ザ・パークハウス 小石川後楽園

どんな人にでも値段が決まってんだから、買いにくる人には売るし、買ってもらえないものは売れない。

売り方ってなんですか？

期分け販売って、客の反応みてやるんですけど？

123 は住友みたいな売り方をやってると勘違いしてるんだろう。

地所は、売れるなら売っちゃうよ。
担当に聞いてみなよ。　買いたいって人が来たら一期で全て売るんですか？って。

＞＞122
利便性の上ではプラウドよりも上だと思いますが、アドレスとしての文京区に魅力を感じている人にはちょっと賑やかに感じちゃうのかな？

私としては住むんだったらパークハウスを選びますね、やっぱり利便性の高さは惹かれます。それに加えて当初はもうちょっと高い価格帯を覚悟していたのでそのぶんお買い得に感じてしまいます。

ここ、東側日照最悪ですよね・・・

再開発後のとなりのブロックのパークハウスって、いつ頃できるんでしょうか

わかってますから、大丈夫。
利便性以外の評価項目は、全て区内の平均以下です。

自分の勤務の関係で電車関係の交通利便が高いので
立地優先で考えていたのですが、東側の日照が確かに気にはなりますよね。

でも結局は立地に惚れて前向きに検討しています。
休日毎にこの辺りの散歩が出来たら本当にうれしいです。

近隣に東京ドーム・小石川植物園・小石川後楽園。
自転車で北の丸公園・神保町・神楽坂・谷根千・湯島・上野御徒町もすぐ。
新宿・池袋・銀座・浅草なども電車、バスですぐ。
目黒・芝公園・汐留なんかも電車で一本。

この辺に住んで3年ほど。毎週末が楽しかったですが、
転勤で離れることになりました。
またいつかこの辺に戻ってきたいです。
未練がましく掲示板覗いてしまいました。すみません。

春日町の交差点は、ひどい大雨の時には水がたまることがある。
まるで水没したかのような光景だ。
まあ2年に1度ぐらいの頻度かな。

それに、交差点脇の植栽あたりにドブネズミが住み着いている。
夜に何度か見かけて驚いたことがある。

文京区といっても、坂下エリアのリスクはよく調べておいた方がいいよ。

春日交番の前で信号待ちしていると排気ガスで気分が悪くなる事があります。

グランツオーベル小石川、のような立地を知ってしまうと、ここは二の足を踏んでしまうかもしれませんね。５年でも１０年でも、根気強く、そんな立地のマンションが出るまで待つ、ということも考えられます。

133さん
大通りが交差している場所なのである程度は仕方ないのかもしれませんが確かにあの交差点って妙に排ガスっぽさを感じますよね。なんでだろう？
このマンション立地的にはすごく気に入っているんだけど排ガスだけが気になります。洗濯物の外干しはちょっと厳しいかもしれませんね。

東側に再開発のビルが建つのがどういうふうに影響するかが問題です　

本物件の隣接するところに数年前まで住んでいました。

1．水道橋も使える電車交通網を考えたら、ここより便利なところは永田町/飯田橋位しか無いと思います。
　渋谷や品川を除けば、ほぼ全てのターミナル駅に乗り換えナシの1本で行けます。

2．スーパーや日常品の購入は、都心部のわりには利便性はよいです。
　グルメシティやドイトに徒歩で行けるのはとてもありがたいことです。
　あゆみブックスも深夜までやっており、コンビニの数も尋常ではないです。
　区役所まで徒歩1分というのは、世帯をもってから便利さを痛感しました。
　難点はツタヤなどのレンタル店がないことでしょうか？

3．手前の再開発地域のデベは三菱地所に決まったそうです。
　いちおう公的には「6年後施工」となっているようですが、地権者間で未解決な項目が多く、おそらく10年以上、下手したらあと20年近くかかるのではないか、という話です。
　実は本物件の隣接地域でも、あらたな再開発や超大型物件のプラン、またメトロMの改築などがいくつかあり、しばらくは目が離せない地域となるようです。


