都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。
※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）
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[スレ作成日時]2010-06-02 15:48:22
>>400定期借地って、デメリットだらけですよ。
借地期間が２０年切ると、売るに売れない。買う人がローン組めないし、購入者自体がいないでしょう。
また借地期間が、近づいてくると修繕の問題がでてくる。
地震で建物に損傷があっても、借地期間１０年切ってたら修繕するのか。
借地だから固定資産税が無い分、更地にして返却するから解体費用を出さなければならない。
長生きしたら、借地満了後の老後が不安ですね。
借地にはデメリットがあるから、その分安くないと買う意味がないですよ。
不当に高い地代は、契約期間の途中でも値下げ交渉が可能です
地主が承諾しなければ、適正と思われる地代を支払うことも可能です
地主が受け取らなければ裁判所の供託すればいい。
地代の値下げ交渉に地主が応じなければ、調停するれば収まることが多いです。
分譲後の賃借人は管理組合ですから、将来こういったことは想定の範囲内です。
＞賃料と土地固定資産税が同じくらいなら購入者の実質的な負担は変わらないのでは？
地主は地代を得て固定資産税を負担し、残りを収入とします。
慈善事業ではありませんので、誤解されないように。
マンションの固定資産税について間違った知識を持ちのようですが
固定資産税＝土地＋建物 と別個に課税されます。
建物は、地主のものでなく借地人の共有財産です。
普通借地権は、建物が朽廃していなければ更新することが可能です
朽廃の状態とは、人が住めないということです。
定期借地権は、更新できない替りに地代は低額にされるのが普通です。
マンションの賃貸についても、更新できない定期借家契約はは大幅に家賃が安いのが普通です。
借地マンションなのに割安感がない。
色々と面倒だしトータルコストが所有権より安く見えないとね。
誰が買うの？
そう 定借は土地代が掛らない だから駅近で安くないと、所有権を蹴ってまでして定借を買おうとは…
30才で50年経って80才になった時にはもう賃貸は借りれないし、権利金返ってきても買う資力も無いだろうし……
東西線と西武新宿線の乗り入れ計画なんて話、ありましたね。
いまや都心に乗り入れてない路線は西武線ぐらいなものだから
構想自体はまだ残っているかもしれません。（実現可能性は低いですが）
ただ、できるにしてもこのルートが現実的でしょうね。
http://chizuz.com/map/map28051.html
>403
でも正直、そこまでしなくちゃいけないならいいやって感じですよね。
うーん、なんで定借にしたんだろ？
安いならともかく・・・。
この辺りって好きな街だから、微妙な気持ちになってしまう。
＞裁判所に供託って・・・こういうデタラメを平気で書き込める人の神経がわからない。
無知！！
すみません、だいぶ前に「神田川からはドブの臭いはしません」と書きましたが、
訂正します。夏は川のすぐそばまで行くと少し臭います。しかし、川から少し離れれば、
よほど敏感な方ではないかぎり、臭さは感じないと思います。
この物件もったいないんですよね。
鹿島の設計がいまいちというか。
角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし。
タワマンでもないのに定期借地で地代とって鹿島の儲けにはなっても
価格が大して安いわけでないから住む人にメリット感じなくなっているですよね。
販売苦戦してるのもブランドのある販売会社に２社に任せてなんとかしようと
いう鹿島の殿様商売的なとこが色濃く出てますね。
安ければ構造は良いので立地の悪さは都心ということで目をつぶれるレベル
なのでおしいってとこかな。
丁度坂下になっていて、目白・雑司ヶ谷に行くには23区内有数の急坂、
高田馬場に行くにも坂があるので日々の通勤等を考えると利便性ではかなりマイナス。
