このエリアではすっかりおなじみ（？）の三菱地所レジデンスですが、今度は駅徒歩1分の立地です。さて今回はどうでしょうか。
＜全体概要＞
所在地：東京都文京区小石川2-22-3他21筆（地番）
交通：南北線後楽園駅から徒歩1分、丸ノ内線後楽園駅、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩2分
総戸数：116戸（事業協力者住戸16戸含む。他に店舗2戸）
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.04m2～88.33m2（一部住戸はトランクルーム含む）
入居：2012年9月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス（三菱地所から引継）
施工会社：フジタ東京支店
[スレ作成日時]2011-06-02 22:21:21
スレ主です。事業協力者住戸は19戸の間違いでした。
賃貸にまわる分が多そう。店舗は飲食店とかだと最悪だね
うるさそうだな
でもお高いんでしょう？
んー角地じゃないよね。隣はトーセイのビルと東横インかな
裏も建物あるよね
店舗は元々あった有名な弦楽器店でしょう。ここらへんは意外と静かだし便利ですよ。
この辺でまともなマンション買いたい人は、本郷のプラウド待ってるからここ、買わないよ。
そのとおり。
というかうちもその口。
でもここは、環境が悪い分、プラウドより結構安いと思う。
もう少し千川通りを中に入ったパークスクエアとかより、かなり騒音と空気に悩まされると思う。
まあ、パークハウス小石川春日を、空気がいいとかいう人がいるくらいだから、気にしない人は気にしないんだろうけど。
ただ千川通りは夜は静かだね。
本郷のプラウドHPで来てますね。
残念ながら今の時勢に負けて80以下の狭い部屋ばかりでした。
プラウド本郷一丁目という名前になりましたね。
たしかにかなり狭い。
坪３３０は超えるでしょうね。
どれくらいが相場なんでしょうか。３４０～３５０くらい？
７０平米７７００万円くらいの感じでしょうか。
こちらよりは高いけど環境は格段によさそう。
プラウド本郷一丁目の現地は見てみました？
静かなのは確かだけど、マンションの間に挟まれた狭苦しい土地に立ってるから、
眺望はとても望めませんよ。このマンションの高層階に行っても目の前の家とお見合
いになっちゃうでしょうね。
この辺に住んでるのでよく知ってます。
でもパークハウスよりは空気も騒音もだいぶマシでは？
ただ、後楽園遊園地の悲鳴は、かなりのものでしょうね。
それはパークハウスも同じことですが。
文京区のマンションには基本的に眺望が良いものってありますか？いうか文京区のマンションの眺望ってなに？、強いて言えば、少し前に東急が出した六義園の南側の物件ですかね。
正直、文京区のマンションで眺望が良くないとか言うコメントって？？？
本郷PHプレミアの時も言われましたが、あそこ、ほとんどうるさくないし、日中も道から１本入るとこんなに静かなんだとおもうぐらい静ですよ。週末のほんの一定の時間のみそれも西側はそれなりのガラスになるでしょうからほぼ０と言っても良いくらいだと思います。その上この物件は本郷PHと違って、間にマンションがありますからね。私は本郷PHの西向きの部屋に住んだことがあるので間違いありません。
と、プラウドを一生懸命擁護しましたが、私は狭い部屋しか無いのでプラウドは検討外にしました。
このあたりで東京ドームシティの悲鳴を聞いたことはないですよ。
あれは近いから聞こえるというわけではありません。
本郷のプラウドも静かでいい場所だけど、周りのマンションとお見合いなのはつらいね。
カーテンも開けづらいし。
ここも東側の再開発ができちゃうといろいろ厳しいかな？
お見合いとか眺望とかの観点では、春日も本郷も大差ないかと。
13氏が書いたのを15氏もなぞらえたように六義園隣接の物件は良いかもしれませんが、正直、まともな広さの良い物件はほとんど出ません。南側に隣接のブランズ六義園も見ましたが、結局最も広い部屋が作りが斜めになった83平米ぐらいで正直検討する気にもならないひどい間取りのものでした。六義園周辺は大和郷という特徴からまともな規模のマンションは新規にはほぼでないと思います。ご存知のようにブリリア大和郷に眺望はありません。ブリリア六義園（築１０年ぐらい）というブランズ六義園のお隣のマンションがありますが、この高層階に広い部屋があるようですが、売りに出たこと無いと思います。このように六義園の眺望が楽しめる現実的に新規のまともな物件はほぼ存在しないと考えるのが適切です。それから私は知人が一人あそこに住んでますが、夏の蝉の騒音が四六時中すごいそうです。
小石川後楽園に関しては、分譲の小石川後楽園パークハウスについては北から西に丸ノ内線隣接で西側に東京ドームの騒音を遮るものがなく、コートレジデントタワーに関しては、外堀通り隣接で文京区内としては最も排ガスと車の騒音に囲まれ、遮るもの無くドームまで50mという悲しい状況です。ちなみにこれら上記の既存物件は全て内見経験ありです。
文京区の眺望のすばらしい、まともなマンション是非、教えてください。私はまじめに探してますし、小石川の三井のリハウスの人も無いって言ってました。ご存知の方情報ください。90平米前後で13000万ぐらいまでなら出せます。
北西か北東の角って売りに出たことがあるんですか？
