武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

前スレの1006さん
詳しい解説ありがとうございました！

とても勉強になりました

買うなら2LDKなんですね

しかし小杉板はよく続きますね
ネガの多さは良くも悪くも注目度の裏返しでしょう

小杉もいいけどお店がねぇ。
川崎みたいに良くも悪くも何でもあればなぁ。

本当にお店は足りないよね。武蔵小杉の再開発に川崎の成功を見てた人は多少なりともがっかりしたんだろうけど、小杉の立地と現状考えればなんとなくわかってたこと。それに川崎駅周辺の中古の成約価格もここのところ落ちてるし、結局はラゾーナみたいなのができても川崎である限りは駄目だったのかも。
むしろ通勤利便性がよくて東横線ブランドがある小杉のほうが価値は保たれてるくらいで。
これから坪単価300万円より上を目指すのはちょっと難しそうだけど、これからは値上がりとか関係なく暮らしやすいベットタウンとしての地位を確立できればいいなと思う。

盛り上がってないでしょ。

アリオ、電車、地震、地盤の話がループしてスレが伸びてるだけ。

ひとつの再開発地域でこれだけ話題が続くのも珍しいよ。他にも再開発地域はたくさんあるのに。

今まで田舎だと思ってた地域に都会の象徴のようなタワーマンションがどんどん建ったらそりゃ驚くし、賛否両論にもなる。

最初からアリオだったらこんなにネガられることもなくて普通にいいとこだね･･･で終わったはずなのに。何の情報もない手探りの状態で放置されすぎたんだね。

商業施設よりも地盤と液状化の問題の方が気になるかなあ。

郊外再開発はすでに時代遅れでしょ。

人口増加の成長時代じゃ無いんだからｗ

>>11
武蔵小杉を郊外との表現が適切かどうかはわかりませんが武蔵小杉以上の過疎地の田舎は全国にもっとたくさんありますね。
ここの再開発が時代遅れと表現するのであれば日本全国の田舎はどうなるのでしょうか？
ご意見返答お待ちしております。

杉並とか世田谷も郊外のくくりだから武蔵小杉が郊外に違和感はないかな。定義は人それぞれだけど。

>12
田舎で住宅地の再開発なんてしている所は無いよ。
唯一残っているのが首都圏じゃない？

武蔵小杉は郊外というより下町という感じがする。
工場だらけの町が再開発でタワマンだらけに。
でも住民の意識は下町のままなんだよね。だからアリオ歓迎とかになる。

武蔵小杉とか豊洲って庶民がタワーマンション買ってるのが怖いんだよな。これから値上りしていく維持費払っていけるのかね。値上りは普通のマンションの比じゃないよ。
郊外にタワーできたりするけどせいぜい1つか2つ。これくらいなら1000世帯くらいだからまぁそれくらいなら各地域に金持ちもいそうだし、何とか維持できそうだけど小杉は数が多すぎる。

>>16
そもそもお金持ちは武蔵小杉や豊洲のタワマンは買わない。
地元民の高齢者を騙して買わせるんだよ。庶民でも退職金でギリギリ買えるぐらいの値段。

ネガさんどんどん武蔵小杉けなして、けなされればけなされるほどいいところだなと思う。
地理的にも、利便性でもおそらく都心入れても上位１０本には入る立地です。
もはや都心のほとんどの地域よりこちら武蔵小杉のほうが勝ってるって確信を僕は持ってます。
だって天下のセレブ路線の東横線で唯一の近未来都市ですよ。

>>17
目黒や世田谷から越してきてる人結構いるよ？
小さめの部屋を2世帯で2つ買ったりしてる。
君がお金持ちじゃないから彼らの考え方がわからないだけじゃない？
俺もそうだけど。

>>20
そんなレアケースを話されてもね。
共働きで世帯年収800万円ぐらいの家庭が一最も多く購入している。高騰する維持費もそうだが、奥さんが働けなくなった時とかリストラとか考えているのか。

>>21
いやマジで結構いるって。
2世帯購入だけでなく、セカンドとしての購入、目黒の屋敷の相続発生時に税金払えないから売っぱらってこっちを現金で買った、、、などなど。
金はあるけど（もしくは出来たけど）東京アドレスが割高だと思っている金持ちは結構いる。
もちろん金持ってる地元の団塊世代とかもターゲットになるけど、こういう層も結構いるんだなーと俺は思ったよ。

