住友不動産がまた板橋でマンションを建てるようです。どれだけ作るの？という感もありますが、周辺の各物件との違いや住環境など、活発な意見交換を期待します。
＜全体概要＞
所在地：東京都板橋区坂下3-7-1他
交通：都営三田線蓮根駅から徒歩6分
総戸数：350戸
面積：58.34～73.06平米
間取り：2LDK～3LDK
入居：2012年7月下旬予定
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hasune/
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
[スレ作成日時]2011-02-07 20:23:00
昨日なんか見学に来てる家族いたね
エントランス部分も見えてきたし だいぶ出来上がってきたもんね
楽しみにしてる人もいるんだぁ さぁてどんなもんかねぇ・・・・
新居は嬉しいものですよ＾＾
ここなんて何もかも便利だしいつも家にいる家事担当でも
楽しい毎日が送れるって期待しちゃいます☆
息抜きに出て行っても何もない立地だってあるじゃないですか。
すごくこのマンションの環境は恵まれてると思います。
ここの回りに何があります？
このあたりじゃ チャリに乗らなきゃ買い物なんてむりっしょ
だけどその分 物価は安いよ 田舎だから 良かったじゃん
住むという場所としては普通にいいんじゃないかなぁ。
私の田舎はほんとイ・ナ・カっていう感じで車がないと買い物に行けないレベルの環境だったんですよ（汗）
いまだに都会慣れしない私から見ると標準の便利さがあって、且つ慌しくない地域で、東京都なのにノンビリ暮らせるっていう感じはいいなぁって思います★
私向きマンションかな。
要望書が殺到してるみたいです。
角部屋は抽選間違いないでしょうね…。
>>511
それにしたら購入検討者らしい書き込み一つもないけどね
要望書がたくさん出るくらいならそれらしいレスが一つあってもおかしくないけど
そう言ったレスこのスレ始まってから一つもない
だから本当に売れてるのかなって心配になる
販売戸数２２になってるしね・・・
準工業地域っていうのが気になりますね。
板橋の大型マンションはほとんどが準工業地域。
ここってこれだけ大型だけど
免新とかってついてないんですか？
震災後にかなり急いで作っていましたが
震災後の販売なのでそういうところが気になります
あと、管理費とか修繕積立金をかなり安く売りにだしていますよね
これぐらいの世帯数に比べて、土地とか広すぎるのにかなり無理があると思うんですが
３～数年後通常ではありえない値上がりをしないか心配です
そうしないと賄いきれないとおもうんですよね。。。
ここは苦戦で志村三丁目のアトラスも販売苦戦。結局このあたりの新築では野村の一人勝ちだったようです。
＞５１８
野村は確かに売れゆきはいいようだが
入居後結構トラブルが多くて結構もめたようなことを聞いた
アトラスは結構好調のようだよ
契約者にも好評だし
現地MRにして実際の物をみて決める人が増えてるみたい
ここも早く現地MRをオープンすれば少しは良くなるんじゃないの？
特設会場のMRよりやはり実物みると違うからね
建物内部も見れるし
でも、同じ平米数ばかりというのがね…広い部屋を求めてる人にはあわないよね
ところで、ここはいつ竣工なの？
3月31日まで入居可能と一時期のスーモに載っていたけど
3月31日の税改正に間に合いそう？
4月竣工となるとぎりぎり間に合わないというのがきついよね
まあその分前住居販売直前で値下げしてるのかも
１Fの高島通に面した1階の角の方の部屋で
ガーデニングの時に使う茶色い板が取り付けられてるんだけど
もしかして入居されてる人もいるの？
そこが現地MRなのかしら？
全戸二重窓のようですが、そんなにうるさく、排気ガスひどい場所なんですかね？
>>521
そんなことないと思いますよ、高島通りはさほど渋滞するような道路じゃないですよね。抜け道感覚で使い易いのでガラガラではないですけど、二重窓は現価格の中で対応できる仕様だったからじゃないでしょうか、それに一応道路沿いですからそっちの仕様のほうが印象も上がりますし。私は周辺道路を見た感じ、二重じゃなくても検討していたと思いますけど、二重ということで更に意欲はわきました。
加賀は高そうですね
加賀は蓮根と比べたら数段高いでしょ。
ここを検討している人では加賀は手が届かないと思います。
