阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

4丁目には、自治会がありませんよ。

ところで、1、2丁目と4丁目の道路幅は同じですか？

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山手台北部は1区画あたり宅地販売各1ﾏﾝもｱｯﾌﾟしないｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝの設置すら惜しんで
ﾃﾞﾍﾞが極限までｺｽﾄﾀﾞｳﾝした日本屈指のお笑いﾄﾞｹﾁ分譲地って事ですね（笑）

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いよいよ売出し…となったら、「うちっぱなしにしたい」人達の反撃が活発になってきましたね。

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402
残念でした。全部ハズレです。
高層マンション計画は、単純に自宅の山方向の眺望や日当たりに関係している方が多くいた事と、マンション付近の住宅や平地から見て山並みに悪影響を与え圧迫感が大きすぎる計画だったので、熱心に反対に動いて議員に訴える人が出てきたのです。業者の問題点を行政に訴える手段として、周辺自治会や議員が山手台計画で当初説明していた内容に反している点を利用しただけで、約束違反だから酷いといった趣旨での反対運動等は起こっていません。強く反対して議員に働きかけたのは、山手台住民ではなく、現在のジオグランデ周辺の山本住民と地元自治会です。今の状況と同じで、多くの山手台住民は、阪急の醜さに辟易しつつ殆どの方が（山本地域の新参者という事もあり）黙っていました。山手台の南部住民が北部の安売り路線をどうでもいいと思っていると都合良く解釈しているようでしたら大間違いです。ほぼ全ての当初住民が、阪急が開発理念を破棄して安易な開発で暴走しないか注視していますよ。売ったらしまいとは思わないほうがいいです。

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うちっぱなし擁壁好きの方は、ｻﾝﾋﾙｽﾞ宝塚川面山手、なんかどうですか？

バスに揺られる事なく駅に出られますし、校区もよく、とても便利な場所です。
土地の広さも、山手台5丁目と変わりません。お値段の方がほんの少しお高いですが、上物と一緒にうまく値下げ交渉をすれば、ほぼ値下げをしない阪急無条件宅地を買うより、結果お得だと思いますよ。

こんなに駅近なら、擁壁どうこうの文句も出ないと思います。

山手台は、何も取り柄が無い場所なのに、さらに町並み悪化と言うことで、問題がさらにややこしくなっています。

南部も北部も当初の理念通り愛される町並みならば、山本駅周辺ももっと良くなったでしょうね。

唯一の高級感が無くなったバス便山手台より、便利な徒歩圏清荒神がお薦めです。

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>>408

注視はしてるけど、実際の行動に移すことについては腰が引けてしまう。とりあえずは匿名掲示板で、といったところでしょうか。

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もともとの山手台開発は、宝塚の価値に寄与する、地域の住文化をリードするほどの
モデルとなる美しい理想の住宅街をつくる為に、宝塚と市民の貴重な景観資源である
長尾のやまなみを削らせていただきますという話だったんですね。

それがいまや地域価値を高める理想の永住環境や理想の美しいまちづくりどころか、
宝塚のイメージダウン必至で単なる環境破壊丸出しで、山を削る正当性など皆無で、
普通の場末ニュータウンにすら劣る醜いコンクリむきだし分譲地の開発にいつのまにか
変わっていると。

呆れる話ですよね。

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前のほう（1～2丁目）だけちゃんと石や緑で綺麗にして、後ろのほう（4～5丁目）はコンクリむきだし放置などコストダウンしまくりで貧相そのもの。

山手台は市民や地元や住民を日本有数の美しいまちつくる為に山削ると騙して、びんぼっちゃま状態（笑）

宝塚の町並みを見てきましたが、やはり石に勝るものはないですね。

塗りで汚れは隠せるみたいですが、やはり数年経つと雨垂れが目立っていました。

やはり石が高級感があっていいですね。

山手台は石を貼らない事にしたのですか？

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>>３９７のウマシカさんへ
芦屋市がコンクリート打ちっぱなし擁壁による景観悪化（に伴うブランド力の低下）を懸念して規制しているのは明らかです。
いい加減にあきらめたら？

＞「単調で長大な壁面の連続」が、なぜ打ちっ放しがＮＧで、塗装すればＯＫなの？

この表現がコンクリート打ちっぱなし面を指す事もわからないほど頭が弱いの？
塗装仕上げは、ゆず肌や砂壁状模様(リシン)やスタッコなど塗装面に表情を生じさせるから
単調な壁面じゃなくなる事が分からないの？　漆喰や土壁も同じく。

＞それに、芦屋も打ちっぱなしも、塗装（ベージュ系？）も多いよ。

いいえ。ルールがあるせいで通常の地域よりも遥かに打ちっぱなし擁壁の新設（既設も）が少ないです。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


都市計画芦屋川南景観地区

通り外観

４ 建築物に附属する塀，柵等の囲障は，植栽計画と一体となった意匠とすることと

し， コンクリートブロック塀は用いないこと。また透視可能な柵等を用いる場合

は，生垣と併用したものとすること。

５ 建築物に附属する擁壁等は，自然素材の仕様や植栽との組み合わせ等周辺の景観

と調和した意匠とすることとし，コンクリートブロック擁壁やコンクリート打放し

擁壁は用いないこと。ただし，石貼りやはつり仕上げ等意匠に配慮したものはこの

限りではない。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


芦屋川特別景観地区

基準イ：擁壁の前面に対する緑化基準

　単調なコンクリート擁壁等が露出しないよう、高さ２ｍを超える擁壁が生じる場合は、芦屋川から見える擁壁前面に

中高木等による植栽を施し、以下に定める緑化基準を満足すこととする。ただし、周辺の景観になじむ御影石積擁壁や

石貼りなどで化粧した擁壁等によるものは除く。

　緑化基準：　　擁壁緑被率は 80％以上とする

■ 算定式

擁壁緑被率（％）＝Ａ（緑被面積）
（㎡）／Ｓ（緑化対象面積）
（㎡）×100

Ａ（㎡）
：Ｌ×植栽高さ
Ｓ（㎡）
：芦屋川方向から見た擁壁面積
　※Ｌは、植栽の状況に応じて下表に定める緑化換算距離の計（ｍ）

12

植栽の種別

中・高木

※擁壁前面の範囲：擁壁尻から３ｍ以内の距離にあるものとする。

高さ（植栽時）

1.5 ｍ以上～２ｍ未満
２ｍ以上～３ｍ未満
３ｍ以上～５ｍ未満
５ｍ以上

緑化換算距離Ｌ

0.5 ｍ／本
１ ｍ／本
２ ｍ／本
４ ｍ／本
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

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先々月ぐらいの新聞（全国版）にも芦屋がブランド守る為に景観規制を強化しているって記事が出ていましたね。
建物や屋根の色彩や緑化などの基準と並べてコンクリート擁壁やコンクリートブロック（化粧タイプを除く）の禁止もはっきり記載してありました。

まぁ当たり前ですよね。緑化や建物の基準だけ設けて、醜い擁壁や塀は作り放題では本末転倒ですから必ずセットにする必要があります。

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家を買ってしまえばココなんて見ないよね。

もっと沢山の住民ｻﾝに見てもらって、情報交換したいですね。

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新街区（ビューノ）もうじき公開だから、書く事は意味がありますよ～（笑）

不動産デベロッパーは既存住民の声や正論主張は傲慢に無視しますが、これから
購入を検討されている方々の意見は聞かざるを得ませんからね～

見学された方の多くが、一生に一度の買物だからコンクリートの外観劣化から
まちの景観と価値を守れる仕組みが欲しいと言えば、デベは建築協定に
仕上げ規定や美観維持規定を入れざるを得なくなりますｮ

