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物件概要 |
所在地 |
東京都港区南麻布2丁目4番17他(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
336戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期転借地権概要●分譲後の権利形態/敷地:定期借地権の転借地権の準共有、建物:専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による共有●借地権の種類/一般定期借地権(賃借権)の転借地権●存続期間/2064年9月14日まで約50年(建物解体期間含む)。期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。●転借地権の譲渡・転貸/可。ただし貸主への事前の通知及び承諾が必要です。(承諾料不要)●解体準備積立金/5,830円(月額)●当該借地権の登記の可否/不可※賃料(地代)は引渡し当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。●地代/7,220円(月額)) 完成時期:2013年10月下旬予定 入居可能時期:2013年11月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークホームズ南麻布ザ レジデンス口コミ掲示板・評判
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183
匿名さん
定借ばかりに焦点が当たっていますが物件そのものについてはどうなんですかね。
個人的にはツボをおさえた仕様と立地でかなり良いと思いますが。
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184
匿名さん
残存期間が短くなると、やはりまともな価格が付かないでしょうね。
子供がいない方、売却の必要性があり得ない方は定借でも良いかもしれません。
資産がない人は一生同じところに済む覚悟が要りますね。
また地震で建物が壊れたらどうなるのでしょうか? 住人の権利が保護される保証はないのではないでしょうか。
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185
匿名さん
定借はまだ制度ができて間もないから、中古になったとき売りずらい、というよりも
取引事例が少なくてよくわからない、というのが正しいんだろうね。
これからロットが増えてくれば運用難に苦しむ金融機関も定借向けローンを拡大してくるだろうし、
そうすれば流動性も高くなりさらにロットも増える、という好循環になる。
将来、建て替えか取り壊し、それとも古いまま放置されスラム化、のいずれとなるか不確実な所有権マンションより
確実に取り壊されることが分かっているマンションの方が、限られた都心の土地活用という意味では良いでしょう。
港区の高さ制限が決定すれば、所有権マンションの建て替えはさらに難しくなり、取り壊しも合意形成が困難、
そして結局古いまま放置、、という可能性が高いからね。
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186
匿名さん
確実に取り壊されることにメリットを感じて定借マンションを購入される方は少数派でしょう。
どちらかというと取り壊されることが決まっているマンションがきちんとメンテされていくのかを
心配される人の方が多いのでは。(築30年目あたりからスラム化するリスク)
まあいずれにしましても、定借のリセールが不透明な現状において本物件を購入するかどうかは、
174&175さんのおっしゃていることをベースに判断されるのがいいのでしょう。
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187
匿名さん
186さんのお話の1行目、少数派っていう部分は、この物件ではちょっと違う気がします。
水面下のところは分かりかねますが、
ここは、地権者なしで336戸中、
現在、最終期最終次で売り出されるのがラスト13戸と、
買い替え不調やローンキャンセルやらなどの先着6戸です。
また、比較にならないものの、
昨年秋から売り出している西麻布の所有権マンションは、
おそらくここよりも広告費用かけて様々な媒体でタイアップをしていて、
現在190戸中、半分弱の売り上げ、
昨年から売れてない先着順21戸の物件もありますから、どうでしょうか。
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188
匿名さん
186です。この物件が人気薄と言っているのではありません。
定借とはいえ南麻布アドレスであれだけの大型物件を坪270万ぐらいで購入できる
機会はそうそうないと思います。
私が申したかったのは、確実に取壊されることにメリットを感じて定借マンションを
購入される方が少数派だということです。
(同じ値段で同じ物件が所有権付の形であれば皆さん必ず所有権付の方を購入されるでしょう。)
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189
匿名さん
物件概要みたけど借地権設定登記不可なんだなここ。
リセールのハードルますます上がるな。
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190
匿名さん
確かに定期転借地権概要で借地権の登記不可と記載されていますね。
この辺り三井の人は何も説明してくれませんでしたね。
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191
匿名さん
まあ地主にしてみりゃ借地権の登記不可は当然だな。
借地権登記なんてされたら土地の担保価値が下がる。
逆にいえば登記不可の借地権に担保価値はないためローンがつかないわけだが。
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192
匿名さん
ここは西麻布三菱よりは大分地ぐらい低いでしょ。川沿いの低地ですから。比較すべきは東麻布のブランズ、大京の方が近いかと。
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193
匿名さん
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194
匿名さん
三井の人から、土地に抵当つけられない旨の説明されました。
300人以上の人が納得して購入してます。
これは2度、三井の人に確認しましたが、
残存期間35年以上あれば、リセールで買う人も35年ローン組めると説明ありました。
そんな重要な事に嘘つくのか疑わしいです。
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195
匿名さん
ローンが組めないとは誰も言ってないと思うけど。