俺はファミリー物件をローンで買った年収1千万強の典型的小杉タワマン購入層だがねｗ

むしろ君の言う共働き世帯年収800万って厳しくないかい？
俺はあんまりそういう雰囲気の人を知らないが…。

あれ？10本って、最強が随分ランクダウンしとる。どうした？

豊洲のタワマン話が書かれてるけど、
都内は内陸部のタワマン分譲の方が近年多いから、
豊洲のタワマンの話をするのは古いよ。

都心と郊外のタワマンは一概に比較できまい。

小杉と比較できるような便利立地はそうそう無いよ

便利なのは鉄道だけだけどね。
しかも都心に出るのは横須賀線という田舎路線。

横須賀線が田舎路線ってのはいくらなんでも田舎者の認識だろ

実態として3LDKのマンションの家賃はいくらくらい期待できるんだろう？
武蔵小杉～東京、横須賀線で18分。
総武線の市川からとほぼ同じ。

>31
築10年以内駅5分以内で20~24万ほど
市川よりはちょい高いぐらいかな

共稼ぎで世帯年収800万ですか…そんな低くて小杉のタワマン買えますかねぇ？
みなさん最低でも年収1000万強という雰囲気ですが。(共稼ぎならもっと高いと思います。)

>32
ブームが過ぎると市川と同じくらいの家賃レベルになるんじゃない？

でもこんな郊外を20万円で借りる人の目的は何だろ？

都心にも横浜川崎にも用がある人が借りるんじゃない
そんなに不思議がることかね

綱島あたりだと家賃14万円切るから、
やっぱ不思議ですよ。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=882/tk=3/bg=2/

綱島から川崎や品川新橋に出るの不便じゃん
何が不思議なのかが分からん
電車乗ったこと無い人かな？

新川崎と比べて見ればよく分かるんじゃない？

新川崎にも東横の駅があれば武蔵小杉並の家賃になるのになあ

分譲価格が高いからでしょ。

同じ分譲価格同士で比較しないと賃料が高いか安いかなんて分からないよ。

1億の部屋を40万で貸しても損するだけだし。
逆に2000万の部屋を12万で貸せれば割りが良いってこと。

>40
家賃は基本的にその場所の利便性と住環境で決まります。
仕様に格段の差があれば差異が出るので、
仕様の差が一番小さく、物件数も多い1K・1DKで比較するのが一般的です。

そう見ると、
西大井8.44、武蔵小杉7.67、新川崎7.14
変な感じにはならないでしょ？
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=94/tk=3/bg=2/

武蔵小杉の3LDK家賃は実力的には15万円ちょい越えくらいじゃない？

東戸塚や大船あたりと同程度ということですか？
算出根拠が知りたいですね

>44
綱島の1K・1DK家賃が6.90、3LDK家賃が13.76
武蔵小杉の1K・1DK家賃が7.67
仕様による差異を除いた武蔵小杉の3LDK家賃は、
7.67÷6.90X13.76＝15.30

東戸塚は6.52、14.17だから3LDK家賃は割高、
仕様の補正をすると13.00。

2011年首都圏新築マンション契約者動向調査

「子どもや家族のために」家を買う人が増えた
「通勤利便性」よりも「地縁」を重視する傾向に
購入の決め手では「地震対策」が増え、「眺望」は減少

http://housing.nikkansports.com/news/f-hs-tp0-20120307-2012030714406.h...


引用

2011年首都圏 新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）

http://www.recruit.jp/news_data/old/2012/03/20120306_12617/

すばらしい計算です！
その式から行くと、渋谷3LDKの実力値は24万ってことですね！
さっそく探しに行きたいと思います

家賃15.30でPER25で適正坪単価を計算すると、

15.30X12か月X25÷70㎡X3.3㎡＝216万円

この資料だと中原区の坪単価は238万円だから、
9%ほどまだ高いことになります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

渋谷が24万円だと
適正坪単価は339万円。
現在375万円だからまだ下がりそうですね。

ここでは、全然１０本に入ってないね。

http://contents.realestate.yahoo.co.jp/common/rank2011/index.html

１４位なんですね

人気とみるか不人気とみるか。。

人気ランキングで家を選ぶなんて浅はかだな。
自分に合う地域を選べ。

それとも人気あるからすげーだろ？っとか思いたいのかな？
レベル低く…

中野より上なんて人気あるじゃないか。

溝の口に負けた。

毎回上位の吉祥寺、三鷹に羨ましさを感じない。
人の価値観なんていろいろあって正解はないよ。
何位にいようと小杉好きならそれで良いじゃん。

どんないい街だろうと、職場が遠くて、縁のない街には普通住まない。ましてやもともと神奈川県民なら、吉祥寺や三鷹など、こっちからは遠くて見もしないよ。比べても意味がない。

9位が川口なんだ。すごいなあ。誰かが小杉と似てるって言っていたよね。

もともと街として出来上がってたとこの再開発という意味じゃ似てるかもね。川口も開発してもう何年も経つよね。埋め立て地や山を削ったニュータウンと違って、街中の再開発は難しいよ。最初から何もないとこなら、一山なんぼでボーンとショッピングセンターと公共施設つくれば終わりなんだろうけど。

そういう意味じゃ、小杉にバカでかいショッピングセンターなんか作って何の意味があるのかと思うね。客観的に見れば、至近に何でもあるし、それでなくても混んでる電車や道路をさらに混乱させるだけ。