常盤台を買える資力がないと。
ＭＲいってきました。
こちらが質問や希望を伝える前に二、三年かけてゆっくり売る予定ですので希望のお部屋がいつ販売になるかわかりませんと断言されました(^_^;)
高島通り沿いにあたる南向きが一番人気との事でしたがここを拝見した感じだと営業トークだったのでしょうか。
間取りや仕様を統一する事で値段を抑えましたとの事ですが、立地や周辺相場を考えると抑えた価格というのは疑問です。
売る気ないのかなとすら思う説明内容でした。
とりあえず現地MＲは間もなく開放するよう。
余談ですが、常盤台は１００戸は残っているそうな。
加賀と比べてはいかんでしょ。同じ板橋なら西台とか坂下と比べたらどうでしょう。
マンション購入に関して、勉強している人は管理費とか修繕積立金がだんだんと
値上がりするのを知っているとは思いますが初心者だとはじめの提示された金額
でずっといくと勘違いしている人がいると聞いた事があります。
確かにここは他のマンションより管理費が安いので、このままだと思ってしまうと
大変かもしれませんね。
今後の管理費の値上がりも最初に説明して頂けると家計の計画も立てやすくて助かるんですが、ＭＲでお聞きしても大丈夫でしょうか？
私は５２９さんの言う最初の管理費の安さも気にっているのですが、当然後々上がっていきますよね。大幅な上昇が急にあるのではなく、コツコツ上がる形にして頂けると主人の昇給具合と照らし合わせて都合が良いと思っております。
ここは管理費高になるような施設はなさそうですけど。
長期修繕計画を聞くといいと思います。
物件によっては5年後とにまとまった額を徴収するところもあります。
いずれにしても長期修繕計画を聞けば5年後、10年度・・の推移をおしえてくれるはずです。
こちらは 自走式駐車場ですし温泉や噴水等々維持費のかかるものがないので良いかと思います。
自走式って理想ですね
そろそろお庭も出来てきたし楽しみですね
どれくらいの人気になるかしら この書き込み見てたら・あんまり盛り上がってないか
加賀が高級なイメージであることにおどろいております。
駅からも離れていて区内ではかなりマイナーな地域です。
>533
スレが盛り上がってる物件が人気があるとは限らないですよ。
むしろ不人気物件ほど盛り上がってます。
本当の人気物件は時間かけずに完売し、検討スレがあっという間に閉鎖されてしまい盛り上がる暇もありません。
区内新築では大山と千川の物件が真の人気物件ですね。
534さん
加賀は板橋区内では最高級アドレス（のひとつ）だと思いますよ。
マイナーかもしれないけど。
少なくともこれから明らかになるであろうシティテラス加賀の価格を見れば歴然だと思います。
ただ、だからどうこうってことではなくて
このマンションと単純に比較検討するのはちょっと違うのではという認識の方が多いようですね。
538さん
自分達で把握していたので特に聞かずにいたら、
営業さんの方からこの辺りは保育園も入れやすいですからねーと言われたもので気になりました。
本来は自分で調べるものでしょうが、あちらから断言されるとそうなんだなと思ってしまう方もいらっしゃると思いましたので書き込ませて頂きました。
537さん
周辺事情って、例えばどんなことですか？
保育園入りやすい？
そんな馬鹿な…
ホントに入りやすいなら
我が家3年も待機児童とならなかったはずだけど
3年待ったけど入れなかった
かなりの待機児童が多い地域だよここら辺
家族世帯が多いからか
若い世代多いですからね
このマンション、もうできあがる時期なのに、なんで販売延び延びなの？
なんで一期は22戸しか売らないの？
応募殺到すると踏んでるのかな
魅力ってあんまり見つからないし
まずは販売控えめにしといたんじゃないの
完成販売前提で値引きせず小出しにしていく。会社の方針のようです。
住友は今年3月期、これで三井・三菱以上の営業利益を稼ぎ出したようなので、
よく言えばやり方が軌道に乗った、悪く言えば味を占めたんじゃないでしょうか。
他の住友物件も同じ感じになるのではないかと思われます。要注視です。
ここは地盤、浸水、騒音、周辺環境からいってパスですね。まぁ価格相応って感じでしょうか。
周辺で、中古マンションが取引されている価格を見れば決してお手頃価格ではない事がわかりますね。
