武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

前スレの1006さん
詳しい解説ありがとうございました！

とても勉強になりました

買うなら2LDKなんですね

しかし小杉板はよく続きますね
ネガの多さは良くも悪くも注目度の裏返しでしょう

小杉もいいけどお店がねぇ。
川崎みたいに良くも悪くも何でもあればなぁ。

本当にお店は足りないよね。武蔵小杉の再開発に川崎の成功を見てた人は多少なりともがっかりしたんだろうけど、小杉の立地と現状考えればなんとなくわかってたこと。それに川崎駅周辺の中古の成約価格もここのところ落ちてるし、結局はラゾーナみたいなのができても川崎である限りは駄目だったのかも。
むしろ通勤利便性がよくて東横線ブランドがある小杉のほうが価値は保たれてるくらいで。
これから坪単価300万円より上を目指すのはちょっと難しそうだけど、これからは値上がりとか関係なく暮らしやすいベットタウンとしての地位を確立できればいいなと思う。

盛り上がってないでしょ。

アリオ、電車、地震、地盤の話がループしてスレが伸びてるだけ。

ひとつの再開発地域でこれだけ話題が続くのも珍しいよ。他にも再開発地域はたくさんあるのに。

今まで田舎だと思ってた地域に都会の象徴のようなタワーマンションがどんどん建ったらそりゃ驚くし、賛否両論にもなる。

最初からアリオだったらこんなにネガられることもなくて普通にいいとこだね･･･で終わったはずなのに。何の情報もない手探りの状態で放置されすぎたんだね。

商業施設よりも地盤と液状化の問題の方が気になるかなあ。

郊外再開発はすでに時代遅れでしょ。

人口増加の成長時代じゃ無いんだからｗ

>>11
武蔵小杉を郊外との表現が適切かどうかはわかりませんが武蔵小杉以上の過疎地の田舎は全国にもっとたくさんありますね。
ここの再開発が時代遅れと表現するのであれば日本全国の田舎はどうなるのでしょうか？
ご意見返答お待ちしております。

杉並とか世田谷も郊外のくくりだから武蔵小杉が郊外に違和感はないかな。定義は人それぞれだけど。

>12
田舎で住宅地の再開発なんてしている所は無いよ。
唯一残っているのが首都圏じゃない？

武蔵小杉は郊外というより下町という感じがする。
工場だらけの町が再開発でタワマンだらけに。
でも住民の意識は下町のままなんだよね。だからアリオ歓迎とかになる。

武蔵小杉とか豊洲って庶民がタワーマンション買ってるのが怖いんだよな。これから値上りしていく維持費払っていけるのかね。値上りは普通のマンションの比じゃないよ。
郊外にタワーできたりするけどせいぜい1つか2つ。これくらいなら1000世帯くらいだからまぁそれくらいなら各地域に金持ちもいそうだし、何とか維持できそうだけど小杉は数が多すぎる。

>>16
そもそもお金持ちは武蔵小杉や豊洲のタワマンは買わない。
地元民の高齢者を騙して買わせるんだよ。庶民でも退職金でギリギリ買えるぐらいの値段。

ネガさんどんどん武蔵小杉けなして、けなされればけなされるほどいいところだなと思う。
地理的にも、利便性でもおそらく都心入れても上位１０本には入る立地です。
もはや都心のほとんどの地域よりこちら武蔵小杉のほうが勝ってるって確信を僕は持ってます。
だって天下のセレブ路線の東横線で唯一の近未来都市ですよ。

>>17
目黒や世田谷から越してきてる人結構いるよ？
小さめの部屋を2世帯で2つ買ったりしてる。
君がお金持ちじゃないから彼らの考え方がわからないだけじゃない？
俺もそうだけど。

>>20
そんなレアケースを話されてもね。
共働きで世帯年収800万円ぐらいの家庭が一最も多く購入している。高騰する維持費もそうだが、奥さんが働けなくなった時とかリストラとか考えているのか。

>>21
いやマジで結構いるって。
2世帯購入だけでなく、セカンドとしての購入、目黒の屋敷の相続発生時に税金払えないから売っぱらってこっちを現金で買った、、、などなど。
金はあるけど（もしくは出来たけど）東京アドレスが割高だと思っている金持ちは結構いる。
もちろん金持ってる地元の団塊世代とかもターゲットになるけど、こういう層も結構いるんだなーと俺は思ったよ。

