パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区南麻布2丁目4番17他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.91平米～77.27平米
売主：三井不動産レジデンシャル
前スレ：パークホームズ南麻布ザ レジデンス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
[スレ作成日時]2013-01-22 16:42:35
定借ばかりに焦点が当たっていますが物件そのものについてはどうなんですかね。
個人的にはツボをおさえた仕様と立地でかなり良いと思いますが。
残存期間が短くなると、やはりまともな価格が付かないでしょうね。
子供がいない方、売却の必要性があり得ない方は定借でも良いかもしれません。
資産がない人は一生同じところに済む覚悟が要りますね。
また地震で建物が壊れたらどうなるのでしょうか？ 住人の権利が保護される保証はないのではないでしょうか。
定借はまだ制度ができて間もないから、中古になったとき売りずらい、というよりも
取引事例が少なくてよくわからない、というのが正しいんだろうね。
これからロットが増えてくれば運用難に苦しむ金融機関も定借向けローンを拡大してくるだろうし、
そうすれば流動性も高くなりさらにロットも増える、という好循環になる。
将来、建て替えか取り壊し、それとも古いまま放置されスラム化、のいずれとなるか不確実な所有権マンションより
確実に取り壊されることが分かっているマンションの方が、限られた都心の土地活用という意味では良いでしょう。
港区の高さ制限が決定すれば、所有権マンションの建て替えはさらに難しくなり、取り壊しも合意形成が困難、
そして結局古いまま放置、、という可能性が高いからね。
確実に取り壊されることにメリットを感じて定借マンションを購入される方は少数派でしょう。
どちらかというと取り壊されることが決まっているマンションがきちんとメンテされていくのかを
心配される人の方が多いのでは。（築30年目あたりからスラム化するリスク）
まあいずれにしましても、定借のリセールが不透明な現状において本物件を購入するかどうかは、
174&175さんのおっしゃていることをベースに判断されるのがいいのでしょう。
186さんのお話の１行目、少数派っていう部分は、この物件ではちょっと違う気がします。
水面下のところは分かりかねますが、
ここは、地権者なしで３３６戸中、
現在、最終期最終次で売り出されるのがラスト１３戸と、
買い替え不調やローンキャンセルやらなどの先着６戸です。
また、比較にならないものの、
昨年秋から売り出している西麻布の所有権マンションは、
おそらくここよりも広告費用かけて様々な媒体でタイアップをしていて、
現在１９０戸中、半分弱の売り上げ、
昨年から売れてない先着順２１戸の物件もありますから、どうでしょうか。
186です。この物件が人気薄と言っているのではありません。
定借とはいえ南麻布アドレスであれだけの大型物件を坪270万ぐらいで購入できる
機会はそうそうないと思います。
私が申したかったのは、確実に取壊されることにメリットを感じて定借マンションを
購入される方が少数派だということです。
（同じ値段で同じ物件が所有権付の形であれば皆さん必ず所有権付の方を購入されるでしょう。）
物件概要みたけど借地権設定登記不可なんだなここ。
リセールのハードルますます上がるな。
確かに定期転借地権概要で借地権の登記不可と記載されていますね。
この辺り三井の人は何も説明してくれませんでしたね。
まあ地主にしてみりゃ借地権の登記不可は当然だな。
借地権登記なんてされたら土地の担保価値が下がる。
逆にいえば登記不可の借地権に担保価値はないためローンがつかないわけだが。
南麻布にもブランズなかったっけ？
三井の人から、土地に抵当つけられない旨の説明されました。
300人以上の人が納得して購入してます。
これは2度、三井の人に確認しましたが、
残存期間35年以上あれば、リセールで買う人も35年ローン組めると説明ありました。
そんな重要な事に嘘つくのか疑わしいです。
ローンが組めないとは誰も言ってないと思うけど。
建物分のローンしか組めないって言ってるんでしょ。
リセールは気にしない人が買ってんだろ
300人もそんな人がいるの？
定借物件に融資してくれる金融機関って少ないから、提携ローンのある新築時はともかく、リセールだと購入者は限定されるよ。嘘だと思ったら、提携以外で融資してくれるかいくつか金融機関めぐってみれば分かる。
