都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。
※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）
[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/
[スレ作成日時]2010-06-02 15:48:22
スレ立て早すぎでしょう。
分譲が発表されたわけでもないのに。
それと、スレを立てるならせめて建築概要だけでも書いて下さい。
現地に行けばお知らせ看板が出ていますから。
ほんとだ。
何も情報がない。
これじゃ検討も何もできない
お約束の定期借地ですか
鹿島の壁式免震、加賀レジデンスと同じコンセプトですね。
この立地で定期借地権。
うーん・・・。
８０㎡台以上が多そうだから坪＠２００を切れば即完かな。
この辺って、急な坂道とか多くなかった？
雑司が谷、目白へは心臓破りの坂がある。
ネーミング、なんか寂しい気がする。
同じ鹿島の「目白プレイス」と統一を図ったのだろうけど。
そうそう
目白方面に向かう時にすごい急な坂道があるんですよ
スーパーは、よしやが近いのかな？
＞１０
すごい急坂を通らなくても椿坂を使えばいいんじゃない？
それでもチャリだとキツイけど。
買い物は普段はよしや、
それ以外だと早稲田通りに出て三徳、
目白御殿の下あたりにグルメシティもありますよ。
環境、悪くはないんだけど、
南側の神田川をはさんだマンション群がキレイじゃない。
古いだけじゃなくてメンテされてない感じ。
いやでも視界に入る位置だし、低層階は日影にもなるだろうし。
下がり過ぎてるから重複スレが立っちゃったよ
まぁ竣工予定が2年先の話ですからね
そんな先ですか？！あらら。
間取りがいまいち。
ここらへんの神田川は汚いし護岸コンクリートでがちがちにされてて景観が悪い。
サイトの４間取りは不思議なのがありますね。
どうして行灯部屋ができるのでしょうか。
間口が狭くて奥行きばかり長くて、
せっかくの壁式構造の良さを活かせてない感じ。
ちょっと勿体ないですよね。
押し入れみたい・・・
sakula placeって英語表記だと格好いいけど、
桜プレイスって書くとイマイチですね
立地の周辺写真は綺麗ですね。
環境が良さそう。
雑司が谷駅が近いんですね。副都心線と都電が使えて便利ですね。
池袋の隣だし、渋谷まで15分程度でしょうか
場所ものどかでよさそう。
この辺はゲリラ豪雨で氾濫したりしないの？
ここは間取りからみると、ファミリー向けなのかな？
この辺りの子育て環境（学校・幼稚園・小児科・公園など）で何か情報があれば教えてください。
＞立地の周辺写真は綺麗
ホント、写真は綺麗ですね
＞環境が良さそう
ぜひ現地を一度。
＞雑司が谷駅が近いんですね
ぜひ歩いてみてください。往復してね。
＞場所ものどかでよさそう
百聞は一見にしかず。わりとイイと感じるかも知れません。感性は人それぞれですから。
交通の便が良いという気はしないけど悪くもないかな、個人的に都電はよく使うので嬉しいけど。
治安は良さそうだよね。
この辺は治安いいですよ
あんまり人がいないってのはあるけど
雑司が谷は鬼子母神神社が有名だよね。
スーパーとかってちかくにあるんですかね？
>>29
地図を見る限りだと付近にスーパーは見当たりませんね
自分の足で歩いてみないとわからないけど、公式HPにも買い物の利便性をアピールしている部分は無いので
もしかしたら買い物は不便なのかもしれませんね。
スーパーならよしやが歩いて２分。
あとは早稲田通りの三徳か目白台のフーデックス。
おぉ～！ここは壁式構造じゃないですか！！しかも免震！！！
価格はどれくらいなんでしょうか？手が出ないだろうなぁ・・・。
価格気になりますね。
発表はまだなのかな
買い物はブクロが近いから、デパ地下で買うっていうのも手だよね。お惣菜とかの品揃えは抜群だし、忙しい人にはいいよね
よしやは２階建てでそこそこ品ぞろえもいいよ
店独自のクーポンもある
耐震性よさげですね
ここは１０階建てなのかな？全部屋が3LDK なんですね
よしやは配送もやってくれるんだね。
お米やお水を買ったときには良いね。
大学多いですね～。春の桜並木は大賑わいかな。
それにしても綺麗な地域ですね。駅も近いし良さげです。
何だここは？礼賛コメントばかりじゃないか？
同じ鹿島分譲・施工の目白プレイスがネガスレの嵐だった復讐なのか…？
駅へのアクセスはあまり良くないよね。
実際に使えるのは副都心線の雑司ヶ谷だけでしょ。
しかも、神田川沿いの低地。
水害がなければいいけどね。
副都心線便利ですよ。
池袋、新宿、表参道、渋谷一本でいけちゃいますし、本数も結構でてますよ
車内も結構空いてるからラッシュ時を避ければ座れます。
ラッシュもそんなに混んでませんけどね。
ただ、急行は止まりませんが
我が家は通勤が新宿なので、通勤面でのメリットがあるなぁと思っています。もっと物件面で色々と詳細が出てくると良いですが…。
壁式免震って採用してるMSほとんどないと思うけど
これってどうなの？
なんでわざわざマイナーな工法を使うんでしょうね。
ご存じかもしれませんが、副都心線は新宿だと新宿駅には停まりませんよ。
停まるのは新宿三丁目と東新宿駅です
勤め先が新宿駅の近くでしたら少し歩くかもしれません。
高田馬場駅はちょっと遠いかな？
目白駅も同じくらいの距離？
壁式のマンションに住んでるけど、部屋の見た目もすっきりかっこいいし使い勝手もいい。
戸境壁も厚いから遮音性もいい。
これを高層で可能にしたのはすごいと思う。
定借だから価格が楽しみですね。
>>47
壁式構造は壁で建築物を支える構造。
主に低層の建築物で採用されている。
柱と梁で建築物を支えるラーメン構造と違って、すっきりした空間は確保できるが、
建築物の重量が重くなり、壁に大開口部を確保するための構造設計が難しい。
中層以上の建築物になるとコストも嵩んでくるため、なかなか採用されないんだと思う。
因みに、壁式は阪神淡路大震災でも構造的被害がほとんどなかった。
ここは地盤と免震とのコラボで地上13階建でも採用できたんだろう。
すぐ近くのﾏﾝｼｮﾝ住民，通勤は高田馬場まで約10分。
休日はすぐ前の都電・ﾊﾞｽ利用，池袋。新宿に出るのには便利。
この近辺は古いｱﾊﾟｰﾄ等多く高級地とは言い難いが交通の便良く又明治通りから入っているので静か。
休日は都電に乗って都内を散策できますよね。
子供が居たら喜ぶのではないでしょうか？
乗り物好きのお子さんには都電はたまらないでしょうね。荒川遊園も行きやすいので、小さなお子さんがいる方には良いでしょうね。
ところでこの辺り、子どもが放課後遊べるような保育園ってありますか？以前こちらの周辺を見たときには見つけられなかったもので…。
あらかわ遊園はいいですよね、小さな子供が好きそうな物が沢山あるし
広さ的にも長距離を歩き回らなくていいし、なにより安い
個人的にはディズニーランドよりずっと有り難い施設です。
高南保育園が一番近そうですね。
ちょっと歩きそうですが、雑司が谷保育園もあります
定借でもそれを理解して買うのなら別にいいと思う。
建物を含めて５０年分の利用権を買うということ。
一生借家住まいもいるんだから、定借自体がデメリットという必要はない。
要は価格でしょ。
うん、ここはまさに価格次第。
立地の微妙さをカバーできる価格を提示できるか。
地主は白十字だからエグい地代は要求しないと思うが。
立地は決して悪くないですよ
一応、複数駅利用可能ってことで
あとは、価格と中身でしょうね
価格気になります。
そんなに不便ではなさそうですし、周りの環境も悪くない。
私も立地は良いと思いますよ
写真や地図を見ると、都心にありながらとてもよい環境のようですね。
ただ、桜のイメージにはあまり合わないかな。
気になるのは建物の角が鋭く見えること。
あまり尖ったものは視覚にも心理的にもあまり良くないと思うのですが。
サイトの現地案内図はアウトだね。
地下鉄の雑司が谷駅が目白通りの南にはみ出してる。
少しでも近く見せたいんだろうけど、これはダメ。
ここは完全な住宅地ですね
静かな環境で住み心地はいいと思いますよ
近くに図書館、ジム等あります
東向きと西向きはそれなりＯＫ。
問題は南向き。
あの景色に納得できる人ならいいけど。
この物件で注意する事項は以下のようです。
１）豊島区ホームページ洪水ハザードマップで洪水の危険性が最も高い地区であること、火災・建物倒壊情報でも高田２丁目はレベル３（５が最も悪い）であることです。
２）加賀レジデンスは所有権で同じような駅遠物件でしたが、割高物件でいつまでも売れなくて（今も売っている？）困ったものであったこと。
これらの危険性を考慮して価格をぐっと安くしてくれば、建物そのものは間取り（田の型間取り中心）以外はいいので、安くていいマンションになるかもしれません。
>>62様
子どもスキップの情報ありがとうございます。
大人の目がある場所で子ども達が遊べるので安心ですね。
また学童に入ってしまうと他の子どもと遊べなくなる事があるのですが、
一緒に学童以外の子とも遊べるので良さそうですね。
洪水って神田川が原因かな？
あそこって氾濫しそうなイメージ無いけど
「神田川・環状七号線地下調節池」というものがあり、
神田川の安全性は高まったのではないかと思っていたのですが…。
>>79
もちろん高まりました。
ですが都会の豪雨はここ数年激しさを増しています。
多少のリスクは残っていると思います。
どんな立地でもその場所特有のリスクはあるわけで、
ココの場合は「川」だというだけのことです。
でも、神田川の上に咲き乱れる桜は本当にキレイですよ
この辺りの評判の良い眼科を教えてください。
コンタクトを使用しているので、定期的に検診に通いたいもので…。
よろしくお願いします。
ここは山手線内側の大規模にしては珍しく、
幹線道路に面してないことがメリットかな。
それと神田川の桜並木は圧巻。
花の季節から緑、初冬の落葉までは楽しめる。
神田川沿いの遊歩道は江戸川橋まで整備されてるから、
毎日ウォーキングする人にはいいかも。
フィットネスクラブはルネサンスが近いし。
駅遠というデメリットはあるけど、
都電やバスという保管手段もあるから、
値段次第で即完するかも。
買い替えようかな・・・。
>86さんの仰っている通り、大規模物件なのに大通りに面していないのはメリットですよね。
日常の買物も便利ですし。
でもちょっと気になっているのですが、この辺りってホームセンター的なお店ってありますか？
この辺りの方たちは皆さんどこに行っていらっしゃるのでしょう？？？
池袋ならLOFTもありますよね。
あと、大きいドンキも出来たので便利ですよ。
ちなみに、副都心線の雑司が谷から池袋も利用可能。
この辺り、自転車移動っていうのはどうなんでしょうか？
駅前に駐輪場はあるんですか？
>>91
高田馬場、目白とも、駅周辺に３か所の区営駐輪場があります。
空きもあるようです。
料金は区が違いますので調べてみてください。
池袋駅もあるにはあるのですが、この物件からだと遠い位置（北側）になります。
ここって、50年の定期借地権なんですね。
定借の場合、担保にできない為住み替えの際不利だと聞いた事がありますが、
他にどのような心配があるのでしょう。
同時に、メリットも教えていただけると助かります。
自転車移動できますけど、坂が多いので電動自転車がオススメかと
特に、後ろにお子さんを乗せるお母さんにはぜひ
電動アシストは必須ですね。
ご覧のように池袋、高田馬場、目白、どっちへ行くにも上りですので。
附記し忘れました。
「高田馬場」の右にある小さい白の★マークがこの物件の位置です。
電動自転車って普通の自転車と比べて盗難されにくいそうですね
