パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part2

１？！
敷地の東南角の工事バリケードが透明になっていて中の様子が見える。
この前見てみたら1階の躯体周りに足場が組まれていて角部屋部のラウンド形状が認識できた。工事は順調なようです。

ところで物件HPに誤記訂正のお知らせがあって、駅徒歩時間の表記修正とあります。
しかし正誤の記載をよく見ると、竣工時期も変更されていて　正2013年11月予定　誤2014年2月予定と3か月前倒しされてる。
普通間違えるかよ？と思ったが、三井の戦術なのかもね。
売出し期間の長期化に備えて引き渡しまでの期間を長めに設定していたとか・・・・
現パークも出来上がってから引き渡しまでの数か月間ほとんど動きがなかったし。
今回前倒ししたということは、2013年内に売切る勝算あり！と見込んだのかな？

今日モデルルーム行って来ました。
冷やかし半分だったんですが夫婦ともども防災能力の高さに驚き、ちょっと真剣に考えようかと言うことになりました。
坪単価では北向低層265～南向高層325ってのはまあこんなもんかなって感じですが、管理費はタワーの割にお安めで、悪くないと思いました。金ばかりかかる派手な共用設備が嫌いな我が家にはピッタリです。

>>1さん
竣工は2013年11月でも、引渡しは2014年4月だそうですよ。
丸2年先だと思うとちょっと気が重くなりますね...

えっ？いったいどこのマンションと比較してるかわからないけど、派手な共用施設もなく、あの管理費は安くはないですよ。500戸もあるんだから普通です。

ちょっと言葉足らずでしたね。
あれだけの防災管理だと管理費はもっと高くなると感じたものですから「お安め」と書いたつもりでした。
その理由として共用施設の少なさがあるのだろうと。

読み返すとタワーなのに安いって書いてありましたね。
失礼しました。

>4
そういうことですか。でもあの防災設備はけっこう良し悪しですよ･･･。

最近の大規模マンションだと自家発電は4時間程度ならついてるので、ここはそれらの防災設備を大規模にしたってところですが、その分初期費用が上がってる分が販売価格に転嫁されてますから。

本来ならここは戸数が多く、地権者もいなくて部屋の仕様をおさえてるのでもっと安く出せたはずです。でもあの設備のおかげで500万円は確実に高い。しかも、将来の長期修繕にも関わってくる設備なので、お金に余裕があるなら別ですが、普通の人が長く住むには向かないし、一度か二度の地震のためのコストアップとしてはけっこう微妙な額ですね。

これで免震ならまだいいかなと思うんですが、制震は大規模地震では建物の構造で揺れにくくするので、そこそこ損傷が出るはずです。大規模地震が来て制震で損傷を受けた建物の中で、ちゃんと稼動するかどうか？都庁とか六本木ヒルズの例を考えると普通のマンションレベルだとけっこう厳しいかもしれないという印象を持っています。

ないよりあったほうがいいでしょうけど、ランニングコストを加味すると1000万円は高いので、本気で地震気にするなら安い低層マンション買うべきじゃないかって思ってしまいます。

武蔵小杉自体が防災に弱いからね。
街の防災を重視したほうがいいよ。
タワマンの防災なんてたかがしれてる。
非常電源もオフィスビルに比べれば小さく、共用部位しか動かせない。
さらにエレベーターは点検員が来るまで動かせないので電力があっても数日動かない。

この前の震災で停電したタワマン地区なんてコスギ位じゃないの？

新耐震基準の1倍と躯体は普通なのに防災設備だけ充実してもしょうがない。
共用施設が簡素なので管理費・修繕積み立て費が安いかと思えばエクラスとほぼ同じ。
震災後に慌てて設計変更したんでしょうが、ちょっと噛み合ってないなと思いました。

