売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー
総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2
敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て
ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～
所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分
【物件情報を追加しました 2013.5.12 管理担当】
[スレ作成日時]2013-04-28 22:24:52
人によっては天井の高さや仕様(大理石など？)はマストになるでしょうね！
しかし一般庶民からすると撤退する理由にはありません^^;
やはり環境重視なので。。
身の丈を考えて、ここで決断してみました。
本当に場所はいいなあとおもったんですけどねえ。
私は日照をあまり気にしないので、北向きの緑が見えるのは気に入りました。
しかし下がり天井はネックでした。
内廊下の天井が低いのは気付きませんでしたが、ただでさえ風通しのない内廊下で、閉塞感ありそうですね。
仕様も、普通モデルルームはかなり素敵に作ってあるはずなのに、全然素敵に感じませんでした。
価格が１～２ランク下の物件なら納得なんですが…。
徒歩30秒くらいの上真砂町会会館で
ヨガのレッスンやっているようですね！
引っ越したら色々習い事を始めたいのですが、
ここは公民館のような所でしょうか？？
お花やお茶、ダンス、英会話など興味あるので探しています。
網入りガラスなのが気になりますが、眺望に影響はないのでしょうか。
204です。
情報ありがとうございます。
ヨガは、OLや主婦向けではなさそうですね・・
様子を見てラクーアも検討してみます。
騒音や粉塵の被害について、一言だけ。
昔、幹線道路沿いの物件を買ってしまって、とても苦い思い（特に粉塵、予想以上にひどかった・・）をしたことがあります。
それ以来、二度と幹線道路沿いは買わない！！と決めております。
幹線道路に直接面している物件と離れて奥まった物件とでは格段の違いがあると思います。
騒音に関してもう少し詳しく書いておきますと。。。
春日通りからは離れているものの、そこそこの音が聞こえてきます。
ただし、窓を閉めればほぼ聞こえません。
留意すべき点として、真砂坂の存在が挙げられます。
かなりきついので、バスやトラックのエンジンの音が大きめです。
特に朝はダンプやトラックがよく通ります。
下りもエンジンブレーキの音が結構します。
今の時期、南からの風がよく吹くので、
余計に聞こえるのかもしれません。
粉塵もそこそこあります。
ベランダの手すりをぞうきんで拭くと真っ黒になります。
春日通りの影響度合いは不明ですけど。
今、田舎に住んでいるのですが、ベランダの洗濯竿などしばらく拭かないともう真っ黒ですよ。
なので手すりの汚れも一概に排気ガスのせいとは言えないでしょう。
大通りから離れているならそれでヨシとしないと、いつまでたっても都心には住めないですねぇ。
とは言え、この辺りの大気汚染がいかほどなのか気になります。
幹線道路沿いなら明らかに空気の悪さを肌で感じることが出来ます。
大気汚染は、体感的にはほとんどないかと。
洗濯物が1日で黒くなるとか、鼻の穴が黒くなるとか、
その類のこととは無縁です。
空気という観点でいえば、風通しが非常によく暑さは凌げそうです。
いまもクーラーなしで過ごしています。
あと先ほど書き忘れましたが、音については、
いまの時期、セミの鳴き声がすごいです。
その他、ドームシティのサンダードルフィンから
数分おきに絶叫が聞こえてきます。
区内でも、本郷でも、
環境はかなり良い方だと思いますよ。
ドームシティの声がここまで聞こえる？？
にわかに信じがたいが…。
家にいても散歩していても気になったことはありませんけど。
同じ近所でも角度などで差が出るのかな。
>>212さん
うちはリビングがドームシティ側にありますので、
サンダードルフィンに限らず、野球の声援や
コンサートの音も聞こえます。
ちなみに、サンダードルフィンが再開したのは、
つい2週間前のことです。
今では、夜10時まで営業しているようですよ。
小石川の方にお住まいの方ですか？
あまり詮索してはいけないのですが。。
騒音の事が少々気になってしまいまして。
営業担当者から特に話はありませんでした。
この物件は、モデルルーム（南向き住戸）もそうでしたがリビングの窓は左右一部が開くのみですので、リビングがドームシティ側にあったとしても皆さんがご心配になるほど騒音は気にならないのではないでしょうか。
春日駅前の開発が終わったらショッピングがかなり便利になりますね。
大型スーパーや薬局、雑貨屋などのモールのようになるといいな。
物件の価値も更に上がると嬉しい。
坂の上、階段のある町、駅近、文京区、本郷、歴史、文化、正岡子規
いい物件ですよね。
北向きと、間取りと天井高さえ目をつぶれば…。
予定されている再開発で、もっと便利になってほしいですよね。
今の真砂市場も立て替え予定とのことですから、買い物できるようにしてほしいな。
大通り渡るの時間かかりますから。
真砂市場は建て替え予定なのですね。
確かにテナントの殆どが撤退しているようですし。
跡地の計画はまだ出ていないのでしょうか？
新旧都知事ともに、都営住宅に消極的ですからね。
真砂市場跡地開発は、
何らかの形で民間の力を借りるんじゃ
ないでしょうか。
生活の利便性も十分で立地もいいですね
後楽園ホールや東京ドームにも徒歩で行けますから車でドームに止めると
駐車場料金がとても高く大変ということはありません。
確かにドームの声とか車の音は多少聞こえるときはありますが
窓を閉めれば気になる程でもありません。
