武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

なんにせよGWTの売れ行きが小杉の今後を占うベンチマークになるよ
楽しみだね

>どれほどムサコの人気があるのかを改めて知った気がします。

海の豊洲、陸のムサコ。人気ですね（笑）

>>123
そもそも電車のキャパが違うしね
8両編成の東横線はどうしても乗車率があがる
横須賀線(下り)とかも寝て通勤できる

武蔵小杉って最初は買いだったけど、今は静観者が多くない？
タワマンの値崩れとかも気になるしね。
住んでいる人からしたらポジで当然だけど、
冷静に考えると。。。

今は高いから妥協して徒歩10分ぐらいの物件買うと将来後悔することになるかな？

小杉で坪330とかだったら絶対に買わないでしょ？
坪300未満で今の内容ならわりと妥協も少なくて買いやすいけど、坪300超えちゃうと普通のサラリーマンクラスなら妥協しなきゃいけないこと増えるよ。北向きとかお見合いとか広さとか。

都内の物件でも妥協するなら坪330とか普通にある。

そしたら小杉に買う理由がない。

小杉徒歩10分なら新築で坪200未満だよ
中古タワマンなら築5年以内徒歩5分以内で230〜250で買える
駅直結とか考えなければ別にバブルでも何でもないよね

郊外は多少の差があっても、
ほとんどが坪単価200万円以下になると予想。

優秀な武蔵小杉は200万円ちょっと越えるレベルかな？

>>131
自分はシティタワー武蔵小杉は坪330を余裕で超えてくると思うけどな。
最初は売れ残るだろうけど、最終的にはそれでも完売すると思う。
交通至便なとこの駅近タワマンはそれだけ値段が高い。

大井町や大崎や三鷹も、最初は完売は無理だと思われてたけど結局完売したし。

その前に区役所隣の野村じゃないの？

今後の予定

2013/03: エクラス•駅ビル
2014/03: 野村タワー
2014/04: グランドウイング
2015/03: アリオ
2016/03: 住友タワー
2017/03: JXタワー
2018/03: 大成タワー

あ、野村は2015/03か
間違えた

公示地価出たけど首都圏住宅地では木更津市・君津市と川崎市中原区だけ＋ですね。
上げ率も首都圏1位。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/15.html

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/50.html
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/51.html

まさに川崎1人勝ち状態。何が人を川崎に駆り立てるのか。

>>134
住友はどこでも高い値段付けるわけじゃないよ。
高値で出した後あんまり売れないと人見て個別に値下げしたりもするし。
供給少ないところとかいちおう場所選んで割高にしてる。

ここは中古の数が多いのとシティータワー自体の戸数も多いから坪330は超えるのは厳しい。

>134
釣りかな？野村の三鷹（武蔵野タワーズ）以外はまだ完売してない。
大崎は坪350から坪330、310と少し値下げして売ってたけおかげで高額物件だけ残してほぼ完売。大井町のはまだ平均坪330で分譲中のやつではなくて？大井町は人気で中古も少ないから今の価格でも何とか完売しそうだね。

>134
世の中の動きが分かっていないね。

首都圏出身者の購入の山は越えて、右肩下がり、
代わって需要は地方からの上京者になるから、
これから先郊外が高値で売れることは無いよ。

住友を知らん人が多いようだな。
ありえない値付けで売り出し売り切る恐ろしいデベロッパースミトモ。
坪330万は確実だろう。
商用私設できた後だからかなり調子に乗った価格となるだろう。

住友タワーは東横駅・新駅それぞれに5分以内となる最後のタワーだからな
しかも目の前には出来立てホヤホヤのアリオと駅直結商業施設、ピカピカの駅ビルに新ロータリーもある状態で販売開始
過去最高値を記録する可能性は充分ある