俺はファミリー物件をローンで買った年収1千万強の典型的小杉タワマン購入層だがねｗ

むしろ君の言う共働き世帯年収800万って厳しくないかい？
俺はあんまりそういう雰囲気の人を知らないが…。

あれ？10本って、最強が随分ランクダウンしとる。どうした？

豊洲のタワマン話が書かれてるけど、
都内は内陸部のタワマン分譲の方が近年多いから、
豊洲のタワマンの話をするのは古いよ。

都心と郊外のタワマンは一概に比較できまい。

小杉と比較できるような便利立地はそうそう無いよ

便利なのは鉄道だけだけどね。
しかも都心に出るのは横須賀線という田舎路線。

横須賀線が田舎路線ってのはいくらなんでも田舎者の認識だろ

実態として3LDKのマンションの家賃はいくらくらい期待できるんだろう？
武蔵小杉～東京、横須賀線で18分。
総武線の市川からとほぼ同じ。

>31
築10年以内駅5分以内で20~24万ほど
市川よりはちょい高いぐらいかな

共稼ぎで世帯年収800万ですか…そんな低くて小杉のタワマン買えますかねぇ？
みなさん最低でも年収1000万強という雰囲気ですが。(共稼ぎならもっと高いと思います。)

>32
ブームが過ぎると市川と同じくらいの家賃レベルになるんじゃない？

でもこんな郊外を20万円で借りる人の目的は何だろ？

都心にも横浜川崎にも用がある人が借りるんじゃない
そんなに不思議がることかね

綱島あたりだと家賃14万円切るから、
やっぱ不思議ですよ。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=882/tk=3/bg=2/

綱島から川崎や品川新橋に出るの不便じゃん
何が不思議なのかが分からん
電車乗ったこと無い人かな？

新川崎と比べて見ればよく分かるんじゃない？

新川崎にも東横の駅があれば武蔵小杉並の家賃になるのになあ

分譲価格が高いからでしょ。

同じ分譲価格同士で比較しないと賃料が高いか安いかなんて分からないよ。

1億の部屋を40万で貸しても損するだけだし。
逆に2000万の部屋を12万で貸せれば割りが良いってこと。

>40
家賃は基本的にその場所の利便性と住環境で決まります。
仕様に格段の差があれば差異が出るので、
仕様の差が一番小さく、物件数も多い1K・1DKで比較するのが一般的です。

そう見ると、
西大井8.44、武蔵小杉7.67、新川崎7.14
変な感じにはならないでしょ？
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=94/tk=3/bg=2/

武蔵小杉の3LDK家賃は実力的には15万円ちょい越えくらいじゃない？

東戸塚や大船あたりと同程度ということですか？
算出根拠が知りたいですね

>44
綱島の1K・1DK家賃が6.90、3LDK家賃が13.76
武蔵小杉の1K・1DK家賃が7.67
仕様による差異を除いた武蔵小杉の3LDK家賃は、
7.67÷6.90X13.76＝15.30

東戸塚は6.52、14.17だから3LDK家賃は割高、
仕様の補正をすると13.00。

2011年首都圏新築マンション契約者動向調査

「子どもや家族のために」家を買う人が増えた
「通勤利便性」よりも「地縁」を重視する傾向に
購入の決め手では「地震対策」が増え、「眺望」は減少

http://housing.nikkansports.com/news/f-hs-tp0-20120307-2012030714406.h...


引用

2011年首都圏 新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）

http://www.recruit.jp/news_data/old/2012/03/20120306_12617/

すばらしい計算です！
その式から行くと、渋谷3LDKの実力値は24万ってことですね！
さっそく探しに行きたいと思います

家賃15.30でPER25で適正坪単価を計算すると、

15.30X12か月X25÷70㎡X3.3㎡＝216万円

この資料だと中原区の坪単価は238万円だから、
9%ほどまだ高いことになります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