それは知りませんでした。北西の角の82平米ぐらいの3Lの部屋なら見たことあります。正直、ああいう壁がガラスのマンションで、西向きの高層階って買う気にならないですよね。そのうえ、駐車場が無いのと、部屋が狭いのでやめましたけど。
なにしろ、きわめて少数なんですよ、これが現実だと思いますよ。
コートレジの21階と20階は、天井高も高いから予算内では苦しいかも
最近は高層階は不人気らしいから値も下がるかな
コートレジの北西角に知り合い住んでるけど
西は森ビルがお見合いだから、西日自体は全く気にならないそうだ
かえって森ビルの朝日の反射のほうが眩しいとさ
まあ西側はお見合いだから
眺望が良いマンションがほとんどないのには同意。
気になっているのですが、東京ドームの近くって住環境としてどうなんでしょうか。
ドームで野球とかコンサートとかがあると人で溢れてるイメージです。
もし近隣に詳しい方がいらしたら教えてください。
・ドームやラクーアの騒音があるか。
・イベント日は駅や電車が混んで不便ではないか。
・イベント日に人が集まる事で不便な事はないか。
コートレジの友人いわく
重要な試合のホームランと
ジャニーズのコンサートの18時の花火は良く分かるそうな
レッチリのコンサートは少し煩かったとも言ってたな
人ごみは特に気にならないがJRAはキライらしい
本郷PHには知り合い居ないんだが
あそこもジェットコースターの話題が最後まであったな
結局どうなんだろう
ドームやラクーアの騒音はない。
ただ１６氏の言われるように上層階東側についてはわからない。
ジェットコースターが再開したら東横インの上層階に泊まってみればわかるかもしれません。
風向きにもよりますが。
人ごみはＪＲと地下鉄４線に分散されるのでそれほどではない。
夜は帰宅だから方向が逆でしょう。
春日通りを超えて来るのは野球なら毎日外野スタンドで応援してるような人達など
ごく一部。試合後に飲食店で見かけます。別に問題はないです。
ドームの客層はイベントによって違いがありますね。
ジェットコースターいつから再開するのかしら？
わからない。まだしてない。
少し離れて伝通院の近くに住んでますが、窓開けてると悲鳴はよく聞こえてきました。
反射とか風向きとかによるのでしょう。区役所前のバス停でもよく聞こえるので
窓開けたら聞こえるのでは。
いま止まってるのは震災前に起きた事故の影響か、節電か。両方かな。
なんか新しいアトラクション？の工事してます。
先日BOOWYのコンサートあって周囲は激コミでした。
でも開始・終了の時間に遭わなければ問題無いでしょう。
コンサートの音はそれほど聞こえないです。なんかやってるなー、くらい。
花火があると聞こえますね。
ちなみに、この物件のあたり、実現するか不明ですが、
かなりの再開発計画されてます。ご存知でしょうが念の為。
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html
再開発完成で街がきれいになったら、坪単価が高くなって買えない値段になる、今でもこの物件は強気の根付をしそうだけど、、坪350から400位かな？
眺望の良いという意味は、どのくらいを意味しているのでしょう。
春日、後楽園界隈はもともと低地なので、駅からの利便性をとれば
高層階に行かない限りわずかな眺望も望めないでしょう。
しかしながら、ご近所さんはご存知のはずですが
駅と直結している文京区役所には最上階に無料展望室と椿山荘の経営による
レストランがありますから、眺望を望むのであれば、共用設備の
ビューラウンジ代わりに利用できますね。
特にこのマンションの場合は本当に近くです。
アトラスタワーやザタワー小石川にビューラウンジが作られなかった
のはそういうことも理由にあったかもしれません。
茗荷谷駅前タワー(これもアトラス）は上に行けば眺望は良いのではないですか。
それに文京区から外れますが東池袋直結のOWLタワーも眺望は圧巻でした。
おそらくこういう意味の眺望ではないのでしょう。
低層で緑が多くというなら、古い物件ならドミ小石川とか
三井リハウス東京のある播磨坂の物件にありそうな気がしますが、
新しい物件で緑が多くて都心でということなら文京区ではないですが
ラインズ外苑の杜などが良いように思います。
茗荷谷の緑ってどこ？ 茗荷谷って住所自体が無いし。大学と教育の森か？、茗荷谷の駅周辺はクルマ、バス、学生だらけね。
護国寺の緑って境内の事だよね？、境内に住むの？
まさか植物園のことを茗荷谷に入れてないよね。あそこ住所も最寄り駅も白山です。
播磨坂に決まってるでしょ・・
播磨坂が緑って、、、。公園の植栽なんですけど。
切ないね。
３３、３５は茗荷谷にコンプレックスがあるのでしょうね。
本当は住みたいのに住めないのでしょうね・・
負け惜しみですね
確かに後楽園駅前は環境悪いですもんね・・
空気があまりよくなさそうというのと、低地だということは気になりますが、、交通などの便利さは相当よさそうですね。そして、西向きなら結構静かではないかと思います。
茗荷谷の緑だけど、小石川サイドは公園か街路樹しか緑ないけど、小日向サイド(小日向～隣接する大塚)は結構緑豊かですよ。
まとまってあるのではなく、住宅の緑。
公園がドカンとあって、あとはビルだけっていう下町パターンではなく、いい住宅街らしい緑の分布です。
↑
何の話してんのか意味不明だし、ここと関係ない。
