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購入検討中さん
[更新日時] 2011-08-15 15:23:17
東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分。
ルフォン不動前についていろいろ情報交換しましょう。
売主:株式会社サンケイビル(売主)
施工会社:株式会社熊谷組
管理会社:未定
総戸数:143戸
間取りタイプ:1LDK~4LDK
専有面積:40.69m²~91.03m²
構造および階数:鉄筋コンクリート造 地上11階 地下1階
所在地:東京都品川区西五反田4丁目500番4(地番)
こちらは過去スレです。
ルフォン不動前の最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2010-10-09 11:59:42
物件概要 |
所在地 |
東京都品川区西五反田4丁目500番4(地番) |
交通 |
東急目黒線 「不動前」駅 徒歩4分 山手線 「目黒」駅 徒歩17分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
143戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上11階 地下1階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2012年02月下旬予定 入居可能時期:2012年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社サンケイビル [販売代理]東急リバブル株式会社住宅営業本部
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ルフォン不動前口コミ掲示板・評判
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501
匿名さん
>>498
同意同意!
目玉部屋は坪単価が圧倒的に安かったりしますが半地下だったり陽が当たらなかったりと条件が悪い。
でも安いので高倍率になる。
うちは角部屋上層階と条件で選んだので
目玉部屋と比べても坪50万円以上高かった…
結果お買い得感は薄れましたが満足しています。立地で選んだので。
ここは立地も微妙だしあまり価格差を広げない方がよいと思いますが…
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502
匿名さん
>>499
ここって来年2月竣工なのにもうそこまで工事進んでるの?
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503
匿名
多分、このマンションの規模であれば完成まで一年半ぐらいで出来てしまいます。今は基礎を施工しているところと思います。
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504
匿名
>>500
購入を決めてらっしゃるようなので大きなお世話かもしれませんが、くれぐれも騒音は注意して下さい。東急線は武蔵小杉からトンネルから出てくるところなので・・・またかむろ坂は上りなので吹き上げた音が気になるかもしれません。
窓はペアガラスでしょうけど防音性能はどのように説明を受けてますか?
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505
匿名
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506
匿名
デベさんが必死な物件は?買ってから値上がる物件ではないな〜5000万で買って10年後に5000万で売り抜ける物件は都心はかなりあるよ〜10年間管理費修繕積立費だけで暮らしていけるんだよ〜このマンションのメリットは比較的安い点と駅から5分以内ぐらいかな〜安いのは大手デベと同じ値段では売れないからな訳だしその分仕様ダウンしている部分はあります。その他、線路が近過ぎ、準工業地帯だから今後周辺に何でも建つ、デベ・管理会社が実績少ない、不動前は今後も人気が出る要素がないなどマイナス点の方が多い。中古価格(資産価値)はどうかな〜?!
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507
匿名
いろいろな雑誌で土地や駅の人気ランキングをやってますが「不動前駅」「品川区西五反田」が出ていたものを見たことがありません。東京都心100位には入っていません。
需要がないということは資産価値を落とす最大の原因です。
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508
匿名さん
売ることを前提に買うのか
生涯住むのかによると思うけど、
地震があった今、10年後の資産価値はどの地域でも
期待できないのではないかと思う。
ただ人気エリアでもないけれど、ほとほど便利な場所なので
賃貸で貸しても必ず埋まるような気はする。
ちなみに近隣のマンションで中古が出てたが
3900万でも売れてないようだ。
築10年程度、60平米だったかな。
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509
匿名
それあんまあてにならないっすね。北向きか 階数 他いろいろな条件によって値段なんかいくらでも変わるっしょ
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510
匿名さん
いずれにしても、ファミリーで住むには狭い。
3Lで60平米前半は苦戦の予感
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511
匿名
確かに。ファミリーをメインターゲットにはしてないんですかね?でもディンクスなら2LDKですよね。今イチ間取りの主旨が伝わってこない物件ですねぇ。
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512
匿名さん
>>506
5000で買って5000で売り抜けられるはいいすぎじゃないかな。
今どこにありますか?
