プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？　Part19

そうそう。大地震がきたら右へ左へ激しく揺さぶられて家具の倒壊などにあうだけです

大した問題ではないですよ

免震も超高層だと似たようなもんですよ。

超高層の場合は、地震による揺れ方は低層階と高層階でちょっと異なる。

低層階だと地上とほぼ同じように揺れるけれど、高層階は短い周期で激しくというよりは長い周期で大きく揺れるといった感じ。高層の建物に設置された加速度計のデータを確認するとその違いが良く分かるよ。
しかも建物の構造と高さによっては大きな加速度（揺れ）が生じやすい階が異なるので、そのあたりも研究して階数を選ぶとより良い。

超高層のように表層地盤の影響をほとんど受けない場合は、埋立地でも内陸でも部屋の揺れ方に大差はない。
よって、内陸でも階数は選んだ方が良い。

新築マンションの「揺れやすさワースト10」と「揺れにくさベスト10」
（東京23区の大規模マンション(総戸数200戸以上)かつタワーマンション(地上20階建て以上)）

まず、揺れやすさワースト10は、次のとおりです。数値は、表層地盤増幅率です。
１　ヴェレーナ王子　　　 　北区豊島5丁目　　　 2.468690　後背湿地
２　ザ・パークハウス青砥　 葛飾区青砥7丁目　 　2.382481　三角州・海岸低地
３　(仮)三河島駅前南地区PJ 荒川区東日暮里6丁目 2.374637　三角州・海岸低地
４　ザ・グランアルト錦糸町 墨田区江東橋2丁目　 2.284825　干拓地
５　パークタワー東雲　　　 江東区東雲1丁目　 　2.264235　埋立地
５　ﾌﾟﾗｳﾄﾞﾀﾜｰ東雲ｷｬﾅﾙｺｰﾄ　 江東区東雲1丁目　　 2.264235　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ﾂｲﾝ　　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ｼﾝﾎﾞﾙ　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
９　ｻﾞ湾岸ﾀﾜｰﾚｯｸｽｶﾞｰﾃﾞﾝ　　江東区東雲2丁目　 　2.258962　埋立地
10　Brillia有明Sky Tower　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地
10　シティタワー有明　　　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地

揺れにくさベスト10は、次のとおりです。数値は同じく、表層地盤増幅率です。
１　ｺﾝｼｪﾘｱ西新宿TOWER'S WEST　新宿区西新宿6丁目　1.438583　ローム台地
２　ｸﾚｽﾄﾀﾜｰ品川ｼｰｻｲﾄﾞ　　　　 品川区東大井1丁目　　1.442492　砂州・砂礫洲
３　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ千代田富士見ｻﾞﾀﾜｰ　千代田区富士見2丁目　1.456429　ローム台地
４　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ六本木ﾋﾙﾄｯﾌﾟ　　　 港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　ｱｰｸﾋﾙｽﾞ仙石山ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　　港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　THE ROPPONGI TOKYO　　港区六本木3丁目　　　1.472042　ローム台地
８　ザ・タワーレジデンス大塚　豊島区北大塚1丁目　　1.486914　ローム台地
９　パークタワー滝野川　　　　北区滝野川6丁目　　　1.516816　ローム台地
10　OWL TOWER　　　　　　 豊島区東池袋4丁目　　1.531725　ローム台地

地震ごとの地震波の周期、地盤の周期特性で、共振や2次波による揺れ方はマチマチだから、場所・階数のマトリックスでどれがマシとは、素人にはわからないなあ。
強いていえば、真ん中あたりは地面からの波と屋上からの返り波が複合しそうだ。311の時は佃の公社タワーがかなりの被害になってた。
それからウチも某所の40階ぐらいに在宅してたけど、予想外に短周期の揺れに見舞われて焦ったよ。近場の強震度の地震では、ドドドドとユーラユーラが共存するんだな。あれ以来、冷蔵庫も固定したよ。