上記を含めて「買い」かどうかは判断が分かれるところですが、ドアtoドアで都心ターミナル駅20分以内というのは凄いことだと思いますし、気づいている方は気づいている地域だと思います。世帯収入1500万以上のDINKSや教育指向の若い世帯の流入が多い地域というのも頷けます。

あとはこの物件のデメリットに関してですが
　１．東側の日照は期待できません。
　 2.西側の日照は期待できますが、今後の再開発によりけりだと思います。
　3．前の通りの音は気にならないと思います。
　　もともと細いとおりですし、春日通りに比べると速度も遅いため全く気になりませんでした。
　　私は洗濯は外に干していましたが、気になる方はダメかもしれません。

以上元近隣住民のデベ社員（地所ではない）の独り言でした。

どの方も結局、同じ意見ですね、利便性以外には長所が無い。

一番残念なのは、あらゆる観点（立地、下駄、広さ、作り、学区、環境）から高級感がないということ。

子供のいない夫婦が一時的に賃貸で住むのは良いと思います。

後楽園の駅は雰囲気が嫌ですね

南北線は深すぎ。ホームまで時間かかりすぎ

丸の内線はドームの客で
大混雑・うるさいです。

後楽園より一駅先の茗荷谷の方が
永住にはお勧めです。

賃貸なら良いかもしれませんね

後楽園はそんなに混んでないよ。遊びに来ている人の感想かな？

駅一分のマンションに利便性以外を求めても仕方ないでしょう。ここは利便性がいいというより、ずば抜けて利便性がいいというところに価値があるのでしょう。

確かに週末など東京ドームでイベントがあるときの混雑はすごいですからね。普段はそんなに気にしなかったけど住んでみると気になるかも。
以前話題に出ていた梁の問題など色々デメリットも見つかるけど文京区の物件でここまで利便性が高い所も珍しいんですよね。

近隣住民ですけど、後楽園駅は、全然混んでないですよ。
たまにドームのイベントで混むくらいです。
普段は、これだけアクセスがいい駅としては、むしろ空いていると言えると思います。
電車のアクセスは、抜群。

でも、千川通りはそんなに静かではないです。
窓ガラスの性能にもよると思いますが、安普請のガラスだと、かなり気になると思います。
グルメシティより北側は、千川通りも静かになりますが、そこまでは、うるさいんです。
白山通りと同じくらいだと思いますよ。
あとド低地ですね。
けど、予定価格もあんまり高くないし、利便性がいいので、そういうのを重視する人には買いかもしれないですね。
周辺もどんどんきれいになってきていますし。

ＮＯ137さん>>

お詳しいようですのでよかったら教えていただきたいのですが、

＞実は本物件の隣接地域でも、あらたな再開発や超大型物件のプラン、またメトロMの改築などがいくつかあ
＞り、しばらくは目が離せない地域となるようです。

とありますが、隣接地域の再開発や超大型物件プランは西側の日照にも影響を与えそうなところに計画
がされているのでしょうか？

なんとなくですが、グランツオーベル小石川の裏の更地の下記のマンションのことかなと思ったのですが違いますか？
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-iken-chi...

これならばこの物件よりも北西側なので日照に影響ないかなと思ったのですが、春日通り沿いあたりに計画がされているのでしょうか？

おそろしいですね。グランドメゾン目白坂みたいなことが、ここでも起こっているんですね。

開発リスクをさけるには、公園沿いの立地を狙うしかなさそうですね。

>>145
> おそろしいですね。グランドメゾン目白坂みたいなことが、ここでも起こっているんですね。

今日の昼間に現地の前を通りましたがやっぱり良い立地だなと改めて思いました。
少し前にこちらの掲示板で指摘されていた空気の悪さもあまり感じませんでした、ただ3連休の真ん中なのでたまたま交通量が少なかっただけなのかもしれませんが。
駅が近いのもそうですがコンビニ、スーパー、ドラッグストアと近くに揃ってるのがよかったです。

西側はそんなに高い建物は建たないらしいですが、東側は高い建物が建つらしく日陰になるのでどうかという感じです、東側の方が安いですが、その点が気になりますのでためらってしまいます、西側は高いし、、、

