理事会と管理会社の不正と癒着

　議事録（KK氏の名前での文書。作成は管理会社フロント）に嫌がらせのような命令が記載されていて精神的に苦痛です。たとえば「適法に行えない」とKK氏が判断し「厳重注意」と記載がありますが、適法に行っていないのはKK氏のほうです。　
　KK氏や管理会社フロントが偽情報を出しそれを信じて何かを言うとそう信じて発言した人の発言だけが伝達され、彼らが偽情報を出して誘導したことは有耶無耶にされてきました。
　今回のことでも、管理会社のグループ企業が出した見積もりの範囲を絞っても（屋根や床防水を省いても）他社の金額と比較すると約2倍で高過ぎますのに、管理会社のグループ会社でも同じ金額でできるかのような偽情報を出しています。偽情報を信じて発言した方の発言だけが強調されているので、それは偽情報だと説明しなければならないことにも精神的な苦痛を感じています。
　
　797さん、貴重なご意見をいただき、誠にありがとうございます。たしかに、796さんが仰ること（公正中立な第三者を監事に）が実現できれば、5分の1請求を却下されて臨時総会が開催できないという現状を打破できると思いますが規約改正をともないますし上程できない難しい状況でございます。

　2月理事会で組合の名前で見積書を取ることの了承を得たうえで他社（公共事業の実績もある〇〇建設）に現地確認していただいてお見積書作成していただきましたが、KK氏に見積書を読んだかどうかをお聞きしても、こちらを睨みつけるだけ、無言です。
　2021年の長期修繕計画では今年には大規模修繕しているはずが管理会社が提示する金額が高く、そのベースでは修繕積立金を2倍にせざるを得ずお金の目途が立ちません。他社のお見積もりは2021年の長期修繕計画で予定されている金額よりお安く、予算確保できる（はず）なのですが、管理会社フロントとKK氏は攻撃的な上からな口調で現金の出納が等長々と説明し（私に対してお金の流れについてわかっていない等の批判をまじえつ）（長話を聞いた結果としては、修繕積立金を取り崩せば予算確保できるのにそれができないという内容でした）時間をかけて説明したのにと、こちらを睨みつけます。
　社会的なマナーとして、他社にお見積書をだしてもらったらお返事しなければいけないと思いますが、みなさんはどう思われますか？　ご意見をお聞かせいただければ幸いでございます。
（家族会議をしてとりあえずお菓子のお中元を〇〇建設さんに贈らせていただきましたが組合の名前ではなく理事の個人名で贈らせていただきました）

　KK氏と管理会社フロントは、こちらから見積書を読みましたかと質問しても回答せず、お見積書の料金の大半を着工時に払うという期日について攻撃します（〇〇建設の「経営状況が悪いから」と決めつける等）

　他社の2倍以上の金額を提示している管理会社のグループを優先しなければならない理由がわかりません。
　じつは前回の大規模修繕（管理会社のグループが受注）の資料を閲覧したところ不審な点（同一工事の同一箇所への塗装についてメーカー名や性能など工事後の報告書の記載がバラバラ。どの塗料を何リットルつかったかの明細がない等）があり理事会にリフォームさんがお見えになった時に問い合わせたのですが未だ回答がありません。

　私が予算を否決するための委任状集めをしなければ、KK氏と管理会社フロントが作成した議案（鉄部塗装、部分修繕を今年行う＝修繕積立金の無駄遣い）が通ってしまい、修繕積立金が枯渇して大規模修繕できなくなっていました。足場を組まずにどうやってバルコニーの鉄部塗装を行うのかなど、該当の議案を作成した方に説明責任はないのでしょうか？　質問しても無回答のままうやむやにされています。

　私の希望としては、第3回大規模修繕についての説明会に施工の方に来ていただいて、他社さんの減額案についての質疑応答と、前回（2012年）塗料の虚偽記載と着工後に判明した見積もり漏れと追加工事についての質疑応答を行うことで、マンションの長命化について今後の課題や見通しを明らかにしたい。

