変動金利の相場は？

一部繰上げの保障料返金の手数料は三菱東京ＵＦＪは3150円。
りそなは5250円。
みずほは10500円。

三井住友は無料になってますね。

20回繰り上げしたら（毎回保障料が最大までいってるとして）20万の差がでる可能性があるから大きいかも・・・

でも自分は三井住友は-1.5%の0.975しか取れないので、-1.6%の0.875のところと
どっちにするか悩みどころ。

みずほ酷いなｗ

最近大手地銀で保証料別0.875でした、これって安い？

現時点では、それが一番低い値じゃないですか。
うちもNo81さんと同様で、提携で0.975もしくは0.875ですよ。

手数料がちょっと高めで金利ゼロっての何かのニュースで見た。

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最近では提携ローンで0.775%ってマンションが結構ありますよ

変動は３５年返済しても完済しない場合があるので気をつけましょう

このスレの人は多分繰り上げを考えて期間の半分程度での完済を目指して
いる人でしょうから、35年でじっくり返そうと言う人は少ないと思います。
じっくりの方にはフラットの方が堅いと思います。

そもそも変動で35年掛けて返す人なんて殆どいないのでは？

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そうでしょうね。
いくら不景気、低金利とはいえ、30年、35年先までこの状態が続くとは確信できないですよね。

まぁ、あと10年間は低金利で推移するのは、ほぼ間違いないだろうから、変動1本でするにしても、せめて20年程度で返済する自信がなければ危険ですね。

>86さん
提携でも0.775%をだしている銀行ってそうありますか？
千葉銀以外にはしらないんだけど。
具体的銀行名がわかれば教えてください～。

元金が多いときは、変動で低金利だ借りる。

元金が減ると、金利が上がっても、支払額は増えない。

4000万円の元金があるときに、金利3パーセントだと、1年の利息は、120万円
4000万円の元金があるときに、金利0.8パーセントだと、1年の利息は、32万円

元金が1000万円に減ったとき、金利3パーセントだと、1年の利息は、30万円
元金が1000万円に減ったとき、金利0.8パーセントだと、1年の利息は、8万円

元金が1000万円に減ったときに、金利が5パーセントになったら、1年の利息は、50万円

変動で、0.8パーセントで借りて、返済額軽減で少し多めに繰り上げ返済していけば
どんどん元金が減るので、リスクヘッジになる。

わかりやすい解説ですね。
現時点では、とりあえず変動一本で借りるのが妥当ですね。
No90さんのおっしゃるように、あと10年は低金利が続くことはほぼ間違いないでしょうしね。

0.825希望しているんだけど0.875が限界ですって言われている。

>>87
変動は、じゃなくて元利均等は、でしょ。
そんないいかげんな知識でお客様に説明しては気の毒ですよ。

住宅ローンは元利均等が前提でしょう。
そうしなきゃ毎月の返済額がシミュレーション出来ない。
何も言わなきゃ元利均等になるんだからよけいな事は言わない。

>>87さんは変動の未払い利息のことを言っていると思うけど

そうですよね。
No.95は大恥かいたな。

変動で借りて、住宅ローン控除が終わる10年後に全額返済。
これがベストだと思っています。10年程度は低金利が続くと思っています。

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異論なし。
ただ、それができるのは、お金に余裕のある一部の家庭だけでしょう。
一般家庭で、10年で4000万はなかなか返せないですよ。

でも３５年変動だけで借りるような人は、それぐらい繰り上げできる人たちだと思ってるけど。
１０年は無理でもせめて２０年では返すつもりだと。
３０年とかかかるような予定ならば、固定とかミックスとかを選んだほうがいいような気がする。

別に
あなたの予想している金利上がりそうな年がいつだか知りませんが5年目くらいに手数料一万円で固定に替えればいいだけですから

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金利上がれば固定に切り替えればいいとは言うものの、
どの程度まで上がったら切り替えに踏み切るか決めてますか？？
結構決断力が要ると思いますが。