この場合、東側（容積率６００％）と西側（容積率３００％）は、別の建物と考えると分かりやすいかもしれません。西側の８階より上であれば、日当たりが遮られる可能性も無さそうです。好き嫌いはあるでしょうが、夕方６時まで日が入るでしょう。朝も、やわらかい光が入ってきますね。

東側は日当たりは、なしという感じでしょうかね、立地のみの利点ですかね

確かに東側が安いというのが、この物件の短所を示してますよね。

予算から考えると東側なのですが、これから前に建つ建物がネックで、迷っています

日当たりの優先順位が高い人が多いのですね。
以前リビングが南西向きの角部屋に住んでいたけど、
家具が日焼けする＝自分も紫外線に当たっているのが
すごく嫌でした。
ま、人それぞれですよね。

カーテン使用不可マンション？

東側は部屋が暗くなるかどうか？　単身者でいつも家に居ないのならいいけど、考えてしまいますね

やはり色々と厳しいですね。
先日東○インに入る機会があったので、基礎と見比べてみてみました。
この時期の日当たりを見てみたら、南からの採光は期待でき無さそうでした。
真西か北西角のほうが良いかもしれません。

考えようによっては値下げされた東側の方が自由度が高いように思えました。
千川通りは交通はやはり少なそうです。

皆さんの評価が一貫しててやはり誰が見ても同じですね。

この辺で探してるんなら坂上の本郷ﾌﾟﾗｳﾄﾞの次待てば？

ここ、平米100万ですね。こんな値段でも1期完売とかしないんでしょうか？

この戸数で、この値段で簡単に売れないようなら、やはり文京区でマンション探してるような人は、利便性だけじゃなくて環境を重視するということでしょう。

駐車場 32台
販売価格 2280万円～8,790万円
予定最多価格帯 6,900万円台
間取り 1K～3LDK
専有面積 25.04m2～88.33m2

完売はどうなんでしょうね。私は現地周辺を見学してみて立地的には一発で気に入りました。
交通の便なども良かったのですが、周辺に使い勝手の良いお店が揃っている所がよかったですね。
ドラックストア、コンビニチェーンなどが多く地元の商店街という感じはあまりないのですが、普段よく使うお店が揃っていました。

ここは交通アクセスが抜群にいいので、空気や騒音が気にならない人にはかなりお買い得物件だと思います。大手分譲なので、いいガラスを使うでしょうから、千川通りの騒音もそれほど気にならないかも知れないですね。

小さい部屋が多く、投資用の購入も多いと聞いてますので、落ち着いてファミリーで永住したい人には向かないと思いますが、買い替えを視野にとりあえず便利で住みやすいところに家を買うにはぴったりじゃないでしょうか。

買い物には困らないし、治安もいいです。

この物件は結構売れてるんですか？　

地所さまが竣工前に完売するようなヘマするわけないでしょ。強気の価格設定でじりじりと売っていって、竣工１～２年位で最後の１戸が売れるって感じがデフォルトでしょ。ＰＨ護国寺だってそうだったし、ＰＨ関口一丁目だってそうです。

治安の良さについては都内でもかなり上位に入りそうですね。最寄り駅は後楽園ですが、例えば深夜に女性一人で春日あたりから歩いたとしても不安を感じることはなさそう。
周辺にコンビニが多いですが、買い物の用事がなくても深夜などはお店が空いてるというだけで安心感があります。

駅１分だから女性向き、帰宅が遅くなっても心配なし、共働き夫婦はいいです

地所様は藤和とくっついて売り方が変わったから何とも言えんな・・

そうですね、地所さまの「ザ･パークハウスは売り方を変えます」というインタビュー記事は確かに読んだことがありますが、竣工後の３月相場を使って売り切る作戦は極めて優秀なビジネスモデルであるからなかなか変えることは難しいでしょう。坪単価を維持して良質のマンションを供給するという作戦、間違ってないと思います。