バッテリー用の鍵などがあり盗むのに手間がかかるという理由らしいです
そういうデータがあるおかげかはわかりませんが
YAMAHAの電動自転車は無料で3年間の盗難保険がついてくるそうです。
http://www.yamaha-motor.jp/pas/lineup/insurance/
ご参考までに貼っておきます。
自転車情報ありがとうございます。
駐輪場はとりあえずいいとして、坂が多いのが気になりますね。
電動自転車必須なんですね
坂はとにかく多いですね～。
慣れるのだろうか…。
私ももしこちらを購入することになったら
電動自転車も真剣に購入します。
この辺り、以前から環境はいいなと思っていたので。
75さん
この辺は洪水の危険性が高い場所との事ですが、
マンション(管理会社)は土嚢などの防災用品を備えてあるのでしょうか。
ここ数年都市部を中心にゲリラ豪雨が増えているので心配ですよね。
最近、防災用品を備えているマンションはすごく増えていますよね。
こちらのマンションHPにはまだ何も書かれていませんが、備えられると良いですね。
防災用品も大切だけど、
マンションの水害で怖いのは生活インフラ。
電気室などは音の問題があるため地下に作られることが多い。
万一それが水に浸かったら大変なことに。
それとこのマンションは免震装置がついてるけどこれも地下。
免震装置が水に浸かった場合に機能がどうなるのか、
ＭＲがオープンしたら尋ねるつもりです。
坂は電動自転車で対処するとしても、
ゲリラ豪雨は防ぎようがないですからね。
このマンション最大のネックは、やはり水害対策か
ゲリラ豪雨なら高台にあるマンションだって危ないよ。
変電設備や駐車場の機械はみんな地下にある。
高台だと部屋が水没するおそれまではないが、生活に支障が出るのは同じ。
また出た。定借ネガ！
定借を理解して買うなら問題なし。
別に定借でもよくね？
何か苦い思い出でもあったのか？
この辺りって水害は良く起きてるんですか？
危ないってだけで、今まで冠水した事例ってあまり無いような・・・
大雨の日にどうなるか、歩いて調べてみるのも手ですよね。
実際にこの周辺の神田川見ても、氾濫するなんて思えない
いつもちょろちょろですよ
>113
詳しい情報ありがとうございます。
水害について安心しました。
>地震と同じ「数十年に１回」の天災という理解でよいのではないでしょうか
なるほど。不幸がおきなきゃいいですね。
149戸のうち118戸が3LDKとは書いてあるんですが、
ほかはどういう間取りになるんでしょうね？
概要には「2LDK～4LDK」とありますね。
4LDKはすごく少ないでしょうね。
となると30部屋弱が2LDKになるのかな、と自分は考えています。
ほとんどの部屋が2LDKということは、DINKSや単身者向けなんですかね？
壁式免震って初めて知った。
部屋に柱や梁がなく、すっきりした間取りになるのは家具を配置する上で嬉しいけど、
壁の構造だけで揺れを抑えられるものか、少し不安ですね。
ここは地盤もしっかりしていて、基礎と建物の間の免震装置の数も48個とかなりの数入っているので
左右のゆさぶりには強いのかな？？
>構造模式CGのページを見るとおおよその区画サイズがわかります。
なるほど。
勉強になります。
電動自転車の話題がありますが、千登勢橋方面からの急勾配な坂は下りの時も自転車で大丈夫ですかね？
坂がとにかく急だったイメージがあって、登りは電動自転車でいいとして帰りは随分スピード出そうだな、と
思ったんですが…
＞１２４
ブレーキで対応できると思いますが、
お子さんや荷物を載せて重くなっている時は要注意です。
それとあそこ、坂をいいことに自動車並みの猛スピードで降りてくる自転車が多いです。
（それも歩道のほうを）
徒歩の時、とくにベビーカーやお子さん連れの時は気をつけてくださいね。
明治通り沿いを行けば良いのだよ。
>坂をいいことに自動車並みの猛スピードで降りてくる自転車が多い
確かに。
でもあそこは、車道走るのも怖いんですよね〜
まぁ、自転車もスピードの出し過ぎには注意が必要ってことですね
１２７
その明治通りに爆走自転車がいるという話なのだけど。
たまに居ますよね。坂道でスピード出して走る自転車。
歩いてるこっちは怖くてヒヤヒヤします。
自転車といえば駐輪場。
ここの１戸あたり１台って少なすぎる。
ファミリータイプだし立地的にチャリが一番活躍する場所。
最低でも各戸２台は確保して欲しいなー。
いま住んでるのが山手線徒歩５分ですが、
親と子、夫婦とか、各戸２台以上欲しがって大変です。
置けない自転車はどうするんでしょうね？
駐輪場の数はデベの責任感を示すと思う。
売りっぱなしで構わないのか、売った後のことも考えているか。
駐輪場が足りないとエントランス付近や周囲の道路への駐輪が増える。
それとエレベーターに乗せて廊下に放置とか。
管理組合でモメるケースも多い。
発売前の今のうちに改善する気があるのか、鹿島に注目。
近隣です。
大体価格はどの位になるんでしょうか。
不動産のことを全く知らないので検討もつきません。
この辺りは買い物が不便ですね。
近くのよしやは広いけれど品数は微妙だし
価格は高い。
どんな方が購入されるんでしょう。
お金持ちさんかなー…
「よしや」のあたりはマンションも多いし、
そこに住んでる人が買い物するんじゃないですか？
近くにスーパーないですし。
坂を登っていけば肉のハナマサがありますけど微妙だし…
買い物するのに、坂が多そうですね。電動アシストつきは必須そうですね。
第1期販売まで1ヶ月きりましたが、まだ販売価格が出てこないですね。
気になるところです。
よしやで足りなければ早稲田通りの三徳があるよ。
↑
あー、たしかに。
でも、十分よしやで事足りると思うけど。
うちは「よしや」の他は
早稲田の「グルメシティ」
早稲田通りの「三徳」
を大体利用しています。
ハナマサは坂がきつくて行っていません。
西友とかヨーカドーとか格安スーパーができると助かるんですけどね。
西友やヨーカドーは土地柄出来なさそうな感じがします。
ハナマサは大量買いにはお得感がありますよね。
よしやは一通りあるので、特に不足する事はないかと思います。
いつも同じスーパーだと飽きてしまうので、他に選択肢があるのは良いですね。
ハナマサは我が家のように運動部男子がいるとかなり重宝します…。
近くにおいしいレストランとかありますか？
高田馬場は学生向けの安い店ばっかりというイメージが強くて…
＞144さん
どんなお店がご希望か分かりませんが、
高田馬場も大人向けのお店が結構ありますよ。
住み分けができている気がします。
しかも土地柄か、お安くておいしいお店が多いです。
ラミティエ(お得なフレンチ)
http://r.tabelog.com/tokyo/A1305/A130503/13004131/
とん太（激うまなとんかつ屋）
http://r.tabelog.com/tokyo/A1305/A130503/13003984/
バー・カヴェルナ（ワインバー）
http://r.tabelog.com/tokyo/A1305/A130503/13006132/
菜々せ（和食）
http://r.tabelog.com/tokyo/A1305/A130503/13025092/
目白のぎんきょう（フレンチ）
http://www.ginkgo.jp/
など、たくさんのお店があるので、開拓するのも楽しいと思います！
ここから気軽に行ける距離だと
・ブリックタイ（タイ料理）
・天孝（てんぷら）
・學下コーヒー（カフェ）
それと急坂を登る必要がありますが、
目白通りに出ると隠れた名店がたくさんあります。
レストランじゃないけど、高田馬場と行ったらやっぱりラーメンでしょ
周辺の飲食店の情報、嬉しいです。
料理のボリュームが驚くほど多いと言うラミティエは一度行ってみたいですね。
どうも、大人数でないと食べきれないようですが。
學下コーヒーは落ち着いた雰囲気のようで、非常に好みです。
休みの日に1人でぼんやりできそう。
私もここら辺のお店情報知りたいです。
やっぱり近場に色々お店があると便利ですもんね～
145です。
ラミティエおいしいですよ～！
ボリュームは確かに多いのですが、
元々予約が取りづらいので、大人数だと
少し先の予約を取られた方がいいと思います。
坂を上りますが、
「モズカフェ」もおいしいです。
鬼子母神へのお散歩がてらいかがですか？
鬼子母神と言ったら「ひなの郷」さんのたい焼きがオススメです！
ぎんきょうの近く？に和菓子のおいしい名店があったと思うんですが…
名前ご存知の方いますか？午前中に行かないと午後には売り切れてしまうという人気店で、
豆大福が特においしかったんですよね。
このマンションからも行ける距離だったような
＞１５２
名店っていうと「志むら」でしょうか。
九十九餅で有名なお店で２階に喫茶室があります。
夏は特製シロップのかき氷が人気です。
でも豆大福で有名なのはもうちょっと先（住所は下落合３丁目）にある「高砂屋」なのですが。。。
両方とも試してみてください。
早稲田通りを少し大学方面まで足を延ばせば、タイ料理のTUNTENや中華料理の東北餃子房なんかもなかなかいけますよ。
このあたりのインド料理やタイ料理のレストランは学生向きでゴチャゴチャしているのが多いですが、TUNTENは落ち着いた造りでサービスもよく、家族や同僚との食事でもゆっくりとできます。
東北餃子房はなんといっても焼き餃子が１８０円とあの王将よりも安いし、おいしい。
席もゆったりしており、こちらも家族で楽しめます。
次々とおいしいお店情報が出てきて嬉しいですね。
カレーと言えば高戸橋交差点にある
「テトゥリア」がとてもおいしいです。
駅からも遠く、いい立地とは言えませんが
かなり長年やっています。
http://www.tetulia.jp/
ここら辺は都内であってもどこかゆったりとしていて好きです。
ちょっとした一角にいいお店があって開拓していくのも楽しいでしょうね。
そういえば明治通り沿いに(鬼子母神近く)、小さくてかわいい教会がありますね。
たまに結婚式を挙げていて、それを見る度にほんわかしたのを思い出します。
公式HP掲載の間取りは、なんだか暮らしにくそうな間取りばかりですね。
・外廊下に面した居室
・窓のない居室
・リビングから直接出入りする居室
おちつける部屋が一つもない。。。
早稲田と言えばやっぱり「メルシー」ですよね
メルシーは早稲田OBなら誰でも知ってる正統派のラーメン屋ですね。
早稲田－高田馬場のラーメン激戦区ができる前からやっており、OBがわざわざ食べにくることもあるようです。
ただ、早稲田大学の正門側で、ここからは反対側になるので、ちょっと遠いのでは？
このマンションからそう遠くない早稲田通り沿い（TUTAYAのそば）に、「高田馬場プロジェクト」という名称でこの１年くらい鉄骨だけで曝されているビル（とはまだいえない）がありますが、どうなっているのかご存知の方いらっしゃいますか？
高田馬場から明治通りに向かうこのあたりでは一等地にあるので、気になっています。
オー、メルシーですか。
私はいつもモヤ大です。
渡なべもおいしいよ～
外食ネタで盛り上がるって侘しいですね。
近所にいろいろあるのは楽しいですよね。
この付近のスーパー・公園に行くと分かると思いますがちゃんとした奥さんとお子さんが多いです。
地価的にも髪の毛を派手に染めてるような方がたくさん住める地域ではありませんので・・・。
ただ、量販店が少ないのでこども用品を安価に購入するのは難しいです。（ネットならＯＫですが）
近くには甘泉公園（新宿区）という管理人がいる大きな公園があり、小さな子を安心して遊ばせることができます。
幼稚園も多く、近くのおおや幼稚園は１８時まで預かってくれます。
