- 掲示板
なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。
[スレ作成日時]2010-03-21 20:55:01
[PR] 周辺の物件
今後は賃貸経営は難しい
-
3 匿名さん
うちはローンがないので近隣の家賃より安くだしています。
今、一番強いのは、うちのような等価交換で新築マンションを入手した人です。
それでも利回り４％（管理費・修繕積立金・管理手数料差し引き後）、ローン組んだら利益出ませんよ。
↑固定資産税、保険料は計算に入れていません。-
1
-
10 建物だけは全額借金の大家
>>04
等価交換で建物を取得した場合は、元の取得価格を引き継ぐわけだから、減価償却費はかなり少ない金額になります。（課税の繰り延べだからね）
>>03
別に借金があるかないかと、賃料設定は別次元のこと。
黒字を出来るだけ出したくないから、土地は全額自己資金で、建物は全額借金で建設するのは常識。
うちはそれでも年間で４００万円強の不動産所得になりますが、青色申告特別控除が６５万円あるので、税金の支払いはかなり少なくなっています。
建物を建設して暫くは相続財産が少なくていいけど、個人名義で建てると時間の経過とともに相続財産額が増えていきます。（今は１年間で７００万円くらい増加しているな。）
法人で建てるか、個人で建てるかは、かなり悩むところです。 -
13 匿名さん
０３です。
皆さま、いろいろとご教授いただきありがとうございます。
大家業ははじめたばかりで、色々と勉強中です。
税務署に行き届出は出してきました。
等価交換は得なのかどうか分かりません。（税金の繰り延べですかね）
ただ、等価交換に応じなければ、となりにどどーんと大きなマンションが建ち、気になって仕方なかったと思います。
-
-
14 １０
>>13
＞等価交換に応じなければ、となりにどどーんと大きなマンションが建ち、気になって仕方なかったと思います。
隣地の地主さんとの交渉で、かなりやられたんだね。
お気持ちは理解できますが、借入金無しで建物を権利返還で得られるという餌に釣られてしまった感はいなめません。
別の選択肢もあったはずです。今にしては手遅れとは思いますけどね。
土地を両者でそれぞれ提供して、建物の借入金はそれぞれがまかなうようにして共同ビルを建設する方が、両者のメリットはあったはずです。相手が等価交換だと、建設業者と隣地地主で交渉をして、それなりの方向を出してやればそれでも別の方法で実現できたのです。
＞税金の繰り延べですかね
課税の繰り延べです。
そのときには土地売却での譲渡所得税は課税されませんが、土地の取得価格が建物に引き継がれるため、減価償却費がかなり少なくなってしまいます。
したがって毎年の所得税での課税が発生して、結果的に後から譲渡所得税を払わなかった分を払わされることになります。（赤字になっても、その赤字額が少なくなるから、他に所得があると損益通算ではやはり損をします。）
これは相続されても取得費の引継ぎが行われますから、代々で支払うことになりますよ。 -
17 匿名さん
ローンを組んでのアパート経営は大変です。
ネックの一つは税金。
例えば空室、諸経費などを考慮して年間５００万円の家賃収入、
そしてローン返済４００万円だと毎年不労所得が１００万円で一見いけそうですが、
税金は１００万円ではなく５００万円に対して掛って来ます。
だから実際に取り分は少なく何かあるとアウト。
-
2
-
18 １０
>>17
＞ネックの一つは税金。
＞例えば空室、諸経費などを考慮して年間５００万円の家賃収入、
＞そしてローン返済４００万円だと毎年不労所得が１００万円で一見いけそうですが、
＞税金は１００万円ではなく５００万円に対して掛って来ます。
ローン返済が４００万円だとすると、おそらく利息の支払いが２００万円かそれ以上くらいでしょうね。
そうすると、諸経費を除いた収入の５００万円から利息分の２００万円強を控除できますから、不動産所得は３００万円よりも少なくはなります。
これ無借金だとその分がありませんから、税金はかなり重くなります。
また、減価償却費は別に現金流出するわけではありませんが経費参入できます。
うちだと１億円の建物や付帯設備で減価償却が年間３００万円くらいになります。
うちは１億円くらい借り入れしていますが、利息の支払いは年間で３００万円くらい（元本支払いも３００万円くらい）で、収入は１２００万円くらいになります。
土地代まで全部借金するのは、かなりリスキーですが、建物だけの借金ならそんなに危なくはありません。
借り入れ金利もずっと固定で３％くらいならいいけど、変動金利は危ない場合があります。 -
19 １０
>>17
アパート経営は最初の駆け出し時期が一番危ないです。
土地も建物もすべて借入金でまかなうことはかなり危険です。
借入れする際も、住宅ローンより金利が高いのが普通です。
固定金利だと４～５％近いのが普通です。