大きなイベントのときなどのドームの音は、気になるかもしれないですね。
窓を閉めればある程度は大丈夫ですが、実際に現地に行ってチェックした方がいいかも。
それ考えると北向きの部屋もいいのかなって思いましたが、どうですか？
今後、いろいろ便利になっていくようなので期待感も。
音に関しては、一番気になるのは、春日通りのクルマです。
トラックやバス、パトカー、救急車などはもちろんですが、
一般の乗用車やバイクも結構なものです。
それらの上に、ドームシティの音が乗っかってくる感じです。
北向き住戸でもある程度は聞こえるのではないかと思います。
総合的には、北向きでワイドスパンであれば、
南向きよりも条件は良いと言えそうです。
北向きの狭い住戸でも、悪くはないと思いますよ。
主人の転勤が決まり、地方から越してくる者です。
この辺ですと、
本郷、小石川、小日向などではどこが一番ステイタスがありますか？
坂上、駅距離などにも寄るとは思いますが。
本駒込、西片、小日向の一戸建てとかでは
ステイタスは一種低層の３億（１００坪）以上の戸建てです。西片と小日向と本駒込６丁目と白山４丁目、関口２・３丁目、目白台１丁目を散歩してみましょう。
224さん
一番は、西片のA家の取り仕切る町内会界隈でしょう。もしくは春日2の三井家の邸宅近辺。
何と言っても三井家の所有です。
いまも蔵があり若奥様が車の世話などされて一見庶民的ですが、
中央大学に隣接する公立中学の土地も三井家からの提供、とか。
真砂はいいとこですが、周りは微妙、細民窟っぽさととるか一葉的ととるか。
妙に庶民的で湿っぽい猫が多いボロ屋が多いのも事実です。人権団体も多いと思いました。
便利はいいですが。
若い住人は、東大や御茶ノ水界隈のナース、医師と結婚したナース、社宅のあるのは日銀財務省製粉会社等々、
住友の小石川シティハウスも社宅使いされてるようです。圧倒的に老人がおおいですが。若い人が多いのは
護国寺から江戸川橋の方らしいですよ。
医師ナースは壱岐坂から湯島にかけての方がより多いです。
丸ノ内線は一般勤め人が使いますが、
三田線は東京駅から丸の内大手町内幸町が直ぐなので、いわゆる
いいとこにお勤めの方が便利なんですよ。
アフターや休日も丸の内の三菱地所のおかげでレストランだらけになりました。
もちろん御茶ノ水や筑波付属のお受験も可能区域です。
小日向は高台に大きな戸建でもあればいいけどマンションはイマイチな感じがします。道が狭すぎだし。
226さん
関口1はマンションがびちびちに詰まってたち、さらに水際が近くて湿って南船橋に類似してて
あまり高級じゃないです。じっさいあの辺は物件が多いので安いです。安いというとこは利点ですが。
早稲田が近いし、神楽坂大塚南口と花柳界に囲まれてて椿山荘でごまかされますが
野間記念館のとこくらいしかムードよくないような気がします。
普通はそういう場所のいい邸宅っって、妾宅です。高級妾宅街っぽいんですよ。高輪の方もそういう感じのとこが
ありますけど。。。
目白台も、1よりは3丁目の方が見た目高級に思えます。
1丁目は高田で早稲田、あの田中家はあるけど所詮100 年も続いてないお宅ですし。ホリエモンみたいなものかも。
最近西片の個人宅が売りに出てましたがたしか4億くらいでした。売れなくて、切り売りするみたいですよ。
いくら格があっても高いとお客がいませんね。
関口は新参者、よそ者には高級風だけど文京区界隈だとまったく本駒込や春日本郷西片の格とお高そうで賢そうなムード、
大塚や巣鴨近辺の利便性にはまったく及ばぬ低地、なのじゃないのかな。いっそ新宿区で早稲田に住んだ方が便利では。
曖昧で根拠が出しにくい、住んでるものの感じ方からの書き込みとして受け止めてください。
早稲田は低地。いつも見下ろされる生活。
春日もどちらかというと低地になるから、小石川や西片が宜しいのでは？目白台も高台で良いですが、個人的にはちょっと不便な感じがします。至便性なら本郷界隈。ちょっと騒々しい感じが否めませんが。
231さん
春日は高いです。ただその高台は春日通に沿い騒音粉じんまみれなだけです。
牛天神、後楽、飯田橋が春日の低地になります。あるいてみて下さい。
高松宮喜久子姫は水道近くから輿入れされましたが水道も低地の漁場です。
小石川は、残念ながら人権団体、朝鮮人と印刷工の労働者が再開発待ちしてるとこですw
都営も死ぬほど住民抱えて近隣にあるので微妙だし、
千川沿いは護国寺界隈から利便性に惹かれて高所得者が流れてきてますが
洗い張りと印刷工は千川沿いに定住してましたから。
部分的にはいいとこがあり、いい感じですけどね。
それに、昔高かったのかしりませんが、関口音羽界隈の老人はものすごく気位が高く、真紀子的に使用人扱いみたいですよ、
若い家庭には。
弥生西片真砂坂上の方が資産家でも気使いがあります。
お客さんじゃなく、地主さんだからかかな、と思ったことがあります。
できたら、ちゃんと町内会に奉仕してね、って感じです。本郷6と西片住民は仲良くやってていいムードです。
金持ちけんかせず、なんでしょう。
ステイタスという単語に皆さん過剰反応ですね。所詮マンションなんだからステイタスなんか気にせず道路から離れたここの立地を堪能すれば良いと思います。
賃貸なら、２０万出せるなら真砂も伊勢丹の上も本駒の文京グリーンコートも、
住宅公社からかりられますし、よく空いてますよ。
伊勢丹の上から見切りの惣菜を買いにくる住人をみたらイメージがかわるかも。
護国寺界隈ならもっと安くて空室沢山あります。
新築でファミリー向けが少なく、特に
本郷1や真砂はないのです。
ここのマンション、既に10倍近く倍率ついてる部屋もあるよ。
自分の第一希望の部屋しか知りませんが。
当たる気しない！
>>235さん
書き忘れましたが念のため。
URは所得か貯蓄が一定「以上」ないと住めません。
http://www.ur-net.go.jp/tebiki/a-license.html