皆さん新宿区・文京区・目白などの幼稚園に送迎バスや電動サイクルで送り迎えをしています。
近くの高南保育園は延長保育がないと思います。新宿区に勤務されているなら高田馬場第二保育園が近いです。
小学校は高南小学校が徒歩圏内。付近のマンション建設ラッシュで児童数も増えてきているようです。
隣接校選択制で人気の目白小にも入学できますが、建て替え工事のため２年間遠くに通学しなくてはいけません。
中学校は千登世橋中学校が徒歩圏内。こちらも豊島区では人気が高いようです。
この近くには学習院大学や早稲田大学がありますね。
学生が多いのはちょっと、と考えるかもしれませんが、どちらも一流大学ですので、学生自身限度をわきまえないと将来損することは知っているようです。
その意味では住みやすい街なのでしょう。
166さん
子育て環境についての情報提供をありがとうございます。
甘泉園公園は、写真で見ると日本庭園が美しい公園のようですが、
子供が遊べるスペースもあるのでしょうか。
公園は朝の7時から開いているようなので、朝早くから外に出たがるエネルギッシュな
お子さんがいる場合、助かるかもしれませんね。
＞１６８
甘泉園には庭園部分とテニスコート、それといわゆる公園部分があります。
パーゴラや小さい砂場もあるので子供を遊ばせることも可能です。
また、本当に小さいお子さんでしたら、
マンション横の氷川神社とか、
地図には載っていませんが神社の北東側にある「高田公園」など、
ちょっと手をつないで散歩できる場所はたくさんあります。
もちろん神田川の緑道は春夏秋冬の季節を感じることができて最高ですよ。
＞１６７
大学に近くても住んでいる学生は少ないです。
学生向けのお店も早稲田通り近くまでいかないとありません。
交通の便がイマイチなので、
学生は駅周辺や西武線沿線のほうを好むみたいです。
子育て環境に関して追加情報としては、付近に評判のいい産婦人科がないため、聖母病院・国際医療センター・大塚病院
もしくは里帰りで出産される方が多いです。
また小児科も少なく、近くでは面影橋の早稲田診療所（午前のみ診療）や西早稲田の本庄医院などでしょうか。いざという
時は救急で国際医療センターか大塚病院があります。
よしや（スーパー）から明治通りを渡るとすぐに区民ひろば（＝旧児童館）もありますので、小さいお子さんのいる方は安心
して遊ばせながら情報交換もできると思います。
高南小学校さんはのジュニアバンドがあるので、音楽に興味のあるお子さんや保護者には良いのではないでしょうか。目白
小学校さんは中学校受験率が高く保護者も教育に熱心な方が多いそうです。公立なので特別な授業をするわけではないので
すが、教員は中学受験の情報をかなり把握しているようです。
桜プレイスのモデルルームがローソンストア１００豊島高田店の西隣にできていますね。公式サイトにはまだ載っていませんが。
高田馬場駅前の学生がいっぱいいる雰囲気があまり好きではありません。
決して礼儀正しい人ばかりではありませんし。
一駅だけなのに目白の駅前とは大違いです
30歳で買ったら80歳の時出てかなくてはならないことかな？ お金持ちには無用の心配だろうけど…
ここはいくらくらいで販売するのでしょうか？
定期借地物件ですから、周辺相場よりかなり安くなりますか？
価格がでるのはまだ先じゃないですか？
竣工が再来年の３月予定ですし。
昨日、今日行かれた方。だいたいの価格帯は教えてもらえましたか？
神田川沿いのこの物件、水没する心配はないでしょうか？最近ゲリラ豪雨が頻発していて心配です。
２０年前とかは良く水が出てましたが、最近は全く問題なしです。水位も余り上がりませんよ。
神田川は何本も分水してますもんね
ここって予約なしで見れるのはいつから？
今日モデルルームの前通ったけど案内板には何もなかったから、一般はまだ先ではないでしょうか。
住友の物件がこのあたりの相場観を乱してるね。
定借で２６０なんてあり得ないくらい高い。
せいぜい２００～２２０でしょ。
今の段階での鹿島の希望価格でしょうから、一般的に5～10％下がると思いますので、坪240代という感じにまとまるのではないでしょうか？
平均が240台ということはおそらく部屋によって200から300の間ということになりますので、まあそんなもんじゃないですかね。
低層の条件の悪い部屋で坪200となると 80平米で5200万ぐらい。
この辺の高田の現状の分譲物件の実力は平均で250から300がいいとこだろうから（スミフは勘違いの3割高ね）定借で2割引きと考えると、まあ無難なとこじゃ無いでしょうか。
＞１８２のリンク先の記事で
販売担当者は、「前払い賃料を分譲価格に含めているので､月々の地代は安くなりそう」と語っている。
って書いてあるけど、地代が相当安くないと釣り合わないよね。
価格は平均＠２６０台でほぼ確定、地代は高くて３万円台。
ちょっ、ローンに加えて地代３万？
しかも５０年間続く。
管理費修繕積立駐車場と合わせたら１０万弱になる。
うーん、考えちゃうなあ。
目白通り沿いの７０㎡超の中古が６千万切って出てるからそっちのほうがいいかも。
最高でですよ。だいたいは１万円とか２万円台。
神宮前は９万円とかだったけど。
安いと思ったら定借だった・・・。
間違って資料請求してしまった・・・。
価格が明らかになったら誰もいなくなった…
マンションギャラリーに行きましたが、想像以上にと言うか、想像をはるかに超える価格で検討から外しました。外さざるを得ませんでした。立地があまりよくないと私自身は思っていましたので、少々驚く価格帯でした。
プレイスより安価で出ると噂された、シティテラスが驚愕の値段で撤退。
定借だけど、安ければいいかと思ったここも驚きの価格設定。
何時になったら、適正価格でマンションが買えるのか・・・・・。
２００５年販売時の目白プレイスが坪２６０万円程度、定借でこの値段はどうでしょうかね？
価格ははっきりしたんでしょうか？
物件概要を見ても「未定」としか書いていないのですが。
立地的には目白プレイスのほうがはるかに上。
学習院隣接だし馬場や目白にも近い。
なぜ土地所有権の目白プレイスと借地権の桜プレイスが同価格なのか。。。
>195さん
それはタイミングですよ。土地価格は動きますから。
売主が土地をどれくらいで手に入れたかによるのではないでしょうか。
待てば良い条件の物件が出てくるとは限りませんし、出てくることも有り得る。
100%気に入る物件はマンションにはないでしょう。注文物件ではないですから。
何を妥協できるか。
それしかないのではないでしょうか。妥協との線引きは難しいですが。
ココって最初はタワマンの計画でしたよね。
近所には計画図面まで配られたのに、結局１３階建てに。
総合設計かなにか有利な制度で容積率アップを狙ったものの頓挫したのでしょうか。
それでこんな割高な借地権物件、と。
この物件を非常に前向きに検討しておりましたが
過日、ジオ文京の事前案内会に参加し考えが大きく変わりました。
しばらく様々な事象を並行して検討する事と致しました。
どのような点ですか？
良ければ参考迄に差し支えない程度に教えて下さい。
199
権利形態と価額バランス
先日雑司が谷の鬼子母神のお祭り？に行ってきましたが、
雑司が谷ののんびりとした下町っぽい雰囲気が良いなって思いました。
買い物は池袋まで歩いてすぐなので不便じゃないし、
とても静かな雰囲気で良いですね。
建設現場を歩いてきました。周囲に汚いアパートがある上、道にはのら猫の糞とか落ちています。
小さな印刷工場も何軒かあり、フォークリフトが道路を普通に走行します。
この劣悪な環境を改善しないと購入はあり得ません。
スーパー前にある小さな児童公園はホームレスさんの喫煙場所になってました。
劣悪な環境は言い過ぎ。値段が高すぎるから環境を期待するだけ。近くのＧＨのように借景眺望料を分譲価格に入れなければ良いだけ。
定期借地でこのプライシングはありえへんって。
三井さんが鹿島のアホたれどもに上手にマーケニーズを
伝えなあきまへんで、おんまに。
確かにやや劣悪な環境ともいえますね。
隣に電機会社の工場、クリーニング工場、昼時は作業着の
作業員がうろうろしています。
日中マンションに居ないと大丈夫ですが、子育てする環境には
適していないかも。
そうですか、子育てには向いてませんか。
面影橋は素敵なんですけどね。
池袋から直ぐだから便利なんですけどね〜
周辺道路はタクシーの抜け道にも
なっていて、スピードを出す車が多いんです。
小規模な工場や古いアパートも結構多く
徒歩で行ける範囲の安心で清潔な児童公園は無いです。
アジア系の住人が多いです。
５０年後には更地にするから言われても
ヨボヨボになってる５０年後どうしたらえーねん？
８０歳やで！でこの金額？
高い！高過ぎる！
なんだかすごいネガの嵐ですね。
隣は電気会社の工場って、まあそうですが、一部上場企業の本社でもあるんですよ。
周辺の小規模な会社や工場にはアジア系の従業員もいますが、
それは東京のどこも同じ。
彼らは通ってくるだけでこのへんには住みません。
昔からのお年寄りが多い街ですので子育てに悪くはないと思います。
ただ・・・値段のつけ方がアレなのは大問題ですが。
坂の下（谷底）の川べりであの値段はありえない。
夏は小バエや蚊が多いだろうし、
都電を除いた最寄駅の雑司ケ谷まで微妙な距離だし高低差激しいし
ハザードマップで見ても微妙な地域だし、価値が見出せない。
周辺のアパートにはアジア系住人が住んでますよ。
小規模な会社と言うより、小さな町工場がたくさんあります。
プレイスの完成により周辺環境も今より少しは綺麗になることを
期待しています。
神田川の堰のせせらぎ音や桜並木癒されます。
＞２１０さん
東京本社ですね。本社は大阪です。
以前通勤で毎日歩いてましたが、そんなに劣悪な環境とも思いませんでした。
少し行けば鬼子母神も学習院方面ものんびりした印象でした。駅までの距離はやはり微妙ですかね。
学習院や鬼子母神は雰囲気いいですよ。
でもこの地域とは違います。
神田川の横、川沿いにある低地、工場横なんです。
なんか公共施設っぽくね？
ここは以前何かあった場所だったよーな・・・。
【テキストを一部削除しました。 副管理人】
>>217
絆創膏や包帯、介護用品（サルバＤパンツなど）のメーカー・白十字の本社・工場がありました。
土地の所有権は白十字が持ったままだと思います。
いま本社は明治通り反対側の自社ビルに、工場は郊外へ移転し、しばらく駐車場になってました。
このマンションの東側にある倉庫や工場の半分以上は白十字の関連企業です。
鬼子母神辺りから比べるとガラッと雰囲気変わりますよね。
夜は静かそうだけど、どうなんでしょうか
静かですよ。
人通りがほとんどありません。
高層階だと明治通りの音が聞こえるでしょうけど。
ありがとうございます。夜は車の音以外は静かなんですね〜
騒音は気にならないならいいですね
２１８さん
そうだったんですか。
詳しくありがとうございました。
ここと意匠がほぼ同じという加賀レジデンスを見てきました。
桜の時期もキレイですが、紅葉の季節もいいですね。
再来年の今ごろはこの物件でも同じ景色が？
値段がネックで買えませんが・・・。
>>224
資料なり物件概要を見るとこう書いてあります。
「定期借地権の転借地権の準共有」
土地の所有権は白十字が持ったまま鹿島に貸します。
定期借地権は鹿島が持ちます。
購入者は鹿島からその借地権を借りる。だから「転借地権」です。
購入者から見れば土地の貸主はあくまで鹿島。
仮に白十字の所有権が移っても購入者と鹿島の関係は変わりません。
白十字は堅実な会社ですから今後よほどの環境変化がないかぎり大丈夫でしょう。
この土地も最初は５８階タワマンの企画だったのですが、周辺住民から異議が出たので、