これを同じ固定金利でも３％くらいの金利に抑えるためには、金融機関との連携が強い建設業者を選択することと、建設する費用もそういう建設会社に競わせて、徹底的にコストダウンさせるのです。
そもそもが建てる際の大家さんの努力が大切なのであって、こういう点は企業経営などと相通じる点です。
減価償却も、出来合いのマンションを一戸で取得すると、耐用年数が長い建物のみのものだけとなります。
これを一棟まるまる建てると、建物付帯設備や舗装道路などを別分けできます。給排水設備やコンクリート舗装は１５年、アスファルト舗装などは１０年の償却期間になります。これらは定率償却も可能です。
建物はＲＣ構造だと４７年の定額償却しかできません。（鉄骨造は３４年の定額償却。）
ただし、建物以外の事業用償却資産が同一市町村内で一定額を超えると、建物とは別に償却資産の固定資産税がかかります。勿論、この固定資産税は経費になりますよ。
最初の時期に税金が軽減されるので、そういう選択枝も経営上で選べます。
少しは経費について勉強されてから、投稿してください。
等価交換での建設を選択すると、減価償却や借入金利息での経費算入もほとんどないため、他に所得がある人はかなりの税負担になります。 -
22 匿名さん
400万円で利息も400万円？
そりゃ金利や返済年数にもよるけど多すぎるな。
変動で長期なら金利も安いし、固定だとあまり長期で貸してくるれところは少ないしな。
だから利息がそんなに高いなんて計算がおかしんだよ。
少しは利息について勉強されてから、投稿してくださいｗ -
23 １０
>>22
アパート経営では、変動金利でローンを組んでも住宅ローンのように１％未満での借入れなどはまず無理です。
変動でも３％程度は普通です。
うちは３０年間固定金利で３．２％で組んでいますが、なかなか住宅ローンのような金利はありません。
長期固定で組むことが経営の安定化につながりますし、３％程度で組めればよほどのことが無い限りではやっていけます。（土地まで借入れ金でまかなうのは危険です。）
そうなると２０年から３０年間の返済期間で元利金等返済を組みます。
当初の支払金のうち、利息部分が多めになるのは当然のことです。
１７投稿者は、５００万円収入で金利と元本返済が合計で４００万円だと言うなら課税対象は３００万円以下でキャッシュフローがプラス１００万円（金利分が２００万円以上）、元本返済が４００万円と言うなら利息も４００万円以上（この場合はキャッシュフローが３００万円のマイナスで課税対象は１００万円以下。）、こうなるんだよ。
長期の期間で資金回収をはかるんだから、変動金利で組むのはかなりリスキーだし、固定金利で借りるのと住宅ローンと違ってあまり当初返済額が変わらない。いかに安い固定金利で借りられるかも経営手腕のうちです。 -
24 １０
２３投稿の訂正です。
× 元利金等返済
○ 元利均等返済
補足説明
なぜ、建物やその付帯設備だけの借金にすれば安全かというと、建物は地盤とかその形状・建設のし易さなどで多少の条件の違いはあるけれど、資金投下した分に対する費用や収益の見通しがある程度は立てられる。
自分で建てて住む人と借りて住む人である程度の相場が形成されて、それなりの利回り（全部自己資金なら１０％から２０％）は確保できる。
確かに、地方の中心都市では人口減少でそれなりに賃料は下落している。ここ１５年くらいで３割くらい下がった地域も東京から１時間半以内の地域で発生している。それでも借入金の金利を支払っても経営は成り立つ。
ところが、土地まで全額借金してやるケースでは、元々土地を持って経営している人と同等には戦えない。
苦しくなると、土地を自前資金で用意している人は経営がなんとか成り立つ程度でも、それ以上に不利だから経営破たんしてしまう。
まあ、サラリーマン大家で給与所得で支払った税金の還付をあてにして、土地も全額借金でやる人はいるが、平成４年から土地の利息部分は損益通算上では不動産所得の黒字の範囲までしか経費として認めてもらえなくなったんで、還付金も微々たるものになってしまう人も多い。 -
25 匿名さん
そりゃ銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。
土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。どれくらいまで現金（ORそれに準ずる物）
を持ってるかが問題。
元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。
-
26 １０
>>25
＞銀行やノンバンクからの直接融資じゃ金利が高くてやってられません。
固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ。
＞条件が合うなら住宅金融支援機構とか政策金融公庫を利用するでしょ。
それをやるには、賃料や敷金礼金の制約が大きいけど。