大成タワーってなに？

スミフは最高値を付けるだろうね。
ただ、全く売れないだろう。
アリオが出来た方が売れないよ。

可能性で売ってる街だからな。
実際にショボい商業施設出来たのを見て高値で買うやついるのかね？

街の可能性じゃなく電車利便性で売ってるんだってば。
何度言ったら分かるんだ。

ただ、逆に言えば駅直結でも何でもないスミフはGWT以下じゃないと売れない。
そこは間違いない。

>>145
大成はこれだね。
http://shinkosugi.jp/redevelopment/schedule.html

アホだな。
再開発で売ってるに決まってるだろw

再開発無しで電車利便性だけならこんなに売れてはいなかったよ。

鉄道利便性だけで上がってると思ってる人は現実が見えて無さ過ぎる。
鉄道利便だけでいえば、武蔵小杉を上回る所はたくさん存在する。

>150
たとえばどこ？

東京駅から半径5km圏内

武蔵小杉より安けりゃ俺が買うから物件名教えてくれｗ

東京駅以西以南で候補お願いします

自己防衛で
いろいろ条件付けたらだめだよｗ

素直にありませんっていえよ
武蔵小杉検討者の行動圏考えたらごく当たり前の条件だろ

今後の予定

2013/03: エクラス•駅ビル 坪290
2014/04: グランドウイング 坪300
2015/03: アリオ
2015/03: 野村タワー 坪270
2016/03: 住友タワー 坪330
2017/03: JXタワー 坪285
2018/03: 大成タワー 坪270

ライバルの二子玉はかなり順調みたいだね。
http://www.tokyu-land.co.jp/news/2012/pdf/20120321.pdf

「二子玉川ライズ・ショッピングセンター」は、3/19に開業1周年を迎え、
開業から1年間の来館者は延べ約1,800万人を数え、また開業後の「二子玉川駅」の乗降人員数は、
開業前の2010年と比較すると、2割程度増加。
二子玉川ライズ・オフィスも満室で稼動を継続するなど、順調な滑り出しみたい。

ニコタマ嫌いのパークちゃんが喰いついてきそうなエサだね。

たしかに武蔵小杉より
交通利便よいとなると
品川田町大崎ぐらいだと思うが
武蔵小杉より高い

川崎駅は安いが
武蔵小杉のほうが利便性よい

私も利便性よくて
安い物件知りたい

川崎駅って安くなくない？
小杉バブルはいつまで続くのかな。

バブルってのは値上がり期待の過剰投資が実需のない値上がりを呼ぶ悪循環のことだろ。
今このご時世で誰が不動産に余った金突っ込むんだよ、有り得ないだろうが。

小杉も今後は再開発が落ち着くと軟調な相場に移行することも考えられるが、それは基本的に実需の動き。
「バブルが弾ける」という慣用句通りの値動きはないから、欲しい物件があれば買えばいい。すぐには下がらないよ。

>>162
日銀がインフレを呼び込む為に金刷ってその金でREIT(不動産）を買い支えまくってるんだが。

川崎駅は
駅直結物件がないので単純比較は
できないですが、武蔵小杉と比べると
平均坪単価は安いです。

あと大井町は
利便性は武蔵小杉と同等か若干劣るけど
武蔵小杉より高い

利便性だけなら横浜や品川の方が上位互換。

横浜は東急だけじゃなく京急も使えるし、JRも東海道・京浜東北も使える。
品川は山の手・京浜東北・東海道・横須賀に、
蒲田の高架が秋に完成すれば空港へのアクセスも良くなる。

横浜でも坪300も出せば駅近タワマンに住めるし、品川も
シティタワー品川が中古売買解禁で狙い目では。

横浜じゃ都内まで遠いじゃん

通勤に関しては、この辺では実は新横浜が1番楽。
新幹線通勤できる金があれば、という条件付きだけど。
ただ、坪単価は意外と安いから安く買って、余裕のある金で新幹線通勤も有。
2019年以降は在来線でも東急に乗り入れ可能に。

新横浜は便利かも

でも終電考えると
どうなのでしょうか？

シティタワー品川、中古いくらから出てくるでしょうね
まあ、あそこは基本バス便だし定借だし検討対象にはならないけどね

新幹線通勤はそそるね
新横浜東京の定期券差額は年間30万ほど
しかし新横浜駅近物件はほとんどないよね

>>163
それと小杉バブルと何の関連があるの？既にリエトからはREITの資金は抜けたし、他の物件は元々関係ないものばかり。オフィスも殆ど無いんだしさ。
小杉に影響が出るとすればREITの資金が入っている都心物件からの値崩れに引きずられる形であって、小杉バブルと名付けられた小杉単独の高値傾向がREITの動向に左右されるとはとても思えないんだけど。

