まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか？
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
「監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。」
有能な組合員がいないから問題なんだよ。
[NO.1564、1570、1576、1582は一部テキストを削除しました。管理担当]
国土交通省の有識者会議で繰り返される、管理所有（信託？）の意見について。
>>1235
2023年10月「第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」
2022年11月「第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
2022年12月「第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
>>1532
2023年11月「第２回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」
2024年11月「第２回 マンション政策小委員会」
下記に転載
有識者会議の論点は、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンションではなく、新築、又は高経年ではない（役員のなり手がいないわけではない）マンションの理事会がない管理業者管理者方式についてと読み取れるので、管理業者管理者方式の延長にある管理所有の意見は浮いていると感じるが、理論的に正論かもしれない。
区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション、又は区分所有者が住まない前提の投資用マンション（１Ｒ、リゾートマンション等）では管理所有（信託？）が適すのかも、と思うが、前者については、管理業者団体の代表が「マンション管理業はボランティアではなくビジネス。」と言い放つような管理会社さんに任せられるのか疑問を感じる。そもそも、管理会社さんは、そういうマンションを受託しないのではと思う。
信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあるということ。「三菱ＵＦＪ信託銀行」さんのは、首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションが対象らしいので、「区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション」ではない。他の信託銀行さんかも？
「管理所有は信託と考えられる」は誤り、との指摘が有るが、いずれの有識者会議も信託法学会理事を務めた法学者の委員が出席されており、全くの誤りなら訂正されるはずなので、合理的な根拠があるのでしょう。
＜転載＞
〇 第２回 マンション政策小委員会（2024年11月22日）議事録
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001855941.pdf#page=44
（４４ページ、下から３行目）
【○○委員】 いわゆる管理業者管理者方式なんですけど、これはちょっと言っておいたほうがいいかなと思うので申し上げるんですけれども。今論じられている仕組みというのは、どうも区分所有法の条文からいくと、何となくいびつな形になっているのではないかと。それは、管理組合法人という、皆さんがそこに住んでいて、その団体が管理をする法人をつくってという法人方式の場合、管理者は登場しないんです。
ということは、管理組合方式の場合でも、本来は管理者がほかにいるということは、本来おかしな話で、区分所有法の管理者方式というのは、そこに誰もいなくても、あるいは、全員が賃借人になっていても、３条団体はありますから、その３条団体が建物を管理する仕組みとして、外部の管理者をぽんと置いて、その管理者が日常的な管理は全部やる。これが管理者であり、管理者方式だと思います。
その延長が、共用部分を管理者が所有する管理所有という仕組みで、外部の管理者が共用部分も全部管理所有して、そして、日常的な、特に大規模修繕までは、規約で書けば集会の決議は要りませんので、そういう形で管理していくというのが、もともと本来の管理者方式なのではないかと。
そうすると、今議論されているのは、管理組合方式を残しつつ、管理組合が機能低下している場合に、それを補完するという意味での外部の管理会社による管理者方式ですけれども、もっと管理組合の機能が衰えて、全く意思決定ができなくなる可能性もあるわけですよね。そこに半分の人はもういない。残っている人も、判断能力その他が衰えて、あるいは動けない。そういうときに、管理組合は何の意思決定もできない。そうすると、管理がもう止まってしまいます。
そういうふうになったときに、言わばマンション全体が一棟丸々被後見状態になったときに、その後見人は、この外部管理者、管理会社さんが外部管理者方式で管理者をやって、共用部分まで管理所有して、そうすると、その関係は法的には信託というふうに考えられていますから、信託法理の中で利益相反の問題も、あるいは、受託者の義務も、財産の分別管理のあり方も、全部信託法の仕組みで書けるようになるのではないかと。
そうすると、今のこの外部管理者方式が何か悪いものであるという、そこに消費者問題が必ず生ずる、悪いものであるというような決めつけだけはするべきではないのかなと。
今、私の申し上げたような信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあります。免許とか、いろんな問題はあるけれども、そういう将来の新しいマンションの管理方式、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後の管理方式というものを考える上で、あまり管理会社が管理者としてマンションを管理するということに対するマイナスのイメージを植え付け過ぎるのもどうなのかなというふうに思います。
>>1587 匿名さん
まず、投資向け新築マンションとファミリー向け中古マンションを区別すべきだ。
前者は居住しない外国人オーナーが多く、第三者管理方式の導入は必須だと考えられている。しかし、ファミリー向けマンションは理事のなり手がないとか管理不全を起こしていない限り、悪徳管理会社の甘言に乗せられて理事会廃止して、管理会社管理方式に移行することもは最も危険度が高い。
中古マンションで高齢化が進み、理事のなり手がない場合、全国マンション管理ネットワークの地方支部に相談して、理事会を温存したまま、マンション管理士など外部専門家を理事長もしくは監事、もしくは理事の一人として雇うのが最もリスクが少ないと思う。
>>1588 匿名さん
第三者管理って、管理組合のためを装って、管理会社が好きに管理組合のお金を使える制度になっている。
だから、投資用とか用途に関係なく、絶対に導入すべきではない。やったら最後、管理組合は自分たちのマンションの主導権を取れず、なすすべなく言いなりになってしまう。
そもそも理事の成り手不足は立候補制にすれば簡単に解決する話で輪番ありきなのが、謎。やりたい人にやってもらえばいいし、数十戸以上でやってもいい人が全く現れないのは考えにくい。
結局この制度は管理会社と国交省が結託して、国交省がマンション住民の管理利権を管理会社に売り渡したようなもの。国交省は思いっきり第三者管理推進の三井に天下りしてるからな。例えば川本正一郎氏とかw 第三者管理のワーキンググループにもしっかり業界団体の立ち位置で三井が入ってるし。監視する役割のWGに三井入れるとか、くさり切ってる。
>>1589 入居済みさん
第三者管理方式に関して一般的に言われていることですが、
デベロッパー系より独立系の悪徳管理会社のボッタクリのほうがすさまじいですよ。
うちのマンションは現在は独立系で、未だ理事会方式なんですが、すでにボッタクリを何度も経験しているので、第三者管理に移行することなんて絶対に考えられませんね。
少々のボッタクリなんかまったく気にしない富裕層のあいだで
三井は人気なんですよ。富裕層は三井や野村が所有マンションの管理会社であることをステータスシンボルとしてとらえているんです。
輪番制の弊害はよくわかっています。区分所有法はおろか自分のマンション管理規約さえ理解できないおばあちゃんたちが理事報酬目当てで理事を引き受けておいて、理事会を平気でしょっちゅうサボったりします。
しかし、立候補制にすると、管理会社と癒着している人が積極的に立候補することが予想されます。現在でも理事を引き受ける人たちは管理会社のフロントと仲良しで相見積もりなんて絶対に取りません。
あなたが考えておられる以上にすべて腐りきっているんです。
管理業協会は、独立系管理会社にも「ガイドライン」の周知に務めているのでしょう。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7942-2025-01-16-15-32-07
2025/01/17
マンション管理業協会は1月16日、新年賀詞交歓会を開催。同協会理事長・高松茂氏（三井不動産レジデンシャルサービス会長）は次のようにあいさつした。
～
さらに、現在、国においては、マンション法の改正に向けた検討が進められています。そのうち、「管理組合の担い手不足」などを背景として、区分所有者以外が管理者に就任する、「外部管理者方式」においては、管理業者がその受け皿になるケースが多くあります。
これに関しては、既に昨年6月に、国土交通省において「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が公表されており、現在、弊会では「ガイドライン」の周知に努めているところであります。
また、法制化にあたっては、管理業者の創意工夫により、お客様の御負担の小さい、「管理業者管理者方式」が推進されるように弊会としても意見を述べていきたいと考えています。
以上のほかにも、マンションの管理を巡ってはカスタマーハラスメント対応など様々な課題がありますが、弊会は、今後もマンション管理業界の発展のため全力を尽くしてまいります。
関係各位の皆様には、引き続き一層の御支援と御協力をお願い申し上げますとともに、御健勝と御活躍を心からお祈り申し上げ、新年の挨拶とさせていただきます。
第三者管理の当事者の方は、意見があれば、言っておいた方が良いと思います。
○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ（案）に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...
受付締切日時 2025年1月24日18時0分
○ 審議会・委員会等：マンション政策小委員会（令和６年度） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyonr601.html
>>1595 匿名さん
第三者管理方式との関連で言えば、次の個所が重要で
区分所有者に対して、事前説明を怠った管理者（特に管理会社）に対して
（単なる事前説明だけでなく、総会決議が必須でなくてはならない。）
欧米の法体系同様に「背任行為」とみなして告訴が出来る枠組みづくりが
重要だと思う。「背任行為」または「利益相反行為」であることが確定した場合、
欧米ならば、管理組合側は工事代金を払う義務がないとされるが、
日本のマンション業界はつねに「利益相反行為」に甘かったから、
管理組合はいつも食い物にされてきた。
今ここで、「背任行為」または「利益相反行為」を厳罰に処することができる
法的枠組みをつくらなかったら、（管理会社の）第三者管理方式の導入は全国に管理不全マンションを増殖させる愚策以外の何物ではない。
17 このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
18 合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託
19 契約に係る重要事項の区分所有者への」説明や、利益相反のおそれ
20 が高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務付
21 ける等の措置を講じるべきである。
絶対に脱け出せない蟻地獄に落とし込んだはずの管理組合が脱け出したのでその時の担当フロントは社内で肩身がとても狭くなったそうです。
もちろんそのフロントは退職しました。
管理組合の役員の成り手がいないと管理会社等が言いいますが、本当にそうなのは、投資用の区分マンション、高経年で賃貸化が進んだというような、一部のマンション。
普通の新築マンションや高経年ではないマンションでは、役員の候補が不足しているのではなく、役員になり手がいないという、管理会社等による意識操作が役員不足につながっているというのが実態ではないかというふうに思います。管理会社の業務削減、経費削減のため、管理会社管理者方式を導入するための方便。
第三帝国の宣伝相、ゲッベルスの有名なセリフ「嘘も百回言えば真実となる」。
（嘘でも繰り返し言い続ける事により、誰もが真実と感じるようになる）
絶対に脱け出せない蟻地獄を作ったのに、そこから脱け出したマンション管理組合が出て管理会社は大きく動揺狼狽したそうです。
ただ、本当に特殊な事情のある管理組合だけが脱出出来ただけで絶対に脱け出せない蟻地獄なのはその通りです。
本当に恐ろしいですよ。
>>1616 マンション検討中さん
第三者管理方式から脱け出すには、ここと手を切る方法しかないと思うのですが、
うちのマンションではマンション管理業界全般に関する知識がないバカばかりが
理事長やっていて、第三者管理方式の方向へと舵取りされていて
いったんは決まりそうだったのですが、撤回されました。
しかし、現在の理事長も大バカなので相見積もりは絶対に取らず、
すべてここのトンネル会社に丸投げです。
少数でもきちんとマンション管理について学んで、
第三者管理方式の危険性を理解しておられる方もいらっしゃいます。
しかし、バカどもがどうしても第三者管理方式に移行したいようで
困っています。
クロ現は企業名を隠すので、やはり文春砲などの企業名を隠さない週刊誌の暴露記事を期待します。
①その監事というのは外部専門家ではなく、管理組合員だったわけですか？ そのようです。
「契約書に監事の権限は明記されていたはずですが、
なぜ管理組合はそれを拒否して、第三者管理の導入を反故にしなかったのでしょうか？」
契約書に監事の権限が明記されていますか？監事の権限は規約に明記されているのではないのでしょうか？
GOOGLEの生成AIが賢すぎる！
生成AIの返答：
合人社が第三者管理方式において監事の設置を妨害するという指摘は、一部のマンション住民や関係者から聞かれる声です。この背景には、いくつかの要因が考えられます。
合人社が監事の設置を妨害する可能性がある理由
管理会社としての利益: 監事は、管理会社の業務を監視する役割を担います。そのため、監事が設置されると、管理会社の自由な裁量が制限され、利益が減る可能性があります。
情報公開への抵抗: 監事は、管理会社の会計資料や業務内容を監査する権限を持っています。そのため、情報公開を避けたい管理会社は、監事の設置を妨げようとする可能性があります。
管理組合との関係性: 管理会社は、管理組合と密接な関係を築いています。監事が設置されると、管理組合と管理会社の関係性が変化し、管理会社が管理組合をコントロールしにくくなる可能性があります。
管理組合が横領等を抑止するための「標準的な対応」を怠っていたことにも原因の一端があると思います。理事や監事の成り手がいない、第三者管理の投資用（ワンルーム）マンションが多いのでしょう。
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐
株式会社ビケンテクノにおける管理組合財産の着服に関する調査報告書
また、一部の管理組合については、X 氏に対して通帳の開示を求めた形跡がなかった。そのため、本調査の開始以前において、預金残高に関する虚偽表示が各管理組合に発覚することはなく、X 氏による上記着服行為も明らかになることはなかった。
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐
マンション管理標準指針
小項目 ２ 残高確認
標準的な対応 毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。
〔コメント〕
◆横領リスクや不正な支出を防止し、管理組合の財産を保全するためには、適時適
切に通帳等の残高確認を行うことが必要です。
◆横領等を抑止するためにも、毎月定期的に管理組合の理事又は監事の役員自らが
預金通帳等により残高を確認することが、より効果的と考えられます。したがって、
「毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。」ことを「標
準的な対応」としました。
なお、残高確認とあわせて光熱費等の支払い状況も確認すれば、その額の変動状
況から漏水等の異常を発見することにも役立つなど、別の効果を期待することもで
きます。
◆残高の確認は、預金通帳のコピーや残高証明による確認と併せて、定期的に預金
通帳の原本確認も行いましょう。
以下はGOOGLEの生成AIの模範的回答です。
監事が設置されていない第三者管理方式において、通帳と印鑑の保管に問題が生じる可能性は十分に考えられます。
監事がいない場合の問題点
透明性の欠如: 監事は、管理会社の業務を監査し、その結果を組合員に報告する役割を担います。監事がいない場合、管理会社の業務が適切に行われているか否か、組合員が直接確認することが難しく、透明性が損なわれる可能性があります。
不正行為のリスク増大: 監事がいないことで、管理会社による不正行為が発覚しにくくなります。通帳や印鑑の不正使用、資金の横流しなどのリスクが高まる可能性があります。
チェック機能の不足: 監事は、管理会社の業務執行を監視し、問題があれば是正を求める役割も担います。監事がいない場合、このようなチェック機能が不足し、問題が放置される可能性があります。
通帳と印鑑の保管に関する具体的な問題
一つの部署での一括管理: 管理会社が通帳と印鑑を同時に管理する場合、不正利用のリスクが高まります。
管理会社による不正利用: 管理会社が、通帳と印鑑を不正に利用して、組合の資金を私的に流用する可能性があります。
組合員からの不信感: 通帳と印鑑の管理が不透明である場合、組合員は管理会社に対して不信感を抱き、管理組合全体の運営に支障をきたす可能性があります。
対策
複数の者が管理に関わる: 通帳と印鑑は、複数の者が管理に関わるようにし、一人が独占的に管理しないようにすることが重要です。
定期的な監査の実施: 外部の専門家による定期的な監査を実施し、不正を早期に発見し、防止することが重要です。
透明性の確保: 管理組合の財産であるため、通帳と印鑑の所在や使用状況を常に把握しておく必要があります。
監事の設置を検討する: 可能であれば、監事を設置し、管理会社の業務を監査してもらうことが望ましいです。
まとめ
監事が設置されていない第三者管理方式では、通帳と印鑑の保管に問題が生じる可能性が非常に高いです。透明性を確保し、不正を防止するためには、上記のような対策を講じることが重要です。
監事を選任をしない区分所有者側にも問題があると思います。
> 資料3-2 第三者管理者方式に関する実態調査（12月調査）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001715158.pdf#page=...