地所様、住友様は、タカビーでした　三井様の方がよかったです

三井様はコンシェルジェみたいなのがつくからなぁｗ

1Kがあるみたいですが、どうですか？

小さい部屋もありました　

そろそろ第一期のようですが、抽選ですよね？
購入を検討しているんだけど、今一歩踏みきれず。
懸念は日当たりと、排ガスと、一番は梁ですねぇ。
MRは梁がまだ少ないですが、検討している部屋は結構な梁で圧迫感がありそうです。
当方子供はまだおりませんので、立地・利便性的にはかなりいいのですが・・・。
賃貸でも住みたいと思えなければ、購入はやめた方がいいですかねぇ・・・悩みます。

ここ検討するひとはグランツオーベル小石川の立地はひとつの基準として比較しといた方が良いね。

ああいうのが良いとなれば中古を探すか次に出るのを待つしかないし、道路沿いでもＯＫということであれば相場的に安いんだから契約しちゃえば良いでしょう。

大きな国道からは一本入ってるとは言えこちらの道路も昼間の交通量はけっこう多いですよね。少し前に話題に上がっていた排気ガスについてはあまり気になりませんでしたが。
駅の近さは勿論ですがマンション側から駅に向かうときの景色の良さも気に入りました、東京ドームの存在感がすごいですね。

価格から東側希望となるのですが、やはり再開発後の日当たりとかがネックになって悩みます

主な日当たりは再開発というよりは文京区役所が影響すると説明をうけましたが、
高層階だと再開発の影響をうけるのかな？
こちらは中層位までの東側で検討しています。
できれば再開発の物件が希望ですが、いつになるかもわかりませんし
価格はかなりになりそうな気もしますよね。
申込まであと１週間位？ホント、悩みます。
ご検討されている皆様は、もう決断されましたか？
ちなみに東大前のブリリアも検討していましたが、１期で全戸販売のようです。

この場所、こんな値段じゃないと売れないんだね。

坪３００位？
それって安いの？

本郷パークハウス　平均４００〜５００万円/坪　です。

「ザ　タワー小石川」も上層階は、坪５００万位でした

それプチバブル最盛期の物件だから今の参考にはならない。プラウド本郷一丁目の価格を調べるといいよ。

ありがとうございます。
調べてみます。
ブリリア東大前が280万～位でしたので、ロケーション的にはこちらの方が便利なので300万は妥当なのかな？と思っていたりもしましたが・・・。

低地で、特に耐震構造でもないのに、このご時世で買う人いるんでしょうか？

便利良いと思ったんだけど、
梁がひどいよね。
こんな梁のMSは初めて。

安いもんね、梁ぐらい我慢しないと。

皆さんおっしゃるように梁はかなり気になりますね、なんでこうなってしまったんだろう。
あと気になったのが低地ということ。
ただそれ以外に目立って悪い部分がないので全体的にはお買い得な物件だと思っています、この場所でこの価格というのはやっぱり魅力的ですね。

エアコン埋め込みじゃないんだね。メンテナンスは安いけどね。
ディスポーザーもないんだね。最近の三菱は、ほとんどディスポーザーついてないね。

1K多いのにディスポーザー付けてもしゃーないからでしょ
ファミリーマンションなら地所は付けてますよ

いよいよ今週末から登録受付始まりますね。
みなさんどの部屋入れますか？
重なりませんように・・・

ここは、価格相応に安普請です。

だからみなさん買えるんでしょ？

安いから買う・・・という考えもありますが、当方は利便性で買いを検討しています。
ホテルの1室を買う、という感覚でしょうか。

駅１分の利便性はそうそうない　雨にも負けず風にも負けず　女性は痴漢にも会わず

褒めるとこがそれしかないのは、統一見解の様ですしね。

利便性が高くても、高かったら買わ（orえ）ないでしょ？

まぁマンションなんては立地ありきでしょうから

確かに。
なんだかんだで、ココ結構早く売れちゃいそうですよね・・・。

この価格で販売に時間がかかる様じゃ、、、。

僕は梁が気になるので、やはりやめることにしました。
一生に一度の高い買い物だがら
納得できない点があればやめたほうがいいと思ったので。

1期販売で半分しか出せない程度の世の中の評価なのに、早く売れちゃう分けないよね。

文学作品と縁の深いこの地域には憧れがあります。
周辺の環境も良さそうですし。
ただ、後楽園でイベントをやっている時の音が聞こえてこないでしょうか。
ドームとはいえ野球などかなりの騒音だと思うのですが。
気になりませんか？

