プレージアブラン東園田はどうですか？

競馬場の話題よく出て来ますけどそんなに気になるポイントですかね？？住んでない人に園田と言ったら、まず競馬場とか言ってくるのでそれだけ有名なのかもしれないけど住んでる人にしてみたら、日常ある事も忘れるくらいのレベルだと思います。私はそれよりも気になるポイントがたくさんありますよ。

あくまでも一般論ですが
修繕積立金は
専有面積でいうと
平米200円が本来必要な最低基準みたいですね。
それでも大規模修繕の際には
一時金がいるようです。

ただ殆どのマンションは売りにくいので
そこまではしないそうです。

タワーや共用設備によっては
300円以上必要みたいですよ。

機械式駐車場はメンテナンス料もいるけど
20年くらいで設備更新がいるようで
1台あたり250万円くらいみたいですよ。

駐車場料金でやろうとすると1万円くらいとらないと
無理だから
マンション全体の修繕積立金使うことになるかも。

203さん
詳しい説明ありがとうございます。この計算でいくとこの物件は妥当な価格の修繕計画と判断してよいのでしょうか。少なくとも安くはないけど際立って高い訳じゃないんですね。でも最初の修繕積立金は安く設定されてるわけですから後々どの位響いてくるのかわからないですね。でもそこまで考えてたらマンション買えなくなるし、どこで自分の線引きをするべきかわからないんです。

たしか、ここの駐車場は戸数の六、七割の数ですよね。マイカー持つ人減って来てるから空車出さないためにもその位の数になるのかな。

最初の修繕積立金も決して安くないと思いますよ。管理費もね。計画では三年ごとに上がりますから、ある意味でしっかり作っているのか、やはり太陽光パネルの維持に結構お金がかかるのかと思います。
立体駐車場に対しても一番お金がかかる想定になってますね。
駐車場の数は、かなりシビアによんでると思います。駅から徒歩１０分以内だからかな。
確かに埋まらないと費用倒れになりますから、きちんと埋まる方が良いでしょう。駐車場代も安くないですね。
色々合わせると、安い物件では無いです。考え方ですが、買いやすいようにわざと安くしてる部分も無いということだと思います。

206さん
最初から安くして買いやすくっていうのが、どこのマンションも買わせるためのやり方だと何と無く知ってますが、このマンションは三年後、五年後は飛び抜けて上がったりする事も無く、最初から高めの料金設定なんでしょうか。太陽光パネルも含めて。

管理費や修繕費の年度ごとの支払い表？みたいな物を見せてもらいました。
ガンガン上がって行くのでびっくりしていたら、あくまでも予定で組んでいる部分なので管理の方と話し合いをしてここはいらないとか出てくるからこんなに上がらないですよと説明を受けました。
契約したものの、管理費等で首が絞まらないか心配になってきました。

修繕計画書はきつめに組んでる方が良いとききますね。
管理費は大きく上がらないと聞いてますので、合わせて３万円くらいがマックスなのかなと思っています。
確かに安い方が良いのですが、積立不足で修繕出来ないとなると一番困るので、ある程度覚悟はしています…。マンションではこれが揉める元みたいですね。
このあたりを抑えるには平面駐車場で、共用設備が過度じゃないところにするしかないのですが、なかなか無いですよね。

太陽光パネルの維持に関してはよく分からないですね。基本的にはメンテナンスフリーみたいですが、本当かどうかは。

東園田町の良さについてですが、何でも身近にそろってることでしょうか。
学校、病院、銀行、スーパー、など特に生活していて困ったことはありません。それぞれいくつかありますから、選択も出来ます。
車があれば、大型のショッピングセンターや総合病院へもすぐです。
小中島や善法寺になると、川を渡るというのが必要になりますが、実際には渡りにくい部分があります。
一度東園田町に住むと、川を渡るのは億劫になりますね。だから、あくまでも東園田町で探してました。