(27)(「監事を選任していない」場合)監事を選任していない理由
(自由記述)
〇 なりて不足、外部専門家導入費用に対する反対者多数。 （N=8）
〇 第三者管理方式を希望する組合は、監事を含む役員のなり手不足が顕著なため。
〇 今後区分所有者の意見を踏まえ決定する。
〇 外部監査に費用かけるぐらいならと区分所有者から監査事務の申出があり、選任していない。
〇 監事のなり手がいない。
〇 対象2物件ともマンション管理士の監事を選任しているため該当ありません。
〇 役員のなり手不足解消のため。
〇 監事のなり手がいない。監事として指名しても業務を実施してもらえない。
>>1641 匿名さん
おそらくほとんどんの方が御存知のはずだが…
勉強不足はあなたのほうかもしれない。
NHK クローズアップ現代”老いるマンション”
特に「第三者管理の落とし穴」を参照。
https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/M8VPK81WN8/
>>1642 匿名さん
主張されたいのは「管理規約の恐ろしさ」ではなく、区分所有者にとって「恐ろしい管理規約」があるということのようですね。
これ以上コメントするつもりはないですが、記載の意図を汲んでもらえなかったようなので若干補足します。
規約の内容が提示のような管理業者に有利で区分所有者に不利なものであるなら、その規約の作成者は管理業者のはずです。
区分所有者が、規約作成を平気で管理業者に任せているとすれば、その区分所有者に、規約作成は区分所有法の趣旨から本来、区分所有者が行うものであり、区分所有法の埒外にあって管理者としてでもなければ、規約の制約を受けない管理業者に作成を任せれば、管理業者に有利なものしかできてこないという認識が欠けるためであり、恐ろしい規約ができる原因と云っているのです。
このような認識を欠く区分所有者は、何か問題が起きるまで、それが「恐ろしい規約」であることにも気づかないでしょう。
>>1643 匿名さん
どうせカキコミするならもう少し詳しく明らかになるように
書かなくてはいけない。
何をおそれてビクビクしているんだか。
管理の学校に詳しく書いてある。
この管理会社名もわかる人にはすぐにわかるあの有名な悪徳管理会社。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/
私は某社による管理会社管理方式になってしまっている物件に住んでいます。
今年、某社エンジ子会社元請による大規模修繕を予定しており、予算表が出てきて、総工事費3,600万円強でした。
予算表の中で諸経費が、「現場管理費約370万円（純工事費約2,800万円×13.20％）」「一般管理費約460万円（（純工事費＋現場管理費）×14.54％））」となっていました。
一方、純工事費の中には共通仮設工事や直接仮設工事費など含まれており、まず、現場管理費が別途13.20％もかかるのが疑問です。さらに一般管理費が元請利益としてかかるのは理解しますが、14.54％もかかるというのが疑問です。
このあたり、諸経費を下げることを求めていきたいのですが、
①上記の考え方は合っていますでしょうか。
②また考え方があっているとして、区分所有者向け説明会などで、一区分所有者の立場でどのように管理会社（元請親会社）と交渉していくべきでしょうか（例えば、本来の適正額根拠データがあるのであれば、それを示すとか。なお、13.20％と14.54％というのは建築施工単価2024年春号に載っているらしい。）。
③交渉に当たり、国交省のガイドラインや区分所有者の不利益防止といったことを根拠にできないでしょうか。
>>1647 周辺住民さん
あなたのお住まいの地方自治体には”マンションアドバイザー派遣事業”とか
”マンションアドバイザー派遣制度”はありませんか。（費用は無料もしくは一部負担）
もしあれば、事前にその専門家に相談してあなたの疑問が正しいか確認して、
総会に同席してもらい、専門家から管理会社に対して問いただしてもらうのが
良いのではないでしょうか。
マンションの標準管理規約では、マンションの管理や運営に関わる専門家への相談や助言が定められています。
ただし、その管理会社が主体となって定められた管理規約には、その条項が意図的に削除されている可能性があります。もしそうであるならば、総会決議で絶対にこの条項を復活させるべきです。ひとりでは大変危ういですので、あらかじめ有志を集めて内密に根回しをして賛同を広めてから、行動を起こさないと、管理会社側から徹底した妨害を受ける可能性がありますので、どうぞお気を付けください。
もし妨害される可能性があれば、管理会社とのやり取りをすべて録音してマスコミへどうぞ。
>>1647 周辺住民さん
公益財団法人（国土交通省子弟の公益法人）のマン管センターに電話で連絡して
管理会社の見積が不当な金額かどうか問い合わせてください。
大規模修繕のぼったくりが（特に第三者管理方式のマンションは要注意です。）
全国で多発していますので、1級建築士が担当して相談してもらえます。
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
【本 部】
◇住所
〒101－0003
東京都千代田区一ツ橋２丁目５－５ 岩波書店一ツ橋ビル７階
◇電話番号
〇管理組合運営、管理規約等のご相談 … ０３（３２２２）１５１７
〇建物・設備の維持管理のご相談 … ０３（３２２２）１５１９
【大阪支部】
◇住所
〒541－0042
大阪市中央区今橋２－３－２１ 今橋藤浪ビル３階
◇電話番号
〇管理組合運営、管理規約などのご相談 … ０６（４７０６）７５６０
〇建物・設備の維持管理のご相談 … 上に同じ
>>1647 周辺住民さん
もうすでに総工事費の中に巨額のバックマージンが含まれている可能性があります。
この管理会社の第三者管理方式は絶対に相見積もりなど認めません。
他の方がおっしゃるような「施工業者は公募、入札してコストダウン」なども絶対に許しません。
あと救いの手となりうるのは、国土交通省にもうけられた相談窓口だけだと思います。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf
１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１９
1647の者です。皆さんありがとうございます。
まず、管理会社による第三者管理方式なのでそれが根本の問題だと理解していますが、元請エンジ会社（管理会社の子会社）と大規模修繕契約する時点で、第三者を入れて相みつをとる選択肢がありませんでした。
第三者を入れるよう事前に管理会社に相談しても、それは不要と門前払いされるなど、総会では管理会社に都合の悪い案は上げてくれないのです。
そこで今回、根本の第三者管理方式の問題点のところは置いておいて、管理会社のマージンという観点から、打開策を見出そうとした次第です。
諸経費は総工事費の約20％を占めており大きいですので、そこを見直すことができれば工事費総額の削減に繋がりますし、区分所有者軽視の管理会社利益重視の数値であることを証明できたとすれば、他の区分所有者も同じように疑問を持ってくれるかと思います。
説明会など皆さんが集まる場はありますので、説明はできます。
（もちろん、それでも管理会社主導の総会で、押し切られる可能性はありますが。）
マン管センターには、実は相談したのですが、細かいことは省きますが、なかなかここに頼っても難しそうな印象でした。
もう一度、問い合わせはしてみます。
あとは、確かにマンション管理規約の中には、「マンション管理士等の専門家を活用できる」「投票制度」といったものはあるので、そういったものは手掛かりになるかもしれませんね。
なお、「あらかじめ有志を集めて内密に根回しをして」というのは他の区分所有者との関係性から難しいのですが、例えば大規模修繕説明会の中で私が「大規模修繕の見積もりは第三者に見てもらったほうが良いことから、規約●条に基づいてマンション管理士等の専門家を活用することについて、規約●条に基づく投票制度によって賛否を問うてはどうですか？」と言えばいいのかなと思います。
なお、蛇足ですが、区分所有者側から総会を開くには印鑑証明1/5以上がいる、とんでもない規約です。
いかがでしょう。
>>1655 周辺住民さん
「マンション管理士等の専門家を活用できる」条項があるのであれば、
国土交通省の『外部専門家活用ガイドライン』の内容に従って、
外部専門家の監事を設置することでまだ事態打開の可能性があります。
ガイドラインでは、監事設置が強く推奨されています。
ガイドラインを強力な論拠として活用することをおススメします。
この外部専門家は管理会社に対する監視だけでなく、区分所有者の意見のまとめ役としても重要です。
区分所有者側から総会を開くには印鑑証明1/5以上が必要ということですが、
1/5ならば何とかクリアできませんか。
相見積もりを取らなければ、工事代金の妥当性を問題視することも出来ないはずです。相見積もりの簡単な取り方は「スマート修繕」に依頼するやり方です。
見積もりは無料です。発注しなければ、料金は発生しません。
第三者管理方式から理事会方式へ転換するのはほぼ不可能と言われていますが、
監事設置をして、管理会社を完全に監視下に置かないと大変なことになりますよ。
マンション管理規約の中に「マンション管理士等の専門家を活用できる」のであれば、それについては総会決議は必要ありません。しかし、監事設置には総会決議は必要です。また、監事設置には費用が掛かりますから、それを理由に監事設置については反対されるかもしれませんが、行政と連携する専門家のアドバイザーを呼ぶのであれば、大したコストはかかりませんので、区分所有者の同意を得るのは簡単なはずです。しかし、理事会が存在しないので、あなたがおっしゃる方法で説明会で呼びかける以外に方法がないです。
YOUTUBEで数年前に見たことがありますが、区分所有者が何も手を打たずに沈黙したままでいると、そのうち修繕積立金が枯渇して、管理組合が金融機関に借金をするように強要され、区分所有者が団結して大変な思いをしたあげくにその管理会社と何とか縁を切ったそうです。
うちのマンションは悪徳管理会社に不要な修繕工事を提案されて、その見積もりが何と１億弱（！）でした。もちろん、うちの頼れる外部専門家がすべて却下してくれています。その修繕工事が本当に必要かどうか、適した工法なのか、他にコストのかからない優れた工法があるかどうかについても、チェックも必要です。
第三者管理方式においては、厳しい監視の目を光らせる専門家の監事なしでは、管理組合はただのお財布くんになってしまい、いつかボロボロにされて捨てられてしまう哀れな運命にあるような気がします。気を付けてください。本当に恐ろしいです。
1656 匿名さん様
ありがとうございます。
まずは、いただいたアドバイスも参考にして、
他の区分所有者の皆さんに、現在の状況に疑問や危機感を持っていただけるよう、
皆さんが集まる場で問題提起していきたいと思います。
少しでも状況を変えていきたいです。
マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン第３章の概要
⑦ 大規模修繕工事におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方
・ 大規模修繕工事は、修繕委員会（区分所有者及び監事から
構成）を設置し、これを主体として検討することが望ましい。
※例外的に、小規模マンションであり、かつ修繕委員会の設置に向け適切な募集
期間を確保し、公平な立候補機会を確保したものの、候補者を確保できなかった
ときは、
① 設計コンサルタントやマンション管理士等の利用について検討したうえ、
② 大規模修繕工事の過程について、区分所有者に対する透明性を確保する
ための措置を講じると共に、監事に対する定期報告を充実させる
場合に、修繕委員会を設置しないことも考えられる。
>>1657 周辺住民さん
心中、お察しします。
「マンション管理士等の専門家を活用できる」条項があるのであれば、
国土交通省の『外部専門家活用ガイドライン』の内容に従って、
外部専門家の監事を設置することでまだ事態打開の可能性があります。」
総会出席者も外部専門家を入らないようにしている規約ではないですか？
そちらの管理会社はその点もエグい内容の規約になっているのが通常なので。
千代田区の政党近くに管理会社の名前がデカデカと入ったビルがありますが、もう一つ都内に名前がデカデカと入ったビルが出来たんです。
しかし約９割が長い間テナントが入りません。企業イメージの問題だと言われています世間でも評判が広がりつつあるのでしょうかねぇ。
>>1659 検討板ユーザーさん
マンションの総会に出席できるのは、原則として区分所有者（管理組合の構成員）です。（また、区分所有者の委任を受けて代理人が出席することもできます。）