終の棲家としての購入でも長い人生何があるか分からない。いざ売りに出そうとして売れなかったら身動き取れなくなって悲惨。ちゃんとリセールのことは考えないと。
逆にリセールがうまくできないと破綻するようなカツカツ資金の方は買わないほうが良いでしょう。
少なくとも50年後生きていたとして住居を確保できるだけの余裕がある経済力がないといけません。
三井ってブランド戦略変えたのかな。麻布でパークホームズ。それとも定借だからランク下げてるのか。
202
そこまでの余裕は不要。
ただ、この物件については元が割安なだけに、欲張らなければリセールもさほど苦労しないと予想。
リセール悪いけど最悪貸せるでしょ？麻布十番駅最寄りだし相場の1割引なら借りてはつくでしょローン返済分くらいならなんとかなると思ってんじゃないの？
俺は貸すのはめんどくさいから定借は断念
新築で割安にしないと無いと売れないってデベが判断したのがポイント。そういう物件は中古になったときの下落率が高い。
リセールできなくて賃貸が増えるとしたら問題。賃貸住民ってオーナー住民と比較してモラルが低いと言われていて、トラブルが多い。
205
デベが始めから意図して割安で売ろうとするはずがない。割安と判断したのは購入者。この売れ方見て、三井は安過ぎたと思っているはず。
借地権設定できないってどんなデメリットがあるんだろう。今の地主とは借地権契約があるから、権利は保障されるけど、地主が変わったら権利が保障されないどか。
ここは、住所は南麻布だけど、吹き抜けで真ん中に庭ある造りで、外廊下にしたから、パークホームズになったって。
パークコートの外廊下物件あるけれども
他物件の三井の人で何人かに聞いてみたら、三井ブランドはそう決まるとの回答。
パークホームズは白金高輪にもある。
205
逆でしょ
新築時割高だとリセールも高くせざるを得ないなら売れない、の悪循環
住まいサーフィンの記事でも、割安な定借なら中古で値上がりする可能性高い、と書かれていたね
こちらの物件の公式サイトに載ってましたが、地主変わっても、権利保証されますよ。
リセールのときの名義変更等の手数料も地主から取られないそうです。
シティタワー品川ぐらい安いと値上がり（というか乗せて売るわな、当然）すると思うけどね。
ここは値上がりまではいかんだろう。自分だったらこれ以上の価格では買わない。
205さんの話は、
供給過多エリアの新築物件で、
使いにくい間取り、ギロチン天井で圧迫感あり等の所有権マンションにあてはまるかと。
借地権登記ができないと担保価値として弱いのでが、金融機関によっては借地権部分に対する融資に制限が出るからですよ。リセールがむつかしいとはそういうことです。
逆に借地権設定登記を行うと抵当権が設定できるので、地主にとっては不利になります。金融機関に土地を差押えられているみたいなもんだから、今度は地主が土地を売買できなくなる。売買できなくはないけど抵当権が設定された土地は買い叩かれます。
まあ貸す方と借りる方の権利配分の話なのでどっちかいいかという話ではなく。権利配分にしたがって借地料で調整されます。
前払い地代って三井が保全するわけ？
そんなリスキーなのに、購入者が300人以上いてる現実が不思議。
そのあたり、しっかり勉強されてるはずだし。
シティータワー品川くらい安いならまだしも、
ここは一部の1L部屋除くと、高層階価格は、
少し広さ妥協すれば、近くの所有権が買える価格でしたし。
217
何がリスキーなの？主語が無いと分からないよ。
この物件価格では、近くの所有権物件は買えません。どこの物件を言っているの？
大丈夫？
リスキーかどうかは人次第。ここはシティタワー品川みたいにセミプロみたいな人も多いですからね。
エグジットと絵がかけれはいいわけですからね。知識も十分な資金もなく買うのは危険ですけどどっちかあればリスクヘッジできます。
シティタワー品川の場合は値段が安いのと定借期間が７０年とここより２０年も長いのがメリットです。
２０年とたったらここは残存期間３０年、シティタワーは５０年ありますのでだいぶ印象も違います、
残り３０年切った物件をローンで買ってもいいという人少数派でしょう。
解体期間含む50年と解体期間含まない70年だからね。10年後の値段はパークコート麻布鳥居坂でもう答えは出てるよ。坪200ってとこだろう。
ここの13階54平米の1Lに、5120万だすなら、
広さ10平米の妥協したら、
5000万出せば、三菱の西麻布タワー14階の1L買えましたよ。