日銀が小杉のために札刷って小杉物件を買い支えていると思ってるんだろ、163はｗ

いくらなんでも大井町は小杉より高くて当然。大井町のことを知らないとそういう発想になるんだろうけど。
品川勤務者には大井町は天国なんだよ。乗車時間は3分、品川には優良企業のオフィスがあるし、そこに勤めてる人なら満員状態で15分かかる小杉より大井町を選ぶのは当然。
小杉はどこにでも行けるけど品川まで出て移動でも十分に楽だし。
大井町は現段階でも商業施設が充実しているので、商業地域としての新陳代謝もある。
比較にならないのは市民サービス。品川区は区の中でも区民サービスが手厚いけど神奈川県でしかも川崎市の市民サービスがひどいのは周知の通り。
大井町は中古もあまり売りに出なくて小杉のように乱立もないから値崩れもしにくい。
海のそばだから誤解されてるけど高台なので津波や液状化の心配も少ないと言われてる。

別に大井町を持ち上げるつもりはないが小杉より上だよ。

>172
おっと、失礼。小杉は横須賀線直通で品川に10分だった。よく使う大崎経由で15分で比較してしまったので訂正。

164です。
武蔵小杉のほうが大井町より
交通利便性がよいと書き込んだ者です。

私の根拠ですが
大井町は 新宿渋谷方面の
交通利便性弱いと考えます。

新宿はりんかい線一本ですが
地下ホームが深い

渋谷は一本でいけないからです。

品川勤務の人には大井町がよいのかもわかりませんが
総合的には武蔵小杉が上と考えます。

あくまでも主観ですが。

なお以前大井町付近(都内)にすんでましたので
大井町の住みやすさは理解しているつもりです。

どーでもいいー

どっちが上とか個人の主観にしか見えない。
度が過ぎるとみっともないし醜悪。
みんなが同じ条件で探してないしね。

小杉便利だけど、車を利用する自分には少し不便な時があるんだよなぁ。
これからもマンション建つし整備に期待。

西側にこだわるから割高の罠にかかってしまうのが良く分かるレスが続いてるね。

救われないね。

西がいいけど・・・

どっちも利便性高いし、白黒つけるべき話題でもないから移行スルーしましょかね。

府中街道の拡幅は急いで欲しいよね。何十年前の都市計画だと思ってんだ。
川崎アドレスの弱点は行政力の弱さだよね。次の市長選はは阿部に投票するのやめようかな…。

そりゃ住む地域にはこだわるよね
それがたまたま西だったというだけ
首都圏なら何処でもいいだろって感覚は理解できないな

やっぱり武蔵小杉のような交通利便性の極めて高い所か都心だよね～。
アハハ～。

>>174
大井町から渋谷に一本で行けない？
りんかい線で新宿、渋谷、池袋まで一本で行けるでしょ。
ついでにお台場へも一本。これは小杉じゃ無理だよね。
自由が丘や二子玉川にも大井町線で一本。小杉は二子玉には一本じゃ行けない。

大井町は確かに便利だし、駅前も適度にいい店とかあって住みやすい
しかしラビアンタワーとかびっくりするぐらい高いですよね
やはり庶民は武蔵小杉が金額と利便性のバランスがちょうどいい

割高なところどうしを比較しても何の参考にもならないと思うけどなあ。

割高じゃないところってどのあたりですかね

>185
もう売れちゃったけどパークハウス大井町。
大井町駅から徒歩3分でエクラスと同じ価格帯でした。
南向き中心だったから割安だったと思う。

>>186

今売っている物件で比較しないとね。
で、パークハウスはいつ頃どのくらいで
売り出してたの？
中古出てる？

大井町なら、ジェームズ坂のアールブランがお買い得だったよね。モリモトが気にならなければ。

>>187
つい最近まで売ってた物件なんだよ。
今月完売しちゃったんだ。うちは抽選で外れた。惜しい物件だった･･･。

>188
確かにあそこはお買い得だった。高かったイメージあるけど今は早めに完売させるようにしてるね。まぁ、復活したばかりでファイナンスに余裕は無いだろうから当たり前だけど割安感ある物件を出してくれるのは有り難い。