ただし、理事長が必要と認めた場合は、管理会社や専門業者などが出席することもできます。?しかし、周辺住民さんのマンションは理事会も監事も（意図的に）設置されていない最悪パターンの「第三者管理方式」です。
ところが、奇跡的に周辺住民さんのマンションの管理規約には、「マンション管理士等の専門家を活用できる」条項が残っています。うちのマンションの場合は、リプレイス後に新たなマンション管理規約を作成するとき、管理会社はしらっとこの条項のないものを提出してきたのですが、標準管理規約にあるこの条項がないことに気づいた元理事長経験者がこの条項を新たなマンション管理規約に入れたのです。
数年後に、この条項がうちのマンションの管理規約にあることを知った管理会社の別のフロントの呆然と青ざめた顔を忘れることが出来ません。このフロントは強引に第三者管理方式を推し進めようとしていたので、この条項が無かったら、本当に大変なことになっていました。
なぜならば、この条項がマンション管理規約にない場合、まず管理規約改正のための総会決議を開き、それが可決されてから再び総会決議で「マンション管理士等の専門家の活用」を可決しなくてはならないからです。（それらを同時に行うことが可能かどうかの判断は専門家に問い合わせてください。）うちのマンションの経験から言えば、管理会社フロントと癒着者が結託して必ず妨害が入ります。
うちのマンションは信頼できる外部の専門家を活用し始めてから、管理組合が悪徳管理会社とほぼ対等にやり合えるようになりました。（リプレイスはほぼ決まっています。）
1658さん、ナイスです！
有能な外部専門家のおかげで、うちのマンションは第三者管理方式に絶対に移行しないことになったので、『外部専門家活用ガイドライン』に重要な記述があることを失念しておりました。
『外部専門家活用ガイドライン』の改訂版において、50か所に及ぶ大規模修繕に関する言及があります。
重要な記述は、1658さんが御指摘くださったように
第三者管理者方式でも、大規模修繕の際には、たとえ理事会が廃止されていても「修繕委員会」が活躍できます。第三章やその他の個所にも引用で使えそうな箇所がいくつかありますので頑張ってください。
これは絶対に説明会で国土交通省のガイドラインの記述を論拠として、堂々と主張されるべきです。以下は、マンションみらい研究所のHPからの引用です。（仕事開始前で超忙しいので引用を探しました。）https://www.miraikachiken.com/report/240724_report_01#heading2-4
「マンション管理会社か?管理者となる場合の外部管理者方式カ?イト?ラインか?国土交通省から示された。理事のなり手不足の解消のために、第三者て?ある管理会社に管理者を委託する場合に留意すへ?き点なと?か?まとめられている。この方式においては、理事会を設置せす?に管理組合を運用することになる。しかし、大規模修繕工事については修繕委員会か?検討するものとして位置付けられている。理事会の機能か?専門委員会に残されているのた?。
管理組合の業務を第三者に委託しても、修繕に関する業務は当事者て?ある区分所有者により判断されるへ?きた?と言うことなのた?ろう。」
国土交通省のガイドラインは以下の公式HPからダウンロードできます。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
手順としては、ガイドラインと管理規約を典拠に「修繕委員会」の設置を提案します。そのメンバーとして、マンション管理士、一級建築士の方をアドバイザーとして呼び、「スマート修繕」に対案を作ってもらいます。なぜ「スマート修繕」を利用するかというと、管理会社のフロントが内通者を使って、あなたや上記の専門家が特定企業と癒着しているというデマを流す可能性があるからです。信じられないかもしれませんが、そういう通常は想像できないことをやってのけるのが悪徳管理会社の真骨頂なんです。
有機のある方ですね。でも資産を守るには当たり前のことかもしれません。無関心を装う人たちはいずれ他のマンション住民が経験したようなこの世の地獄を味わうことになるのかもしれません。頑張ってください。
>>1658 匿名さん
有機ではなく、”勇気”です。
国土交通省のガイドラインでは、
理事会なし、監事なしの最悪の「第三者管理方式」に移行させられた
管理組合のために「大規模修繕委員会」を切り札として残したのですね。
なかなかいいアイディアですね。「大規模修繕委員会」に理事会の要素を復活させて
ピンチから救われるチャンスを与えた。それにマンション管理士や一級建築士など外部専門家も加わることができ、報告書も作成するわけだから、管理組合でそれが高く評価されれば、管理組合員による監事設置への動きになるかもしれない。
まだまだ王手（リプレイス）には遠いいけれど、形勢逆転のチャンスにはなりえる。
1647,1655,1657 の者です。
皆様ありがとうございます。
突破口としては、
①国交省ガイドラインを根拠に、マンション管理士等の第三者関与、修繕委員会設置等を提案。
②マンション管理規約の「マンション管理士の活用」を根拠に、第三者関与を提案。
といったところだと理解しました。
②の「マンション管理士の活用」は、管理会社系元請エンジ会社との大規模修繕工事契約に関しての総会前に、メールでのやり取りで管理会社の担当者に再三提案したのですが、議題にあげることを拒否されました。
なお、管理会社が言うには、「マンション管理士の活用」も、費用が掛かるという理由で総会決議が必要とのこと。総会決議項目としての明記はないが、「その他管理者が総会の決議を要すると判断した事項」と規約に記載があるので、それを根拠に決議事項を自由に操れるのだと理解しています。
①の方は、強制力まではないガイドラインを盾に、どこまでできるかというのはあります。②の件と同じタイミングで、ガイドライン記載の監事設置について提案したところ、「マンション適正化法による厳格な規制下にある管理会社が管理者をつとめることで適法適切な管理ができ、また区分所有者様の組合活動のご負担解消を目的の一つと考え第三者管理方式を推奨しておりますので、当社では監事の設置は不要と考えております。」と返ってきて、総会の議題にも上げてもらえませんでした。
A.一人が声を上げてもガイドラインは無視できる程度のものであれば…
→ 説明会で強く働きかけ、賛同を募り、局面を打開する。
B一人でも声を上げればガイドラインをむげにできないのであれば…
→ メールで証拠が残る形で、管理会社に具体的に、修繕委員会やマンション管理士関与について、説明会で議論するよう相談。
といったところでしょうか。
いずれにしても、現状、工事費が高いとすると、
何らかの手段で、現状の予算計画が相場より高いことを、客観的に他の区分所有者にも明確に分かる形で、示すことができれば、他の区分所有者も問題意識を強くしてくれるかなと考えています。
>>1663 周辺住民さん
他にも、相談ないしは、紛争解決をサポートしてくれる組織が三つあります。
ーマンション管理業協会 苦情解決制度
ほとんどの管理会社が加盟しています。加盟管理会社が管理組合とトラブルを
起こしているときに電話相談できます。
内容に応じて苦情解決制度へと進展しま す。
今回のような重大なケースでは、苦情解決制度のほうが利用価値がありそう
です。大規模修繕では巨額が動きます。修繕委員会の設置すらも認めないので
あれば、明らかに異常ですから、こちらの制度を利用されたら良いと思います。
https://kanrikyo.or.jp/complaint/settlement.html
https://www.kanrikyo.or.jp/etc/contact.html
ー日本マンション管理士会連合会
マンション紛争解決センターR(法務省認証第157号)
きちんと迅速に対応してくれそうですが、有料です。
https://www.nikkanren.org/service/mansion-adr.html
ー日本マンション管理組合連合会
全国に支部があり、きめの細かいサポートを受けられます。
近年の国土交通省の重要な専門家会議には必ずオブザーバー参加しています。
地方自治体のマンション管理とも連携しています。
地方自治体のアドバイザー派遣は絶対に利用すべきです。
自分もここの支部で多くの情報と知恵と勇気をもらいました。
https://www.zenkanren.org/
悪徳管理会社が何よりも怖れるのは国土交通省の地方整備局に通報され、
営業停止処分になることです。管理会社に少しでも品行方正にふるまってもらうためには、行政とつながる専門家の関与が重要です。
管理会社のフロントは強硬姿勢を取っているようですが、もう現段階で苦情制度の利用が可能であれば、こうしたプロの関与があったほうがスムーズに運ぶかもしれません。
管理会社のフロントとのやり取りはすべて第三者が客観的に不正を判断できるようにメールか録音で保存してください。
説明会の時は必ずヴォイスレコーダーを持参してください。
管理会社の正社員でもないフロントのほとんどは、区分所有法も適正化法もマンション管理規約もガイドラインも読んでいないはずです。自分が総会でヴォイスレコーダーを使用した際に、普段は恐ろしく傲慢で饒舌なフロントがおとなしくなって、シドロモドロになってしまいました。ヴォイスレコーダーの存在が気になって仕方ない様子でした。
行政のガイドラインを無視しているという批判とそれに対する返答を録音することは重要なカギとなる可能性があります。ガイドラインにはもちろんまだ法的効力はありません。そのようにフロントが反応した場合、「ガイドラインは、マンション管理業界に関わる多くの組織の代表やマンション学会の専門家や弁護士が管理組合の利益を守るために長年にわたって審議されたのちに策定されたもので、将来的には適正化法として一部が法制化される可能性があるものであるので、決して無視されるべきではない」とやり返すべきです。
マンション管理に詳しい弁護士にも無料相談して、管理会社の善管注意義務違反となりうる証拠集めも重要だと思います。「修繕委員会設置」の拒否が善管注意義務違反と認められるか自分もわからないので、弁護士か上記の組織か国土交通省の地方整備局などに問い合わせてみてください。
しかし、悪徳管理会社のなりふりかまわない利益至上主義はやり過ぎというか、こんなに悪の限りを尽くしてしまって、そのうちに第三者管理方式のおかげで修繕積立金が枯渇して管理不全を起こした全国マンションが連帯して「〇〇管理会社全国被害者の会」なんて結成されてしまったら、マスコミの総バッシングも起きるだろうし、いったいどうするのだろうか。管理組合ファーストや民主主義的な管理（日経ビジネスのCM）を主張するのであれば、国土交通省のガイドラインに基づいてせめて『監事設置』くらい認めるべきであろう。
>>1665 周辺住民さん
もともと国交省の『外部専門家ガイドライン』がつくられ、それがまた改訂されたのもある悪徳管理会社の存在が大きく関係しています。審議のあいだにもこの管理会社に対する言及が幾度もあったにもかかわらず、いまだにガイドラインを無視した第三者管理方式を行っているのは、その一社だけだろうと思います。周辺住民さんのカキコミを読んで本当に驚きました。デベロッパー系の管理会社の同方式では、自分が調べ上げた限りでは、少なくとも外部専門家の監事を置くか、外部監事と区分所有者代表の監事を置くかして、ガイドラインに従っています。独立系であっても管理組合が相見積もりを行えるところがほとんどです。
修繕委員会の設置の妨害があった場合、善管注意義務違反に問えるかどうかは弁護士に問い合わせていただきたいのですが、悪徳管理会社制で時間と労力を潰すのであれば、マンション管理に詳しい弁護士に委ねるのも方策のひとつだと思います。訴訟は費用が掛かるので敬遠される方も多いと思いますが、弁護士保険というものもあります。前述の団体の一つの幹部クラスの方で、長年悪徳管理会社のあくどいやり方をよく知る方に注意をするように言われました。実際にいろいろな手段で妨害を仕掛けてくるので気を付けてください。すべて記録し、証拠を残すことが重要です。では、ささやかながらエールを送ります。
>>1665 周辺住民さん
某社の公式HPと広告には同社の第三者管理方式の仕組みを図であらわしたものが掲載されています。しかし、現実には監事設置を妨害したり、監事設置をしないのが同社の第三者管理方式であると資料で主張したりしています。
これはガイドラインを無視しているだけでなく、景品表示法違反の可能性もあるのかなとも思います。消費者庁に連絡して、専門家に問い合わせてみてください。
巨額が修繕積立金から消えたあとでは遅いです。
【消費者庁への通報】?
景品表示法違反や過大な広告に関する情報提供は、消費者庁の表示対策課情報管理担当に電話で連絡します
電話番号は03-3507-8800（代表）です
コレだ！AIに聞いてみた！
マンションの修繕委員会は、大規模修繕の期間のみ設置されることが一般的ですが、大規模修繕後に常設化されることもあります。?