別に馬鹿デカイショッピングセンターを建てて欲しいわけじゃなくて
高級な施設が欲しいのだと思うけど。
地元密着という意味では、代官山アドレスみたいのが欲しかったね。

アリオが建つぐらいなら住友のタワマン2本の方がまだマシだった。

いやいやアリオは便利に使えると思いますよ。
日常的な買い物する先はフーディアムのみに依存されている現状はやや不便。
食べる所を考えても小杉は少ないのが現状。
今後を考えるとアリオは普段使いに便利な施設になること間違いなし。
高級とかブランドとかどうでもいい。
利便性・実利を考えてみればアリオで充分。
完成してから判断すべし。

川口がアリオじゃなかったらとか言ってる地元民いたら何を勘違いしてんだって思うでしょ。そういう勘違い住民がいなくなって地価が下がる、それでいいじゃないですか。こがねもちは逃げ出し今や川口も新住民と旧住民の争いもなくなり幸せなもんですよ

川口と武蔵小杉の大きな違いは

・交通の便の良さが全然違う
・再開発の規模が全然違う
・坪単価が川口が坪200近辺なのに対して、小杉は坪300付近と高い

小杉が川口程度の値段だったらアリオでもいいだろうけど
今の小杉にアリオが入れば、不動産価格は暴落し新住民は離れ
ゴーストタウンみたいになると思う

小杉がスラムみたいな時代から居た先住民は
アリオが身の丈に合うテナントだから歓迎だろうけど

東京湾北部地震の影響を考えれば、埼玉の方がいいのかも。実際川口の方が人気あるんだし。東京湾北部地震がきたら、このあたりは震度6強か7だよ。

千葉県と埼玉県の境に活断層が発見されたけど、影響はないのかな？

エルザタワー55とか昔はよく聞いたな。

確か川口の方は昔からそごう百貨店もあるね
駅前の顔はあくまで百貨店

一方、武蔵小杉はこのままだとアリオ…

>>63
小杉に住んでいない人からの見解は読んでも意味がないね。
小杉タワー群に住んでいる実態生活はまったく違います。
アリオ歓迎ムードですよ。

所得層から言えばそこそこの年収の人が住んでいますが実利を求めているんです。
ブランド物を小杉で買います？
同じヴィトン商品でも小杉で買うのと銀座で買うのは意味が違います。
なので小杉にかりにヴィトンショップがあっても銀座に行って買うのです。

わかる？

エルザタワー５５はビンボークジ引いたね。
あれは最悪な物件です。

>>68
小杉でヴィトンが売っててもヴィトンなんか買いませんよ。
発言がズレすぎてる。イメージのことを言ってるわけで
極端なことを言えば中身がアリオでも、名前がコスギテラスとかだったら
問題無いって人は少なくない。小杉タワーはもともと値段が安い頃のタワーだし
そりゃアリオは歓迎でしょうね。エクラスやGWT購入者とは意見が違ってくるでしょうが。

エクラスやGWTの購入者はアリオと分かった上で買うわけなので
アリオだから価値が低いなんて考える人はいないんじゃないかな
あと、神奈川県民はアリオの存在自体をあまり知らないので
イメージがどうのとか気にしないと思いますね
むしろアリオのイメージが向上するかも知れませんよ

高級＝ヴィトンっていう発想、なんとかならない？
例えば、成城石井、飲食店も少し良いもの、イルムス、アクタス。
こんなものが入る商業施設があれば生活が豊かになるでしょ。

アリオではどれも無理なんだよ。

仮にそうだとしてもいいんじゃない？
武蔵小杉の住人は普通の人たちだよ。
普段の買い物は普通のスーパーに行くよ。

成城石井なんて普通の人達が行くところ。
お菓子やジャム、酒類、生ハム、サーモン等種類が豊富で楽しいですよ。

別に全てのものを成城石井で買うわけでは無いのでは？

なんかアリオさんは武蔵小杉の住民におかしな幻想を抱きすぎです
年収1000万の生活が想像できないのかも知れませんが、普通の庶民ですよ
ジャージ着て特売の卵買いに行きますよ

紀伊国屋でなくてもいいからたまに成城石井、エストネーションでなくていいから少なくともアローズってところでしょ普通。先住民が川口レベルなんで共有出来そうにない。

川崎市に何を期待してたの？
昔から一貫してイメージ良くないし高級感とは無縁の所ですよ？

川口も武蔵小杉も同じ郊外、
結局同じ運命をたどるんだから、
姉妹都市になってなかよくやれば良いじゃん。

なら川口がいいな。

川崎市はイメージが悪いままでいい、アリオ歓迎って
小杉住民が少なからず居るのが今の武蔵小杉の苦境を招いてるんだろうな

結局外側だけ立派にしても、先住民を完全に駆逐出来るわけじゃないから
都内側の人が小杉に引っ越してきて、ギャップにぶち当たるのは仕方ないことなのかも

東京北西区部と埼玉が生活圏の人は川口に住むし
東京南西部と横浜川崎が生活圏の人は小杉に住む
比較可能な要素などひとつもないよ

そうそう。大宮、池袋、新宿がいい人は川口、自由が丘、中目黒、代官山、渋谷、原宿、表参道がいいひとは武蔵小杉。
言ってる意味、わかるよね？

小杉新住民は、神奈川の奥のほう在住だった人たちがメインです
これまで1時間半かけてえっちらおっちら通勤してたサラリーマン家庭が
いっちょ奮発して便利なとこ住むかーっつって選ぶのがここ小杉です
都内側の人て、何いってるんですかw

