ヴェレーナ浦和領家ってどうですか？

前で、道路の拡張計画のお話が出ていましたので、マンションの購入を検討する上でのご判断の材料にして下さい。
　建設が行われているマンションの前の産業道路は、平成１６年に都市計画道路として最終的に決定されており、現在の２車線から４車線に、道路の幅も２７メートルとされております。現在、さいたま市では、道路の幅を２７メートルから２５メートルするなどの都市計画の変更を検討しているようです。これに歩道の幅は詳細には分かりませんが、それ相当の道路になるのかと思います。今回の都市計画の変更が認められれば、道路の幅は２７メートルから２５メートルになり、認められなければ、当初の予定どおり道路の幅は２７メートルという事になります。
　さいたま市が公表しています、都市計画道路の一覧(産業道路はNo.14)と都市計画の変更の資料を添付しておきます。最終的には購入される方のご自身ご判断かとは思いますが、少しでもご参考になればと思います。

「都市計画道路の一覧(産業道路はNo.14)」
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1103072556208/files/itirann.pd...

「都市計画の変更資料」
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1369879897181/files/henkogaiyo...

○さいたま市では下記においてご担当されているようです。
　さいたま市　都市局 都市計画部 都市計画課
　TEL 048-829-1404

マンションの敷地は、道路の幅が２５ｍ、２７ｍのどちらに変更になっても、かなり道路に取られるのかな。容積率とか大丈夫。これで仮に、既存不適格になったら同じ高さのマンションは建てられないね。いずれにしても、事業の認可がされた後の話なので、最後は自己責任なのかな。

外観がちょっと…

外観も、ちょっと‥‥

産業道路が拡幅されると売りのエントランスも駐車場の一部もなくなりますね

私は外観はそれほどこだわらない方なのですが、やはり重要視する人も多いということなんでしょうか。部屋の間取りの方が、実際に生活するとなると重要になるような気もするんですけどね。

上から下まで全部同じ外壁色にすればよかったのにとは思いますが
外観だけで買うものじゃないですしね。
間取りはかなりいいのではないかと思っています。
というのも、居室のドアが引き戸である場合が多いからです
開き戸だと扉の動線の分、家具が置けなくなって
デッドスペースになってしまいますから。

外観は数年経ってからの状態が・・・・。
あまりにも薄汚れた感があるんですよね。

環境を重視していて、3000万前半が、希望です。
閑静な住宅街で、永住考えたら、色々見たけど、
ここしかないかなと思っています。

先日MR行きました。
最初は黄土色の壁色がナンセンスだと思いましたが、見てるうちにだんだん味があるように見えてきました。不思議。数年後はもっと味がでるのでは。気になる方はMRで確認されるといいと思います。思った以上にいい色だと思いますよ。
内装も細かいところに気遣いがあったりと、センスがいいなぁと思いました。
何よりもオープンエアスペースが魅力的でした。開放感半端ない。
営業さんの感じも良かったし、価格も良心的。
１Fにコンビニが入るということでこれまた便利。

デメリットといえば、地主さんの持ち住戸が多いことと（賃貸になるかはわかりませんが）
先日時点の購入者の多くが地元民ということでしょうか。
管理組合での自分の１票が薄くなりそう・・。
それ以外は、駅からこの距離でもこのお値段ならいい物件だと思いました。

私も先日MR行って、利用価値を考えたら、すごくいい物件に
感じました。営業さんも、メリット、デメリットを
きちんと説明してくれて、好印象でした。

最初は、ここに書かれてあることを見て
とても不安でしたが、説明を聞いて安心
しました。

家ってなんの為に買うか
を考えたら、ここの条件が我が家にはピッタリ。

予算的にも、他は難しいので、具体的に
検討しています。

私も先週こちらの物件をみてきましたが、いい印象を受けました。
理想は駅前で広いものをと考えていたのですが、予算的に厳しいのが現実です。
駅から離れる分、環境も良くなりますし子供を持つ親に取ってはいい場所なのではと思っています。

No.60さん
「デメリットといえば、地主さんの持ち住戸が多いこと」と書かれていますが、どうして地主さんの持ち住戸が多い事が分かったのですか。販売者の方から聞かれたのですか。
No.61さんも、｢営業さんも、メリット、デメリットをきちんと説明してくれて好印象｣と書かれていますが、営業さんが説明されたデメリットの内容の一つが、“地主さんの持ち住戸が多いこと”だとすれば、情報の管理とに問題のある販売者ですね

