ルフォン南品川

パークハウススレを見て、違和感を感じたのでこちらを見てみたら
びっくりするくらいおんなじような内容が、こっちにもいっぱい書き込まれてますね（笑）
あちらでは既に村八分のようですし、こちらでも相手にしないほうが良いかと。どう見ても同じ人ですし。

共通するネガワードは
水害（値が下がる等）　買い物不便　空気悪い　警察署　匂い　人気ない
あたりでしょうかね。

プレシス北品川とかと比べると結構高いね。

プレシス品川でしょ、確か。

プレシス品川は賃貸仕様だから安い

正式価格の発表は、来週末あたりでしたか？

「○○百万円台」はもう明らかにしてますので、
あとは○○百万円台の前半か後半か、の調整でしょうかね。

最初にMRでもらった価格表は、1つ飛び位で価格表示がありましたが、来週末は全戸の価格発表があるのでしょうか？

こちらの物件は、南向き等メリットが非常に多い反面、
195cmの下り天井の多さが大変気になっています。
今後、２回目のMR見学をしますが、もう一度、その圧迫感を実感して、
見送りか否かを判断したいなあと考えています。

>89

あれ、MR訪問時に記載する「検討したい住居」みたいなアンケートの結果では。

通常は要望書を出してから競合云々の話になるのでしょうが、
焦らせようという狙いですかね。

今日は、気温があがりましたね。
少し異臭がありました。

> 91

ありがとうございます。なるほど。心理戦という感じですかな。

百戦錬磨の営業会社に素手で立ち向かわざるを得ない購入者は、少しでも情報装備をしないといけませんね。

ま、それでも勝てないのでしょうけれど。

部屋のど真ん中の頭ぶつけるレベルのでかいハリとか鉄柵とか賃貸物件みたいなところだなここ。

何が古くて何が新しい設計なのかよくわからないけど、希望のエリアで南向きが予算内で買えるのはここだけだから、来週要望書ってのを提出しようと思います。

ここはルフォンが売れてほしくない人たちの悪意があって、毎日みてても不安になってしまいます。このままでは欲しいものも買えなくなってしまうので、今日で最後にします。

他に購入予定の方、どこかのタイミングでお会い出来るの楽しみにしてます。

評価する人が異なれば、百点満点の物件なんてあり得ない。
事実と違うことが投稿されるのは問題だけど、個々の投稿者がそれぞれの主観で意見することは大賛成です。
書くも自由、見るも自由では？

こういうマンションの1Fにある共同ゴミ置き場って、一般的に収集はどうなってるんですか？

A) 当番で住人が路上の収集場所まで出す（大変そう）
B) 管理業者が敷地内から路上の収集場所まで出す
C) 別途契約の収集業者さんが持ち出して処理

やすい賃貸にしか住んだことなくて…もちろんこの物件自体については個別だとは思いつつも、
一般論としてお聞かせ願えればと思います。

「ゴミ情報」ですみません。

一般的にはＢ）です

以前、下り天井が目立つとの意見があったかと思いますが、確か5月24日に設計者による構造説明会があるようです。ここで、構造の疑問点をクリアにできたらとおもいます。

残念ながら下り天井は変わりませんが･･･

せめて、下り天井の内側に、梁があるのか？、それとも何かの配管があるのか？を確かめたい。そして、その様な構造になった理由を知りたい。確かに今さら設計変更なんてありえないから、下り天井が無くならないんだけどなあ。

単純に、長方形からはみ出した部分に部屋を設計しちゃってるから、その梁が出てるだけじゃないですかね？
その部分ってどうしても構造強くしないといけないんで、部屋を作ると梁がでます。だから、通常は避けます。
ここは土地が狭く、更に最も多くのプランが2LDKSなので、どうしても南東南西だけは部屋数を確保したかったのでしょう。

よく見たら、ここレス異ッ常に飛びまくりですね。
個人ベースの削除依頼はほぼスルーなここでこれは。。。
デベさんももうちょいうまく監視すればいいのに。

一期の価格ってもう確定ですかね？MRいけてないので分かりませんが、、、

なんかいくつもの投稿が削除されていて、話の流れがわからないところがある。

このエリアの相場ってものがあるのかどうかもわからない不勉強ですが、
当物件ってちょっと高めですか？
高めだとしたら、値付けの理由ってありそうですか？

パークハウス東品川は装備が充実だけど、となりビジホだし……

ここ数年でこのあたりの物件は、
・アールブラン南品川レジデンス
・アールブラン南品川
・イトーピア南品川マイスタープレイス
くらいかと思います。
これらと比べると、アールブラン南品川よりは高いでしょうが（賃貸仕様）、
他の2物件よりは安いと思います。

5000万の物件で土地2500万、建物2500万。

今年9月までの契約だと消費税120万（5％）＆住ロ減税200万　差引マイナス80万
10月以降に契約すれば消費税185万（8％）＆住ロ減税400万弱　差引マイナス215万弱

この物件の話ではないものの、悩ましいですな。

マンション分譲価格の値段　＝　[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

また、建物建設費単価は、目安として１坪当り60万円～65万円程度です。
（参考：http://allabout.co.jp/gm/gc/29693/）

したがって、一概に、販売価格の半分が土地代で、半分が建物代をとなるとは限りません。

>120

参考情報ありがとうございます。リンク先情報が11年前の記事なのでそのままの価格ではないかもしれませんが、
仮に坪65万として21坪（69.3m2）1365万、まあ価格変動やら何やらで1500万程度が建物価格という感じですかね。

であれば
5% / 消費税額72万円 / 減税200万円 / 差し引き-128万円
8% / 消費税額112万円 / 減税400万円弱 / 差し引き-288万円

差が開きますね。

建物建設坪単価は共用部も当然入っていますので計算するときは専有部面積×坪単価より高くなると思います。
マンションにもよりますが大体１０～１５％割り増しくらいにするといいと思います。

>120 - 122

作り手側の価格と、買い手の税負担がゴッチャですな。

詳細な設定は契約を見ないとわかりませんが、5500万の物件で建物3300/土地2200ってとこ？

消費税は5%157万 →減税200万円：200-157でマイナス43万円

8%244万の時は4000万の枠が使えるので、夫婦で4000万と1500万にローン（試算金利2%）分け、
夫353万、妻132万で485万減税：485-244でマイナス241万円

ま、机上の空論。

そろそろ正式価格発表？

70m2級　勝負

ルフォン南品川　４Ｆ　69｡8m2　5550万　南西角部屋　坪262
　・シューズインクローゼット
　・御影石カウンター
　・洗面浴室とキッチン2ウェイ
　・マスターベッドルームにも窓（廊下に面せず）
　・隣棟壁があるけど外廊下
　・駅5分（新馬場）

　vs

ザパーク東品川　４Ｆ　70.0m2　5330万　西向き　坪251
　・ウォークインクローゼットｘ３
　・ディスポーザー
　・食器棚
　・エアコン
　・アウトフレーム
　・内廊下
　・駅7分（青物横丁）

南品川に１票

東品川は内廊下だっけ？

新馬場は各停しか止まらないので品川駅まで時間がかかります。駅力低すぎ。

ザ･パークハウス東品川は外廊下じゃないの？

新馬場から品川は3分くらいでしょ。
本数は少ないけど。