>>83
神奈川の奥の方の人達が坪300なんて買えるわけがない。
その辺の人達はまだ小杉が安かった頃（小杉御三家辺り）の人達だろう。
それぐらいまではまだ坪220-230で買えたからな。

ここの人って面白いね

面白いでしょ
武蔵小杉には人を狂わす魔力があるね

あ、神奈川の奥のほうってもしかして秦野足柄あたりを想像しちゃった？
そりゃあ無理だわw
ウケルw

小杉御三家って何だよw
なんかカッコいいなオイ

高級感を求めるなら初めからそう言う街を選べば良かったね
そうすれば不動産屋に騙される事もなかった

確かに川口に比べると随分高値づかみになってしまいましたね。

パーク直結の商業施設が高級店を受け持ちます。

エクラスやGWTは、分かってて買った人だけだろうから
本当の意味で高値掴みはブリリアやシティなどの便乗値上げマンションだよな

上っ面で中身のない人間特有だな。名前がアリオじゃなきゃいいとか。(薄笑)　小杉にわざわざ住んどいて、無い物ねだりはバカ丸出しだな。タワマンに引っ越して小杉ヅラして、旧住民がどうとか。自分らがほんの少数派だってことを知らんらしい。

特別な郊外じゃなくて
普通の郊外って自覚が必要だね。

え、70さんは典型的部外者でしょ
実際に住んでてこの意見はなかなか無いよ

武蔵小杉の夜は未だに珍走団走り回ってるからね。ほんとびっくりするよ

珍走団は武蔵小杉と言うより神奈川全体的な問題
漫画の影響力は侮れない

確かに横浜でもそこかしこに珍走がいる
湘南方面は言わずもがな
未だにイートーマキマキとかやってるの聞くと実は結構なオッサンじゃないのかと思う

小杉や新城に高級店とか、なんか想像したら笑える。
個人的には旧フロムに毛の生えた程度の店舗でＯＫ。

アンチには何言っても理解できないらしい。
俺らは電車利便性に金払ってるんだから、商業施設の中身なんてどうでもいいの。
アリオを積極的に歓迎しているというより、今より便利になればその方がいいねってだけ。
そもそも神奈川県民の俺らはアリオなんて名前今回初耳だっつーの。イメージもクソもないわ。

>>71や>>75はよくわかってる。
>>63や>>80はピントズレ過ぎ。

武蔵小杉、武蔵中原、武蔵新城、武蔵溝の口
南武線兄弟を応援します。

初耳ってことはアリオがどんなもんかも知らんのでしょ。
完成して始めて気付くんだろうな。


http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/d/d7/Ario_Kameari.JPG

日吉のユニーみたい。今はアピタだっけか。

ジャージで卵買いに行くのが当たり前、アリオどころかフロムに毛が
生えたようなのでも今が便利になりさえすればそれでいい。

もしそういうのが本当なら、今の坪単価は保ちようが無いわな。
人の意識が変わらなければ外面だけ良くても内面はカッペのまま、ということを示す好例。

不動産価格が坪300まで上昇したのは、小杉が代官山や中目黒や
自由が丘みたいに変わっていくことを期待されていたからだろうし
それが実現出来そうにないということになれば、小杉のバブルは崩壊する。

この不動産価格は、稀に見る交通至便性が評価されてのことですが
アリオさんがその要素を無視し続けるのが不自然でなりません

>>105
利便性だけで上がれるのは坪250ぐらいまでだよ。
鉄道利便性だけで言えば北千住・赤羽辺りもたいして変わらないし。

バブル部分がかなりあるって事だね。
ハイリスク物件満載。

じゃおまいら、GWTを坪250で売ったら申し込み殺到してくれますか…(´･ω･`)？

てか、坪300とか言ってるのGWTだけだろ
一人だけ空気読めない子みたいになっちゃってるじゃねえか
ま、住友タワーは何があろうと坪400で突き通してくれると信じてるが

>>108-109
そもそも坪単価は下がるより上がる方が嬉しいに決まってる
坪単価が上がるのは評価の上昇の裏返しだからな

その当たり前のことを望まない一部の住民は
中国の賃貸物件に住んでる連中と変わらんよ
まあそれこそ小杉に住んでるって言っても分譲組じゃなくて
賃貸で安アパートとかに住んでるだけかもしれんが