　理事会や総会に第三者が出席することを認めることは、理事長だけの権限なのでしょうか？　理事長と管理会社フロントが結託して他社に対して対抗意識を持っているような状況で、理事長にしかその権限がないというのはバランスが悪いかと思います。




797さん、

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他社のお見積もりの減額案について、総会に施工の方を呼んで質疑応答を行いたいと考え、文書を送付しましたが、KK氏が拒否しています。

その会社に未だ決めていない「相見積」の状況でも、施工の方を総会に呼んで説明会を開催することは。法的に問題ないと考えますがいかがでしょうか

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>>799 匿名さん
あなたの場合、味方が少な過ぎるように思います。マンション管理士資格を持つ弁護士に相談した方がいいのではないでしょうか。弁護士から相手に意見をしてもらえれば周囲の人はどちらが正しいか見方が変わると思います。

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>>800 797さん
　ご意見ありがとうございます。
　わたしは話が長くなる傾向があるので弁護士さんなら要点をまとめてくれるかなと思うことはありますが、何がしたいのかを問われたときに、理事長と管理会社が結託して通そうとした議案を通してしまうと組合員全体にとっては損になるので相見積もりをとり、第三者にみてもらいたい（前回と同じグループ会社だと身内をかばって隠ぺいする可能性もあるのでそういうことが3回も続けば大事故につながるのではないかという心配）、理事会や管理会社に任せるのではなく組合員のみなさんが当事者意識を持つようになってほしい、できるだけ「人の目」を増やしたいといったことです。
　もし私が（個人情報を特定されないように気をつけてはいますが）KK氏や管理会社に訴えられたりしたときには（わたしは本当のことしか言っていませんし、本当であることは調べてもらえばわかることなので）弁護士さんを雇って対抗しようと思っていますが、KK氏や管理会社がアクションをおこしたらそれに対応しようという順番で考えています。そして、私に対する非難については、組合員のみなさまに事実と異なることをお手紙を送ろうと思っていますが、その前に弁護士さんに相談するべきでしょうか？
　法律上のことでは、現状、理事長に有利過ぎる構造だと思うのです。裁判で争うようなことでなくても交渉の段階で弁護士さんに入ってもらうことはあると存じますが、区分所有法の強行規定に違反していることなど明らかにKK氏が法律違反であるのに争点はなんなのかがよくわからないです。

　法律相談などについては、匿名掲示板をふくめてできるだけ公開する形を選択したいのです。今までのことを明らかにすることによって、今後やるべきことの議論が可能になる、しっかり将来の計画をたてることで周囲の信頼が得られると思っているのです。法律相談など、匿名掲示板で無料で相談にのってもらうことは適法だと思いますが、どうでしょうか（個人やマンションが特定されないようにイニシャルにしたり、場所や戸数を伏せています）

　弁護士さんに理事会や総会に同席してもらうために理事長の許可は不必要なのかどうかを調べていただけますでしょうか？　どなたか法律に詳しい方、教えてくださいませ

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　事なかれ主義や隠ぺい体質や無関心という問題は、全国的な問題だと思います。
　今ある法律にのっとって係争ということではなく、マンション管理のありかたについては今まさに国が試行錯誤しながら制定していっているところなので、できるだけ事実を公開し、今後に希望をつなぎたいのです

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>>801 匿名さん
組合員に興味を持ってもらうのはその通りだと思いますが、批難されている、攻撃されている状況を弁護士に相談しておく方がいいと思います。
場合によっては手紙を怪文書と言いがかりをつけられたりするかもしれませんし、どう進めるのがいいのか適切なアドバイスをもらえると思います。
法律違反が明確であっても専門家から指摘するのとそれ以外の人から指摘するのでは説得力がちがいます。現に見積書を送り付けても無視されていますよね。時間もかかっているようですし、早期解決を目指すのでしたらご検討ください。