自分のイメージですが板橋区のマンションがそんなに注目されている時期ではないから静かめなのかなって思いました。この物件自体にはかなりの魅力を感じてますよ。もしかしたら「これが～に建っていたらなあ･･･」って思ってる人も多いのかもしれませんね。
ただ他に建った場合、同じ内容でも立地で価格が高過ぎた可能性もあり、自分としてはここで正解なんじゃないかと思っています。
注目度も抑えられ、本気で検討中の人達にはチャンスが大きいですよ。
他の物件はかなり賑わってるんですがね…
やはり、ここは環境も悪いし
何より外観も中身もイマイチだからじゃないでしょうか…
もっと間取りに種類をもち質を上げれば良かったのにと個人的に思います
このご時世、会社名じゃ売れなくなってますからね
現に、志村三丁目のシティハウスや
常盤台が物がたっます
外観も吹き付けじゃなく
タイル張りにしておけば良かったのになと思いました
期待してただけに残念です
この位の価格帯ならもうちょっといい立地も選べるでしょう。
地縁とかでなければ検討外ですよね。
地縁なのでこの地区で見ていますがここは金額と内容が釣り合っていないので悩みます。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
>>555
同感です
遅延があってもここは検討外
修繕積立金や管理費の安さを売りにしてるけど
あんなでかい建物をこれだけの安さでは将来的に補えない
3年後ガツンと上がりそう
というか、あの質では今の値段でも高いぐらい
遅延じゃなくて地縁
あんなに広大な土地が勿体ない
あれだけの広さがあったらショッピングモールが出来たよね
コの字型や中庭を囲む配棟（いわゆるゲーテッド）のマンションは要注意だそうです。
ここなら板橋本町か小豆沢の様子見の方がいいと思います
値段が違うかもですが…
このゴールデンウィークは近辺のMR かなり賑わってるのに
ここは、全然ですね
スーパーがたくさんあるようで、日常の買い物は便利そうです。
350戸、駐車場100%完備というのもすごいと思いますが、
広過ぎて、移動が大変かも。
ここって竣工したんですか？住人スレもできないし、購入者っているんでしょうか？竣工したら、売れ残り物件かなりの数になるのではないでしょうか？それが、周りからいろいろ言われそうで心配です。確かに子供のことを考えると、目の前の交差点は事故が多いので怖いですし、環境も…。物の質さえ良ければとは思うんですが、こちらはどんなところが売りなんでしょうか？車を持ってないものからしたら駐車場なんてどうでもいいですし。安さ？モデルルームって池袋ですよね？近隣のものからしたら、地元にやさしくないなって感じです。池袋で部屋の中をみてもあまりシュミレーション出来ないですよね。だから、現地MR待ちですが。検討する魅力がいまだに地元という以外無いんです。何かありますか？
568さん
現地MRできたようですよ。
川が氾濫したときの浸水域なのに一階の部屋で3800万台ってあり得ないです。
>>569
出来たんですね
もしかして、工事中なのに、ベランダにガーデニング用の板があるところですか？
販売前なのに不自然だったんですよね…
人通りが多く車の影響を一番受ける１階で３８００万ですか
販売前に値を下げたとここで出ていましたが
微妙ですね…
中のご様子はご存知ですか？見る価値あるかというか中のデザインはどうでしょうか？
１階って専用庭がある分２階よりは高いといいます
２階辺りはもっと安いのかな？
友人も予算的には３５００万ぐらいをこの近辺で探していて
予算が合うからとここを検討しています
確かに安いのは魅力的だと思いましたが
浸水域エリアで中山道激近、高島通り横という立地の悪さからしたら
子供は厳しいですよね…
１階は浸水などあったら影響受けますし…
でも、出来たのなら今度言ってみようかなと思います
今回売り出してる中で最安値が3800万台との事でしたが、一階は商談中とのことで値段を教えて頂けず、2階は3900万台だったと思います。
今回売り出されてない北側の棟は南側の棟で昼間でも日陰になるそうで、金額教えて頂けなかったけど安いですと言われました。
3500万台の部屋はまずないようです。
さすがスミフ強気価格です。
強気価格で安いって言ってます。
あとMR見る価値あるかですが、とりあえずものが見たくて行くのに中々見せて貰えず前置きぐ長過ぎて萎えました。
その疲れに見合う価値があったのか考えると微妙なとこです。