坪単価を維持するためにハイソなセレブwのフリをしなきゃならん街なんて
肩が凝るばかりで住みたくないですね
正直、110さんのような部外者にはすっこんでて頂きたいわけだけど
そうはいかないもんかね

>>111
セレブのフリじゃなくて今の坪単価が保たれていくように街が成長して行くのであれば
自然と住民が置き換わっていくということかと。
それを拒むのであれば、バブルは崩壊し再開発は持続不可能になっていくわな。

そのどちらがいいか、ということ。１つだけわかっていることは
現状の中途半端な状態を維持することは出来ないということ。
そもそも再開発が始まった時から、小杉は劇的に変わりつつあるのだからね。

街のあるがままを受け入れることが、なぜ街の成長を拒むことに繋がるんですか？
それとも高級な商業施設の建設計画に反対運動が起きた事実でもあるのですか？

他の商業施設もシネコンも小杉に来たくないんだからしょうがない。この事実は受け入れるしかないですよ。

再開発を拒んだり拒むまで行かなくても積極的に推進しようと
してこなかった結果が表れているのが新川崎。
小杉のみなさんもそこまで高級な物は望んでない、という人でも
新川崎みたいになるのは、さすがに嫌でしょう。

>112
セレブのフリじゃなくて今の坪単価が保たれていくように街が成長して行くのであれば自然と住民が置き換わっていくということかと。>
郊外だからそれは無理です。必ず行き詰る。

ഀ㰊⁡慮敭∽瑟灯㸢⼼㹡
>>106
>利便性だけで上がれるのは坪250ぐらいまでだよ。
>鉄道利便性だけで言えば北千住・赤羽辺りもたいして変わらないし。

それは君の考察が甘いだけだよ。
北千住・赤羽と武蔵小杉の決定的な違いは２つ、東横ブランドと、背中の街（＝横浜）の重要性。

まず東横ブランドに異論はあるまい。赤羽や北千住にブランド路線は通っていない。

次に背中に何があるかという点だが、例えば赤羽の背中は大宮。武蔵小杉の背中は横浜。この違いが非常に大きい。
こちらの資料の5ページ目にはさいたま市と横浜市の就労人口が記載されている。
http://www.minto.or.jp/center/pdf/u52_07.pdf
さいたま市は48.6万人、横浜市は142.9万人、実に約3倍の差。つまり、赤羽に住んで大宮に勤めに行く人よりも、武蔵小杉に住んで横浜に勤めに行く人の方がずっと多い。
これはどういうことかと言うと、赤羽の下りはスッカスカ。武蔵小杉の下りはそれなりに混雑。そういうことなのだよ。
電車利便性が同じ？全然違う。武蔵小杉の電車は全方位が通勤に有益なのだ。（立川はちょっと遠いが…）

これら2つの差が今の武蔵小杉の高値を支えている。250が上限なんてのはこの街に住んでいないよそ者の感覚だ。話にならないね。


参考までに、赤羽と武蔵小杉の平日朝8時の電車本数を比較しておく。
途中で止まる電車は考慮していない。あくまで「方面」のカウント。

・赤羽の平日8時台
京浜東北線 東京23 大宮21
埼京線 池袋18 大宮11
宇都宮線 上野08 宇都宮04
高崎線 上野08 高崎04
湘南新宿ライン 大船05 大宮06

上り62 下り46（うち大宮方面46）


・武蔵小杉の平日8時台
南武線 川崎20 立川23
横須賀線 東京08 大船11
湘南新宿ライン 新宿05 大船06
東横線 渋谷24 横浜22
目黒線 目黒19 日吉17

上り76 下り79（うち横浜方面39）

本気で23区と競いたいなら、小児医療費無料を中学生まで拡大して所得制限を外してみせろ。

朝の東横線下りもガラガラだけど？

それでは以上を総合し査定します。

北千住、赤羽　坪184万円、3LDK家賃13万円
武蔵小杉　坪212万円、3LDK家賃15万円

ポジさん必死だな。

好きですかわさき愛の街♪だな
新住民はこの曲知らないか、、、

何をもってその値段が正当化されるのか、そこが問題だろ。
値段だけを切り出したら、「やっぱ割高だねココは」で終わり。

>>119
余裕で座れちゃう赤羽の下りよりは全然混んでる。
東横は8時台だと基本的には座れない。

117さん、背中という表現が面白いです。
どちらかというと川崎の方が近いですし路面の商店街の規模では横浜以上とも思えますが、横浜の魅力は大きいですね。
実用面ではこっそり川崎利用という感じでしょうか。
それにしても過去スレの多さには驚きました。
どれほどムサコの人気があるのかを改めて知った気がします。

