プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？　Part19

そうそう。大地震がきたら右へ左へ激しく揺さぶられて家具の倒壊などにあうだけです

大した問題ではないですよ

免震も超高層だと似たようなもんですよ。

超高層の場合は、地震による揺れ方は低層階と高層階でちょっと異なる。

低層階だと地上とほぼ同じように揺れるけれど、高層階は短い周期で激しくというよりは長い周期で大きく揺れるといった感じ。高層の建物に設置された加速度計のデータを確認するとその違いが良く分かるよ。
しかも建物の構造と高さによっては大きな加速度（揺れ）が生じやすい階が異なるので、そのあたりも研究して階数を選ぶとより良い。

超高層のように表層地盤の影響をほとんど受けない場合は、埋立地でも内陸でも部屋の揺れ方に大差はない。
よって、内陸でも階数は選んだ方が良い。

新築マンションの「揺れやすさワースト10」と「揺れにくさベスト10」
（東京23区の大規模マンション(総戸数200戸以上)かつタワーマンション(地上20階建て以上)）

まず、揺れやすさワースト10は、次のとおりです。数値は、表層地盤増幅率です。
１　ヴェレーナ王子　　　 　北区豊島5丁目　　　 2.468690　後背湿地
２　ザ・パークハウス青砥　 葛飾区青砥7丁目　 　2.382481　三角州・海岸低地
３　(仮)三河島駅前南地区PJ 荒川区東日暮里6丁目 2.374637　三角州・海岸低地
４　ザ・グランアルト錦糸町 墨田区江東橋2丁目　 2.284825　干拓地
５　パークタワー東雲　　　 江東区東雲1丁目　 　2.264235　埋立地
５　ﾌﾟﾗｳﾄﾞﾀﾜｰ東雲ｷｬﾅﾙｺｰﾄ　 江東区東雲1丁目　　 2.264235　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ﾂｲﾝ　　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ｼﾝﾎﾞﾙ　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
９　ｻﾞ湾岸ﾀﾜｰﾚｯｸｽｶﾞｰﾃﾞﾝ　　江東区東雲2丁目　 　2.258962　埋立地
10　Brillia有明Sky Tower　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地
10　シティタワー有明　　　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地

揺れにくさベスト10は、次のとおりです。数値は同じく、表層地盤増幅率です。
１　ｺﾝｼｪﾘｱ西新宿TOWER'S WEST　新宿区西新宿6丁目　1.438583　ローム台地
２　ｸﾚｽﾄﾀﾜｰ品川ｼｰｻｲﾄﾞ　　　　 品川区東大井1丁目　　1.442492　砂州・砂礫洲
３　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ千代田富士見ｻﾞﾀﾜｰ　千代田区富士見2丁目　1.456429　ローム台地
４　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ六本木ﾋﾙﾄｯﾌﾟ　　　 港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　ｱｰｸﾋﾙｽﾞ仙石山ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　　港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　THE ROPPONGI TOKYO　　港区六本木3丁目　　　1.472042　ローム台地
８　ザ・タワーレジデンス大塚　豊島区北大塚1丁目　　1.486914　ローム台地
９　パークタワー滝野川　　　　北区滝野川6丁目　　　1.516816　ローム台地
10　OWL TOWER　　　　　　 豊島区東池袋4丁目　　1.531725　ローム台地

地震ごとの地震波の周期、地盤の周期特性で、共振や2次波による揺れ方はマチマチだから、場所・階数のマトリックスでどれがマシとは、素人にはわからないなあ。
強いていえば、真ん中あたりは地面からの波と屋上からの返り波が複合しそうだ。311の時は佃の公社タワーがかなりの被害になってた。
それからウチも某所の40階ぐらいに在宅してたけど、予想外に短周期の揺れに見舞われて焦ったよ。近場の強震度の地震では、ドドドドとユーラユーラが共存するんだな。あれ以来、冷蔵庫も固定したよ。