もちろん、お年寄りなどには例外も認められるようですが、
ハードルは低くないのではないかと思います。
URも借りられない、もしくは会社が借りてくれない勤め人が、
この程度の分譲マンションの多分購入検討者のスレに興味持つでしょうか？
春日後楽園駅は鉄門の医師がセカンドで買ってる部屋も多いですから
狭くて手頃な方がすぐ出るかもしれません。
うちは狭めの部屋希望だけどそれでも既に2倍と言われました。、
お医者様が隣人だと子供がいるので色々心配だな～
入居までに少しは成長してくれるといいのですが^^;
確かに、入居者の年齢層など気になるところですね。
1LDKがほぼ無いとはいえ、土地柄2LDKに独り暮らしという方もいらっしゃると予想します。
女性で高齢で独身で仕事がある人はこの界隈多いです。
お金持ってるし。
夜の帰宅でもあまり怖くないから。
文京区でも大塚駅前や湯島駅前なんかあまり行きたいくないですもん。
白山一丁目から千石へ向かう白山通りも夜人けがなさ過ぎて
ひったくりにあったらどうしよう、と思うエリアです。
本郷4丁目の路地裏の安アパートもなんだか怖いような住人がいますけど
歩いてて危険なふんいきはないんですよね、不思議と。
だから、喫煙者とか、すごく厳しく言われますよ、管理組合に。犬には優しいけど。
それと日比谷とドームへ行くのに、ジャニオタが異様に好む。
帝劇タッキーキンキ、
ドームカウントダウンです
でもファミリーは飯田の方が住みやすいかもね。
池袋東側から文京千代田あたりへは、すごく実家千葉の人が多いですよ。
東西線と都営新宿とJR利用するんでしょうね。
倍率が高過ぎます！
今日、本郷三丁目の交差点でチラシ配ってましたね。倍率高いくらい人気あるなら、何もしなくてもいい気がするけど。
人気は一部の部屋に集中しているとみました。
倍率がついて即日完売しちゃうのは値付け失敗です。チラシ配って竣工する頃に完売する位がちょうど良いんです。東急さんがそんなヘマするわけないですよね。
一部の部屋に人気が集中して、
分散させるのに失敗したんじゃ
ないでしょうか。
そして竣工後3年くらいして完売するのが理想なのがスミフと。
さておき、ここの50前半位の部屋は入居後じゃないとローン控除
適用受けれるか分からないのでしょうか。デベに確約はできないと
言われると尻込みしてしまうのですが。
キャッシュで買えば大丈夫。
もっともなアドバイスなのですが自分にはキャッシュは無理です。
ここの広めのところをキャッシュで買えるような人が羨ましいですな。
ここだと広めの部屋が人気なんでしょうかねぇ？？
利便性が高いとは言い切れない地域ですので、ＤＩＮＫＳや単身者よりもファミリー層の方が需要はあるのかな？と思っています。
住宅ローン減税って50平米あれば大丈夫なんじゃないですか？
他に何か条件ってあるのでしょうか？？
正式価格発表、今週末でしたっけ？？
とりあえず、要望書出してますが、正式価格が気になります。
ほかの物件と同じ割合で、とはいわずとも、当初予定価格からは値下げしている物件もあるのだから、値下げして出してほしいなと希望。
ちょっと高いですよね…
同じタイミングで他に良い物件が出たら寝返っちゃうかも。
住宅ローンは50以上が条件ですが、測定方法が異なるので
販売時より狭い面積で50以上かを判定されることになっち
ゃいます。ここの50～52くらいの部屋は大丈夫なのかがデ
ベさんでも分からないとのことだったので。
>>253さん
ローン控除の基準に使う面積は、
販売時に使う壁芯面積ではなく、登記時に使う内法面積になります。
例えば、室内の隣戸側の壁に厚さ9.5mmのボードを貼る予定が、
何らかの理由で12.5mmを使うことになると、
内法面積はそれだけで減ってしまいます。
内装工事は現場の大工さん任せにせざるを得ない要素も大きいので、
今は何ともいえない、ということなのだと思います。
賃貸回す予定の人か現金購入者以外は、50ギリギリの部屋は買うな
ということなでしょうね。
>257さん
教えていただいた記事を拝読いたしました。
地名の由来や土地の歴史など、マンション検討者として興味深い内容になっていましたね。
モデルルーム見学者の傾向に南向きだけでなく北向きに関心を示す客が多いそうですが、
北向きの方が眺望に優れているのですか？
土地の北側が急斜面でここはその上の高台にあります
南側も近いところは低めのビルか戸建てなので囲まれ感はそれほど無いと思いますが
春日通り沿い（100mくらい先）に15階建てくらいのマンションが林立しているので、眺望は抜けないと思います。
北側は急に下がっている崖なので、低層から眺望が抜けています
価格が発表されましたね。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/
4,880万円(1戸)～9,490万円(1戸)
45.11m2～86.86m2
坪単価は約360万円。
プラウドなどとの比較では順当なのではないでしょうか。
北向き込みですが。
>>261さん
おおむね良い立地ですが、さすがに坂の下はアレな感じです。
春日駅（というか真砂市場ですが）には、
夜間、ホームレスもいますしね。
春日駅の方が近いのに「本郷三丁目駅徒歩8分」と
強調しているあたり、察していただければと思います。
もし検討しているとしたら、現地で確認するのが無難です。
上記URLによれば、14日が抽選ですってね。
周辺住民が近所のネガティブ発言するって珍しいパターンだね
お疲れ様です
＞家族のふれあいを大切にするため、ベッドルーム2部屋の出入り口が
＞リビング・ダイニングに面したスタイルを採用しました。
行燈部屋の言い訳としてこんな説明書きがｗ
一回モデルルーム行っただけだったんですが
第一期登録受付開始のご案内が来たので見たら、Ｈ３タイプ（北向き53平米弱）２階が5,060万。
予定価格ではだいぶ高かったような…と思って、初期にもらった予定価格表引っ張り出してきたら、5,200万円台。
