違法建築の売却

>>19
>購入者も買う前に建蔽率、容積率ぐらい確認するのは常識。

購入者としてはやはり実測すべきでしょうか？
設計図どおりにできているとは限らないとすればですが。

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当然すべきでしょう。
図面と実態の床面積の相違すらわからないなら、
大金で購入する家屋の何もわかりません。
違法建築の購入者の責任は大きいと思います。

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建ぺい率、容積率オーバーですと、４大都市銀で住宅ローンの審査が通りづらいですね。
何％オーバーしているかによりますが、現在の都市銀行ではかなり難しい案件になってきます。
住宅ローンが通らないと言うことは、一般の消費者には購入できません。（一括で払うことができれば別。）
こうなってくると、必然的に業者に買取ってもらう方向性で行かないと、なかなか売れないで・・・ということになります。

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スレ主です。

15さんも、違法建築の売買経験ありなんですね。
我が家も、まさしく15さんと同じような状態なんです。
ロフトの部分が、ロフトとしてみなされない様で・・・。
15さんは、無事売却できたのですね。一般と買取どちらでの売却だったのでしょうか？
良い不動産屋を見分ける方法ってありますか？
正直、いまどこの不動産屋にお願いしたらよいのか・・・


16さん、『自分たちで調べて』というのは、やはり建築士さんに頼んで見てもらったのですか？売却方法は、買取だったのでしょうか？
あと・・・ＦＣチェーンとは何ですか？ごめんなさい、不動産用語？がよくわからないもので・・・。

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１５です。
私は買った不動産屋さんが仲介してくれました。
買った不動産屋さんは住友不動産でした。
実はそこから合計３軒購入実績があったのでお得意さんの部類なんですね。
それと違法な状態で以前も購入しているわけで、それを売っておいて今更「違法物件なんで売れません」とは言えないでしょ。
キチンと買主のために銀行とも交渉していましたよ。三○住友銀行に交渉して普通の金利で普通に住宅ローン組んでいましたよ。
買い取りなんていわなかったよ。全く。
それにロフトの天井の高さが問題なら現状の天井の下に仮の天井を造ってしまえばいいんじゃあないですか？
そんな工賃は大した額じゃあないですよ。
それに仮にしておいて購入者が使いやすいように取ってしまうのも可能。
そうすれば購入者にもメリットがあるわけで・・・。

あと、今思い出したけどあるハウスメーカーで高い天井の下にアクリル板で取り外し可能な天井を１４００ｍｍで造っておいて、その上にある窓からの「明かり取り」と言う名目で高いロフトを友人の家で採用していました。友人は当然アクリル板を外し使っています。
これでもキチンと完成検査を通っていましたよ。

この程度の違法ならいくらでも規制を通すことは可能です。
要は知恵の問題です。
素人だと思って買取を提案してくる不動産屋は私は信じません。
高く売った方が自分達も儲かるのに他の手を提案するのは、「買取で安く入手」して「売却で更に儲ける」のが目的でしょうね。

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皆さんは、住居を買う前に法的な問題の有無を調べなかったのでしょうか？建蔽率、容積率などは不動産の基本だと思います。
何千万円もする不動産を購入するのに、どのような物件か十分調べないで
購入できるような方は、相当のお金持ちだと思います。

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調べて住むのに問題なければ多少の問題があっても買うでしょう。
多少の違法性があっても、住むのにメリットがあれば買うんじゃあないでしょうか？
皆そんなに厳格に生きているの？
私は容積率と建蔽率を違反している物件は買ったことないが、多少の違法性でもメリットがあれば買う。
屋根裏収納の天井高さが１４００ｍｍを超えていたからって、何の問題があるのか？
接道や建蔽率と違って特に大きな問題はないと思うよ。
違法性もケースバイケースだと思うが・・・。

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＞屋根裏収納の天井高さが１４００ｍｍを超えていたからって、何の問題があるのか？

ロフトは小屋根部屋と言われ一定基準以下の面積や作りであれば床面積に合算されません。ところが１．４ｍ以上の高さであったり、固定式の階段等を設置したり、一階の床面積の１／８以上の面積であれば、延床面積に含まれます。そのままでは容積率オーバーになる場合、役所の検査終了後に二期工事を行い改造してしまうのです。

よくあることなのですが、このような公の場では「違法建築」と言わないと非難されてしまいます(笑い)

よくある事例として、再建築不可物件を基礎のみ残して、前面リフォームするのも違反になりますし、ビルの屋上にプレハブ小屋を建てて大家が住んでいたりしますでしょう？あれも違法なんですよ。

不動産の世界ではどんな物件でも扱いますし、どんな物件でも買いたい人が不思議といるものなんです。「売れない不動産はない」わけです。

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>我が家の場合、低層地域なのに他より建物が高くロフトスペースとなってる場所が規定より高く、しかも図面と若干の違いがあるとの事です。

スレ主の家は、低層住専？地域の高さ制限違反でしょ？
ロフトの建築面積算入とはレベルが違う。
注文住宅を建てると判るが、大手HMなら建蔽率、高さ制限、各種斜線規制等は特に厳密に守る。（まじめすぎるくらいに）

売るときに図面との相違が判れば、仕様相違(契約違反)で購入した会社と交渉すべき。
高さ制限違反物件を売るようなHMや業者ですから、まともに相手して
くれるかは疑問ですが。

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実際問題、中古住宅を買うときに、
図面との相違を実測するものかな？

部屋内の広さをメジャーで測る人はいても、
建物高さを測るなんて話聞いたことがない。
設定GLだってよくわかんないからどこから
高さをカウントしたらいいかもよくわかんないし。