個人的な思い込みの様ですね。
その楽器店は、今、本郷一丁目の方、（楠のレストランの向かい側）に店舗が移っているようですが、ザ・パークハウスが完成したら、戻ってくるのでしょか？
> 西側を向いていたところで西日が入る余地すら無いですから
確かに、区内でまともなマンションの分譲って、数年ありませんね。
07年から08年の本郷PHとブリリア大和郷あたりで終了した感じでしょうか。
ここみたいな幹線通り沿いの排ガス系とか、狭小小規模ばかりですよね。
この辺だと、小石川ヒルズの上に広くて静かな良い土地ありますけど、持ってるところが道路屋さんなんですよね。
本物件を検討している者です。
文京春日再開発でマンション建設が予定されていますが、いまだ進んでいる気配はありません。
おそらく完成まで５年以上かかりそうなので、本物件を検討しております。
この地域の大規模マンションとして
・アトラスタワー小石川
・パークスクエア小石川
・小石川ヒルズ
などがありましたが、この地域の販売後の中古相場はどんな感じでしょうか。
規模としては上記に劣るように思えますが、利便性が高いのでちょっと注目しております。
売り出し価格はどれぐらいになりますかね？
もうＭＲ行った方いますか？
価格はどれぐらいですかね？
この辺って昼間の交通量は多めだけど夜になると意外なほど静かになるよね。もちろん大きめな通りに面している割にはという話なんだけど。
この環境で買い物関係がこれだけ充実してて、しかも駅チカというのはなかなか無いと思う。あと個人的には近くに大きめの書店があるのがうれしいな、現地からグルメシティに向かった先にある本屋って何時まで営業してるんだろう。
あゆみブックスは2時までやってます。
今利便性主体でマンション（不動産）の購入を決める人っているんでしょうか？、賃貸で住むのならまだ勝手なのでご自由にと思いますけど。
分かりやすいので文京区だと、江戸時代の元禄の地震で六義園まで津波でやられたという記録があります。
六義園は比較的区内でも海抜が高いところです。この辺から六義園近くまで白山通りは緩やかなのぼりになるのはご存知でしょうか？
逆に、ここは、区内でも有数の低地ですよね、千川の暗渠の上だと思うので地盤も良くない。
まあ、お住まいになられるのはご自由ですので反対はしませんが、今、防災意識というものは歴史から学ぶ能力があるかを問われていると思います。
正直、湾岸の埋め立て地というのはあり得ないと思いますし、文京区内をご希望なら高台をお勧めします。
それはあなたの価値観でしょうね。
私など便利な駅に近い事がマンションの価値と思ってますよ。
そうじゃないならしょせん集合住宅でしかないマンションではなく郊外で一戸建てにします。
ですので、人それぞれどんな選び方をしようとその人の勝手でしょうね。
いかにもあなたの価値観が世の中の常識的な上から目線な書き方は嫌悪感をもちます。
ここはなかなか良いマンションと私は思います。
ここを説明すると、低地、騒音、排ガス、地権者、下駄履き、眺望採光悪く、学区も2流、東側に超高層の大規模再開発。
逆に、利便性しか長所が無いのだから、それ重視の人にはそれで良いのだろう。
価格帯も低いだろうし、文京区内で便利な立地の坪350ぐらいまでの安いマンションを探してる人には良いと思うよ。
利便性を享受するために他のあらゆる事気にならないというか考えが及ばない人っているとおもいますので。
賃貸住民の態度が悪いとか、小学校のクラスが１学年１クラスだとか、この辺が、大雨降ると冠水するとか、ドームのコンサートでうるさいとか、言わないと思います。
にぎやかな事を楽しめない人がこの物件なんて考えること自体間違ってるよ。
そういう場所での生活が楽しい人だけで前向きな掲示板にしましょう。
静かで平穏な場所が良かったらもっと別のマンションでも区外でもいくらでも選択肢はあると思います。
このマンションは残念ながら狭いと思いました。人それぞれですから、何とも言えませんが。
まだMRに行っていないのですが、プレミアムフロアはあるのでしょうか？
この辺だと小石川ヒルズが良かったですよ。
ほぼ同レベル、もしくはそれ以上の買い物利便性が享受出来る上に、千川通りから１本入っているおかげで静か、この辺じゃ珍しく、地権者も下駄もなし、その上あそこは前の道が日曜は通行止めときてる。
ヒルズは、一時期、中古が販売価格の1.3倍ぐらいで取引されてました。
この地所の物件は周辺の他の物件よりも優れたとこが特に無いから他との競争は無理だと思うけど。
資産価値という観点ではなかなか厳しいと思いますよ、周辺に大手デベの似たような条件のものが多い上に、目の前の再開発が待ってますので、地域のランドマークは間違いなくそこに持ってかれる。
利便性重視で、今買わないといけない人には、ここも良いと思いますけど、今買わないといけないって人いるんですか？
いつから再開発は始まるんですか？
ちょっと詳しい時期まではわからなかったのですが再開発計画の内容を見るとすごく期待が持てる感じになってますね。
緑の多い広場、子育て支援、災害対策など、この物件を検討している方にとっては歓迎できる内容なんじゃないかな。
参考までにURLを貼っておきます。
http://www.harusan.jp/
六義園の津波の話は
ソースはWikiのみ
かなり信憑性は薄い
そりゃ馬鹿高だったもんあそこ
この物件を真剣に購入検討していましたが、MRを見て考えなおしました。
