武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

前スレの1006さん
詳しい解説ありがとうございました！

とても勉強になりました

買うなら2LDKなんですね

しかし小杉板はよく続きますね
ネガの多さは良くも悪くも注目度の裏返しでしょう

小杉もいいけどお店がねぇ。
川崎みたいに良くも悪くも何でもあればなぁ。

本当にお店は足りないよね。武蔵小杉の再開発に川崎の成功を見てた人は多少なりともがっかりしたんだろうけど、小杉の立地と現状考えればなんとなくわかってたこと。それに川崎駅周辺の中古の成約価格もここのところ落ちてるし、結局はラゾーナみたいなのができても川崎である限りは駄目だったのかも。
むしろ通勤利便性がよくて東横線ブランドがある小杉のほうが価値は保たれてるくらいで。
これから坪単価300万円より上を目指すのはちょっと難しそうだけど、これからは値上がりとか関係なく暮らしやすいベットタウンとしての地位を確立できればいいなと思う。

盛り上がってないでしょ。

アリオ、電車、地震、地盤の話がループしてスレが伸びてるだけ。

ひとつの再開発地域でこれだけ話題が続くのも珍しいよ。他にも再開発地域はたくさんあるのに。

今まで田舎だと思ってた地域に都会の象徴のようなタワーマンションがどんどん建ったらそりゃ驚くし、賛否両論にもなる。

最初からアリオだったらこんなにネガられることもなくて普通にいいとこだね･･･で終わったはずなのに。何の情報もない手探りの状態で放置されすぎたんだね。

商業施設よりも地盤と液状化の問題の方が気になるかなあ。

郊外再開発はすでに時代遅れでしょ。

人口増加の成長時代じゃ無いんだからｗ

>>11
武蔵小杉を郊外との表現が適切かどうかはわかりませんが武蔵小杉以上の過疎地の田舎は全国にもっとたくさんありますね。
ここの再開発が時代遅れと表現するのであれば日本全国の田舎はどうなるのでしょうか？
ご意見返答お待ちしております。

杉並とか世田谷も郊外のくくりだから武蔵小杉が郊外に違和感はないかな。定義は人それぞれだけど。

>12
田舎で住宅地の再開発なんてしている所は無いよ。
唯一残っているのが首都圏じゃない？

武蔵小杉は郊外というより下町という感じがする。
工場だらけの町が再開発でタワマンだらけに。
でも住民の意識は下町のままなんだよね。だからアリオ歓迎とかになる。

武蔵小杉とか豊洲って庶民がタワーマンション買ってるのが怖いんだよな。これから値上りしていく維持費払っていけるのかね。値上りは普通のマンションの比じゃないよ。
郊外にタワーできたりするけどせいぜい1つか2つ。これくらいなら1000世帯くらいだからまぁそれくらいなら各地域に金持ちもいそうだし、何とか維持できそうだけど小杉は数が多すぎる。

>>16
そもそもお金持ちは武蔵小杉や豊洲のタワマンは買わない。
地元民の高齢者を騙して買わせるんだよ。庶民でも退職金でギリギリ買えるぐらいの値段。

ネガさんどんどん武蔵小杉けなして、けなされればけなされるほどいいところだなと思う。
地理的にも、利便性でもおそらく都心入れても上位１０本には入る立地です。
もはや都心のほとんどの地域よりこちら武蔵小杉のほうが勝ってるって確信を僕は持ってます。
だって天下のセレブ路線の東横線で唯一の近未来都市ですよ。

>>17
目黒や世田谷から越してきてる人結構いるよ？
小さめの部屋を2世帯で2つ買ったりしてる。
君がお金持ちじゃないから彼らの考え方がわからないだけじゃない？
俺もそうだけど。

>>20
そんなレアケースを話されてもね。
共働きで世帯年収800万円ぐらいの家庭が一最も多く購入している。高騰する維持費もそうだが、奥さんが働けなくなった時とかリストラとか考えているのか。

>>21
いやマジで結構いるって。
2世帯購入だけでなく、セカンドとしての購入、目黒の屋敷の相続発生時に税金払えないから売っぱらってこっちを現金で買った、、、などなど。
金はあるけど（もしくは出来たけど）東京アドレスが割高だと思っている金持ちは結構いる。
もちろん金持ってる地元の団塊世代とかもターゲットになるけど、こういう層も結構いるんだなーと俺は思ったよ。