どこの不動産販売業者も、耐震も売れば制震も売るし、免震も売ってる。一長一短あるわけで、それをわかった上で買う分には、どれも正解。

ベンツが割高だってことは小学生でも知ってるけどなｗ


これと幾分似ている興味深いケースをひとつご紹介しましょう。
それは「プラウド南麻布」という物件。
最近、完売しました。

「フランス大使館の敷地」と言うのが最大のウリでした。
60年の定期借地権。でも価格は分譲並みに坪単価400万円超。
「高いじゃないか」というのが、私の見解。
日比谷線の「広尾」駅から徒歩7分です。
港区物件としては、生活利便性がかなりダメダメ。
この物件ははっきりいって「フランス大使館」というだけがウリ。
それでも売れてしまったのです。
まあ、80人ほどの奇特な方がいたということです。

定期借地権物件と言うのは、資産としては脆弱です。
「あと00年」しか使えないことが確定しているからです。
流通市場も整備されていません。
だから、私は所有権の7割程度でいいと思っています。
さらに「広尾」駅徒歩7分のマンションなら
ガーデンヒルズでもない限り坪単価は所有権で350万円前後。
だったら定期借地権だと200万円台中盤がせいぜい。
それなのに、この物件は400万円で約80戸が売れました。

「売れればいい」というのがこの業界の不文律。
だから、売主の野村不動産はそれで万々歳でしょう。
でも、買った方はどうなるのでしょう？
彼らは本当に坪単価400万円超の価値のものを手に入れたのでしょうか？
その答えは、5年後、10年後に「売ろう」と思った時に分かります。

同じ麻布エリアでも麻布台パークハウスという定借物件は
「事業計画見直しによる販売中止」に追い込まれました。
こちらは三菱地所レジデンシャルの物件です。
アメリカンクラブの敷地を定期借地しているところは
プラウド南麻布とよく似ていますね。
価格が所有権並みに高かったことも同じ。
でもプラウド南麻布は完売して麻布台パークハウスは事業中止。
この違いは何だと思いますか？

私が見るところ、プロモーションと営業力。
野村不動産は見事に「してやった」という他ありません。
でも、それを買った人はどうなるのでしょう？
本当にいいものを買っていれば言うことはありません。
でも「プラウド新浦安」のような運命が待っているかもしれないのです。
少なくとも、私はとても割高な買い物をなさったと思います。

Ｓ氏のブログそのままコピペしてる人いるみたいだけど、著作権で文句言われるかもよ。彼、結構しぶとく付き纏いそうだからね。大変だよ、きっと。

駒場の件もありますね

ネチネチの粘着ネガ体質で顧客が大損しようが無責任極まりないからな
情報商材とか重層長屋売ったりいかがわしい

517さん、んで、ここも割高という分析結果なんですか？
ただ野村の売り方がいいということがいいたいのですか？

都民ですが東雲という地名は20代になってはじめて知りました。

いやいや、プラウド東雲は東日本大震災後で入念に見直された建物だから、517の言うことには無理があるよ。
あと、割安か割高かは、後の価格が決めるので何とも言えないけど、今は割安という声が多いね。ただ割安さだとパークタワー東雲の方が割安だね。もっとも管理料は高いみたいだけど。ようはどの建物にも長所と短所があり、あなたはどこに重点を置き、どこまで妥協出来るかだね。私は東雲は今後が面白いと思うけどね。そこの印象も人それぞれだよ。

５２９
教養ないと思われるから、知ってたふりした方が良いと思います。

＞533
＞５２９
＞教養ないと思われるから、知ってたふりした方が良いと思います

＞529の20代になるまで東雲知らなかったなんて普通だよ。駅名があるのも臨海線くらいだろうし、ららぽーとのある豊洲やテニスの森やコロッシアムのある有明とは違って、何のレージャー施設もイベントもない単なる海辺の僻地に過ぎない東雲なんて普通に興味ないよ。