修繕委員会の常設化のメリットは、担当者が交代することなく、長期修繕計画を一貫して進められることです。?
修繕委員会の役割は、理事会に諮問する機関として、修繕計画の作成や施工業者の選定、住民とのコミュニケーションなどです。?
修繕委員会の常設化の事例としては、次のようなものがあります。
ー大規模修繕後に常設化し、次の修繕に向けた修繕計画の見直しや修繕積立金の検討を行う?。
ー大規模修繕の期間のみ設置するのではなく、常設化することで、長期修繕計画を一貫して進める?。
ーーーーーーーーーーー
理事会が廃止されているから、管理組合の諮問機関という形式になるのだろうか。
管理会社における善管注意義務違反（民法第６４４条）とは？ （AI先生による）
マンション管理会社は、区分所有者から管理業務を委託されており、その業務遂行にあたって善管注意義務を負います。具体的には、以下のような行為が善管注意義務違反に該当する可能性があります。
共用部分の管理：共用部分の清掃や修繕を怠り、マンションの美観や安全性を損なうこと。
修繕計画の策定・実施：適切な修繕計画を策定せず、長期的な視点での修繕を行わないこと。
管理費の徴収・管理：管理費の徴収を怠ったり、管理費を不正に流用したりすること。
会計処理：会計処理を適切に行わず、収支状況を明らかにしないこと。
ーーーーーーーーーー
上記のように、長期的な修繕企画を実現するための修繕委員会の常設を認めない場合には善管注意義務違反とみなせる可能性もありますので、弁護士に問い合わせてみてください。マンション管理士さんはみなさん得意分野と不得意な分野を持っていらっしゃる気がするので、大規模修繕に関わる問題でしたら、マンション管理士と一級建築士の資格を持つ方で、なおかつ行政のマンション政策の顧問をされているような方にアドバイザー制度を利用して、管理組合側の修繕委員会の常設に参加していただけると心強いはずです。行政に悪事が筒抜けになることが念頭にあれば、管理会社もそうそう悪いことは出来ないはずと思いますが、習性になってしまっている場合は不正を行い続けるかもしれないので、そうしたら監視強化もしくは告訴の検討しかありません。
第三者管理方式において理事会復活が難しければ、総会決議の不要な常設の修繕委員会設置と専門家アドバイザーの参加をまず可能にして、そこに消えた理事会機能をひそかに復活させ、管理組合がお財布クンになりたくなければ、相見積もりを取ることによって、管理会社もしくはそのグループ企業の下請けによる工事の金額が不当に高額でないかどうか判断するしかない。管理会社に意地悪したければ、管理会社提案の工事をすべて拒絶すればいい。管理会社の修繕プロセスに透明性が欠如していることが、他の区分所有者にも理解できれば、監事設置かリプレイスの同意が形成されてゆくのは自然の流れだと思う。
だいたい日本のマンション管理関連の法体系は民法との整合性に乏しく穴だらけだから、それを悪徳管理会社があざとく見つけ出して悪用するのだから、管理組合が管理会社を善管注意義務違反で訴えるとき、または、監事設置が必要な時、国が補助金を出して、少しでも埋め合わせをするべきだと思う。
うちのマンション住民が無知で悪徳管理会社と委託契約を交わしてしまったので、それに巻き込まれて貴重な時間をたくさん失ったが、もう二度とマンション管理になど関わりたくない。
なぜなら、日本のマンション管理業界の闇があまりに深すぎるから。
もうここにも二度と書き込まない。
>>1647 周辺住民さん
>13.20％と14.54％というのは建築施工単価2024年春号に載っているらしい。
国土交通省「公共建築工事共通費積算基準（令和６年改定）」の算定式（「Jo：現場管理費率（％）」、「Ｇｐ：一般管理費等率（％）」）で、「Np：純工事費」２８,０００（千円）、「Ｔ：工期」１～６（か月）についてそれぞれ計算すると、
Jo：現場管理費率13.20％は、工期が３～４（か月）なら、１１.２４～１４.０３（％）で大体、合致している。もし、工期が１～２（か月）で13.20％なら、高い。
Ｇｐ：一般管理費等率14.54％は、大体、合致している。しかし、この基準は公共工事の入札価格の上限（予定価格）を設定するためのもので、上限に近い一般管理費等は、区分所有者の団体にとって適性であるとは言えない。他社との価格競争があれば、下がる可能性がある。
＜計算値＞
Ｔ Jo（％） Ｇｐ（％）
１ ４.８１ １４.８０
２ ８.２１ １４.７６
３ １１.２４ １４.７２
４ １４.０３ １４.６９
５ １６.６８ １４.６５
６ １９.２０ １４.６３
--------------------
○ 公共建築工事共通費積算基準（令和６年改定）
https://www.mlit.go.jp/gobuild/content/001733141.pdf
・別表－９ 現場管理費率（改修建築工事）
https://www.mlit.go.jp/gobuild/content/001733141.pdf#page=9
Jo＝Exp(7.079 - 0.538 × logeNp + 0.773 × logeT)
Jo：現場管理費率（％）
Np：純工事費（千円）
Ｔ：工期（か月）
・別表－１５ 一般管理費等率（建築工事）
https://www.mlit.go.jp/gobuild/content/001733141.pdf#page=10
Ｇｐ＝２８．９７８－３．１７３× log10 （Ｃｐ）
Ｇｐ：一般管理費等率（％）
Ｃｐ：工事原価（千円）
--------------------
＜注＞
┌直接工事費
┌純工事費┤
┌工事原価┤ └共通仮設費
┌工事価格┤ └現場管理費
工事費┤ └ 一般管理費(付加利益含む）
└消費税相当額
1672が悪徳管理会社のトリックを半分明らかにしてくれているので助かる。（笑）
だから、現場管理費率や一般管理費等率を比較したら、専門知識のない区分所有者は妥当な費用なんだと思い込まされてしまう。（ふーん、理事会・監事廃止型の第三者管理方式の管理会社はそれと同じようなことを説明会でも手として使うんだね。）だから、ボッタクリはそれ以外の純工事費とかそういうところに盛り込まれているということだね。
実際には、純工事費が相場どおりかどうかは、他社から相見積もりを取ってそれを専門家と協議しないとわからないよ。
STOP！わたしはだまされない！
1647の者です。
皆様、様々なアドバイスありがとうございます。
①建築施工単価2024年春号の数値 ≒ 国土交通省「公共建築工事共通費積算基準（令和６年改定）」の算定式
②一般管理費等率14.54％は、大体、国交省の基準と合致しているが、これは公共工事の入札価格の上限（予定価格） → 超えると入札が失格になる基準だから高い。
と理解しました。
→ まずは競争原理が働くように第三者のチェックが入るように持っていく努力をすべきだと認識していますが、管理会社の壁でそれが叶わなかったとして、マンションの大規模修繕における、通常の競争原理が働いた場合の一般管理費（現場管理費もかもしれませんが）の平均値などが出てくると、管理会社や他の区分所有者に対しての説明、説得がしやすいと思いましたが、そこまでの客観的なデータはなかなかないですよね。
なお、純工事費の方は、複数社から見積もりを取るそうです。管理会社との繋がりがあったうえでの複数社見積もりなので、どこまで競争原理が働くのかは未知数ですが。
>>1674 周辺住民さん
そのトンネル会社についてのスレもここにありますから、
一瞥されたらいかがでしょうか。
競争原理どころか下請けのあいだで談合が行われている様子がはっきりわかります。
これで相見積もりを取っていると言い張る管理会社は
おかしいし、それを鵜呑みにして信じきっている区分所有者も
相当知的レベルが低いと感じます。（あなたのことを言っているわけではありません。誤解しないように。）とんでもない業者が含まれていて、でたらめな工事されたことが過去にいることが何回もあります。第三者管理方式で専門家監事もいなければ、誰がそれをチェックできるのですか？
相見積もりは管理組合の代表で組織される理事会が取るべきものです。
管理会社が都合よくやるために理事会廃止が前提となるここの管理会社独自の
第三者管理方式をつくったのでしょう。総会監視型というパターンとも違います。
他の第三者管理方式は理事会廃止や監事廃止を前提としません。
理事会や監事が廃止されていなければ、競争原理に基づく公正な修繕工事が
可能であるはずです。
マンション購入前に管理会社がどんな管理会社か調べておくべきでしたね。
1647の者です。
過去に「スマート修繕」利用のアドバイスありましたが、問い合わせたところ以下の回答でした。
→ 「管理者管理方式、特に●社の場合は、自分たちで工事を取りたがるため、
①必ずスマート修繕に発注するor
②管理者管理をやめる
という場合しか見積もりは受け付けません。
>>1676 周辺住民さん
逆に言えば、修繕委員会さえあれば、（または、常設修繕委員会）スマート修繕に相見積もりを依頼できるのではないでしょうか。相見積もりさえ取れれば、管理会社による修繕費の不明点を指摘できます。
それが出来ないのであれば、もう完全に相手の術中におちているので、
説明会で発言しても状況改善にはならないでしょう。
先月の日本経済新聞などでも報じられていますが、（以下引用）
住民で組織する管理組合に理事会を置かず、運営を外部委託するマンションの「第三者管理」を巡り、国土交通省は住民への事前説明を義務づけるよう法改正する。2026年にも新制度をもうける。第三者管理は近年、普及が進むものの、自社やグループ企業に清掃や修繕工事を割高で発注するなどの事例が相次ぐ。情報開示を通じて不利益が生じるのを防ぐ。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA093WK0Z00C25A1000000/
住民への事前説明を義務づけるように法改正しても、
あなたが示した説明会が好例です。相見積もりを取るすべのない住民たちはいったいどの名目の部分に”盛られている”のか、さっぱり見当がつかず、何もなすことができない袋の鼠です。管理会社が説明義務を怠り、相場とはかけ離れた工事費が引き落とされたとしても、日本の管理組合はまず管理会社を訴えたりできないでしょう。訴訟はお金がかかるからです。
日本が手本とする（実態はかなりかけ離れているが）フランスやドイツの諮問機関（顧問会）は訴訟保険に入ることが義務付けられています。管理者が管理組合に損害を与えたときに訴えることが出来るためです。諮問機関メンバーは一般的に管理組合の代表と専門家です。（余裕がある管理組合は専門家数名を雇い、お金のない管理組合は住人のみだったりします。
この相違を指摘する人が日本のマンション学会にいないのにはあきれます。
また、「日本の区分所有法はドイツの区分所有法を手本としている」とか
「第三者管理方式はすでにフランスに導入されていて、普及している」などとデタラメをあちこちで言われる自称専門家の方がいるのには驚きます。
利益相反に対して非常に厳格なドイツやフランスのマンション管理関連の法体系とマンション管理形態のいったいどこがどのように日本の極めて特異なそれらと似ているというのでしょうか。
また、それらの国々では2020年にマンション関連法の抜本的改正が行われたことも、日本ではほとんど報じられていません。その改正によって、管理組合は「理由をあげずに（理由を言わないといけない場合、その理由の真偽が訴訟理由となるため）
管理者を解雇できる」という一文が加えられました。管理組合は過半数の賛成票があればいつでも管理者を理由なしに解雇できるわけです。
他にも相違点はいろいろありますが、なぜマンション学会もマスメディアもそれを指摘しないのか不思議です。さまざまな癒着のせいで利益相反に甘すぎるマンション管理体制が日本に成立し、その犠牲になっているのは、他でもない区分所有者たちです。以前も書きましたが、闇があまりに深すぎるので、これ以上関わりたくもないです。
－最後の一言。
マスメディアでは決まり文句のように「二つの老い」について語られますが、
全国管理組合ネットワークの支部の第三者管理に関する報告書を読むと、管理不全に陥るマンションのほとんどがすでに管理会社と契約を交わしているマンション管理組合だという調査結果に驚きました。国土交通省もマスコミもそこで失われる修繕積立金を支払い続けてきたのは、日本の高度成長期を支えた定年退職者たちが多く含まれているという事実を忘れていませんか。休暇もほとんどとらずに働き続けてきた人たちが貯めたお金です。彼らはただの老人たちとして一括りされるべき人たちではないと思います。人が一生をかけて貯めたお金を企業利益として不当に奪ってもいいものでしょうか。（左翼的に聞こえるかもしれませんが、自分は左翼では決してありません。）そういう理不尽を合法化しているのが、日本のマンション管理体制に他ならないと思います。
あと、もう一言。
法制化のポイントは管理会社に対して説明義務を課すだけでは不十分。
それは逆に”利益相反行為の正当化”として悪用される可能性がある。
第三者管理方式においては、＜監事＞もしくは＜常設修繕委員会＞もしくはフランスドイツのように＜諮問委員会＞の設置を義務化するべきだ。
この＜諮問委員会＞というのはまさしくすべての修繕工事が利益相反なしで公正に行われているか常に監視する責任を負っている。＜常設修繕委員会＞と内容的には同じに思える。