>209さん

ありがとうございます
そうなんですね
マックス３万円ぐらいなら大丈夫です
修繕計画書がかなりきつく組んでありびっくりしましたが、安心ということなんですね

211さんへ

こういう費用をどう思うかが、戸建てにするかどうかと悩むところなんですよね。

積立金に関しては、未払いの問題があります。実際に今住んでるところでもありますから。
ここに関しては、そうならなければいいなぁと思います。

212さんへ
分譲のマンションから分譲のマンションへの引越しなんですね。私は今賃貸マンションなので分譲の利点、欠点がイマイチ明確になってません。契約されたという事は、この物件に関して何が一番の決め手になったのですか？元々分譲に住まれてたらそんなに不便する事もないと思うのですが。管理費の未払いの人が多かった事だけが原因ではないですよね。

213さんへ

私も賃貸から分譲へ移り、今回買い替えです。
賃貸との違いは、もちろん自分のものかどうかということだと思いますよ。
自由度も違いますから。
なぜ住み替えるかは、単純に今のマンションが古いため、一生住むには厳しいかなと思うからです。
未払いの人が理由ではありませんよ。

あと、賃貸マンションと分譲マンションでは構造的に違うようですね。最低限住めれば良いのが賃貸マンションだと思います。同じ賃貸でも、分譲貸しにすむ方が良いとか言われますよね。

ここに決めた理由は、東園田町での新築マンションだからです。

ＤＣを見に行ったこともありますが、価格と住み慣れた土地を離れることを考えると、踏み切れませんでした。

>212さん

未払いなんて、あるんですね
私も今は、賃貸マンションに住んでいます
現在は、園田駅近くの賃貸なのでとても便利なのですが今の家賃を考えて一生住める住宅をと考えて今より不便にはなりますがこのマンションを選びました
戸建ても考えましたが、戸建てでこの値段だと土地も狭く隣同士がひっついているし１階、２階、３階と細かく部屋割りされていてイチイチ階段を上がり下がりして部屋移動するのも大変だし広い！という開放感もないと思いマンションに決めました
修繕費等のアップが心配ですが、納得のいく物件に住まないと意味ないですよね
今より駅からは、遠くなりますが業務スーパーも近くなりますし(笑)美味しいパン屋さんも近くなりドラッグストアは真横だし、特に不便は感じませんよね
賃貸と分譲は、全く違いますよ
早く引っ越したい気持ちでいっぱいです
清水の舞台から飛び降りるような覚悟で契約しましたが、購入出来て良かったと思います
東園田で今後、大きめのマンションが建つとしたら現在モデルルームのある空き地ぐらいしかないんじゃないでしょうか
駅前だから、価格ももっと高くなるでしょうしプレージアブラン東園田で納得です

215さん
DCは気になります。価格もここより安い気がしますが違いますか？
園田は住むほど便利を感じるんですか。まだ定住したことないからわからないです。
216さん
業務スーパー近いのはかなり魅力ですね。美味しいパン屋さんってどこですか？一つ気になるんですが道路沿いの園田病院は救急指定とかで、夜中の救急車の音はマンションまで響いて来ないでしょうか？

216さんへ

あのクリームパン、本当に美味しいですよね。現地を見に行ったら、いつも寄りますよ。

モデルルームがあるところは、確か解体時にアスベストが問題になってましたよね。空き地になって長いですからなんかあるのかなと思います。

パン屋はイリエだよ。
なんかクリームパン専門店みたいになってる。
10年以上前から大丸や阪急の百貨店に出してるけど
再開発後もあるかは知らん。
梅田はなんでもあるよな。
その梅田に10分で行けるのが園田の最大の売り。

一般論として川に挟まれた地域の土地柄は悪いけど
園田は阪急神戸線があるお陰でかなりマシな方だよ。
さすがに戸ノ内とかは無理だけど。
でも園田は藻川と猪名川に挟まれて土地がないから
あまり発展の余地はない。
つかしんやダイヤモンドシティにはよく行くけど
カルフール跡のイオンにはいかない。
日常の食品ならチャリでも間に合うけど車がないと不便かな。
洪水はもう30年くらいはないけど南海トラフでは
どうなるか解らん。
昔みたいに川の氾濫とかもあるかもな。
地震は阪神大震災の時に園田も屋根瓦が落ちたりしたけど
この間の地震で思い出した。
このマンションは潰れるとかはないだろうけど
地震保険なんてびびたるもんだから
補修はかかりそう。