柱や梁が出すぎていて圧迫感ありすぎでした。
価格は予想よりは安かったです。担当の方にも梁のことは確認したの
ですが、どの間取りでも気になる感じです。
耐震構造を強調されていましたが・・・。
私は後楽園周辺を希望していて、なかなかない立地なので非常に
残念です。
大丈夫便利なのはみんな分かってるし、それに反論してる人居ないから。
それ以外の長所（無いか？）、短所の話をしましょう。
皆さんが感じている短所は私もぜひ聞いてみたいですね。
完璧な物件だと思っているわけではないのですが、目立ったデメリットが見当たらないのも事実なんです。
資料請求もまだしていない状態なので細かい部分がわかってないというのが原因だと思いますが。
個人的には立地に文句はないのでそれ以外の部分で短所があれば教えて下さい。
近所に住んでいる者でこのマンションの仕様などは
知りませんが、
強いて短所？言えば、
子供が走り回れるような公園がない、
高層ビルに囲まれてるので眺望日当たり悪そう、
駅入口まで1分でも特に南北線はホームまで遠い、
遊園地・ドーム結構うるさい、
という感じでしょうか。
排ガスと騒音に囲まれた環境
坂下の低地で、暗渠の上の軟弱地盤
学区も区内では下層
地権者多数で、賃貸向きの立地である事から住民層の低下が容易に予想される
下駄あり、立地も相まって高級感のかけらもない
今後東側に高層マンションが間違いなく建設される、建築中の騒音も数年続く
現実的にいわゆる地所というより藤和の案件
東横インにサイゼリア、、、
どこの物件だか忘れてしまったんだけど、ここよりもう少し後楽園寄りの物件の方が「少なくともジェットコースターの音はそれほど気にならない」と書いていました。
少し前の事故で現在はまだいくつかのアトラクションが動いてないのかな？それでもコレくらい距離があれば騒音はないと思います。
駅近は魅力的。
一階に店が入り高級感低下。
普通のマンション。
駅前のレキセン公園は夜はホームレス多く、
あまり雰囲気よくないです。
昼はそんなことなかったけど
夜は違うんだね
＞ 80 昼にもいるよ。
＞ 78 夜はね。
＞ 77 何度も出てくるけど、買い物と交通の利便性は高い。この長所に反対する人はいない。
長所はこれだけ、短所が多数。
昼間家にいない、子供がいないいわゆるdinks向けの立地です。
でいくらなんですか
くだらない情報いらないんで
ほんとに買うきあったらそこではないのかな
財力あるひとこんなスレみるわけないし
買う気もないひとがほぼ占めるけどたまに本気な情報あるんでその人の情報だけ求めます
ここと比較されている方が多いと思いますので、プラウド本郷１丁目二関する情報を書いておきます。
5,720万円～8,730万円
間取：2LDK～3LDK
専有面積：57.66m2～76.93m2
管理費(円)/月額 18,100円～19,800円
修繕積立金(円)/月額 7,870円～8,650円
さて、私は文京区居住歴25年、周辺のマンションを3件買い替えてきました。現在、近くのリーマン前の大規模物件に住んでます。
１）価格は何となく（同じ階を比較すると）当時より1割ぐらい安いと思いました。また、坪単価の低いものがやはり当時無かった低価格ものがあります。ただ、買い替えと考えると売る方も安くなるので、思ったよりも、それほど変化ないなと思いました。
２）ここ（パークハウス）は私は詳細な情報を持ちませんので分かりませんが、プラウドは規模が小さいため、管理費、積立金が私のところよりも明らかに割高です。それなのに、コンシェルジュ、共有施設、駐車場の余裕、バルコニーが広い、間取りがよく、部屋が柱ででこぼこしていない、堅固な耐震構造（今回の震災でも全く損害無し）の私のマンションと比較すると費用的にも施設的にも明らかに見劣りします。
３）今回のプラウドは1期完売する可能性があります（1期に野村が全戸出してきた）。このパークハウスがどうなるか、見物です。というのは、地権者の有無、下駄の有無、坂下と坂上、幹線通り沿いと一本入った立地などこのパークハウスとプラウドは特徴に違いがあるからです。
周辺住民の、独り言です。
後楽園の庭園を見下ろす部屋は別格
>>86
ここは利便性こそマンションの最重要価値と考える人が買う物件です。
つまりあなたが検討すべき対象ではなかったのです。
価値観の違いを明確に記載できたあなたはそれが理解できここで一つ賢くなれましたね、良かったよかった。
と言うことで価値観の違うあなたはここに長居は無用です。
どうぞ堂々と僻地や湾岸等の街から外れたマンションの板へお移りください。
後楽の中古の話は、さすがに関係ないや。
茗荷谷や本郷三丁目よりここで生活する方が便利であることは間違いないですよ。
ただ、文京区って坂上と坂下の雰囲気が結構違うので、雰囲気を重視する人には向かないでしょうね。
やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。
利便性を取るか雰囲気を取るか・・・本人次第です。
＞ やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。
この並びに春日は入らないと思います。もしくは西片と記載されるのが適当かと。
小日向、大和郷はマンション自体が小規模のものしか立たない場所なのでマンコミュ自体にほとんど登場しない立地ですので、比較対象として不適切かと。