専門家の参加は必須だ。悪徳管理会社も少しはおじけづく。また、理事長や理事やりたがる人の中にも法律文書や管理規約が全然わからない人もいるわけだし、専門家の知見に頼るのもいいが、トレーナー的存在として、たくさんの情報と知識を授けてくれる。専門家がいたほうが管理組合のつまらない内部争いを回避できると経験的につくづく感じている。コストは行政と折半すれば大した出費ではないはずだ。（専門家を活用しない場合の損失額のほうがダメージははるかに大きいと思う。）
有識者会議では、外部専門家（？）監事の報酬の問題で義務化が難しいという。報酬を行政が（一部）負担するにしても、個人投資家の（ような？）不在区分所有者も恩恵を受けることになるので、理解が得られるでしょうか。利用目的を自ら居住する住宅の取得に限定している【フラット３５】（住宅ローン）のような制度に影響するかもしれない。
ガイドラインに従い、管理者から監事に定期報告が行われるなら、ほぼ無償の組合員監事でも最低限の業務監査が可能と思うが、それさえも成り手がいなければ、致し方ないのかなと思います。
○ 第３回マンション政策小委員会（2024年12月20日） 議事録 より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001860136.pdf#page=24
【○○委員】 ちょっと戻るんですけど、・・・
・・・ 監事、マンション管理士さんなどを監事として雇用することになったら、それなりの報酬もついて回る。ですから、ここは「望ましい」ぐらいで、管理組合にそういうことを積極的に義務づけるということはなかなか難しいのかな。私のそういう理解でよろしいのかどうか ・・・
【○○委員】 その理解でよろしいでしょうかということですが。
【事務局】 ・・・ 監事の点につきましては、委員御指摘のとおりでございまして、やはり報酬も含めて発生するという点も踏まえて、最終的には監事を選任されるかどうか、どういった方を選任されるかどうかについては、管理組合の中でお決めいただくということであろうかと思いますけれども、 ・・・
○ マンション政策小委員会 とりまとめ（2025年2月12日） より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863976.pdf#page=13
②管理業者管理者方式への対応
・管理業者管理者方式は、管理者たる管理業者による自己取引等が
発生し、管理組合と管理業者との間で利益相反となるおそれがあ
るため、その導入にあたってはメリット・デメリットを踏まえた
検討が必要である。
また、こうした検討を経て管理業者管理者方式の導入を決定した
場合についても、マンションの管理の主体は区分所有者から構成
される管理組合であることを踏まえ、管理者の選任や業務の監督
等を適正に行うことができるような環境整備や、区分所有者が適
切に判断し、意向を確認できる環境整備をすることが重要である。
このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
合から管理者として選任される場合については、管理者受託契約
に係る重要事項の区分所有者への説明14や、自己取引や関連会社と
の取引を行おうとする際の区分所有者への事前説明15を義務付け
る等の措置を講じるべきである。
・また、当該方式においては、管理者の業務執行に対する監督の職
責が監事に集中する可能性があり、監事に期待される役割が質的
にも量的にも増大する可能性があることから、区分所有者に加え、
マンション管理士のほか、弁護士、公認会計士などの外部専門家
を選任することが望ましい。
このため、マンション管理士が監事となった場合の責任16を明確に
した上で、適正な業務を実施することのできるマンション管理士
等の専門家の育成等を推進するべきである。
・さらに、今後、管理業者管理者方式が増加し、トラブル等も増加
する可能性があるため、区分所有者や管理組合からの相談窓口の
強化を図るべきである。
脚注
14 あらかじめ管理組合に対する説明会を開催する。
15 脚注14 と同じ。
16 マンション管理士が業務として監事に就任する場合には、当該監事としての行いについても、マンション管理法第40条の信用失墜行為の禁止が適用されるため、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をした場合には、国土交通大臣は、同法第33条第２項の規定により、登録を取り消し、又は期間を定めてマンション管理士の名称の使用停止命令をすることができる。
管理業者管理者方式の監事をマンション管理士等の外部専門家を必須とする必要はないと思うけど、「監事を設置できる。」と法律に明記してほしいですね。法律に基づく省令（施行規則）で、管理業者管理者から監事への定期報告を義務にしてほしいですね。
○ 第４回マンション政策小委員会（2025年2月7日）
>資料2_マンション政策小委員会とりまとめ（案）に関する意見募集結果（概要）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863965.pdf
１．とりまとめ（案）の内容に直接関係する御意見
（★：とりまとめに反映）
②管理業者管理者方式への対応
＜総論＞
～
＜重要事項説明＞
・規制に対するコストは区分所有者が負担することを留意すべき
＜利益相反＞
・この方式は利益相反（自己取引）となることが前提であり、その関係性を正しく
表現するような記載とすべき［★］（p.10,ｌ.22-24 及び p.11,ｌ.1-2 に反映）
・工事費が大きな維持・修繕工事については制限を設けるべき
・大規模修繕工事にあたっては、修繕委員会の設置を義務付けるべき
・事前説明については、説明を行えば良いといった運用ではなく、条件成立のハー
ドルを高くし、容易に利益相反行為が行えないような仕組みとすべき
・総会時の議案として説明すれば、総会とは別の説明会は不要ではないか
・利益相反の可能性のある取引に対して、第三者機関による監査を義務付けるべき
＜処分・罰則＞
～
＜管理業者管理者の要件等＞
～
＜監事＞
・マンション管理士のほか、弁護士や公認会計士などの専門家も想定される［★］
（p.11,l.7 に反映）
・管理業者管理者方式において、経理・税務等の監査については、公認会計士や税
理士といった資格要件を設けるべき
・監事を選任する場合に、マンション管理士等の外部専門家を必須とするような規
制はすべきでない
・監事を選任する場合にも重要事項説明の必要性を検討すべき
２．とりまとめ（案）記載の取組の実行段階における運用等に関する御意見
②管理業者管理者方式への対応
＜総論＞
～
＜説明方法・各種様式＞
～
＜監事＞
・監事の選任については、区分所有者からの推薦とすべき
・監事の担い手を増やすため、報酬のあり方について検討が必要
・監事の役割が拡大していることを踏まえ、監査委員会の設置など監査の体制を強
化することを検討すべき
・マンション管理士が監事としての役割を果たすための能力を育成することが必要
・マンション管理士が監事を行う場合のガイドライン等が必要
・監事の独立性を担保するため、監査費用を確保する仕組みやその費用の執行権限
についても明確化すべき
・監査報告書はわかりやすく作成し、総会の前に開示すべき
・管理業者が大規模修繕工事を行う場合には、マンション管理士に工事監理をさせ
るべき
>資料3_マンション政策小委員会とりまとめ（案）に関する意見募集結果
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863966.pdf
>>1679 匿名さん
「スマート修繕」もいろいろなメディアで紹介されただけに
相見積もりの依頼が殺到しているのではないかと推測します。
相見積もりまでは無料だからです。
そこで発注してもらえないと非効率ですし、
パートナー企業もやる気を無くします。
そのために「スマート修繕」側も効率化対策として
＞「管理者管理方式、特に●社の場合は、自分たちで工事を取りたがるため、
①必ずスマート修繕に発注するor
②管理者管理をやめる＜
と、管理組合員の問い合わせに答えたのではないかと思います。
（こういう問い合わせにも肩書は重要です。修繕委員会委員長くらいではないと...）
理事会も監事も廃止されてしまった管理組合には、理事会機能を復活させるために、修繕委員会 （または常設修繕委員会）にはもちろんこの場合マンション管理士かつ一級建築士の資格を持つ方がアドバイザーとして（地方自治体援助制度がよくあるので調べてみてください。）参加が大前提です。
「スマート修繕」との交渉力を強化するため、しっかりした管理組合側の組織をつくることが重要だと思います。
「スマート修繕」の見積もりに対して、悪徳管理会社＋悪徳トンネル会社は
さらに安い見積もりを出してくるでしょうが、それをシロウトが見抜くことは
不可能なので、絶対に専門家が委員会のアドバイザーとなることが重要です。
それらの下請けが説明と違う工法や資材を使うかもしれません。管理組合にその業界の人が偶然いれば別ですが、専門家がいなければ、だれもそれらのそのチェックは不可能です。
うちのマンションで実際にあったこととして、
勝手な追加工事を行うとか、利潤を増やすために業者の人数を極端に減らした結果ミスが多発するとか、あとになって手抜き工事で会ったことがわかったとか、修繕と称して秘かに破壊する工事であった（これは未然に防ぎました）などです。
あと、（マンション管理士さんやコンサルたちがそう呼んでましたが）”別格”の悪徳管理会社は、内通者をつくり、デマを流して妨害します。これも実際に体験しました。また、コロナ禍だったため、おバカなフロントと内通者はメールでデマを流しまくったので、メールが証拠として大量に残ってしまっています。
このケースだと、「修繕委員会が修繕企業と癒着している」といったようなデマを流し始めることが予想されます。それを交わすために「スマート修繕」に見積もり依頼をして、修繕はすべてトンネル会社ではなく、「スマート修繕」に依頼して、理事会機能を常設修繕委員会の名のもとに復活させて強化し、悪徳管理会社を追い出すしかないでしょう。良心的な管理会社の第三者管理方式は、たとえ理事会なしの総会監視型でも監事は必ず設置されていて相見積もりは当然OKでグループ企業の修繕会社に修繕を依頼しなくてもOKというのがふつうです。しかし、何があっても絶対に理事会は廃止すべきではありません。」
>>1678 匿名さん
>フランスドイツのように＜諮問委員会＞の設置を義務化するべきだ。
ある論説によると、ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）には、設置が義務ではなく任意で、管理者を援助及び監視する「管理顧問会（Verwaltungsbeirat）」というのがあるそうです。
（ある論説）
２０２０年ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）改正
― 管理顧問会（Verwaltungsbeirat）を中心に ―
土 居 俊 平
ttp://repo.komazawa-u.ac.jp/opac/repository/all/MD40140347/klj017-06-doi.pdf#Page=3
２８条では管理者、旧ＷＥＧ２９条では管理顧問会について規定がある。注意すべきは、管理者は法律上設置することが義務付け（ＷＥＧ２０条２項）られた必要的常置機関であるものの、
管理顧問会は設置するのか否かは任意であるという点である。なお、２０２０年ＷＥＧ改正により旧ＷＥＧ２０条に相当する条文は削除されたが、改正後も同様に管理顧問会の設置が任意である点に変わりはない。
2011年頃、法務省が委託した調査研究によると、フランスでは、管理者の管理業務執行を補佐、監督する「管理組合理事会」という機関があり、総会で置かない旨を決議できるそうです。
・「老朽化した区分所有建物の建替え等に関する諸外国法制等に関する調査研究」
（研究代表 鎌野邦樹 早稲田大学教授)
ttps://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00110.html
フランス
ttps://www.moj.go.jp/content/000083983.pdf#page=10
⑤管理組合理事会
管理組合理事会は、管理者の管理業務執行を補佐、監督する機関として、全ての管
理組合においておくことが予定されている（第２１条第１項、ただし、総会での決議
によって管理組合理事会を置かない旨を決議することができる 同第９項）。
>>1683 匿名さん
『マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン』や概要を最初から最後まできちんと読まれてますか？
【国交省HPからダウンロード可】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
そう言えば、うちのマンションの悪徳管理会社のフロントも、このマンションには管理不全や理事のなり手不足の問題などないのにしつこく無理やり『第三者管理方式』を押し付けてきたにもかかわらず、ガイドラインの存在すら知らなくて、心の底からビックリしました。
