阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

もともとの山手台は阪急の住宅地開発の集大成として、妥協せず、街並みの美しさと緑の復元にこだわって、日本中がお手本とするまちづくりを体現するという事だったのですが、現在の開発はそれとはかけ離れた残念な内容になってしまいましたね。

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いいえ。
時代の変化を敏感にとらえた山手台のローコスト路線は人気を博しています。
残念とは思いません。

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交通費は会社支給だから関係ないけど、梅田から徒歩の会社なので乗り換えも少ないし交通費も安く、朝は雲雀で始発に乗ることも出来る。
大阪に買い物に出る場合でも梅田周辺が便利だし家をでて1時間切る、オアシスまで徒歩10分掛からない上ペーパー暦の長かった妻でもここなら車で買い物にいけ、天気の良い時は気軽に北公園や中央公園へ散歩も出来る。

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大阪のオフィスセンターは淀屋橋ー本町だろ。

茶屋町界わいの販売職だと阪急梅田駅は便利だろうけど。

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>>6
もともと山並みと調和した日本中がお手本とするような美しい緑豊かな
街をつくる為の開発という事でしたからね。

単なるコストダウン山の上50坪コンクリ分譲地をやるなら、宝塚市内の
バス便エリアの山麓部に住宅が余っている現状において新たに貴重な
山の緑を削る大義は全くありませんね。

ただの乱開発です。

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販売好調ですね。
身の丈にあったコウトダウンが功を奏したということだね。

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>>2
コストダウンはしまっているけど、ローコストじゃない。
山の上なのに坪50万近くとっているのだから、むしろ他より全然高い。

1円でも割高な坪単価で売る為に、当初の理念を反故にして住環境も
景観も犠牲にして、土地をぎりぎりまで小さくしているだけ。

ようするに単なる金儲けに走っているだけ。

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でも売れ行きは絶好調ですね。
結局、ニーズに合致してるということでしょうね。

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売れるなら約束破ろうが理念反故にしようが勝手という価値観なら、

邸宅の跡地を仕入れて、周りの環境無視して容赦なく最低敷地面積ぎりぎりに分筆して

住環境を破壊してブランド換金商売しているミニ開発建売屋と同じ。

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理念を反故にしたという反発があれば販売につながりません。
販売好調ということは路線変更が許容されたということでしょう。

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利益率あげる為に造成をコストダウンしまくって区割りも小さくした土地を
阪急のネームバリューと広告戦略と営業と小出し戦略とハウスメーカーへの転売（卸売り）と
新品効果（プレミアム）をフル活用してどうにかさばいてるだけですね。

こだわりを捨て当初の開発理念や地域への約束を完全に反故にしている事実は正当化できません。

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あのままの路線堅持してても売れないんだから仕方ないでしょ？

１～２丁目の中古物件の不人気を見れば一目瞭然。

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どこよりも景観に配慮して日本中からお手本にされる美しいまちづくりをすると謳っていたのに
いつのまにやら日本中どころか宝塚市内のニュータウンでも一番コストダウンして土地も小さく
緑の復元率も低い一世代限り使い捨ての分譲地に成り果てましたとさ

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一度事業破綻したときにすべてがリセットされています。

破綻前の十数年も昔のキャッチコピーにいつまで固執していては生産的ではないですよ、

早く吹っ切れて前を向いて歩みだして下さいね。

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まぁ擁護意見は全てモラルに欠ける不動産業界ならではの言い訳で、正当性はありませんね。

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＞26
そうですね。破綻事業として一旦リセットしたんだから仕方無いですね。
まぁそんな破綻前のキャッチコピーを後生大事にいつまでも拘ってる人なんてほとんど居ませんけどね（笑）

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破綻したからチャラ？リセットでチャラ？　そんな業者の屁理屈丸出しの
言い訳は通用しませんが、そもそも現在も同じ理念を主張しています（笑）

http://www.yamatedai.net/tk/concept/

＞すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために

＞この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。

＞いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を
＞育んでいく街にしたい。

http://www.yamatedai.net/tk/miryoku/

＞すべての街の「お手本」に。
＞世代を超えて愛される街に。

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ゴツゴツしたバブリーな下のほうより今の山手台のほうがスッキリした街並みで私は好きです！
あ、50坪くらいの程よい大きさですし！ECOなニューファミリーって感じがいたします。
まさしく日本中がお手本とする美しい街、そのとおりだと思いますよ。

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どう贔屓目に見ても1～2丁目は古ぼけた感じがします。
山手台の中で西４丁目の街並みが一番スッキリしてて美しいと評判です。
順調に売れ続けてますしね！
時代のニーズに合ってるのでしょう。
おそらく阪急さんも過去の失敗に気付いてバブリーな意匠はやめられたのでしょうね。

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開発に関する話題は専用のスレッドがありますので、そちらで好きなだけやってください。
それがこの掲示板のルールです。