渋谷が24万円だと
適正坪単価は339万円。
現在375万円だからまだ下がりそうですね。

ここでは、全然１０本に入ってないね。

http://contents.realestate.yahoo.co.jp/common/rank2011/index.html

１４位なんですね

人気とみるか不人気とみるか。。

人気ランキングで家を選ぶなんて浅はかだな。
自分に合う地域を選べ。

それとも人気あるからすげーだろ？っとか思いたいのかな？
レベル低く…

中野より上なんて人気あるじゃないか。

溝の口に負けた。

毎回上位の吉祥寺、三鷹に羨ましさを感じない。
人の価値観なんていろいろあって正解はないよ。
何位にいようと小杉好きならそれで良いじゃん。

どんないい街だろうと、職場が遠くて、縁のない街には普通住まない。ましてやもともと神奈川県民なら、吉祥寺や三鷹など、こっちからは遠くて見もしないよ。比べても意味がない。

9位が川口なんだ。すごいなあ。誰かが小杉と似てるって言っていたよね。

もともと街として出来上がってたとこの再開発という意味じゃ似てるかもね。川口も開発してもう何年も経つよね。埋め立て地や山を削ったニュータウンと違って、街中の再開発は難しいよ。最初から何もないとこなら、一山なんぼでボーンとショッピングセンターと公共施設つくれば終わりなんだろうけど。

そういう意味じゃ、小杉にバカでかいショッピングセンターなんか作って何の意味があるのかと思うね。客観的に見れば、至近に何でもあるし、それでなくても混んでる電車や道路をさらに混乱させるだけ。

別に馬鹿デカイショッピングセンターを建てて欲しいわけじゃなくて
高級な施設が欲しいのだと思うけど。
地元密着という意味では、代官山アドレスみたいのが欲しかったね。

アリオが建つぐらいなら住友のタワマン2本の方がまだマシだった。

いやいやアリオは便利に使えると思いますよ。
日常的な買い物する先はフーディアムのみに依存されている現状はやや不便。
食べる所を考えても小杉は少ないのが現状。
今後を考えるとアリオは普段使いに便利な施設になること間違いなし。
高級とかブランドとかどうでもいい。
利便性・実利を考えてみればアリオで充分。
完成してから判断すべし。

川口がアリオじゃなかったらとか言ってる地元民いたら何を勘違いしてんだって思うでしょ。そういう勘違い住民がいなくなって地価が下がる、それでいいじゃないですか。こがねもちは逃げ出し今や川口も新住民と旧住民の争いもなくなり幸せなもんですよ

川口と武蔵小杉の大きな違いは

・交通の便の良さが全然違う
・再開発の規模が全然違う
・坪単価が川口が坪200近辺なのに対して、小杉は坪300付近と高い

小杉が川口程度の値段だったらアリオでもいいだろうけど
今の小杉にアリオが入れば、不動産価格は暴落し新住民は離れ
ゴーストタウンみたいになると思う

小杉がスラムみたいな時代から居た先住民は
アリオが身の丈に合うテナントだから歓迎だろうけど

東京湾北部地震の影響を考えれば、埼玉の方がいいのかも。実際川口の方が人気あるんだし。東京湾北部地震がきたら、このあたりは震度6強か7だよ。

千葉県と埼玉県の境に活断層が発見されたけど、影響はないのかな？

エルザタワー55とか昔はよく聞いたな。

確か川口の方は昔からそごう百貨店もあるね
駅前の顔はあくまで百貨店

一方、武蔵小杉はこのままだとアリオ…

>>63
小杉に住んでいない人からの見解は読んでも意味がないね。
小杉タワー群に住んでいる実態生活はまったく違います。
アリオ歓迎ムードですよ。

所得層から言えばそこそこの年収の人が住んでいますが実利を求めているんです。
ブランド物を小杉で買います？
同じヴィトン商品でも小杉で買うのと銀座で買うのは意味が違います。
なので小杉にかりにヴィトンショップがあっても銀座に行って買うのです。

わかる？

エルザタワー５５はビンボークジ引いたね。
あれは最悪な物件です。

>>68
小杉でヴィトンが売っててもヴィトンなんか買いませんよ。
発言がズレすぎてる。イメージのことを言ってるわけで
極端なことを言えば中身がアリオでも、名前がコスギテラスとかだったら
問題無いって人は少なくない。小杉タワーはもともと値段が安い頃のタワーだし
そりゃアリオは歓迎でしょうね。エクラスやGWT購入者とは意見が違ってくるでしょうが。

エクラスやGWTの購入者はアリオと分かった上で買うわけなので
アリオだから価値が低いなんて考える人はいないんじゃないかな
あと、神奈川県民はアリオの存在自体をあまり知らないので
イメージがどうのとか気にしないと思いますね
むしろアリオのイメージが向上するかも知れませんよ