No60です。
地主さんの持ち住戸が多いことは営業の方にうかがいました。
「ここからここの非分譲住戸は地主さんの・・」といった説明でよくある建物の一覧から教えていただきました。（どこか契約済でどこがいくらか、とか書いてある一覧）
このことはうちは決してデメリットの内容としては聞いてないですよ。今わかっている現状をちゃんと話していただいた、という感じです。
既存不適格のことに関してもかなり突っ込んで聞いてみましたが、丁寧に説明して頂きました。誤摩化したりせずちゃんとした応対で良かったと思います。
他の物件でよその物件を蹴落とすような営業をうけたあとに接客してもらったからかなお好印象でした笑

Ｎo61です。
地主さんの持ち住戸が多いことを
メリットとは、説明していませんでしたよ。

ここの掲示板は、あまりに否定的な
ことが書かれていて、少し不安でしたが
良い所、悪い所含めて、総合的には良かったです。

いい所も、もう少し書いてあれば
これから検討する人には、参考になる
ような気がします。

皆さん色々とお考えがあるようですが、結局、最終的には自己責任。購入者が気に入ればそれで良いじゃないですか。京浜東北線の沿線はマンションの供給は増加傾向、販売者の側すればどこに行っても早く売りたいのが実情。
購入者側にとって好条件なわけですから、焦らず、じっくり構えて行けば、より良い物件がより安く購入できると思っていますけど。

実際に、自分で見て、確かめる。
大切なことですね。

今、沢山出ている物件の中で、唯一
住居系のエリアに立つ物件です。
商業系は、ファミリーには環境悪くて、
厳しいかな。

ここは、本太中学校が学区だし、
環境重視のうちには、いい物件です。

＞60さん
デメリットとしてマンション住人における地主さんの割合が多くなること、
地元住人が住む割合が多そうなことをあげられていますが、これらが何故
デメリットとなるか、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。
管理組合で何かしらトラブルが起きる可能性が高くなるんですか？

>68さん

No60です。

地主さんの割合が多い
→この物件は、８戸を一人のオーナーさんがもっているようです。
オーナーさんは近所に住んでいてここに住むかは不明のようですが、オーナーさんが住んだとしても７戸は賃貸になるのかなーと。（用途も不明らしいので憶測です）
もしかしてお子さんや親戚の方を住まわせるかもしれませんが８戸うまることは難しい？と思うと、賃貸に出る部屋が出てしまう。

購入者が将来的に転勤やその他事情で賃貸に出したり売却したりするのは構わないですが、最初から賃貸とわかっている戸数が８戸となると・・大規模マンションなら８戸なんて大した数ではないですが、ここの８戸は結構な割合になると思います。
賃貸で借りる方は、人にもよりますが、一生そこに住む訳ではないので、マンションのルールを守らない人が多いです。騒音やタバコの煙しかり。トラブったら出て行けばいい話ですから。
分譲購入者はいいマンションにしようと努力しますので、その辺りの温度差はどうしても生じます。

地元住民の方が多い
→始めから結束のある仲良しさんの集まりだった場合、管理組合でその地域のルールとかを結果的に押し付けられる可能性があります（結局多数決なので地元民さんの票＋オーナーさんの８票が重い）
「この辺りでは昔からこうするって決まってるのよ」とか言われたら何だかしんどい。。
元々戸建てに住んでいた方がマンション暮らしを始めると色々ギャップがあって揉めますしね。

あくまで個人的意見と憶測なので参考までにとお考えください。
必ずしもこうなると決まってるわけではないので。

一人の持っている戸数が多いと、たった一人の意見が議決権に多大な影響を与えてしまいますからアンバランスになる可能性はありますね。

67さんの言うのは住宅地にあるマンションということですよね。
利便性を優先すればどうしても商業地になってしまいますから、宅地区分で考えるのも一つなんだと気付かされました。

近くに住んでるものですが、反対運動の旗取れたみたいですね。
住宅街になかなかあの規模のマンションって建ちにくいのですごく魅力的なんですけどね。
家賃補助の期限考えるとなかなか前に話進められないです。
タイミングって皆さんどう考えてます？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