野球とかコンサートの音ははっきりとしたレベルでは聞こえてこないと思いますよ。
聞こえたとしても、モワモワ～と聞こえる程度かと。

1期で半分なら悪くないと思いますよ。
地権者分を含めれば残りは４割程度ですかね

売れますよ、きっと。
明日から登録ですね、でも実はまだ迷っています。
こんな直前まで迷うなら、やっぱり他を待つ方がいいかなぁ・・・。

確かにファミリーですともう1本奥に入った物件を希望されるんでしょうねぇ。
だけど価格的に文京区をあきらめていた方には購入できますからね。

>204

後楽園徒歩１分のパークハウスが「価格的に文京区をあきらめてた人」に買えるわけないでしょ。

そういう人は水道とか千石とか千駄木の物件を買うんです。

実際、安いからね〜。

あなたには、これでも高い？

あと２割たかくても良いから良い立地の物件出ないかな？と思ってる方、少なくないと思います。

この界隈で自分が購入できる新築となると、ここまでが限度かもしれません。

高いかは人それぞれですが、ブリリアやブランズ六義園とほぼ同等ですし、今売り出している文京区の平均より高いから、買える人は限られると思います。

100戸規模で１期で半数以上出れば順調でしょう

200さんのおっしゃるとおり、ドームの音はモワーって感じですね。
外を歩いている分には聞こえないかな。
聞こえるのはラクーアやドームの脇を歩いている時と、
以外に高層階で窓を開け静かにしていると聞こえます。

地区計画の関係者なんで後楽園の再開発計画は良く知ってるけど、
なかなか実行に移せませんねえ。
当初の執行計画通りなら本当はもう完成しててもいいんですが・・・。
後楽園の周りは都営も含めていろいろ計画があるのに実行されず・・・。
実行されればきれいになるのに。

これから登録に行こうかと思います。
みなさんはどうされましたか？

モデルルームへいらした方、売れてましたか？

まさか、どなたもいらっしゃらない？

申し込みに行きましたが、重要注意事項の項目で
「ハザードマップによれば水深1-2mとなることが予想される」との項目説明がありました。
家人と相談した結果、今回は見送ろうと思っております。

皆さんはどうでしょうか・・・

前にも書いたけど、この辺は水が溜まりやすいよ。

地所はマンション部門の業績悪い様です。

確かにイマイチなんだよね。合併してから。正直、藤和的というか、安っぽい。

ブランドを二つに分けたほうが良いと思います。株主としては。

登録に行かれた方、もっといらっしゃいますか？

214さん
これですね。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0021/6347/hazardmap22_omote.pdf
この手の資料をモデルルーム見学前に確認してから見学するかを判断した方が
良いと思いますよ。後から確認していると無駄足になります。
文京区、新宿区は何気に水害多いので特に慎重になります。

安くて便利。

これを理由に他の欠点には、目をつぶって下さい。

確かに大雨の時は少し水がたまっていましたが、
さすがに１～２Mというのはなかったと思います。
ハザードマップでは濃い青ですが、
あまり色がついていないすぐ近くの白山通りの方でも
同じくらい水たまっているときあります。
改善するには区へ連絡、なのでしょうかねぇ。

千川通りは暗渠です。その名の通り川であったところ。

行政になんとかというレベルじゃない。そんな事に税金使うのやめましょう。

この状態であることを認識して、検討して下さい。

どういう雨を想定してるかわからないけど、文京区役所の場所もすごいね。個人的には全く気にならない。水溜まりができるような豪雨のなか5分以上歩きたくないし。

222
どっちのチョイスも水溜りなんですね。
前世はあめんぼか水澄ましでは？