高台でマンション立地というと、小石川５丁目、本郷2丁目周辺になると思います。
この物件とは関係ないと思われる、＜小石川後楽園＞ 近傍の中古マンションの話を熱弁されていた方は、
ここ、＜ザ・パークハウス 小石川後楽園＞
ではなく、
平成13年築の、春日1丁目の丸ノ内線線路沿いに立つ、＜小石川後楽園パークハウス＞
と勘違いされたんじゃないでしょうか？
一応客観的な事実に基づく情報を記載させて頂きます。不動産情報に記載される地下鉄の入り口の位置までの距離記載と実際使用するものは異なるという事です。
＊南北線は、道の反対側の入り口から入るとそのまま階高が高い地下３階へ長い階段、エスカレーターを下がるだけなのでまだ良い方ですが、南北線はかなり、地下深くです。
＊丸ノ内線に乗られる方は、物件HPに記載されている、区役所の角にある６番口を使うというのは間違っています。丸ノ内線は後楽園駅が地上駅（高架）であるため地下出入り口を使用するはずがありません。この物件に住まわれると、直接千川通りをあるき、メトロの建物に入る事になります。この６番口を入ると地下に下って高架にあがることになり、かなりホームまで遠回りになります。
＊大江戸線、三田線を利用される方もこの６番口を利用される事は無いと思います。春日通りを渡る必要は無く、春日の交差点に向かい、そのまま地下に向かった方が近道ですし、信号も減ります。
ご自分の足でご確認を。
すいません、価格でしたね。
まだ第１期分だけですが
14F建て
13F 3LDK 85.15㎡ 8.900万
13F 3LDK 80.80㎡ 8.400万
13F 3LDK 76.72㎡ 7.500万 →6F 6.900万
13F 3LDK 73.97㎡ 7.500万
７５㎡越え、６階くらいなら７０００万切ってます。
（７階～１０階はまだ値段が出ていません）
この立地でこの値段なら絶対買い！だと思ったのですが
梁や柱が気になり、購入を悩んでいます。悩む時点で
ナシだと思いますが・・・
MRに行ってみた方がいらしたらご意見を伺いたいです。
この立地は低地の暗渠の上だと思いますが、耐震構造に関しては何か対策が採られた物件でしょうか？
> 107
そうかもしれませんね。いま販売中の物件自体があの変に無いですし、私も何で？と思いました。
MR行きましたが、やっぱり部屋の真ん中を走る梁、あれはよろしくないですね。
あれだけで、一気にマイナスでした・・・・
あと、東側で都市開発が予定されているのも残念です。
開発内で予定されてる地所物件を待った方がいいかなあ・・・と思います。
つまり近い将来子供を持ちたい人には向かないわけね。
価格的に子持ちも多いかもしれませんね。仙川通り沿いのマンションは価格が安いからか、子持ちが多いと感じることが多いです。
今だから安いと言えるが、2005年くらいまでなら、ブリリア六義園、小日向ねらえる価格だよなあ。景気とは恐ろしい。
後楽園のおもちゃ王国の後に出来たアソボーノ評判いいみたいですね。
ちいさなお子さんがいたらこういう施設が近くにあるのも飽きなくていいですね。
ボールプールなどもあっておもしろそうですね。
ここ、何で閑散としているの？
＞＞109さん
詳しい価格をありがとうございます、大変参考になりました。
自分が想像していたより安かったのが意外でしたが、みなさんが指摘されている梁の問題は気になりますね。これはMRでしっかり見てこないと。
個人的に立地は最高だと思っているので、あとは細かいネガ探し。その上で納得できたら是非真剣に検討してみたいです。
意外に安いね。もしかして買い？
２階で７０平米くらいの部屋でいくらくらいですか？
プラウド本郷１丁目は、本当に47戸が1期完売しちゃいましたね。
抽選に外れた人を入れるとおそらく53戸ぐらいでも1期完売してたでしょうね。
利便性（のみ）というものが、どの程度一般検討者に魅力と思われているのか、この立地の実力がもうすぐ明らかになりますね。
ここの方が価格も低いし、全体の半分以下ですが、55戸ぐらいは1期でさばきたいですよね。
どんな人にでも値段が決まってんだから、買いにくる人には売るし、買ってもらえないものは売れない。
売り方ってなんですか？
期分け販売って、客の反応みてやるんですけど？
123 は住友みたいな売り方をやってると勘違いしてるんだろう。
地所は、売れるなら売っちゃうよ。
担当に聞いてみなよ。 買いたいって人が来たら一期で全て売るんですか？って。
ここ、東側日照最悪ですよね・・・
再開発後のとなりのブロックのパークハウスって、いつ頃できるんでしょうか
わかってますから、大丈夫。
利便性以外の評価項目は、全て区内の平均以下です。
自分の勤務の関係で電車関係の交通利便が高いので
立地優先で考えていたのですが、東側の日照が確かに気にはなりますよね。
でも結局は立地に惚れて前向きに検討しています。
休日毎にこの辺りの散歩が出来たら本当にうれしいです。
の高台の日照の良い、下駄無し、通り無し、騒音、排ガス無しのマンションでも、区役所まで徒歩５分で行けて、お散歩もできるけどね。
近隣に東京ドーム・小石川植物園・小石川後楽園。
自転車で北の丸公園・神保町・神楽坂・谷根千・湯島・上野御徒町もすぐ。
新宿・池袋・銀座・浅草なども電車、バスですぐ。
目黒・芝公園・汐留なんかも電車で一本。
この辺に住んで3年ほど。毎週末が楽しかったですが、
転勤で離れることになりました。
またいつかこの辺に戻ってきたいです。