8階から、1フロア上がるのに、14階までは10万の差に価格調整した途端に売れていました。
↑ここの「13階」でなくて、「14階」の書き間違いでした。
鳥居坂は更新可能な地上権ですからここより権利の価値は高いですよ。その分地代も高いですけどね。
一期が発売された時は確かに割安だったね。でも秋頃から周辺の相場が下がってたいして割安でもなくなったってとこだろ。
外野がわあわあ言うより、購入者の方はしっかり考えて買われているのでは。
定借も制度できて20年、メリット生かした優良物件の中古が出るのもこれからでしょう。そもそも立地が良い物件が多いので、思いもよらない中古需要やファイナンスが登場する可能性もあるでしょう。
所有権マンションも区分所有権制度が出来て20年の頃は戸建信仰が強くて中古マンションに満足なファイナンスはつかなかったと思いますよ。
225
それはこの物件が引き下げたのでは？
＞２２４
昨日辺りからしたり顔で書き込んでいますけど、
思いっきり間違っていますからね。色々と。
一応、指摘だけしてあげます。皆さん放置されているみたいですけど、
老婆心ながら、というか、繰り返し恥をさらすのは、見ているこっち
もなんか不愉快になるので。
ここたしか、解体期間含むと、52年の借地期間です。
50年以上経過したマンションもスラム化以上に積極的に住みたい物件ではないかな。
50年解散がちょうどいい気も。
20年後のリセールのしやすさは別として。
最終期を迎え盛り上がって参りました
鳥居坂は更新可能ってのと、契約終了時に建物を地権者に譲渡するってのが特殊なのでそれで判断すると間違えるかも。少なくとも解体費用は住民が持たなくて済む。
掲示板で外野がわあわあ言ってるのが正常なんでしょ。契約者のポジショントークとか何の価値があるのかわからん
麻布十番のリハウスで、麻布十番周辺の中古を探しにきてた人が、
ここ紹介されて、こっちを購入した人もいるみたい。
ＰＣ麻布鳥居坂って、これのこと？
残り３６年で坪３１４。
http://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/F15Q2A11/
価格：8,280万円
専有面積：87.16㎡
それにネガさんは、比較の仕方を間違えている。初期投資が軽くなって
いる分をまったく勘案していない。
さて、ここが所有権だとしたら、１億円である場合に、定期借地なので
７０００万円で買えたとする。３０年後に所有権なら７０００万円で
売れるとして（もう少し安くしか売れないかもしれませんが）、他方、
定期借地の場合には、●●●●円でしから売れないとする。
その場合、初期投資の差額３０００万円（を運用して得る利益）を勘案
して比較しないとだめだよ。３０００万円を余計に土地に固定している
訳で、３０００万円その間運用・使えなかった訳ですから。
＞２３２
更新不可ですよ。勿論、任意に地主と交渉して、地主の了解
を得られれば更新できますが、それは更新権限ではなくて、
単にあたらに借地権を設定するだけです。
定期借地権の内容を全く理解せずにネガるのも、いかがなものかと。
借地借家法上の対抗要件の存在も知らずに、
ひたすら勘違いのネガを続ける厚顔無恥さん。。。
大丈夫だろうか。。。
定期賃借 借地権の期間：2064年9月14日まで約50年
これは更地にして土地を返す期限ですが入居時から数えると５１年ですね。まあ取り壊しを考えると居住可能なのは約５０年で良いのではないでしょうか。
まあ最後2.3年は空室だらけになる気もしますが。
あれネガなんですかね？
単なる検討材料にすぎないと思いますが。
238さんのお話の通りです。
ここを解体期間含めて50年の借地期間と書いてる人がいましたので、簡単にフォロー入れた次第です。
有難うございます。
株価上昇でここを含め、都心物件の引き合いが増えているようです。
Ｎｏ235に同意します。
麻布十番から坂をのぼり、元麻布をとうり、ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ南麻布レジデンスまで
歩いてみましたが、さすがに、アルゼンチン大使館あたりは、静寂で高級住宅地という感じでした。
しかし、日常生活の基本は歩くということを考えると、
あの坂は、いずれ年とともに、膝にきます。
その点、ここは、フラットで、非常に便利と思います。
また、30年後、経済状況、税制がどのように変わるかもしれません。
浮いた3000万で、投資するもよし、海外旅行するもよし、
ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ南麻布レジデンスに、居を構え、麻布を中心に人生、生活を楽しみたいです。
みなさん、人生長くありませんよ。
徒歩5分の所にスーパーあっても、持って帰るの重たいから、結局、自転車使いそう。
電動自転車でも、坂道はないに越したことはない。
そういえば、この物件の公園の前、古めかしい放置自転車いつも停まってます。
ここの来客自転車は、停める所が決まっていきますかね。
かつてここにあった住んでました。親がＮＴＴだったので。その頃は地下鉄もなかったし不便な場所でした。
マハラジャなどかありましたが、なんせバスしかないんだもんね。隔世の感があります。
徒歩1分のバスも便利そう
品川10分、渋谷や新橋は20分
さすが都心物件です
バスは時間を読めないのが難点。
そうですね。雨とか降るとバスが遅れていつも高校に遅刻しそうで大変でした。
まあ今は昔ほど渋滞ないし運行状況などもスマホなんかでわかりますが、当時はそんなのなかったですからね。
まあバスは時間のある時に乗る分には良いですけど。
新宿伊勢丹の前から、買い物した荷物を持ってバスで帰るのも楽ちんですよ。
地下鉄より、時間かかりますが、急いでなければ。
新宿西口発→品川行きのバスに乗り、古川橋交差点近くのバス停で降ります。
バスは、バスレーンあるので、渋滞に強いときもありました。
朝の通勤時、バスにうまく乗れれば、タクシーより早く会社に到着します。
248
良いですね。知りませんでした。
大江戸線は地下深いので歩くのは大変。新宿の買い物帰りなど、バス1本というのはかなり便利です。
早く行きたければ地下鉄、多少時間かかっても歩きたくなければバス、と使い分けられる訳ですね。
慶應女子高校の近くには、ここから4、5分歩きますかね、東京駅ー等々力のバスもあります。
学生時代、時間あったので、その路線のバスで等々力の手前、八雲あたりで降りて、
モンサンクレールに始まり、自由が丘散策したことありますね。
座って目的地の近くにいけますね。
東京駅もバス直通なんですね。素晴らしい。
しかも所要時間15分、と地下鉄より早そう。
いろいろな意見や視点があることをここの意見などで勉強になりました。
その上で私は、一戸建てを買うならともかく、マンションであれば定借物件は私自身のライフスタイルに合っていると考えるようになりました。
この物件自体は、もう最終期のみですし非常に興味はありつつもタイミング的にも検討外なのですが、これからこういった良定借物件は出てくるものでしょうか？
それとも、大変な人気だったこの物件は定借の中でも価格を含めて稀少物件だったのでしょうか？
人気の無い定借物件のポイントはどういったところにあるのでしょうか？
定借に興味があるとはいえ、良い定借物件と悪い定借物件を見極める目を養うことが必要かなと思っております。
難しく考えないで、まずは定借であろうがなかろうが、そこに住みたい！と思えるかではないかな。
仮に多少高値掴みであろうが、自分が惚れたのであれば、そんな気にならない。
255さん、レスありがとうございます。
そうですよね。所有権であれ定借であれ、あるいは他の条件であれ、自分で納得すること＝無理に納得させるのではなく、自分のスタイルに合っているか、希望することや求めることのプライオリティに合致しているかを、そして何よりも心から住みたいと思うかどうか、が大切ですね。
わかっているのですが、大きな買い物だと思うといろいろ考えてしまいますね。
でも、貴重な情報をいただいています。
本当はここの物件すごく興味あるのですが。。。
マンションを枕に心中の覚悟なら、住みたいってだけで決めてもいいんだろうけどね。
いざというときのことを考えたら転売もありうるわけだから資産性も考えないといけない。
こことほぼ同時期に出ている西新宿の三井定借タワーも結構好調のようです。
当たり前の話ですが、結局は「立地と売主・施工の格や物件内容」と「価格」のバランスなんでしょうね。
（ここは立地良く、売主・施工は申し分なし、物件自体も大きな欠点なしで価格もリーズナブル、
あとは定借をどう考えるか次第、と個人的には考えています。）
ちょっと前に広尾や麻布台でも定借がありましたがそちらは割高ゆえに相当不調だったこともあり、
その反動でここや西新宿は比較的リーズナブルな地代、価格で出してきたのではないかと予想します。
ですので今後も当然定借物件は出てくるのでしょうが、こちらが好調だったことや昨今の景気の回復傾向等も踏まえ
売主もいくらか強気の価格設定を行ってくる可能性の方が高いように思えます。