近所に迷惑をかけられないという白十字の社長の意向でボツに。
それで１３階建てになったと聞いています。
＞２５５さん
詳しくありがとうございます。
いずれにせよ、借り手側がある程度有利ではありますよね。
以前に工場がどうとかありましたが、「目白」という括りに入れれば
定借でも安い価格設定ですよね。
＞２２６
＞「目白」という括りに入れれば定借でも安い価格設定ですよね。
目白の１～４丁目、下落合２、３丁目なら定借でも安いでしょうけど、
この立地では所有権物件の価格だと思います。
近隣で売れ残っている勘違い物件のせいで相場が乱れている気がします。
明治通り反対側で同じデベが分譲した「目白プレイス」は土地所有権で駅寄りですが、
値段を比べてみてください。
２２８様
２００５年と２０１０年の新築マンション相場を勉強なさってから来て下さい。
229のほうこそ勉強したほうがよいかと。
２００２年～２００５年はかなり安かったもんね。
２２８、２３０の勝ちー。
価格表が送られてきました。チラシ等々が入っていたので改めて見てみたのですが
このマンションのＨＰや広告の作り方、変わったと思いませんか？
当初、名前の通り「桜」を売りにしていたところ、急に「目白」を前面に押し出して
きたような印象をうけます。
桜では人が集まらず、目白を出して高級感を出そうとしてるんでしょうか。
価格は50年借地権物件としてはとても高額だと思えるんですが。
減価償却も何も、50年後には解体して更地にするので0でしょう。
積み立てるのも修繕積立金じゃなく解体準備金となってたような気がしますが。
２３５さんは分譲マンションに住んだことがないのですね。
マンションは１０～１５年に１度は大規模修繕がありますよ。
５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。
分譲の場合、もし買い換え等で売ることを考えた場合、建物の価格は20年もたてばほとんどゼロとして計算されると考えていますが正しいでしょうか？基本的に土地の価格プラスα が売買価格になるのかなと。
>236は読解力と理解力が全くないのですね。
↓この物件の物件概要より
その他費用
解体準備金（月額）1733円～2936円 解体準備基金（引渡時一括）488972円～828298円
■借地権概要
●種類／定期転借地権（賃借権）
●存続期間／２０６２年６月３０日まで約５０年（建物解体期間含む）。
期間満了時に更地返還が条件。期間延長は一切不可
> ５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。
あなたがお住まいの分譲マンションは、
ここと同じように50年後に解体して更地にするんですか？
所有権マンションは「定借と同じ」で「50年後に取り壊す」んですか？
235～237
勉強不足
勤労感謝の日にパトカー大量出動してましたけど
あれって何だったんですか？
>240は本当に日本語が読めないんですね。
「今売ってるマンションは50年住めます」なんて
一言も書いてないですけどね。
>定借だろうがなんだろうが30～40年で建て替えじゃない？
仮に40年で建て替えしたとしても、
定借50年だったら、50年過ぎたら解体して更地にして出て行くんだろ。
これでも、
「５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。」
と言うんですかね？
言いがかりも甚だしい。
工事現場の入り口に「暴力団関係者の立ち入りお断り」の掲示が貼ってあります。
２４１に書いてありますが、何かトラブルでもあるのでしょうか？
入居後も色々と＊＊＊に難癖付けられたら困ります。
>定期借地権の物件って、建物部分は50年で減価償却が完了する（資産価値が0円になる）
という考え方であってます？
>５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。
>基本的に土地の価格プラスα が売買価格になるのかなと。
あたま悪そうな人も住み着いてるね。
↑ 君は頭がいいのかい？
>５０年後に取り壊すのは所有権でも定借でも同じです。
これは正しい部分と誤っている部分がある。住民の4分の3が建て替えに賛成した場合において建て替えが可能となるわけであり、一般的にはだいたい30年ほどで大規模修繕をおこない、それでもガタがきたら取り壊すという一連の流れがある。正しい部分というのは概ね50年ほどで取り壊す物件は取り壊すことがあるが、必ずしも50年経てば取り壊されるものというわけではない。
登録期間が始まってますが、肝心の登録状況はどうでしょう？
送られてきた価格表をみると当初の値段より下がっていますね。
人が集まっていない証拠でしょうか。
定期借地権で50年で更地（ということは実質49年で強制退去？）、目白というより
高田馬場に近い立地、都電を除く主要駅には歩いて10分以上、なのに所有権付き物件
にも匹敵する価格、で、どこまで健闘できるでしょうか・・
建物の基礎が出来上がり、だんだんと上部の建設が進んでいます。
竣工が楽しみです。
何度も足を運び丁寧な説明を受けましたが
価格表もきましたが登録はしません。
坪で２３０～２４０位が妥当です、そこまで待つか
所有権で３００程度の近隣で考えたいですね。
私も細かく検討しましたが、この立地ですと定借であれば＠２３０～２４０が上限だと思います。
所有権物件だとすると＠３４０程度ということになってしまいますから。
ミニバブル価格を引きずっているように見えましたので、撤退します。
物件の価格がネックですし、何気に駐車場や駐輪場も高いんですよね。
駐車場:29,000円～40,000円
駐輪場:250円～900円
バイク:4,000円
定期借地権付マンションって、所有権付分譲に比べて
買い求めやすい価格設定がメリットなのだと思ってました。
駐車場の価格は周囲の月極め駐車場と比較しても高いのですか？
http://news.www.infoseek.co.jp/society/story/15kyodo2010121501000882
鹿島、鉄骨ずれたままビル建築 大阪駅そば、データも改ざん (共同通信)
大阪のはオフィスビルですかね？
ちゃっかり完成させて引き渡してしまったようですが、
鹿島は補償するのでしょうか。
以下、別のニュースサイトより。
>>鹿島によると、第三者機関の検査でビル自体の安全性に問題はないことを確認したという。
>257さん
目白の駐車場の相場は約３２０００円の様です。高くて５００００円、安くて２５０００円との事。
マンション居住者向けなのだからもっと安くてもいいのにと思ってしまうのは私だけでしょうか。
255さん
駐車場って月額 29,000円～33,000円じゃないんですか？
近隣駐車場より高いということは考えにくいのですが。
駐車場はいいですが、駐輪場は高いですね。というか、
250円～900円とかなり差があるように感じますが、
機械式の上下段の違いなのでしょうかね…
259さん
安全性に問題ないとしても、鉄骨がずれているかと思うと
怖いですよね。そんなビルに入りたくもない…
>261さん
Yahoo!不動産の方には
月額使用料:29,000円～40,000円と書いてありましたが、
どちらが正しいのでしょうね。
駐輪場の900円は、室内の平起きでも高いと思う。
複数台とめられるタイプ？
263さん
本当ですね。Yahoo!不動産の方に29,000円～40,000円と書かれていてびっくり。
33,000円と40,000円では差がありすぎですね。どちらが正しいんだろう…
駐輪場の複数台とめられるタイプというとサイクルスペースのようなものですよね。
サイクルスペースがあるのであれば、そう書くと思います。Yahoo!不動産には
平置33台、2段ラック式116台とありました。やっぱり900円は平置なのかも…
駐車場はマンション内に止められなかった人に配慮して近隣の月極めと価格をあわせていると聞いた事があります。
近隣の月極め駐車場料金とほぼ同じような料金設定にしてあるってことですね。
マンション内の駐車場なら料金安いよなって勝手な思いこみなのかぁ。
駐車場一番高くて4万円って高いですね。
この辺りの相場と同じに設定してるんですね。
>269
大した問題じゃないなら、事件となって紙面を賑わす事もないような。
その後デベがどのような対応を取ったのかが気になりますね。
しかしこの事件が発覚したのって、内部告発なんでしょうねぇ、やっぱり。
私は、建築なんて学ぶ気も時間も無い、ただの購入検討者です。それが何か？
>>271
仮に大した影響がないとしても気分的に嫌ですよね。
時間のあるときにでも建築士事務所協会の無料相談を利用して
どの程度の問題なのか聞いてみるのもいいかな～と思っています。
ところで高田馬場駅からの所要時間が徒歩12分から14分に訂正されてますね
一つ一つは小さい問題かもしれないけど、続くとちょっと気になるな
数回足を運び検討を重ねましたが
購入見合わせます。
ずれと駅分数で決断しました。
あ、ずれ＝7センチのずれの事ね。
物件詳細を詳しく見てみました。
いろいろなネックのある物件ですね。
現地近くの夜道は、確かに暗いですが、遅くなっても意外と人通りの多い場所ではあります。また、決して危険な場所ではありません。
なんと言ってもネックは、あのジェットコースターのような坂ですね。
住友さんの物件も、あれのマイナス度を見誤って、今だに売り続けていますよね。あの辺りの坂は、車で通るのも急すぎて怖いです。特に雑司ヶ谷側から下り坂にさしかかる場所は、下の通行者が見えないので、かなり気をつけないといけません。
西の方向に出る分には、全く大丈夫なんですけどね。。
場所自体は、静かですし悪くないですよ。
ただ、やはり所有権でないことを考えれば割高感は否めませんね。
>なんと言ってもネックは、あのジェットコースターのような坂ですね。
このサイトにこんな坂の写真がありました。
私も何度も池袋から早稲田まで自転車で通いましたが、安全を第一にしつつスリルを楽しめる場所として
自転車で「直滑降」してました。「東京一急な坂」というのは間違いないと思います。
http://www.tokyosaka.sakura.ne.jp/toshima-nozokizaka.html
でも、>278さんがいわれるのと違って、この坂があることが物件のネックだとは思いません。
この物件はこの坂の突当りではなくその奥の立地になるし、生活する上で東京一急な坂の上り下りを
することはほとんどないからです。
最寄駅の雑司ヶ谷駅までは普段の行き帰りに明治通り沿い（都電沿い）のなだらかな坂を使えばいいわけですし。
とにかく最大のネックは、メトロ雑司ヶ谷駅が最寄り8分、ほか主要駅には12分以上というこの微妙な位置自体に
あると思います。
ご近所に住んでます。
まず場所ですが住めばいいとこですよ。目白の高級感がなく下町の雰囲気がします。
やさしいかたが多くて住みやすいです。
ただ桜プレイスが建つところは以前何だったかを調べた方がいいと思います（数年前まで工場でしたよ）
また雑司ケ谷駅入り口に着いてからホームまでが長いんです。笑っちゃうほど。
明治通りを通り、駅まで行くと坂の角度は小さいですが遠いですね。毎日経験するとわかります。
雑司ケ谷駅まで徒歩8分は入り口まで。ホームまでは...あと副都心線はよくダイヤが乱れます。
馬場まではメトロの一番近い入り口まで12分ですね。JRは遠いです。
おそらく交通は不便な方かもしれません。交通の便では住友の勝ちといえます。
ただマンション名からわかる通り桜の季節はきれいですね（花見で歩いている人でうるさいかも...）
ある意味桜の見える部屋でないと...
