社の社員が、管理者（理事長）になると、発注者と受注者を管理会社が兼任することになります。管理組合総会のチェックが全く機能しないと、管理会社の第三者管理者が工事内容や金額を任意に決めて管理会社に発注できてしまうリスクが生じ、管理組合に管理費・修繕費の高騰につながるという当時の懸念が今では現実化して、管理組合にとって大変ハイリスクな切迫した問題となっています。

しかし、”自己取引の禁止”という明確な基準を徹底化しても、
トンネル会社をあいだにはさみこむという”驚異の裏ワザ”の法律テクニックを駆使する管理会社に対してはどう対処したらいいのでしょうか。
しかも理事会も監事もない管理組合は完全にマヒ状態です。

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第三者管理の利益相反について、実際の管理規約や管理委託契約書などで、どういう規定があるのか、部外者には解からないので、何ともいえない。

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>>456周辺住民さん

第三者管理方式になると、
合人社エンジニアリングはどういう役割を担うのですか。
もちろん理事会が消えれば、下請三社の”相見積もり”を理事たちに見せて選ばせるというあのばかばかしいショーはもう行われないのでしょうが…

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>>4572 匿名さん

そだね。
合人社関係者は合人社物件には絶対に住まないだろうからね。（笑）

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>>4560 ご近所さん
ここの第三者管理から逃げ出せた管理組合は片手でも余る程、少ないです。

マスコミはそれを把握しています。

数が本当に少ないのでココの第三者管理から抜け出せたのを明言するのは難しいのかもしれません。

本当に恐ろしい事実ですよね。

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>>4575 マンコミュファンさん

東洋経済オンライン

マンションの｢第三者管理｣に国交省が警鐘鳴らす
大手管理15社に｢ガイドライン｣への対応を直撃

1990年から管理業者管理者方式の提供を開始した合人社計画研究所は2024年5月末時点で1476組合に提供している。

https://toyokeizai.net/articles/-/810370

他の管理会社ガイドライン通りの第三者管理方式は、監事設置を行っている。
ここで問題になっているガイドライン無視のモデルについては
法的な救済方法が見つからなければ、どうしようもない。
修繕積立金が減ってゆくのを黙って見ているしかない。
そんな状況では建て替えは夢のまた夢になるだろう。

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