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皮肉なことに

コンクリート打ちっ放しの西４丁目が山手台で最も売れ行き順調だった、

というのが笑えますね。

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>>414さん

＞宝塚の町並みを見てきましたが、やはり石に勝るものはないですね。
＞
＞塗りで汚れは隠せるみたいですが、やはり数年経つと雨垂れが目立っていました。

塗装もコンクリートのまま放置するよりは格段にマシなのですが、汚れは目立ちますし、
自然と調和するとか美しいという評価には至りませんよね。

＞やはり石が高級感があっていいですね。

質感だけでなく、風雨に晒され年数を経た時に醜くならず風合いを増す素材というのは
石以外ではなかなか難しいですよね。

＞山手台は石を貼らない事にしたのですか？

もともとは自然石を多く使って景観に配慮したまちづくりが特徴であると大きく宣伝し
石と豊かな植栽がこだわりである事をはっきり謳い、日本中が目標とする美しいまちに
したいと理念に掲げていました。
しかし北部の西４丁目に入ってから様相が一変し、なんのアナウンスや説明も無くいきなり
コンクリ打ちっぱなしのままでの分譲が始まりました。
今まで言ってきた事と真逆のまちづくりをして、あからさまに理念にも矛盾しているのに
なんのアナウンスも無くウェブサイト上での記載や説明も無しです。
業者がまとめて買えば7～10万円程度（区画あたり数千円）のゴミステーションすら
けちって設置しなくなったぐらいですから、将来の景観の事など全く無視して
コンクリートのまま販売する事にしたのでしょうね。

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＞４０４さん

道路の幅、少し違いますね。
２丁目は通常の前面道路が６ｍありますが、４丁目は５ｍ道路が多いです。
２丁目と４丁目では緑地帯（グリーンベルト）の幅や土地の平均間口も違います。

あとバス道路沿いの区画の大きさや緑のうるおい、家々の距離（ゆとり）はぜんぜん違いますね…
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/res/169-172

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西４丁目が山手台で最も売れ行き順調だった、

というのが笑えますね。

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景観にこだわりがある人は他所に流れる。
代わりに、景観などどうでもいい層が入って来る。
当然擁壁の仕上げに関する協定などできるはずもない。
そんなオチが見える。

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粗悪な物でも価格や販売戦略次第で売れるからね。
実際、市街地を蝕みまくっている無秩序なミニ開発物件でも売れてるでしょ。
言うまでも無く、売れた売れないなんて、当初の理念や公約に反する開発で市民を裏切った事とは何の関係も無いし正当化は出来ない。偽ブランド品が売れるからといって、ブランド品の販売を手がけていた会社が、従来の顧客を裏切り偽ブランド品の販売を始めるようなもの。

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けっきょくは価格しだいですよね

何事も最初が肝心ですよ

インパクトがなければね～

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山手台車で久しぶりに通ったけど、だいぶ家建ったね、4丁目。
それにしても、オアシスの辺りでも随分登ったなって感じだけど(車でですら)、さらにその上に住宅地ができるってんだからあらためてビックリだね。普通の区画割なら相当思い切った価格設定になるんだろう。

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山手台北部は一旦は山を削っても、山の中である立地を考慮して敷地を大きくとって最終的には
森の中に家がたたずんでいるような水準の景観にまで緑を復元するという事を地元に説明して
開発が認められた。だから建蔽率も南部より低めの40%に指定されていた。
しかし最近になってから、小さい区画で景観無視した手抜きニュータウンを開発、分譲する為に
どさくさ紛れに市と組んで議案出して建蔽率を50%に変更している。
議員は無知な馬鹿が殆どだから、あっさり都市計画変更を可決。

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山手台北部は住民がコンクリートの劣化からまちの美観を守る仕組みをつくらない限り、醜い汚れたコンクリ擁壁だらけのタウンになって、25年後の資産価値は宝塚のバス便でワースト1位に輝くでしょうね。

団塊死去して家余りまくりの時代になる頃には、まともな人は誰も住みたがらない醜い街になって、坪18～19万ぐらいまで下がるでしょうな。

不人気だから治安悪化、それが原因でまともな住民は脱出して民度が低下、さらに不人気で価値が下がるのスパイラルに陥るでしょうな。

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4丁目が売れ行き良かったなんて思ってる人、真面目な話、本当に居るんですか？

売れなくて売れなくて、でも次の土地を売り出したいから、HMに叩き売り。HMは値下げして叩き売り、それでもどうしても売れない土地を建て売りにしてごまかした。

今だに空いてる土地、空いてる建物が結構ありますよ。


山手台はほとんどが市外県外から来る人。
宝塚市は、これまでと同様高所得者層を集める努力したほうがメリットがある。

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＞386
＞初日１３（日）の見学会、定員で行けないんですけど価格を早く知りたいので行かれた方、 情報提供してください、よろしくお願いします。いろいろ考えないといけませんし♪

↑定員だなんて、絶対嘘だと思うのは自分だけ？

阪急が来た客を自ら断るだなんて心底思えない。

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初日は人気なので断られるんじゃなくて他の日程を勧められます。

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＞４３２
＞4丁目が売れ行き良かったなんて思ってる人、真面目な話、本当に居るんですか？

＞売れなくて売れなくて、でも次の土地を売り出したいから、
＞HMに叩き売り。HMは値下げして叩き売り、
＞それでもどうしても売れない土地を建て売りにしてごまかした。


リーマンショック後、それくらいのことは他所の大手分譲地でも常識。普通に行われています。
それでも売れない分譲地があるなかで山手台西４丁目は驚くほどよく売れたほうです。
そしてそれは過去の山手台との比較においても最もよく売れたと言えます。
山手台にお住まいの方ならご存知のはずでしょ？

「石張りしていないから売れなかった」ように持っていきたいお気持ちは分からないではないですが
嘘はいけませんねw

結局は「適正な価格設定」が重要なのです。

そしてビューノも「より適正な価格設定」がなされることでしょう。

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明日ビューノ見学の皆さんは、コンクリートの事を聞きましょうね。
本当に買うつもりなら、将来の景観を守る仕組みは、自分の住む街の価値を守る事になりますから。

>>432

同感です。
今までの山手台の中でも一番ハウスメーカーに頼って分譲していましたからね＞西4丁目
オアシスが無ければどうなっていた事やら。好調だったというのはどう見ても無理があります。
今までの山手台にあった景観に対するこだわりがなくなり露骨に手を抜いて魅力がなくなったから、
営業強化や広告戦略でどうにか誤魔化して乗り切ったという所です。

>>433
ですよね

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もともとの山手台開発は、地域価値に寄与する、日本の住文化をリード引するほど
美しい理想の住宅街をつくる為に、宝塚と市民の貴重な景観資源でもあった長尾の
やまなみを削らせていただきますという話だったんですね。

それがいまや地域価値に寄与する理想の住宅街や理想の美しいまちづくりどころか、
宝塚のイメージダウン必至の単なる環境破壊丸出しで、山を削る正当性など皆無で、
普通の場末ニュータウンにすら劣る醜いコンクリむきだし分譲地の開発に、いつの
まにか変わっていると。

ありえない企業ですよね。

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だから、この問題に対して
あなたはどう行動するの?