駅からも結構遠いし。
仰る通り定借で価格が安ければいいのだが、さして割安感もない。
構造は良いのだが。。
販売は大苦戦のようで、売り出して半年以上経過するも、まだ全戸の4割も売れてないよね。
買わないと明確に言ったのに営業マンから未だに連絡があるよ。
テコ入れに御用ジャーナリストに記事書かせたりしてるけど・・
＞角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
＞面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし
この物件の最大の特徴は壁式構造。
壁で全体を支えるから当然上のようは特徴になる。
検討するなら少しは研究なさい。
と思ったら近所民か。仕方ないね。
＞この物件の最大の特徴は壁式構造。
目白ガーデンヒルズと同じような構造なんだ。
直床で安く作って儲かった目白プレイスで味をしめての第二弾？
住友もシティテラスで大ボケしちゃったから、つまることろ高いマンションが
売れるような土地柄じゃないんだよね、豊島区でも最低地の川沿いですから。
レンタルCDのマンションには、その筋の人が多数いると地元では有名なエリアだから。
はちきゅうさん。まんせえ。
定期借地なのに分譲並みの値段だから、売れませんね。
立地もいいわけじゃないし、厳しいね。
加賀レジの弟君は苦戦しているようですね。先々月、某◯◯社より、兄上である加賀レジ住民宛に、桜プレイスの販促材料として取材をしたいとの封書がきてました。同じ意匠で建設された加賀レジからのナマの声を届けたかったのでしょうか。謝礼金も魅力的でしたね。しかし、それを見て、あぁ、苦戦しているんだなと思いました。弟君には頑張って欲しいですが、いくら建物が魅力的でも、、無理か。
神田川はふつうに臭いぞ
あの～、正確を期すとですね、鹿島には販売部がない訳で、販売に関しては何処かに委託するしかないんだよね。それが殿様商売がどうかは別の話でして。
大苦戦していることもあってか、竣工前だけど結構な値引きを考え始めているみたいだよ。
「即決する」等の強い購入意向を示せば行けるかもしれない。
私も営業に値引きを示唆されました。
立地が気に入らないのでスルーしますが、価格がネックで躊躇している人はチャンスかと。
兄弟物件の目白プレイスのスレは土壌汚染や学区で盛り上がっておりましたが
ここは静かですね。
2011/09/17 22:43 終了～。
今回の台風でさえ神田川が大丈夫だったんだから、
この立地も再評価されていいと思うんだけどねえ・・・
駅からずいぶん離れているといえば、そうなのでしょうかね。
どの駅を使うかにもよるとは思いますが、まずまずの徒歩圏内
ではないのかなという気もするのですが。
ポジティブとまでいかない客観的なレスにいちいち噛み付いてる人、いったい何なの？
老婆心というやつでしょう。
ここは、資産価値の維持という観点で、やはり５０年の定期借地権というのがまずいのだと思います。銀座の一等地とか新宿渋谷駅前とかであれば仕方ないなと思えますが、この立地で借地権だと、周りに所有権のマンションもあるのでそちらを先に検討したくなってしまいます。シティテラス目白まだ売ってますしね。
この辺りはとてものどかで良いと思いますよ。
治安も悪くないと思います。
利便性にはかけますが住環境にはばっちりそうですね。
10月16日～鬼子母神社でお祭りがありますよ。むかしからの伝統のお祭りで有名ですよ。
現地を確認しましたが、荒川線の踏切りの信号（交差点の所）の音が耳に障りました。
恐らく、窓を開けてれば100%聞こえると思います。
また、明治通り・新目白通りの交通量が一日中多いので、やはり多少の騒音は避けられないと思います。
山手線・明治通りの内側というブランド感はありますが、騒音・場所の利便性はそこまで良い様には感じませんでした。
定期借地権については、担保や売却の時の査定に影響しそうです。この件については無知なので分かりませんが。
>>431
定年して郊外へ引っ越そうとしたら、定期借地権に買い手が付かない、担保価値もない、
という可能性があるわけで。