けっこう下げてきたんですね。
これでもう少し広ければなぁ…。
でも全65戸中、一期は30戸なので大人気というほどではないようで。
>>266さん
それでも坪300万円以上なんですね。凄く高いです。
個人的にはこの辺、総合的には気に入っていますけど、
微妙な感じもしますね。
そういったところが人気に表れているような気がします。
1丁目か4丁目かだったら、迷わず1丁目を勧めますかね。
>>264さん
釣りにマジレスするのもなんですが、
自分で住んでいるからこそ、
ニューカマーの方が選択を誤らないように、
情報を与えることが責務だと思っています。
個人的には、近所がどうであっても気にしないし、
実際、マンション単位で価値が決まるような傾向があります。
中古価格が高いマンションと安いマンションが混在してますよね。
価値の高いマンションが面となって広がると、
1丁目のプラウド村みたいになるのだと思います。
（ほかのマンションも素晴らしいと思います）
今のところ周辺が気になる人の方がまだ多いかと思います。
その人たちへの情報提供です。
物件ごとに価値が決まるのなら、ここはダメだと思う。
いくら前面が開けているからといって、高層タワマンでもないのに北向きの住戸が多すぎる。
良質なコンセプトで建てられるマンションとは言えないと思う。
この立地・土地形状だと南北向きに部屋作るしかないですからね。
北側は眺望抜けるので日照気にしなければ暗いって事は無いと思うけど。
ただ、妙に細切れに小さい部屋たくさん作ったのはどうなんでしょ。投資
マンションのイメージもあったのかな。
私は日照よりも眺望を気にするので、ここの北向きはけっこういいと思ったのですが、皆さんおっしゃるように広さが中途半端ですよね。
投資用ならもっと狭く、居住用なら登記簿50平米は確実にあるように設計してくれないと…。
60平米以上の部屋は、高額でも即売れでしょうね。
倍率が凄いことになっています。
100%の物件はないからね
目の前に建物が建つリスクがないっていうのはこの辺では珍しい
予算が折り合えば買いでしょう
50平米台は価格帯も手頃で、ディンクスや新婚さん(子一人)が申し込んでるそうです
> 目の前に建物が建つリスクがないっていうのは
こそ、ないのではないかと思います。
ごちゃごちゃした谷底の土地を集約してくれる、
奇特なデベロッパーが現れるかもしれませんしね。
実際、本郷小の裏手の菊坂沿いをサンヨーが集約して、
8階建てだったかを建てますよね。
連投スマンです。気になったので今調べてみました。
旧土地台帳付属地図です（登記関連の書類）。
崖の下のうち、炭団坂階段部分の西側は、
なんと一筆の土地でした（273番地）。600～700㎡ほどありそうです。
土地所有者がその気になれば、
マンションなどに建て替え可能ですね。
ただし、北側斜線のクリアが大変な地区なので、
本物件のように屋根のセットバックが必要です。
借地権が設定してあるかもしれませんし。
とはいえ、油断禁物ですね。
さらに連投です。
分かりやすい地図があったので、ご参考までに。
上記レスの273番地は下記地図（明治）の73番地（本郷菊坂町）です。
（旧菊坂町の番地に200を足すと現本郷4丁目の地番になるようです）
http://map.goo.ne.jp/map.php?MAP=E139.45.35.228N35.42.23.611&ZM=11...
地図上で73番地の南側を半周ぐるりと囲んでいる緑地は、
法務省の地図では73番地に属しているような記述になっています。
1～2階北側（東側）の購入を検討している方は、
デベに確認しておくのが無難かと思います。
ちなみに72番地や71番地は細かく分筆されています。
20番地や21番地（本郷真砂町、現在の地番と共通）も分筆されています。
（旧真砂町の番地は現本郷4丁目に引継がれているようです）
皆さん １丁目と４丁目の格について書かれていますが、理由が書かれていないので書いておきます
真砂通りの内側の旧弓町と、外側の旧真砂町の違いはかなり古くにさかのぼります
『本郷もかねやすまでは江戸の内』という句が有名ですが、
この句は江戸時代に中仙道で旅立つ旅人を江戸の端まで見送ったことに由来する句なのですが
中仙道の現在の本郷三丁目交差点まで見送ったということをあらわします
つまり、真砂通りの内側の弓町（本郷１・２丁目）は江戸
外側の真砂町は江戸の外となり、真砂通りが境い目となります
親藩である水戸藩の江戸屋敷（後楽園）は江戸の中にあり、外様大名の加賀前田藩の江戸屋敷（東大）は江戸の外にあったということですね
１・2丁目と4丁目の書くの由来はここまでさかのぼるんです
区分所有の庶民向けマンションしか買えない層にとっては、
本郷×丁目の格なんてどうでもいい。
そんなことよりも、実際の住居の居住性や生活の利便性、
治安の問題のほうがずっと大切。
>>279さんの論ですと、本郷四丁目より北側にあるのに
本郷四丁目より格上とされる西片に関して説明がつきませんよね。
一丁目と四丁目の格の違いは、
単に最近きれいなマンションがたくさん出来ているか否か、
というくらいのものでしかないかと思います。
一丁目でも旧本郷元町は、別に大したことのない街並みかと。
＞江戸時代に中仙道で旅立つ旅人を江戸の端まで見送ったことに由来する句なのですが
これ、ホントですか。
大岡越前守による防火に関する政策に端を発した川柳じゃないですか。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/visitor_kanko_shiseki_kaneyasu.html
あと「真砂通り」ってなんでしょうか。春日通りのことでしょうか。
ちなみに春日通りは、江戸時代には存在しなかったかと。
開通したのは明治時代かと思います。市電を通すためです。
ご参考までに、江戸時代の地図。