組合員以外が出席できる条件は管理規約に書かれていますのでご確認ください。通常は、理事会の許可が必要となっていると思います。

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弁護士さんが入ることで透明性が高まるかというと、逆に、係争中と捉えられかねないことを私は心配しています。

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できればマスコミに取材してほしい

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>>804 匿名さん
>彼らの言うとおりにすれば損をするのは皆さんなので、組合員さんに白紙委任しないように呼び掛けてきましたが、改定区分所有法ではこの問題に対応していただいているようです。

改定区分所有法のどの部分ですか？

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>>807 匿名さん
　当マンションの管理規約では、「通常決議　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）」と定められています（第9条5)。　規約で「議長を除き」と記載されているのにもかかわらず、去年と今年の議案書には「■決議要件：議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成[普通決議]」と記載されています。文言がおかしいですよね。規約で「議長を除く。賛否同数の場合に含む」と記されているのに議案書では議長を含むと書かれています。
　議長への白紙委任票の扱いについて、賛否がわかれる議案のときに賛否同数になるまで数えないのか、最初から数えるのか見解が分かれます。国会などでは議長は賛否同数になるまで投票しませんが、マンション総会の場合は議長も区分所有者としての1票を投じることが多い。議長への白紙委任票をカウントしなければ一定の賛成が成立のために必要であるため見解が分かれます。
　議長への白紙委任票は、賛成反対の表明がない場合に、賛否分かれる議案については賛否同数になるまで数えないのか、議長が賛成か反対を決めることができるのか、見解が分かれます。
　この問題について、従来の標準規約のコメントでは「議決権行使書」について言及されています。改定区分所有法では欠席や無関心は除外され出席数でカウントされます。
　

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>>808 匿名さん

普通決議については、区分所有法３９条１項において、改正前（現行）、改正後ともに規約による別段の定めを認めています（※）。
現行の標準管理規約では、すでに別段の定めを置いており、４７条２項で「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」と規定しています。したがって、区分所有法３９条１項が改正されても、標準管理規約４７条２項の改定は予定されていないようです。

貴女のマンションにおいても、規約による別段の定めとして「【集会に参加した】区分所有者および議決権」と規定しているようですから、区分所有法３９条１項の改正による影響はないと思います。

※【区分所有法３９条１項】
（改正前）　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

（改正後）　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。

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つまり、>>808 に書いてある内容は、改正区分所有法に関係するものではなく、管理規約における「別段の定め方」の問題です。

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>>810 匿名さん
レスありがとうございます。

　議長への白紙委任票について賛否が分かれる議案の場合に最初の賛成反対の挙手のときから反映されるのか、賛否同数のなるまで数えないのかが不明瞭で（規約では含まないのに議案書では含むと書かれて）白紙委任しないように（できるだけ出席してください）呼び掛けていたのですが、賛否同数になるまで議長票を含まないのであれば、総会の成立のための票数（第9条4）においては数えるけれども賛否分かれる議案においては多数決に数えないということになります。

　KK氏の区分所有者としての一票は数えても、区分所有者のKK氏を代理人とすると記載されていない白紙委任票については、賛否同数になるまで議長票を数えないので、出席〇戸委任状〇戸の「委任状〇戸」は議長票なので最初の賛否に数えない。

　マンション総会の場合、各々の議案に賛成も反対も表明がなくただ期日までに提出しないといけないと思って白紙委任を出されている方が賛成と反対に分かれている議題で自分の票が対立しているどちらかに任意に振り分けられ数えられることを負担に思うことに改定区分所有法は対応してくれていると思います。

　議長の区分所有者としての一票がカウントされるのはわかるのですが、議長票（白紙委任含む）は賛否同数になるまで含めない管理規約において、なぜか議長票を最初から含まないといけないと主張されることが今回の区分所有法の改定でなくなることを期待しております。