>>280
上の方に何回も出てますが白十字の工場ですからね。
重金属とか土壌汚染の心配はありませんよ。
雑司が谷駅は目白通りの入口からホームまで、
エスカレーターや動く歩道に乗ったまま（歩かない）なら６分、
一生懸命歩くと３分くらいです。
明治通り側の入口までは現地から徒歩10分、
入口からホームまで５分くらい。
副都心線を使うなら西早稲田のほうが便利だと思います。
３割値引があれば買います。
>>282
どっちの駅へも上り坂ですから、
裏道が使える西早稲田のほうが排気ガスを吸わないからいいかな、と。
まあ好き好きですし目的地にもよりますけどね。
西早稲田駅へは神田川と新目白を渡って階段を上り、
早稲田通りのインド大使公邸横を入るルートです。
緑が多くて静かな道ですよ。
↑ 確かにそのあたりは閑静な住宅街ですね。
早稲田の学生も裏通りは意外と少ないですから。
上り坂なんですね。自転車は電動じゃないときつそうですか？
>285
子供さんを乗せるなら電動は必須。乗せなくても電動たら楽。という土地柄。
でもトイレットペーパーとティッシュを同時に買っても歩いて運べぶのが容易なのは日常生活を送る上ではいいと思う。
このマンションの購入層って年齢的にはどのぐらいなんでしょうか？
結構落ち着いた世代がターゲットなんですかね。
>279さん
画像拝見いたしました。
「東京一急な坂」「胸突坂」って、すごいですね！
駅まで遠いので自転車通勤にしたいけど、こちらも坂があって大変そう。
電動アシストつき自転車だと、駐輪場も盗難の心配がないところを探さなきゃだし。
数十年来地元に住んでいる者ですが、現地は工場→駐車場になってかなり経ちます。今回のマンション工事に先がけて、アスベスト除去工事がされていました。以前建っていた建物は、アスベストが社会問題化する前のものだったのでしょう。庭付き一階があるわけではないので、直接影響はないと思いますが・・・
電動アシストの自転車って盗難保証付きの自転車売ってますよ？
逆に電動よりも、電動じゃない自転車の方が盗まれやすいですよ
たぶん電動チャリに盗難補償がついているかついていないかの話ではなく、盗難が起こらないような安心できる駐輪場所があるかの話をされてると思います。それならこのマンション内の駐輪場で大丈夫ですよ。
上のコメントのあまりの噛み合っていなさに横から失礼しました。
そういえば全く販売状況に関するコメントがないのですが、やはり売れてないのでしょうか？
＞２９２
誰も動いてないんじゃない？
価格が発表されるまではココも賑やかだったけど
勘違い価格でみんな離れていった。
サイトのトップには「目白プレミアム」。
目白駅はいいとしても東京カテドラルや自由学園明日館まで！
ご近所の例の物件と合わせて目白勘違いコンビになりそう。。。
>293さん
「勘違い価格」「勘違いコンビ」、言い得て妙です。私も同意です。
「目白プレミアム」って・・ふつう目白といえば、高台にあり高級住宅が集まる閑静な住宅街
だけど、ここの川向こうは早稲田・高田馬場だし、川沿いの低地かつ庶民的な雰囲気が漂う立地。
それでも最寄駅などへのアクセスがよければまだよいですが、さすがに「目白」の名前を出して
ネームバリューで誤魔化すにもほどがあるといわんばかりのアクセスの悪さ。
逆に言えば、目白の名前を出して高額にしておかないと、白十字への支払金や投入予定の壁式
免震方式やハイサイトサッシュの建築費用に追いつかないんでしょうね・・
タクシーに乗って目白って言っても着かないわな。高田か高戸橋か学習院下だよね。あの辺に住んでる人で，目白に住んでるって思っている人っていないでしょ。
このあたりの権利金や地代の相場はわからないけど、
先払賃料を引いた値段なら割と妥当な感じになるね。
予定販売価格の内訳を確認しましたが、消費税の価格にぶったまげてしまいました。
マンションの価格が高額なので当然と言えば当然ですが、数字で提示されると
引きますね。
それと、前払い賃料とは手付金のように初めに支払わなければいけないんでしょうか？
その場合、どのタイミングで納めることになりますか？
300
消費税はすべての分譲マンションに発生しますよ。
割高な先払い地代の話をそらしたいの？
権利金の支払いは当然ながら権利の発生と同時。
いつ払うかわかりますよね？
価格も営業もダメでした。
都電以外は駅まで遠いのでは。目白ではないと思う。桜は綺麗。
マンション入口はどこにできるの？馬場に行くときは遠回りしないといけないのでは？
桜がきれいとの意見ですが，その時期の神田川はくさいんですよ。
冬はまだましですが。春～夏にかけてはくさいです。
神田川って臭うんですか？
春から夏にかけては結構気になりますか？
私はここから少し離れた早稲田通りを越えた高台に住んでいますが、春になると見事な桜並木を見に行きます。
シティータワーのあるあたりから椿山荘にかけてですが、神田川がにおうことなんて最近はないですよ。むしろ、きれいな流れです。
私はくさいと思います・・・
臭いと感じたことはないが、まあ、感じる人は御愁傷様でした。
１年中、川の匂いをかいでしましたが、「臭い」ということは
まずないでしょう。
何が臭いのでしょうか？
１級河川ですし大分昔は別ですが浄化されているはずです。
元地元住民としてはあの並木沿いで大規模なマンションは
魅力的ですけど。
すんでみないとわかりづらいとは確かに思いますが・・・・
売れてるかどうかは知らないですけど、売れてないとしたら価格の問題では？
私が住んでいる時から販売をしていた住友のマンションも価格でまだ完売
していないようですし。
明治通り沿いで都電沿いの住友よりかは場所はよいと思います。
はっきり言って「目白」ではないですよね。
なぜ目白を前面に出すのか疑問です。
高田馬場なら生活圏ですし、来年には副都心線も東横線とつながる
からそれだけで十分便利な場所だと思うのですが。
でもこのマンションの2.5ｍのハイサッシは魅力ですね。
モデルルームで見た時は感動しました。
購入できればしたいですけどね。うちには予算が少し合わなかったかな。
2.5ｍのハイサイトサッシュって、高さが高い分だけ掃除が面倒じゃないですか？
最初はきれいでしょうが、やはり窓は汚れてくるし、多忙な方やものぐさの方だと
窓が大きいだけあって不便になってしまいそうです。
HP見てても雰囲気変えてきてますね。
売れてないんで迷走してる感ありですね。
定期借地権に詳しくないんですが、ここって50年ですよね？
最近の建物はしっかりしていると思うので50年って短い気がするんですが
定期借地権のマンションって大体がこのぐらいの期間なんでしょうか？
定借も70年のケースがありますよ。
パークコート神楽坂とかクレヴィア上野松が谷あたりがそうです。
>318さん
今さら何を…
2062年6月30日までに更地にして返還するってしっかり告知されてますよ。
ここに興味があるならきちんと自ら調べるべきだと思いますけど。こちらは興味本意の者ですが、それでも簡単に知り得る情報です。
意味したかったことを318さんが答えてくれればいいってことだな。
MR、とても魅力的でした。
借地賃料を50年間積み上げてみても
周辺より少し安いのかな。
全然盛り上がらないね、ここ。
チラシはしょっちゅうポストに入ってくるのに。
鹿島の壁式免震対応とはなんなんですか？
他のマンションよりも優れているのでしょうか？
なんだかいいかもしれない、比較はできないけど。
・・というのがこの板の大半の読者の印象でしょう。
余計な柱がなく部屋が明らかにすっきりすることだけはたしかですが、ただ一般的に壁式免震方式って低層の建物に用いられており、中層マンションであるこの物件は、壁式免震方式で作られた数少ないマンションの一つです。
土台に免震装置がついてることもあり大丈夫そうではありますが、ただあまりマンションとしての実績がないので冒頭のとおり比較できません。
部屋をすっきりさせる分、通常の工法より値段は高くなってるでしょうね。
壁式免震・スッキリが好きなら加賀レジを買ってましたよ。
板橋とはいえ一等地だし、所有権なのにココよりずーーーーーっと安かった。
ここ数年、このマンションの前をよくジョギングで通っています。川沿いは排気ガスを吸わずに緑が続く平坦地でジョギングに最適です。途中で交錯する道路も、車の交通量は少ないです。都心部で、これだけジョギングによいコースは珍しいと思います。
さて、１年中走っていますけれど、川の臭いは全然感じません。昔は水も汚かった水も、今は澄んだ水の中で鯉が泳いでいます。
桜の季節、江戸川公園とは違って、土日でもこのあたりはそれほど人の多さは気になりません。川側の部屋なら、南向きで日は入るし、桜も見れるので快適ではないかと思います。
このマンションの位置する土地は、江戸時代は川でしたが、鹿島の施工なので、地震リスクはないでしょう。
早稲田を初めとして、いくつかの大学が近くにあるので、定年退職後、カルチャースクールとか通うにも好都合です。
都電も風情があり、下町散策も楽しい。少し歩ければ都バスの車庫があり、車庫からならばバスの便も充実しています。
いいことばかりのようですが、駅からの距離は気になるところ。自分が気に入って住むつもりで買うならよいでしょうが、投資目的なら止めた方がよいと思います。駅からの距離がハンディとなり、高い賃料は取れないと思います。
たしかにリタイア世代にはいいかもね。
急がなければ都電も使える。
バスで新宿や表参道にも行ける。
静かで環境はいい。
定期借地でも50年後は（たぶん）関係ないし。
私も付近をよく通りますが、ほとんど同意見です。
ただし、多量の雨が降った後は川の臭いが気になることもありますよ。
確かにこのあたりはのんびりとしていていいですよね。
坂があるのがきになるところですが。。。。
川の臭いってどんな臭いなんでしょうか？ドブっぽい臭いですか？
３３２は近所の人じゃないね。
大雨の後は濁流になるから匂いなんかしない。
真夏で雨が少ない時にやや匂うかな、という程度。
ドブっぽいといえばそうだけど、かすかに感じるくらいだよ。
明日から一期二次の受付開始ですね。
売れ行きどうなんでしょうか？
今日から受付開始ですね～。
あいにく悪天候で雪が降ってしまいましたね。
この寒い中10分歩くのはちょっとキツイかなって思いますが・・・
カンバン持って立ってる人がかわいそうでした…
昨日の雪からお天気がよくなって良かったです。
今日と明日は盛況なんじゃないですかね？
温かな格好で行こうと思ってます。
先日見学に行きました。
親が定期借地権のマンションを購入をしたいというので、
とりあえず止めさせるため見学しましたが、
正直造りも含めて良いと思いました。
借地権についても営業マンがなかなか良い話をしていましたね。
他のマンションを見学したときとは全く違う話を聞かされたので
毎回こんな説明をしないといけないのは大変だなと思いつつ
納得させられる内容でしたのでレベルの高さを感じました。
レベルの高い営業をおいとかないとこの様なマンションは売れないのでしょうね。
自分が住むのではないので親の判断にまかせますが。
確かに。共働きの子育て世代向きの場所ではないですよね。
子育て施設が充実している場所はもっとありますから。
でも、雰囲気はゆったりとしている地域ですし、
そういうものを楽しむ余裕と時間があるのでしたら良いでしょうね。
あと気になるのは病院。