”共用部くらいしか動かせない”ってどこまで期待してるの？
エレベータと水道ポンプが動けば御の字でしょう。各戸の電気を自家発でまかなえってか？
物理的に不可能ではないし、大企業の本社とか重要な機能を持つオフィスビルはコスト掛けてでもやるでしょう。
しかし普通のマンションの非常用電源としては費用がかかり過ぎ。
で、非常用としては高過ぎなら、発想を変えて常用にしてしまえばいいかも。
六本木ヒルズが自家発設備持っていて、余剰を東電に売っているのは有名な話。
小杉地区のタワマン全部が合同で自家発、今でも居住中５本＋工事中３本、さらに将来分も合わせれば全部で10本以上
野村ビルやNECのオフィス棟も入れれば結構な規模になるので採算も取れる？？許認可関連は分からんが

>7 新耐震基準の1倍と躯体は普通なのに防災設備だけ充実してもしょうがない。

耐震等級は1級なんですか？？2級かと思ってました。

コンクリ強度ご存じの方いますか？

防災設備は中古になった時に説明が難しいから付加価値にならないのがここのデメリット。
すごく金のかかる設備なのにシアターみたいなのがないからふーんってかんじになる。
眺望も悪い部屋ばかりだし、中古で売ることがあるなら住んだ瞬間、
今の小杉相場だと最低でも500万円値下りする。
少なくとも今まで小杉を買ってた層には向かない。

パークとお見合いの東向きとか特に値下りしそう･･･。

どうしても、ここ買うなら北向きか南向きだね。
このへんでもあまり売りに出ない向きだから。

>>8
あまりに夢物語すぎます。
非発と常発では、設備が違います。高圧の発電機が必要ですし、東京電力への逆潮流防止の装置も必要です。東電との系統連係協議も非常用として済ましてるはずです。

維持管理面では法令点検の費用も跳ね上がります。

後から管理組合でやるにはかなりの費用と労力面でほぼ不可能でしょう。多分費用負担で住民間の話がまとまらないでしょうね。

びっくりしたのが、旧パークの共用施設が利用できないこと。ビューラウンジなどの設備がないのは、旧パークの設備が利用できる予定だったからなのに。旧パーク販売時も、三棟の共用施設の相互利用がうたわれていたはず。

これは憶測だけど、旧パーク住民が相互利用に猛反対したんじゃないかな。
新パークには自分たちが使えるような施設はないのに、新しい部屋に住める人間が、自分たちの施設を利用するのが我慢ならなかったのでは。

東横線ロータリー、アリオの建設にいちゃもんを付ける住民ならありえるよ。

ほんと旧パーク住民は自分たちを特権階級か何かと勘違いしてるとしか思えない

どうせならもっと販売価格と管理費もあげて、プレミア感をだして欲しいです。
ここは、周りのタワーとは別格なんですから。

販売価格高いほうがいいって。。

高く売り抜けて
別エリアに買い換える予定の
既存パーク所有者？

グランドウイング検討している
予算潤沢なお金持ち？

値段上げてまではともかく、もっとプレミア感あれば…というのはちょっと思ったな。どうせ高くなるならもっといいとこにして欲しかった。
ロビーだけは豪華だけど共有部もしょぼいし、部屋も格段に上ってかんじもない。眺望もないからランク落ちしたかんじすらあって…。

でも価格だけは高くてなんだかなぁってかんじだよ。

モデルルーム見てきた。マンションのことそこそこ調べてる人ならここは選ばないと感じた。こんな金のかけどころを間違ってるような物件。
駅直結と見せかけの防災で価値あるふうに見せてそこそこは売り抜けるだろうけどやり方があざとくて引いちゃったよ。個人的にはこれで売れてほしくはない。味をしめて他でも同じことしてきそうだから。

>>10
買って今でも仲介価格下がっていないんですけど？？？
これから買う人は大変ね。

>18
坪240で買った人？

>12
>これは憶測だけど、旧パーク住民が相互利用に猛反対したんじゃないかな。
>新パークには自分たちが使えるような施設はないのに、新しい部屋に住める人間が、自分たちの施設を利用するのが我慢ならなかったのでは。

ここに他のマンション住民が使えるような施設がないのだったら、そもそも「相互利用」は成立しないと思うが・・・。