勤務地とかにもよるよね。
うちは小杉よりも川崎のほうが使いやすい。
池袋のほうに勤務地なら赤羽のが便利だろうし。

小杉のバブル感は否めないと思うけど。
駅近くの道路も整備されない限りかなり不便さを感じる。

なんにせよGWTの売れ行きが小杉の今後を占うベンチマークになるよ
楽しみだね

>どれほどムサコの人気があるのかを改めて知った気がします。

海の豊洲、陸のムサコ。人気ですね（笑）

>>123
そもそも電車のキャパが違うしね
8両編成の東横線はどうしても乗車率があがる
横須賀線(下り)とかも寝て通勤できる

武蔵小杉って最初は買いだったけど、今は静観者が多くない？
タワマンの値崩れとかも気になるしね。
住んでいる人からしたらポジで当然だけど、
冷静に考えると。。。

今は高いから妥協して徒歩10分ぐらいの物件買うと将来後悔することになるかな？

小杉で坪330とかだったら絶対に買わないでしょ？
坪300未満で今の内容ならわりと妥協も少なくて買いやすいけど、坪300超えちゃうと普通のサラリーマンクラスなら妥協しなきゃいけないこと増えるよ。北向きとかお見合いとか広さとか。

都内の物件でも妥協するなら坪330とか普通にある。

そしたら小杉に買う理由がない。

小杉徒歩10分なら新築で坪200未満だよ
中古タワマンなら築5年以内徒歩5分以内で230〜250で買える
駅直結とか考えなければ別にバブルでも何でもないよね

郊外は多少の差があっても、
ほとんどが坪単価200万円以下になると予想。

優秀な武蔵小杉は200万円ちょっと越えるレベルかな？

>>131
自分はシティタワー武蔵小杉は坪330を余裕で超えてくると思うけどな。
最初は売れ残るだろうけど、最終的にはそれでも完売すると思う。
交通至便なとこの駅近タワマンはそれだけ値段が高い。

大井町や大崎や三鷹も、最初は完売は無理だと思われてたけど結局完売したし。

その前に区役所隣の野村じゃないの？

今後の予定

2013/03: エクラス•駅ビル
2014/03: 野村タワー
2014/04: グランドウイング
2015/03: アリオ
2016/03: 住友タワー
2017/03: JXタワー
2018/03: 大成タワー

あ、野村は2015/03か
間違えた

公示地価出たけど首都圏住宅地では木更津市・君津市と川崎市中原区だけ＋ですね。
上げ率も首都圏1位。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/15.html

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/50.html
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/51.html

まさに川崎1人勝ち状態。何が人を川崎に駆り立てるのか。

>>134
住友はどこでも高い値段付けるわけじゃないよ。
高値で出した後あんまり売れないと人見て個別に値下げしたりもするし。
供給少ないところとかいちおう場所選んで割高にしてる。

ここは中古の数が多いのとシティータワー自体の戸数も多いから坪330は超えるのは厳しい。

>134
釣りかな？野村の三鷹（武蔵野タワーズ）以外はまだ完売してない。
大崎は坪350から坪330、310と少し値下げして売ってたけおかげで高額物件だけ残してほぼ完売。大井町のはまだ平均坪330で分譲中のやつではなくて？大井町は人気で中古も少ないから今の価格でも何とか完売しそうだね。

>134
世の中の動きが分かっていないね。

首都圏出身者の購入の山は越えて、右肩下がり、
代わって需要は地方からの上京者になるから、
これから先郊外が高値で売れることは無いよ。

住友を知らん人が多いようだな。
ありえない値付けで売り出し売り切る恐ろしいデベロッパースミトモ。
坪330万は確実だろう。
商用私設できた後だからかなり調子に乗った価格となるだろう。

住友タワーは東横駅・新駅それぞれに5分以内となる最後のタワーだからな
しかも目の前には出来立てホヤホヤのアリオと駅直結商業施設、ピカピカの駅ビルに新ロータリーもある状態で販売開始
過去最高値を記録する可能性は充分ある

大成タワーってなに？

スミフは最高値を付けるだろうね。
ただ、全く売れないだろう。
アリオが出来た方が売れないよ。

可能性で売ってる街だからな。
実際にショボい商業施設出来たのを見て高値で買うやついるのかね？

街の可能性じゃなく電車利便性で売ってるんだってば。
何度言ったら分かるんだ。

ただ、逆に言えば駅直結でも何でもないスミフはGWT以下じゃないと売れない。
そこは間違いない。

>>145
大成はこれだね。
http://shinkosugi.jp/redevelopment/schedule.html

アホだな。
再開発で売ってるに決まってるだろw

再開発無しで電車利便性だけならこんなに売れてはいなかったよ。

鉄道利便性だけで上がってると思ってる人は現実が見えて無さ過ぎる。
鉄道利便だけでいえば、武蔵小杉を上回る所はたくさん存在する。

>150
たとえばどこ？

東京駅から半径5km圏内

武蔵小杉より安けりゃ俺が買うから物件名教えてくれｗ

東京駅以西以南で候補お願いします

自己防衛で
いろいろ条件付けたらだめだよｗ

素直にありませんっていえよ
武蔵小杉検討者の行動圏考えたらごく当たり前の条件だろ

今後の予定

2013/03: エクラス•駅ビル 坪290
2014/04: グランドウイング 坪300
2015/03: アリオ
2015/03: 野村タワー 坪270
2016/03: 住友タワー 坪330
2017/03: JXタワー 坪285
2018/03: 大成タワー 坪270