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=14
本マンションの建設地は、「中田左門」とあるところです（緑地の南側）。
鐙坂や炭団坂、マンション北側の崖道（区道649号）が既に存在しており、
それらに由緒あることが読み取れるかと思います。
>>279さんの話は面白いですが信憑性に欠けます。
新たに住民になる方に対して、責任を持ってほしいものです。
http://navi.ag-aoyama.com/76203kaneyasu.html
本郷３丁目交差点「かねやす」があり、このお店が「本郷もかねやすまでは江戸の内」と江戸時代の川柳に詠われた場所になる。この本郷通りの本郷３丁目交差点近くまでは日本橋から出立する５街道の内の中山道で江戸の範囲であることになる。
この近くの本郷通りに「見送り坂」と「見返り坂」があり、日本橋から見送りに来た人々がここで別れ、見送られた人は見送りに来た人々を見返りながら中山道を歩んで行った。中山道は東海道に比べて、箱根の山越えや、大井川の氾濫などがない為に女性は中山道を選ぶ場合が多かったと言われている。
菊坂入口より少し先の本郷通りを良く見ると下り坂と上り坂との境があり、ここが「見送り坂」と「見返り坂」との分かれ目になる。
http://www.geocities.jp/jf1zhe/KasugaSt.html
現在の春日通りにあたるものは あったんじゃないですか？
市電が通るときにまっすぐにしたというだけの話ですよね
狭い2LDK購入し、登記上50m2なかった場合の話ですが、
もし将来的に中古で売ろうとすると、それを購入する人も住宅ローン控除を受けることができなくなるのでしょうか（もちろん今の住宅ローン控除制度が継続した場合）？この制度は、中古にも適応されるのでしょうか？自分で調べろって感じですが、すいません、書き込ませて頂きます。
>286
自分でちゃんと勉強しておいた方がいいと思いますが、一応答えますと、
中古でも同様に適用されます（築年数の制限あり）。
登記簿50平米以上という条件は同じなので、新築で50平米ない物件は、中古で買うときも当然、住宅ローン減税は受けられません。
ありがとうございます。狭い2ldk申し込み考えているんですが、登記上どうなるかかなり心配です。場所はとても良いのですが、、、、
本郷の街並は、一丁目であれ四丁目であれ、雰囲気が素敵ですね。
一丁目のプラウド村にはもはや「江戸」の面影はありませんが、現代らしさがあります。
ここやプラウド本郷ヒルトップに続く新しい物件、この辺りで出ないですかね。
>>290さん
少し雰囲気が異なりますが、
菊坂通り沿いにサンヨーホームズが建設中です。
恐らく近いうちに販売が始まると思います。
丸ノ内線本郷三丁目駅までは、
5分くらいになりそうで、利便性は高いです。
ほかに本郷4丁目でありえるとしたら、
この物件の北西にある公務員住宅の再開発でしょうか。
確か、財務省の売却リストに入っています。
あと、春日通り沿いにあった三井不動産モデルルーム跡地とか。
裏手の土地を買い広げているようで、
いま恐らく角地のオーナーを説得中かと思います。
本郷1丁目ですと、プラウドのモデルルーム跡地がどうなるかですね。
南側は木造の旅館です。
本郷2丁目では進士邸跡を確か小田急系のデベが解体工事しており、
マンションが建つと思います。
1丁目のような雰囲気はないですが、
大横丁に近いので、利便性はかなり良いでしょう。
御茶ノ水まで10分くらいで歩けると思いますし。
＞当時は今でいう春日町交差点もなかったかと思います。
あったと思いますよ。
http://www2.mmc.atomi.ac.jp/web01/Flower%20Information%20by%20Vps/bunk...
古地図ですが
水戸藩屋敷と松平丹後守の間そうですね（白山通りの形が違いますが）
１期終了しましたね
人気の部屋は１０倍以上だったようです
もうここら辺はどのデベもやりたがらないかもしれないですね
パークコートにしろここにしろ、第一種低層住居専用地域であるため
広大な平置き駐車場作ったり、低くしたり屋根切ってルーフバルコニー作ったり、かなり苦労してますね
炭団坂の下なんか、やろうとしたら大変なことになりますね
50平米ちょいの部屋は大量に残ってますね。
やはり人気がごく一部の部屋に集中したんでしょう。
そのごく一部の部屋以外は軒並み予定価格より下げてますし、戦略間違えたとしか思えませんね。
一種低層は本郷には無いでしょ。西片ですね。
この辺の用途地域は住居地域ですね。
菊坂沿いは近隣商業地域で、菊坂下道沿いにもかかっています。
つまり、菊坂下道沿いであれば、比較的高いマンションも建てやすいです。
パークコートは建物を思い切り南に寄せることで、
北側の斜線制限をクリアしていると思われます。
その点でいえば、ブランズの南北に浅い敷地は、
設計が大変だったでしょうね。
工夫のしようはあったでしょうが。
内法で50平米あるかどうか分からないのでは、居住用で買う人は手を出しずらい
し、キャッシュ購入層・セカンド購入層向けの仕様でもないし、資産用にしては
広すぎるし、と中途半端な部屋が多いんですよね。
ここからどう売り抜くかがデベの腕の見せ所なんでしょうけど。
売れ残りを第二期販売と銘打ってるみたいよ
50平米の部屋とかバカにしてるね
バブル以前は50㎡台の3LDKとか結構ありましたけどね。
だんだんと買い時でなくなっているんでしょうね。
50危ないのはかなり値下げしてますね
3月以降に部屋見せてからでないと厳しいかもしれないですね
完成して測ってみて50クリアしてたらまた上がってしまうでしょうが
思った通り超不人気物件になっちゃったみたいですね。
第1期の戸数笑っちゃいます。
東急お得意の最初の吹っ掛け価格からは大分下げてるみたいだけど、やり方が悪いから当初せっかくモデルルーム見にきた人達がみんな逃げちゃった。