　管理会社フロントが作成した議案書は（故意に）読み手の誤解を誘発するような書き方をしていると思いました。「お父様（が理事長）の時代もそうだったことについて？」を聞かれたので「父の時代もそうだったのですか？」と問うと「最初から挙手されていた」と仰るので、「賛否分かれる議案で父が最初から挙手していたというのは本当ですか？どの議案についてですか」と問い返すとうやむやされました。賛否が分かれる議案で父が最初から挙手していたという事実はございません。
　3年以上前の議案書を確認したところその文言がなく、今年、去年の２年の議案書のみ「議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成」と書かれています。
　どうして「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合において議長の決定による議決を含む）」「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合に議長を含む）」と書かないのでしょうか？
　管理規約第9条5で「議長を除く」と明記されています。

　KK氏とフロントが管理規約で４分の３以上と取り決められていることを勝手に過半数に減じて去年３月総会において普通決議で可決したことについてはマンション管理士さんから「区分所有法の強行規定の違反」と教わりました。
　理事長とフロントが管理規約違反の議案書を作成、組合員に配布することは法律上、どの法律の違反になるのかご教示ください

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>>811 匿名さん

ところで、理事長（管理者）が保管している現に有効な管理規約の閲覧はお済ですか？

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＜参考＞

【区分所有法３９条２項】
（改正後）　議決権は、書面又は代理人によつても行使することができる。この場合において、書面又は代理人によつて議決権を行使した区分所有者の数は出席した区分所有者の数に、当該議決権の数は出席した区分所有者の議決権の数に、それぞれ算入する。

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>>812 匿名さん
はい。一昨年、管理会社の課長（前任）に現に有効な管理規約の複写をいただきました。他の組合員さんが今年、現に有効な管理規約を確認したところ同じものです。一昨年も去年も今年も管理規約の変更はありませんので現に有効な規約が手元にございます

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>>812 匿名さん
どうして現に有効な規約であるかを疑うような発言をなさるのですか？　もしかしたら、２年前に管理規約改定のための案が配布されたことがあるのですが、取り下げ・廃案になりましたことをご存じない方が、たたき台として配布されたものを現に有効な規約と勘違いなさっているのかもしれません？

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規約は総会決議より効力が勝る。規約違反を行ったことに謝罪はないのか？長谷工さん

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>>812 匿名さん
あなたは、当マンションの現に有効な管理規約の閲覧はお済ですか？

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>>817 匿名さん

必要があると判断した時には、当然閲覧請求はします。

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組合員が騙されていたのだから詐欺罪じゃないの？

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KK氏とフロントは誤解を誘発するような物言いをして□□さんの発言を引き出しそれを記録し、自分らが偽情報を出したことは有耶無耶にしています

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　よろしくお願いします。当マンションの現に有効な管理規約では第9条において次のように取り決めています。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
３．集会における議決権は、それぞれの住居の専有部分について各１議決権とする。
専有部分の区分所有権が共有されている場合には、その共有者は全員連帯して１議決権を行使することを要し、共有者のなかから議決権を代表して行使する者を管理組合に届け出なければならない。
４．集会は、書面または代理によるものを含め、前項の定めによるすべての議決権（以下総議決権という）の過半数の議決権を有する組合員の参加がなければ議決を行うことができない。
５．集会の議決については、次の通り区分する。
なお、本規約に別段の定めがないときは、通常議決をもって集会の議決とする。
(1)通常議決　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）
(2)特別議決　区分所有者および総議決権の各々４分の３以上の多数の賛成を得た議決、ただし区分所有法62条の「建替え議決」は、区分所有者および議決権の各5分の４以上の多数の賛成を得た議決

　管理会社フロントが作成した「議案書（原案）」には、規約で「議長を除き」と記載されているのにもかかわらず、「■決議要件：議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成[普通決議]」と書かれています。
　KK氏（現理事長）に修正のための臨時理事会開催を請求したのですが却下されました。
（行政の月１の相談会に複数名で行き複数の先生方に管理規約や議案書等を確認していただいています）