昨年6月の改訂版のガイドラインにおいても、第三者管理方式に大規模修繕工事に際して、修繕委員会（区分所有者及び監事から構成）を設置し、これを主体として検討することが望ましいとして明記されていますよね。
そもそもガイドラインはガイドラインであって、法的効力や厳格な法的定義から解放されているので、管理組合員の”意志”において管理組合の利益（＝マンション資産）を守るために修繕委員会を常設化することに違法性はないはずです。
修繕委員会の常設化を法的に禁じる条項などありえません。
また、修繕委員会や常設修繕委員会が、管理者でなく管理組合直属であるとすることを法的に禁じる条項もありえません。管理者＝理事長である場合にも理事会が存在しなければ、民法で定義された利益相反の禁止条項にかんがみても、修繕委員会は管理組合に直属して当たり前でしょう。
マンション学会会員の論文を読むと、フランスやドイツの管理組合に設置される組織は、諮問機関、諮問委員会、顧問会などとさまざまに翻訳されていますが、いずれも管理組合を代表する組織です。フランス語とドイツ語を勉強して自分で調べてください。常設の修繕委員会と同じ役割を担っています。フランスやドイツは、日本のようにばらばらでなく一本化された法体制で読みやすくわかりやすい内容で面白いですよ。日本のマンション管理関連法案がいかに利益相反禁止を無視し、フランスやドイツの法案が利益相反禁止を根本原理として構築されているのかが理解できることでしょう。
修繕委員会の設置方法を御存知ないのですか？
大規模修繕に向けて立ち上げる修繕委員会の発足の手順は「1．メンバーの公募」「2．理事会・総会での決議」「3．運営細則の制定」の主に3つです。
理事会が無ければ、総会決議です。標準管理規約にもあるような専門家をアドバイザーとして迎え入れることが出来るのであれば、修繕委員会にも適用できるはずでしょう。もし管理者である管理会社が管理組合員による修繕委員会設置を拒否するのであれば、弁護士保険に加入して善管注意義務違反として訴えてみるのもひとつの手なのではないでしょうか。
同じようなことを過去に書いていますので、これ以上の繰り返しはしません。自分はマンション管理にはこれ以上関わりたくないないので、もう二度と書き込みません。
しかし、こんな闇の深い業界は、日本の”恥”に他ならないと思っています。
日本のマンション関連法が穴だらけであるのを悪徳管理会社は利用しようとしていますが、理事会なしの第三者管理方式という最悪の窮地から、管理組合を救うために利用できる”穴”も残っていることを示したかっただけです。
4.第三者管理者方式でも修繕委員会が登場
マンション管理会社か?管理者となる場合の外部管理者方式カ?イト?ラインか?国土交通省から示された。理事のなり手不足の解消のために、第三者て?ある管理会社に管理者を委託する場合に留意すへ?き点なと?か?まとめられている。この方式においては、理事会を設置せす?に管理組合を運用することになる。しかし、大規模修繕工事については修繕委員会か?検討するものとして位置付けられている。理事会の機能か?専門委員会に残されているのた?。
管理組合の業務を第三者に委託しても、修繕に関する業務は当事者て?ある区分所有者により判断されるへ?きた?と言うことなのた?ろう。
マンションみらい価値研究所
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231887/
このスレは悪徳管理会社関係者が貼りつき、奇妙なカキコミがなされます。
管理会社中心の第三者管理方式導入のせいで、重大な問題に直面している方は
信頼できるマンション管理士などの専門家に直接ご相談くださるようにお願い申し上げます。自分はもう悪徳管理会社とは一切関わらないことに決めたので、
このスレからも失礼します。
「総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。」
→ 某管理会社の標準規約を受け入れてしまった場合、区分所有者側から総会招集するには、区分所有者の印鑑証明1/5以上を求めれますので、実質不可能です。なお、管理会社に都合の悪くなりそうな内容の議案は、通常総会の議案にあげてくれません。
>>1696 周辺住民さん
この件ですね。
＜マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン＞
【抜粋】
・ 管理組合によっては、総会招集の請求が区分所有者本人によって適正に行われていることを管理者が確認するため、特定の公的書面を要求する管理規約を定めている事例があります。組合員による総会招集を実質的に困難にする可能性がある要件を規定するかどうかについて、その必要性があるのか、そのような規定を設ける前において、管理者と管理組合との間で十分に協議するべきと考えられますし、そのような規定を設けている場合においても、その必要性について十分に検討するべきと考えられます。
大変ですが、これを乗り越えないと前に進まないと思います。
捕捉します。
「総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。」
→ 某管理会社の標準規約を受け入れてしまった場合、区分所有者側から総会招集するには、区分所有者の印鑑証明1/5以上を求められますので、実質不可能です。
なお、管理会社に都合の悪くなりそうな内容の議案は、通常総会の議案にあげてくれません。
おそらくですが、修繕委員会を設置することについても提案したとして、「総会決議がいる。我々が専門家なので不要」と、管理会社は言ってくると思います。
マンション管理士関与についても、総会前に提案しましたが「我々が専門家で一番マンションのことをわかっている。不要。」と、議題にも上げてもらえませんでした。
管理会社の固有名詞を管理者として規約に記載し、監事を置くこともせず、「区分所有者側からの総会招集には区分所有者の印鑑証明1/5以上」と規約に書き、理事会不要のメリットのみをことさら強調して、管理会社による第三者管理方式への移行を進め、移行後は管理会社に都合の悪そうな区分所有者の提案を総会で取り上げない管理会社が、万一あるとすれば、それは詐欺会社であり、反社だと思うのですが、いかがでしょうか？
私のマンションの管理会社が反社でないことを願います。
確かに管理会社による第三者管理方式の危険性をよく調べず、
甘い言葉に乗せられて管理会社の案に同意した区分所有者側の落ち度もある。
しかしながら、世間で管理会社による第三者管理方式の問題がより大きくなり、
当マンションの第三者管理方式移行後に、国交省ガイドラインまでもできた現在の状況で、
以下のような区分所有者側からの要望（総会等で議題にすること、周知・説明することの要求）があれば、応えるのが、倫理上健全な企業。
①再度、管理会社による第三者管理方式のメリット、デメリットを丁寧に区分所有者に説明。
②マンション管理士など第三者関与の必要性について総会で議論。
③監事の設置の必要性について総会で議論。
④1/5印鑑証明を規約から外すことの総会議論。
総会などの場で、区分所有者に広く丁寧に説明し、きちんとした議論をしたうえで、今のままでよいと、他の区分所有者の過半が言うならそれでよい。
それをせず、要望を黙殺したり、管理会社都合の理論で封じたりするのであれば、その管理会社は社会的信用のない企業であり、キツ言い方をすれば反社だと思います。
>>1703 周辺住民さん
国土交通省の標準管理規約では「理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。」と記載されていますが、理事会廃止されているので、削除されてしまっているのでしょうね。
しかし、マンション標準管理規約 第34条の専門的知識を有する者の活用に値するものが残っているのであれば、それを根拠にして専門家の活用を主張する以外にないのでしょうね。悪徳管理会社のやり方を熟知している専門家もいれば、知っているのに
とぼけている専門家もいましたけどね。管理会社の担当はマンション管理士の資格を持ってますか？うちのフロントはほとんどが持っていなかったから、専門家とみなせるレベルでは全くありませんでした。議事録も誤字だらけで解読するのに苦労しました。こんな悪徳管理会社が野放しのまま暴利をむさぼっているなど、日本のマンション行政は異常としかいいようがない。
>>1703 周辺住民さん
説明会で【マンション標準管理規約の第55条】?復活を主張してみたらどうですか。
【マンション標準管理規約の第55条】
理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
この条文を解釈すると、理事会の決議によって修繕委員会を設置できることがわかります。?理事会が悪徳管理会社の陰謀によって廃止されているので、「総会決議」に変更されるべきであることを主張してみたらいかがでしょうか。
同調してくれる人がいるのであればまだ希望があるでし引っ越すべき」ければ、10年以内に引っ越されたほうがいいかもしれません。
うちの親戚も何も知らずして悪徳管理会社が管理している新得マンションを購入してしまいました。うちのマンションが経験したことや知っていることを全部話したら、真っ青になっていました。自分のアドバイスは「できれば5年以内、遅くとも10年以内に引っ越すべき」というもので、親戚は深いため息をついていましたが、「そうするしかない」と、うなづいていました。
多くのマンション管理士や何十年もこの悪徳管理会社がやって来たことを追跡してきたという専門家からもすさまじい話をいろいろと電話で聞きました。
他の区分所有者の協力が得られないのであれば、そこから引っ越すことも選択肢の一つかと思います。数人のマンション管理士さんたちが「あの悪徳管理会社だけは別格」と、はっきりと言い切っていたのが印象的でした。自分自身が経験したことで一番驚いたのは、マンションの老朽化を早めるような工事を提案してきたことです。わざと老朽化を早めておいて工事を増やすなんて、おそろしすぎます。大地震が起きたら、それが原因で倒壊して多くの住民の命が奪われる可能性だってあるわけです。
>>1707 匿名さん
いや、第三者管理方式にもいろいろなパターンがあるわけで、区分所有者が自らのマンション資産の保全や修繕工事のひとつひとつを誠実で信頼できる外部専門家（管理会社でなく個人）のサポートを得て十分に監視でき、管理組合の利益がすべて反映・実現されていればまったく問題がないわけです。
このスレでよく問題になっているのは、悪徳管理会社の理事会廃止・監事廃止型の第三者管理方式です。それは管理組合側の利益を全く無視する形で、あらゆる監視を排除しつつ企業の自己利益を最大化する仕組みをすでに作り上げているわけです。
うちのマンションはこの悪徳管理会社による第三者管理方式導入を総会で完全に否決して阻止できましたが、それにいたるまでに元理事長を傀儡化というか内通者として活用していました。そいつは次から次へと起きるフロントの不祥事をもみ消すためにあらゆる手段を使っていました。おそらく”カネ”で動いていたのだと推測します。
とにかく、ガイドライン無視の悪徳管理会社の「第三者管理方式」の被害者はすべてを録音し、悪事の証拠を集めてください。重要事項も専門家に精査してもらい、虚偽記載があれば、国土交通省の地方整備局にその善管注意義務違反を通報することです。告訴の場合も時効は5年です。
金のためなら何でもありなんですよね↓
このスレでよく問題になっているのは、悪徳管理会社の理事会廃止・監事廃止型の第三者管理方式です。それは管理組合側の利益を全く無視する形で、あらゆる監視を排除しつつ企業の自己利益を最大化する仕組みをすでに作り上げているわけです。
多くのマンション管理士や何十年もこの悪徳管理会社がやって来たことを追跡してきたという専門家からもすさまじい話をいろいろと電話で聞きました。
他の区分所有者の協力が得られないのであれば、そこから引っ越すことも選択肢の一つかと思います。
数人のマンション管理士さんたちが「あの悪徳管理会社だけは別格」と、はっきりと言い切っていたのが印象的でした。
自分自身が経験したことで一番驚いたのは、マンションの老朽化を早めるような工事を提案してきたことです。
わざと老朽化を早めておいて工事を増やすなんて、おそろしすぎます。
国のガイドラインを知れば、ガイドライン遵守に反対する区分所有者は、そう多くないと思います。多数の区分所有者が賛同すれば、管理会社も無視できなくなる。
一区分所有者ができる運動は、昨年６月に管理業者管理者方式についてのガイドラインが第３章に整理されたことをより多くの区分所有者に十分周知徹底させることでしょう。総会で独り、意見を言っても、ガイドライン３章（６５～１２５ページ。全６１ページ）を読んで下さい、と言っても無駄なこと。
ガイドライン（第３章）の概要（全２ページ）をＡ４サイズ１枚に両面プリントし、掲示したり、全戸配布するのが良いでしょう。自治会のような集まりがあれば、口頭で説明するも、尚良し。ガイドラインを守りましょうの賛同者を増やすこと。
> 外部管理者方式等に関するガイドラインの概要（PDF形式）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747039.pdf
周辺住民さんが心配だったので...