とりあえず、直近で上昇しそうな気配はないですよね。

株でもなんでも、素人判断で見極めようとするから迷うわけで期間は５年
元金の目標額に達した時点で、スパッと固定に替えます
毎月固定との差額以上を繰り上げしてれば支払い額も変わることなく惜しい気持ちもない
とはいえ５年以内に金利急上昇したらお手上げです

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ローン減税対象者は10年後でもいいでしょ。

なんとか0.825％引き出せた。9月実行予定

↑どこの銀行？

>>107
スペックをしりたい
年収や買う物件やいくら借り入れでどこの銀行？

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5000万円の1パーセントの利息が、1年で、50万円
5000万円の3パーセントの利息が、1年で、150万円

これだけ見ると、変動で金利1パーセントは魅力ですね。


10年後の残金は、

金利1パーセントの人は、
16,937,040円を支払って、残りの元金は、37,451,134円

金利3パーセントの人は、
23,091,000円を支払って、残りの元金は、40,577,868円

つまり

10年間変動金利が変わらないと、
1パーセントで借りた人は、３パーセントで借りた人より、

支払額は、6,153,960円少ないのに、
元金は、3,126,734円、多く減る。

借金が多いうちは、金利を安くするのが良さそうですね。

10年後に、金利が上がったとしても、この差は、なかなか逆転しませんね。

>>107
借り換え2500万　年収800万です。東京に支店のある地銀です。

変動金利優遇-1.8%は良い方？

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基準金利は？

補償料なし（込みってことかな？）の変動で0.975でした。

>>114
どこの銀行でしょうか？

114です
補償料→保証料ですね。
お恥ずかしい。

三井住友と、九州の地銀の2行です
他の銀行にも仮審査申し込み中で、金利最低なところで、繰り上げ返済の手数料や、ネットバンキングの使いやすさなどを考慮して決定しようと思ってます。

三井住友にそんな商品あるの？
浦山しー

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やっぱりデベロッパー提携のローンが一番条件良いものなんですかね。
提携ローンでは：変動35年1.6%優遇で現状0.875%で通ったのですが、
他社さんでは、せいぜい1.5%優遇までですと言われました。

モデルルーム見学に行って提示されたのが、保証料なしの０．９７５でした

どこの銀行ですか？
0.775％（保証料別）では、千葉銀行とかしか聞いた事ないけど最近は結構あるのかな？

三井住友でした。
2つの物件で三井住友の0.975を提示されました

三井住友で保障料無料なんてはじめてききました。
優遇利率をあげることはあっても、保障料無料なんて条件をメガバンクが出すとは
なかなか信じがたいですが。

団信料なしの聞き間違いってことはない？

＞122
いやいや、団信料はちゃんと金利に含まれています

ソニー銀行に借り換えを検討していると伝えたところ
同一銀行での借り換えで本店決済で0.825％の提示されました。

>124

どこ銀行？
同一銀行の借換ってあり得ないと思ってたけど場合によっては出来るんだー
しかも0.825ってすごいね

現在変動金利で、金利上昇してくれば固定に乗り換えればいい、て意見が散見されますが、どうなんでしょうね。
現状では金利上昇しそうな気配がないから、固定と変動の金利差が小さくなってきてますが、実際に金利上昇してきて、今後もぐんぐん上がりそうな流れになれば、固定と変動の金利差は大きくなってくるのではないかと思うのですが。

>>97,98
元金均等方式のときに、未払い利息のせいで満期で返済できないケースなんてありえるか？

5000万円借りて、金利が0.9パーセントなら、1年の利息は、45万円

5000万円借りて、金利が3パーセントなら、1年の利息は、150万円

元金が2000万円に減った頃に、金利が5パーセントになったとしても、1年の利息は、100万円

つまり、あとで金利が上がっても、痛くない。

なので、元金が多いときは、低金利で借りるのがコツ

>>128
言わんとすることはわかるけど、３５年カツカツで５０００万返すときは、元金均等でも２０年かかる。
それまでは低金利維持できる計算ってのも危険では？

逆に５～１０年で５０００万完済できる能力があるなら、金利が０．９％であろうが３％であろうがそれほど大きく響いてこない。（まあその場合変動か１０年固定選択だろうから、低金利になるけども）