DCの売れ残りの部屋は平米単価でここより安い。
階、間取り、方角はもう選べないけど。
JRがあんなに発展するとは思わんかった。
やっぱり通勤族にはJRが便利なのは間違いない。
子供が18歳以上しかいないなら尼崎の方がいいだろうな。
阪神尼崎は何があっても選択肢にない。
阪尼はタワーマンション建ててるけど
資産価値下落が酷い。
5年で30%くらい下がった部屋もある。

管理費は単年度決算だから赤字にはならないけど
ここの修繕積立金は今の額だと値上げ必須でしょ。
やっぱり専有平米単価250円はいるから。
今のままだと将来修繕の時に一時金とるしかない。
15年後の大規模修繕は今の額でギリギリいけるとしてその次はきついだろうな。

機械式駐車場は利用額しだいでは
車持たない住戸にも負担がかかりそう。
2000円くらいだとメンテナンス代にしかならん。
20～25年後の設備更新時に1億5000万円くらいは
いるから本来は毎月12000円くらいとらないと。
その時には住民も高齢化してるだろうから
駐車場を作らないのも良い選択かも。

マンションは常に修繕しないとボロボロマンションになってしまうから。
ここは低層だから工事費かなりマシだけど
DCの積立金は20年後には軽く2倍にはなってそう。

バブル期のマンションはどこも値上げでもめてる。
駅前とか立地がいいとこはまだ修繕する価値があるんだろうけど駅から10分超えとかはもう朽ち果てるまで手入れしないと開き直ってるとこも多い。
戸建の建物価値が20年で無価値になるのと似てる。
マンションは無価値にはならないけど
70歳、80歳の年金から固定資産都市計画税込みで
月40000から45000円払うのはしんどいだろうな。

行ったことあります？周辺の小中学校。全然ガラ悪くないですよ。どこからその偏見がくるのでしょうか？

修繕積立金ですが、計画書を確認したら、２０年後には３．６倍になってました。
その間は、３年おきくらいにあがりますね。
２０年～３０年は据え置きです。
もちろん実際に住んでみて定期的に見直しされると思いますが、妥当な計画ではないでしょうか。
３０年間で立体駐車場にかかる費用は、約１億６千万でした。
太陽光に関しては、個別に計上していないので、どれくらいなのかは分かりません。
管理費も比較的高いので、そちらから捻出なのかなと思いました。

3.6倍って高いなと一瞬思うんですが、他のマンションの修繕計画も似たようなものなのでしょうか？

217さんへ

ＪＲ利用を優先するのであれば、ＤＣは良いと思いますよ。
園田に住んでいると、ＣＯＣＯＥに用事がない限りは、ＪＲ尼崎へは行きません。
ＣＯＣＯＥに行くのも、阪神百貨店に用事がある場合のみです。
ＳＣへ行きたいのであれば、イオン尼崎、イオン伊丹、つかしんがほとんどです。
西宮ガーデンズは、たまに行きますね。
ＪＲ沿線に行くのはほんと稀です。阪神沿線になればなおさらです。
あとＤＣのことで言うと、廊下側の部屋がアウトポールでないのが残念ですね。
我が家ではその部分はマイナス要素です。

中学生で部活やれば試合があるから
市内のあちこちへチャリでいく。
尼は平地だから楽。
梅田もチャリで1時間でいける。

今どれだけ売れてるか知ってる人いますか？ 一期で30戸売れたみたいで、あれからどうなったんだろう。

園田は、梅田に近い場所なのにどこか落ち着いた雰囲気のある
場所だと思います。
マンションの4LDKの間取りは人気あるようですが
このマンションは4LDKのお部屋も多数あって、広いお部屋は収納も
充実しているようなのでとても興味出ます。
お買い物も多数お店があって便利に生活できそうです。

227さんは、何かのサクラですか？良いことばかり書いてあると、うたがいますね。もしくはもう契約済みですか。

営業まる出しやん。

やっぱりそうなんですか。

3000万円のマンションは世間では普通でも
年収450万の私にとっては一生で一度の重大なことですよ
頭金300万円、諸費用200万円、家具家電引っ越し100万円、
で貯金は100万円しか残らない