　議長への白紙委任票について賛否が分かれる議案の場合に最初の賛成反対の挙手のときから反映されるのか、賛否同数のなるまで数えないのかが不明瞭で（規約では含まないのに議案書では含むと書かれて）白紙委任しないように（できるだけ出席してください）呼び掛けていたのですが、賛否同数になるまで議長票を含まないのであれば、総会の成立のための票数（第9条4）においては数えるけれども賛否分かれる議案においては多数決に数えないということになります。

　KK氏の区分所有者としての一票は数えても、区分所有者のKK氏を代理人とすると記載されていない白紙委任票については、賛否同数になるまで議長票を数えないので、出席〇戸委任状〇戸の「委任状〇戸」は議長票なので最初の賛否に数えない。

　マンション総会の場合、各々の議案に賛成も反対も表明がなくただ期日までに提出しないといけないと思って白紙委任を出されている方が賛成と反対に分かれている議題で自分の票が対立しているどちらかに任意に振り分けられ数えられることを負担に思うことに改定区分所有法は対応してくれていると思います。

　議長の区分所有者としての一票がカウントされるのはわかるのですが、議長票（白紙委任含む）は賛否同数になるまで含めない管理規約において、なぜか議長票を最初から含まないといけないと主張されることが今回の区分所有法の改定でなくなることを期待しております。

　管理会社フロントが作成した議案書は（故意に）読み手の誤解を誘発するような書き方をしていると思いました。
　フロントに「お父様（が理事長）の時代もそうだったことについて？」を聞かれたので「父の時代もそうだったのですか？」と問うと「最初から挙手されていた」と仰るので、「賛否分かれる議案で父が最初から挙手していたというのは本当ですか？どの議案についてですか」と問い返すとうやむやされました。賛否が分かれる議案で父が最初から挙手していたという事実はございません。
　3年以上前の議案書を確認したところその文言がなく、今年、去年の２年の議案書のみ「議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成」と書かれています。
　どうして「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合において議長の決定による議決を含む）」「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合に議長を含む）」と書かないのでしょうか？
　管理規約第9条5で「議長を除く」と明記されています。

　KK氏とフロントが管理規約で４分の３以上と取り決められていることを勝手に過半数に減じて去年３月総会において普通決議で可決したことについてはマンション管理士さんから「区分所有法の強行規定の違反」と教わりました（行政の相談会でも確認済み）。

　裁判で理事長相手に訴訟を起こすことは考えていません。しかし、管理規約に違反してまでも「議長を含む」という虚偽の議案書を組合員さんに配布し、修正を求めても有耶無耶にすることについて、このまま黙っているわけにはいかないと思います。作成したのは管理会社フロントですが、黙っていたら理事会ぐるみでやったことのようじゃないですか。管理規約を読みさえすれば中学生でも間違いに気づくことでしょう。

　事なかれ主義や隠ぺい体質や無関心という問題は、全国的な問題だと思います。
　今ある法律にのっとって係争ということではなく、マンション管理のありかたについては今まさに国が試行錯誤しながら制定していっているところなので、できるだけ事実を公開し、今後に希望をつなぎたいのです。

　理事長とフロントが管理規約違反の議案書を作成、組合員に配布することは法律上、どの法律の違反になるのかご教示ください。

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管理規約で議長を除きと書かれているのに誤認させるのは自社に有利なように決議しようと画策しているってことじゃないの？　長谷工ほどの大手がどうしてこんなことするの？

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誤字すみません。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。

×首魁　〇集会

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マンション大規模修繕見積もりでA社の3.333倍の金額を提示している自社グループを取り上げる管理会社は何を考えているのだろうか