せっかく場所はいいのに東急の手にかかるとこんなんでとても残念です。
うーん、ここはおそらく、
長い間売れ残る部屋が出るでしょうね。
このエリアは販売好調な物件が多いので、悪目立ちしてしまいそう。
近隣の物件は１期で全戸一斉販売だったりしているのにひどいですね
やはり東急ではこの程度ですね
適正価格なんですよ。一期完売は値付け失敗です。
内寸が５０に届くかどうか分からないという適当な状態で売るとは、本郷というブランドにあぐらをかいた商売をしているとして言いようがないですね。
でも安い価格帯が売れ残っているというのは、ある意味すごい。
2戸つなげて売りなおしたりして。
公式サイトが更新されていますね。
第1期第2次販売だそうです（笑）。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/
今回は4戸の販売。売れ残りは4戸だったのか、もっとあったのか？
驚くのは面積と価格です。
販売価額 6,180万円(1戸)～8,920万円(1戸)
専有面積 53.61m2～81.10m2
狭い方は坪380万円です。どんな人が買うんだろ？
1期2次の案内来ました～。
1期の30戸は完売（要望書のはいった住戸だけを売り出してるんでしょうから当たり前ですが）、
追加の4戸は、恐らく抽選で外れた人が要望を出したのではと推測します。
50.61の2LDK以外の3戸は3LDKですから。
ちなみにこの2LDKは、予定価格では6,300万円台でした。
背の小さい方が購入するのでしょうか？
天井高は２４５cm、下がり天井は更に低い。
内廊下は２００cm以下？手を上げるとすぐ天井に届いてしまう！
良いマンションなんだけど・・・
私は背が低いので大丈夫でした。
高いのに残念な仕様だよね
天井高245って、普通じゃないですか？
内廊下が200以下というのは、確かにかなり低い気がしますが、
他の物件で内廊下の天井高を意識したことがないので、何とも…
天井は、昔でしたら2300、今でも2400が標準的とされているので、
2450もあればまずまずかと思いますよ。
内廊下は法的に考えて、
2100くらいが確保されているかと思います。
先ほど、サンヨーホームズの菊坂通り沿い物件のスレを立ててきました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361422/
真砂町はいいところですが、菊坂もいいですよ。
もう少し賑わってほしいところですが。
昨日と今日は櫻木神社のお祭りですね。
春日通り沿いに寄付した氏子の名前が張り出してありましたが、
マンションの管理組合の名もちらほら。
こちらを管理組合も来年は納めるのでしょうね。
私、下がり天井は全く気にならなかったんですけど。。。
皆さん気になるんですね。。。
結局１期、１次２次は完売だったのでしょうか？
私は２期販売分を狙っているのですが。
菊坂沿いは文京区の水害ハザードマップに載ってますから今時のようなゲリラにあうご時勢はは難しいかもしれないですね
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0044/5429/omote.pdf
菊坂でも下道じゃなければ、大丈夫かと思いますけどね。
ハザードマップでは、高台のブランズ本郷真砂もアウトになっていますね。
>>322さん
この辺です。
https://www.google.co.jp/maps/preview#!q=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA%E6%9C%AC%E9%83%B72-30&data=!1m8!1m3!1d3!2d139.758557!3d35.705934!2m2!1f79.78!2f93.76!4f90!2m4!1e1!2m2!1s-oVfGzA75yCY3ySSPuogxw!2e0!4m10!1m9!4m8!1m3!1d2945!2d139.759028!3d35.7057232!3m2!1i1078!2i698!4f13.1&fid=5
住所で言えば本郷2-30の西北角で、面積は800㎡くらいありそうです。
>>326さん
スレ違いで恐縮ですが、進士邸跡に関して。
切った木と残した木があるようです。
邪推ですが、ひょっとしたら、
平面計画がもう固まっているのかもしれませんね。
微妙な広さの土地ですが、
整形なのでいかようにも建てられそうです。
第2期販売が始まったようですが、
公式サイト見たらクラクラしてきました。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/outline/
予定販売価額 4,690万円(1戸)～9,280万円(1戸)
専有面積 52.93m2～78.14m2(予定)
ナナナナ、ナント、高い方の部屋は坪390万円！
ついにプラウド超えですね。
一方、安い方の部屋は坪290万円。
これまでの情報に比べて安いような気がします。
メリハリが付いていますね。
最初からまともな3LDKをたくさん造っておけばよいものを、
東急さんは惜しいことをしましたね。
決して地価がお安い街ではないですけれど
これは本当にすごいですねぇ。。。
驚きました。
２LDKのお部屋の方がお得感がある、という感じなのでしょうか？
３LDKで78平米あるとさすがに立派だなとは思いますが、
なんだかすごいです。
東急の勘違い価格にはいい加減呆れます。
仕様は二流、管理会社は大手で最低、価格だけは超一流、なのでデベとして三流、それがブランズブランドです。
各地で勘違いばっかりしてないで、周辺の野村物件の価格付けの上手さを御手本にしたら？
小さな住戸が多い上に、間取りが窮屈、天井が低く、いたる所に梁があったり、斜めの部屋があったりで、図面を見ているだけで息苦しくなる。