次の販売は8〜16日。販売戸数10戸
ぼちぼちですね。

＞536
＞ぼちぼちですね。

そうそう、ぼちぼち。脆弱埋立地と言う劣悪な場所に建つマンションにしては売れてるね。人気物件とかほざかれると嘘八百だとしか思われないけど。

街レベルのマンションが竣工前に完売したら人気物件といって過言ではないでしょ。

来年２月まで、販売予定あるみたいですので、最終ランナーでも３月までには、手続き終えて、４月引き渡しに間に合う目論みなんでしょう。

竣工前の完売がなくなったので人気物件とは言えなくなってしまったけど、残り戸数も後わずかだし湾岸埋立地にしては健闘したといっていいのでは。

三井の方が第一期の売り出し戸数が多いので人気だけで言ったら三井の方が上なのかな。

> 534

東雲関係なく、都内の地名半分も知らねーだろ。コロッシアムとかレージャー施設とか、、おまえ何人だよ。

次の10戸が売れて、残りは14戸ですかね。

東雲はりんかい線でディズニーランド行くときに知りました。
あータワーマンションがあるなぁくらいに感じたけど、まさか住むことになるとは思いませんでした。

教養があるかないかは、読めるかどうかのほうが関係ありそうです。

綺麗ですね。夕日もいいけど、朝焼け、東雲の時間もいいかも。屋上は朝は立ち入り禁止ですか？

9年ほど前、プラウド新浦安という物件が売り出されました。
売主はもちろん『野村不動産』。全部で733戸のスケール。京葉線の「新浦安」駅からバス11分徒歩1分という場所。
不動産の資産価値としてはクズです。それを、ミニバブルの勢いにのせて坪単価200万円超で販売開始。
渡辺謙を使ったド派手なプロモーション。キャッチフレーズは「凛区」。ワケわかりませんね。

すごい集客でした。
実は、私も一見学者として行った覚えがあります。
とても手が出ない高額物件。「いったい誰が買うのだろう」と不思議でした。
時代だったのでしょうか。ああいう立地で坪210万円のマンションを、
建物も出来ていない段階で買ってしまう人がいるのですね。
第1期そして第2期・・・・大人気で次々と売れていきました。
いわゆる当時の「人気物件」。毎週何百人もの見学者がモデルルームに殺到。

でも、やはり無理がありました。浦安で坪200万円以上の100平米マンションを買う人間は733人もいなかったのです。
2007年末に竣工したけれど、その時点で全部は売れていません。2008年にリーマンショック。さらに売れ行き鈍化。
野村不動産は怒涛の値引き販売を始めます。私のところに寄せられた購入相談を分析すると、最盛期には坪単価120万円台まで値引きされていました。
キャンペーン開始の頃に、坪210万円で購入契約を結んだ人はとんだバカを見たことになりますね。

悲劇はそれだけでは終りません。
「ディズニーランドの花火が見えますよ」販売センターでそういうトークを聞いた人は多いはず。
確かに、毎週金曜日の花火がよく見えました。

しかし・・・同じ野村不動産が隣の敷地でマンションを建て始めました。
その物件が「プラウド新浦安パームコート」。

建物が建つと、すっかり花火が見えなくなりました。
もちろん、「騙された」購入者は怒り心頭。一時期は「野村不動産に騙された」という横断幕が出たそうです。

悲劇はまだまだ続きます。2011年3月11日、東日本大震災が起こりました。
ご存知のように、新浦安は液状化で散々な被害を受けました。
そんな中、新浦安エリアで最も激しい被害を受けたのは他ならぬ「プラウド新浦安」だったのです。
それはもう、恐ろしい状態。まさに悲劇です。

さて、結局のところこの物件はハズレだったと思います。
今や新浦安でもっとも中古で売却しにくいマンションのひとつ。
あの人気沸騰の時に契約して、坪単価200万円前後で購入された方が、竣工してまだ5年しかたっていないのにどれほどの評価損を抱えていらっしゃるのか・・・恐ろしいばかりです。

新浦安と比べても、まったく説得力ないよ。

東雲っていい言葉ですよね。
どのように名づけられたか地名の由来を調べてみました。
＞昭和13年6月1日、豊洲五丁目の東南、海面埋立地に東雲（しののめ）一・二丁目を命名し、
更に11号埋立てに伴いここを東雲三丁目（現二丁目）と名付けて現在に至っている。
東京港の東、朝日を浴びて明けて行く空のように、東京港の発展を表わす曙の地となるよう
東雲という地名が選ばれたそうです。

東雲って単語は店の名前で使われること多いですよね。
地名より、そっちで読み方を知ったって人が多そうです。

首都高走る人は嫌でも見るから地名のイメージのが強いのかな。

＞＞５５１
徒然草がお好きな方は古民家にでも住めばよい。

実話なのは知ってるけど、それがこの物件となんか関係あるの？
中央道のトンネルで崩落があったから、日本のトンネルはもう通れません。ってなこと？

野村不動産が信用できるかどうかでしょうね

新浦安がどうであれ、東雲の景観はマンション新築計画が100％ない中で変わりようがない。野村を信じようが信じまいが、そこは担保されている物件。

イオン向こうの倉庫の土地って
可能性あるのでは。
南側隣接のビルはいつでも
解体可能な状態だし。
その様な計画は売り切った後に
出てくるものなので、
100%無いと言い切るのは逆に
怪しく感じる。