それにしてもしばらく下がっていた山手台スレが突然上がってきたと思ったら、延々と昔と同じ話題をループ。
何かあったの？

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>>37

>宝塚の他のバス便エリアのニュータウンがとんでもなく暴落しているらしいです

別に山手台の肩を持つつもりはないですが、周辺市（芦屋、西宮、伊丹）の公示地価が上昇に転じつつある中、宝塚の下落傾向が止まらないのは、道路などのインフラ整備が周辺と比較して著しく遅れているなど、他市と比べて街が明らかに見劣りしている点が大きいからだと考えています。

仮に山手台が当初のコンセプトを守った街づくりを進めたとしても、既存ニュータウンの下落に歯止めがかからない点は変わらなかったでしょうね。ふもとの幹線道路が常時渋滞している状況で、車が必需品の山の上のニュータウンに価値など見出せるはずがないですから。

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山手台の新しい街区は時代の変化に柔軟に対応することで人気を保てています。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

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開発の話は専用スレッドへ。
スレ違いの話題は削除対象ですよ。

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石垣擁壁は薄汚れて見るに耐えません。
価格も高くなりますし、最近のスッキリした外観の建物にはミスマッチです。

次街区も施主の自由度が拡がる打ちっぱなしを希望します！
土地は170㎡でじゅうぶんです！

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区画数を増やし少しでも高い坪単価で売る為の山手台の金儲けしか考えないモラル無き路線変更と理念破棄で、ますますバス道や麓の渋滞への悪影響が加速化される懸念が強まっています。

38さんもおっしゃっていますが、東3丁目等の数年前の街区と比べても街並みは比べ物にならないほど貧相に手抜きになっています。いちばん山の上なのに余裕が無く緑が殆ど回復しないような区割りです。

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確かに汚れたコンクリートうちっぱなし擁壁ほど醜いものはありませんね
http://goo.gl/cKJvA

僅か十数年であまりにも醜くなるので昨年策定された宝塚市景観計画でも禁止されましたね
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
＞山麓部市街地地域の景観形成
＞
＞表B.1.2 景観形成の指針【個性的で魅力あるまちなみ景観の保全・育成】
＞
＞４　擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

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旧街区が中古市場で不人気なのは仕方ないとして、

最近の山手台は清新なイメージで大人気ですねぇ。

何事も変化・チェンジは重要ということですね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

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貴重な山肌削って標高200m以上の場所で50坪かつかつのコンクリむきだしなんて
どうみてもただの使い捨て売り逃げ乱開発ですから正当化できませんよね。

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＞47
ということは山手台はチェンジの成功例ですね♪

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中山台は1970年代頃に入居した当時のエリートサラリーマン世帯が多い。
現在65～75歳ぐらいで、現役時代はかなりの高額の納税してきたのに、老後に大幅下落で追い討ちくらって悲惨だな。

高齢化し空家や空き地が増えつつある古いニュータウンの再生を政治的に取り組まないといけない時期に、まじめに政策で対応するどころか、すぐ隣に劣化コピーみたいな焼き直しのニュータウンをまた開発させてつくって新規に大量に供給しているんだから、悪政どころの騒ぎじゃない。そりゃ古いほうは暴落するわ。

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ビューノは価格的に手が届きませんでしたがクレアスは我が家でも求めやすい価格帯になればイイなと期待しています。
どなたか言ってましたが、よう壁は吹き付けにしたいので自然石とか貼らないほうがありがたいです。

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まさに焼畑的な住宅行政ですね。

宝塚市のまちづくりの醜さを如実にあらわしています。

宝塚市の場合、他市に競争力で負けないように、魅力をあげる為の投資をして街の価値をあげて、
需要（ブランド力）を高めて事で住民を獲得するという正しいサイクルではなく、
ろくに競争力向上の為の環境整備やインフラ整備せず（道路や施設など）、過去の栄光に
あぐらをかいてブランドを食い潰しながら、目先の住民獲得の為に住宅を過剰供給して
今ある資産を換金しているだけなんです。

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地道に街を改善して価値を高めてきた伊丹、西宮。

資産を食い潰して着実に街の価値を破壊してきた宝塚。

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中山台はすぐ横だから影響でかいのは事実だよ。

街の完成度に関係無く、新規の分譲地がすぐ近くに同種の整形地を
大量に供給されたら、需給環境悪化し、暴落するのは当たり前。

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とくに新規のネガティブ要因や災害が発生したなどの材料が全く無いのに、中山台（中山台、中山五月台）が兵庫県内で公示地価下落率ワーストランキングに入るほど（大阪通勤圏の住宅街では下落率ワースト1位）突出して下がっているんやから、もろ関係はあるやろね

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理念無き行政と理念無き大手デベロッパーのコンボですな。

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車がないと生活が成り立たない
(駅まで歩けない、急坂)
にもかかわらず、麓へ降りる道が渋滞
永住するには欠陥が多すぎる
下がるべくして下がっているんだよ、宝塚のニュータウンは

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不便なんですね宝塚市山手台って

年老いたら大変ですね

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>>59
最近、渋滞が悪化しているわけではなく、むしろ若干は麓の道路整備などで
道路渋滞状況が改善されているのに、中山台が極端に下がっているのだから
その論理は誤り。完全に山手台の影響。

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やれ中山台が下がってるって単に公示や基準地のポイントがあるだけの話で
山手台の古ぼけたところがもし指定でもされたら劇落ちで一緒だよ。

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中山台でも1丁目2丁目の南側はまだ便利な方だけどね

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山手台北部で50坪台の小さい整形地を大量に供給し出してから、中山台の宅地や古家付土地は坪30万前後じゃないと売却できなくなっているからな。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=030&nc...