どこの不動産販売業者も、耐震も売れば制震も売るし、免震も売ってる。一長一短あるわけで、それをわかった上で買う分には、どれも正解。

ベンツが割高だってことは小学生でも知ってるけどなｗ


これと幾分似ている興味深いケースをひとつご紹介しましょう。
それは「プラウド南麻布」という物件。
最近、完売しました。

「フランス大使館の敷地」と言うのが最大のウリでした。
60年の定期借地権。でも価格は分譲並みに坪単価400万円超。
「高いじゃないか」というのが、私の見解。
日比谷線の「広尾」駅から徒歩7分です。
港区物件としては、生活利便性がかなりダメダメ。
この物件ははっきりいって「フランス大使館」というだけがウリ。
それでも売れてしまったのです。
まあ、80人ほどの奇特な方がいたということです。

定期借地権物件と言うのは、資産としては脆弱です。
「あと00年」しか使えないことが確定しているからです。
流通市場も整備されていません。
だから、私は所有権の7割程度でいいと思っています。
さらに「広尾」駅徒歩7分のマンションなら
ガーデンヒルズでもない限り坪単価は所有権で350万円前後。
だったら定期借地権だと200万円台中盤がせいぜい。
それなのに、この物件は400万円で約80戸が売れました。

「売れればいい」というのがこの業界の不文律。
だから、売主の野村不動産はそれで万々歳でしょう。
でも、買った方はどうなるのでしょう？
彼らは本当に坪単価400万円超の価値のものを手に入れたのでしょうか？
その答えは、5年後、10年後に「売ろう」と思った時に分かります。

同じ麻布エリアでも麻布台パークハウスという定借物件は
「事業計画見直しによる販売中止」に追い込まれました。
こちらは三菱地所レジデンシャルの物件です。
アメリカンクラブの敷地を定期借地しているところは
プラウド南麻布とよく似ていますね。
価格が所有権並みに高かったことも同じ。
でもプラウド南麻布は完売して麻布台パークハウスは事業中止。
この違いは何だと思いますか？

私が見るところ、プロモーションと営業力。
野村不動産は見事に「してやった」という他ありません。
でも、それを買った人はどうなるのでしょう？
本当にいいものを買っていれば言うことはありません。
でも「プラウド新浦安」のような運命が待っているかもしれないのです。
少なくとも、私はとても割高な買い物をなさったと思います。

Ｓ氏のブログそのままコピペしてる人いるみたいだけど、著作権で文句言われるかもよ。彼、結構しぶとく付き纏いそうだからね。大変だよ、きっと。

駒場の件もありますね

ネチネチの粘着ネガ体質で顧客が大損しようが無責任極まりないからな
情報商材とか重層長屋売ったりいかがわしい

517さん、んで、ここも割高という分析結果なんですか？
ただ野村の売り方がいいということがいいたいのですか？

都民ですが東雲という地名は20代になってはじめて知りました。

いやいや、プラウド東雲は東日本大震災後で入念に見直された建物だから、517の言うことには無理があるよ。
あと、割安か割高かは、後の価格が決めるので何とも言えないけど、今は割安という声が多いね。ただ割安さだとパークタワー東雲の方が割安だね。もっとも管理料は高いみたいだけど。ようはどの建物にも長所と短所があり、あなたはどこに重点を置き、どこまで妥協出来るかだね。私は東雲は今後が面白いと思うけどね。そこの印象も人それぞれだよ。

５２９
教養ないと思われるから、知ってたふりした方が良いと思います。

＞533
＞５２９
＞教養ないと思われるから、知ってたふりした方が良いと思います

＞529の20代になるまで東雲知らなかったなんて普通だよ。駅名があるのも臨海線くらいだろうし、ららぽーとのある豊洲やテニスの森やコロッシアムのある有明とは違って、何のレージャー施設もイベントもない単なる海辺の僻地に過ぎない東雲なんて普通に興味ないよ。