6、7年前ならありましたけどね。
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513
匿名
60㎡で10年後3900万円台は東京都心ではかなり悪い価格です。60㎡を4000万で買って3900万で売れればいいとは思いますが5000万であれば1100万も支払ったことになります。プラス管理費と修繕積立で多分25000円/月がかかるとすると10年間でトータル1400万の支払いです。都心のマンションであれば10年であっても買った時と同じ値段で売れるマンションもあります。買ったマンション次第ではこれだけ生涯所得の差が発生します。
一生住むにしても今、資産価値次第で5000万まで貸し出しをしてくれる商品が銀行から売り出されています。資産価値がなければ当然貸し出し金額は少ない訳ですからこれからの不安定な日本においては有効な商品です。今まではマンションを売らなければならなかったものが現金が入手できるんですから。その時に少しでも多く欲しくないですか?!年金もどうなっているか分からない訳ですから・・・死んだらマンションで相殺です。
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514
匿名
基本的に不動産価格は平均すると都心は変わらないと思います。液状化した埋め立て地は見直しが入りますが内陸部は逆に見直されるからです。また今回の停電で分かったことは日本の多くの会社が東京に本社を置いていることにより影響が甚大で停電に出来ないことです。都心に住む意味合いがまた一つ増えています。
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515
匿名
≫512さん
たしかに現在は5000万で60㎡の物件はまず立地が良くない訳ですから10年後に同じ値段で売れる可能性は限りなく低いと思います。
現在の市場価格では5000万の予算であれば40㎡台の希少性のある立地のマンションでなければ難しいと思います。
今後は分かりませんが今までは中途半端なマンションを買うよりも誰がどう見ても良い立地の高価格のマンションの方が10年の減額が少なかった事が多かったと思います。
後はやはり需要が少ない時期に買って景気のいい時に売るですが常套手段ですが今の都心の相場が相当高止まりなので今後ありえない景気にならない限り当分難しいかもしれません。
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516
匿名
≫512
赤坂や六本木などの一等地で買える金額で勝負するしかないんじゃない!?
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517
匿名
3lDKでせめて70㎡以上ないと大抵2部屋は5畳以下で使い難いレイアウトになります。ベットはかなり入れ難いです。
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518
匿名
素人がごちゃごちゃ五月蝿い掲示板ですね。
何が心配なの?
不動産の損益を「購入価格」と「売却価格」で考えている時点で間違ってる。
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519
匿名
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520
匿名
実際にあった実例を出すと比較的価格が高かった平成7年に埼玉県戸田市に4000万で買ったA氏と東京都笹塚に5300万で買ったB氏がいました。いずれも駅近徒歩3分の物件でしたが13年後の平成20年に両者ともマンションを売却、その売れた値段はA氏は2100万。B氏は4800万でした。A氏は▲1900万、B氏は▲500万です。月で計算するとA氏12.1万円、B氏3.2万円で住んだことになります。
どちらの物件を買いますか?
不動産購入は将来を見据えて買うものです。
一生住むつもりだからと言ってこれを無視するのはナンセンスです。
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521
匿名
ルフォン不動前は13年後に5000万の物件が4000万台をキープできるかは微妙だな〜
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522
匿名
基本的に住んだ時点で資産価値は購入価格の8割程度と言われているそうです。
つまり5000万の物件は住んだ時点で4500〜4000万の価値に下がる。
ただ、重要なのは残債割れをさせないこと。
5000万で買った物件を5000万で売ることが大切なのではなく、
例えば5年後に残債が4500だとしたら、4500の残債に対して4500で売れれば良いのではないでしょうか?
購入価格を基点として、500万を「損」と見るのは少し違う気がします。
実際に5年間、そこで生活した家賃なわけですし。
株とは違いますよね。
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523
匿名
いや、それでは投下資本を毀損してしまうので、売却後に購入資力が減少しちゃいますよ。
購入金額−売却金額−想定居住費=損益 で良いのでは?