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皮肉なことに

コンクリート打ちっ放しの西４丁目が山手台史上で最も売れ行き好調だった、

というのが笑えますね。

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No.72

by 匿名　2011-07-26 00:02:23

何か勘違いしてない？どこのデベも売れさえすれば良いに決まっている
コンセプトとかはより簡単に高額で売るための販売戦略でしかない。
百坪の街区が固まってあったほうが売れるようになるならそうするし
今までの街並みで売れるなら売れなくなるまで続けるのが基本です。

だから四丁目は安価になった。そしてその戦略が当たり売れている。ただし
広い土地は最後まで中々売れない。これは山手台だけでなくどの分譲地でも同じ
傾向。
実際東三丁目は売れ行きが最初からかなり悪かった。一方西四丁目は最初から
好調(ただし７０坪以上の区画は苦戦)ここまで顧客のニーズが顕著なのに
方針を変更する必要性を感じる訳がありません。




これは昨年、西４丁目が好評分譲中だったころの書き込みです。

他にも過去スレに大量に残っていますが

山手台の歴史の中でも西４丁目が最も売れ行き好調だった事実が

様々なお立場の方々(既住民・批判的な人etc)の書き込みからもよーく分かります。

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No.3

by 匿名　2011-07-11 11:34:34

いうても西4丁目、関西の大規模分譲地の中ではかなり売れているほうですよね。
山手台の中で地勢あまり良くないほうという指摘もあるけど完売は近そう。


No.5

by 匿名　2011-07-12 00:33:09

何だかんだと売れていますね。

東側がどんな感じになるか、楽しみでもあり、不安でもある。




これらはおそらく、

前後の文脈から今まったく真逆のこと言われている方の当時の書き込みだと思われます。

都合良くご主張が変わるのでしょう。

いずれにしても西４丁目が山手台史上最も速いペースで分譲を終えたことは

覆しようのない事実です。

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広い土地が売れなかったのは、吹っかけた金額にしたからです。

2千〜3千万の土地が一番顧客がついたのでしょう。

ならば不便すぎる北部は、土地を広めにしても2千万代の価格にしておけば、さらによく売れるはず。広いからと、無駄に高くするから悪いのです。

中々売れなかった80坪の土地が余所に転売され2千万代に下がったとたん、変形地にも関わらずすぐに売れましたよ。

北部で、2〜3千万で、擁壁仕上げをした70坪の土地を売り出したから赤字になるんですか？

赤字になるからうちっぱなしですか？

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いずれにしても西４丁目が山手台史上最も速いペースで分譲を終えたことは

覆しようのない事実です。

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一番売れ行きよかったのは東一丁目じゃないですか？

建て売りでごまかす軒数も少なかったですね。

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売れたとか売れないとか好調とか不調とか主観的な事は本質ではありませんね。

宝塚市民や麓の地元住民や自治会、山手台南部住民に説明していた山手台開発の理念（緑の多さと色褪せないまちなみ・景観の美しさを何よりも重視した日本中がお手本とするまちづくり）や計画を阪急はきちんと守るのか？が論点ですから。

まちなみや景観に優れ魅力が劣化しない事（石を使った擁壁、建築協定、緑化協定）、もとの山林に近い緑視率の高さがもたらされるゆったりとした拘りの区画割り、高品位で秩序ある開発等を掲げて市民や地元を説得して、本来開発してはいけない市街化調整区域で保全対象であった長尾のやまなみを無理矢理開発できる区域に変更して山を削ったのですから、社会の公器として最後まで責任を持って誠実に約束を守らなければいけなのは当たり前ですよね。

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今の論点は阪急に対して貴方は何をしたのか？
どうするのか？じゃないんでしょうか…

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市民や地元の貴重な景観資源でもともとは保全対象で開発できなかった山を削らせて

いただくからには、どこのニュータウンよりも景観が美しく、どこのニュータウンより

まちなみが魅力的で、どこのニュータウンよりも緑が多い日本中がお手本とするほど

素晴らしい理想の永住環境住宅街をつくるための開発と言ってきたのに、あとからどこの

ニュータウンよりも手を抜いて、将来の景観の事なんて全く考えていない２０年もすれば

１００％醜くなって誰もがこんな街には住みたくないと思うコンクリ打ちっぱなしで

小さい区画割で道路から見える緑も少ない手抜き開発している事が、議論の肝ですよね。

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>>440
そうですね。西4丁目は地勢（西下がりの谷間で低地、西側も東側も高い尾根で日照時間が短い）が良くない上に手抜きでコストダウンしまくって不調が予想されていましたから、営業力に期待してハウスメーカーや業者に多く転売しました。最初から半分以上の区画をハウスメーカーや業者に割り当てていたので、一見通常より早いペースで売れたように見えた、ただそれだけの事です。実際は現在もまだ完売していないし、割引しても売れなかった区画（幹線道路沿いなど）は建売にして仲介市場に出したりごまかしています。

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石積みやコンクリート擁壁を自然石で化粧した擁壁
新品時の景観：＋３０　３０年後の景観：＋３０～５０（※場合によっては経年で魅力を増す）

コンクリ打ちっぱなし擁壁
新品時の景観：－１０　３０年後の景観：－１００


１５～２０年経過した自然石の擁壁
http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg

１５～２０年経過したコンクリ打ち放し擁壁
http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
http://farm9.static.flickr.com/8144/7001437374_751e3a9ca4_o.jpg
（上段部分）

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＞４５１

違うでしょ、

コレ昨年の貴方の書き込みでしょ。真逆のこと言ったら駄目。他にもあるよ。

↓↓

No.3

by 匿名　2011-07-11 11:34:34

いうても西4丁目、関西の大規模分譲地の中ではかなり売れているほうですよね。
山手台の中で地勢あまり良くないほうという指摘もあるけど完売は近そう。


No.5

by 匿名　2011-07-12 00:33:09

何だかんだと売れていますね。

東側がどんな感じになるか、楽しみでもあり、不安でもある。

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皮肉なことに

コンクリート打ちっ放しの西４丁目が山手台史上で最も売れ行き好調だった、

というのが笑えますね。

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>>452
http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg
擁壁は魅力的だけど、手すりが錆びまくっているのに放置されているのは良くないですね。
まぁこれは住民の責任ではなく、税金とってるのに手入れをけちっている市役所の問題ですが。

殆どの購入検討者が訪れるであろう山手台北公園の展望台の手前の地面が、汚くえぐれたまま
放置されている点も気になります。

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山手台開発の理念や市民に説明していた内容はどこにいったのでしょうか？

阪急さんは、使命感、責任感をとても重視しているらしいです（笑）
http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022

阪急不動産 / 阪急電鉄

原点は電鉄グループの使命と責任　“期待を超える”ものづくりを目指して

「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わ
りにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特
色であり、長所である。それだけに電鉄グループとしての使命感、責任感に
はゆるぎないものがあり、顧客にとっては大きな信頼につながっていると言
える。関西の電鉄グループの雄「阪急阪神ホールディングス」は100年余りの
長きにわたり貫いてきたこの企業姿勢を崩すことなく、これからの時代に即
した住まいづくりへと、新しいチャレンジを続けている。

「住宅地」の礎を築いた、まちづくりのパイオニアとして、信頼を裏切らない品質を追求

“鉄道を敷き、沿線で住宅地を開発する”という民間鉄道業界のビジネスモ
デルを確立した阪急グループ。まちを拓き、住まいを築く。そして暮らしを
育てる。このビジネスモデルは100年以上の歳月を重ねた今も脈々と受け継が
れている。地域に根を張り、お客様の暮らしに寄り添う企業であるため、お
付き合いは日々の生活を通じて続いてゆく。そのため信頼を裏切らない品質
を提供するという責任を伴う。

「住宅は人生最大の買い物。それゆえに、品質でお返ししたい」

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４丁目が山手台の中でも人気だったのは、バランスの良さでしょ。
土地を買うのに、擁壁がどうとか微々たることを気にする人は少数派ってことですね。

私も石垣の古臭い町並みは遠慮したい一人ですし、４丁目の路線を継承してほしい。　

自分たちが儲けが出て、買い手が買える値段の分譲地をつくる為なら、家余り時代
にいくらでも山を破壊して使い捨て（安い、土地小さい、緑少ない）のローコスト
分譲地をつくり続けて地域と将来に迷惑をかけていいいという考えが正常だと思っ
ているのは、悪徳業者だけ。

いい加減に

「買い手がいる＝顧客が満足している＝ニーズがある＝社会的に正しい」

という論法を社会悪丸出しの開発の正当化に用いるのをやめろ。

家が余っている時代でなくても、山の上の方を削って、小さい区割りにしてうちっ
ぱなしコンクリで埋め尽くす行為がまともなわけないし、社会的責任を果たしてい
るわけないだろ。