>>69さん
旧地権者の住戸は、賃貸ではなく転売という可能性もあるのでは？
そうであれば皆さん自分の持ち家な訳ですから、規則やモラルは
遵守されるのではないでしょうか。
また地元住人でも、年齢層や地域はバラバラでしょうからとりこし
苦労だと思いますよ。

No.72さん

皆さん高い買い物をするのですから、「旧地権者の住戸は、賃貸ではなく転売という可能性もあるのでは？」といった安易な発言は如何かと思います。

実際、前に書いている方が、【地主さんの持ち住戸が多いことは営業の方にうかがいました。「ここからここの非分譲住戸は地主さんの・・」といった説明でよくある建物の一覧から教えていただきました。（どこか契約済でどこがいくらか、とか書いてある一覧）】と営業の方から聞いたと言われています。営業の方もマンションについてのお話を聞きに来た方に対して、いい加減なお話はしないと思いますよ。

浦和の物件は私は個人的に悪くはないと考えていますよ。実際にこのあたりで住みたいと考えてはいるんですけどね。なかなか条件に合った物件を探すのに苦労しています。

74さん
確かにマンションが多くて迷いますね。私もブリリアンコートとヴェレーナで検討中です。駅から距離はありますが、住宅街ですし、元々、地方出身なので歩ける距離かと考えています。

【ヴェレーナ】は８月１日から「既存不適格建築物」になりますよね。将来的な事を考えると、気持ちのどこにかにいつも引っかりがあるというのは嫌かなって思いますけど。

既存不適格になるからといって、住めなくなる訳でも
ないし、なんら、普通のマンションと同じですよ。

高さの規制がかかるから、既存不適格になるようですが
逆に、周りには、高い建物が立たないと言うことです。

住む人には、ラッキーなお話です。
言葉のイメージだけで判断するのは、少しもったいない
気がします。

マンションの前の都市計画決定されている道路について、一部変更があるようで、さいたま市役所の職員の方からの説明会が６月にありましたが、次の説明会が９月に入ってからあるようです。マンションのエントランス部分にどれだけの影響が出るのか、誰でも説明会には参加が出来るようなので興味がある方は聞いてみても良いかもしれませんね。

74は、、、ちょっとさん、、、常に浦和で探している！？

北浦和に関しては非常に住み心地の良い環境なので個人的にはお気に入りですね。この物件は多少駅から遠くはなってしまいますが、自転車を使う習慣を身につければそこまで気にならなそうですね。

ここの地域の学区域の小学校は木崎小学校ですね。ヤフーの方では中学校の情報はダブルで
あったけど、小学校情報がのっていませんでしたね。ミスなのかな。約９００ｍあるみたいなので、
子供の足だと大体15分位はかかってくるでしょうね。こちらの小学校は集団登校なのでしょうか？
低学年で一人で通うのはちょっと心配な距離ですよね。全校生徒約820名位いる様な小学校の様なので
かなり大規模小学校ですね。

>78さん
既存不適格になると、将来建替えしようと考えた時に同じ規模のマンションが
建てられなくなると聞いた事がありますが、その辺はどうなるのでしょう。
新しいマンションなのでさすがに容積率の制限を越えてはいないと考えますが、
同じ高さの建物が建てられるのでしょうか？

子供が通うことになる木崎小学校の評判を調べてみたところ、ごく普通の学校と言う評価でした。
この辺りは文京区と呼ばれるほど教育熱心なご家庭が住まれるので、よりレベルの高い学校に越境させるご家庭が多いようです。
越境先としては、特に高砂小学校が人気のようですね。

ここは特例で、同じ規模のものが、一回だけ
建て替えできます。

眺望、日当りがいい
マンションなので、嬉しいですね。

二回目は、さすがに、同じものは無理かもしれません
が、その時は、ローンも終わってるし、
ひ孫が後は考えるでしょう。

今回のマンションは、まずは、
生きている間は使えるので、心配ないですよ。

150歳位まで生きたら、別ですが。。。

そもそも今のマンションは容積が余っていないので
建て替えなど出来るわけない。

そうですね。
70年後に住民全員が2000万円を出しあって建て替えをする。現実的じゃない

駅まで徒歩１５分。駅から離れた距離だからこそこの値段なのでしょうね。
そしてこの周辺環境は駅近ではないですよね。駅までフラットな道ではありますが、
徒歩２０分はみておいた方がいいかな。晴れた日は自転車が楽でしょうね。
駅前の駐輪場は１００円で一時利用ができるみたいです。ただ一時利用は必ず止められる
という約束はないのですよね。