宝塚市内の山の中腹のバス便エリア全体で住宅余りが年々進行しており、行政がニュータウン再生や山の上の市街化区域の縮小（逆線引き）に取り組む必要がある時代に、逆に市街地を拡大して焼き直しの劣化コピーみたいな土地を新規に大量にばらまいているんだから、確実に需給環境悪化して全体に悪影響が出ているのも当然。

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パート先の人とかダンナの会社の人とか建て売りでいいから宝塚山手台4000万切ったら買う言うてる人けっこういますよ。
だから50坪カツカツでじゅうぶんなんです。
庭とかあんまり興味ないですし、
あ、子どものビニールプールくらいですよ。

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もう山の上のバス便の一般のニュータウン開発など不要で家が余っている時代に、
新たに山の上を削って、宅地が不足していた70年代より狭い庭が殆ど無い区割りなんて
後先考えない、犠牲にした理念も信念も無い乱開発ですね。

山手台開発が、過去に掲げてきた（東3丁目までは守ってきた）理念を反故に
しまくっている事を抜きにしても、六甲山系や長尾山系の大阪平野に面した山腹で
標高200m以上の山の中腹の緑を削り取って1000区画超の50坪コンクリむき出しの
景観や緑の回復を軽視したコストダウン分譲なんて過去に例が無い規模の前代未聞の
モラル無き乱開発です。

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>>65

注文住宅を建てて、4000万円台半ば〜後半。
立地を考えたら妥当なのでは？

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67さんの仰る通りですね。
今の路線は1世代限り使い捨てのような売り逃げ開発で、正当化できませんよ。

どこよりも景観に配慮し、世代を越えて愛される、年月を経て魅力が増すような街づくりをするといって、本来開発が禁止されていた市街化調整区域を解除させて、山を削る許可を得た場所ですからね。

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開発話は専用スレにて！
ルールを守れない輩に他者を批判する資格なし！

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庭に興味がないのに何で駅から１５分以上離れた所に住もうとするのかわからん

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73 今の賃貸はベランダでタバコとビニールプール気つかうんです。
山手台でしたら庭で出来ますよね!!
それとダンナの社用車と私の軽四停めれるから駅遠くてもいいんです!!
あ、あとは価格ですよね？もう少しなんですけどね。

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>>73
その通りです。
庭や緑に興味が無くじゅうぶんな大きさの家を建てるだけなら、平地の大部分を占める
容積率150%のエリアに100㎡の土地を買えばいいわけですからね。
そのほうが買物や生活も便利ですし。

バス便じゃないとたどり着けない山手台北部に住む事に異常に執着して、尚且つ50坪でいい
庭はいらないという自称「検討中の奥様」の価値観は不自然きわまりなく、設定に無理があります。

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不自然とか設定とかまるでウソついてるみたいな言い方はやめて下さい！
駅近くのごちゃごちゃしたところが苦手でクルマ2台置ける山手台4丁目の街並みが気に入って、共働きで貯金してます。
開発とか小難しいことよくわかりませんが50坪はちょうどよい大きさだと思ってます。
私たち家族が山手台を買いたいとかどこに住みたいとか貴方にとやかく言われる筋合いはないと思います。
あ、数年前からとか言って誰かと間違ってるんでしょうね！ウチが検討しだしたのはビューノからですよ!!残念でした！

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丁度良いんじゃないの？ 庭はそれほど必要なくても車を並列で二台置いて
、隣の家とも極端に近くなりすぎない、一階に殆ど日が当たらないのも嫌だし
ってなると、一種低層が良いだろうけど、駅近の一種低層は高いから予算と
条件で山手台が丁度良いってのは有ると思いますよ。
勿論、資産価値とかバスはあり得ないとか個人によって考え方は違いますが
まー予算的にも妥協点が山手台ってのもわからんでも無いけどね。

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ちょろちょろの植木でじゅうぶん、
お隣りさんとの間隔もじゅうぶん、
手頃な50坪、
クルマ２台駐車、
手頃な価格（もう少し安くして！）、
それなりの住環境

あ、すべての検討者が貴方みたいに開発理念がどうとか、屁理屈こねて家探ししてるのではないですよ～!!