あと０．９％だったのが半年後に５％に上がってることはまずないわけで、金利が上昇していく過程での利息の上昇も考慮しないと、あまり現実的な仮定とは言えないと思う。

訂正
元金均等でも２０年かかる→２０００万にまで減らすのに、元金均等でも２０年かかる

これだけ長期金利が下がるとそろそろ0.675とかでてくるのかもな

長期金利と変動金利は関係ないと思うが。

そう素人には関係ないように見えるが、
関係大有り。

変動の優遇金利が下がっているのはフラット３５ｓの
優遇＋長期固定の低下が影響している。

銀行など民間の長期では、もはやフラット３５ｓに対抗するのは不可能。
唯一、変動金利が対抗できる商品。

なので、長期金利（フラット）が下がれば、変動も合わせて下がる。
というか、銀行が優遇幅を増やしてギリギリの利益で対抗するしかない。

>133さん

ということは、これからまだ優遇幅は拡大するのでしょうか？
いま-1.6%優遇の変動0.875%にて借換を実行予定ですが、もう少し待った方が良いのですかね？
いつ、どの程度まで優遇幅が拡大すると予想しますか？

優遇幅が変わるかなあ？

そもそもの基準金利の2.475が低くなるってことはない？
そしたら優遇幅はいまのままで契約しちゃっても問題ないんだけど・・・・

優遇幅は銀行によって「3/31まで-1.5%」とかってなってるから、そのタイミングじゃないと下がらないんじゃ？「9/30まで」ってとこもあるけどそのタイミングでその銀行だけ下げるとは思えないけど・

フラット35ｓなんて導入されたの最近だから
変動金利が低くなったこととあまり関係ないよ
もっとずっと前から低下傾向は続いていた

銀行の融資先が少なくなって住宅ローン債務者の獲得競争が激しくなったこと
銀行は普通預金等で短期は超低金利でファイナンスできること

これらが金利優遇後の短期金利がすごく低いことの要因だよ

え〜
それは現状知らな過ぎでしょ
一年前は優遇MAX▲1.5取れる人なんて少なかった
今年に入ってからですよ。1.5誰もが取れてるのは！
7月からは1.6優遇もかなり出てる。ネット系や新規参入銀行が安いから、ということを理由にするなら、なぜそれらが安いのでしょうか？
変動金利率は短期プライムレートで決まり、短期プライムレートは無担保コールオーバーナイト率で決まる
その率が今0.095だから変動金利は下がってもあと0.1%
いわゆる、０金利政策
フラット35Sはそもそも戸建向きでマンションでS仕様はわずかだったのに、各社抜穴をついてS適応マンションにした。いまはそうしないと売れない
なので、優遇率が下がる以外に変動金利下がる可能性はない
そしてそれはフラット35Sに客が流れる今年いっぱいまで
来年以降はフラットの優遇措置なくなって変動優位になるから優遇率は1.4くらいに落ち着くはず

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>133=138?さん

134です。
よくわかりました。確かに最近になって-1.6%優遇が出始めていますよね。
私も今が底だと思っていましたが、年内にもう1段階あるのでは？とも思い、借り換え時期を調整しています。
自分は、8月時点で9月のフラットSが下がると思ったので、それに対抗して9月は更に-0.1%優遇があるのでは？と思い、8月に借り換えせずに9月を待ちました。
予想通り、9月のフラットSは下がりましたが、どの銀行に聞いても8月と状況は変わりませんとのことでした。
10月～12月の間でさらに-0.1%優遇される可能性ありますかね？
あまり待つと、おっしゃる通りフラットの優遇措置がなくなることで変動有利になり、優遇幅が縮小すると思いますので、底を掴みたく悩んでいます。
しつこくてすいません

フラット35の優遇措置は、来年も延長されるようです。
http://www.asahi.com/business/update/0819/TKY201008180420.html

