パークホームズ浦和仲町（旧:仮称　浦和区仲町二丁目計画）について

ここって商業地域？だとすると、日照権の制約がないから、南側に容赦なく高いオフィスビルとかが建っちゃう可能性があるということなんでしょうか。ほかに商業地域のデメリットって何があるのでしょうかね。

三井さんの浦和物件はどこも値引きしているみたいですね。
ちょっとガッカリしました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26878/

↑
あのさー売れなきゃ値引きする、売れれば値引きなし。

商売だからな。これどこの世界でも一緒だから。

値引きに関して文句言うなら、即完売するような人気物件選べよ。

＞１０２

購入時期（販売開始時期）みて言ってる？
考えて、調べてから書き込もうよ。

何だか乱暴な発言が有って感じが悪いですね。

１０２さんは値引きしないでも売る、若しくは売れるような価格でって言いたいんじゃないですか？
１０３さんは自分が定価で買って、後から値引きされても平気ですか？
皆さん少なからず良くは思わないのでは？
しょうがないとは思いますけれど。

この物件をまじめに検討していない方は出て行ってもらえませんか？特に１０３。

今のところどのタイプが人気なんでしょうか？
オーナーズ説明会でアンケートの状況聞いた方います？！
やっぱAtypeが人気ですかね？

Ｆが人気ってお聴きしましたけど…

モデルルーム見てしまうと、いいなぁって思いますものね。

仕事の関係で関西方面からの転居を予定している者です。

23区内だと手狭で価格が高いと思い、その周辺で物件を検討していたところ、この物件が目に留まりまして、特に下記点について、どなたか情報をお持ちの方がおられましたら、アドバイスを頂けますと幸いです。

(1) 教育環境について：文教地区ということもあり、ネットで調べる限りでは、仲町小学校や常盤中学校については雰囲気が良く教育水準も高いと想定しています（上位層については東京都内の私立へ進学するようですが、それでもこのエリアの公立校の雰囲気は良く、教育水準も高いと想定しています）が、ネット上ではいろいろな意見が錯綜しており、実態を掴みきれないでおります。

このあたりにお住いの方で、現在仲町小学校、常盤中学校に通学されている、あるいは数年前まで通学されていたお子様をお持ちの方がおられましたら、現況含め何かしら情報を頂けますと幸いです。

(2) 外国人の居住性について: 家内が外国人(アジア系)であるため、この地域に、お子様をお持ちの外国の方がそれなりに多く(アバウトな表現ですいません)居住されているかどうか及び、外国人に対して閉鎖的な感じではないかどうかについて、何かしら情報を頂けると助かります。

(3) 浦和地区以外からの転入について： 浦和地区は非常に伝統がある地区との印象を受けておりますが、浦和地区外からの転入者に対して閉鎖的な感じではないかどうかにつきましても、何かしら情報を頂けると幸いです。


以上、長文となりましたが、宜しくお願い致します。

一昔前は確かに教育水準が高かったと思います。
今現在は普通だと思いますよ。

なにかと浦和を名門にしたい方が多いですが、それは
デベがその方が売りやすいだけなんですよ。
それはみなさんが知っています。
マンコミュは不動産会社の方々の書き込みが異常に多いので
まあ浦和はマンションが次々できますからね。そういうことです。

閉鎖的な感じはないので、住むにはなんの問題もないと思います。

駅から余程離れた学校以外はどこでも一緒ですよ。
あとはお子さんの努力次第です。

とアンチが即レスするほどには意識されています

Atypeなら4人家族でもいけるかもしれませんね。
浦和は教育水準が高いのは事実です。
偏差値というだけではなく各種習い事も、幼少時から数多くさせている御家庭が多いです。
色々とデータでくさしてくる方が必ずいますが、上位層が都内に抜けた後での数字ですからね。
外国の方は多くはありませんがいますよ。
日本人と全く同じように接してもらえるかどうかはわかりません。
浦和は知名度と人気、社宅数で転入が多いので、閉鎖的ではありません。
でも、近居も多いので昔からの方とは多少は違います。