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確かに東3丁目はビューノとは比べ物にならないほど素敵ですね。

宝塚でここ10年の間に開発された分譲地では一番まともではないでしょうか。

阪急さんは、東3丁目のような住環境にも景観にも敷地のゆとりも配慮した

使い捨てとならない永住環境をこれからの山手台の基本路線にして、悪質な

乱開発やミニ開発が蔓延りつつある宝塚の住宅開発の範を垂れて欲しいです。

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街並みの好みは人それぞれですよね、
私は石貼りは和風っぽくて苦手です、
古くなって汚れたら大変だと聞きますし、
少なくとも価格が上がるのならコンクリートのままでいいです、
汚れたら吹き付けするなり、タイル貼るなり出来ますからね、
あ、ちゃんとやりますからご心配なく!!

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50坪でいいと言う人は、同じ条件同じ価格で50坪と60坪が並んでいたら、どちらを買うのでしょうか？

最近、もっと便利な駅近の中古を買って、子供達を私立に行かせるのも有りだったかも、と思うときがあります。

不便な山の上。

都会の喧騒、マンションの窮屈さに嫌気が差して来たものの、お隣の壁が近いと、結局子供叱るのも気を使います。

植木のほぼ無い庭に出て、ご近所さんと顔が合うのも微妙。

今年の2月、山本駅で小雨7℃だったのに、ﾋﾞｭｰﾉに着いたら粉雪2℃になってました。
もちろんマイナスを差す日もあります。

折角こんな山の上に高いローン組んで住むのですから、阪急さんは値段は押さえ、土地を広く設定して、きれいな町並で、お得感を出して下さいね。

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同じ価格同じ場所で50坪と60坪なら60坪でしょうね。
ただし、同じ価格で50坪で駅に近づくならそっちでしょう。

まーどちらも有り得ない話しですが

同じ有り得ない話しをするなら後者ですね。

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今の値段で65坪が適正価格ですね。
だから土地を小さくする必要なんてないです。。
バス便の山の上に住むなら、庭がありゆとりある緑豊かな環境に住みたいですしね。

だいいちあんな標高250mの山の上で、平均50坪台の分譲地なんて大阪平野に面した
他の六甲山系や長尾山系の住宅地で存在しませんからね。

過去に1例も存在しないのですから、過去に例が無いほどひどい開発だという事です。

しかも今、家が余っているんですよ。家を建てる土地が不足している時代ではないんです。

本来なら山を削る必要すら全く無いです。
家が余っていない時代にどうしても山を削るなら、まともな開発をしなければいけないのは当たり前です。

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>>82
山手台は石や緑による修景をコンセプトにした住宅街ですから、石が苦手なら他の分譲地か平地に住めばいいと思いますよ。

ビューノだって、目立つ大通り沿いの擁壁に、石を貼っているでしょう。
石が苦手な人が、ビューノに住みたがっているという論理は無理がありますからね。

山手台住民が生活で毎日通るメイン幹線道路（バス通り）も高い擁壁が続き、全て自然石仕上げですから、石が苦手な貴方にとっては地獄のようなものでしょう。

どうぞ他をお探しください。

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下のほうよりはスッキリした街並みでニューファミリーっぽいからいいんです!!
だってこの近くで真新しいニュータウンって山手台ビューウノですからねぇ
あ、でもクレアスも期待してます！
50坪でパーキング2台で石貼りなしでお手ごろでお願いいたします!!

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山手台小学校や中学校も間地石積みの擁壁で囲まれているし、通学路のコミュニティロードは石畳になっています。

石が大嫌いで擁壁仕上げの協定導入も頑なに拒否し、汚れた醜いコンクリート打ちっぱなし擁壁が大好きだといっている人物が、山手台に住む（他は一切眼中に無い）事に異様に執着しているという設定は著しく矛盾しまくっており、無理がありすぎます。

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今まで山手台にまったく手が届かなかった若いご夫婦などが来てくれたら活気が出ていいじゃないですかァ、
少しでも多くの多様な方たちの受け皿になることで山を削りとったことの正当性が生まれるのではないですか？

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え、どうみても下のほうより4ちょう目とか上のほうがスッキリしてて美しいじゃないですか？
あ、コンクリート汚れたら吹き付けするって言いましたよね～
みなさんキレイにしてるじゃないですか!!