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>>826 匿名さん

言うまでもなく・・

『会社の利益』だけですが・・



なにか！？

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マンションの「管理業者管理者方式」は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与える。

[PDF]マンション管理の現状等について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000023975.pdf

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https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2

　政治に腐敗がつきもののように、管理組合の運営にも様々な問題が生じている。その根っこにあるのは、それぞれに付きまとう利権だ。

　今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。

（区分所有法は）性善説に基づいている。管理者（理事長）が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。だから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることをほぼ阻止できていない。

　マンション管理の闇は深いが、現行法制化ではその多くが事件化しない。組合の不祥事はそのマンションの資産価値を下げかねないので、内々で済まそうとする傾向も強い。また、人間的な対立関係を避けようとする日本人の「和を以て貴しとなす」という精神も働く。
　これは身近に起こっている深刻な問題だ。マンションの管理組合は、小さいながらも自治体と同じ。そこで行われているのは政治に他ならない。基本は多数決。制度は民主主義。しかし、今の法制化では悪意の理事長や組合支配者の私物化を避けることはできない。

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　KK氏（理事長）と管理会社フロントが結託して議事録で捏造（A社の見積書の大規模修繕を推薦する理事や組合員の署名捺印に対して、適法に行えないから却下したとか、悪意のある物語を流布）。組合員に配布する議案書も法律違反（区分所有法の強行規定に違反）のまま。マンション理事会の場合、利権や政治や不正があっても事件化されず、修繕積立金の無駄遣い（割高工事）が民主主義のよｌうに扱われ（実際は議長である理事長と管理会社が結託している）、対抗しようとする者に対して不得意分野（お金の出納の仕組み等）で詰問（理事会で「即答できないﾅ､ダメ」と言われました）、密室でのイジメのような状態です。理事長に社会的地位や利権が認められるのだから、自治体に準じる「調査」「立入検査」「報道」「オンブズマン」が介入できるように構造的な改革を行うしかないと思う。性善説に基づいた「まあ、まあ」「なあ、なあ」にはもううんざりです。
　解決策として「弁護士を雇う」ことが推奨されていますがKK氏やフロントがやっていることがおかしいことは誰でもわかることなのに（見積書を比較したり規約を読めば明白）どうして庇われるのでしょうか

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結局、何が言いたいのかよくわからないスレッドだった．．．．

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>>831 修繕委員さん
これは「報道の自由」がないことからアンダーグラウンドで補完する試みではないか

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業界関係者を役員に選べば安心かと言うと力関係や、談合、利権の温床になってしまう

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>>831 修繕委員さん
>結局、何が言いたいのかよくわからないスレッドだった．．．．

共同住宅に住むなら賃貸しかないということでしょ

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管理会社と理事長が結託すると無法地帯になるからな

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タワマン大規模修繕工事をむさぼる長谷工リフォーム その手口の実態
https://www.data-max.co.jp/article/80685

マンション管理業者に対する監督処分情報
https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/kensetsu/kantokusyobun/202408_mankan...

公取委が立ち入り
https://www.yomiuri.co.jp/national/20250304-OYT1T50118/
..

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844で紹介されている国土交通省（地方整備局）のURLが変更されてるのはどうして？？

よくわからないけどプレスリリース貼っとくね
https://www.kkr.mlit.go.jp/news/top/press/2024/cekddo0000000nb5-att/20...