ね、もう関係者が釣れたでしょ。

浦和の学区ネタは特に早いのよ必死だからww

ホント。アンチさんが見張っているからね。

浦和ほど意識されているのは埼玉では他にないよね。

南浦和の塾が浦和にも少し移動してきてくれないかしら？

No.110さん、No.112さん

No.109です。

有益な情報有り難う御座います!
お二方のご意見から、以下のように解釈致しました。

- 一昔程には教育水準は高くないものの、現在でも普通～それなりに高い水準の範囲内にある。
また、偏差値に表れるデータだけではなく、各種習い事（ピアノなど、受験に直接関係しない習い事も含まれると解釈致しました）をさせているご家庭も多く、総じて教育熱心なご家庭が多い。

- 浦和区は転入も多く、閉鎖的な感じではない。

頂いたご意見も踏まえ、本物件の検討を進めていきたいと思います。

この物件、タワーパーキングですね、待ち時間が多い、電気代や修繕費が高くつく、と一般的に言われます。普通、50%もある（とパンフでアピールしてる）空地に機械式の多段の駐車場を設けりゃいいように思いますが、何故無意味な庭なんぞを作って、タワーパーキングを作るような設計にしたのでしょうかね、どなたか営業にかくにんされた方いますか？

最近知ったんですが、浦和の伊勢丹もパルコも首都圏で1、2を争うくらいの売上らしいですね。
みんな買い物は地元って人が多いんですかね(^-^)

伊勢丹は本店の次の巨額売り上げで百貨店業界では有名店舗。
特に浦和店は高額商品が売れ、Iカード10%引きの人も数多い。
パルコは以前は売上不振だったと思います。浦和の客層にしては商品が若過ぎて安かろうだった。

普段の買い物とかちょっとしたものだとやはり地元が多いようなきがしますね。
なれた場所だとお店とかまわるのも楽ですし。
ごひいきにしているお店とかできると楽しいですからね。

浦和なら伊勢丹、PARCO(大丸)で案外揃うからね。

まぁ、そうなんですね。
管理費も高くなるかもいれないですね。

ただ空地率５０％って結構魅力だったするんですよねぇ。
緑って欲しい環境の一つです。
キッズルームが欲しい人もいるでしょうし。
カフェが欲しいっていう人もいますでしょうし。

選択する際に何を大切にしたいかって、本当にに十人十色なのだと思いました。

貴重なお考えありがとうございます。

確かに私も空地率って魅力だと感じていました。確かにいろんな価値観があるんですね。

っていうか、118!、なんで流れをくまず自分の言いたいことを言うのでしょうか、浦和伊勢丹やパルコの売り上げなんてこの物件に関係ないからどうでもいい。暇人のスレじゃないのでご理解ください。

118さんじゃないですが、物件と関係あるんじゃないですか？＞伊勢丹＆パルコ話

近隣の商業施設の経営状況って大切ですよ。
物件の価値に関わりますから。

川口そごうみたいな生き残り方もありますが、
微妙な店舗ですよね。いつまで踏ん張れるか。

本店に続いて２番目の売上、ということで、
浦和伊勢丹が撤退する可能性は低い、という点は
我が家としては浦和に対する安心感のひとつ材料です。

>>123

浦和にとって伊勢丹は重要だと思うけど。
大宮でも川口でもなく浦和を選び大成功したおばけ店舗（売上がおばけ）です。

ちなみに浦和PARCOも関東エリアでは2位の売上らしいです。Wikipedia によると。

へー
開業当初は宇都宮まで商圏にするとかいって思うように伸びず店内改変続きだったが
ユザワヤと電器屋でさらに上向くかもね

だから、施工会社がなあ。

施工会社ってどこもいまいちって評判ばっかりなんですが評価が高い会社って具体的にどこなんでしょうか？？

>129
やっぱスーパーゼネコンでしょう。

シティテラス成増

まー川口土建はコストが安いんでしょ。三井の営業マンは「うちが徹底チェックしますから大丈夫です」と言ってた。ところで、ここの坪単価ってA,Fタイプだと10階で240万円を超えている。これって埼玉価格をぶち抜けてますよね。