定借自体が日本でまだ日の浅い制度だから、不透明感が強いんですよね。
不透明？期限が来たら建物を撤去して返還するんだからこれほど明確なことはないでしょ。幾らで売れるか？５０年でゼロになるんだから毎年２パーセントずつ引いて行けば良いんだから明確ですよね。
定期借地権ってそもそも普通の住宅ローン組めるんでしょうか？
新築時には売り手側の力もあって組めるかもしれないけど、
中古時にはまず組めないと思いますが。
この辺りはかなり坂がきつく、自転車で出掛けるのは厳しいですよ。
実際に走ってみればわかるけど、普通のママチャリではとてもムリ。
>437
>436さんは「定年御、引っ越すことを考えたときに定借物件に買い手が付かない」
→「売れるかどうかわからず引退後、物件を売って家を替えるなど予定が立てられない」
ということで、将来に対して「不透明」だと言ってるように思われます。
定借の制度内容が不透明と言ってるのではないと読んでわかるでしょ。
ではなぜ噛み合わないのか。それは436さんと437さんの将来への考え方の違いですね。
436さんは、現在引退後の生活を考えるうえで一般的な、現在の物件を売却して新生活の
資金にするという考えを大事にしているから。
437はもうこの定借物件で満足して、その次に住む物件のことなんて考えてないから。
この物件を買う人はぶっちゃけ後者を支持する人でしょうね。
まあ人生なにが起こるかわからないので、いつでも売りたい時に売れる物件の方が安心できる
という人が全体として多いでしょうから、この物件が販売に苦労するのはうなずけます。
ここはリタイア時期のシニア世代にオススメですよ。
駅が遠いとは言っても急がない＆早朝深夜でないなら都電や都バス（明治通り・早稲田通り）であちこち出かけやすいし。
神田川沿いの遊歩道を江戸川公園まで往復するのは一年中気持ちいいし。
日常使いのクリニックは近くにあるし総合病院もタクシーですぐ。
周囲も閑静。
ちょいと浮世離れしたこの立地、のんびり暮らすには最高だと思いますよ。
この物件が売れないのは単純に高くて不便だから
436です。言葉足らずですみません。だいたい439さんのおっしゃるとおりです。
勉強が足りていないこともあるでしょうが、
概念上、あるいは税務等もろもろの計算上２％と明確に分かっているとしても、
その額面通りに中古価格や担保評価が付くのかというと、それはまた違う話です。
定期借地権が一般に浸透し、需要者層に厚みが出るかどうかに、多分に依存している
状態であり、それがまだわからないところを「不透明感」と言いました。
専門的な知識を持っている方にとってはそんなことはないのかもしれませんが、
一般人の認識レベルというのは、需給を左右する土台になるものでしょうから。
437
年２％なんてとんでもない数字です。
引き渡し直後に７掛け程度で売れれば御の字位の物件です。
そうですね中古になった瞬間に１割位は落ちるかもですね。そこから毎年１．８パーセントずつ引いて行けば良いですかね。
50年後の取り壊し費用は住民負担？
定借買うぐらいなら賃貸の方がはるかにマシでしょ。
先日近くを通りかかったら外観はほぼできあがってました。
白亜、という表現が似合うんでしょうか、外観は目を引きますね。
しかし50年の定借では引いた目も背けられてしまうわけですが・・
しかし誰も書きこまない板ですね。
私も年明けに通りましたが、真っ白で綺麗でした。
なんというか、透明感のある独特の白さですね。
あの一角がパッと明るくなった感じ。
でも見ようによっては神田川に白鷺が舞い降りたような違和感も・・・
壁式免震で構造面では文句無し。近所のスーパーも便利。
でもやはり急坂・駅遠と交通利便性の問題大。定借なのに価格のメリット無し。
確かに定年後に静かに安全に暮らすなら、価格を考慮外に置けばいい物件と思う。但し神田川の氾濫が怖いので三階以上か。
価格はこの販売状況ならば竣工後値引き期待も持てるので、強気に押せばいいのでは。
結局、壁式免震って坪当たりどれくらいのコストアップなんでしょうね。あの解放感にはそれなりのプレミアムをつけてもいいと思うので、ここも堂々と所有権で売って欲しかった。