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今の値段で65坪になって、化粧擁壁にしたら確かに売れ行き良くなるのは間違いないでしょうね。
でも、逆に下の方から苦情が来ません？
「そんな事したら、ますます下の中古が売れなくなる！」とか
「同じような土地を俺たちはいくらで買ったと思ってるんだ！ますます資産価値が下がるじゃないか！」
って。
実は阪急はこれ以上資産価値が落ちないように下の方に気を遣って、下は落ち着いた高級感ある街、上は小さめ区割りなファミリー分譲地と棲み分けを行ってるのかも。

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中古が売れなくて困るのは不動産屋

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隣接する区画がいきなり見栄え軽視のコストダウンを始めたら、先住民も黙っていないでしょうが、ここは既存の場所からは離れてますからね。
既存区画の中古がなかなか売れないのは物件自体、エリア自体に問題があるだけで、コストダウンの影響ではないのでわ？

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駅前商業施設の充実度、駅からの所要時間考えても売布自由ガ丘の圧倒的勝利だね

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どこ？それ？

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ついでに言うと
売布自由ガ丘が出来たら山本から座って電車通勤はできないね

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１０３
宝塚市の都市安全部 建設室 道路管理課のページ見てみ

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悪徳不動産屋の売り抜けは間に合ったのかな

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＞１０２
売布自由が丘って、どこが事業主なのですか？

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たぶん山手台から早々に手を引いたところだよ
ゴミの後始末任せてね

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売布の新分譲地は、三井物産のグラウンドを東京の悪徳不動産屋が買い取って、近隣住民を脅かして開発可能になった所だよ。

三井物産のグラウンドは用途地域が市街化調整区域なので住宅開発はできないのだが、このままだと市街化調整区域でも可能な動物霊園にするとか資材置き場になる可能性が高い近隣住宅地の住民に不安を与えて、周辺自治会側が行政に用途地域を陳情して宅地ににしてほしいという要望を言わせる事で、市議会で用途地域の市街化区域への変更が可決され、開発が可能になったきなくさい利権の匂いがする案件。悪徳不動産屋は大手デベロッパーに転売して現在開発中。

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ただ、そういったきな臭い経緯は抜きにして、物件としてみると悪くはないかもしれない。
急坂だが駅まで一応歩けるし、座って通勤できる確率が高い。

>>197
http://smart130.jp/
https://www.facebook.com/smart130.jp

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山手台を検討していましたが駅徒歩圏だし食指が動きます

どちらがイイでしょうか？

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>>111
なんでどちらかから選ばないといけないのはわかりませんが、エスバイエルのスマートハウジングの
コンセプトが気に入れば売布、好きに注文住宅を建てたいなら山手台じゃないですか？

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立地で売布の圧勝でしょう。

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売布は駅に近いのだけど500mほどの急坂（山手台のようなだら坂ではなく勾配がきつい）があるので、実際に歩いて見て、それを許容できると判断したなら良いでしょうね。

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山手台のどこがなだらかなんだ？w

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山手台は緩やか（勾配が一度も10%を超えない）だよ。
設計が新しいので、中山台や逆瀬台/青葉台のような急勾配がメイン行程に発生しないような
幹線道路のルート取りを採用している。

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山手台は確かに宝塚の山腹住宅街の中では坂がなだらか。
といっても駅からの距離がありすぎるので、3丁目以北は歩くのは現実的じゃないが。

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売布自由が丘はいちおう徒歩圏

山手台は山本からバス便

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売布のほうが急坂が500m程度あるとはいえ、ビューノの平均的な宅地から
阪急オアシス山手台店におりる程度の距離で駅まで出られますから
通勤や生活や便利ではあるでしょうね。
電動アシスト自転車で短い急坂さえクリアすれば、あとは平地なので
ダイエー周辺やJR中山寺周辺も自家用車に頼らずとも利用しやすいと思います。

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価格がどうなるかですね。

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似たようなもんでしょう。

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あの急階段は何なんだろうね。

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山手台の幹線道路は市北部との南北アクセスの重要幹線としての使用に耐えられるように80年代後半に設計されたので、カーブのアールが大きく勾配も緩やかなルートになったらしいです。

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同じバス便エリアの旧ニュータウンに家や土地が余っていて
新規のニュータウン開発する必要なんて全く無い時代に、
駅から徒歩圏ならともかく、確かにあんな山の上で５０坪そこそこで
１０００区画以上もやるんはあかんよね。
建て込んで街路から見た空間的ゆとりも感じられないし、緑の回復率も低くなる。
1面にちょろちょろぐらいしか植樹していない区画多いし。
コンクリむきだしも山並みと調和せず痛々しい。汚れてくれば尚更。

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＞別の町名でもおかしくないほど離れていて隣接していないですし、
＞駅からの距離や標高もぜんぜん違いますからね。


だったら気にせず、そっとしておいてあげたらどうですか？

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北も南も一緒だよ。悪い意味で。軍事境界線でもあるのかい。

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山のてっぺんで平均５０坪台の区割りは単なる乱開発ですよ。
南とか北とか関係無い。

住宅が余っている、これから更にどんどん余る時代に標高２００ｍ超えるような
山の緑をどうしても削るとうなら、正当性のある開発をしないといけない。
単なる乱開発をやっちゃいけない。

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阪急が乱開発をやったら、他の悪徳業者や建売業者も真似しますからね。
阪急ですらあんな山の上でもコストダウンしているのだからというロジックで
最低限の法令をクリアするだけの手抜きした乱開発の許可を求めるでしょう。
まず大手デベロッパーであり尚且つ阪急沿線ビジネスの代表者でもある
阪急から範をたれて、理念を反故にしないまともなな開発をしなければいけません。