未練がましく掲示板覗いてしまいました。すみません。
春日町の交差点は、ひどい大雨の時には水がたまることがある。
まるで水没したかのような光景だ。
まあ2年に1度ぐらいの頻度かな。
それに、交差点脇の植栽あたりにドブネズミが住み着いている。
夜に何度か見かけて驚いたことがある。
文京区といっても、坂下エリアのリスクはよく調べておいた方がいいよ。
春日交番の前で信号待ちしていると排気ガスで気分が悪くなる事があります。
グランツオーベル小石川、のような立地を知ってしまうと、ここは二の足を踏んでしまうかもしれませんね。５年でも１０年でも、根気強く、そんな立地のマンションが出るまで待つ、ということも考えられます。
133さん
大通りが交差している場所なのである程度は仕方ないのかもしれませんが確かにあの交差点って妙に排ガスっぽさを感じますよね。なんでだろう？
このマンション立地的にはすごく気に入っているんだけど排ガスだけが気になります。洗濯物の外干しはちょっと厳しいかもしれませんね。
東側に再開発のビルが建つのがどういうふうに影響するかが問題です
本物件の隣接するところに数年前まで住んでいました。
1．水道橋も使える電車交通網を考えたら、ここより便利なところは永田町/飯田橋位しか無いと思います。
渋谷や品川を除けば、ほぼ全てのターミナル駅に乗り換えナシの1本で行けます。
2．スーパーや日常品の購入は、都心部のわりには利便性はよいです。
グルメシティやドイトに徒歩で行けるのはとてもありがたいことです。
あゆみブックスも深夜までやっており、コンビニの数も尋常ではないです。
区役所まで徒歩1分というのは、世帯をもってから便利さを痛感しました。
難点はツタヤなどのレンタル店がないことでしょうか？
3．手前の再開発地域のデベは三菱地所に決まったそうです。
いちおう公的には「6年後施工」となっているようですが、地権者間で未解決な項目が多く、おそらく10年以上、下手したらあと20年近くかかるのではないか、という話です。
実は本物件の隣接地域でも、あらたな再開発や超大型物件のプラン、またメトロMの改築などがいくつかあり、しばらくは目が離せない地域となるようです。
上記を含めて「買い」かどうかは判断が分かれるところですが、ドアtoドアで都心ターミナル駅20分以内というのは凄いことだと思いますし、気づいている方は気づいている地域だと思います。世帯収入1500万以上のDINKSや教育指向の若い世帯の流入が多い地域というのも頷けます。
あとはこの物件のデメリットに関してですが
１．東側の日照は期待できません。
2.西側の日照は期待できますが、今後の再開発によりけりだと思います。
3．前の通りの音は気にならないと思います。
もともと細いとおりですし、春日通りに比べると速度も遅いため全く気になりませんでした。
私は洗濯は外に干していましたが、気になる方はダメかもしれません。
以上元近隣住民のデベ社員（地所ではない）の独り言でした。
どの方も結局、同じ意見ですね、利便性以外には長所が無い。
一番残念なのは、あらゆる観点（立地、下駄、広さ、作り、学区、環境）から高級感がないということ。
子供のいない夫婦が一時的に賃貸で住むのは良いと思います。
後楽園の駅は雰囲気が嫌ですね
南北線は深すぎ。ホームまで時間かかりすぎ
丸の内線はドームの客で
大混雑・うるさいです。
後楽園より一駅先の茗荷谷の方が
永住にはお勧めです。
賃貸なら良いかもしれませんね
後楽園はそんなに混んでないよ。遊びに来ている人の感想かな？
駅一分のマンションに利便性以外を求めても仕方ないでしょう。ここは利便性がいいというより、ずば抜けて利便性がいいというところに価値があるのでしょう。
確かに週末など東京ドームでイベントがあるときの混雑はすごいですからね。普段はそんなに気にしなかったけど住んでみると気になるかも。
以前話題に出ていた梁の問題など色々デメリットも見つかるけど文京区の物件でここまで利便性が高い所も珍しいんですよね。
近隣住民ですけど、後楽園駅は、全然混んでないですよ。
たまにドームのイベントで混むくらいです。
普段は、これだけアクセスがいい駅としては、むしろ空いていると言えると思います。
電車のアクセスは、抜群。
でも、千川通りはそんなに静かではないです。
窓ガラスの性能にもよると思いますが、安普請のガラスだと、かなり気になると思います。
グルメシティより北側は、千川通りも静かになりますが、そこまでは、うるさいんです。
白山通りと同じくらいだと思いますよ。
あとド低地ですね。
けど、予定価格もあんまり高くないし、利便性がいいので、そういうのを重視する人には買いかもしれないですね。
周辺もどんどんきれいになってきていますし。
ＮＯ137さん>>
お詳しいようですのでよかったら教えていただきたいのですが、
＞実は本物件の隣接地域でも、あらたな再開発や超大型物件のプラン、またメトロMの改築などがいくつかあ
＞り、しばらくは目が離せない地域となるようです。
とありますが、隣接地域の再開発や超大型物件プランは西側の日照にも影響を与えそうなところに計画
がされているのでしょうか？
なんとなくですが、グランツオーベル小石川の裏の更地の下記のマンションのことかなと思ったのですが違いますか？
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-iken-chi...