ライバルの二子玉はかなり順調みたいだね。
http://www.tokyu-land.co.jp/news/2012/pdf/20120321.pdf

「二子玉川ライズ・ショッピングセンター」は、3/19に開業1周年を迎え、
開業から1年間の来館者は延べ約1,800万人を数え、また開業後の「二子玉川駅」の乗降人員数は、
開業前の2010年と比較すると、2割程度増加。
二子玉川ライズ・オフィスも満室で稼動を継続するなど、順調な滑り出しみたい。

ニコタマ嫌いのパークちゃんが喰いついてきそうなエサだね。

たしかに武蔵小杉より
交通利便よいとなると
品川田町大崎ぐらいだと思うが
武蔵小杉より高い

川崎駅は安いが
武蔵小杉のほうが利便性よい

私も利便性よくて
安い物件知りたい

川崎駅って安くなくない？
小杉バブルはいつまで続くのかな。

バブルってのは値上がり期待の過剰投資が実需のない値上がりを呼ぶ悪循環のことだろ。
今このご時世で誰が不動産に余った金突っ込むんだよ、有り得ないだろうが。

小杉も今後は再開発が落ち着くと軟調な相場に移行することも考えられるが、それは基本的に実需の動き。
「バブルが弾ける」という慣用句通りの値動きはないから、欲しい物件があれば買えばいい。すぐには下がらないよ。

>>162
日銀がインフレを呼び込む為に金刷ってその金でREIT(不動産）を買い支えまくってるんだが。

川崎駅は
駅直結物件がないので単純比較は
できないですが、武蔵小杉と比べると
平均坪単価は安いです。

あと大井町は
利便性は武蔵小杉と同等か若干劣るけど
武蔵小杉より高い

利便性だけなら横浜や品川の方が上位互換。

横浜は東急だけじゃなく京急も使えるし、JRも東海道・京浜東北も使える。
品川は山の手・京浜東北・東海道・横須賀に、
蒲田の高架が秋に完成すれば空港へのアクセスも良くなる。

横浜でも坪300も出せば駅近タワマンに住めるし、品川も
シティタワー品川が中古売買解禁で狙い目では。

横浜じゃ都内まで遠いじゃん

通勤に関しては、この辺では実は新横浜が1番楽。
新幹線通勤できる金があれば、という条件付きだけど。
ただ、坪単価は意外と安いから安く買って、余裕のある金で新幹線通勤も有。
2019年以降は在来線でも東急に乗り入れ可能に。

新横浜は便利かも

でも終電考えると
どうなのでしょうか？

シティタワー品川、中古いくらから出てくるでしょうね
まあ、あそこは基本バス便だし定借だし検討対象にはならないけどね

新幹線通勤はそそるね
新横浜東京の定期券差額は年間30万ほど
しかし新横浜駅近物件はほとんどないよね

>>163
それと小杉バブルと何の関連があるの？既にリエトからはREITの資金は抜けたし、他の物件は元々関係ないものばかり。オフィスも殆ど無いんだしさ。
小杉に影響が出るとすればREITの資金が入っている都心物件からの値崩れに引きずられる形であって、小杉バブルと名付けられた小杉単独の高値傾向がREITの動向に左右されるとはとても思えないんだけど。

日銀が小杉のために札刷って小杉物件を買い支えていると思ってるんだろ、163はｗ

いくらなんでも大井町は小杉より高くて当然。大井町のことを知らないとそういう発想になるんだろうけど。
品川勤務者には大井町は天国なんだよ。乗車時間は3分、品川には優良企業のオフィスがあるし、そこに勤めてる人なら満員状態で15分かかる小杉より大井町を選ぶのは当然。
小杉はどこにでも行けるけど品川まで出て移動でも十分に楽だし。
大井町は現段階でも商業施設が充実しているので、商業地域としての新陳代謝もある。
比較にならないのは市民サービス。品川区は区の中でも区民サービスが手厚いけど神奈川県でしかも川崎市の市民サービスがひどいのは周知の通り。
大井町は中古もあまり売りに出なくて小杉のように乱立もないから値崩れもしにくい。
海のそばだから誤解されてるけど高台なので津波や液状化の心配も少ないと言われてる。

