建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社 マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社 東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31
インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】
[スレ作成日時]2013-03-25 14:44:50
417さん
以前、新築買ったことありますが、
30年後くらいまでなら修繕計画出してたりしますよ。
得てして大物のメンテナンスは32年目とか36年目に予定されていて、30年間の修繕計画だと30年目で積立金がすっからかんになるように組まれてるので、大体30年目ぐらいに一時金徴収数百万覚悟しておいたほうがいいということ。
部屋の水回りもどうせなら合わせてってなるから1000万超えても不思議じゃない。
35年ローンで最後まで払おうなんて思ってると最後に手放さなければならないなんてことになりかねないかも。
ひどい場合には2割くらいが払えないって理由で工事に反対して一気に物件全体の価値が下がりかねない。
長期修繕計画があるから大丈夫って勘違いしがちだけど、対象は共用部分だけで専有部分は別。リフォーム費用とかも確保しておかないと。あと専用部分の配管のメインテナンスは各自負担だし。
＞部屋の水回りもどうせなら合わせてってなる
実家のマンションがそのパターンだった。積立金に余裕があったから一時金徴収は無かったけど、それでほぼ使い果たすから、値上げにはなる。
以前週刊ダイヤモンドで某タワマンが入居後数年で長期修繕計画の見直しをして、段階的値上げ、定期的な一時金徴収の計画から定額積み立てに移行したってのが記事になってた。
記事になるくらいだからそういった見直ししてるケースって少ないのかもね。
見直しはほとんど行いますよ。
はじめの計画が甘すぎるから。
＞はじめの計画が甘すぎるから。
分かっててそういう計画作る業者がわるいのか、計画があるってだけで納得して中身をちゃん精査せずに買っちゃう消費者が悪いのかどっちなんだろうね。
管理費や修繕積立が高いと売りづらいから最初は安く見積もってあるのが一般的。
35年も住むんですか？
心配すべき内容ではないでしょう。
>428
売りやすくするために最初は安く設定して、段階的値上げや定期的な一時金徴収ってことするんだけど、支払えない人がでてきて未納問題を引き起こす。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけどね。
あと、計画通りに値上げできずに積み立て不足って問題のリスクも
分かっててやってるんだからある意味確信犯。売ったら最後あとのことは知ったこっちゃないってこと。
微妙に欲しい欲しいネガさんが活動中ですね。
我が家は子供の教育環境を考えて文京区を選びました。高層マンションが苦手なので低層マンションという点が大変気に入りました。
駅から少し距離はありますが歩けない距離ではありませんし、逆に大通りから離れているので落ち着いていていいかなと。
現地に何度か行きましたがマンション周辺の道が狭く車の運転がしにくいのがマイナス要因かと思います。
マイナス要因が沢山ある。と書かれてますが具体的に教えて下さい。
なんだかんだで価格が高すぎるということにつきる
１０年前ぐらいからここら辺の低層住宅街でマンションを探していましたが、いつも思うのは周りの地域住民の方にあまり歓迎されていないかなと、いう印象です。
そんなことはない。
販売スケジュールがまた先延ばしですね。