スーパーゼネコン施工マンションは浦和にありますか？

スーパーゼネコンなら当然、窓無し部屋に先行配管ありますよね？

>134
大宮GMTの事をさしているのかな？
確か窓なし部屋に先行配管はないですね。
でもここと違ってタワーで間取り色々あるから各々にあう部屋選べばいいような気がします。

川口土建では中古マンションして売る時マイナス要素になりそうですね。

スーパーゼネコン鹿島。
さすが施工、設計はよさそうだからね。

中古マンションして？

あなた、色んなスレに宣伝したりネガしたり、混乱していますね。

大宮のタワーマンションが素晴らしいのはよくわかりましたから（苦笑）少し休んだらどうですか？

ここって仕様良いんですか？
どのあたりがポイントか教えてください。

大宮GMTがどうしたこうしたって、関係ない、スーパーゼネコンだの、配管がどうしたこうしたのうるさい。買う気がない人は退場願います。

７５平米で５階あたりだと、物件価格はいくら位なのでしょうか？

75だと確か5千万くらいだったかと思います

なるほど。No１４１さんありがとうございますm(__)m

実は４，５００万くらいで購入したいのですが、７０平米・７５平米では
それぞれ何階くらいが購入可能でしょうか？

マンション見学に行けば分かるとは思うのですが、営業マンの説明等は
別に不要で、価格だけ知りたいと思っております。

何この高飛車なクレクレ君はwww

自分の足を使って行きなさい！
横着するな！

真剣に検討しています。自分なりに採点してみました。

立地：西口だし、うらもん通りの雰囲気がいい。ヨーカドーや本屋などが近くていい　8点
駅距離：微妙に遠い。けどギリギリ許容範囲内。　6点
価格：妥当～安い。ただAとFに関しては割高だと思う。　8点（AFは5点）
仕様：普通。オプションだらけでディスポーザはない。　6点
震災対応：しょぼい。エレベーターが30分だけ動いても意味がないと思う。　4点

その他加減点
空地率50%：広々していい。　＋2点
ライブラリー：不要だと思う。　±0
間取り：何の工夫もない田の字ばっかり。羊羹切りの時点でしょうがないけど。　－2点
ガーデン：いいけど、いつまで綺麗に保てるのか不安。特定の人の溜り場にならないかも不安。　+1
タワー式駐車場：いいのか悪いのかよくわかりません

合計33点/50点

感想：中住戸で良ければ買いじゃないでしょうか。
Fの特に高層階を買えるならユザワヤ跡地を待った方がいいかと思いました。
いくら東南角部屋で最も広いとは言え浦和で徒歩9分で6000万以上出すのは高い気がします。
でもユザワヤ跡地は280～300くらいで来そうですけどね・・・。

好き勝手書かせていただき申し訳ありませんでした。

これ採点とか意味ないから自分のブログにでも書いてほしいな。

ディスポーザーないって本当ですか？この規模なのになぜなんでしょう。

(中和室に)先行配管、タンクレストイレ、スロップシンク、各戸ポーチなどはありますか？

やっぱりディスポーザーがないのはマイナスポイントですよねえ。。

＞(中和室に)先行配管、タンクレストイレ、スロップシンク、各戸ポーチ
タンクレストイレ以外はなかったと思います。
それ以外も全体的にやっぱり仕様はそんなによくない印象です。
価値観は人それぞれかと思いますが、これで値段が3900万～6500万はやはり高いかなあ。