88そしてこの周辺環境は駅近ではないですよね＜？

No.85さん
「ここは特例で、同じ規模のものが、一回だけ建て替えできます。」は、正確な表現ではありせんよ。正しく認識をした上で契約をされる方は問題がないと思いますが、謝って認識をして契約をされた場合には取り返しのつかない事となります。皆さん、真剣に探しているのですから、お互いに正しい情報を共有しましょう。

「今回の高さ制限により、既存不適格建築物については、特例による許可により、１回に限り建替えができる」となっています。但し、特例による許可を受けるためには、一定の条件を満たす必要があり、また、許可については都市計画審議会の同意を得る事が必要です。都市計画審議会からの「同意」は、一定の基準が整っている事を前提として、都市計画審議会において検討が行われ、審議会で「同意」が得られれば１回に限り建て替えが認められますが、「同意」が得らなければ建て替えは認められない事となります。

＊一定の条件…さいたま市役所に確認して下さい。

86　87さんのいう様に、建て替え有りきで新築検討する人っているのかな～。

あまりにも先すぎて、あんまりリスク感じないけどな。

例えば、借地とかで60年後位に更地で返還とかはリアルで色々考えそうだけど・・。

特例で、建て替えできる可能性はある訳で、ないより
は良かったかなくらいに考えてます。

今、一歳の子供が、69年後、70歳になった
あたりの話しなので、私には、あまり現実味が、
ないのが実際のところです。

既存不適格にならないように、建て替えする
方法も当然あるでしょうから、その時考えるしか
ないかな。しかも、ローンが終わってる
資産の話しです。

ずいぶんと先が、長い話しですね。

一生涯住み続ける、所有し続けるのであれば良い物件かもしれません。

ただ、売却をする場合には、
　①「高さ制限により既存不適格建築物となっており、建て替えの際に条件が付きます」といった事や、
　②「前面道路が都市計画決定されている道路なので、将来的にエントランス部分の土地の一部が収用される可能性があっ　　　　て、この場合には容積率との関係で同じ容積の建物が建てられなくなる、既存不適格となる可能性があります。」
といった事が重要事項説明書に書かれ説明されるので、多少の影響が出る可能性はあるかもしれません。

問題は建て替えじゃなくて、中古で転売するときね。

今作られているマンションって、年数的にどのくらい持つんでしょうね。
勿論定期的に大規模修繕の必要はあるのでしょうが、建替え時期は？40年後？50年後？
その時住民のほとんどが代替わりしていたとして、建替の話が持ち上がるとは思えませんよね。

転勤等でやむを得ず転売する事になったとして、買い手はつくものですかね？
賃貸も考えられますが、15分と言う駅からの距離が邪魔してしまうかもしれません。
色々な事を考えると一次取得者向きではなく、定年し、子供が巣立った後に2人だけで
住む家を探すような世帯に向いているのかもしれませんね。

学区がものすごく良かったり、
周辺環境がものすごく良くて、
マンション周辺で生活が成立するなら駅から遠くても大丈夫だとは思います。
この辺りは浦高が近く、
周辺の公立小中学校もとても教育に熱心な親御さんが多いと聞きます。
その点では大丈夫なんじゃないかなとは思っています。

油断は禁物。

定年後の高齢になってからの住居は、買い物や病院に行きやすいといった利便性や、バリアフリーであるといった安全性が必要であると思います。また、夫婦での時間を、旅行、映画・演劇鑑賞といった趣味に費やすとなれば、より駅の近くと考えるのが普通かと思います。

老後の生活ですが、駅徒歩15分の立地でしたら問題ないと思いますよ。
これが徒歩30分もかかる郊外型バス便マンションでしたら話は別ですが、
商業施設・文化施設の充実する北浦和に徒歩で行ける立地です。
あとはやはり子供さんの教育環境を重視されるご家庭向けですね。