これならばこの物件よりも北西側なので日照に影響ないかなと思ったのですが、春日通り沿いあたりに計画がされているのでしょうか？
おそろしいですね。グランドメゾン目白坂みたいなことが、ここでも起こっているんですね。
開発リスクをさけるには、公園沿いの立地を狙うしかなさそうですね。
今日の昼間に現地の前を通りましたがやっぱり良い立地だなと改めて思いました。
少し前にこちらの掲示板で指摘されていた空気の悪さもあまり感じませんでした、ただ3連休の真ん中なのでたまたま交通量が少なかっただけなのかもしれませんが。
駅が近いのもそうですがコンビニ、スーパー、ドラッグストアと近くに揃ってるのがよかったです。
西側はそんなに高い建物は建たないらしいですが、東側は高い建物が建つらしく日陰になるのでどうかという感じです、東側の方が安いですが、その点が気になりますのでためらってしまいます、西側は高いし、、、
この場合、東側（容積率６００％）と西側（容積率３００％）は、別の建物と考えると分かりやすいかもしれません。西側の８階より上であれば、日当たりが遮られる可能性も無さそうです。好き嫌いはあるでしょうが、夕方６時まで日が入るでしょう。朝も、やわらかい光が入ってきますね。
東側は日当たりは、なしという感じでしょうかね、立地のみの利点ですかね
確かに東側が安いというのが、この物件の短所を示してますよね。
予算から考えると東側なのですが、これから前に建つ建物がネックで、迷っています
日当たりの優先順位が高い人が多いのですね。
以前リビングが南西向きの角部屋に住んでいたけど、
家具が日焼けする＝自分も紫外線に当たっているのが
すごく嫌でした。
ま、人それぞれですよね。
カーテン使用不可マンション？
東側は部屋が暗くなるかどうか？ 単身者でいつも家に居ないのならいいけど、考えてしまいますね
やはり色々と厳しいですね。
先日東○インに入る機会があったので、基礎と見比べてみてみました。
この時期の日当たりを見てみたら、南からの採光は期待でき無さそうでした。
真西か北西角のほうが良いかもしれません。
考えようによっては値下げされた東側の方が自由度が高いように思えました。
千川通りは交通はやはり少なそうです。
皆さんの評価が一貫しててやはり誰が見ても同じですね。
この辺で探してるんなら坂上の本郷ﾌﾟﾗｳﾄﾞの次待てば？
ここ、平米100万ですね。こんな値段でも1期完売とかしないんでしょうか？
この戸数で、この値段で簡単に売れないようなら、やはり文京区でマンション探してるような人は、利便性だけじゃなくて環境を重視するということでしょう。
駐車場 32台
販売価格 2280万円～8,790万円
予定最多価格帯 6,900万円台
間取り 1K～3LDK
専有面積 25.04m2～88.33m2
完売はどうなんでしょうね。私は現地周辺を見学してみて立地的には一発で気に入りました。
交通の便なども良かったのですが、周辺に使い勝手の良いお店が揃っている所がよかったですね。
ドラックストア、コンビニチェーンなどが多く地元の商店街という感じはあまりないのですが、普段よく使うお店が揃っていました。
ここは交通アクセスが抜群にいいので、空気や騒音が気にならない人にはかなりお買い得物件だと思います。大手分譲なので、いいガラスを使うでしょうから、千川通りの騒音もそれほど気にならないかも知れないですね。
小さい部屋が多く、投資用の購入も多いと聞いてますので、落ち着いてファミリーで永住したい人には向かないと思いますが、買い替えを視野にとりあえず便利で住みやすいところに家を買うにはぴったりじゃないでしょうか。
買い物には困らないし、治安もいいです。
この物件は結構売れてるんですか？
地所さまが竣工前に完売するようなヘマするわけないでしょ。強気の価格設定でじりじりと売っていって、竣工１～２年位で最後の１戸が売れるって感じがデフォルトでしょ。ＰＨ護国寺だってそうだったし、ＰＨ関口一丁目だってそうです。
治安の良さについては都内でもかなり上位に入りそうですね。最寄り駅は後楽園ですが、例えば深夜に女性一人で春日あたりから歩いたとしても不安を感じることはなさそう。
周辺にコンビニが多いですが、買い物の用事がなくても深夜などはお店が空いてるというだけで安心感があります。
駅１分だから女性向き、帰宅が遅くなっても心配なし、共働き夫婦はいいです
地所様は藤和とくっついて売り方が変わったから何とも言えんな・・
そうですね、地所さまの「ザ･パークハウスは売り方を変えます」というインタビュー記事は確かに読んだことがありますが、竣工後の３月相場を使って売り切る作戦は極めて優秀なビジネスモデルであるからなかなか変えることは難しいでしょう。坪単価を維持して良質のマンションを供給するという作戦、間違ってないと思います。