そう言えばフラット延長決まりましたね(笑)
ということで慌てず様子見て良いのでは。
需要と供給の原理は同じですからフラットに流れまくれば優遇率も期待できます
家電製品と同じで支店長判断で0.1%くらいの交渉は可能です。やはり３月が良いのでは？
しかし、フラット35Sが使えるなら断然お勧めですけどね。なにゆえ変動？
例え、変動で0.2%、人より低くても上がり出したらパニック状態になりますよ
特にこうやってネットが気になってしまう方は。

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良く見たら借り替えですね、失礼！
ならば少しでもたくさんの見積り取って他行と比較プレッシャーかけるですね！

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フラット３５Sは団信料もかかるんだよね？
なので実質その分プラスになると思われ。

そうですね。
団信を考慮すると、0.38％上乗せないと銀行金利と同等と言えない。

ですが、銀行ローンで最初の保証料７０万円（3000万借り入れ）かかるのに、
フラットでは保証料が０円ということを考えると、
上乗せは0.2％くらいで計算するのがよいかと。

9月のフラット３５Ｓは当初10年が1.06％だから、1.3％の10年固定と同等。
10年後に優遇が解けて2.3％に急増することをどう思うか！？

仮に、ここでフラットから変動に変えようとすると借り換え地獄があるかも。
今のように変動金利に優遇があるとは限らないし。

でも今のフラットなら35年継続でしょ。
繰上げもできるし。

>141=142さん

139です。
ありがとうございました。
いくつか交渉して2つの銀行が0.875%（-1.6%）を提示してきました。
この2つの銀行は、最初-1.5%が限界との事でしたが、交渉・競合を持ちかけて交渉したら更に-0.1%優遇で-1.6%が引き出せました。
もう少し様子を見て、底だと思えば実行しようかなと思います。

２行から0.875％もらえてるなら、物件の将来性次第では1.7優遇でるはず
銀行にとって変動金利は破産されない限り絶対儲かる確実な商品。物件の担保が高ければ、絶対がさらに堅くなる
５年以内に近くに駅、ショッピングセンター、高速のインター、病院ができる計画を調査する価値ある
来週あたりからネットで0.775％取れました報告（自慢！？）が増えてくるはずなので、チャンスあるかも

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現在、議論されてる0.875や＞146さんが書いている「0.775も？」っていうのは、
保証料は別ということなのでしょうか？

146ではないですが、
0.775はわたしの周りでは聞いたことがありません。
0.875は保証料別で見かけたことがあります。

>146さん

145です。
物件の将来性ですね。
周辺の計画などを調査してみて、それが交渉材料になるようであれば再度銀行と交渉してみようと思います。
0.775％取れました報告、興味ありますね。
0.775%がダメなら0.825%でどうですかって言ってみようかなー

>147さん

私の0.875%は保証料別です。恐らく146さんの言われているのも同様だと思います。

147です
少し前のこの掲示板で、保証料なし（込みということかな？）の0.975
という書き込みああるのですが
それだと、145さんの言われる0.775と同じでは？
そうだとすれば、俄然ローン交渉にやる気が出てきます。

保証料込みで0.875とれましたよ！
りそなで優遇-1.6です

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>151
保証料込みで-1.6%はすごい。
うちも現在りそな交渉中なので（保証料別で-1.6%は確保済）
条件（新規or提携or借り換え？、借り入れ金額）を教えていただけると助かります。

保証料込みで-1.6%って・・・。りそなってそんなすごいの？

保証料込みで0.875%ってことは保証料別と同じに考えたら0.675%で借りれたってことでしょ？

ありえるの？

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0.775の千葉銀が最高でしょう。それ以外は0.875が最高かな・

0.075の千葉銀
0.875（保証料込み）のりそな（-1.6）
こちらは変動のみの優遇なのでしょうか？
それとも固定も同じ割合（りそななら、固定も全て-1.6）の優遇なのでしょうか？。
固定に切り替えたときに優遇幅が減るようなパターンもあるみたいなので。