日本中がお手本とする美しいまちづくりの為の開発と一貫して言い続けてきたのに、
ある時からいきなり正反対の開発をはじめて、まともだと認められるわけないだろ。

まぁ仕上げ無しのコンクリ擁壁が経年でどうしようもなくまちを醜くする致命傷に
なる事を分かりやすく指摘されても、値段さえ安くて先住民のいない分譲地ならば
あとはどうでもいい、景観なんてどうでもいいという自己中でエゴの塊のような人
間は民度が低いから、山手台は景観も治安もまちの価値もお先真っ暗だろうな。

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>>457
愚かで浅はかでお粗末な煽り、荒らしはやめられたほうがよいと思いますよ。

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
確実に醜くなるこのようなコンクリむきだし擁壁が好みなどという日本人はほぼいません。

綺麗な清流より、コンクリートで固めた真っ黒なドブ川のほうが好みだというぐらいの

マイノリティです。

ただ単に汚れる前の新品コンクリむきだし擁壁の外観に騙されて、買ってしまう情弱の

顧客が一定の割合で存在するので、売り逃げ前提の事業としてはコンクリむきだしでも

成立するというだけです。

市民や地元の貴重な景観資源でもともとは保全対象で開発できなかった山を削らせて

いただくからには、どこのニュータウンよりも景観が美しく、どこのニュータウンより

まちなみが魅力的で、どこのニュータウンよりも緑が多い日本中がお手本とするほど

素晴らしい理想の永住環境住宅街をつくるための開発と言ってきたのに、あとからどこの

ニュータウンよりも手を抜いて、将来の景観の事なんて全く考えていない２０年もすれば

１００％醜くなって誰もがこんな街には住みたくないと思うコンクリ打ちっぱなしで

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自然石をふんだんに使って日本屈指の美しいまちづくりを行いますと一貫して謳って確約してきたのは阪急ですから、醜悪なコンクリうちっぱなし路線を擁護するのはいくらなんでも無理がありますよ（笑）

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業者のモラル低下を容認する行政の問題でもありますよ。
行政は業者との癒着をやめて、ちゃんと市の価値を守る為の
景観面の政策に力を入れないといけません。

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永遠とコンクリートの話が続く。
ブログかバトル板あたりでやってもらえないか。

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いよいよ明日から次街区ビューウノの見学会ですねっ！！

　　　　　　
　　　　　　　今迄の山手台の常識を根底から覆す「戦略的価格」って

　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　とっても楽しみですねぇ〜！！！

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うちっぱなしコンクリの擁壁でも買われる方の殆どは、景観やまちなみの優先順位が低いのではありません。
単純に、うちっぱなしコンクリの擁壁が年月を経てとんでもなく醜くなりまちなみを台無しにする事を知らないのです。
分譲業者はその盲点（知識が浅い消費者が常に存在する事）をついているのです。

将来まちなみが醜くなり、訪れた人が誰も住みたいとは思わないまちを、好き好んで買おうという人はいません。

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>>461
まぁ宝塚は、市民の意見なんか全く無視して、市長や議員が利権にあやかる為に
露骨に事業者と癒着して乱開発を進めてきた自治体ですからね。

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擁壁が醜くなるのを知っていても、他に土地が無かったんです。

仕方なく諦めているんです。

他の石張りされた落ち着いた住宅街は狭くて高い。

値段と広さを優先して、擁壁は泣く泣く諦めました。

綺麗が良いに決まってます！

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コンクリツルツルの山手台西４丁目（３８０区画）は西斜面でも好評のうちに完売しました。

何の問題も無いニュータウンですね。

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466さん

西４丁目は自治体設立後に建築協定を改定して擁壁の美観を維持できる（仕上げ義務付け、コンクリのままにする場合は定期メンテナンス）仕組みの導入に望みをかけるしかありませんよね

それしか自分たちの街の価値を守る術はないですから、、、

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４丁目に住んでいますが建築協定の改訂には反対です。
擁壁の塗装・時期などは自分の判断で行いたいと思います、
マンションの堅苦しい規約や協定に拘束されるのが煩わしいので
一戸建てを購入したわけですから、他人にとやかく言われるのは
心外です。

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４７０

ちがいますよ。
当家の擁壁は既に吹き付け塗装をお金をかけてしているのにも関わらず
後から出来た協定のせいで自然石やタイルを意思に反して施工しなければならなく
なったりしたらたまったものではありません。
契約前に規約があったのならともかく、今さらそのような規約改訂には
断固反対します。

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>>469
あなた、書いてる事がおもいっきり矛盾していますよ。
本当の住民なら、まちの価値を守れる仕組みの導入に反対するわけがありません。
今の状況ではまちなみの悪化は必至なのですから。

＞マンションの堅苦しい規約や協定に拘束されるのが煩わしいので

山手台ではまちなみを末永く守る為に、マンションの規約よりもはるかに厳しい建築協定や
緑化協定が導入されていますが、それらに賛同したから住まれているのですよね？

それらに賛同して、コンクリ劣化による致命的な景観ダメージを防ぐ仕組みに反対するのは
流石に無理がありますよ。

擁壁の仕上げ次期を強制されるのが嫌なら
「コンクリート擁壁の汚れが深刻になる前に手を打つ事」という対案を推進すればいいだけです。

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４７２

矛盾とか決めつけないでください
人に指図するのはやめてください
その、押しつけ、決めつけは不愉快です
契約前の建築協定は遵守します
ただし自分の家のことは自分で決めます
自分達の街(西４)のことは自分達で決めます
部外者(南部のかた？)は口出し無用です。
部外者がとやかく言う建築協定の改訂には
断固反対しますし絶対阻止します。

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なぜ南部(たぶん)の先住民は自分の考えを強引に押し付けようとするのか
そんな態度では本来成るものですら成らなくなりますよ。
他人を心動かそうと思うのならもう少し考えたほうが良いですよ

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売った後は揉めるから、擁壁仕上げは始めからしておかなければいけませんね。

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３丁目以南の住民がビューノ以降の街づくりを色々言うのは勝手。
関知しない。
ただし既に入居している西４丁目の住民や協定に関して
とやかく言うのはやめていただきたい
言いたいこと、求めたいことがあるなら
阪急不動産や宝塚市へ言えばよいだけ

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初めて読んだが、

まあ、よくもまあ、小姑みたいに延々と

若い嫁いびりみたいな戯言を繰り返すもんだね

要は山手台なんて上だろうと下だろうと一緒ってことだよ

耄碌して痴呆の様にブツクサ繰り返してる利害関係者は去れよ

恨むなら浮気した男や若い嫁でなく、自らの選択と鏡の前の姿だろう

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ここでの繰り返し書き込まれた件(協定の見直し)は、どうやら西4丁目の方にも支持されていないみたいですね。

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西４住民ですが、うちっぱなしは嫌ですよ。

擁壁仕上げの義務づけが、建築協定に含まれていたら良かったと思いますし、今後そのように変わればいいと思っています。

今更素材まで指定は出来ないから、石･タイル･塗り･極端に言えば緑で覆う、と、どれにしても良いと言う条件付きになっても。

まぁ、お金が絡みますからむずかしいでしょうね。

戸建てと言っても、町全体の調和は必要です。煩わしいのが嫌な方は町中賃貸が一番干渉されないと思いますよ。

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＞４７９
＞煩わしいのが嫌な方は町中賃貸が一番干渉されないと思いますよ。



西４住民じゃないですね、

文癖からして散々西４への干渉を繰り返している南部住民さんでしょ？

他人に指図するんじゃなくて

自分が「擁壁仕上げの義務づけが、建築協定に含まれた」地域へ引っ越せばいいでしょ。

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西４丁目の戦略（５０坪２０００万）、
　・駐車場２台分作れる適度な広さ（５０坪）。無駄に広いと手間掛かるだけ。
　・擁壁に金掛けるなら、その分安くして、他に回したい。
が、多くの人に支持されているのは間違いない。
例えば、１００坪平均にして、外構を石積み、グリーンベルトを広くして贅沢に植栽して、
きれいな町並みにしたとして、１００坪５０００万で売り出して、どれだけ売れるだろうか？
売れないものを開発するほうが、よほど自然破壊ですよ。