園田も尼崎市もそんなにいいとは思わないけど
通勤時間の利便性の中ではいいと思う

近鉄奈良線だと同じようなグレードのマンションが700万円位安いけど
こっちにしました

車は持てないのでカーシェアリングとか置いて欲しい

>>227さんではないですが、>>227さんの書いてることは客観的な事実だと思いますが・・・
梅田にあれだけ近くて園田ほど落ち着いた雰囲気ののどかな場所ってありましたっけ？
あるんなら教えて欲しいくらいですよ

距離じゃなくて電車移動で10分なら腐るほどある。
特にJR 線はね、
尼崎育ちで土地勘があるから園田で考えてたけど
高槻なんかもいいね。

このマンション、向かいのプラウドに対抗してるっぽいから、いつもの長谷工マンションではなく、いくらかはセンスの良いデザインになってる事を願います。いかにも団地風で無い事を祈るばかりです。

重厚感ではプラウドのほうがあるんじゃないですか。
こちらの物件は今風の作りですから。ＤＣやパークハウスと似た感じです。

パークハウスだったら良いですね。DCは、まさに長谷工という感じです。格安物件じゃないし、それなりのマンションが辺りに建ってる事を考えればダサくはないですよね。。心配。川向こうに長谷工施工のアルファスマートがありますがあんな感じですかね。ベランダの手すりがすりガラスなところも同じだし。

レピア東園田は、逆梁工法なので、見た目に高級感がありますね。
外壁の色にもよると思います。
ガラス手すりの方が、明るさはあると思います。
逆梁よりも広さはとれますしね。
ま、好みもあるのではないでしょうか。
実家が逆梁で、隣との間もコンクリート壁なので、プライバシーが守られている感はありますね。

レピア中古で出てた時見に行きました。ベランダは狭い印象がありました。ここもハイサッシでしたね。プラウドもハイサッシですが。最近のマンションはみんなハイサッシなんですね。

アウトポールでのハイサッシは流行りですね。
ちょっと前までは、ハイサッシにするためには逆梁工法でないといけませんでしたが、最近は技術革新で、室内の小梁を無くせるようになってますね。
ここもそのため、室内の小梁が無くなってます。
ハイサッシだと光が入りやすくていいんですが、代わりにカーテン代が高くつきますよね。
実際、ここの日当たりはどうなんでしょう。
南は病院、東はプラウド、一番何も無いのは西かな。
こればかりは住んで見ないと分からないか。。。

まだ住んでないからわからないけど、アウトポールの開放感は大分違うんですかね？？こればっかりは、モデルルームだけではわかりません。。太陽光パネルは、はっきり言ってあまり意味を感じませんが。唯一いいのは、災害の停電時に最大800wまで電力を使える事ですね。月に4000円の利益を得ても、およそ1500円分は多くてもパネル設備の為に修繕積立金が上乗せされるわけですから。まあ、金額でいうとプラマイゼロですね。だから、ついててもついてなくても同じなら、まあ、ついてても良いよねってレベルですね。これから先電力がべらぼうにあがれば話は別になるかも。まあ、損はないとの見方はしてます。どっちでたも良いですね。ただ、マンションの売りにしてるから、気になっちゃうんですよね。どうせ使わないキッズルームが有るよりはマシだと思うけど。

235さん
営業マン？

太陽光発電は今は単価も高いけど
竣工時の単価になるから
今より条件は悪くなるでしょうね

それより5年、10年ごとの
修繕工事や防水メンテの時に
撤去したりで
費用が増えるらしいけど
どの程度なんだろう？

一般的に、屋上に太陽光パネルを敷くことで、屋上のメンテナンスの必要性は低くなるそうです。
屋上から見ると、屋根があるような感覚なので、傷みは和らぎますよね。
太陽光の保守にどれくらいかかるのかということが重要なんだと思いますが、これも最近のものなので、まだ実績が無いのではないでしょうか。
太陽光は、１０～２０年と使うものなので、それまでメーカーやメンテナンスをしてくれる会社があるかどうかの方が重要だと思います。