>548 は、まさかそんな冗長なレポートを商材にしてる訳じゃないよね？このマンションとあまり関係ない事ばかりで参考にならないよ。同じデベロッパーというだけで、販売時期が違う他のマンションの資産価値をどうこう言っても、購入検討者には役に立たない。

＞559
＞同じデベロッパーというだけで、販売時期が違う他のマンションの資産価値をどうこう言っても、購入検討者には役に立たない。


↑これは野村不動産マンション営業社員の思い込み。

＞548から一部抜粋した以下の【】内の内容は、野村不動産というマンション販売デベロッパーがどういう体質なのかを知る上で購入を考えてる人にとっては重要な判断材料の一つになると思う。


【「ディズニーランドの花火が見えますよ」販売センターでそういうトークを聞いた人は多いはず。
確かに、毎週金曜日の花火がよく見えました。

しかし・・・同じ野村不動産が隣の敷地でマンションを建て始めました。
その物件が「プラウド新浦安パームコート」。

建物が建つと、すっかり花火が見えなくなりました。
もちろん、「騙された」購入者は怒り心頭。一時期は「野村不動産に騙された」という横断幕が出たそうです。】

ちなみに2007年には市川マンション鉄筋不足事件と言う不祥事にもかかわっている。鉄筋不足発覚後も野村不動産が積極的に販売を続け、批判を浴びたのは記憶に新しい。ともに販売をしていた三井不動産は鉄筋不足発覚後は販売に消極的だったという。

プラウド新浦安の詐欺まがいの販売に市川マンション鉄筋不足事件。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

558さん、南側隣接はBEACONタワーですが、解体可能な状態なんですか？
どこか別の物件と建ち位置まちがえてませんか？
少なくともキャナルコート内は本物件と合同庁舎で建設完了なので景観は変わりません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

まあ＞548に投稿されてるように野村不動産が詐欺まがいな事をしていた事、2007年に市川マンション鉄筋不足事件という不祥事に関与して、鉄筋不足発覚後も販売を継続して大きな批判を浴びた事が「実話」であることは揺るがないけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

売れてるの？じゃあ、買ってしまった人がプラウド新浦安の二の舞にならない事を祈るばかりだね

景観はキャナルコート内の建造物
だけで議論してはダメでしょう。
三井の台形マンションも、ここの
眺望に大きく関わったので
野村の価格設定に影響あったと
思います。
解体可能なビルは晴海通りの向かい
側です。数年放置されてるのが
不気味です。
となりの配送センターの倉庫と一緒
に再開発されれば、50階くらいの
高層タワーは可能です。
イオン隣接の土地が、再開発可能な
敷地として存在している事実は知って
おくべきだし、当然、ここの西側
方向を購入した人は認識済みですよね。

晴海通りより有明側は航空制限によって１１０メートル以上の物は建たない可能性大で、ここの西側眺望においてはかなりずれてるので影響は少ないでしょう。
その前にどこの駅にも遠いあんな場所に５０階もの大規模物件建てても売れないだろ。

ここは自走式駐車場とイオンと前の６車線位ある道路があるから、目の前にでかいタワマンが建って眺望なくなる心配ないからいいね。
湾岸エリアのタワマンにおいて１番の資産価値は眺望らしいよ。中古になると需要が多いんだって。

明らかに嘘があります。
晴海通りの西側の東雲住所に
航空制限はありません。
イオンの隣、バス停前、豊洲駅まで
東雲一至近。
かなりいけるよ。

主力の旗艦倉庫を売るとでも？

売るかどうかはわかりません。
ただ、あのイオン隣接地が
宅配倉庫である必要は無いし
あれだけの面積があれば
所有者は高くデベに売却でき
そう。

そもそも、旗艦倉庫って何？
あの流通業者にしても
あそこを借りているだけなんじゃ
ないでしょうか。
お隣のビルと倉庫が空き家のまま
1年以上放置されている真相を
私は知りたい。