それと、４丁目が多くのハウスメーカー等に転売したから売れたというのは、間違い。


　　　

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時代のニーズに合ってるね

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価値観の違い

醜いものを好むものは変わり者

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価値観の押し付けあいは良くないね。
多勢に無勢、弱肉強食、
我慢できない方が出て行くか、
価値観を変えるしかないね

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そうですね。５０坪で２０００万の価格を期待してる人は、
擁壁の仕上げが石かコンクリートかなんて、ほとんど気にしないですからね。
優先順位のずっと下です。
自宅近くで坪６０万強の土地を多く分譲しており、仕上げが石とコンクリート打ちっぱなしの
両方あるが、石垣の擁壁の会社が売れている訳ではない。
もし、それで坪５万も違えば、誰も石垣の方を見向きもしないよ。その程度のものだよ。

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重要なのは、地域や宝塚の地域価値に寄与し現在より更に引き上げる為に、どこよりも目に入る緑が多く、（自然石等を用いて）どこよりも景観に配慮し、どこよりも美しい理想の住宅街のモデルとなるまちづくりをするから、どうしても貴重な山なみ資源を切り開いて開発させていただきますと市民や地元や初期住民に謳っていたのに、その責任を果たすどころか、全く真逆の平均以下の開発（従来型ニュータウンの劣化版）をしている事です。

その一点です。

高級料亭旅館をつくると事業者は地元に説明していたのに、実際に出来たのはラブホテルだったみたいなもんです。

そんなもんでしょう

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山手台の上部の土地を植樹して石垣にするだけで、宝塚の資産価値が上昇って（笑）
宝塚市内に住んでて、山手台４丁目以北の景観がどうのこうの気にする人なんておらんでしょ。

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480
あなた全然わかってないですね。
山手台は、日本中がお手本とするどこのニュータウンよりも美しく景観に配慮したまち
づくりをすると掲げて、地元や宝塚市民にもそう名言して、本来保全対象で開発できな
い区域であった貴重なやまなみを壊してつくった街です。

南部の分譲時にも、景観を何よりも重視したまちづくりを強調してきた所です。

どこのニュータウンよりも醜くなる汚れたコンクリ打ちっぱなし放置を防ぐ仕組みが、
市民や南部住民から求められるのは当たり前でしょう。緑化協定や建築協定で事細かに
ルールを決めて将来の景観の悪化を防ぐ為の仕組みを導入していると宣伝しておいて、
将来最も景観に深刻な悪影響を及ぼすコンクリート打ちっぱなしが放置し放題では、本
末転倒で片手落ちどころではありませんし、山手台開発で掲げてきた、

「すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために」
「いつまでも魅力が色褪せず、世代を超えて愛される街にしたい」

という理念にまるっきり反する上に、市民や麓の住民や山手台南部住民を騙した事になります。

山手台は、いったん山を削るけど、最終的にはもとの山に近い状態にまで緑を復元させて
石と緑でどこよりも美しい街にすると説明して開発された所です。

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次期ビューノは日当たり・眺望が素晴らしいイイ町になると思いますよ

見学会行かれた方どうでしたか？

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景観無視した乱開発して土地小さくして造成手抜きして安くしたほうが売れる（売り逃げローコスト分譲路線）なんて当たり前でしょ。
買った人がいる事を持って、当初謳っていた計画や理念に180度反する開発を正当化できないという事です。
重要なのは、家が余っている人口減少時代に山林を破壊する以上、企業として社会的責任を果たしたと言える水準の街づくりをするのかどうかです。

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確かに。
買う人がいるからうちのやってる事は正しいって、それ悪徳業者の言い分と全く同じですやんｗ

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山手台北部（西4丁目）の緑視率、まちなみの画像です。

※開発業者は、山の上のほう（現在の山手台北部）は貴重なやまなみで景観資源だから、南部（現在の1～2丁目）以上に景観に最大限に配慮して、視界に入る緑も際立って多い環境にすると計画前から地元や市民に説明していました。

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山手台南部（西4丁目）の緑視率、まちなみの画像です。

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分かると思いますが訂正します。499は

×山手台南部（西4丁目）の緑視率、まちなみの画像です。
○山手台南部（西2丁目）の緑視率、まちなみの画像です。

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六甲の山の上、例えば奥池あたりに50坪1000区画のコンクリ密集街つくったら芦屋は嘲笑されますよね。
酷い乱開発を行う自治体だと批判され、恥さらし住宅街になります。
山の上ほど景観に配慮しないといけないというのは、当初掲げていた開発理念がなかったとしても
当たり前の社会的責任です。
実際、宝塚市や西宮市や芦屋市の他の標高200m以上の分譲地で狭いコンクリ分譲地など皆無です。
山の上のほうにいくほどゆったりとした区画にして、擁壁もちゃんと石を使っています。

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「すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために」
「いつまでも魅力が色褪せず、世代を超えて愛される街にしたい」


こんなこと思ってるのは
阪急不動産と緑地協定委員会だけ

住民は興味なし

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502

西4丁目はバス通り沿いの家ですら間口狭いから、南北の隣接家との間や歩道側に
まとまった植樹スペースがない

街路樹だけではどう足掻いても南部のような緑豊かで美しい街路景観にはならない（笑）

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>>505
そう思ってるのは君だけ。
山手台南部のほぼ全ての住民は、景観重視のまちづくりという理念に賛同して買った方々です。
景観どうでもいいというコンセプトだったら誰1人として買ってません。

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山の上にコンクリむきだしの質の低い区画大量に供給したら、無秩序な乱開発や景観の問題ももちろん大きいが、別の意味でも市全体にも悪影響を及ぼすな。

他のバス便ニュータウンの土地が余っているのに、新品という事しか価値が無い焼き直し劣化板を更にどんどん供給したら、将来の家余り状況はさらに悪化して、市全体の土地価値の下落と未来の空家戸数増加を助長する。

３０年後に醜くなったバコンクリむきだしのまちに、家余り時代にわざわざ住みたいと思う人間なんて殆どいないから、一代だけの使い捨てタウンになるしね。

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そもそも市の都市計画でも、居住文化と理想の永住環境をリードする飛びぬけて質の高い住宅街を開発する為の線引き変更（市街化区域への編入と山林破壊の許可）という事で開発許可された経緯があるから、言い訳できないよね。

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507

それは昔の話しだろ笑

そんな事言ってるのは
資産価値がどーのこーのと
騒いでるじじいだけ

山手台で資産価値を語るのがおかしい

あちこちのニュータウンの土地や家がもうじゅうぶんに余っていて

これから人口も減り新たに山を削る必要が社会的に全く無い時代に、

山を削ってどこにでもあるニュータウン以下の醜い開発をするなら、

正当性を裏付ける為の道理が皆無ですね

景観に最大限に配慮して世代を越えて価値が持続する美しいまちづくりだと

20年近く謳い続けてきた事も無かった事にして極限まで手を抜いて…

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景観やまちなみなんてどうでもいいという意見が出ているが、これが業者や悪徳不動産屋の自演ではなく一般住民によるものであれば、以前誰かが危惧されていた通り、四丁目の影響で山手台住民の質の劣化がはじまっているという事だろうな。

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山手台が北部で三流業者（阪急）が安物土地を大量供給する
↓
中山台などオールドニュータウンには新たに人が流入せずますます空家率上昇して寂れる
↓
山手台の北部の人口増加
↓
山手台の幹線道路の朝夕の渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとして使い物にならなくなる
↓
中山台住民の大半は昔のように中山台の幹線道路を使わざるを得なくなる
↓
中山台の幹線道路も渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
中山台の価値がますます下がる（JR中山寺バス便アクセスなど帳消し）
↓
山手台も中山台もどちらも渋滞が避けられない住宅街になり大幅に価値が下がる
↓
（15～20年後）山手台北部のコンクリートが相当汚れてきて醜くなる
↓
新しい街という付加価値など消え失せた山手台北部はシビアに評価されるようになる
↓
醜いまちなみのコンクリうちっぱなしの街という当然の評価になる
↓
山手台北部の中古の坪単価は、中山台以下になる
↓
山手台北部住民も大損する

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騙した企業が正当化されて、騙されたほうがバカにされる世の中なんですね。

日本も変わりましたね。


昨日、本当に見学会なんてしてました？

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騙されたと思うなら訴えればいいのに
なぜ訴えないの?