室内は普通のマンションですから。
教えてくれてありがとうございます
友人も３５００万が限度だと言っていましたが
こちらの北側の棟だと手が出そうと言っていました
結構見て歩いてるようですが
無知なようで
営業のトークにつられて契約の方向で動いてるようですが
かなり心配です
今後の管理費の値上げの予定表なども見てないようですし
初期の３年は確かに管理費も修繕積立金も安いでしょう
ただ、これだけの建物の大きさいくら共用施設を削ってるといっても
運営したり、修繕などのことを考えるの現段階の金額では到底無理だと思います
（駐車場はかなり魅力的ですが）
３年後は金額が急激に上がることが懸念されてるのに
それすら知りません
頭金無しで毎月修繕積立金プラス管理費 マンションのローンで１０万行くか行かない程度だと
シュミレーションされたようです
ちなみに、良心的なマンションだと、固定資産税や不動産取得税の説明ももちろんしますよね
固定資産税や不動産取得税が何なのかも知らない状態です
その上、マンション購入時の初期費用は大丈夫？ときいたところ
何？って……それぐらい、営業さん説明してないのか
友人が知らなすぎなのか…
我が家も地元ということで気にはとめてますが
どうも、なんかひっかかります
どうやら、現地MR、めんどくさそうですね…
ありふれたデザインと間取りだと
やっぱ、見ても同じって感じで
HPの写真で十分ですかね
ここら辺はどうしてスミフは不人気なのか…
注目されていても売れ行きがいまいちですよね…
アトラス見てきたんですが
間取りが豊富でマンション自体はとてもよかったんですよね
こちらより多少高いですが
アトラスが良いか、安さを重視してここにするか検討中です
574さん
浸水地域です。
液状化も可能性のある地域です。
マンション自体は地盤改良とかしてると思いますが周辺が液状化すると生活に支障がありますよね。
573さん
北側の方が安いけど、まだ売りません。と私達が伺った時は言われたのですが人によって違う案内しているのでしょうか。
だとしたら詐欺みたい。
初期費用と税金で多めに見積もって200は用意したいですよね。
フルローンなら特に。
頭金なし初期費用もローンだと金利優遇も最大では貰えないだろうし支払い増えますし。
>>575
>>573です
我が家はまだ現地MRに言っていないので北側の詳しい話は直接伺ってはいませんが
友人がその当初は高くて手が出せないといっていたんですが
大通りを避けたいのと金額が安くなる北側を狙ってると言っていました
まだ発売はしていないけれど、北側なら手が届くような話はしていました
営業にもそれでローンのシュミレーションをしてもらったと…
まあ、無知なことが多い方なので、話がずれてる部分もあるかもしれません
我が家も頭金、初期費用は一括の予定です
引っ越し後の税金などもありますし
営業の話は半分は信じないのがMR歩きの鉄則です
やはり、それなりの知識は身につけておかないとですよね
販売も始まって、すでに契約者さんがいるのかはわかりませんが
これだけの世帯数なので住人板が必要だと思いつくりました
これから徐々にリアルな情報を得るためにも住人板が必要だと思います
契約者さんがいらっしゃいましたら
お使いくださいませ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/232822/
先程、こちらのマンションの前を通ってきましたgあ
すごい垂れ幕ですね…
契約した人が住み始めてもあの垂れ幕はあるのかな…
もし、そうだったら嫌ですよね
あと、その垂れ幕に書いてあったんですが
１００％駐車場完備ってなってますが
平置きって２４０とちょっとぐらいしかないんですね
残り１００とちょっとは自走式らしく
平置きだから安くできたと聞きましたが
じゃ、自走式だとどうなるの？って感じです
南の棟は高島平通りに面してて環境的に難しいですし
北側は南で日当たりが悪そうですし
東側かなと思うんですが東側はいつ販売なのでしょうね
自走式でも問題ないでしょ。機械式のようにメンテ代かかる訳じゃないから。
坂上を除く志村エリアは地盤が悪いですよ。
浸水エリアでもあるし。
だから安いの。人が住まない工業地帯なの。
>>581
＞液状化してるとこなの
これは言葉が誤解を与えそうなので指摘しておきます
しているところではなく、いざ震災が起きた場合、液状化しやすいエリアということです