仲介業者だってそんなことしてないでしょう。
売主からもらった図面をそのまま使っているだけ。

>>22さんのご意見は警鐘としては理解できますが、
現時点では、実際にはなかなかないことだと思う。

でも自分で中古住宅買うときは事前に測量士か
建築士にそういった点をチェックしてもらおうと
心に決めました。

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＞事前に測量士か建築士にそういった点をチェックしてもらおうと

測量士は土地に関する測量業務のみを行います。
報酬のだいたいの目安は１０万です。

＞事前に
売主の同意が得られない場合は、測量できません。
それが一番の問題ですね。

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訂正です。

報酬額は、土地家屋調査士に依頼した場合です。

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１６です、スレ主さん、勝手な造語ですいませんでした。
ＦＣチェーンってフランチャイズ店のこととして書いていました。
アットホームさんとかアパマンショップのような。違いますかね？

調べてというのは、本やネット、買ったところとは違う不動産屋さんに
聞きに行ったりしました。
結局、２５さんの言うとおり買ったところで売却をお願いしました。
１年以上売りに出していましたが、結局下取りで処分しました。
その時の持出しは、今でも家計を圧迫しています。

施主の違法性の認識の事ですけど、買った当時は
そんな事考えもしませんでした。
いまは、みなさんのおっしゃるとおり責任があると思います。
下取りではなく一般的な売却で処理していたなら、家計はいまより
楽だったと思いますけど、売ってしまった方のことを考えると
結果よかったと思っています。

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>30

スレ主は、築4年の物件を売却しようとして違法が
発覚したんじゃないの？
中古住宅の話に勝手に変えてはいけない。

中古住宅でも、用途地域と規制値ぐらいは
役所に行って自分で調べて、不審な点は確認書面くらい
作成しないと、業者に甘く見られる。
但しどんな物件か知らないでも、大金払える人は別です。

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で34の話はスレ主の役に立つのか？

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>で34の話はスレ主の役に立つのか？

はい。

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スレ主です。

みなさん、たくさんのご意見ありがとうございます。
みなさんの意見、考え方、本当に勉強になります。

我が家も、４年前に購入時もっと調べて購入すべきだったと深く反省しています・・・。

我が家は、本来『ロフト』なんでしょうが、普通に部屋用の階段がついていますし天井も高く、確かに『ロフト』というには・・・そんな状態です。
購入した不動産屋での売却を本来ならお願いするのが一番良いのかなぁ〜と思いますが、うちが購入した不動産屋は個人で経営している小さな不動産屋＋地元の不動産屋でもないので、そこで仲介をお願いしても買主もなかなかみつかりにくそうな感じです・・・。


それと投稿後、みなさんの意見を聞き前回査定をお願いした仲介業者とは別の不動産屋に査定をお願いしました。
その時に、違法性がある事は業者で調べればわかる事なので、こちらからは言いませんでした。
結果、業者からは違法性について何も言われませんでした。
気になり、遠まわしに『この家はとくに問題点はありますか？』と伺ったところ『いや、とくには・・・』と言われましたが、査定額は前回の業者より約１００万ほどプラスの査定金額でした。


明らかに、図面とは違うのにこの結果・・・。
業者（査定する人）によって、言われる内容も全くちがう事にびっくりでした。査定額のプラス１００万は別として、『違法性がない』ということは『一般での売却でも心配する必要もなくなる』というわけですよね？
そうすると、最初の業者の言ってた事は何だったんだろうって思います。
業者だって、高く売却した方が手数料も高く入ってくるんですよね？


あと、役所で調べたら確かにロフト？スペース分は登記されていませんでした。以前、最初の業者の話では、『検査後に再び工事をしてロフトスペースを作ったんですよ』と言ってました。入居後、固定資産を調べにきた時にも何も指摘もされなかったので、その事を役所の人に言ったら『税金の部門と登記関係は別なので関係ありませんから・・・』と言われました。

なんだか、何を信じたら・・・という気持ちです。

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＞なんだか、何を信じたら・・・という気持ちです。
そんなものです。
あなたは何を信じたいのですか？
それとも高く売りたいのですか？
法律に拘って損したいのか？それとも例え多少の違法性があるとしてもそれをメリットと思える買主に家を高く買ってもらえる方がいいのか？
それだけの問題と思うが・・・。

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高さ規制に引っかかっているのかなぁ？
ただ単に図面と違うことだけじゃあないの？
それとロフトが登記されていないこと位でしょ？
そんなの中古物件の売買時には大した問題じゃあない。
どうせ現状での引渡し条件になるんだから。
法の解釈よりもスレ主は納得できる価格で売りたいわけでしょ？
そのことへのアドバイスをしてあげるべきと思う。
いくら言ったところでもう図面と違う一部登記もされていない家を買ってしまっているわけだから、過去の事をクダクダ言っても仕方がない。

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以下無責任モードの私見です。
（法学部卒ですが落第生だったので・・・）

①違法建築だと一般の売却の場合、我が家が売主になるので何かあった時は責任をとらないといけない（これは違法建築じゃなくても、そうですよね？）

→契約書に違法部分（瑕疵）の存在を明記すれば、
　瑕疵担保責任は問われない。
　なぜなら瑕疵担保責任は「隠れたる瑕疵」なので、
　契約書上明記すれば「隠れたる」に該当しないので。

②売却時に買主が『違法建築』とわかったうえで購入したとしても、何年後かに買主が売却をした時に、気が変わって『違法建築だなんて知らないで買った』と言われるかもしれない。

→上記のように契約書上明記すれば、
　そのような事態は生じようがない。

③仮に『違法建築と知ってて購入しました』と買主と紙面で取り交わしたとしても『無理やり書かされた』と言われる可能性もありえる。

→ありえない（笑）。
　契約書を買主が自由意志を表示できないような密室・脅迫状態で
　交わすなら別だが。

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