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結局、不動産って『自己責任』の世界なんですね。

売主に道義的責任があることが明らかでもそれを罰するすべがない。買い手がきちんとリサーチしなかったのが悪いという結論に至ってしまう。

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訴えるほどの暇もお金もない。

売り出してしまったなら後は泣き寝入り。

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>景観やまちなみなんてどうでもいいという意見が出ているが、
>これが業者や悪徳不動産屋の自演ではなく一般住民によるものであれば、
>以前誰かが危惧されていた通り、四丁目の影響で
>山手台住民の質の劣化がはじまっているという事だろうな

こういう、後から入ってきた住民のことを見下したり、信用していないような発言を繰り返すから、言ってることは正論でも、他人を不快な気持ちにさせるだけでかえって反発を受けるんだろうね。

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言ってる事は【正論】なんだ？

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>>517
当初、韓Ｑが住民や市民に確約していた内容は、法的な担保性が無いから訴えるのは難しい。

道義的責任と法的責任はまた別。

もちろん山手台南部住民を地元や市民を騙した韓Ｑが一方的に悪いのは言うまでもないが。

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景観を無視した開発を批判している意見は根拠もあり筋が通った正論が多く納得できる事が多いのですが
「しゃーない」
とか
「騙されるほうが悪い（騙したほうは悪く無い）」
とか
「売れているのなら何でもあり」
というの意見（悪質な不動産業者やそれに便乗する荒らし、煽り）は一切の道理が無く、正常な日本人の心には全く響かないですね。
騙されるほうが悪いというのは、詐欺師や反社会的組織の理屈ですし、売る為ならなんでも許されるというのは悪徳業者の理屈です。

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グダグダ書いてあるけど、見学会に行って、ビューノに決～めたっと！

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①本来は長尾山のグリーンベルト景観を構成する保全緑地対象の山林で開発できない区域だった

②普通の分譲地とは比較にならないほど景観に配慮した日本屈指の美しいニュータウンを
つくる為に開発したいと行政に申請

③地元や行政と協議し、南部は阪神間有数の緑豊かで景観の美しいまち、北部はそれ以上の環境
（山と一体化して溶け込む別荘地なみの区画面積と緑の多さ）にするとして地元の合意をとりつける

④開発理念（やまなみや景観にも配慮した日本屈指の理想の永住環境をつくり、宝塚や地域の価値を
更に引き上げる為の開発）が市議会で認められ、開発可能な区域への編入が認められる


山手台開発はこういう経緯だから、途中から宝塚の他の普通のニュータウン（普通のニュータウンも
かなり景観に配慮されている）にすら大幅に劣る開発をして、景観や緑地回復への配慮に欠ける単なる
手抜き使い捨て分譲地を大量に販売する為に山を削る行為は、一切の正当性が無く擁護しようがない。

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526さん

見学会行かれたんですね。
坪単価いくらでしたか？

景観や緑、せめて東３丁目と同程度の配慮はしないとね。せめて東３丁目ぐらいは。

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>>479さん

私も西4丁目住民ですが、自治会設立後に擁壁の美観を維持できる建築協定（汚れが深刻
になる前に仕上げをするか、コンクリートのままにする場合は数年毎のメンテナンスを
義務付ける）に変更できれば良いと思っています。建築協定の他の部分はそのままです
からハードルはそこまで高くありません。汚れたコンクリートうちっぱなし擁壁の例な
ども用いて、自分達の住む街のまちなみや価値を守る為の内容であるという理解がすす
めば、多くの方が賛同されるでしょうから実現の可能性はあります。

＞今更素材まで指定は出来ないから、石･タイル･塗り･極端に言えば緑で覆う、と、
＞どれにしても良いと言う条件付きになっても。

それで良いと思います。今のまま大半の擁壁が打ちっぱなしのまま放置されて台無しに
なるのと比べたら雲泥の差です。

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宝塚で阪急より山手側は、今後、景観の悪化、道路事情の悪化、治安の悪化による資産価値の下落が顕著に現れてきそう。
阪急&JR南側の平地エリアの方が、これまであまり開発されてこなかった分、将来性がありそう。

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本当は、日当たりがいいから東５丁目に住みたかったけど、待ちきれずに別で購入して良かった。
小さい区画にあの高い壁では道が暗そう。

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＞530さん

緑地協定などの変更の余地がまだあるのであれば
内容について再考されてはどうでしょうか？

南部の先住民と阪急が作り上げた内容ですので見直しても良い部分は多いと思います
（細かい指定が多すぎる）

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擁壁のことで先住民が一丸となることなど有りません、

そこまでの関心は無いということ。

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どこよりも景観に配慮し最終的に住宅が山にとけこんで見えるほど緑が多い美しい街をつくる為に
山を一旦削るといっていたのに、それと正反対の普通のニュータウン以下の何の景観配慮も無い
ただの乱開発を山の上でおっぱじめてるんだから、もはや正当性とか議論とかいう次元ではないでしょう（笑）
石使わないと街の景観が確実に醜くなるからといって擁壁に石使ってきたのは阪急ですよ。

先住民は北部のまちなみがどうなるのか、計画人口、交通量の事など、大変高い関心を持っています。

おとなしい住民が多いので表立って文句はいいませんが、北部が小さい区画の大量コンクリ分譲で、幹線道路が
パンクしてバス便や渋滞への悪影響が深刻化したら、さすがに堪忍袋の緒が切れて動き出すでしょう。

また、直接文句を言う住民が少なければ、何をやっても許されるという事ではありません。
市民を裏切った代償は高くつきますよ。
宝塚市の価値や市民の利益に寄与する開発だからと騙して、市民の景観資産である山を使い捨ての
単なる醜いコンクリニュータウンにしたら、阪急グループの信用は失墜しただではすまないでしょう。
特定の地域で裏切っても、関西全体の阪急イメージには影響与えず、いつまでも通用するとは思わない方がいいです。
積み重ねですから。

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＞５４５確かに。

途中で幸福銀行が破綻して事業がストップしたからなんて言い訳になりませんからね。

開発区域への編入を申し出た時点での開発理念や市民への説明がちゃらになる事はありません。

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まぁ確かに誰かと
契約してるわけでもないから、
どのように開発しようが
正当性とかの議論にはならんわなぁ。
嫌なら出て行けば良いだけ。
変化できないものは淘汰される運命。

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阪急オアシス前の、擁壁を白いタイルで仕上げしたお宅、バス道路沿いにもちゃんと植樹していますね。

山手台北部も西2丁目みたいな美しいまちなみにしたいという思いが伝わってきます。

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近鉄は、阪急より遥かにまともですね。
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html
駅近だから、土地小さくしていい加減な分譲で区画数増やしても簡単に売れるのに
それをやらずにちゃんとまちなみや数十年後に評価される景観というものを考えて
まちづくりをしている。

駅近なのに（あやめ池遊園地跡地）、平均70坪以上で無電中にして、
あやめ池から徒歩6分、学園前から徒歩13分（どちらもフラットアクセス）の好立地なのに
坪40万円台で、ちゃんと景観にもこだわり、無電中化まで実現している。
擁壁もコンクリ打ちっぱなしではなくちゃんと仕上げをしている。
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/images/photo_30.jpg
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/images/photo_33.jpg
山の上で50坪台の小さい土地を分譲したり、坪40万だと石を貼れないなどと
言い訳している阪急とは大違いですね。

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http://nozmino.img.jugem.jp/20120310_1089683.jpg
あやめ池住宅地の擁壁。