別のパソコンでアクセスしたので、1715のカキコミは非表示になっていませんでした。自分のパソコンでは、1715は非表示になっています。
読む価値がないと思ったからです。
恐怖のマンション“乗っ取り”制度「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！
https://gendai.media/articles/-/125401
“高かろう悪かろう”のマンション「第三者管理方式」！“毒薬条項”で一度、契約したら最後、解約もできず泥沼化へ
https://gendai.media/articles/-/125409
マンション「第三者管理方式」で、 管理会社は自社グループへの工事発注もやり放題…！修繕積立金がどんどん足りなくなる「必然」
https://gendai.media/articles/-/125447
第三者管理というのは、分譲マンションの賃貸マンション化にすぎません。所有権があっても所有権を実感できない方式ですよ。仔細に検討したことはないけど、所有者にとってはデメリットが大きいでしょうね。管理会社が第三者管理で管理者になるケースが多いのでしょう。これはとりもなおさず、一生、管理会社のエサになるということですね。
>>1700 周辺住民さん
＞③監事の設置の必要性について総会で議論。
とても稀なケースですが、悪徳管理会社が監事設置を認めるケースもあるそうです。
しかし、この場合の監事は外部専門家ではなく、区分所有者の”代表”です。
外部専門家の監事だけは頑なに拒絶するようです。
監事は区分所有者が選ぶべきであるのに、悪徳管理会社が連れてきた監事や悪徳管理会社と内通する監事ではもちろん意味がありません。
理事会が廃止されてしまった第三者管理方式のマンション管理において、最悪の状況を打破できるのは有能な外部専門家の監事だけです。（出来れば行政の顧問や全国マンション管理士連合会などの地位の高い方などが理想。）
＞それをせず、要望を黙殺したり、管理会社都合の理論で封じたりするのであれば、その管理会社は社会的信用のない企業であり、キツ言い方をすれば反社だと思います。
批判的な区分所有者について、デマを流すのも悪徳管理会社の常套手段ですから、気を付けてください。反社は一般市民にはふつう迷惑をかけないものでしょう。
だから、悪徳管理会社は反社以下のクズだということです。
>>1720 周辺住民さん
①再度、管理会社による第三者管理方式のメリット、デメリットを丁寧に区分所有者に説明。
②マンション管理士など第三者関与の必要性について総会で議論。
③監事の設置の必要性について総会で議論。
④1/5印鑑証明を規約から外すことの総会議論。
管理会社にとってメリットがないからとりあえずやらないでしょうね。
しかし、法的な問題をクリアすれば何をしてもいいという姿勢が半グレそのものですね。
区分所有者の意見を聞かないなど利益を逸する行為を善管注意義務違反で解約できないかとか弁護士に相談するぐらいしか対応策思い付かないです。ここにいる一般の人よりかはマシな答え出してくれるはずです。
周辺住民さんはあきらめないように。
他の区分所有者の同意と専門家のサポートを得て、
数少ないですが、何とか悪徳管理会社の魔の手から逃れられた
管理組合も存在します。
弁護士はそれぞれ専門分野があるので、
相談するのであれば、マンション管理士と弁護士のW資格を持つ方が良いと思います。
管理会社にメリットはなくても、管理組合にメリットがあるので
打開策を考えているわけです。1721は正直言わせてもらって、一般以下ですね。
（笑）善管注意義務違反については、もうすでに他の方のアドバイスにもありました。
周辺住民さんのカキコミは他のマンション管理組合にとって
警鐘を鳴らしてくれているという意味でも重要です。
日本史上最悪の悪徳管理会社と縁を切るには
弁護士やマンション管理士の協力が不可欠です。
自分が知るある管理組合はマンション管理士の協力でリプレイスしました。
いくつかの管理会社にリプレイスを打診した時、この悪徳管理会社からのリプレイスは引き受けたくないという本音を吐いた管理会社もいくつかありました。
こことは、一切関わりを持たないというのがベストなんですけどね。
関わってしまえば、マンション資産が毀損されていつか管理不全マンションになってしまいます。最悪の場合は借金まで負わされます。
悪徳管理会社や悪人フロントらがやらかしていることをこのまま黙認していると、
そのうちにもっと大きな社会問題に発展するでしょうね。
社会が黙認すると、悪徳管理会社のやり方をマネする愚かな管理会社が出て来ます。
現在はもうその段階に達している気がします。
管理者に対して善管注意義務違反を問えるのではないかとの意見がありますが、管理者としての義務は「共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする義務」です。
周辺住民さんのマンションの場合、管理者にどのような義務違反があるというのでしょうか？
>>1720 周辺住民さん
管理組合の総会は最高意思決定機関ですから、区分所有法では３４条において、総会招集権を管理者に与えるだけではなく、一定の要件を満たした区分所有者にも認めています(※）。
つまり、管理者が何と言おうと、区分所有者でも一定の要件を満たせば合法的に総会を招集できるということです。
管理者にすべて拒否されているのであれば、今後の対応として考えられるのは、ハードルは高いですが、賛同者を集めて上記の区分所有者による総会を招集するか、引き下がるかのどちらかです。
弁護士に相談するのもよいですが、同じことを言うと思います。
※ 区分所有法第３４条（集会の招集）
第１項 集会は、管理者が招集する。
第３項 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
第４項 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
善管注意義務違反はどのような行為がそれにあたるのか
弁護士のHPで判例をあげて説明をしていますので、
一瞥してみられたらどうでしょうか。
https://izawa-law.com/blog/3315.html
専門家に相談してみないと何ともシロウトには言い難いような感じですね。
うちのマンションの場合、需要事項に虚偽の記述が二件ほどあり、
判例に照らし合わせて、善管注意義務にあたりそうなものが
四件ほどありますので、そのうちマンション管理に詳しい弁護士に
相談する予定です。
>>1727 匿名さん
↓ こちらも参考になると思います。
虎ノ門桜法律事務所
＜【損害賠償】マンション管理について、理事や管理会社の善管注意義務違反が認められないケース＞
https://izawa-law.com/blog/3314.html
管理者に善管注意義務違反があり、管理組合が損害を被った場合は、管理組合（区分所有者全員）が管理者に対して損害賠償請求をすることになります（個々の区分所有者では請求不可）。
請求をするにあたっては、まず、管理者をその地位から降ろす必要がありますが、管理規約に管理者として固有名詞が記載されている場合、管理規約の変更から始めなければなりません（管理規約変更は特別決議）。
>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。
以下でもお読みください。
新銀座法律事務所
＜マンション管理組合における理事の責任＞
https://www.shinginza.com/db/01942.html
>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。
↓ こちらもお読みください。
川崎フォース法律事務所
＜区分所有者が管理者を訴える際の当事者適格の問題＞
https://www.scs-mansion.com/qa2/post_38.html
>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。
↓ こちらもお読みください。
虎ノ門桜法律事務所
＜マンションについて、こんなトラブルはありませんか？＞
マンションのトラブルに関する主なケース
【Case２ 理事の善管注意義務違反】
https://izawa-law.com/real_estate/mansion_trouble/
>>1737=>>1732 匿名さん
>法的根拠という概念も知らないらしいですね。（苦笑）
大丈夫ですか？
個々の区分所有者が請求できるということについて「法的根拠」がないから、裁判所は訴え自体が不適法として却下するのですよ。
>>1734-1736 は、それについての解説です。
『第三者管理方式トラブルに見舞われた管理組合専用の法律相談窓口』の設置を急ぐべきだ。社会もまた”合法的”なマンション資産の毀損をこのまま黙認すべきではない。
事前説明さえあれば、それを同意があったものとみなして利益相反を免れるなどという甘い論理が、資産の毀損があった場合、世界的に通用するのかなあ。資産の毀損が生じるということは”説明不十分な証拠”であるはずだ。
それにしても、悪徳管理会社はマンション管理法体制の不完全性を利用し、管理組合に理事会と監事を廃止させて、よくもまあほぼ無敵の第三者管理方式をつくりだしたものだ。よほど悪知恵の利く法律専門家を集めたんだねえ。標準管理規約第34条に準ずるものをマンション管理規約に取り入れておきながら、周辺住民さんが明かしたような方法で、換骨堕胎できると入れ知恵した法律専門家がおそらくその中にいるんだな。
あまりに無力な管理組合の立場に立つならば、おそらくその解決策として二つの変更が絶対に必要だと思う。”管理組合の意思による管理者を解約するための特別決議を現行の4分の3から過半数に引き下げていつでも理由をあげることなく解約できる”とすることと、”第三者管理方式における監事設置の法的義務化”の二つだ。
この二つは相互補完的なので、いずれかが欠けてはならない。
まず、フランスとドイツの2020年以降のマンション法のように「管理組合は過半数の同意をもって理由なく管理者（＝外部専門家）をいつでも解雇できる」という一文を日本の区分所有法にも盛り込むことだ。現在では、管理委託契約解約のための特別決議は4分3で、妨害者（＝内通者）がいれば解約が成立しにくい。いくら稀代の悪徳管理会社でも管理組合内部に過半数に達する大量の内通者をつくり出すことは出来ない。バレないようにするにはせいぜい数人レベルだろう。（悪徳管理会社によって内通者候補として狙われやすい管理組合員には共通性がある。プライドだけがやたら高いが劣等感が強く、超ヒマ人で知性がなく悪口やデマが大好きな人たちだ。世の中の人たちはふつうはとても忙しく内通者なんかやってる時間がないものだ。）しかしながら、周辺住民さんの実例のように、管理組合の意思で総会を開けないように”管理者”が画策して妨害するだろうから、第三者管理方式における”監事設置義務”は絶対に法文化すべきだ。その際にも、監事が管理会社の”傀儡”である（となる）ことを防ぐために、（専門家）監事は管理者の関与なく、管理組合によって選出されるべきだ。
このような民主主義社会とは本質的に相容れないものの存在を放置して、好き勝手にさせておくなど、日本は根底から三流国化しつつあるような気がする。
周辺住民さんはそれでも説明会で正しい意見を述べるべきだと思う。
あなたが正しかったことが、他の区分所有者にも、あとになって”骨身に沁みるように”理解できるはず。でも、そうなってからでは本当は遅すぎる…
朝日が美しく見えるマンションの一室から、周辺住民さんにエールを送ります！
うちのマンションは間一髪で悪徳管理会社から逃れられたから、
もう二度と関わりたくないです。周辺住民さんのお話を聞いて、背筋が凍り付きました。
GOOD LUCK.
来月上旬に国交省が国会提出するマンション管理適正化法の改正法案で、（外部管理者方式の）監事設置の義務化はしないでしょう。
ドイツの「管理顧問会」やフランスの「管理組合理事会」のように、設置が義務でなくても、監事の設置ができる、と法律に（権限などを）明記してほしいですね。
数年前に初めてこの口コミサイトに偶然たどり着いた時、
だれかが「うちのマンションが悪徳管理会社に乗っ取られる」と書き込んでいるのを
読んだとき、そんなことあるわけないし、いたずらのでたらめなカキコミだと思った。
だが、それは真実で、その悪徳管理会社は今も第三者管理方式というか（管理会社）管理者管理方式を利用して、理事会＆監事を廃止して、管理費＆修繕積立金を自由に使おうとしている。こんなことが許されるのか。
これらの区分所有者たちは、何のためにマンションを購入したんだかわかりゃしない。
まさかマンション管理会社に貢ぐためではないだろうに。
>>1745 匿名さん
弁護士に相談する以外にない。
他の管理組合員たちに悪徳管理会社の第三者管理方式がいかに危険極まりないものであるかわからせるために、現代か日経の記事をコピーして配布すればいいと思う。（著作権の問題については一応問い合わせないといけない。）
印鑑証明うんぬんは管理組合主権や集団意志形成を無視するやり方だし、
区分所有法にもそんな印鑑証明提出を義務とする規定はないので、プロの弁護士に相談するのが一番良いと思う。仮に管理組合員たちが印鑑証明提出を無視して、リプレイス検討委員会とか設立したら、いったい何が起きるのだろうか。それを弁護士にたずねてみたい。憲法第21条の集会の自由のほうが、管理組合員に対して説明義務を十分に果たさずに悪徳管理会社によって押し付けられた印鑑証明提出条項なんかより、優位にあるか否か、後者は憲法第21条ゆえに無効であるのか否か、最高裁判決ならばどうでるのだろうか知りたいところだ。管理規約違反で解約になるのならば、そんなめでたいことはない。
ーーーーー以下は、ある弁護士のHPから引用
総会の招集
区分所有者による総会の招集請求がされた場合において、2週間以内に、その請求の日から4週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかったときは、総会の招集請求をした区分所有者は、集会を招集することができます（区分所有法34条4項）。
標準管理規約では、理事長が通知を発しない場合には、総会の招集を請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる（44条2項）、とされています。
日・週・月・年によって期間を定めた場合、期間の初日は算入されないため（民法140条本文）、請求の日から「2週間以内」・「4週間以内」とは、請求をした日の翌日から2週間以内・4週間以内という意味です。
この点、管理者［理事］が、2週間以内に招集の通知を発したとしても、集会の会日が4週間経過後の日であるときは、総会の招集をした区分所有者は、4週間以内の日を会日とする総会を招集できると考えられます。
他方、管理者［理事］が、2週間以内に招集の通知を発しなかったとしても、4週間以内の日を会日とする招集の通知を発した場合、総会の招集を請求した区分所有者は、総会を招集できないと考えられます。
また、請求の日から2週間が経過する前であっても、その前に管理者［理事］から招集しないとの回答があれば、総会の招集を請求した区分所有者は、直ちに総会を招集することができると考えられます。
https://mansionbengo.jp/soshiki-unei/kubunsyoyuusya-soukainosyousyuu
管理規約は、管理者が定めるものではなく、区分所有者全員で定めるものであり（区分所有法３条）、設定、変更及び廃止は特別決議が必要です（同法３１条）。
適法に手続きされ、内容に法令違反がなければ、区分所有者は団体的拘束に服することになります。
憲法は国家を規制する法規です。
神戸新聞にも、理事会と監事廃止という悪徳管理会社の最悪パターンの第三者管理方式の犠牲となってしまった管理組合について新しい記事が掲載されました。
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/kobe/life/kobe-20250226003
【憲法ってなんだろう】
憲法には国民の基本的人権が定められています。
では、この人権を尊重し、守らなければならないのは誰でしょうか？
国民でしょうか？
いいえ違います。
人権を尊重し、憲法を守らなければならないのは国家権力（立法、行政、司法）です。
国家権力が国民の人権を侵害しないように、国を縛るルールが憲法。
そうそう、>>1750 の出典を書き忘れていました。
↓ これです。
東京弁護士会
【憲法出前講座ー憲法ってなんだろう】
https://www.toben.or.jp/manabu/kouza.html
＜参考＞
日本弁護士連合会
【憲法って、何だろう？】
https://www.nichibenren.or.jp/activity/human/constitution_issue/what.h...
朝日新聞記事（有料記事）
「マンション管理経費、説明義務化 割高負担、委託業者に「お任せ損」回避 国が法改正案」
管理会社による外部管理者方式は、年々増えており、マンション管理業協会も「管理業者管理方式」の適切な運用のために、以下のような取り組みを行うことを検討会資料として提出していますが、この内容は、国土交通省が作成した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」に沿ったもので、ほぼ内容は一緒です。
1）管理者業務受託契約前の重要事項説明
① 既存マンションにおいて管理業者管理者方式を導入する場合のプロセス
② 新築マンションにおいて管理業者管理者方式を導入される場合の説明のあり方
③ 管理組合運営のあり方（管理者権限の範囲等）
④ 管理業者管理者方式における通帳・印鑑の望ましい保管のあり方
⑤ 監事の設置と監査のあり方
⑥ 管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑦ 日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方
⑧ 大規模修繕工事におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方
2）総会議案上程前の意見交換会開催
3）大規模修繕工事検討時の修繕委員会組成
ガイドラインの概要
香川総合法律事務所の香川季理弁護士が、管理業者管理者方式のメリット・デメリットをわかりやすく説明されていますので、次の資料を是非ご覧ください。
「マンションの区分所有者の責務と外部管理者方式」
「マンションの区分所有者の責務と外部管理者方式」
https://2021mansionkan-web.com/wp-content/uploads/2024/10/04f814a34eda...