＜経営上のポイント（その１）＞
資金調達と、制約条件を、事業として行うには検討する必要がある。
どっちがいいかは経営上の判断ね。
＞土地ともってるとかじゃなく、結局お金だよね。
土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから、それに見合うスタートラインにつかないと勝負にならないんだよ。
平成４年からの土地に関する利息経費否認も、素人大家規制が本来の目的。
＜経営上のポイント（その２）＞
限界供給者よりは有利な条件での経営を行うこと。
＞元利均等でも元本均等でもどちらが有利不利はないから、その人のスタイルで選べばよい。
事業としてやるんだから、借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
税金を払いたければ、無借金でやればいい。元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ。
＜経営のポイント（その３）＞
資金流出をどうしたら防げるかを、総合的に判断すること。
-
28 匿名さん
>No.26
>固定金利では生命保険会社が意外と金利安いよ
よく知らないんだけど、アパート建てるからって生保で融資やってるの？
住宅金融支援機構で金借りると賃料、敷金、礼金まで指導してくるの？
（政策金融公庫はそんなことあるはずがない）
>土地を現実に持っている人が商売相手にいるわけ。最低限の条件がそこなんだから
お金に色はない。土地持ってようが、株もってようが、流動性のある資金なら同じだよ。
>借入金の返済はできるだけ遅らせるような設定は常識。
そんなの金利を払うんだらか、遅らせた方がいいなんて常識はない、個々の状況による。
>税金を払いたければ、無借金でやればいい
>元金均等選んで総支払額が少なくとも何の得も無いよ
その考えなら金利は高くとも良いんじゃない？ノンバンクとかで借りても。
無借金でできればそにこしたことはない。 -
-
30 １０
>>28
生命保険会社のアパートローンは、固定金利でもわりに安い金利のところが多いですよ。
政策投資銀行の金利と殆ど変わらないで貸してくれます。政策投資銀行は個人で借りるにはハードルが高いですね。
住宅金融支援機構や農協の融資は、金利が安くても事業的な制約事項が多いです。それでいいなら選択ください。
資金を借り入れした後に考えることは「期限の利益」ということ。
繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂。
事業用の償却資産（建物や付帯設備・外構など）取得資金は原則借入金で賄う。どちらも時間の経過とともに無くなっていくもの。お金を貯めてから建物建てるか？
時間がかかって建ててから税金いっぱい払いたいか？
同じ金額借入するなら金利は低い方が得。
自己資金の調達については、コストや手間も含めてどういうふうに考えているんですか？ -
31 １０
>>28
もうひとつ、年配者には借入するメリットがあります。
相続税の軽減です。
今年から同一敷地内で自宅と事業用資産をもつ場合の土地に関する相続税評価減が、全部８割減から床面積按分で事業用５割減と自宅用８割減に変わりましたが、いずれにしても事業用土地に関しては相続税での評価は半分になります。
借入金はマイナスの財産です。
従って、建設した当初はかなりの効果があります。（手元に資金が貯まっていきますから、時間の経過とともに財産額が増えていくことにはなります。）
自民党政権の平成２１年度に相続税の課税方法が大幅に変更される予定（全体税額を算出せずに、もらった財産額を基準に累進課税する方式）でしたが、景気対策優先で先送りされました。
民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。
償却資産の方は概ね１５年程度で半分程度に減価されます。（建物とそれ以外を分割した場合で重量鉄骨造の場合。ＲＣ造だと概ね２０年程度で半減。）
借入金の方もそれなりに減りますね。
１５～２０年を過ぎると、効果も少なくなってしまいます。
-
32 １０
３１投稿の訂正
民主党の部分で
民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を累進税率を多少緩めて計算する方式への変更が計画されています。
とありますが、
民主党政権になって、現行制度の相続税全体金額算出後以降はそのままで、最初の全体金額算出過程での「法定相続人がその法定相続割合で相続したとする」前提を、累進税率を多少緩めて相続財産全体に対して計算する方式への変更が計画されています。
と訂正します。
要は、相続税の増税が以前から計画されてはいましたが、実現に向けての具体的な動きが若干修正されて実現されようとしているということです。