同じ知識版の「長谷工コミュニティはどうですか」https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261192/　で
昨日、一昨日コメントされていてそのときは見れたのにどうして見れなくなったんだろう？？

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>>830 匿名さん
① “捏造された議事録”をひっくり返す

やることは2本だけです。

議事録の閲覧・謄写請求を文書で出す
「〇年〇月〇日理事会（または総会）議事録の閲覧および写しの交付を請求する。A社見積もりに関する記載の有無とその内容を確認したい」と書く。管理組合はこれを原則拒めません。

内容が事実と違う場合は“議事録訂正の申入れ”を残す
「当日、私はそのような発言をしていない」「A社見積を推薦した組合員に署名捺印があったことを把握している」「理事長の記載は事実に反するので訂正を求める」――これを理事長・管理会社の両方あてに書面で送る。
ポイントは**“捏造だ”と感情で書かず、どの文がどの事実と違うかを特定すること**。あとで裁判・行政・第三者に見せるときの証拠になる。

こうしておくと、向こうが今後配る議事録は“異議ありの議事録”になる。ここをやらないと後で「誰も異議を唱えなかった」と言われて終わる。

② 区分所有法・規約違反の議案書は“無効可能性あり”で止める

あなたが書いているとおり、「強行規定に反してる」とわかるなら、やるべきは1つです。

招集通知・議案書に重大な違法や手続き欠落があるので、当該決議の無効・不存在確認を視野に入れていると書面で通告する。

これを総会前に出すと、管理会社は「このまま通すと後で無効訴訟を起こされる」と理解するのでびびります。
「おかしいことは誰でもわかるのに、なぜ庇われるのか？」の答えはこれで、“書面で無効をちらつかせる人”が少ないから、管理会社も理事長もナアナアで通るのです。口頭だと軽視されます。

③ “不得意分野で詰問する”密室を壊す

これは構造の問題なので、手を増やします。

理事会を公開にする議案を総会に出す
「理事会を原則組合員傍聴可とする」「重要工事の見積比較表は事前に配布する」――これを規約or細則に書かせる。閉じた場だからイジメになる。

見積比較を“組合員側”で作って配る
向こうが数字でマウントを取るなら、こっちもA/B/C社の仕様・単価・共通仮設を並べた表をA4で配布すればいい。これをされると管理会社は「素人だからわからないでしょ」が使えない。

録音する
理事会で事実をねじ曲げられるなら、出席時に「記録のため録音します」と宣言して録る。後で議事録と突き合わせれば“どちらが事実に近いか”が第三者に伝わる。
④ なぜ弁護士を出しても庇われるのか

ここははっきり言います。

弁護士は「明確に違法な行為」じゃないと強く言いづらい
管理会社と理事長の“感じ悪い結託”は、すぐに刑事・行政になるほど明白に違法とは言い切れないグレーが多い。だから「注意・是正を求めるにとどめる」という穏当な文案を出しがち。

管理会社が長年の“標準パターン”でやっているから
「理事長との事前すり合わせで議案を作る」「他社見積を理由付けで落とす」は業界にある実務です。業界慣行に寄せる弁護士だとそこを強く叩きません。

あなた側が“手続を踏んでいる”のを見せていないと弁護士も踏み込みにくい
上で言った①②③の“証拠化・訂正要求・公開化の要求”をやってあると、弁護士はそれをベースに「この組合員の要求は正当」と書きやすくなります。先に土台を作るべきです。

つまり「おかしいのになぜ守られるのか」の答えは、

証拠が紙で残ってない

決議無効まで言ってない

密室で済ませている
…この3点のせいで“ただの内部揉め”に見えてるからです。

⑤ あなたが言ってる「自治体に準じる介入」を現行制度で近づけるなら

自治体の住宅・建築・マンション担当に、議事録の捏造疑い・説明拒否・不当な工事選定をセットで相談し、「助言・指導」の対象にしてほしいと書いて出す。

そのときに「議事録訂正要求書」「閲覧請求書」「問題の議案書」を添付しておく。行政は“紙がある相談”を優先します。

場合によっては地元の議員（市・区レベル）に「分譲マンションの管理不全の相談がある」と投げる。報道を呼ぶほどでなくても、行政が雑に扱いにくくなります。

これはあなたの言う「構造的改革」の“いまある制度での最寄り”です。本当に制度を変えるなら国交省のほうですが、そこは時間がかかるので、まずは紙で囲い込んで密室性を壊すのが先です。

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