↑間取り図の見かた、わかってます？
すぐ訂正した方がいいですよ

＞これで値段が3900万～6500万はやはり高いかなあ。

その感覚では浦和駅徒歩圏で財閥系は無理だと思うよ。
でも、駅をずらすか、振興系なら届くだろう。

価格は浦和駅西口9分では妥当でしょう。
安い住戸は向きや階でしょうか。
4LDKで80前半ならば狭いなと感じる。
130戸でディスポーザー無しは残念。
タンクレスとスロップシンクは嬉しい。
両側アウトポールは廊下側の個室も隅を使えていいと思う。
東仲町と似た仕様レベルですね。

なぜに財閥系は高いんでしょうか？
単に安心感とかブランドイメージ？
それとも目立たない仕様面がしっかりしてるとかあるんでしょうか？

別にスレがあるので納得するまで聞いてみたらどうでしょうか

ここ徒歩９分って言っても裏口からなんだってね
あの手この手を使って良く見せようとするね

ここは割安なんですよとか言ってたけど、Fは@250クラスだしぜんぜん安くない。
彼らが安いといってるのは南に立ったらどうしょもなくなる
低階層、真ん中の田の字だけ。南は建たないと思って6Fぐらい狙いなら割安でいいかも？
（駐車場に何か立つかもとか言う前に地上げしろよといいたくなる。）

これだけ広いのだからマンションじゃないと実現できないディスポーザーつければいいのにな。
あと坂の下だから朝の通勤時はかかる時間増えるかもしれませんね。
一番豪華なFタイプがエレベータから一番遠いのも難･･･東から西まで歩けば地上部では
１F分も段差があるのに歩いて、2機だけの固まったエレベータに載りあって、
結局また東に戻って裏口から出て通勤することになるのはちと残念。

あと、いくらなんでも2年先は厳しいよなあ・・・

個人の意見です。
まず、他の住戸にお住まいの方が自分の住戸の前を行き来することに抵抗があるので、エレベーターに一番遠い住戸のほうがむしろよいと思う。生活し始めて、マンション内の多少の移動距離の差くらい、そんなにきになるだろうか。
また、裏門通りの坂はたいしてきつくない。通勤に時間が増えたりしない。
ディスポーザーは確かにほしいけど、維持管理を考えると将来の費用面も心配。

２年後は確かにネックだが。

ここは管理人は通いだと思いますが週何日居て何時から何時まで居るのでしょうか？

広くて角部屋なら坪単価が高くて当たり前。
高くても買うから。
また、エレベーター近くは避けたいのは当然。
ディスポーザーは広さではなく戸数。

なんか全く知識がない方が語ってるなw

エレベーターは近くても困るし、遠くても不便だし難しいですね。

ただ、角部屋とかで遠いとかなら納得できるんですけどね。

もちろん値段が高くなっていても。

中住戸買うならエレベーター近いと共用廊下側の個室のプライバシーが悪化するよ。
もちろん最初からあんまりないけど。

これだけ戸数多いのに、ディスポーザーつけないのはなぜ？
メンテナンスとか管理費の問題も、１００戸以上もあるマンションなら大して問題にならないはずなのに。
最近、評判落ちてきてるのかなぁ。便利だと思うんだけどなぁ。
ちょっとがっかりです。
でも、仲町でこの価格なら、買いだと思ってます。
一期で即日全戸完売は無理でも、東仲町くらいの勢いはあるんじゃないかな。

ディスポーザーなしは残念だね。
後付けできない設備だからな。

生ゴミ処理器をシンク下に組み込むのはできるけどね。
なんちゃってディスポーザー。

それ、熱乾燥して、最後に堆肥みたいなサラサラの土ができるタイプですか？以前の賃貸についてましたが、結構普通に活用できました。

ディスポーザーってまだ使ったことないんですが、あると便利ですか？

どうも前検討はしていたのですが、結局導入せず・・・。

あると便利なのかな～位にしか思っていなかったのですが。

ディスポーザー、気になります。地方自治体によっては、導入できないところもあるんですか？
それは、環境問題に所以しているのですか？

実はもう一点、気になることがあります。
免震構造や制震構造などの地震対策です。
ここは、タワーではないので、普通に耐震構造でいけるということなのでしょうか？
免震や制震などは、何階ぐらいの建物から考えればよいのでしょうか？