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> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

仰る通りです。
同じ圏内のバス便エリアに注文住宅用地が沢山余っているこのご時勢にわざわざ
新規に山を破壊するなら、65坪～あたりがまともな開発と言える限度でしょうね。

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暇だね相も変わらず。

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確かに60坪2400万で土地がいくらでも買える時代に、56～57坪2600万の景観に配慮していないコストダウン土地（擁壁打ちっぱなし）を大量に売る為に森林破壊するのは、明らかに「儲ける為」だけであり社会悪ですね。自然も破壊して景観を悪化させる上に、需給環境も悪化させて、過剰供給により古いニュータウンも巻き込んで不動産価値も暴落させるわけですからね。

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山手台史上もっともよく売れたのがコンクリ打ちっぱなしの西４丁目というのがご愛嬌ですね。

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中筋山手の乱開発も確かに酷い（下から目立つという意味で）が、規模とスケールの面で
山手台北部のほうが悪質かもしれない。

そもそも山手台はどこよりも景観や緑の回復や山並みに配慮して、日本中がお手本とする
街づくり、世代を超えて愛される時を経て魅力が増すまちづくりをするといっていたのだから
今やってる事は、言っている事とは正反対。

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現在の山手台北部の開発は、悪い意味でのとことんニュータウン的な利益、効率重視一辺倒。

ニュータウンは悪い意味で語られる事が多いが、日本各地にある昭和50年代のニュータウンですらここまで効率重視一辺倒じゃないし画一的じゃない。

もっと全体計画がゆったりとしているし、大きい土地も多いし、コンクリートは少なく間知石積みが主流だし、街並みに変化をつけようと色々な工夫もこらされている。

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＞過剰供給により古い ニュータウンも
＞巻き込んで不動産価値も暴落 させる
＞わけですからね。


あ、値段さがるん大賛成ですよ(*^^*)

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>>134
70坪3500万より、55坪2850万のほうが売れるのは当たり前。
買える人が増えるからね。
それをもって正しいという事にはならない。
様々な弊害（オールドニュータウンの代替わり阻害や暴落、宝塚のイメージダウン、
理念反故、なし崩し的な山肌の50坪コンクリ乱開発伝播）などが発生している。

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>>137
自分が新たに分譲する場所だけは、新品効果（古参住民がいない）をおもいっきり盛って
検討者の足元見て小さい土地でも割高で販売する手法（中古になったら一貫の終わり）を
とっているのだから値段は下がりませんよ。まわり（中山台の65～70坪の土地など）
が暴落するだけで。

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阪急は「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を謳っていた山手台ではとんでもない手抜き乱開発の売り逃げモードに突入していますが、まだ土地在庫が多く先が長い彩都では無電柱、化粧擁壁、アースカラー舗装など、それなりに景観に配慮しこだわった分譲をしていますね。

http://www.hankyurealty.jp/3110/landscape/index.html
http://www.hankyurealty.jp/sp/garden-terrace/

・「無電柱街区」「自然石調カラー擁壁」「カラーアスファルト舗装」を採用したハイクオリティな街並みを実現。

などと宣伝しています。

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http://goo.gl/maps/oj0vr
http://goo.gl/maps/WOJ76

割高な坪単価で売る為にいくらでも土地を小さくできる（儲かる）駅近なのに、
利益率が下がってでも、100年後に評価される陳腐化しないサスティナブルな街づくりをと
平均70～130坪（平均75～80坪前後）の区割りにして、植樹や電線地中化や化粧擁壁や
石積みなどで景観にも最大限に配慮したまともな開発をしている近鉄とえらい違いですね。
あやめ池外周遊歩道（桜並木）、メタセコイア原始林公園、風致地区の緑と水、静けさ、
野鳥など自然を残した街です。

人口減少時代を見据え使い捨てではない100年後を見据えた宅地開発をする近鉄。
山を削ってオールドニュータウン焼き直して劣化させたような一世代限り使い捨ての開発に走る阪急。

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それに引き換え山手台は駅からバスで少々不便ですから、
50坪くらいの小ぶりな宅地で、
グロスで手の届きやすい価格設定が好調の秘訣なのでしょう、
あ、個人的にはもう少しお安くなればイイなと思ってます。

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【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

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>>149
本当そうですよね。

ファミリーランド跡地で大失敗した反省の意味もこめて、阪急不動産と宝塚市の関係者は、

あやめ池の素晴らしい再開発事業を現地に足を運んで一度自分の目で見てみるべきですよ。

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そもそも、景観や住環境のゆとりについては開発理念そのものだからちゃんと守ってやるといっていたのは阪急自身ですからねぇ。山の上で平均200㎡切る50坪台の区割りって、お手本どころか、宝塚市のニュータウンでもワーストの乱開発じゃないですか。

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協定ではたしか山手台の最低面積は１７０㎡以上となっていました。当初から。