高級＝ヴィトンっていう発想、なんとかならない？
例えば、成城石井、飲食店も少し良いもの、イルムス、アクタス。
こんなものが入る商業施設があれば生活が豊かになるでしょ。

アリオではどれも無理なんだよ。

仮にそうだとしてもいいんじゃない？
武蔵小杉の住人は普通の人たちだよ。
普段の買い物は普通のスーパーに行くよ。

成城石井なんて普通の人達が行くところ。
お菓子やジャム、酒類、生ハム、サーモン等種類が豊富で楽しいですよ。

別に全てのものを成城石井で買うわけでは無いのでは？

なんかアリオさんは武蔵小杉の住民におかしな幻想を抱きすぎです
年収1000万の生活が想像できないのかも知れませんが、普通の庶民ですよ
ジャージ着て特売の卵買いに行きますよ

紀伊国屋でなくてもいいからたまに成城石井、エストネーションでなくていいから少なくともアローズってところでしょ普通。先住民が川口レベルなんで共有出来そうにない。

川崎市に何を期待してたの？
昔から一貫してイメージ良くないし高級感とは無縁の所ですよ？

川口も武蔵小杉も同じ郊外、
結局同じ運命をたどるんだから、
姉妹都市になってなかよくやれば良いじゃん。

なら川口がいいな。

川崎市はイメージが悪いままでいい、アリオ歓迎って
小杉住民が少なからず居るのが今の武蔵小杉の苦境を招いてるんだろうな

結局外側だけ立派にしても、先住民を完全に駆逐出来るわけじゃないから
都内側の人が小杉に引っ越してきて、ギャップにぶち当たるのは仕方ないことなのかも

東京北西区部と埼玉が生活圏の人は川口に住むし
東京南西部と横浜川崎が生活圏の人は小杉に住む
比較可能な要素などひとつもないよ

そうそう。大宮、池袋、新宿がいい人は川口、自由が丘、中目黒、代官山、渋谷、原宿、表参道がいいひとは武蔵小杉。
言ってる意味、わかるよね？

小杉新住民は、神奈川の奥のほう在住だった人たちがメインです
これまで1時間半かけてえっちらおっちら通勤してたサラリーマン家庭が
いっちょ奮発して便利なとこ住むかーっつって選ぶのがここ小杉です
都内側の人て、何いってるんですかw

>>83
神奈川の奥の方の人達が坪300なんて買えるわけがない。
その辺の人達はまだ小杉が安かった頃（小杉御三家辺り）の人達だろう。
それぐらいまではまだ坪220-230で買えたからな。

ここの人って面白いね

面白いでしょ
武蔵小杉には人を狂わす魔力があるね

あ、神奈川の奥のほうってもしかして秦野足柄あたりを想像しちゃった？
そりゃあ無理だわw
ウケルw

小杉御三家って何だよw
なんかカッコいいなオイ

高級感を求めるなら初めからそう言う街を選べば良かったね
そうすれば不動産屋に騙される事もなかった

確かに川口に比べると随分高値づかみになってしまいましたね。

パーク直結の商業施設が高級店を受け持ちます。

エクラスやGWTは、分かってて買った人だけだろうから
本当の意味で高値掴みはブリリアやシティなどの便乗値上げマンションだよな

上っ面で中身のない人間特有だな。名前がアリオじゃなきゃいいとか。(薄笑)　小杉にわざわざ住んどいて、無い物ねだりはバカ丸出しだな。タワマンに引っ越して小杉ヅラして、旧住民がどうとか。自分らがほんの少数派だってことを知らんらしい。

特別な郊外じゃなくて
普通の郊外って自覚が必要だね。

え、70さんは典型的部外者でしょ
実際に住んでてこの意見はなかなか無いよ

武蔵小杉の夜は未だに珍走団走り回ってるからね。ほんとびっくりするよ

珍走団は武蔵小杉と言うより神奈川全体的な問題
漫画の影響力は侮れない

確かに横浜でもそこかしこに珍走がいる
湘南方面は言わずもがな
未だにイートーマキマキとかやってるの聞くと実は結構なオッサンじゃないのかと思う

小杉や新城に高級店とか、なんか想像したら笑える。
個人的には旧フロムに毛の生えた程度の店舗でＯＫ。