>>1750 匿名さん
申し訳ないけど、あなたには正しい法観念が欠落しています。
以下のサイトで勉強してください。
ーーーーー
https://saitama-mansion.net/column/column-199/
３： 管理規約に定めても効力が無い事項
管理規約に規定しても効力がないものとしては次のことが考えられます。
（１）：管理規約のうち、区分所有法の規定に違反している規約は無効となります。無効となると「区分所有法」の規定が適用されることになります。
例えば、「組合員の権利を奪うような規定」は、 区分所有者間の利害の衡平が図られていない。「法第３０条３項」に違反しているので、無効となります。
（２）：区分所有法の規定で、「規約に別段の定めをする」ことを認めている規定以外は、原則として強行規定ですから、これらの規定が優先し、違反している管理規約は無効となります。
（３）： 管理規約に、一般的な強行規定である、「公序良俗に違反している行為(民法第９０条)」や「基本的人権に反する規定」をするとその管理規約は、無効となります。
①：公序良俗に反する規定（民法第９０条、第９１条）
②：経済の基本秩序に反する行為、暴利行為、自由競争の原理に反する行為など
③：家族の基本的秩序に反する行為
④: 個人の尊厳、男女平等に反する行為
⑤：犯罪に係わる金品を与える行為
>>1755 匿名さん
あなたはカキコミでは無適用説の立場を取っています。
矛盾しているか、概念を理解できていないかのいずれかです。
悪いけど、こちらのレスばかりに粘着して反応しないでください。
（非表示にしてください。）
周辺住民さんのように実体験や直面している問題について
説明されていると、事態の深刻さと悪徳管理会社の狡猾さがよく把握できて
このスレを読まれる方にとって、または第三者管理方式を導入すべきか迷っている
方々にとって警鐘になります。
弁護士の方たちでさえも、後戻りは非常に難しいと警告しておられるわけですから、
安易な導入を避けるべきでしょう。
自分が最初にマン管センターに電話相談した時、
担当者はとても話しやすくとても親切な印象でマンション管理士として専門的な意見でサポートしてくれました。
その方が「何があっても理事会は絶対に廃止してはいけません。形式だけでも、名ばかりでも残してください。理事会廃止するとあとで絶対に後悔しますよ」
と、言われたことをここに記しておきます。
大規模修繕の説明会があったので、過去に記載した問題点、提案等について、いくつか発言しましたが、やはり素人が素人に説明するものでもあるので、他の区分所有者さんには理解をしていただけなかった印象です。
何千万円の工事で第三者の牽制・チェックが入っていない状況で進んでいるとか、複数専門家から相場の2倍程度だと言われているといった、有識者から聞いた中でのわかりやすい部分の説明をすれば、多少現状に疑問を持っていただけると思っていたのですが、難しかったです。
積立金値上げの話もあったので、値上げは個人的構わないがそれを理由に修繕工事の金額・品質の適正化が疎かにならないようにとお願いしたところ、「積立金の値上げと工事は別の話」だと区分所有者から口を挟まれたのが残念でした。
決して別の話ではないのですが…
日本マンション管理士会連合会(日管連)のチェックリストを活用すべきです。
「外部専門家管理者方式は区分所有者様の負担軽減や、専門家による高品質な管理運営が期待できる一方で、
管理組合との利益相反などの様々なリスク要因があることも事実です。このチェックリストをご活用いただき、
外部専門家管理者方式へ移行する際の一助としていただければ幸いです。」とのことです。
「外部専門家管理者方式への移行安全度チェックリスト」ダウンロード
https://www.nikkanren.org/service/npro.html#precaution
1. マンション管理士が管理者となる場合
有効な賠償責任保険（含第三者管理者特約）に加入している。
印鑑を管理者に預ける場合、横領着服等犯罪に対する有効な補償に入っている。
2. 管理業者が管理者となる場合
規約に管理会社等管理者の固有企業名が入っていない。
規約に外部専門家(マンション管理士等)監事の設置規定がある。
外部専門家(マンション管理士等)監事の場合、有効な賠償責任保険に加入している。
通帳は管理業者管理者、印鑑は組合員若しくは外部専門家(マンション管理士等)監事とされている。
外部専門家(マンション管理士等)監事に印鑑を預ける場合、横領着服等犯罪に対する有効な補償がある。
3. 規約規定共通事項
管理者・監事が総会で選任される規定となっている。
管理者・監事の任期が規定されており、任期は1～2年となっている。
管理者・監事の欠格条項が規定されている。
管理者・監事の誠実義務が規定されている。
監事の意見陳述が規定されている。
管理者・監事の利益相反防止が規定されている。
組合員の総会招集権が、標準管理規約より厳しい規制をされていない。
総会の議決事項が、標準管理規約17項目と同様以上になっている。
マンション管理士の法律の定義がどうなのかと思う。マンション管理士は、自己が居住するマンションの管理組合での役員就任等が本来のあるべき姿ではないだろうか。
（定義）
第二条
五 マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者をいう。
※マンション管理士としての活動とは、管理組合等への助言・指導・その他の援助業務を指し、管理会社等の社員としての業務や自己が居住するマンションの管理組合での役員就任等は含まない。
5月23日に改正区分所有法が、参院本会議で可決成立している（2026年4月1日施行予定）。
本改正では管理規約変更の決議要件が次のとおり、緩和されている。
（現行）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数
による集会の決議によつてする。
（改正後）
規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しない
ものを除く。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、そ
の割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場
合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及び
その議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。
区分所有法の本条文は、強行規定に該当すると考えられ、改正法施行後は、自動的に強行規定として現行法に基づく管理規約の該当条文に優先して適用されることになる。
つまり、管理業者管理者方式の導入を目論む管理業者にとっては、導入に伴う管理規約改正のハードルが下がることになるので、来年4月以降の管理業者の動向にはより注意を払う必要があると思える。
管理業者管理者方式について、改正マンション管理適正化法では、管理業者が自社、又は関連会社との取引を行う場合、総会決議に先立ち区分所有者に対して取引相手や取引内容等を事前説明することを義務付け、管理業者が義務を適切に履行しない場合には業務停止命令等の措置を講じる。
また、取引金額やその積算根拠、相見積もりの内容、相見積もりを取らなかった場合にはその理由などについても管理業者が区分所有者に対して事前説明をすべきとし、これらを「事前説明事項」として省令で規定する予定。
＜参考 衆議院インターネット審議中継 2025年5月7日 (水)国土交通委員会＞
https://www.shugiintv.go.jp/jp/index.php?ex=VL&deli_id=55754&media...
2:44:00～
>>1769 匿名さん
何を主張されたいのか文面から判別しかねるが、改正法の条項に、有効な議決を実施する定足数の規約への設定規定があるので、本条項は強行規定ではないと主張したいのか。
本条項をよく見てほしいが、「これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては」と記載されており、そもそも本条項に係る定足数は、改正前の規約に規定されていないので、改正前の規約の条項を置き換えて適用される強行規定としては、定足数は「区分所有者および議決権の過半数」ということになる。
法令の条文によっては、確かに条文を見ただけでは、強行規定か否か判別し難いものもあるが、本条文は明らかに強行規定であり、現行の標準管理規約の対応する議決条件は、区分所有法の規定に従っている。
一方、区分所有法の普通決議に係る条項（第31条第１項）は「この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」と規定されるため、強行規定ではなく、標準管理規約では定足数が導入されている。
法改正により、管理業者管理者方式導入のための管理規約改正のハードルが下がることになるが、逆に云えば同方式をすでに導入している管理組合が、同方式から脱出するハードルも下がるといえる。
「過半数」の出席と、「半数以上」の出席は、同じですか？
〇改正区分所有法
令和7年5月23日成立
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所
有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同
じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつて
は、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る
割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するも
のが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以
上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設
定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼ
すべきときは、その承諾を得なければならない。
２ ・・・
〇マンション標準管理規約（単棟型）
改正案（令和７年６月）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001898117.pdf#page=...
（総会の会議及び議事）
第47条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を
含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する
組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前２項にかかわ
らず、組合員総数及び議決権総数の各半数以上を有する組合員の
出席を要し、出席組合員及びその議決権の各４分の３以上で決す
る。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更
を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律（平
成７年法律第123号）第25条第２項に基づく認定を受けた建物
の耐震改修を除く。）
三 ・・・
>>1772 匿名さん
先ず、区分所有法の条文は改正成立済みだが、法改正を受けた標準管理規約の改正・公表は9月末の予定であり、提示の条文は第１回検討会に提出された案で、今後変更もあるということ指摘しておく。
また、現行の区分所有法の該当条文が強行規定と考えられることについては、管理業者の団体であるマンション管理業協会も、質問回答の形で主張しているので次に示す。
https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/faq_data/kanrikyo_Q0258.pdf
標準管理規約改正案が、区分所有法条文の強行規定・任意規定の区別をどこまで認識した上での案なのかは不明だが、確かに現行標準管理規約にも、区分所有法で代理人と規定する管理者を代表者で上書きするなどの疑義のある条文もある。
しかし、マンション管理業協会のように、区分所有法の特別決議条文は、強行規定であるという一般的な解釈であれば、標準管理規約改正案が変更されなくても、法の規定が優先するので少なくても過半数以上の定足数を満たせば、現行の管理規約を変更することなく、法の規定を援用しての管理規約の改正決議ができることになる。
それでも区分所有法の当該条文は任意規定であり、現行管理規約の対応条文に優先できないという主張をされたいのであれば、裁判にでも訴えてもらうしかない。
マンション管理法施行規則（省令）改正による管理業者管理者の規制は、実効性に疑問を感じる。
〇 令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託約書の策定等に関する検討会
ttps://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00083.html
第１回（開催：令和７年６月３０日）／ 資料２ マンション管理法施行規則の改正について
ttps://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001899220.pdf
● 管理者受託契約前の重要事項説明【法第72条】
管理業者が管理者に選任されるに際して、管理者受託契
約に係る重要事項を区分所有者に説明し、書面を交付する
ことを義務づける。
＞ 管理者受託契約に係る重要事項
（管理者事務の内容、費用、管理者の権限等）
----------
● 管理者受託契約成立時の書面交付【法第73条】
管理業者が管理者に選任されるに際して、管理者受託契
約の内容を記載した書面を区分所有者に対して交付するこ
とを義務づける。
＞ 交付書面に記載する事項について、法定事項に加え、
「その他国土交通省令で定める事項」として追加
（関連会社一覧等）
----------
● 利益相反取引前の事前説明【法第77条の２】
管理業者が管理者として、利益相反のおそれがある行為
（自社または関連会社との取引等）を行おうとする際には、
当該取引の前に区分所有者に説明することを義務づける。
＞ 利益相反のおそれがある取引に該当する相手方
（親会社、子会社、兄弟会社）
＞ 説明会の実施方法及び書面の事前交付
（場所及び日時の１週間前掲示、
書面の１週間前交付）
＞ 事前説明が必要な事項
取引の相手方との関係、取引金額、積算根拠、内容、
相見積もりを行った場合はその内容・行わなかった
場合はその理由等）
＞ 事前説明を不要とする場合
災害その他やむを得ない事由により取引が速やかに
行われることが必要であると認められる場合）
----------
● 法改正事項以外
＞ 管理業者が管理者として管理組合保管口座の印鑑等
を管理できる場合について明確化を行う
＞ マンション管理業登録申請時の様式に管理者事務の実
施有無を追記 等
マンション管理法施行規則改正案の意見募集が行われています。
〇 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令案について
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...
受付締切日時 2025年8月30日23時59分
【案文】マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令案
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000296552#page=...
‐抜粋‐
（利益相反のおそれがある取引に係る重要な事実）
第八十九条の四 法第七十七条の二の国土交通省令で定める事項は、
次に掲げるものとする。
一 マンション管理業者と当該取引の相手方との関係
二 当該取引を行おうとする年月日
三 当該取引の内容
四 当該取引の金額（当該金額の内訳及び算出の根拠を含む。）
五 当該取引を行おうとする理由
六 当該取引の相手方以外の者から見積りを行った場合は、その内
容（当該見積りを行わなかった場合は、その理由）
「マンション標準管理者事務委託契約書」、「マンション標準管理委託契約書」、管理業者管理者方式を採用した場合における「マンション標準管理規約（書き換え表）」の策定・改正に関する意見募集が行われています。
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...
受付締切日時 2025年10月10日23時59分
管理業者管理者方式の場合の標準管理規約（書き換え表）（案）では、管理業者管理者を管理組合の「代表」とするようです。
管理業者管理者方式を採用した場合における「マンション標準管理規約（書き換え表）」（案）
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000299592#page=...
（管理者の業務）
第38条 管理者は、管理組合を代表し、その業務を統括する
ほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、・・・
管理会社が管理者を兼ねる第三者管理方式においては、
利益相反の問題があるということ。
工事に関して言えば、発注者たる管理者と受注者たる
管理会社が同一の会社になるため、自分が自分に工事を
発注するということができてしまうためリスクが高い
という内容でした。
https://mankansupport.com/blog/131098.html
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
8398万円～8998万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
60m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
|
6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
|
2LDK～3LDK |
|
56.39m²～71.04m² |
|
総戸数 6戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
|
7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
43.04m²～63.42m² |
|
総戸数 42戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16m²～138.83m² |
|
総戸数 43戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
6190万円～1億6390万円※権利金含む |
|
1LDK～3LDK |
|
35.89m2～72.53m2 |
|
総戸数 522戸 |