別に大井町を持ち上げるつもりはないが小杉より上だよ。

>172
おっと、失礼。小杉は横須賀線直通で品川に10分だった。よく使う大崎経由で15分で比較してしまったので訂正。

164です。
武蔵小杉のほうが大井町より
交通利便性がよいと書き込んだ者です。

私の根拠ですが
大井町は 新宿渋谷方面の
交通利便性弱いと考えます。

新宿はりんかい線一本ですが
地下ホームが深い

渋谷は一本でいけないからです。

品川勤務の人には大井町がよいのかもわかりませんが
総合的には武蔵小杉が上と考えます。

あくまでも主観ですが。

なお以前大井町付近(都内)にすんでましたので
大井町の住みやすさは理解しているつもりです。

どーでもいいー

どっちが上とか個人の主観にしか見えない。
度が過ぎるとみっともないし醜悪。
みんなが同じ条件で探してないしね。

小杉便利だけど、車を利用する自分には少し不便な時があるんだよなぁ。
これからもマンション建つし整備に期待。

西側にこだわるから割高の罠にかかってしまうのが良く分かるレスが続いてるね。

救われないね。

西がいいけど・・・

どっちも利便性高いし、白黒つけるべき話題でもないから移行スルーしましょかね。

府中街道の拡幅は急いで欲しいよね。何十年前の都市計画だと思ってんだ。
川崎アドレスの弱点は行政力の弱さだよね。次の市長選はは阿部に投票するのやめようかな…。

そりゃ住む地域にはこだわるよね
それがたまたま西だったというだけ
首都圏なら何処でもいいだろって感覚は理解できないな

やっぱり武蔵小杉のような交通利便性の極めて高い所か都心だよね～。
アハハ～。

>>174
大井町から渋谷に一本で行けない？
りんかい線で新宿、渋谷、池袋まで一本で行けるでしょ。
ついでにお台場へも一本。これは小杉じゃ無理だよね。
自由が丘や二子玉川にも大井町線で一本。小杉は二子玉には一本じゃ行けない。

大井町は確かに便利だし、駅前も適度にいい店とかあって住みやすい
しかしラビアンタワーとかびっくりするぐらい高いですよね
やはり庶民は武蔵小杉が金額と利便性のバランスがちょうどいい

割高なところどうしを比較しても何の参考にもならないと思うけどなあ。

割高じゃないところってどのあたりですかね

>185
もう売れちゃったけどパークハウス大井町。
大井町駅から徒歩3分でエクラスと同じ価格帯でした。
南向き中心だったから割安だったと思う。

>>186

今売っている物件で比較しないとね。
で、パークハウスはいつ頃どのくらいで
売り出してたの？
中古出てる？

大井町なら、ジェームズ坂のアールブランがお買い得だったよね。モリモトが気にならなければ。

>>187
つい最近まで売ってた物件なんだよ。
今月完売しちゃったんだ。うちは抽選で外れた。惜しい物件だった･･･。

>188
確かにあそこはお買い得だった。高かったイメージあるけど今は早めに完売させるようにしてるね。まぁ、復活したばかりでファイナンスに余裕は無いだろうから当たり前だけど割安感ある物件を出してくれるのは有り難い。

>>189

それは残念だったね。
他に気に入る物件が見つかるといいね。

>>185
割高じゃないといえば最近の商社系のデベの小規模マンションが安く出てくるよ。DINKS向けで小規模でも仕様がいい物件が多いから半分投資感覚で買ってる人が多いみたい。大規模物件が好きなんであまり考えてはいないけど、今までは大手が割高でしか出さないのが続いてたから選択肢が増えるのはいいことだと思ってる。

つまり割高じゃないとこはもう売ってないんですな
中古だったらどうですか
小杉は駅近タワーが坪230〜265あたりの範囲だけど似たような条件でいけますかね

>192
新築で同価格で駅近だとルミナリータワー池袋（池袋徒歩4分）かな。ザ・タワーレジデンス大塚とかもそんなかんじ。豊島区はイメージ悪いとこが川崎に似てるせいか価格も似るのかもね。好き嫌いはある場所だけど便利は便利な地域だよ。

中古が値崩れしてんのになぜか新築が高いまま。

分かり易い割高ですね。

＞１９４
池袋は武蔵野台地という地震に強い地盤とのこと、まだ池袋は男性の街のイメージだけどエチカ、エソラとかできて女性の街にもなりつつあります、また東武デパート、西武デパートがあるから小杉とはまた違うけど便利、緑が多い感じは小杉の方が感じられますが、どちらも値段的には同じ、まだとびきり高いわけではない、きれいな街になってしまうとそれなりに坪単価が高くなるのが、傾向です

>>194

ルミナリーはホテル街のド真ん中だから参考外だって。

池袋自体が検討外ですね
大井町の中古相場は小杉と較べてどんなものでしょうか

>198
大井町は中古が少ないからあまり事例がない。たまに売りに出ても待ってる人がいてレインズにも乗らずにすぐ売れてしまうかんじ。ブリリアもシティータワーもまだ完成してないから中古価格の形成はまだこれからだろうけど人気あるからそんなに売りに出ないと思う。

ちなみに、大崎は成約価格だと坪250万円～坪320万円くらい。

大井町マンションデベ営業マンが必死で怖い。
遠征してこなくていいのに。