残債を割り込まないのは、最低限での安全性であって、損益は純粋に考えるべき。
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524
匿名
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525
匿名
購入した時点で8割にならない物件選びが大切だと言いたかったんですが〜
確かに都心以外の場合そのような事例が多いようです。それはその立地に需要が無いからです。
都心や都心に近い場所でも中古に比べ新築価格が高い場合も同じことになります。需要が少ないのです。
近辺の中古マンションの情報はいくらでもありますから新築価格と比較すると明確になります。比較すると分かりますが都心では中古価格の方が高い立地が数多くあります。
最初から8割を想定内にした物件選びはナンセンスです。ローン返済うんぬんは論点が違います。だいたい8割スタートで35年ローンだと20年くらいはプラスにならないですよ。
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-
526
匿名
新築価格と10年後の中古価格を比較した駅ごとのリセールバリュは週刊ダイヤモンドや週刊東洋経済等で良く特集組んでるよね〜
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527
匿名
≫522さんのような感覚の人がルフォン不動前もターゲットにするんでしょうね。
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528
匿名
現在リセールバリューがいい駅も今回の地震で見直しが入る可能性がありますので埋め立て地にあるマンションは様子見した方がいいと思うよ。
浦安駅がどのようになるか注目です。
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529
522ですが
>525
言ってる内容は当然同意しますが、難しい話ですね。
机上の空論というか、少なくともこの物件のエリアに当てはまる話ではない。
坪300クラス、サンケイのルフォン不動前で望める話ではないですね。
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530
匿名
しかしなぜあえて南側が線路の物件を買おうとする人が多いんでしょう。春や秋の気候のいいときには窓を開けて風を通すのは気持ちいいものです。でも数分ごとに強烈な電車の走行音を聞かなくてはならないんですよ
賃貸ならともかく分譲ではどうでしょう?!住んでみて気になったら取り返しがつきません!電車の騒音を線路横で聞いて見て下さい。急行はかなりスピードを出していますよ。
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531
匿名
不動前〜目黒駅間では長年騒音問題で東急と住民で紛争があります。
カーブしているのでこすり音が酷いようです。
ルフォンのあたりはブレーキ音でしょうか!?最近のペアガラスは遮音性能は高いですが低音域は気になりませんが高音域はかなり通すように感じます。
電車の走行音、ブレーキ音は高音ですよねー
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532
周辺住民さん
ルフォンと反対側の線路すぐ傍に住んでますが、目黒線の音はほとんど気になりませんよ。ときどき、発車ベル鳴ってるなぁ、程度。
ロングレールと駅舎の屋根が騒音の拡散を防いでいるようで、ルフォンでもそれ程気にする必要はないんじゃないかなーと思います。個人差はあるでしょうが。
もちろん、南側の窓が線路向いているので、ウチよりは若干気になるかもしれません。
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533
匿名
≫532さん
ルフォンの反対側だと線路が北側ですよね。窓が小さいのでは?!分譲マンションですか?