荒川が崩壊したら浸水してしまう可能性があるエリアということです
ただ、舟渡の方ほどひどくはないかと思いますが
起きて見なことにはわかりませんよね
いつ起きるか、起きるか起きないか、分かりませんが
そのいざという時に避けたいエリアではあるかなとは思います
それを検討するうえで重要視するかしないかは人それぞれなんじゃないかとも思います
ただ、個人的には、そういったエリアじゃなくても
こちらの物件は建物自体の魅力は自分には分かりません
ただ、土台に時間をかけていたのでしっかりした作りなのはとても魅力的です
契約者がいるのかどうなのか…
住人板ができましたが
書き込み無いですね
こちらのマンションから少し中に入ったリンゴ公園の近くに住んでいたことがありますが
あそこらへんに入ればとても静かで住みやすかったです
工業地帯といっても、坂下三丁目付近は工業はつぶれるところばかりで
会社なども１０年ぐらい前は結構ありましたが
今では大半がつぶれ、その後、マンションや建売住居となり
住居の方が多くなってきています
ただ、自転車が無いと買い物は不便でした
でも、車が無いと買い物ができないという田舎育ちでしたから
それに比べたらまだマシですけど
都内の間隔でいうと不便です
あと、高島通りと中仙道の排気ガスでかなりベランダ等の汚れがひどく
物干し竿を毎日拭いてもみるのもおぞましいぐらい黒くなりました
ベランダも水で綺麗に掃除しても１カ月もしないうちに真っ黒に…
網戸なんて誇りと排気ガスで目詰まりするほどでした
おかげで大人になって喘息を発症してしまいました
住みやすくはありましたがその代償は大きかったっです
建物は完成してますが、ベランダが汚れてしまいますよね？掃除は誰がするのですか？
車はピカピカで納車してくれますが、マンションの場合もピカピカで引き渡してくれるのかな？
内覧会ならアトラスでも揉めてましたよね
かなり雑だったみたいですね。
アトラスは揉めてなかったですよ
自分はこの近隣のマンションのスレ全部ロムってるけど
大半が大満足と言ってましたよ
ただ、内側の共用部分の壁が雑だという指摘が多くの住人から出てただけでした
ですが、どうやら指摘がありすべての壁を修理されたと
住人のかたがかかれてました
結構内覧会好評でしたよ
レス見る限りでは
私はこの近辺で検討してるものです
先日、アトラスの現地MR にいってきましたが
問題になってた内壁もとてもきれいになってましたよ
こんど、こちらにも行くつもりです
そうですか
自分はそうは思いませんでしたがね
結局どこもあんな感じだと思いますよ
全戸全員満足するデキなんてほとんどないと思います
ここも常盤台みたいに相当数売れ残り確定だから
覚悟したほうがいいね
近くのレジデンスは６００万引きです
駅で立て看もってる営業がいた
えっ？ 志村三丁目のレジデンスが６００万引きですか？？？
ここは竣工したらえらいことになりそうですね
住人板できたのに全然伸びないですよね
竣工っていつですか？
残り何戸ですか？
ここと常盤台と三丁目レジデンスとアトラスは苦戦してますね。
アトラスは苦戦してるみたいだね。ザ・レジデンスは好調ではないかな？
アトラスは4割〜3割くらい残ってるみたいですね。
>>596
うわ。でた。。。
レジデンスで高級だから
徹夜組が出るとか、テレビ撮影があるとか
花火が上がるとか大げさに言っていた人？
もしくは営業？
出来てからもう数年経ってる
ザ・レジデンス たった２０戸…
好調ならすでに完売してるでしょ
>>597
近隣他社だからってデマは良くないですよ
正確にはまだ売りに出してないもの含め２割程度です
まだ竣工したばかりで現地販売も始まって３カ月程度ですから
良いほうではないかと思います
こちらはまだ現地に行っていないんでわかりませんが
どれぐらい契約者がいるのか楽しみです
常盤台みたいに無茶ぶりの金額では無いですし
外観の壁吹き付けっぽいですが見た目はまあまあなので
若い世帯には人気でそうですね
ただ、間取りの種類が少なすぎるのと
同じ平米数ばかり
少数家族でないと厳しいですよね
まあ、金額がお安いことを考えると
親と同居してないお若い方向けで考えられたのかなと思いました
個人的には坂下三丁目は好きなので売れ行き良くなるといいですね
建物はかなりペースが速くできましたが
土台にすごい時間かけてるので
土台が良い建物は長持ちしそうですね
良い物権の一つだと思います