その費用は既に修繕積立金の中に含まれてるそうですよ。

太陽光は、10年保証と聞きましたがその後は分からないですよね。
今日、モデルルーム前を通りましたが外でくじ引き？とか盛り上がってて中にも結構人が入ってました。
現地に行かれたのか、タクシーで営業さんと出掛ける方もみました。
2700万台って、やっぱり１階なのかな？

2700万円台といっても、2799万円もそうですからね。
Ｎタイプの1階がそうじゃないですか。
駐車場の4500円～てのも、いわゆる普通のセダン車で、今どきのワゴン車は違いますもんね。
広告はうまく書いているなと思いますよ。
盛況なら良かったです。
第2期は完売したのでしょうか。

世界No1の売上だった
中国のサンテックは
25年保証だったけど倒産したからな。
ここってシャープだっけ？
経営危機のニュースよく見るけど大丈夫かいな？

一階は私個人の価値観ではありだけど
実際は買わないな。
中古の資産価値下落は1階がダントツで
激しいから。
みんな防犯と災害気にするのかな？
新築だと一定の需要があるけど中古だと少数派だな。
津波が来たら3m水没地点だし
寝てる深夜帯に来る可能性だってあるから
最低でも2階以上かな。
あとは1階だと普通の大雨洪水でも
死なないけど被害は出るだろうから。
藻川と猪名川とどっちがやばいかな？

園田は人気ないのかな？
15階にして大規模マンションにした方が儲かるのに。
戸数さばけない？

園田地区は建物の階層に制限があるんですよ

>247さん

太陽光は、エネオスです。
モデルルームに書いてありますよ。見てないのかな？
この辺りは６階建までの制限区域です。
伊丹空港も近いので、高層は建てれません。
川が切れたのは、大昔でしょ(笑)
そんなこと言ったらどこにも住めないよ。

>246さん

Ｎって東側ですよね。
１階のバルコニーの部分は、ガラスでもなく外壁のような感じでもなくただの吹き付けだけらしいですよね。
プラウドがすぐ横だし、貧乏臭くならないですかね？

247さん

情報がぼや～としてますね。
ここはパナソニック製だったはずですよ。
ＨＩＴですからね。
高さに関しても、前に同じ話題が出てましたよね。
このマンションに興味があるんじゃなくて、ただ何か言いたいだけですか。
ここは１８ｍ高度地区なので、高さは６階までしか作れません。
売れにくいとかは関係ありませんよ。

250さんへ

Ｎは東向きですね。
ここでは一番小さい部屋ですから、自然と安くなりますよね。
１階は検討してなかったので、ベランダまで気にしてませんでした。
１階なら、南向きの部屋みたいに、外からベランダに入れるところのほうが良いと思います。
最近のマンションは、１階に付加価値をつけるようにしてますね。

尼崎市内最高の立地ですね！
建物もマンション施工実績トップレベルの
長谷工です！
早く買わないと人気の部屋がなくなります！
このゴールデンウィーク中に完売してしまうかも
知れませんよ！

HITは発電効率が一番いいパネルですよ。三洋を買収したのもHITが要因だったらしいですね。

副首都とか本気ですか？(笑

太陽光は今の買い取り価格なら
12年程度で元が取れるから反対する方はいないですね。

屋上緑化でも良かったけど
このご時世はパネルかな。

営業マン？

255さん
12年程度ってどこからの情報ですか？

このマンション検討されてる方へ質問です。

世帯年収と年齢と家族構成をざっくり教えて下さい、

30代中半
夫婦
未就学児1人
380万円、200万円

金銭感覚とか違い過ぎたら棲みにくいかなと。

252さん
何者？

営業さんは、ここは地元の方で、戸建てからの買い替えの方もいると言ってました。
年取ると階段の上り下りが面倒になりますからね。
あとは、戸建てに住んでいて、子供のためにマンションを買っておくとかいう裕福な人もいるそうです。
モデルルームでの感じでは、ファミリーもいてましたが、年配の方も多かった印象です。

やっぱりそうなんですね！
園田はお金持ちがすむ地域ですものね！

ここの営業さんとは別の方が、園田や特に武庫之荘などは、昔から住んでいる人が多く、そういう方が大きな家に住んでいると言ってました。
お金持ちかどうかは分かりませんが、土地持ちの地主さんが多いようです。