俺はファミリー物件をローンで買った年収1千万強の典型的小杉タワマン購入層だがねｗ

むしろ君の言う共働き世帯年収800万って厳しくないかい？
俺はあんまりそういう雰囲気の人を知らないが…。

あれ？10本って、最強が随分ランクダウンしとる。どうした？

豊洲のタワマン話が書かれてるけど、
都内は内陸部のタワマン分譲の方が近年多いから、
豊洲のタワマンの話をするのは古いよ。

都心と郊外のタワマンは一概に比較できまい。

小杉と比較できるような便利立地はそうそう無いよ

便利なのは鉄道だけだけどね。
しかも都心に出るのは横須賀線という田舎路線。

横須賀線が田舎路線ってのはいくらなんでも田舎者の認識だろ

実態として3LDKのマンションの家賃はいくらくらい期待できるんだろう？
武蔵小杉～東京、横須賀線で18分。
総武線の市川からとほぼ同じ。

>31
築10年以内駅5分以内で20~24万ほど
市川よりはちょい高いぐらいかな

共稼ぎで世帯年収800万ですか…そんな低くて小杉のタワマン買えますかねぇ？
みなさん最低でも年収1000万強という雰囲気ですが。(共稼ぎならもっと高いと思います。)

>32
ブームが過ぎると市川と同じくらいの家賃レベルになるんじゃない？

でもこんな郊外を20万円で借りる人の目的は何だろ？

都心にも横浜川崎にも用がある人が借りるんじゃない
そんなに不思議がることかね

綱島あたりだと家賃14万円切るから、
やっぱ不思議ですよ。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=882/tk=3/bg=2/

綱島から川崎や品川新橋に出るの不便じゃん
何が不思議なのかが分からん
電車乗ったこと無い人かな？

新川崎と比べて見ればよく分かるんじゃない？

新川崎にも東横の駅があれば武蔵小杉並の家賃になるのになあ

分譲価格が高いからでしょ。

同じ分譲価格同士で比較しないと賃料が高いか安いかなんて分からないよ。

1億の部屋を40万で貸しても損するだけだし。
逆に2000万の部屋を12万で貸せれば割りが良いってこと。

>40
家賃は基本的にその場所の利便性と住環境で決まります。
仕様に格段の差があれば差異が出るので、
仕様の差が一番小さく、物件数も多い1K・1DKで比較するのが一般的です。

そう見ると、
西大井8.44、武蔵小杉7.67、新川崎7.14
変な感じにはならないでしょ？
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=94/tk=3/bg=2/

武蔵小杉の3LDK家賃は実力的には15万円ちょい越えくらいじゃない？

東戸塚や大船あたりと同程度ということですか？
算出根拠が知りたいですね

>44
綱島の1K・1DK家賃が6.90、3LDK家賃が13.76
武蔵小杉の1K・1DK家賃が7.67
仕様による差異を除いた武蔵小杉の3LDK家賃は、
7.67÷6.90X13.76＝15.30

東戸塚は6.52、14.17だから3LDK家賃は割高、
仕様の補正をすると13.00。

2011年首都圏新築マンション契約者動向調査

「子どもや家族のために」家を買う人が増えた
「通勤利便性」よりも「地縁」を重視する傾向に
購入の決め手では「地震対策」が増え、「眺望」は減少

http://housing.nikkansports.com/news/f-hs-tp0-20120307-2012030714406.h...


引用

2011年首都圏 新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）

http://www.recruit.jp/news_data/old/2012/03/20120306_12617/

すばらしい計算です！
その式から行くと、渋谷3LDKの実力値は24万ってことですね！
さっそく探しに行きたいと思います

家賃15.30でPER25で適正坪単価を計算すると、

15.30X12か月X25÷70㎡X3.3㎡＝216万円

この資料だと中原区の坪単価は238万円だから、
9%ほどまだ高いことになります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

渋谷が24万円だと
適正坪単価は339万円。
現在375万円だからまだ下がりそうですね。

ここでは、全然１０本に入ってないね。

http://contents.realestate.yahoo.co.jp/common/rank2011/index.html