ある程度の年齢になるとお世話になる方も多いと思うのですが、
負担なく通院できるのはどこになるのでしょうか？
このあたりの人は大同病院が多いですね。
高戸橋交差点から高田馬場駅方面に行って一本入った所。
内科外科その他、ひととおり揃ってます。
入院するような総合病院だと女子医大か国立国際か、社会保険中央でしょうか。
面影橋駅の近くに「早稲田診療所」があります。評判は良く判らないのですが内科・小児科があるようです。駅に近いですし便利そうですよね。ＨＰで見たら第１・３・５土曜日は午前中の診療もしていると書いてありました。
整形外科は、都電の早稲田駅前の西早稲田整形外科がおすすめです。町医者とは違うレベルで、高度な設備があり、しっかり診てくれます。さらに高度な手術や検査が必要な場合は、慶応病院を紹介してもらうシステムです。
>339さん
親御さんは定期借地権狙いなんですね。
その理由を聞いてらっしゃいますか？
よろしければ参考までに伺いたいのですが、定借物件を終の棲家にして、
財産(税金の負担)を子供に残さないというお考えからなのでしょうか。
>340さん
書き込みを拝読すると、ここはご年配の方にとっては、なかなか良い環境のようですね。
友人が椿山荘で結婚式を挙げたのですが、ここの庭園のすばらしさはもちろんの事、
定期的に魅力的なイベントを企画しているので何度行っても楽しめそうです。
皆さんの書き込みを拝見すると病院にも不自由しないようですし、
実際シルバー世代の多いマンションになるかもしれませんね。
３４５さん。買おうとしたマンションが定期借地権という意味ではないか？定期借地権狙いではなく。
確かにシルバー世代には良いかもしれないですね。
スーパーよしやさんは買ったものを宅配してくれるようですので
そういうサービスが受けられる環境なのも良いですし。
会員になれば宅配料金が３１５円になるそうです。
宅配サービスがあるスーパーが近くにあると心強いです。
よしやはポイントカードを貯めると
バスツアーにも行けたりするんですよね。
病院情報についてお尋ねした者です。
色々と情報をありがとうございました。
評判の良い病院が色々とあるようで安心しました。
実は我が家も両親が一軒家を手放してマンションを探しているので
病院情報は特に知りたかったのです。
３３９です。
父が購入しようと思っていた桜プレイスが定期借地権マンションだった
という意味でした。３４７さんの言う通りです。
今はまだ検討中とのことです。
池袋までいけば、病院は結構沢山ありますよね。
大きい病院はありませんが。
よしや以外にも、近くにオーガニックエブリデーと言う自然にごたわった食材や化粧品を
扱う店がありますね。
ネット上にショップレポートがありました。
http://www.ohsawa-japan.co.jp/shop/keisaizumi/shopphoto_201101/shop_20...
うちは家族がアレルギーもちなので、こういうお店が近くにあると助かります。
食品以外にも、自然派の石鹸や台所用洗剤は日常的に必需品なんですよね。
ちなみにここ、近隣への配送もしてくれるそうですよ。
354さんが書いてるようなショップも必要とする方にとっては便利でしょうね。
我が家はよしやで間に合いますけど。
新宿方面に大きな病院ありますよね、国立国際とか女子医大とか。頑張れば歩いていけなくもない距離では。
都心は大病院が近くなるから良いですよね。
>>357さん
よく救急車でたらいまわしにされてしまうという事を
ニュースで聞いていますが、ここの地域の周りには
大きな病院が点々としているので受け入れ先などは
すぐに決まりそうですね。
病院が多いのは安心ですね。
ちなみに、この病院は対応悪かった、見立てが微妙なんていうのはあります？
各病院の評判まで情報交換するのはやり過ぎでは？
病院ネタは信用問題に関わるデリケートな話です。
ここは物件検討掲示板ですから。
ちょっと調べただけでもクリニックは出てきますね。
自転車だともっと行動範囲も広がりますから、高齢の方でも安心ですね。
親御さんが買われる、というのもなんとなく判ります。
反面、ファミリーは少なくなってくるのでしょうか？
>366さん
実際ファミリーが多く入居を予定しているかしていないかは、いち閲覧者なのでわかりませんが、
マンションの条件から想定されることとして以下のことは言えると思います。
仮に子どもが成長し結婚や独立で家を離れる期間を30年とすると、そこまでの期間住んでしまったら、
残り期間が限られ、そして定借物件ということでローンの組み方が限られてしまうため、売却は難しい。
またこの物件は徒歩で駅に向かうには遠く、車か自転車を活用できないファミリーには敬遠される。将来の売却を考えない、車・自転車での通勤が可能、という方なら問題なしでしょうが、はたして
そういうファミリーは多いでしょうか。
他の掲示板でもそうですが、50年の定期借地権・駅から電車に乗るまで徒歩10分という条件が、
ファミリー向けというよりシニア向けであるというのは明白だと思います。
こう考えると、ファミリーで入られる方は少ないのでは、という予想がたてられます。
367さん
詳しい解説をありがとうございます。自分達は今のところＤＩＮＫＳなのですが、いざ子どもが生まれた場合はどうなのかはまだ子どもがいない分色々と深く検討出来ていなかったので助かりました。
こちらの物件のサービス部分、見てみると高い年代向けのものなのかなとも思われるので、367さんの解説がしっくりきますね。
確かに廊下とリビング、お風呂場の入口がバリアフリーになっているし、
ホテルやスポーツクラブとの提携など、現役を退いてゆったり過ごす
シニアにターゲットを絞った物件なのかもしれませんね。
ロケーションで紹介しているお店も、金銭的に余裕のある層向けの高級店ばかりです。
営業の書き込みですかね〜。
実際のリタイア組はこういう不便なとこ好まないんですよ。
駅前のタワマンが売れるのは年寄りが買うからなんですよ。
以下、その理由。
足腰が弱って買い物に遠くに行けない、歩きたくない。
鍵１個かけるだけで出かけられるのは便利。
年寄りには階段がある一戸建てからの逃げ切り（タワマンでも低層で十分、つまり格安に希望が叶う。年寄りは停電のときに高層から階段でおりることになるのが怖い）。
共有部分があるから高層の景色も楽しめる。
日常、視力低下と聴覚低下で駅前の騒音が気にならないし、景色を必要としない。
以上、ここは年寄り向けではありません。まあ、立地が悪くてだれにもあんまり相手にされてないけどね。
自分の親に老後どんなところに住むのが安心か良く聞いたらわかりますよ。
物件概要を見ると残６戸ですね。
それぞれ間取りタイプも違うようで。
そんなに不便かな、と思うけど。
残っている部屋は方位もタイプもばらばらですね（方位が違えばタイプも違ってきますが…）
１戸が２ＬＤＫ、残りが３ＬＤＫ
入居は１年後なので、入居前に完売するのでは？
競合物件がないのでネガレスは散発的でしたね。
静かに売れてしまうのでしょう。
374さん
＞あとネガレスは売らせたくないからしてるわけじゃないのでは？
＞こういう懸念材料があるよ、ということを知らしめるために
＞書かれてる方がいるのであって。
なぜ懸念材料を知らしめる必要があるのか疑問。
私たちのような近隣の人間がわざわざそんなことすら思いつかないと
思うのですが。
【一部テキストを削除しました。管理人】
>375さん
あなたは何かを購入する時、良い情報だけ集めて満足できる方
なのですか？
普通は良い情報（メリット）だけでなく悪い情報（デメリット）も
仕入れて、両方を勘案して考えるものです。
うん千万円もするマンションを購入するならなおさら。
いろんな見方をする人がいるのだから、その人が感じた印象を
「知らしめる」「知らせる」のがこの掲示板の役目でしょう。
【一部テキストを削除しました。管理人】
解体準備金が月額1733円～2741円、解体準備基金が一括488972円～773197円と
書いてあって「？」と思ったら、ここが定期借地権だからなんですね。
定期借地権付物件を検討するのは初めてになるのですが、
月々のローン支払の他に解体準備金、地代がかかるとなると、メリットがあまり感じられないのですが
如何でしょう。物件価格が格安という訳でもないですよね・・・。
地代を50年間払い続けると、この辺りの相場より高い？
ので、やめました。
うーん、でもどのマンションも５０年経てばさすがに建て替えになるんじゃ？と思っています。
そういう時って解体費用は修繕積み立てだけでは足りず、結局融資を受ける事になるのでは？と考えているのですが…どうでしょう？
素人考えでしょうか？
よく３０年が限界と聞きますが。
５０年だと今回のような地震ではもたなそう・・・
書き込みが少なくて寂しい掲示板になってますね・・
今回の地震でこのマンションは注目されるんですかね。
免震構造ですし確か地盤も良くて基礎が直接だったはず。
元々造りはかなり良いと思っていました。
私はもう他の物件購入しましたが桜プレイスと迷っていたので
正直少し後悔。地震への安心度が全然違うので、だって私の買ったマンションは
杭が25ｍ以上も刺してあるマンションですから・・・・
埋め立て地ではないので千葉みたいはならないと思うのですが少し不安です。
jc*QRPUm, speak.ginzamoonlight.com, 23歳のミサトちゃん, http://speak.ginzamoonlight.com/tokyo/1.html
物件ＨＰトップのパースに描かれている満開の桜が、
川から溢れた津波襲来の絵に見えてしまう。。。
ちょっと怖い絵だねｗ
定期借地でカワッペリでこの価格はねえな。消し！
直接基礎、免震の安心感は高いうえ、何よりも壁式構造は
最強だと知り合いの建築士が言ってました。
定借だから外しましたけど。
建物は素敵だけど立地がね
しばらくＭＲ休止なんですね。
価格の見直しでもするのでしょうか。
この物件、本当なら桜が満開の季節に売りたかったのでしょうが、
震災でそれどころではなく。
免震構造が注目されるかと思えばそれほどでもなく。
建物自体は決して悪くないのに、なんだか残念な物件になっちゃいましたね。
年代が違うから単純に比較は出来ないですが、目白プレイスのレジデンスより室内の仕様は上のようですね
共有スペースも品格を感じる良いマンションだと思います。
近くの目白ガーデニアが駅から遠い割には、中古市場で人気がありますから住まいとしてはいいですね。
まだ半分くらいしか売れていないんだよね。
強みは何といっても、建物の構造は素晴らしい。流石鹿島。
弱みは交通アクセス。
どの駅に行くのにも急な坂を登らねばならないのが不便だし、
駅からも遠い。
あと、東京駅方面へのアクセスが悪い。
また、定借の賃料負担があるので、初期費用が安くとも
トータル負担は結構重いことも弱みだね。
副都心沿線が通勤・通学地であれば非常にいい物件だと思うが。
トータルの金額がかなりですね。
ローン＋4万円＋管理費
そして50年後には何も残らないでは
選択肢から消えても仕方ない
連休中にMRに行ってきましたが、低層階以外は結構売却済とのことです。
震災の影響で、かえって湾岸エリアをターゲットにしていた客が流れ、追い風になったようです。
MRは5月中休止しますが、壁や床のオプション選択エリアを改装し、免震構造をアピールするエリアにするそうです。6月には再オープンかと。