阪急は当初から協定をしっかり遵守していますよ。お間違いなく。

もし貴方が「１７０㎡以上」では小さすぎて乱開発だとお感じになるなら

協定を改訂するべく住民運動でもされたらいかがでしょうか？

でもそのようなお声は実際に山手台で聞いたことないですけどね。

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もう阪急沿線の高級感は跡形もない
これからは南海沿線でしょ

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近鉄は偽りのブランド力が無いから、良心的な誠実な開発をしていますね。
阪急は中身はともかく偽りのブランド力（ネームバリュー）がありますから、壊滅しかけとはいえ
かろうじて残っている宝塚ブランドとあわせて、コストダウンと金儲け重視と理念反故の悪徳開発でも
情弱層に売れるという算段なのでしょうね。

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山手台は東3丁目までは平均70坪～の街並みでゆとりある敷地による緑豊かな景観に配慮した開発を謳っていましたから、今でも170㎡を守っている、もともと山の上は50坪にするつもりだったなどと言い張るのは、いくらなんでも無理がありますねぇ。

市内の同じようなバス便エリアの山肌ニュータウンに65～80坪の土地がいくらでも2500万未満で余っている家余り時代（これから団塊世代の死去で更に大量に余り出します）に、コンクリート打ちっぱなしでコストダウンの限りを尽くした57坪2600万の土地を売る為に山を破壊する大義（正当性）は微塵もありませんよ。

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>>152
違法行為（法令違反など）をしていないという次元の低い話と、開発が禁止されていた山を
開発可能な区域に編入させ開発許可をとる段階で約束していた開発理念を守っているかどうか
という話では、レベル、意味合いが全く異なります。

長尾山の貴重な緑を山の上まで巨大な規模で破壊するからには、使い捨てにならない世代を
越えて愛される日本中がお手本とする美しいまちづくりを実践して、良好な住宅都市としての
宝塚や長尾山系の山麓住宅街を代表するフラッグシップの街をつくり、地域の価値を向上させて
市や地域全体にも貢献するといっていましたからね。

平均180㎡台の区割り（宝塚の第一種低層住居専用区域の全ての区画の平均値は面積ベースで250㎡程度）
やコストダウン目的の仕上げ無しコンクリ擁壁尽くしが、良好な宝塚のイメージを更に引き上げる
日本中がお手本とするような開発だと言い張るのは、いくらなんでも詭弁が過ぎます。

宝塚市内のニュータウンや住宅街でも山手台北部と似たような海抜200mを超える
高標高エリア（中山桜台、逆瀬台上部、ゆずり葉台、青葉台）は敷地の緑の復元に配慮して
平均65坪（逆瀬台）～200坪（ゆずり葉台、桜台最北部）ぐらいになっていますし、打ちっぱなし
ではなくちゃんと山の自然や景観に馴染む石で修景していますからね。

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法を守る事が低い次元の話だなんて、おかしな事言いますね。この国は法治国家ですよ。
そのくせ何の拘束もない、どこの住宅開発でも謳っているようなキャッチフレーズを頑なに信じている。
都合のよい、思考回路ですね。
ご覧なさい、どこの新興住宅地のHP見れば同じようなキャッチフレーズがたくさん並んでますよ。

それはさておき、最終的に開発の許可を出したのは行政ですし、最低敷地面積を設定したのも行政ですからね。
そして、その行政、市政を監視するのは市民です。
市長を選んだのも、議員を選んだのも市民です。
阪急を恨むより、今までの自分達の投票行動、市政に対する監視の甘さを反省すべきですね。
阪急は許可された内容、協定に沿って、粛々と宅地開発を行っているだけですから。
もし、今の開発に何か違反や問題があれば制裁を受けているはずですが何か制裁を受けていますか？
受けていませんよね？何ら違反も問題もありませんから当然です。

ただ、どうしてもあなたが今の開発が許せないなら152さんがおっしゃる通り最低敷地面積の変更等、協定変更を求めて住民運動を行うべきですね。

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山手台にそんな需要（550㎡）あるわけないのが分かったから変えただけだよ。

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いいネーミングだと思いますけどねぇ

ママ友ドラマに出ていた小林星蘭ちゃんかわいいですしねぇ

若いママさんみんな観ていたドラマなんで

ニューファミリー層をターゲットにしているのでしょうねぇ

あ、価格のほうも若い夫婦でも手の届くかんじでお願いしますね

コンクリートは汚れてきたら吹き付けするかタイル貼りますからご心配なく

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注文住宅を建てるための造成済み整形地

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まぁ新旧ニュータウンの土地や家が山ほど余っているこのご時勢に新規に