建物分のローンしか組めないって言ってるんでしょ。
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196
匿名さん
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197
匿名さん
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198
匿名さん
定借物件に融資してくれる金融機関って少ないから、提携ローンのある新築時はともかく、リセールだと購入者は限定されるよ。嘘だと思ったら、提携以外で融資してくれるかいくつか金融機関めぐってみれば分かる。
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199
匿名さん
終の棲家としての購入でも長い人生何があるか分からない。いざ売りに出そうとして売れなかったら身動き取れなくなって悲惨。ちゃんとリセールのことは考えないと。
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200
匿名さん
逆にリセールがうまくできないと破綻するようなカツカツ資金の方は買わないほうが良いでしょう。
少なくとも50年後生きていたとして住居を確保できるだけの余裕がある経済力がないといけません。
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201
匿名さん
三井ってブランド戦略変えたのかな。麻布でパークホームズ。それとも定借だからランク下げてるのか。
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202
匿名さん
>200
それだとローン購入は論外だね。キャッシュ購入して、もう1軒購入できるだけの蓄えくらいはないと。
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203
匿名さん
202
そこまでの余裕は不要。
ただ、この物件については元が割安なだけに、欲張らなければリセールもさほど苦労しないと予想。
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204
匿名さん
リセール悪いけど最悪貸せるでしょ?麻布十番駅最寄りだし相場の1割引なら借りてはつくでしょローン返済分くらいならなんとかなると思ってんじゃないの?
俺は貸すのはめんどくさいから定借は断念
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205
匿名さん
新築で割安にしないと無いと売れないってデベが判断したのがポイント。そういう物件は中古になったときの下落率が高い。
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206
匿名さん
リセールできなくて賃貸が増えるとしたら問題。賃貸住民ってオーナー住民と比較してモラルが低いと言われていて、トラブルが多い。
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207
匿名さん
205
デベが始めから意図して割安で売ろうとするはずがない。割安と判断したのは購入者。この売れ方見て、三井は安過ぎたと思っているはず。
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208
匿名さん
借地権設定できないってどんなデメリットがあるんだろう。今の地主とは借地権契約があるから、権利は保障されるけど、地主が変わったら権利が保障されないどか。
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209
匿名さん
ここは、住所は南麻布だけど、吹き抜けで真ん中に庭ある造りで、外廊下にしたから、パークホームズになったって。
パークコートの外廊下物件あるけれども
他物件の三井の人で何人かに聞いてみたら、三井ブランドはそう決まるとの回答。
パークホームズは白金高輪にもある。
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210
匿名さん
205
逆でしょ
新築時割高だとリセールも高くせざるを得ないなら売れない、の悪循環
住まいサーフィンの記事でも、割安な定借なら中古で値上がりする可能性高い、と書かれていたね
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211
匿名さん
こちらの物件の公式サイトに載ってましたが、地主変わっても、権利保証されますよ。
リセールのときの名義変更等の手数料も地主から取られないそうです。
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212
匿名さん
シティタワー品川ぐらい安いと値上がり(というか乗せて売るわな、当然)すると思うけどね。
ここは値上がりまではいかんだろう。自分だったらこれ以上の価格では買わない。
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213
匿名さん
205さんの話は、
供給過多エリアの新築物件で、
使いにくい間取り、ギロチン天井で圧迫感あり等の所有権マンションにあてはまるかと。
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214
匿名さん
借地権登記ができないと担保価値として弱いのでが、金融機関によっては借地権部分に対する融資に制限が出るからですよ。リセールがむつかしいとはそういうことです。
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215
匿名さん
逆に借地権設定登記を行うと抵当権が設定できるので、地主にとっては不利になります。金融機関に土地を差押えられているみたいなもんだから、今度は地主が土地を売買できなくなる。売買できなくはないけど抵当権が設定された土地は買い叩かれます。
まあ貸す方と借りる方の権利配分の話なのでどっちかいいかという話ではなく。権利配分にしたがって借地料で調整されます。
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216
匿名さん
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217
匿名さん
そんなリスキーなのに、購入者が300人以上いてる現実が不思議。
そのあたり、しっかり勉強されてるはずだし。
シティータワー品川くらい安いならまだしも、
ここは一部の1L部屋除くと、高層階価格は、
少し広さ妥協すれば、近くの所有権が買える価格でしたし。
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218
匿名さん
217
何がリスキーなの?主語が無いと分からないよ。
この物件価格では、近くの所有権物件は買えません。どこの物件を言っているの?