必死に１人で携帯から投稿してる人いるけど、DHLの場所の事なら月島倉庫が所有していて中核的な大規模倉庫の位置付けだよ。しかも全然空き家なんかじゃないし・・・
そもそもここからは４００メートル位離れてるのと、眺望的にもかなりずれてるんだが。

564です。
名前の通り契約者ですよ～
そりゃ買う側なので、当たり前に一生懸命です。
関係ない人が自分の家について話し相手になってくれるわけですから、大変助かります。
話し相手であればよいので565さんが何者かはどうでもよいです。

なんか東雲が、マンハッタンか剣山ばりにタワーだらけになる予想がたてられてますが、そんなに人気あるんでしょうか。
ひょっとして買って正解のパターンでしょうか。

ちなみにプラウドの眺望に最も影響するのは、当然BEACON タワーであり、パークタワー東雲はシミュレーションでもさほど影響ありません。
いつか画像も貼りました。
印象は人それぞれですが。

まぁそんな東雲にこれ以上５０階ものタワーは建たないだろうね。
デベも供給過剰なのわかってるから、そんな大博打しないだろう。

その用地は現在もDHL東京セントラルサービスセンターとして使われているようです。

その隣の敷地が空き家です。
すでに閉鎖したビルと倉庫があります。
それ自体もかなりの広さですが
お隣のDHLを足せば、最強の敷地面積。

まだそんな敷地残ってたのか。
この駅遠ならそんな高いものが建つとは考えにくいし、建ってもプラウドの眺望の邪魔にはならないかな。
何か出来るとしたら背の低い車来場が前提の施設なんかだといいな。豊洲市場客のおこぼれ狙いで。

背の低い車前提の施設といえば...パチンコ屋。

月島倉庫（DHLが賃借）の土地だけなら、仮に50階のタワーが建っても、配棟の関係でプラウドからの富士山眺望だけは救われる。その南側まで売却されて一体開発されると厳しいな。大通り沿いの環境悪なところにはオフィスしか建てないと思ってたのに、レックスとか三井の東雲、豊洲とか建ててるから、豊洲駅徒歩10～11分のあの場所は案外マンションになっちゃうかも。

羽田との距離の関係でこの辺全体は航空法の制限下にあるけど、進入路からは離れているので180m級は建てられる。晴海通りの向こうのレックスとか計画が潰れたプロパスト、シティタワー有明は30階ちょっとしかないが、それは敷地面積が限られてて上に伸ばすとペンシルタワーにならざるをえないからだと思うよ。運河よりの第一貨物の土地も眺望的には危険ゾーンかな。

wコンなんて、三井のお陰で50階超えないと富士山見えなくなっちゃっうからね。

ふつうに考えてオフィスビルになるよ
ＫＤＸより近いし、そっちの方が儲かる

DHLの南側は２５００㎡程度しかないから単独なら高層は難しいだろうね。
せいぜい建ってもブランズみたいな中層位でしょう。

さすがにもうパチンコはないだろう。
スパでも出来ないかな。なんとなく条件似てるしコットンハーバー的な雰囲気で。妄想ですがね。

どちらかというと、今の状態より、デベがオフィスでもマンションでも開発してくれて、よりキレイな街並みになってくれた方がありがたいな。

人が住んでいる訳ではないからね。
費用対効果考えるのが普通だよ。

そのとおり

豊洲駅中線は来年の春からだそうですね、どれぐらい快適になるかな。
折り返し線ということは豊洲が始発終点ということ??
とすると始発は座れることが多くなりそうだから嬉しいですよね、普段豊洲駅からどれぐらいの乗車率かまだ知らないですけど、8両編成が増えるみたいだから分散されて良くなるかも。

ここに詳しく載ってたよ

http://www.azzhouse.jp/~shinonome/mail0413_2012/lp/

エコキュート分は各階に全戸トランクルームを完備してるので面積的には問題なさそう。

賃貸の時に住んでたマンションは給湯タンクは室内にあったから、それが普通じゃないの？

そんなんどこの営業も似たようなもんでしょ
人にもよるし

まあマンションは立地と環境が重要だから三井の立地の方が安くて当たり前かな～
有名住宅サイトの住まいサーフィンの新築価格予想でも三井の方が安かったし
内装仕様なんてオプションで５０万でもかけて自分好みにする物だよ