わずか0.1％の金利差で一喜一憂するのはわかりますが、このレスには多分にでたらめも紛れ込んでいます。

まともな良心のあるローン債務者のみなさんにおかれましては、あまり銀行窓口でやからを言うのは慎みましょう。

端から見ていて、下品極まりないですよ。

わずか0.1％の金利交渉をするくらいなら、もっと知的レベルをあげて年収アップを図りましょう！！

>>157
銀行の人？こんな掲示板で愚痴書いても無駄かと。

>157の銀行員さん。

年収がいくらあっても、銀行にあえて高い利子を払いたい人なんていないのでは？
少しでも安いほうがいいに決まってるよね。

そもそも変動一本で行こうとしている人たちは、繰上げ前提なので
知的レベルも年収もある程度兼ねてる人だと思いますよ。
そうでない人には危険だし。

交渉の余地がある限り、粘りますよ
そもそも給料アップに直結するほどの知的レベルとは？国家資格や語学力など桁違いの先行投資がかかるのでは。
銀行の窓口でタフネゴシエーションするくらいで100万円取れるなら楽勝でしょ
むしろ、その交渉力こそ企業の欲しがる人材なのでは？
って、マジ回答してどないすんねん

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近い将来、変動は激高しますから、今のうちに少しでも納得のいく条件を頂くのは当然の主張ですから遠慮なく交渉しましょう

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↑変動激高の根拠は何すか？

今が底だから
これに反論できるならしてみ

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今が底だからと言われて3年経ちました
これから上がると言われて0．5だけ上がったけどそれが天井でした
その前の天井は0．25でした。

そんな状況がかれこれ10年以上続いてます。

デベ提携ローンで0.875%（りそな）を確保した者です。
ぶっちゃけがんばれば一括で買える新築マンションなのですが、
これだと東京スターが最強ですよね？

>165さん

メンテパック１が必須なので（年率0.504%）は別途かかりますよね。
これとは別に手数料（1件につき）105,000円（税込）、登記費用、印紙税等の費用（実費）がかかって
くるみたいなので、
10年間の控除額との差額で考えるのがいいかも。

・・・・自分ならいろいろ書類書くのも面倒なので借りずに返済しちゃいますが。

>165

普通預金にぶち込まないといけない時点でoutだろ。

最近の新築だとフラットS使えるのでは？
20年以下の返済にして、ノンバンクで融資手数料抑えて、団信無しで
手元のキャッシュは運用でいいと思う

やっぱ、キャッシュは運用がいいのかな？

借用5000万。1.6%の0.875で借りる予定。

現マンション売るので売れた時に3000万程度のお金がはいってくるんだけど、
借金返しちゃうか、手元で運用するか悩むところ。
当初10年だけは借りておいたほうがいいかな？

0.875はどこ銀行？
0.875は今や当たり前？

わたしだったら返しますねー。3000全部。
残り2000を0.875で借りて余裕なんじゃないですか？

0.875は保証料別枠で払っていますか？
別枠でも、実質1.075になり、住宅ローン控除を考慮し0,075％の利子がつきます。
今定期預金は、0.3％程度なので、私なら返却したい気持ちを抑えて、借り続けます
そうでないと、最初に支払う抵当権など、ローンにかかわる手数料の元がとれませんので。
3000万を0.３％で運用したとしても支払う利子よりは多いです。（控除を含めてです）
数年後、金利が上がり始めた場合は、すぐに返します。

保証料込なら、なおさらだと思います。
私は半年前、保証料別枠で0.675％で借りました。最初に手数料が保証料や税金、抵当権などで30万程度かかっていますので、その分を取り戻すべく、手元に残した現金を定期で運用し、繰り上げ返済するのを我慢しています。

心理的には、すっきりしたいので、返済してしまいたいです。
ひたすら我慢です。

>165
とりあえず３つで-1.6%の0.875は確保してます。保証料別枠です。
上記は提携ローンの値なのでなにも交渉はしてません。

>170
保証料別枠で0.675%って銀行どこでしょうか？差し支えなければ教えていただけると。
りそなで保証料込で0.875という書き込みもありましたね。そこですか？