>263さん

東園田３丁目に、大きな家ばかり集まっている所がありますね。
そういう方たちが、購入されるのかな？
昔からの地主さんも、数名いるしそういう方は自分の土地に賃貸建てて家賃収入もあるみたいだし購入して分譲貸しをする場合もあるでしょうね。
買ってもらえるなんて、羨ましい……

5000万円のマンション買えるなら
または3000万円援助してもらえるなら
西宮か千里中央に買うな。

子供が全員大学生以上なら
梅田周辺のタワーマンションもいいな。

>266さん

うちも5000万円のマンションが買えるなら西宮北口ですが、到底無理なので住み慣れた園田に決めました。

子供らに自分の近くにいてほしいということでしょうね。
わりとそういう家庭多いみたいですよ。

園田はセレブが多い町です。
尼崎市内では塚口南側や武庫之荘南側と同じ水準で
西宮北口にも負けたません。

武庫之荘南て、南武庫之荘のこと？？
それは嫌味ですかね。

伊丹空港や新大阪にすぐいけて、虚勢を張って生きてる痛い勘違いセレブが少ないのが園田の良さでしょうか

ゴミゴミした武庫之荘の北側や、騒々しく高層建物が多い塚口とは、そもそもベクトルが違う地域ですね園田は

同じ土俵で比較すること自体愚かな行為です

北方の山々まで開けた広い空を見ながら朝、川辺を散歩したりするのが好きな人には堪らない環境です

女優の千堂あきほさんやアナの西靖さんのように、いったんこの環境に慣れると長く住まわれるかたが多い地ですね

塚口や武庫之荘は北側には大きい邸宅が多いね。
公示地価を診ると塚口は尼崎市内で一番高い。
ikariスーパーが商売で長くやっていけてるのが証拠かな。

千堂あきほは、高校の時に東京ラブストーリーで
話題になってた。
ちちんぷいぷいの西靖は聞いたことないな。

旧園田村地域は、中の上かな。
ただ尼崎市の評判が堺市や東大阪市なみに悪いから
園田の評価も高くないよな。
自分の地元を良く思いたいのは解るけど
しょせんは尼だよ。

特に教育ね。
小学校はともかく、中高はやばいな。
高校は私学は当然として、中学は学費のことも
含めて公立に行かせたいんだけど。

いや その「塚口」も旧園田村地域に入ってるんだが
半端な地域でなにエラソーに語ってるんだかｗ

西靖さん、たまに園田駅ですれ違いますよ。
どの辺りに住んでるんですかね？

我が家は基本、モデルルームと同様の色目にしました。
無難かなと思って。

電気代がどんどん上がると、太陽光を付けている家は得するんですかね〜？

お風呂の壁ってイメージしにくいので悩みますよね。
時間があるのならば、ショールームなどを回ってみてはどうでしょう？
今は一面だけアクセントに違う色にしたりとか流行のようですよ。

今朝、現地見てきました。
基礎部分はかなり出来てきていますね。

>278と>286は同一人物かも？
名前と日付の色が変わってるから。
ID出ないから本当のとこか解らないけど。
朝鮮学校を持ち出した人は東園田限定ではなく尼崎にあると言ってるようにも見える。
もう荒れる話を蒸し返しすのはやめましょうよ。

どこの市町村にもいっこやにこあるだろ

蒸し返してんのは誰だか スルーすればいいのにｗ

どこの市町村にもいっこやにこあるだろ

蒸し返してんのは誰だか スルーすればいいのにｗ

つかしんまで自転車で現地から行ったらどの位か知ってる人いたら教えてください。

15分位

291さん
そんなに早く着くのですか？！川渡らなきゃいけないからもう少しかかると思ってました。つかしん方面に働きに行ってるので助かります。

ココエ(尼崎)も自転車で行けるんでしょうか。

ココエも距離的にはつかしんと変わらないと思いますが、時間的にはもう少しかかるのではないでしょうか。
川を渡りますからね。

六甲と比べることに何の意味があるのやら

地震に坂 それでも住みたい度Ｍが六甲の麓に集まるってことでしょ 私は園田を選びます