駅近一等地で、ちゃんと擁壁に仕上げして、電線地中化しタウンセキュリティまで
導入しても
http://www.ayameike.com/pdf/20110520.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120302.pdf
坪40万台前半で分譲できている事から、山手台の山の上で土地を安く提供する為に
やむなくコンクリ打ちっぱなしにせざるをえなかったという業者よりの主張は、
全くの大嘘だと分かります。

山手台の北部の山の上なら、平均70坪以上、無電柱化、全戸眺望、石貼りといった
事をしても、70坪2800万ぐらいで余裕で販売できるのです。
もちろん、ちゃんと景観に配慮された美しいまちならば今以上に買う人はいくらでも
出てきます。これなら殆ど宣伝しなくても売れます。
景観に配慮した擁壁や電線地中化などは、坪100万レベルでやっと可能になるといった
話ではなく、導入コストも下がっており坪40万程度の価格帯でも導入できる仕様なのです。

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＞550

素敵な町並みですね。

羨ましいですね。

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同じ坪単価の物件を奈良と阪神間で比較するなんて、ナンセンス過ぎ。

あやめ池はいいところだと思うけどね。

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ぜんぜんナンセンスじゃないですよ。
山本駅のバス便エリアと、近鉄学園前の徒歩圏では明らかに後者のほうが価値ありますから、大阪圏ベッドタウンとして普通に比較できます。

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1円でもコストけちる為に、山の上の住宅街でゴミステーションまでけちるのが阪急ですからね

びっくりですよ（笑）

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>>553
駅からほど誓い菖蒲池風致地区の宅地と、山手台東の北部の宅地だと開発後の路線価はほぼ間違いなく
菖蒲池のほうが高くなります。前者が93000～94000、後者が86000～88000ぐらい。
つまり地価が高いから、同じぐらいの価格帯にする為にはローコストにせざるをえないという言い訳は使えません。
地価水準が高いのは、山手台北部ではなくあやめ池駅近の菖蒲池風致地区のほうなのですから。

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奈良市学園前の徒歩圏の土地は、坪40万円台で普通に取り引きされているようです。
それを考えたら、あやめ池の分譲価格は適正であり、一方の山手台はバス便エリアにしては確かに割高ですよね。不勉強でした。

近鉄もあやめ池以外ではローコストの宅地を扱ってるので、あやめ池と山手台(北部)の比較だけで近鉄をまともな会社と言うのはどうかと思いますが、山手台は最初はこだわった街づくりをしていたのだから、阪急にはもっと頑張ってもらいたかったですね。

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556
つまり近鉄は、山手台北部より地価水準が高く便利な場所でも、価値が永続し色褪せない美しいまちづくりの為に造成コストをかけて、山手台北部とほぼ同じ坪単価水準で販売しているって事ですね。一方で造成コストを極限まで抑えて、日本中がお手本とする美しいまちづくりという自ら掲げていた山手台開発の理念を真っ向から反故にして、手抜きの限りをつくした開発をして、割高な価格で景観を無視した使い捨て分譲地（世代を越えて愛される色褪せない住宅街になどなりえない街）を分譲しているのが阪急ですね。

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もともと近鉄の所有地(遊園地跡)のあやめ池は、こだわった造成をして良心的な価格設定にしても、十分に利益が出るんでしょう。
それにしても、同じ遊園地跡の再開発でも中途半端な結果に終わった阪急には本当にもっとしっかりしてほしい。

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あやめ池を確認して見たところ、通勤先が難波方面の人にはよさそうだが、梅田方面は乗り換え2回の上難波から御堂筋線を利用した上に乗り換え時間・待ち時間無しで計算して40分。
その上重要なのは、注文住宅用の土地も建築条件付での値段だね。
70坪2800万はぼりすぎだと思うが。

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奈良と宝塚を比較検討する人はほとんどいないでしょう。
学園前は難波への鉄道アクセスは良いですが、車で大阪市街地に出るのは大変(高い第二阪奈を使っても結構時間かかる)。
高速ICや新幹線、空港へのアクセスも良くない。その辺が同じ大阪ベッドタウンでも、阪神間と比べて割安な地価水準として表れているかと。

余所はどうでもいい

初志貫徹してくれればいい

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>>557

＞山手台は最初はこだわった街づくりをしていたのだから、阪急にはもっと頑張ってもらいたかったですね。

本当にそう思います。

本来の話では、山手台北部は山手台南部以上に緑豊かで
美しい住宅街になるという事だったのですから。

宝塚市民の景観資産であった長尾のやまなみを削って
ただの手抜きコンクリート住宅街になるのは残念でなりません。

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>>559
阪急は山手台開発事業を再開した2003年に、幸福銀行の持分（2003年時点の残り2600戸の半分の土地）を激安（30億円以下）で買い取っているので、近鉄あやめ池再開発と同じようなこだわりの造成をして景観に配慮して、平均70坪2800万で販売しても余裕で利益が出ます。

そもそも東1丁目や東3丁目では一定の景観配慮ができていたのに、その後できなくなったというのは無理がありますよね。

あやめ池跡地開発で、人口減少時代に問われる価値が落ちないまちづくりの本質に真摯に取り組む近鉄。

山手台開発で、自ら掲げてきた「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を実現する為のまちのこだわりを捨て、ＷＥＢ小説やら、ケーキ製作やら、子役タレントを使った広告ＣＭ戦略やら、まちづくりの本質とはかけ離れた安易なプロモーションに走る阪急。

2001年7月の競売により東2-5辺りと2-7辺りは積水ハウスが取得　
（平均取得坪単価　55万）

建築条件付で51万～60万の範囲で売却されている

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阪急グループの象徴でもある歌劇団の本拠地宝塚で、阪急自身がいい加減な宅地開発をすることは、どう考えても阪急グループにマイナスになるしか思えない。

裏を返せば、阪急グループにとって宝塚はもう特別な地ではなくなった(なくなる)ということか。いよいよ歌劇の撤退も現実味を帯びてきたということかもね。
震災を転機とした宝塚の変貌(悪い意味での)に阪急が愛想を尽かしたのか、すっかりベッドタウン化したことで、宝塚に集客施設を置いとく必要性がなくなったからなのか。

いずれにせよ、山手台に限らず、阪急グループが宝塚の開発にもう力を入れないことは確かかも。

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積水ハウスが自宅発電出来る町を作ってるみたいですね。

山手台でもやってほしいな。

阪急から、積水ハウスが買い取ってくれないかな。

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ガッカリしたり、大損したのは山手台の先住民さん達でしょう？

申し訳ないですが、これから買って入居する新住民にとっては安くなって、買いやすくなって大歓迎です！

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近所のかた日曜日に見てきたそうです、「タ○ホームだったら外構込み３０００万円チョイでイケルよ！」なんて言っておられました！ほんとでしょうか？？？無条件宅地だったんですね〜。どんな家にするかネットでイロイロ見て夢を膨らませています！あ、我が家は来週見学会です(#^.^#)

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>573
あまり大損した先住民を刺激したらだめですよ（笑）
そうでなくても、ネチネチ愚痴ってる人が多いようだから。

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南部の人間は高値で掴まされたからって、グダグダ文句ばっか言うなよ。
見苦しいよ。
北部住民は適正な価格で良い買い物ができて、良かったんだからなV。。

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家が欲しいのは高所得者層だけではないです。

価格を安くしたら、これまで手を出せなかった家庭も戸建てを持つ夢が見られます。

それはいい事ですが、気になるのは所得と治安が比例しやすい事。

トラブルを起こしやすい人には来てほしくない、と言うのが先住民の願いでしょう。

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どれだけ業者が検討者を装って自演で必死に連投しても、手抜き開発が認められる事はない。山手台開発の問題は、南部住民だけの問題ではなく市民全体の問題だから。

重要なのは、地域や宝塚の地域価値に寄与し現在より更に引き上げる為に、どこよりも目に入る緑が多く、（自然石等を用いて）どこよりも景観に配慮し、どこよりも美しい理想の住宅街のモデルとなるまちづくりをするから、どうしても貴重な山なみ資源を切り開いて開発させていただきますと市民や地元や初期住民に謳っていたのに、その責任を果たすどころか、全く真逆の平均以下の開発（従来型ニュータウンの劣化版）をしている事です。