次の販売は8〜16日。販売戸数10戸
ぼちぼちですね。

＞536
＞ぼちぼちですね。

そうそう、ぼちぼち。脆弱埋立地と言う劣悪な場所に建つマンションにしては売れてるね。人気物件とかほざかれると嘘八百だとしか思われないけど。

街レベルのマンションが竣工前に完売したら人気物件といって過言ではないでしょ。

来年２月まで、販売予定あるみたいですので、最終ランナーでも３月までには、手続き終えて、４月引き渡しに間に合う目論みなんでしょう。

竣工前の完売がなくなったので人気物件とは言えなくなってしまったけど、残り戸数も後わずかだし湾岸埋立地にしては健闘したといっていいのでは。

三井の方が第一期の売り出し戸数が多いので人気だけで言ったら三井の方が上なのかな。

> 534

東雲関係なく、都内の地名半分も知らねーだろ。コロッシアムとかレージャー施設とか、、おまえ何人だよ。

次の10戸が売れて、残りは14戸ですかね。

東雲はりんかい線でディズニーランド行くときに知りました。
あータワーマンションがあるなぁくらいに感じたけど、まさか住むことになるとは思いませんでした。

教養があるかないかは、読めるかどうかのほうが関係ありそうです。

綺麗ですね。夕日もいいけど、朝焼け、東雲の時間もいいかも。屋上は朝は立ち入り禁止ですか？

9年ほど前、プラウド新浦安という物件が売り出されました。
売主はもちろん『野村不動産』。全部で733戸のスケール。京葉線の「新浦安」駅からバス11分徒歩1分という場所。
不動産の資産価値としてはクズです。それを、ミニバブルの勢いにのせて坪単価200万円超で販売開始。
渡辺謙を使ったド派手なプロモーション。キャッチフレーズは「凛区」。ワケわかりませんね。

すごい集客でした。
実は、私も一見学者として行った覚えがあります。
とても手が出ない高額物件。「いったい誰が買うのだろう」と不思議でした。
時代だったのでしょうか。ああいう立地で坪210万円のマンションを、
建物も出来ていない段階で買ってしまう人がいるのですね。
第1期そして第2期・・・・大人気で次々と売れていきました。
いわゆる当時の「人気物件」。毎週何百人もの見学者がモデルルームに殺到。

でも、やはり無理がありました。浦安で坪200万円以上の100平米マンションを買う人間は733人もいなかったのです。
2007年末に竣工したけれど、その時点で全部は売れていません。2008年にリーマンショック。さらに売れ行き鈍化。
野村不動産は怒涛の値引き販売を始めます。私のところに寄せられた購入相談を分析すると、最盛期には坪単価120万円台まで値引きされていました。
キャンペーン開始の頃に、坪210万円で購入契約を結んだ人はとんだバカを見たことになりますね。

悲劇はそれだけでは終りません。
「ディズニーランドの花火が見えますよ」販売センターでそういうトークを聞いた人は多いはず。
確かに、毎週金曜日の花火がよく見えました。

しかし・・・同じ野村不動産が隣の敷地でマンションを建て始めました。
その物件が「プラウド新浦安パームコート」。

建物が建つと、すっかり花火が見えなくなりました。
もちろん、「騙された」購入者は怒り心頭。一時期は「野村不動産に騙された」という横断幕が出たそうです。

悲劇はまだまだ続きます。2011年3月11日、東日本大震災が起こりました。
ご存知のように、新浦安は液状化で散々な被害を受けました。
そんな中、新浦安エリアで最も激しい被害を受けたのは他ならぬ「プラウド新浦安」だったのです。
それはもう、恐ろしい状態。まさに悲劇です。

さて、結局のところこの物件はハズレだったと思います。
今や新浦安でもっとも中古で売却しにくいマンションのひとつ。
あの人気沸騰の時に契約して、坪単価200万円前後で購入された方が、竣工してまだ5年しかたっていないのにどれほどの評価損を抱えていらっしゃるのか・・・恐ろしいばかりです。

新浦安と比べても、まったく説得力ないよ。

東雲っていい言葉ですよね。
どのように名づけられたか地名の由来を調べてみました。
＞昭和13年6月1日、豊洲五丁目の東南、海面埋立地に東雲（しののめ）一・二丁目を命名し、
更に11号埋立てに伴いここを東雲三丁目（現二丁目）と名付けて現在に至っている。
東京港の東、朝日を浴びて明けて行く空のように、東京港の発展を表わす曙の地となるよう
東雲という地名が選ばれたそうです。