大丈夫?
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219
匿名さん
リスキーかどうかは人次第。ここはシティタワー品川みたいにセミプロみたいな人も多いですからね。
エグジットと絵がかけれはいいわけですからね。知識も十分な資金もなく買うのは危険ですけどどっちかあればリスクヘッジできます。
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220
匿名さん
シティタワー品川の場合は値段が安いのと定借期間が70年とここより20年も長いのがメリットです。
20年とたったらここは残存期間30年、シティタワーは50年ありますのでだいぶ印象も違います、
残り30年切った物件をローンで買ってもいいという人少数派でしょう。
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221
匿名さん
解体期間含む50年と解体期間含まない70年だからね。10年後の値段はパークコート麻布鳥居坂でもう答えは出てるよ。坪200ってとこだろう。
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222
匿名さん
ここの13階54平米の1Lに、5120万だすなら、
広さ10平米の妥協したら、
5000万出せば、三菱の西麻布タワー14階の1L買えましたよ。
8階から、1フロア上がるのに、14階までは10万の差に価格調整した途端に売れていました。
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223
匿名さん
↑ここの「13階」でなくて、「14階」の書き間違いでした。
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224
匿名さん
鳥居坂は更新可能な地上権ですからここより権利の価値は高いですよ。その分地代も高いですけどね。
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225
匿名さん
一期が発売された時は確かに割安だったね。でも秋頃から周辺の相場が下がってたいして割安でもなくなったってとこだろ。
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226
匿名さん
外野がわあわあ言うより、購入者の方はしっかり考えて買われているのでは。
定借も制度できて20年、メリット生かした優良物件の中古が出るのもこれからでしょう。そもそも立地が良い物件が多いので、思いもよらない中古需要やファイナンスが登場する可能性もあるでしょう。
所有権マンションも区分所有権制度が出来て20年の頃は戸建信仰が強くて中古マンションに満足なファイナンスはつかなかったと思いますよ。
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227
匿名さん
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228
匿名さん
>224
昨日辺りからしたり顔で書き込んでいますけど、
思いっきり間違っていますからね。色々と。
一応、指摘だけしてあげます。皆さん放置されているみたいですけど、
老婆心ながら、というか、繰り返し恥をさらすのは、見ているこっち
もなんか不愉快になるので。
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229
匿名さん
>215
前払い地代って地主に渡るでしょ。で、その分月々の地代が安くなってる。逆に地主が変わったときに、前払い分を上乗せされて値上げってことがあるかも。
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230
匿名さん
ここたしか、解体期間含むと、52年の借地期間です。
50年以上経過したマンションもスラム化以上に積極的に住みたい物件ではないかな。
50年解散がちょうどいい気も。
20年後のリセールのしやすさは別として。
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231
匿名さん
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232
匿名さん
鳥居坂は更新可能ってのと、契約終了時に建物を地権者に譲渡するってのが特殊なのでそれで判断すると間違えるかも。少なくとも解体費用は住民が持たなくて済む。
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