更に、一階は道路から2メートル下がっていて、土地が広いのにだけにもったいない。
20年前のマンションのよう。
332さんへ
嘘ではありません。
南側一階住戸のテラス床の先に高さ約2メートルの壁があり、更に敷地内の植栽が立ち上がります。
ＭＲの建物模型と図面集を見ればわかりますよ。
いいえ。
モデルルームに行きましたか。？
図面見ましたか。？
南側一階住戸は前面道路から2メートル下がってますよ。
工事現場からは見えませんが、モデルルームで確認できます。
当然南側二階も前面戸建ての二階より低いです。
どうでもいいじゃないですか。
私は実際にMRに行きましたが天井が低く感じるのと長い内廊下が低すぎること。
MRのドアの前の天井が廊下の高さとのこと。私は１６７cmしかないですが手を伸ばしたら天井に手が付いてしまいました。
希望の部屋も病院の前でなんとなく違和感を感じたのでパスしました。
でも良いマンションだと思いますよ。価格が高いですが・・・
MRは梁が一番少ない住戸を選んで作ったよう。
春日通りから奥まった静かで敷地が広くて良い場所なのに残念です。
間取りがイマイチ。
天井高は最低限レベル。
下がり天井や柱が多い。
物件の半分の世帯は完売するのに苦戦しそうなプラン。
そして、間取りが許容できる部屋はびっくりの高価格。
バランス悪いですよね。
マンション全体としての魅力に乏しいと判断します。
>>335さん
あなたこそ、ちゃんと図面を読めていますか。
1階レベルが地表より下がっているのは、
近隣住民向け説明用の図面で確認できましたが、
断面図によれば1.2～1.5mくらいしか下がっていません。
何か問題あり？
1階購入検討中？
直接東急に確認すれば済むこと。
1階は半地下だよね。
地下はカビ臭くなるよ！
>342 さん
それは窓もない完全な地下室の場合
ここの一階は当てはまらないでしょう
５０㎡いかなそうな部屋をかなり値下げしたみたいです
それで２期から急激に坪単価が高い部屋（５０㎡軽く超える部屋）と安い部屋（行くか危ない部屋）の格差が大きくなったみたいですね
２LDKが売れないのと逆に３LDKは人気なので、値上げしたのかもしれません
（２期の価格を知らないのでなんともいえませんが）
デザインは前建の高橋氏とか書いてありますが、設計は東急なんですかねぇ？
>337 さん
＞MRは梁が一番少ない住戸を選んで作ったよう。
MRは、正方形に近い部屋を選ばないと、あのビルの中に作れなかったと思われます
ここの３LDKは横長か変形が多いので、おそらくMかOしか選択肢がなかったんだと思います
どれでもいいなら当然、ルーフバルコニー付きのSrや、GとかKとかのMRつくっちゃうでしょう
半地下と完全な地下とでは大違いですね。
どちらも好む人がいるでしょうが。
個人的には中途半端な半地下であれば、
完全に壁で囲まれた地下の方がいいな。
ふた駅まで程よい距離で奥まった静かな土地ですが、盛り上がりませんね。
間取りと仕様がいまいちだからしょうか。
半地下というのは、窓から少し地上が見えるのでしょうか？
自分的にも完全に地下のほうが防音できるしいいと思います。
>>347さん
近隣住民向けの資料にある断面図によると、
壁の高さは大人の胸の高さくらいです。
地上（道路ですね）は見えると思います。
半分が埋まる感じです。
この道路は通り抜けが多いので、
視線は気になると思いますよ。
崖道を避けてここを通る人が意外と多いです。
MRでもらった図面では、テラスから立ち上がってるコンクリ壁は2m。
さらにその上に1.8mのメッシュフェンス。
その外側に植栽がある（植栽の地面はコンクリ壁てっぺんより20cmくらい下）ので、
部屋の中から外の視線が気になることはないのでは。
南面の完成予想図でも、1階住戸は全く見えてませんよね。
最初の頃は植栽がスカスカで見えるかもですが。
>>347さん
近隣の実質地下室マンションのことを少し思い出しました。
そのマンションを中古で見に行ったのですが、
サッシの高さが床から天井までピタリ揃っていて、
床とベランダ（実質的にはドライエリア）の高さも揃っていて、
室内からの広がりを感じました。
買っておけば良かったと、やや後悔。
地下がジメジメするのは、24時間換気システムが導入される以前のマンションじゃないですか？
2時間で部屋の空気が全て入れ替わることになってますから、今時のマンションだと気にしなくていいと思いますがね
南側を通る方が多いようですが、坂口医院さんのの私有地を通ることになりますよね？それって？！
ともあれ１階は、図面を見る限り、外の通行人からは見えないようですね
本郷2丁目の進士邸跡って、あそこは自宅を建替えしているだけじゃないのですか？
あそこのお家はお金持ちで土地を売るとは考えづらいのですが
どんなに換気がよくて、ドライエリア（テラス）が広くても、
半地下あるいは地下住居はやっぱり買うべきではないと思います。
あくまで個人的印象ですが、半地下や地下住戸は、
分譲してわりと早めに中古市場に出る傾向があると思います。
それはやはり…そういうことなんだと思います。
メゾネットタイプで下階が地下ならまだ良いが、空も見えない地下だけは嫌だ。
地下でも本郷なので、大人気です（笑）
周辺住民さんはやけに地下に固執されるというか薦めますね。
ここはテラスの奥行きがないから暗いし、かなり圧迫感がありますよ。
固執しているのは匿名さんの方じゃないでしょうかね。
完成してもいないのに暗いとか圧迫感があるとか。
断面図を見ても壁の高さは2mはないし、
南側立面図をみても1階のサッシの上半分は見えていますし、
緑があるなら見えないのは当然ですし。
不当にこの物件の1階を貶めているようにも読めます。
どちらの言うことが実態に近いかは、
ここを見ている方に委ねることにしましょう。
ご参考までに、近隣住民向けに配られた資料の一部をアップしておきます。
テラスって1階のオープンテラスのことですよね?