>>396
GWに価格表をもらったけど、第1期・第2期の未販売分は低層中心に
20戸弱くらい残っていて、「次期以降販売」が南東の低層と南西・北西の
物件中心に60戸強くらいといった感じだね。
まだまだ半分くらい残っているので、そんなに売れている感じではなさそう。
兄弟マンションの目白プレイスと同じような売り方ですね
過去スレを見ると流れがわかるかもしれません。
所有権だと土地の固定資産税が発生するけど、定借だと土地の固定資産税が無い代わりに賃料負担になる。賃料と土地固定資産税が同じくらいなら購入者の実質的な負担は変わらないのでは？
>>400定期借地って、デメリットだらけですよ。
借地期間が２０年切ると、売るに売れない。買う人がローン組めないし、購入者自体がいないでしょう。
また借地期間が、近づいてくると修繕の問題がでてくる。
地震で建物に損傷があっても、借地期間１０年切ってたら修繕するのか。
借地だから固定資産税が無い分、更地にして返却するから解体費用を出さなければならない。
長生きしたら、借地満了後の老後が不安ですね。
借地にはデメリットがあるから、その分安くないと買う意味がないですよ。
不当に高い地代は、契約期間の途中でも値下げ交渉が可能です
地主が承諾しなければ、適正と思われる地代を支払うことも可能です
地主が受け取らなければ裁判所の供託すればいい。
地代の値下げ交渉に地主が応じなければ、調停するれば収まることが多いです。
分譲後の賃借人は管理組合ですから、将来こういったことは想定の範囲内です。
＞賃料と土地固定資産税が同じくらいなら購入者の実質的な負担は変わらないのでは？
地主は地代を得て固定資産税を負担し、残りを収入とします。
慈善事業ではありませんので、誤解されないように。
マンションの固定資産税について間違った知識を持ちのようですが
固定資産税＝土地＋建物 と別個に課税されます。
建物は、地主のものでなく借地人の共有財産です。
普通借地権は、建物が朽廃していなければ更新することが可能です
朽廃の状態とは、人が住めないということです。
定期借地権は、更新できない替りに地代は低額にされるのが普通です。
マンションの賃貸についても、更新できない定期借家契約はは大幅に家賃が安いのが普通です。
借地マンションなのに割安感がない。
色々と面倒だしトータルコストが所有権より安く見えないとね。
誰が買うの？
そう 定借は土地代が掛らない だから駅近で安くないと、所有権を蹴ってまでして定借を買おうとは…
30才で50年経って80才になった時にはもう賃貸は借りれないし、権利金返ってきても買う資力も無いだろうし……
東西線と西武新宿線の乗り入れ計画なんて話、ありましたね。
いまや都心に乗り入れてない路線は西武線ぐらいなものだから
構想自体はまだ残っているかもしれません。（実現可能性は低いですが）
ただ、できるにしてもこのルートが現実的でしょうね。
http://chizuz.com/map/map28051.html
>403
でも正直、そこまでしなくちゃいけないならいいやって感じですよね。
うーん、なんで定借にしたんだろ？
安いならともかく・・・。
この辺りって好きな街だから、微妙な気持ちになってしまう。
＞裁判所に供託って・・・こういうデタラメを平気で書き込める人の神経がわからない。
無知！！
すみません、だいぶ前に「神田川からはドブの臭いはしません」と書きましたが、
訂正します。夏は川のすぐそばまで行くと少し臭います。しかし、川から少し離れれば、
よほど敏感な方ではないかぎり、臭さは感じないと思います。
この物件もったいないんですよね。
鹿島の設計がいまいちというか。
角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし。
タワマンでもないのに定期借地で地代とって鹿島の儲けにはなっても
価格が大して安いわけでないから住む人にメリット感じなくなっているですよね。
販売苦戦してるのもブランドのある販売会社に２社に任せてなんとかしようと
いう鹿島の殿様商売的なとこが色濃く出てますね。
安ければ構造は良いので立地の悪さは都心ということで目をつぶれるレベル
なのでおしいってとこかな。
丁度坂下になっていて、目白・雑司ヶ谷に行くには23区内有数の急坂、
高田馬場に行くにも坂があるので日々の通勤等を考えると利便性ではかなりマイナス。
駅からも結構遠いし。
仰る通り定借で価格が安ければいいのだが、さして割安感もない。
構造は良いのだが。。
販売は大苦戦のようで、売り出して半年以上経過するも、まだ全戸の4割も売れてないよね。
買わないと明確に言ったのに営業マンから未だに連絡があるよ。
テコ入れに御用ジャーナリストに記事書かせたりしてるけど・・
＞角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
＞面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし
この物件の最大の特徴は壁式構造。
壁で全体を支えるから当然上のようは特徴になる。
検討するなら少しは研究なさい。
と思ったら近所民か。仕方ないね。
＞この物件の最大の特徴は壁式構造。
目白ガーデンヒルズと同じような構造なんだ。
直床で安く作って儲かった目白プレイスで味をしめての第二弾？
住友もシティテラスで大ボケしちゃったから、つまることろ高いマンションが
売れるような土地柄じゃないんだよね、豊島区でも最低地の川沿いですから。
レンタルCDのマンションには、その筋の人が多数いると地元では有名なエリアだから。
はちきゅうさん。まんせえ。
定期借地なのに分譲並みの値段だから、売れませんね。
立地もいいわけじゃないし、厳しいね。
加賀レジの弟君は苦戦しているようですね。先々月、某◯◯社より、兄上である加賀レジ住民宛に、桜プレイスの販促材料として取材をしたいとの封書がきてました。同じ意匠で建設された加賀レジからのナマの声を届けたかったのでしょうか。謝礼金も魅力的でしたね。しかし、それを見て、あぁ、苦戦しているんだなと思いました。弟君には頑張って欲しいですが、いくら建物が魅力的でも、、無理か。
神田川はふつうに臭いぞ
あの～、正確を期すとですね、鹿島には販売部がない訳で、販売に関しては何処かに委託するしかないんだよね。それが殿様商売がどうかは別の話でして。
大苦戦していることもあってか、竣工前だけど結構な値引きを考え始めているみたいだよ。
「即決する」等の強い購入意向を示せば行けるかもしれない。
私も営業に値引きを示唆されました。
立地が気に入らないのでスルーしますが、価格がネックで躊躇している人はチャンスかと。
兄弟物件の目白プレイスのスレは土壌汚染や学区で盛り上がっておりましたが
ここは静かですね。
2011/09/17 22:43 終了～。
今回の台風でさえ神田川が大丈夫だったんだから、
この立地も再評価されていいと思うんだけどねえ・・・
駅からずいぶん離れているといえば、そうなのでしょうかね。
どの駅を使うかにもよるとは思いますが、まずまずの徒歩圏内
ではないのかなという気もするのですが。
ポジティブとまでいかない客観的なレスにいちいち噛み付いてる人、いったい何なの？
老婆心というやつでしょう。
ここは、資産価値の維持という観点で、やはり５０年の定期借地権というのがまずいのだと思います。銀座の一等地とか新宿渋谷駅前とかであれば仕方ないなと思えますが、この立地で借地権だと、周りに所有権のマンションもあるのでそちらを先に検討したくなってしまいます。シティテラス目白まだ売ってますしね。
この辺りはとてものどかで良いと思いますよ。
治安も悪くないと思います。
利便性にはかけますが住環境にはばっちりそうですね。
10月16日～鬼子母神社でお祭りがありますよ。むかしからの伝統のお祭りで有名ですよ。
現地を確認しましたが、荒川線の踏切りの信号（交差点の所）の音が耳に障りました。
恐らく、窓を開けてれば100%聞こえると思います。
また、明治通り・新目白通りの交通量が一日中多いので、やはり多少の騒音は避けられないと思います。
山手線・明治通りの内側というブランド感はありますが、騒音・場所の利便性はそこまで良い様には感じませんでした。
定期借地権については、担保や売却の時の査定に影響しそうです。この件については無知なので分かりませんが。
>>431
定年して郊外へ引っ越そうとしたら、定期借地権に買い手が付かない、担保価値もない、
という可能性があるわけで。
定借自体が日本でまだ日の浅い制度だから、不透明感が強いんですよね。
不透明？期限が来たら建物を撤去して返還するんだからこれほど明確なことはないでしょ。幾らで売れるか？５０年でゼロになるんだから毎年２パーセントずつ引いて行けば良いんだから明確ですよね。
定期借地権ってそもそも普通の住宅ローン組めるんでしょうか？
新築時には売り手側の力もあって組めるかもしれないけど、
中古時にはまず組めないと思いますが。
この辺りはかなり坂がきつく、自転車で出掛けるのは厳しいですよ。
実際に走ってみればわかるけど、普通のママチャリではとてもムリ。
>437
>436さんは「定年御、引っ越すことを考えたときに定借物件に買い手が付かない」
→「売れるかどうかわからず引退後、物件を売って家を替えるなど予定が立てられない」
ということで、将来に対して「不透明」だと言ってるように思われます。
定借の制度内容が不透明と言ってるのではないと読んでわかるでしょ。
ではなぜ噛み合わないのか。それは436さんと437さんの将来への考え方の違いですね。
436さんは、現在引退後の生活を考えるうえで一般的な、現在の物件を売却して新生活の
資金にするという考えを大事にしているから。
437はもうこの定借物件で満足して、その次に住む物件のことなんて考えてないから。
この物件を買う人はぶっちゃけ後者を支持する人でしょうね。
まあ人生なにが起こるかわからないので、いつでも売りたい時に売れる物件の方が安心できる
という人が全体として多いでしょうから、この物件が販売に苦労するのはうなずけます。
ここはリタイア時期のシニア世代にオススメですよ。
駅が遠いとは言っても急がない＆早朝深夜でないなら都電や都バス（明治通り・早稲田通り）であちこち出かけやすいし。
神田川沿いの遊歩道を江戸川公園まで往復するのは一年中気持ちいいし。
日常使いのクリニックは近くにあるし総合病院もタクシーですぐ。
周囲も閑静。
ちょいと浮世離れしたこの立地、のんびり暮らすには最高だと思いますよ。
この物件が売れないのは単純に高くて不便だから
436です。言葉足らずですみません。だいたい439さんのおっしゃるとおりです。
勉強が足りていないこともあるでしょうが、
概念上、あるいは税務等もろもろの計算上２％と明確に分かっているとしても、
その額面通りに中古価格や担保評価が付くのかというと、それはまた違う話です。
定期借地権が一般に浸透し、需要者層に厚みが出るかどうかに、多分に依存している
状態であり、それがまだわからないところを「不透明感」と言いました。
専門的な知識を持っている方にとってはそんなことはないのかもしれませんが、
一般人の認識レベルというのは、需給を左右する土台になるものでしょうから。
437
年２％なんてとんでもない数字です。
引き渡し直後に７掛け程度で売れれば御の字位の物件です。