>>189

それは残念だったね。
他に気に入る物件が見つかるといいね。

>>185
割高じゃないといえば最近の商社系のデベの小規模マンションが安く出てくるよ。DINKS向けで小規模でも仕様がいい物件が多いから半分投資感覚で買ってる人が多いみたい。大規模物件が好きなんであまり考えてはいないけど、今までは大手が割高でしか出さないのが続いてたから選択肢が増えるのはいいことだと思ってる。

つまり割高じゃないとこはもう売ってないんですな
中古だったらどうですか
小杉は駅近タワーが坪230〜265あたりの範囲だけど似たような条件でいけますかね

>192
新築で同価格で駅近だとルミナリータワー池袋（池袋徒歩4分）かな。ザ・タワーレジデンス大塚とかもそんなかんじ。豊島区はイメージ悪いとこが川崎に似てるせいか価格も似るのかもね。好き嫌いはある場所だけど便利は便利な地域だよ。

中古が値崩れしてんのになぜか新築が高いまま。

分かり易い割高ですね。

＞１９４
池袋は武蔵野台地という地震に強い地盤とのこと、まだ池袋は男性の街のイメージだけどエチカ、エソラとかできて女性の街にもなりつつあります、また東武デパート、西武デパートがあるから小杉とはまた違うけど便利、緑が多い感じは小杉の方が感じられますが、どちらも値段的には同じ、まだとびきり高いわけではない、きれいな街になってしまうとそれなりに坪単価が高くなるのが、傾向です

>>194

ルミナリーはホテル街のド真ん中だから参考外だって。

池袋自体が検討外ですね
大井町の中古相場は小杉と較べてどんなものでしょうか

>198
大井町は中古が少ないからあまり事例がない。たまに売りに出ても待ってる人がいてレインズにも乗らずにすぐ売れてしまうかんじ。ブリリアもシティータワーもまだ完成してないから中古価格の形成はまだこれからだろうけど人気あるからそんなに売りに出ないと思う。

ちなみに、大崎は成約価格だと坪250万円～坪320万円くらい。

大井町マンションデベ営業マンが必死で怖い。
遠征してこなくていいのに。

>200
たまたま話題にのぼってるから書き込んでるだけで事実だからしょうがない。
他の地域のことが話題に出れば別に書かないよ。

大井町ばかりの話題を出すのもなんだから、他にあげるなら、ザ・タワーレジデンス大塚は駅ビルがショッピングセンターになる予定なので、それができればそこそこ便利になるから割安かなって思ってる。いちおう山手線だし。しかも坪240万円で免震でそこそこのグレードある物件なら安いかなと。でも大規模再開発ってわけじゃないし、知名度が低いところが微妙ではあるけど。

大塚ねえ・・
交通利便性は格段に劣りますよねえ

大塚ねえ・・
交通以外は全部勝ってますねえ

池袋にも新宿にも渋谷にも上野にも秋葉原にも東京にも新橋にも品川にも1本でいけるんだから、
別に複数路線なんかいらんだろ。
都心で帰りが遅くなった際のタクシー代が安い分だけ、交通に関しては大塚が上。

個人的には北は良いイメージがないのでパスだが、交通でムサコの方が上ってもうアホかと。
ムサコ狂信者か鉄道マニアかどっちだ？

もともと江戸城の北は、鬼門の方角としてた為、小塚原処刑場、遊郭とかありました、戦後は朝鮮人とかが多く住んでスラム化してましたが、最近は都心に近いので再開発して南千住など、きれいな街になりつつあります、小杉も工場地帯でしたが、北同様、再開発で頑張ってます、どちらも生まれ変わることを期待してます、どちらも都心に近いのであとは街の品格がよくなることが目標です、居住者同志、努力して頑張りましょう