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534
匿名
踏切の立っている時のことを考えると騒音が気にならないというのは信じられません。
でも後から線路脇に家を建てて騒音が酷いと言われる東急電鉄も可哀想ですね〜工場横に家を建てて工場がうるさいとか振動があるという住民が多く工場移動を余儀なくされたということを良く聞きます。
それだけ騒音をイメージせずに家を購入する人が多いということです。
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535
532
目黒線この辺は踏切ないよ。完全立体化済み。現地行けばわかる。
ウチと目黒線とは家二軒、間があるし、リビングが南東向きなんで、ルフォンより条件良いのは確か。分譲マンションっすよ〜
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-
536
匿名
現地線路沿いまで行って確認しました。 電車の音ブレーキはほぼ気にならないです。窓あけても大丈夫じゃないかな でも ホームのアナウンスが聞こえるかも 後 隣の小学校のチャイムが結構ひびきわたってた。
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537
匿名さん
パークホームズ目黒は販売延期のようです。
こちらは予定通りなのかな。
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538
匿名
大手デベは延期の配慮していますがここはないようですよ。
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539
匿名さん
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540
匿名さん
販売代理だからリバブルは契約取ることしか考えてないですよ。
資材の調達、物流、人出不足で引渡し遅延になるリスクは売主負担ですから。
そうなっても誠実に対応してくれるとは思えませんね。
仕上がりが悪くてもリバブルがどこまで味方してくれるかは不透明。少なくとも営業マンは頼りになる感じではなかった。
三井は影響もでかいし、保守的な対応ですね。
こんな時期ですから皆さんよく考えて下さい。
私はこの物件を検討しましたが、営業マン、プラン、価格、時期、もろもろの要因すべてが不満だったので見送ります。
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541
匿名
と、三井の営業さんが言ってますので、みんな待ってあげよう。
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542
匿名
地震があって数日後、
検討していただいてますか〜?
と、電話があった。
地震大丈夫でしたか?など、気遣いの挨拶全くなし。
ここで営業の質が悪いとの書き込みを多々見かけるが
なるほどと思った。
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543
匿名
営業マンから社風がみえますね〜購入後の無償のアフター対応は期待できないな〜管理会社は週刊ダイヤモンド(今年2月26日発売)の管理会社ランキング100社にもでてないし。管理人を置くだけ〜?大手デベは2年点検までは結構無償修理してくれるんだけどな。ここはどうか確認した方が良さそう。
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544
匿名
副業でやっているデベにそこまで期待しても・・・アフターが無い前提でイニシャルコストがどうかという評価をするしかないのでは?
それよりもゼネコンをどこまで管理できているやら最近の鉄筋足りない事件が発覚しているのは大手デベばっか、管理してるから発覚。管理出来ていないとこは下請けが何やってても発覚しません。難易度高い屋上緑化やってるけど大丈夫かなぁ?!
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545
匿名
リバブルは販売代理だからアフターは対応しません。マンションの名前からもサンケイのマンションですからサンケイサービスが対応になる筈です。
リバブルは販売時期にモデルルームに数人営業マンを派遣するだけです。このマンションに瑕疵があっても取り合ってくれないでしょう。
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546
匿名
販売代理に優秀な営業マンを出すデベはありません。提携費用は決まっているんですから・・・責任もないんですから〜
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547
匿名
採算性が悪いから副業から撤収は良くある話です。住まいは安心、安定を買うものです。リスクは少しでも小さくしなくちゃ。
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548
匿名
ゼネコン自体でも管理はしますが監督次第です。監督のレベルで品質が変わらないように大手デベでも品質管理をしています。監督は残念ながらピンキリです。それ以上に下請けは意識が低く管理が甘いと見ると少しでも儲けようと手抜きをします。それだけ下請けは厳しい金額で受注していますから品質管理が必要なんです。天王洲の大規模タワマンでは11次下請けまでいて問題になりました。丸投げ会社が中間に10社もいて相当厳しい受注金額であることが想定出来、下請施工メーカーも赤字ならないようにする訳ですからスペックダウンが勝手に行われてたのではと疑われたということもありました。
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549
匿名
大手デベが休んでるうちが最大のチャンスですよね〜今回売り切らないと厳しいですよ〜デベさん頑張って下さい〜このマンションが湾岸埋め立て立地でなくて良かったですね〜内陸はじりじり高値になって来ています。
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550
匿名
内陸のマンションが地震後にもはや売れているようですね〜チャイナマネーが動いているようです。ここのマンションも中国人が買い占めるかも。中国ではあの強烈な地震で倒れた建物もなくガラスも割れない日本の建物が話題になっているようで、高層マンションなのに杭が木で出来ている中国のマンションよりも資産価値を再確認したのでは。原子力が安全宣言が出れば東京の内陸高台立地はあっという間に値段が上がって手が出なくなるかもです。
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