地所様、住友様は、タカビーでした 三井様の方がよかったです
三井様はコンシェルジェみたいなのがつくからなぁｗ
1Kがあるみたいですが、どうですか？
小さい部屋もありました
そろそろ第一期のようですが、抽選ですよね？
購入を検討しているんだけど、今一歩踏みきれず。
懸念は日当たりと、排ガスと、一番は梁ですねぇ。
MRは梁がまだ少ないですが、検討している部屋は結構な梁で圧迫感がありそうです。
当方子供はまだおりませんので、立地・利便性的にはかなりいいのですが・・・。
賃貸でも住みたいと思えなければ、購入はやめた方がいいですかねぇ・・・悩みます。
ここ検討するひとはグランツオーベル小石川の立地はひとつの基準として比較しといた方が良いね。
ああいうのが良いとなれば中古を探すか次に出るのを待つしかないし、道路沿いでもＯＫということであれば相場的に安いんだから契約しちゃえば良いでしょう。
大きな国道からは一本入ってるとは言えこちらの道路も昼間の交通量はけっこう多いですよね。少し前に話題に上がっていた排気ガスについてはあまり気になりませんでしたが。
駅の近さは勿論ですがマンション側から駅に向かうときの景色の良さも気に入りました、東京ドームの存在感がすごいですね。
価格から東側希望となるのですが、やはり再開発後の日当たりとかがネックになって悩みます
主な日当たりは再開発というよりは文京区役所が影響すると説明をうけましたが、
高層階だと再開発の影響をうけるのかな？
こちらは中層位までの東側で検討しています。
できれば再開発の物件が希望ですが、いつになるかもわかりませんし
価格はかなりになりそうな気もしますよね。
申込まであと１週間位？ホント、悩みます。
ご検討されている皆様は、もう決断されましたか？
ちなみに東大前のブリリアも検討していましたが、１期で全戸販売のようです。
この場所、こんな値段じゃないと売れないんだね。
坪３００位？
それって安いの？
本郷パークハウス 平均４００〜５００万円/坪 です。
「ザ タワー小石川」も上層階は、坪５００万位でした
それプチバブル最盛期の物件だから今の参考にはならない。プラウド本郷一丁目の価格を調べるといいよ。
ありがとうございます。
調べてみます。
ブリリア東大前が280万～位でしたので、ロケーション的にはこちらの方が便利なので300万は妥当なのかな？と思っていたりもしましたが・・・。
低地で、特に耐震構造でもないのに、このご時世で買う人いるんでしょうか？
便利良いと思ったんだけど、
梁がひどいよね。
こんな梁のMSは初めて。
安いもんね、梁ぐらい我慢しないと。
皆さんおっしゃるように梁はかなり気になりますね、なんでこうなってしまったんだろう。
あと気になったのが低地ということ。
ただそれ以外に目立って悪い部分がないので全体的にはお買い得な物件だと思っています、この場所でこの価格というのはやっぱり魅力的ですね。
エアコン埋め込みじゃないんだね。メンテナンスは安いけどね。
ディスポーザーもないんだね。最近の三菱は、ほとんどディスポーザーついてないね。
1K多いのにディスポーザー付けてもしゃーないからでしょ
ファミリーマンションなら地所は付けてますよ
いよいよ今週末から登録受付始まりますね。
みなさんどの部屋入れますか？
重なりませんように・・・
ここは、価格相応に安普請です。
だからみなさん買えるんでしょ？
安いから買う・・・という考えもありますが、当方は利便性で買いを検討しています。
ホテルの1室を買う、という感覚でしょうか。
駅１分の利便性はそうそうない 雨にも負けず風にも負けず 女性は痴漢にも会わず
褒めるとこがそれしかないのは、統一見解の様ですしね。
利便性が高くても、高かったら買わ（orえ）ないでしょ？
まぁマンションなんては立地ありきでしょうから
確かに。
なんだかんだで、ココ結構早く売れちゃいそうですよね・・・。
この価格で販売に時間がかかる様じゃ、、、。
僕は梁が気になるので、やはりやめることにしました。
一生に一度の高い買い物だがら
納得できない点があればやめたほうがいいと思ったので。
1期販売で半分しか出せない程度の世の中の評価なのに、早く売れちゃう分けないよね。
文学作品と縁の深いこの地域には憧れがあります。
周辺の環境も良さそうですし。
ただ、後楽園でイベントをやっている時の音が聞こえてこないでしょうか。
ドームとはいえ野球などかなりの騒音だと思うのですが。
気になりませんか？
野球とかコンサートの音ははっきりとしたレベルでは聞こえてこないと思いますよ。
聞こえたとしても、モワモワ～と聞こえる程度かと。