武蔵小杉は山手線の駅と張れるぐらいになったしね。

自分も北側はイメージ的にパスなんだけど
今の小杉価格で新築買うくらいなら大塚もありだと思う。

小杉でも中古なら坪230からあるので、
小杉に住むなら中古が買うのが一番いい。

もし今後小杉の価値が上がるなら中古も上がるだろうし、
下がるにしても大きく下がることはなさそうだから。

新築はいくらなんでも割高すぎて絶対小杉に住むんだ！
っていうくらい強い気持ちでないとちょっと手が出せないね、怖くて。

処刑場と言えば鈴ヶ森刑場は品川の大井じゃなかった？

横須賀線よりは山手線のほうが本数も多く、
夜遅くまであるから交通利便性だけを比較すれば大塚は有利性ありますね。
液状化しない地域ってところも気にする人にとってはポイント高いのでは。

もちろん武蔵小杉は便利でいい街ですが新築はもうかなりの値段しますから
そこより安いタワーというなら選択肢にはなりそう。

北側も思い切った再開発が進めば
都内である分武蔵小杉以上に化けそうな予感はします。
昔ながらの商店街も多いので反対運動が根強いのがネックのようですが･･･。

さすがに小杉ネタが尽きて都内マンションの宣伝スレみたいに･･･

煽り情報とネガの罵り合いよりマシだけど小杉の今後のスレなのでそろそろ本題に戻しましょうよ

本題といえば、最近武蔵小杉よりも武蔵中原とか元住吉のほうが商業施設できたり、
リニューアルしてるけどなんで小杉にはできないんでしょ？

イタリアンはいくつかできたけど閑散とした商店街とかどうにかならないんですかね。

今ちょうどやってるところじゃないですか
駅ビルと隣接商業が出来るだけでも結構変わるだろうし、アリオもできる
進行中の小杉三丁目の再開発で西側の商店街ゾーンも大きく変わる
エルシイとJXの跡地もコンベンションセンターと併設商業施設ができて
北側も生まれ変わりますよ

何か最近、盛り上がりに欠けるねえ・・

GWTの販売が始まるまではネタも無いしねえ
地価が上がったからってなんだって話しだし
駅ビル完成まではアリオさんに頑張ってスレ保守してもらわないとな

ネタが無いからね～

話題が アリオ→電車 って来てるから
そろそろ地震、地盤の話題になるんじゃないかな。

この4つの話題でパート38までいけたのはある意味凄い。ループしてるだけで内容は同じなんだけどね。

大井町と小杉が同じ価格帯なら迷わず大井町だねぇ。
小杉は安い、便利、将来性がウリなのに、
今は注目浴びて高騰してるから不確かな後者２つだけで全然話にならない。

でも小杉バブルが弾けて適正価格に落ち着けば小杉人気は再燃するんじゃないかな。
まぁJR小杉駅なんかホームが2つしかないから今でも不便極まりないし、
上り方面の電車は所詮通過駅の一つに過ぎないから乗る前から鮨詰め状態。

今後人が増えて更に不便さも増す一方だとは思うけど、
そんなことは買って通勤時間帯に利用して初めてわかることだからねぇ。

綱島街道の拡幅はまだかいな。

品川区は適正坪単価より70万円高いバブル相場だよ。
止めたほうが良いよ。

>209
本題とは違いますが、小塚原処刑場（南千住）、鈴が森処刑場、小伝馬町処刑場などありました

NECは「賃下げ」、シャープは「定昇凍結」 春闘、大手電機メーカーが苦しむ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120324-00000003-jct-bus_all

いよいよNEC玉川事業場上丸子工場の安値叩き売りが現実のものとなりつつあるね
そうなれば跡地に横須賀線駅ビル＋隣接商業＆集合住宅の再開発、これはあるよ

少子高齢化の中で地価暴落ですな。

むしろ高齢化によって交通利便性の高いとこに極端に人気が集まるよ
地価の二極化現象が見られるようになるだろうね