やはり金利があがるまで＆住宅ローン控除中はじっと我慢で運用がいい方法ですよね。
0.075%以上で運用ができればOKということですね。
同じく心理的にはすっきりしたい気もするんですが。
手元に余剰金あると株大好きなのでまた株につっこんじゃいそう・・・・

保証料こみで0.875ってすごいですね。
借り換えでしょうか？それとも新規でしょうか？

保証料込みで0.875というのは提携ですか？。
途中、固定選択時でも同率の金利優遇なのでしょうか？

りそなで保証料込で0.875というのも周りでは聞きませんが
やはり提携でしょうか？。

当方、借り換えを検討していて
近くの銀行など・・・調べた上で問い合わせをしたりしてます。
保証料別なら0.8パーセント台はありましたが、
保証料込みでの金利を提示してきた銀行は今の所ありません。
保証料込みでの低金利の方は、年収が多く別枠の場合でも
保証料が低い方達なのでしょうか・・・。

１７０です。

提携ローンでした。－１．８でした。
2月だったのでキャンペーン期間だったらしいです。
地銀２つとも－１．８でした。

年収は全く高くありません。

>174

提携ってことは、不動産屋からも仲介料とられるんじゃね？

武蔵野銀行で全期間1.9%優遇
0.825で借りてます。

基準金利が都銀よりも高いので
1.9優遇で0.825となってます。

ちなみに自己資金20%以上の提携ローンです。

武銀って確か変動と固定設定時の優遇幅違いますよね？
全期間1.9%優遇は固定時もですか？。

>No.177

固定に変更した場合は　-1.6優遇です。
変動の場合のみ　-1.9.
固定と変動の切り替えは何回でもできるみたいです。
（固定⇒変動は確か手数料がかかる）

固定に切り替えとなるとちょっと高くなりますよね。
そもそも武銀は固定も10年までしかなくて
あまり使い勝手がいいとは思えないのが難点です。

とりあえずローン残高が多いうちは
金利が少しでも安いほうがいいと思い
決めてしまいました。

金利がこのままあまり変わらなければ
10年間は住宅ローン控除の恩恵を受けて
10年後に貯めた貯金で繰り上げ返済しようと計画中です。
金利が大きくあがるとこの計画も崩れますが。

＞178
固定にした時は-1.6優遇なんですね。
この低金利の時に、変動の金利を見ると
借りる側としては心がぐらつきますよね。
先は分かりませんが、私もしばらくは低金利が続くと予想しているので
様子見ながら、変動でいっとくつもりです。
この金利だと変動で少しでも早く元金を減らせれば
金利上昇時のリスクもだいぶ違いますしね。

確かにメガバンクと違って武銀は勝手が悪いとは思いますが
メガバンクの方が地銀に比べて金利が高い事が多いですよね。
メガバンクはどこも当たり前のようにネットでの操作ができて
ネット上なら手数料無料だったりするのでネットバンク同様便利ですが、
ここでよく話題にでる『りそな』も最大の優遇を受けれるなら魅力的ですね。

保証料別枠で0.675％や、保証料込みで0.875％という銀行があるみたいですが
詳しい条件や銀行名などが書かれていないので気になります。
提携や地域外の地銀だと私には無理だと思いますが・・・。
同率で固定切り替え時も優遇を受けれるのなら、かなりお得ですよね。

>No.179

武銀も繰上げ手数料が5000円かかるというので
気になっていたのですが、今年の4月ぐらいからだったか、
ネットでの繰上げ返済手数料は無料になったんですよ。
他と悩んだのですが、それも決め手のひとつになりました。

ちなみに保証料は別で支払いました。

また武銀はポイントサービスというのがあって
住宅ローン50万円につき10Pがもらえます。
最高1500万までなので、1500万以上借入で毎月300P。

500Pごとに500円分になり
1年間のポイント数分まとめてクオカードがもらえるので
年間3600円分のクオカードがもらえる計算になります。

微々たるものですが、これも利用してます。