結局のところ、所有権と定借の差はいざという時に転売しやすいかどうか、ということなんでしょうか。
だとすると、転売しやすさを物件価格の3割で買ってることになりますが、いくらなんでも高過ぎですね。
所有権だって希望どおり売れるかどうかなんてわからないわけで、定借で初期投資抑え、売れないリスクは手元に残った3割で対応するのがリスクを抑えた賢明な選択のように思えてきました。
西新宿は地代がここよりずっと安いし、定期借地に関わる条件が買い主に良心的してくださってます。
地主が企業でなく、神社たから、利益をさほど求めてなく、また、神社側が三井を指名してのお話たから。
借地期間70年でタワーだから、修繕費かかるでしょうが。
260
イニシャルコストが安いのは極めて重要だと思いますが。
残った手元資金の活用で地代分位は捻出できますし。
ここは賃貸に出すか、
自己居住用でも、周辺の賃貸に希望の部屋がない&希望の所有権物件が売られてないタイミングのために、
居住時期のタイミング合うなら、
ここを賃貸で住むと思って、築浅5-8年位で売り、家賃分程度の損ならばよいかなと思ったりします。
262
260氏はカネに関する時間概念を欠いていますね。
3割の差額を手にしたデベロッパは、それを再投資して儲ける。定借はその3割の資金を自分の手元に置ける。この違いは大きい。
完成在庫も値引かない強気価格とがめついことで名高い住友の定借物件目にしないのは、デベロッパにうまみが少ないから、という面もあると思います。
地主がさほど利益追求しない神社などの定期借地マンションは、いい定期借地物件かもしれません。
そういった神社などの側が
神社再生や土地の有効利用検討するにあたり、パートナーに単独指名して声をかけるのは、住友ではないんでしょうね。
地主が神社だからって、利益度外視ってこともないでしょうけどね。
わたしは、地主は代替わりのある個人よりも大企業のほうが安定感があって良いと思います。
神社とかお寺ってある意味個人経営だから代替わりのときに方針がガラッと変わって檀家と揉めてるってのを時々テレビでやってるよね。代が変わって地代をごっそり上げるって言い出したりして。
代が替わっても、トラブルにならないよう、三井が間に入り、きちんと契約書かわしてるのでは。
大企業が地主のここも、他の企業に地主が替わった場合、地代がごっそり上がる可能性ありそう。
地代って、固定資産税相当額くらいでしょ。ネガさんは、所有権物件にかかる固定資産税の存在もご存知ない？少し勉強しないと。
売主って引渡が終わったらアフターサービスと瑕疵担保責任以外については関係が無くなる。借地権の契約に特約なり覚書ががあるのなら、不動産売買契約の前に確認しないとね。
物価の変動もあるから将来の地代の値上げについて制約はかけられないんじゃない。
マンション経営だけど、将来に渡って家賃を保証する事は無効判決が出てるよ。
地代は契約で決まってるし、地主との間に三井が入るでしょうから、まあ大丈夫なんでしょうけど。
ただ、地主が氏子ともめたりしたら、その上に住む者としてはいい気はしないですね。
神社もほんとに利益重視しないなら、そもそもﾏﾝｼｮﾝなんか建てないはずなんで、やっぱり儲けたいんですよ。
地代が安いのも氏子への言い訳とか何か意図があるはず。
こことは関係なくてすみません。
地代は固定資産税額などの公の評価額に連動するようになっているよ。だから３年に１回に変動はあるかもね。
ただもともと地代は5000円から10000円程度と比較的抑えられてるから、多少変動してもたかが知れているかも。
もちろん勝手に地主が地代を上げるようなことはできない仕組みになっている。
268ですが、ここは地代の変動について説明受けたんで、
神社が地主の場合に代が替わり、トラブルになるなら、
ここが企業でも経営破綻等、将来何が起きるかは不透明、そのリスク同じじゃないかと思いまして。
そのあたり、買い主保全の契約書かわしてませんかね。
西新宿は、やはり住みたい地域でないのと
神社の鳥居をくぐる日常、神社見下ろす居住空間に違和感あり検討しませんでしたが、
MRでの話は、ここより買い主にとって良い定借条件ばかり。
それはそれで、気味悪く、デメリットの質問してしまいました。
素人が敢えて定借物件なんかに手を出さなくてもいいよ
と、僭越ながら素人の私がアドバイスさせていただきます。
プロは手を出さないでしょ。知らない素人に売りつけてゃうって作戦。
転売するならむしろプロでしょ。難易度高いからね。
難易度高いというリスク物件にプロが手を出すわけ無いじゃない。
