違法建築の売却

読みにくいのでスルーしました。

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本当に違法建築で、なおかつ知らずに購入したのであれば、重要事項を
告知されてないことで、購入契約自体が無効にできるだろう。

スレ主、ア　タ　マ悪そう。

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スレ主です。

44さん、すみません・・・。上記で書き忘れてしまいました。
あの〜ロフトの面積って事でしょうか？
図面にも書いてないので、どのように調べればよいのでしょうか・・・。


よしさん、ご丁寧にアドバイスありがとうございます。
業者が最初に来たとき、『他の部屋は全く問題がなく『ロフト』として記載されてる事に問題がある』と言われました。

実際、図面で見ると・・・
２階の１部屋の半分が吹き抜けになっていて、ロフト部分（普通の部屋のように天井の高さがあります。２メートル以上はあります。6帖ぐらいだと思います）が小屋根裏収納（可動式ハシゴ）という風にかいてあります。
なので、図面には階段も書いてないのですが実際３階という感じで普通の階段がついています。

だから、業者は一目で高さがオーバーしてると言ったのかなぁ〜と思ってました。
それと、役所で聞きに言った時の事ですが、やはり今現在の建物で申請はされていませんでした。申請は図面通りでした。
仲介業者からは『今現在の建物を申請し直したら、違法建築なので今度は売るのが余計難しくなる』と言われました。きっと、役所の検査が終わったあとに作りなおされた物だと思うと言われました。

家屋調査というのは、固定資産税を調べるのに来た人たちの事ですよね？
確かに、税金の紙に書いてある『延床面積』と契約書に書いてある面積は違います。これってどういう事なのでしょうか？

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>>52
高く売れぬければそれでよいなら、何度も言われているように、
複数の業者にあたりなさいよ。

理解したいなら、少しは、図書館で本借りてでもよいから、
お勉強して出直しておいでよ。イライラするんだよ。

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>>スレ主さん、お宅の高度地域と用途地域、建蔽率、容積率
ロフトの面積、建物の高さについて、数字で表してくれませんか？

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>イライラするんだよ。

ご苦労様です。

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都市銀行のローンがつくぐらいだから、たいした問題（売却に関して）ではない。重要事項説明の書き方くらいでしょう。ロフトも含めた床面積が建蔽率をオーバーしているようであれば建替え時には同じには建ちませんと記載する程度。（仲介業者に判断させてください）オーバーしてなければ、立替時は３Fとして申請すれば問題なし。ただ、固定資産税の評価との面積が違うということで、銀行に指摘され、買主側のローンが×になるケースは考えられるので、増築登記の売主負担は考えておいてください。

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＞床面積が建蔽率をオーバーしているようであれば

スレ主は肝心なことには答えてくれないのだぁ〜

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ロフト(小屋根収納)の違法建築は結構よくあるパターンですよね。
本来は可動式のはしごでなければいけないのを検査後に階段を作って、
部屋にする。実質的に３階建てにするわけですね。
注文住宅でも確信犯でやる人いますよ。
大手は絶対にやりませんが小さいメーカーが売りやすくするためにするんですね。
知人は違法だったロフト３階建てが、運良く用途区域が緩和されたので
合法になりましたｗ
通常は短期間で売却などせず、住みつづけるので表面的にはたいした問題に
ならないわけですが。
高さ制限にも違反してるとちょっと重症ですね。
低層地域だと通常１０ｍ程度の高さ制限だと思います。
買い手の方に正直に話して、折り合う値段で売却するしかないと思います。
中にはそれでも、広くて安い方が良いと思う方もいると思いますので。
隠蔽して売ったら後で裁判沙汰や契約解除騒ぎになるでしょうし。

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＞高さ制限にも違反してるとちょっと重症ですね
スレ主はロフトの問題だと申しておる。

高度地域もわからなければ
用途地域も絶対高さも知らん
ということは・・・
道路斜線も北側斜線等の法規制も知らんということじゃ
確認申請の控えも建物表示登記もあるにはあるが見てもわからんのじゃ

つうことで。

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スレ主です。

みなさま、ご意見、アドバイスありがとうございます。
私が無知なばかりに、レスをつけてくれる方の中でイライラされ、むかつかれているようでスミマセン・・・。


書類を見てみたのですが・・・

用途地域・・・第一種低層住専
高度地区・・・指定なし
建ぺい率・・・６０％
容積率　・・・１００％


ロフト面積ですが図面上では・・・
ロフト面積・・・９．７２
高さ・・・１４００
横　・・・２７００
縦　・・・３６００


と書いてあります。
すみません、これでわかりますでしょうか？
よろしくお願いします。

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土地の面積と確認上の述べ床面積が必要です。出来れば固定資産の評価上の面積があれば判りやすい。