その一点です。

高級料亭旅館をつくると事業者は地元に説明していたのに、実際に出来たのはラブホテルだったみたいなもんです。

山手台開発の経緯

①本来は長尾山のグリーンベルト景観を構成する保全緑地対象の山林で開発できない区域だった

②普通の分譲地とは比較にならないほど景観に配慮した日本屈指の美しいニュータウンを
つくる為に開発したいと行政に申請

③地元や行政と協議し、南部は阪神間有数の緑豊かで景観の美しいまち、北部はそれ以上の環境
（山と一体化して溶け込む別荘地なみの区画面積と緑の多さ）にするとして地元の合意をとりつける

④開発理念（やまなみや景観にも配慮した日本屈指の理想の永住環境をつくり、宝塚や地域の価値を
更に引き上げる為の開発）が市議会で認められ、開発可能な区域への編入が認められる


山手台開発はこういう経緯だから、途中から宝塚の他の普通のニュータウン（普通のニュータウンも
かなり景観に配慮されている）にすら大幅に劣る開発をして、景観や緑地回復への配慮に欠ける単なる
手抜き使い捨て分譲地を大量に販売する為に山を削る行為は、一切の正当性が無く擁護しようがない。

真夜中に過去レスのコピペ。
あまりに無駄、かつ非生産的です。
自分でやっていて馬鹿馬鹿しく感じませんか？

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重要なのは、本来は景観保全対象で開発禁止区域（市街化調整区域）であった市民の貴重な
景観財産である山を削る事の条件として、当時市民に確約した開発理念をちゃんと守るかという点です。

・どこよりも緑豊かでどこよりも景観に配慮し、日本中がお手本とするほど美しいまちをつくる
・年月を経る事で熟成によって魅力を増し世代を越えて愛される色褪せないまちをつくる

北部の手抜き売り逃げ乱開発に対する批判を、山手台南部住民のエゴに見せかけて
やりすごそうとする見え透いた手法は通用しません。
山手台の問題ではなく、宝塚全体を左右する問題です。
宝塚の平地の大部分から見える長尾の山なみの最上部を削る開発ですからね。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>高級料亭旅館をつくると事業者は地元に説明していたのに、実際に出来たのはラブホテルだったみたいなもんです。

全く賛同できず。
比喩が極端すぎ。
もう、止めたら？

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阪急に直接言っても無駄だからとネット掲示板にあれこれ書いている人がいるが、この行為が逆に山手台の将来を暗い方向に持っていくような気がしてならない。
安ければ景観などどうでもよいという人間が多く集まり、かえって街が荒れるのではと思う。

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当たり前の事だが、買う客がいるだの云々はどうでもいい話。
コンクリ手抜き分譲地でも買う客がいるという点をもって、開発許可の条件として掲げた理念破り公約破りが正当化される事は無い。そこが一番重要なポイント。
別荘地なみの景観や自然環境に配慮した開発をするといって、その真逆の手抜き開発（普通のニュータウン以下）をする事が許されるわけがないという指摘が議論の争点。

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日本有数の自然と調和した美しいまちをつくる為の地域価値にも寄与する開発だと、
地元や市民に説明して開発禁止区域を開発可能な区域に変更させ、
実際はコンクリむきだし普通以下の開発だったら批判されて当たり前でしょう。

勝負になりませんよ。

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日本有数の自然と調和した美しいまちをつくる為の地域価値にも寄与する開発だと、
地元や市民に説明して開発禁止区域を開発可能な区域に変更させ、
実際はコンクリむきだし普通以下の開発だったら批判されて当たり前でしょう。

それはそうですね　阪急は批判されても仕方がないと思います。

で　具体的に　改善する為に　どのような行動をとられるのですか？

ここが議論の一番重要なところですね。

「阪急が約束を破ったので批判されて当たり前である」ことはそうだと思います。

ただ議論の争点は既にそこではないでしょう。阪急は批判されることはしていない
という人は少数であると思います。

しかしながら、建設的に阪急に申し出をすれば良いのではないか？という　

新たな提案に対して具体的かつ建設的な行動が批判者からなされていないことが
最大の問題点となっています。

そこまで憤りを感じ、宝塚の景観に強い関心を持っている方々にしては、行動が
全く伴わず。ただ批判して掲示板に書き込むことしか出来ない。
そんなレベルの人間ではないか？という疑念が生まれています。

ですので、批判者は具体的な改善案を阪急に申し出られることとその詳細を記載
されることで、数年にわたる不毛な議論は前進すると思われます。

文句のある人は緑地協定委員会にでも出席して意見を述べたらどうですか？

もしかしたら改善に向けて阪急さんと少しは具体的な話も出ているかもしれませんね

でも緑地協定委員会ってどこの誰に連絡を取ればいいんだろうか？

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山手台ってネーミングだけで値下がりしそう

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＞580

>高級料亭旅館をつくると事業者は地元に説明していたのに、実際に出来たのはラブホテルだったみたいなもんです。

＞全く賛同できず。
＞比喩が極端すぎ。
＞もう、止めたら？


そうかな？賛同できますよ。
結婚式場作ると言っといて、葬式場作るみたいなもんです。

緑地協定委員会と言うのがあるんですね。
阪急以外、他にも言うところありますかね？具体的に教えてください。

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確かに、従来の山手台住民と新住民の争いに見せかけようとしている愚かな画策には要注意です。

そんな些細な事ではなく、どこよりも美しく緑豊かで景観に配慮して自然と調和するまちづくりを

するという市民への最重要コミットメントを掲げて山を盛大に削った阪急が、最後まで理念を遵守して

まともな開発をするのかという所が議論の要なのですからね。

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阪急が事業主ですから阪急に申し入れするのが妥当です。

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まともな開発をするかどうかは既に解決しました。

結論 掲示板で書き込んでも何も変わらない
直接かつ具体的な提案をするべき

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個人単位で阪急にいくら意見を言っても聞いたふりして
聞いてもらえないだろうから

緑地協定委員会に意見をまとめてもらって
お願いしたらどうかな

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阪急不動産は山手台では低価格路線に方針転換しました。
街の景観維持は自治会を中心とした住民の努力次第。
掲示板での議論だけでは、具体的な成果は何も出ないだろう。

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開発経緯を全く無視した方針転換が社会的に許されるわけがないだろう。

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悔しさいっぱい感が漂ってるね

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甲陽園目神山町在住の某小学校PTA会長の方が指摘する阪急グループの体質

西宮ガーデンズ
http://crowsnest.cocolog-nifty.com/pta/2008/11/post-a479.html

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

昔、阪急百貨店に卸しをしていたり、小売店をしていた者としては、阪急の体質が大嫌
いなのであまり行きたくはない施設です。

　百貨店で言えば高島屋も最悪でした。丸井も最低です。これらの何が悪いかと言えば、
表面はお客様が大事といいますが、実はとんでもなくバカにしいます。それから、仕入
先など我々には実に高飛車で自分達が一番偉いと心底思っているんです。商品なんかど
うでもよく儲かるか儲からないか？客がお金を落とすか落とさないか？自分達の言うこ
とを聞くか聞かないか？まあ、この3点が最優先な訳です。

　逆に本当に関心するのは大丸、伊勢丹です、あと西武も良かった。まず儲けよりこれ
からの将来性？、売れるか売れないかよりどんな商品なんだ？お客さんが喜ぶか喜ばな
いか？という視点なんですね。一部の社員じゃやないんですねこれが、企業の体質で、
本当に長きにわたり社員に染み付いています。

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最近は街づくりどうこうというよりは、とにかく他所を持ち上げて阪急を落とす、という流れですよね。

596なんか阪急百貨店の話で、山手台とは100%無関係。なのにこのスレにあげて絡めようとしてる辺りに、必死さが伝わって来る。

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安かろう悪かろう‥‥

躾されてない子供が増えるのだけは‥勘弁して下さい

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