>167
ディスポーザーは一度使うとないマンションには住みたくないと思う。

料理しないシングルだといらないけど、

やはりちょっと狭いかなあ…。

あんまり人気なさそうですねここ

モデル行ってきました。
すごい混んでますね。
価格も仕様と土地柄を考えれば妥当だと思いました。

素人の質問ですみませんが、頂いたクオリティブックの５ページに
「直径約1.0~1.9ｍの場所打ちコンクリート杭により、強固な地下約58.6ｍの支持基盤に伝えています」
と書いてありますが、58.6メートルってどうなんですか？
軟弱な地盤ということでしょうか？

私も杭が長いのが不安です。
浦和は地盤が軟弱で、どこでも地下深くまで杭を打たないとダメなようです。
湾岸エリアでもこれだけ深く杭を打つのはあまりありませんし、地盤が固ければ
杭は10M程度で済んだり直接基礎と言って杭が不要な物件もあります。
58Mと言ったら19階建てが地下に建っている訳で地上の19階分とあわせて38階建
てのマンションとなってしまいます。
また、杭が長ければ長いほど建設費は高くなります。
浦和のマンション価格が高いのは地盤が軟弱のための杭基礎のコストが高いため
とも言えるのではないでしょうか。
不安定な地盤であり、しかもそれゆえ割高のコストになるマンションを選ぶのは
このデメリットと他の部分のメリットをしっかり比較して選びましょう。
利便性や環境も大切ですが長年住む家や土地の地震への対応も重要だと思います。

浦和が高いのは地価が高いから。
地盤なら川口の方が悪い。
川口の方が浦和より高いか？違うだろう。

長い杭で支持地盤に到達すれば問題ない。
大事なのは支持地盤に到達したかどうかだ。

知識がなくてすいませんでした。
浦和って高いからなかなか買えないし、多少やっかみが混ざったのかもしれません。

ディスポーザーと後ちょっとの広さがあれば、全然違う検討ができるって層も多そうですね。

そういう意味ではちょっと残念かな。

ちょっと

確かに

ちょっと

建築基準法ではマンションの基礎は良好な地盤である支持層に達していないと
建てらえないようになっています。
なので杭が長いのはやはり地盤が軟弱という証拠です。
杭と杭を横につなぐ梁がないので、杭が長ければ長いほど横からのゆれに弱く
大地震では杭が損傷する可能性が高くなります。
杭がずれたり、曲がったりして建物が不同沈下（かたむいたり沈んだり）して
大きな影響がでることも考えられます。
越谷レイクタウンの販売中マンションとほぼ同じ長さの杭になってますので、
浦和は川口や越谷に比べても決して地盤は強固とは言えません。
そういうも考え方も知っておいた方がいいと思います。

確かに駅に向かって上り坂、県庁や１７号方面に向かっても上り坂。
ここは浦和の中でも低地のようですね。
そのあたりを考慮しての価格だとうれしいです。

大宮台地には荒川沖積地と小河川谷地が混ざります。
ただし、地盤に沖積してから年月がたっているので台地から外れてもレイクタウンや湾岸よりはましです。
県や民間のレポートが複数ありますから、もう少し勉強したほうがいいかな。
浦和に対する複雑な感情はわかりますが(苦笑)