自分も奥行きは無いなぁという点は同意ですがインターロッキング仕様がそこまで広くても芝のように緑が広がるわけではないので見栄え的にはちょうどいいのかなぁと思ってます。
今更なんですけど1階のバルコニーは呼び名が違うんですね。
呼び方を変える基準ってあるのかな。。
１階南側住戸の壁の高さ、モデルルームで貰った図面集では、はっきり2,000mmと書いてあるのですがね～。
1階パスだからどうでもいいけど、塀の高さを室内から見るか道路側から見るかの違いでしょ。
数年後の植栽の成長を予想した建物完成イラストでは植栽で1階見えない。
南側は4階以上がいいね。
仮囲いの東側壁面に大きな広告が貼られましたね。
「本腰を入れて売るぞ」って感じです。
やはり苦戦しているのでしょうか。
地下・半地下と高層階のどちらが好きか、静かだけど奥まった場所と大通りに面して開けた場所のどちらが好みかは、本当に個人の価値観の問題なので、この掲示板で自分はどっちが１００倍いいとか何とか言って自分の価値観を押し付けるのもどうかと思いますよ。一方で、緑が見えるとかドライエリアがどうこうというのは、客観的な話なので参考になります。
ここは狭くしたのが致命的ですね…
狭くして、低くして、なのに価格は高くして、のブランズ仕様だから人気ないですね。
この場所なら野村さんだったら即完売だろうに。
反省のない東急はダメダメです。
柱が５階建てにしては多いですね
この柱の間に部屋を作っていったので３LDKが少なくなってしまったのでしょう
しかも５０ぎりぎりの２LDKになって
案の定３LDKはほとんど残りがないみたいですね
残っているのは南向き１階と５０ぎりぎり２LDK
高くしてしまった南西角は３LDKでも残ってしまったみたい
ベランダ狭いのに高くするからですかね
>>370さん
ご指摘の点と、本郷1丁目の「売れ筋」からすると、
この地区ではどういったマンションなら売れるのかがわかってきますね。
3LDKであることは必須
眺望などの条件が良くなくてもいいから一定価格（8500万円くらい？）以下
ということでしょうかね。
3LDKというよりも、2LDKでもいいので、とにかく60㎡以上ということではないでしょうか。
登記簿面積が50平米も怪しい程狭い物件は、都心のど真ん中以外ではどこでもイマイチではないでしょうか。この辺りに興味のある方は、子供が生まれる予定のある方が多いと思いますので、最低でも50平米台後半の広さは欲しいですね。
50㎡危ない２LDKは数百万下げたみたいですよ
それでかなり売れたみたいです
価格を下げても天井高は上がらない。
最近の傾向で部屋数増やしても5畳じゃ将来物置に。
2LDKなら60㎡後半は必要。
天井高は住んでるうちに慣れますので、2450あれば十分だと思いますよ。天井高が高いと冬は足元が冷えるというデメリットもありますので。リビングであれば床暖があるのでいいですが、居室は寒いですよ。
最近の傾向じゃ、60後半は強引に3Lになってるんじゃ。60後半の2Lなんて
あんまりないですよ。50いくかどうか分からない部屋を作るのは論外だと思
うけど。
60後半の3L多いですよね、最近。
梁が目立たない住戸なら、天井高2450でも十分なんですが、ここはねぇ。
天井低いと証明器具も選ばないと圧迫感が出ますね。
それでも広さ、階などの条件が悪い部屋は立地を加味するとお買い得感ある価格だと思いますが。
50平米台の広さに文句が出るなんて、隔世の感がありますね。
というのはさておき、購入を検討されている方たちは、
3～4人家族がほとんどということなのでしょうか。
であれば広さを求めるのも分かる気がします。
ちなみにこの辺、賃貸ですと、50平米前後の狭いタイプばかりですね。
この辺りで広々としているマンションってなかなかお見かけしないですよね…。
あっても凄いお値段になりそうです。
３人家族なら大丈夫そうな広さだとは思います。
ただお子さんが複数いたりする場合は狭さは感じてしまうでしょうね。
50平米の部屋がどうこう言われるのは使い勝手の問題じゃなくて
住宅ローン減税適応外になるからですよ
登記簿面積は壁の内側の面積となるため、通常、専有面積から3平米程度狭くなるため、安心したければ最低54平米程度欲しいところですね。
別のブランズ物件買いましたけど、担当の営業さんが、「本郷真砂担当じゃなくて良かったー。」って言ってます。大苦戦だって。
ブランズは変なの多いので、ここ以外も苦戦多いんじゃないですか？
麻布狸穴も傾斜地で、５階以下はいわば半地下なのにやたら高いので売れ残ってますね
かなり先着順販売になってます
ブランズは高額物件なのに下り天井満載がデフォですからねえ。
３７７さん
ここではないですが、前にモデルルームへ行った所の営業さんが、今は広くて高い物件は
あまり売れないと言っていました。狭くても値段をおさえた方が売れると。
確かに値段は妥協はできないけれど、広さなどはある程度あれば妥協はできますからね。
春日駅から徒歩３分という立地の良さは最高ですね。眺望もよさそうですし。
フラットで春日駅から徒歩3分であれば最高だが、ここは急坂があって実際に歩いてみると5分はかかる。
ここに住んでも、春日を利用するのはやむを得ない場合のみになるんじゃないかな。
実際、一番強調されている路線は本郷三丁目徒歩8分。
眺望は良くはないよ。古臭い住宅街が見えるだけ。採光は良いが、北向きだし。
ここの52.9平米の部屋は、これだけ宣伝して、価格下げても売れ残っているのでリセールは厳しそうですね。
一期で買う場合は、その後の売れ行きをよく考えないといけないと再認識しました。
場所と仕様次第で広い住戸でも売れる所は売れるよ。
眺望も南側最上階が良いだけ。
賃貸なら50㎡台は中途半端。
場所柄、ファミリータイプの住戸を多くすれば良かったのに残念。
>>388さん
5分かかるのは、春日通り経由かと思います。
ハチスカフェのある階段を経由すれば、
A2出口から2～3分で着くかと思います。
グーグルで計測しても道なりで230～240mかと。
ただ階段から鐙坂までは公道じゃないんですよね。
通ってはダメということはないと思いますが。
あと、本郷三丁目駅が強調されているのは、
駅まで平坦だからではなく、本郷三丁目駅のブランド力です。
この辺で売り出されるマンションすべてに言えます。
そういう意味でも、炭団坂側にサブエントランスを
設けなかったのは不思議です。
設けていれば「本郷三丁目まで徒歩6分」とうたえたのに。。
まさに、通勤が大切です。
老後は平坦な道の別路線を使えますし。
そして一路線しか使えないと、事故のとき大変ですしね。
ここはバスも使えるようですね。
何駅利用だろうが、家に帰って梁や天井や狭小部屋の圧迫感じゃ落ち着けない。
ワイドスパンの2～3LDKなら今頃完売していたのに残念。