山をてっぺんまで削るのだから、最低でも環境・景観・山並み配慮の７０～１００坪程度に

しないと、社会的責任を果たしていない単なる乱開発そのものだってのはその通りでしょうね。

最も環境配慮と高い緑被率が求められる山の上なのに、駅徒歩圏の南部より小さくなって

造成や景観もどんどん手抜きしているってどういう事だよ。

宝塚市の標高１５０ｍ超えるエリアの山麓部大規模ニュータウンで一番小さい区割りだし。

理念に掲げていた日本中のお手本になるまちづくりって、まさか乱開発のお手本って意味だったんですかね。

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>まぁ、もともと金儲け目当てで開発するといっていた場所ではないですからね＞山手台

いや、100%金儲けのための開発だと思うけど(笑)
デベロッパーの言うことを真に受けているようでは、お花畑と言われても仕方ない。

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仮に金儲けが第一の目的あっても、途中（数年前の東3丁目）までは掲げていた（宣伝でも謳っている）理念に反しないまともな開発をしていたのだから、言い逃れできないと思いますよ。

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>>184
確かに山手台北部は介護、福祉施設用地か、前から度々言われているように公園も兼ねた霊園（公園墓地）にするのがベストだったが、霊園は宝塚市が僻地の破綻ゴルフ場を正●市長時代に市長辞任前日に不可解な取引で数億投じて購入し、阪●市長の時に巨額投じてすみれ墓苑をつくってしまって（市長が逮捕された案件）、どうにか不人気墓地を売ろうと必死なので今更もう無理。

霊園としては長尾山霊園以上の一等地なので、応募が殺到して宅地より遥かに高い坪単価でも完売したのは間違いないね。

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今後ゴルフ場は老人ホームと霊園併設して
団塊が入ったっ切り出てこなくていいようにしたらどうだろう
家族もその方が嬉しいんじゃないかな

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少子高齢化で空家、空き地が年々増加している古いニュータウンの若返りと政策的な転入促進が
喫緊の課題になりつつある時期に、また山削って同じもん（しかも劣化版）つくらして
頭おかしいんちゃうか、何考えとんねんってのはのはあるわな。

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業者が誤った方向へ進まないよう、管理、監督するのが行政の役目です。
小さい区画を作らせたくない、コンクリ打ちっ放し擁壁を作らせたくなかったら、そういう協定なり条例なりを策定すればよいのです。
だが、宝塚市はそれを行わなかった。
そして、それを行わない市に対して住民も何もアクションを起こさなかった。
全ては住民の無関心、引いてはブランドにあぐらをかいてきたツケが今の状況をもたらしたのです。
だから、阪急を責め立てるのはお門違いなのです。
No.164 匿名はん [2013-04-24 12:27:18][×]

このレスが、全てを物語ってるね。

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古いニュータウンでも、新しく家を購入する人達が「住んでみたい」と思える場所なら、敢えてテコ入れなどせずとも、転入による若返りが促進されて街は活性化されると思う。
中山台は、単純に急坂で交通も不便だからそういう人達に支持されず、地価も下落する一方。

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山手台でも一番上の駅から離れたバス便なんだから価格もそれなりに抑えて欲しいです。
どなたかも言ってましたが50坪あればじゅうぶん過ぎますし、よう壁も自分流でやりたいので現状引き渡しでお願いしたいです。

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物語ってるもなにも164＝194

そもそも正規の行政手続きを経ているのなら、理念破りや時代にそぐわない開発や
どんな乱開発も批判するべきではないという珍論ははなから論理破綻している

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>>196
そうですね。
山の上で緑に配慮しなければなりませんから、65～75坪で2500～2700万ぐらいで尚且つ景観にも
配慮した造成にするのが社会的責任でしょうね。

今は安くない上に、50坪でコンクリですから、ただの金儲けの事しか考えてない乱開発ですね。

＞山手台でも一番上の駅から離れたバス便なんだから価格もそれなりに抑えて欲しいです。

今は正反対ですね。割高にする為に小さくして、相場より200万盛って、仕上げ代もけちっていますから
貴方（業者　万年・自称検討中の奥様）の言うようなリーズナブルな価格にする為に土地を小さくして
買いやすくするような路線とは真逆です。

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>>195
＞中山台は、単純に急坂で交通も不便だからそういう人達に支持されず、地価も下落する一方。

中山台と比較しても遥かに不便な山手台の北部に大量供給される以前は相対的な価値が維持され（独歩的には下がっていなかった）ていたので、全くロジックとして成立していませんね。山の上で駅から遠く渋滞が多いというのは30年以上前から変わらなかった事で今にはじまった話ではない上に、以前より緩和されていますから、今急激に下がっている事は、山手台の大量供給以外に全く理由がありません。客観的な事実からロジカルな論理を組み立てられず、自分の思い込みに走る時点で頭が悪すぎますね。そもそも宝塚市内のバス便ニュータウンの地価は、今まで（数年前まで）は常に大阪圏全体の動きに連動していましたから、下落一方というのは事実とは異なります。

新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができあがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。
これは政策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこでも発生している事です。

古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選ぶ。
この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先の使い捨て乱開発に走るわけです。
古いニュータウンより土地を小さくして、なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をするぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。

しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してきた市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大による負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には成り得ない。

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