179の書き込みはまずいだろ、これ
不同沈下なんてするわけないじゃん
こんなこと書いてしまって知らないよ

182に同意。地盤が弱いのと施工不良は違うでしょ。
足を引っ張りたいのはわかるけど、建築関係者もいっぱい見てるから
あんまりいい加減なネガはやめた方がいいよ。

>>179
知らないよ

http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/saitama/urawa/P1...
台地面
比較的海抜高度が高く起伏の少ない平坦面で、関東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われている。関東ローム層は、上部のローム土（赤土）と下部の凝灰質粘土に大別されるが、自然堆積したローム土は、安定しており比較的大きな強度が期待できるため、表土部分に注意すれば住宅地盤として良好な場合が多い。

http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya/sai-jiban/top-jiban.html
大宮台地は2層目の大宮層、3層目の東京層で重量構造物の支持杭に適した地盤となります。東京低地、有楽町層、ましてや湾岸埋立地と比べるものではありません。

ただ不安やネガを書き連ねるよりもリンクぐらい貼ってみよう！

＞三井の営業マンは「うちが徹底チェックしますから大丈夫です」と言ってた。
これ、さいたま北のパークシティでやってないことがばれちゃったよね。

>>186
意味不明です。何故他ではやっていないとなるのか？

＞＞187

これのことでしょ！
http://31haseko.blog106.fc2.com/

三井の施工管理がなってないって事がブログになってるみたい。

見たけど。
これは、三井というより長谷工だからね。
長谷工の手抜きは有名でしょ。
工事もひどいが態度もひどい。
社訓に謝罪してはならないってあるに違いない。
ここは長谷工施工ではないから
書くなら別のスレにしたら？

あれ？

営業は施行会社がどこであれ自社管理するから大丈夫と言ってなかった？
長谷工であれ川口土建であれ変わらないんですよね？

それとも都合が悪いと施行会社のせいなのですか？

私も営業から「瑕疵が発見された場合は、施工業者ではなく「三井」が責任もって対応します。」と聞かされた。パークシティさいたま北の話を見ていると、施工業者とあまり変わらない誠意に欠く対応をしているように映る。本当にこのデベ大丈夫かと心配になります。

長谷工は特別。
安かろう悪かろう、でしょ。
それでも良いと思って買えば問題なし。

自分は三井でもこの物件関係者でもないけど
ここと長谷工施工物件を一緒にされなくない。

じっくりマンション購入検討してる人なら
長谷工物件情報は知っている。
施工会社は大事なポイント。

>190、191の人の質問に答えてないですね･･･。

長谷工は確かにほかのデベの物件でさんざん悪評が書かれていますが、じゃあ「川口土建」は大丈夫なんでしょうか。ここもまたこのサイトではよい書かれ方「してませんよ、要は心配がある施工会社の物件を買って、入居後問題があった場合に、このサイトで書かれているように、このデベが誠実に動いてくれないとしたら、そりゃ、最悪ですね。そもそも本当にちゃんと施工管理をやっているのかと疑いたくもなってしまう。

さいたま北は長谷工の問題でなく、施工管理してない三井の問題。
チェックしてます、なんてのは口だけなのと、問題が見つかったときの対応の悪さが露呈した。
三井だから大丈夫なんてのは、あてにならない話だということ。

自分は三井だから大丈夫なんて言ってないけど。
工事するのはゼネコンだからゼネコンで決めないと
という主張。
ここは川口土建だから川口土建で嫌な人はやめた方が良い。
長谷工物件の苦情は長谷工物件に、というだけ。

デベが決めるのは仕様。品質はゼネコンで決まる。

>196
やっぱりスーパーゼネコン施工マンションじゃなきゃ駄目って事ですか。

この周辺(大宮〜浦和)でスーパーゼネコン施工、かつ構造が良いマンションはあったかな。
やっぱり売主よりもスーパーゼネコン施工なのかな。

196です。自分は川口土建でOK。
嫌な人には勧めないけど
長谷工と一緒にするのはどうかと思う。

埼玉でスーパーゼネコンマンションはほとんどなかったんじゃないかな。

ここがスーパーゼネコンマンションだったら資産価値維持できたと思います。
さすがに川口土建では…