そうですね中古になった瞬間に１割位は落ちるかもですね。そこから毎年１．８パーセントずつ引いて行けば良いですかね。
50年後の取り壊し費用は住民負担？
定借買うぐらいなら賃貸の方がはるかにマシでしょ。
先日近くを通りかかったら外観はほぼできあがってました。
白亜、という表現が似合うんでしょうか、外観は目を引きますね。
しかし50年の定借では引いた目も背けられてしまうわけですが・・
しかし誰も書きこまない板ですね。
私も年明けに通りましたが、真っ白で綺麗でした。
なんというか、透明感のある独特の白さですね。
あの一角がパッと明るくなった感じ。
でも見ようによっては神田川に白鷺が舞い降りたような違和感も・・・
壁式免震で構造面では文句無し。近所のスーパーも便利。
でもやはり急坂・駅遠と交通利便性の問題大。定借なのに価格のメリット無し。
確かに定年後に静かに安全に暮らすなら、価格を考慮外に置けばいい物件と思う。但し神田川の氾濫が怖いので三階以上か。
価格はこの販売状況ならば竣工後値引き期待も持てるので、強気に押せばいいのでは。
結局、壁式免震って坪当たりどれくらいのコストアップなんでしょうね。あの解放感にはそれなりのプレミアムをつけてもいいと思うので、ここも堂々と所有権で売って欲しかった。
１００年コンクリートの時代に５０年定借はないよなあ、というのが正直なところですね。地価が安いから等価交換も成立しなかったんでしょうね♪
>450さん
地主＝先払い地代が入ってウハウハ
鹿島＝開発利益でウハウハ
買主＝割安で買えてウハウハ
鹿島の読み違えで三者とも顔を引きつらせてるのが現状。
・・なるほど！わかりやすいです。
地主も鹿島も買主からのお金がなければウハウハにならないわけで
その意味では三角形の頂点にくるのは買主になるかと。
しかし、その肝心な買主にとって、例えば売りたい時に売れない
可能性が高い危うい定借に一家の体を支えてもらう安心感はない。
そこを「安けりゃ買うでしょ」的に買主を見ていたとしたら
それは我々がみくびられたとかナメられたとしか言いようがないです。
定借は50年間縛られるぶん、単に賃貸マンションを契約するより不利だよなぁ。かなり安くないとメリットを感じないわ。
地代を一括先払いにしたのが失敗ですね
毎月の負担が多少多くても価格が安ければ一気に売れたと思います
一括先払いでしたっけ？毎月支払う分もあったような。
>>455
一部一括先払い、一部月払いですね。
月払いのほうは将来の物価変動に合わせて変わる可能性あり、と。
一括先払い分は安い部屋で600万円、高い部屋で900万円強。
この分がなければ割安に感じられると思います。
その分毎月の払いが多くなりますけど。
建物自体は素晴らしいのに、本当にもったいない物件だと思います。
選択肢から外したつもりでも、時々気になって売れ行きをチェックしてる私・・・
定借って、50年の賃貸契約をして、家賃を先払いするような感じなんだよね。しかも建物の維持修繕も大家じゃなくて自分達がやらなくちゃいけない。なんだかなぁ。
たとえば現在40歳で、25年ローンでここを購入すると、65歳でローン完済し、その後90歳までは月々管理費や地代などの支払いだけ。
賃貸だと、何歳になっても変わらぬ家賃を払い続ける。ここくらいだと月25〜30万くらい？
皆さん、リタイア後もそんな家賃払い続けられるんでしょうか？私は無理だなあ。
>>458
でもね、その例で言って80歳の時、
築40年でしかも10年後に取り壊しが決まってるマンションってどんな雰囲気なんでしょう。
建物の管理状況とか住民層とか。
老人が住むのに適した状態なのかしら。
普通の所有権マンションなら安心という保証もないのですが、
先例がない不安って大きいです。
私も本当にここの建物は気に入りました。
もうほかに決めましたけど、見た中では一番良かったなぁといまでも未練があるくらいです。
私は34歳なので、50年後は84歳。
84で賃貸に住み替えるのはちょっと無理だと思いました。
また、20年後に住み替えをしたいと思っても、あと30年のマンション、果たして売れるのかどうか…。
永住覚悟で、自分の余命が絶対50年以内だと思えればよかったのですが。
いわゆる「長生きリスク」ってやつですね。
悲しい造語だなあ・・・
そんな面倒なこと考えたくないからみんな所有権マンション買うんだよね♪
定期借地は安くないとね。
近所に住んでいますが最近毎週立派なチラシが投函されて驚きます。宣伝費かけるより値引き頑張ったほうが良いと思うのですが、、
近所とはいえない場所ですが、
ウチにもチラシが頻繁に入るようになりました。
借地料は確かに痛いですね。
>賃料（月額）※1:12,709円～21,529円
>解体準備金（月額）:1,733円～2,936円
>保証金（一括）※2:228,762円～387,522円
>解体準備基金（一括）:488,972円～828,298円
>※1 賃料（月額）は引渡し当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。
>※2 保証金は借地期間満了時に返還されます。
だそうです。
賃料が将来改定される可能性って…
定借でも例えば相場の半額で借りれるなら経済的に成り立つと思います。２ＬＤＫで６万位ですかね。年間７０万、５０年で３５００万ですね。
468
６万て管理費込みだから本体４万で１２ヶ月５０万で５０年だから２５００万じゃないかな。売れる価格は。
２５００万でも安くないよ。
賃料（１５０００円）＋解体準備金（２０００円）で考えて５０年だとすると、
１７０００円×１２ヶ月×５０年＝１０２０００００円だよ。
両方足すと、３５２０万だよ。その他に解体準備基金や修繕積立基金がかかるからね。
固定資産税（建物のみ）と管理費と修繕費足したのも合わせた総額なら、賃貸のが良くね？
どうして定借を７０年とか８０年とかにしなかったんだろう？
それだけで全然違うのに。
設備とか耐震とか頑張っているのに、肝心なところが抜けている。
鹿島っていい仕事をしてるのに、いつも大事なところで頑張れない。
だからダサいまま。
結局、土木中心から抜け切れていない。
もったいない。
またチラシがポスティングされてました。２０６２年８月までの定期借地ということですが、「解体工事期間も含む」ということです。
てことは、解体工事１年とすると、住めるのは約４９年ですか？明け渡し期日って既に決まってるんでしょうか？
確かに49年は中途半端
う〜ん微妙ですね
若いうちに買った人は高齢になってからどうするの？
みんな高齢になった時のために不動産買うのにねえ。
久しぶりに近くへ行ったので現地を見てきました。
今月竣工とのことで、工事関係者はいたものの建物は完成してました。
白亜の建物は美しいのひと言。
ただ、完成してみると周囲の環境が残念です。
南は神田川をはさんで新目白通り沿いに高層マンションが並んで眺望がない。
その他の近隣も雑然とした雰囲気。
微妙と言われた住友の物件よりさらに微妙な場所に真っ白な別世界。
エントランスや建物自体は惚れ惚れするほどなんですけどね・・・。
この週末には江戸川公園の桜祭りも始まり神田川沿いは年に一度の賑わいになりますね。神田川は地下水路も整備されて氾濫の恐れも減りましたし、敷地の権利が所有権であればそれなりに人気がでたと思います。
立地、アドレス、眺望、周辺環境、最寄り駅、全てが微妙。で、定期借地権、しかも50年。
誇れるものは鹿島施工の免震技術と高い梁がないサッシ。 最悪なのは設定が高い売主と施工を兼ねたゼネコンのKYな売り出し価格。
だからこそ、ネガティブ要素をたてに交渉次第では旨味があるかも。30後半～40代では「落としどころの価格」であれば「買い」もありうるのでは？
毎月地代は固定資産税建物分と相殺。管理費コストは安い。どうかな？
３０後半だと５０年後は８０後半で生きてる可能性も捨てきれないね。４０代でも９０代で生きてたらイヤだし、５０代でも１００才のお祝い会で引っ越しの相談しなきゃいけないのは切ないね。長生きリスクは生活費だけにしたいですね。
でも５０年後って普通のマンションでも建て替えになるんじゃない？
もちろん借地と所有権じゃ負担も違うけどさ。
どうだろう、１００年コンクリートという製品も出てきてるし、コンクリート自体の性能が向上してるから、５０年で建て替えというのは都心一等地だけじゃないかな？建て替えの時に更地所有権があるのと無いのとでは全然違うしね。等価交換できるから部屋を狭くしても良いということであれば、建設費の持ち出しだって不要です。
どれ位値引きしているのかな？
７期のチラシがポスティングされてました。このチラシの写真を見て鹿島さんがどうして定借でも大丈夫と考えたのか分かりました。つまり２．５ｍのハイサッシから満開の桜が見えるということです。神田川の桜がです。
それで名前も桜プレイスなんですね。
鹿島の中の人は相当に風流だったんですね♪
我々消費者も風流心を理解できるようにならないといけませんね♪
治安の良さは若い人の少なさ。
景観があんまり良くないのは山手線の内側では逆に神秘感出してていいかも。
駄菓子屋が残ってるのもここくらいのものだよ。
不思議な町なので物好きにはオススメする。
西早稲田、高田馬場、雑司が谷、共に坂は結構きつい（特に雑司が谷
ただバスもあるのでそれで十分カバーできます。
ネックは都電の踏切の音くらいかなあ
住んでて思うけど本当に不思議な町だと思います。
スキマ産業感漂う高田・西早稲田は面白いってのが近所の感想。
冒険者は買うべし
買うべしって言うか、借りるべし、ね。
10%値引きは当たり前
>>489
ご近所さんのレビューはすごい説得力がありますね。
私はその一風変わった土地に大変興味を抱いています。
今と昔の混在する時代の変遷を姿で表現しているような土地、すごくいいと思いますよ。
東京で肩肘を張って生きてきましたが、
近所の駄菓子屋で大人がニコニコ楽しむのも悪くないなと、童心に帰る自分を想像しています。
駄菓子屋ってどこにあるの？
４８９さん
今は駄菓子屋さんはどこでもあまりみかけなくなりましたね。スーパーに売っている
駄菓子を買っている子供たちをみると何だかかわいそうになります。
今年この物件の近くの桜を見に行きました。すごいきれいでした。
桜プレイスというのがぴったりの物件ですね。来年も楽しみです。
１０％で買う人はいないでしょう。
とにかく定借なのに高すぎる。
企画がバブルでさすが鹿島ですね！！！
６０％は割り引かないと買い手はいないのでは？
近所ですが、竣工記念先着順販売のチラシが入ってました。１４９戸中１８戸が先着順のようです。定期借地２０６２年８月１４日までで、解体期間含むと言うのが痛いですね。実質４９年を切ったかもしれません。
しかし、８割以上売れたわけで鹿島さんとしてはギリギリ損益分岐点は越えたと思われます。おめでとうございます、鹿島さん！
すぐ外からカーテンの掛かっておらず住んでいない部屋を見渡してみました。もしかして半分すら入っていないのでは。どうやら客のニーズを完全に読み違えてしまったようですね。建設費、高かったろうな・・担当者がかわいそうに思えてなりません。
定期借地マンションは相続税の節税になるらしい。
詳しくは調べてみてください。
カーテンが掛っていない部屋はまだ引っ越しが完了していないだけでは？
場所は良さそうなのですが、駅から少し遠いかなって感じがしますね。