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構造に致命的な欠陥（崩壊するなどの）なければ、問題無いと思いますがね・・・

実際家もメリットの方を重視して購入しました。

不動産の大きい小さいは多少関係あるのかもしれませんが、最近ではネットさえ使えれば、結構それで購入する方も多いと思いますよ

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スレ主です。


みなさま、たくさんのご意見、アドバイスありがとうございました。
本日、別の業者で訪問査定していただきました。

やはり、我が家の『売却』ちょっと時間がかかりそうです。

ロフト部分が、やっぱりひっかかるそうです。
まずロフトの天井の高さ。
あと、容積率がオーバーになってしまうそうで『１１９％』といってました。
１１０％を超えると銀行ローンの問題がでてくるそうで、その面で通常よりも買主が限定されてしまうようで・・・。

といっても・・・当初、私がスレ立てした時に気にしていた問題点に関しては解消されました。

①に関しては、『瑕疵担保責任』というものだけ。
②③に関しては、まずありえない。

・・・との事でした。


一日も早く、売却できるように頑張ります！
どうもありがとうございました。

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ロフトの天井高さを１４００ｍｍ以下にしてしまえばいいのでしょう？
それなら天井を仮で造ってしまえばいいだけですよ。
それを外すかどうかは買主の選択にすればいい。
そうすれば容積率の問題も解消するのでは？

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スレ主です。

15さん、そんなこと出来るのですか？
普通の部屋のようなロフトを１４００ｍｍに。階段等はどうなるのでしょうか？

そういう相談は、地元の工務店に連絡するのが良いのでしょうか？

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天井の下に天井を造ればいいのでしょう？
階段は普通の階段ですか？
それと地域によっては階段があってもロフトと認められる地域が在った筈。
あなたに地域はどうですか？
アクリル板で天井をこしらえて、買主が取り外せるようにすればいい。
この意見は以前にも発言してあります。
よく読んでくださいよ(笑)
真剣にアドバイスしてるんですからね。

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仮でパネルなどをくっつけて屋根裏としてしまえば、
はがしてまでお役所の方では検査しません。
もともとそのような手口で完成検査を通しているはずですが。
買う側からすると、諸手続きがうまくできれば部屋は広いにこした事は
ないと思いますが、いかがでしょう？

あとどうしても売らないといけないのでしょうか？そこの相場が
分かりませんが、閑静な住宅街でそれなりの場所であれば、築浅、
広いという条件で１０〜１５万程度で賃貸に出せると思いますが。
まあ空きのときの不安やその間のローンの返済がカバーできれば、
月々の返済より多い家賃収入で、新居の支払いの一部にも当てられる
かと。ただ新居の借り入れ金額が少なかったり、銀行によってはローンを
アパート用などに借り換えしないといけませんが、賃貸にすると金利
負担は諸経費扱いにできますのでよい負債となります。原価償却その他
で、思ったほど所得計上にもならないので、余裕があればお勧めです。

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しかし、私なら別に誰かが検査に来るわけでもないのだから、そんなに厳密にロフトの天井高さ位で改修工事かけた上で売却なんてしません。
そのまま売りますね。
改修したところで誰にメリットがあるのですか？意味がわからない。
そういうことに一々ケチをつけて儲かるのは「買い取り業者」でしょ？
買主は全然メリットないのですよ。
何を迷っているのかわからない。
そんなことより「この家は登記上は2階建てですが、実際はこんなロフトが有ってこんなに便利です。でも、固定資産税は安いのですよ」とメリットを説明した上でそれを承知で買ってくれる人に売るのが正解でしょ？
合理的だと思うがねぇ。
びびっている心境がわからないです。そういう点ではいろんな人のアドバイスを受けて、もっと自分で勉強することが必要では？
自分の問題に対して「口を開けて誰かが餌を入れてくれるのを待っているだけ」では解決なんてしませんよ。
もっと自分で悩んで勉強しないとダメ！！

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スレ主です。


貴重なご意見ありがとうございます。

確かにそうですね・・・。
勉強不足な点、ものすごく反省しております・・・。


15さん、おっしゃる通り『難なロフト部分』を『メリット』としてアピールする方法は、この間査定に来た業者にも言われました。


67さん、『賃貸』という方法は確かにいいですね。
うちの近所でも賃貸で出ておりますが、我が家よりも『すご〜〜〜く古く狭い』のですが、かなりの家賃を提示してあります。
その金額を見ると、我が家も今の月々の返済額の倍以上の家賃収入が得られるなぁ〜と思いました。しかし、賃貸にすると次の新居での銀行ローン等の問題もありそうですよね。
うちは、そんなに余裕もないので『賃貸』は無理そうです。

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