自民党政権の時に平成２１年度で挫折したのを平成２４年度に計画変更したのですが、民主党は平成２３年度に計画しています。ただ、今後の政局は小沢問題もあり流動的ですから、どうなるかはまだ未定です。
-
38 １０
>>33
＞無借金で税金払うほうが遥かにお得なのに何で借金に拘るんかね？
駐車場経営など土地を貸す商売以外の不動産賃貸業は、土地と建物の両方がそろって成り立つ商売ですよね。
あなたが無借金で大金持ちなら、土地と建物の両方を購入してやればいいでしょう。
税金払ってもあなたの感覚では得でしょうね。
現実はどうですか？
新規参入するならどういうことを考えますか？
大家さんってどんな人が多いですか？
どのレベルの人との競争を意識しますか？
リスクが少なすぎては規模が小さくなって収益が上がらないし、リスクが高すぎると破綻の危険性が高まるばかりか収益が上がらない。
土地は自己資金、建物やその付帯設備は金融機関から借入れして経営するのが、結果的に最大の収益を上げられるのよ。
地方都市の普通の住居地域と東京２３区内の商業地域で、やっています。地域によってその仕様や付帯設備などは異なるけど、土地・建物等と借入金の資金的な配分は同様です。 -
-
42 １０
>>41
＞リスクが高ければ、リターンも高いのは常識。
リスクが２倍になってもリターンが５倍だったら、どうしますか？
借入金が増えればリスクが増えるのは当然ですけど、リターンが増える割にはリスクが大きくならないんですよ。
単にスケールメリットというだけの問題ではありません。
土地と建物って、羊羹のように均一に切るわけにはいかないんですよ。
投資単位が小さいからって、按分して利益がもらえるわけではありません。
土地はある程度の面積が必要だし、建物は損益も考えて一番収益が上がる規模と仕様のものを建てるでしょう？
羊羹のようにできるのは、分譲された切り売り１戸買いをするようなケースですね。小額資金でできますよ。
でもどうですか？借入する場合の資金手当や賃貸そのものの委託管理でかなり不利ですね。
新たに購入する場合でも自己資金の目安は、税制上の損得や他の競争相手のことも考えると、土地の購入資金です。
-
43 匿名さん
>>No.36
>住宅を買うのに支払利息を少なくしたいからと言って、現金で購入できるまで貯まるのを待つか？
>余裕で返済できるからと期間１０年で組むか？
それはない。（何でそんな質問が出るのか不明だが）
>繰上返済は出来るけど、最初からわざわざ早く返済する方法を選ぶのは愚の骨頂
は、何故かと聞いている。
余裕資金があれば繰上げ返済で利息負担を軽くするのは当然、なぜなら収益を上げる事業なんだぜ。
>土地を持っている前提の他の事業者と対等に商売するんだよ。
自分が賃貸経営をするのに、それは全く関係のない話。
家賃はマーケットで決まる、土地持ちの大家と対決するのではない。 -
47 匿名
一通り最初から読まさせて頂きました。その感想です。
大人と学生の議論！
プロとアマチュアの論争！
ですね。
事業か金持ちの道楽か？のちがいですよね。素人の金持ち大家の考えを聞いても得るものはない。これ以上説明しても無駄でしょうね
うまく行っている大家さんは税金対策、相続対策で悩んでいるわけで。いくら金があっても借金はするものです。
これいろはのいです。 -
48 匿名さん
礼金と更新料、どうされていますか？
うちは、次回からは、数種類の広告をだそうかと思います。
その１、礼金１ヶ月有り
その２、礼金ナシ、ただし月の家賃が礼金÷２４か月分上乗せ。
更新料も↑と同様にしようかと。
更新料アリとナシで広告を出す。
それで、お客さんに選んでもらえば、問題ないでしょ。
本当のことを言えば、礼金は不動産仲介業者の広告料として支払いますので（１ヶ月分）、大家の手元には１円も残りません。更新料の３割ぐらいも、不動産管理業者に支払いますので、大家がぼったくっているわけではないです。
サブリースに出せば、礼金も更新料も不動産業者に入りますから、大家に更新料返還を求められても困るんですけど。
生活保護者にも更新料相当分の補助あります。これが撤廃されてから廃止しても良いのかなとも思います。
大家もたいへんな時代になりました。 -
-
50 匿名さん
アパマン賃貸経営を自己資金１００％でやろうが借り入れ金１００パーセントでやろうが、基本は、建てても入居が見込めないようなところには建てるなってこと。サブリースに惑わされてはいけません。すべて自己責任ですから。
とにかく、学ばねばやられてしまいますよ！
今はネットでほとんどの情報が手に入る世の中です。よく勉強して下さい。謙虚な気持ちで・・・。 -
51 匿名さん
４８ですが、サブリースにだしているのは、転勤で住めなくなった築浅自宅マンションです。立地も抜群。
６年間のサブリース契約です。
一番わずらわしくないと思ったものですから。
それから、他にもう１戸、マンション持っています。
築古ですが、立地が良いので、リフォームして貸しています。
いろいろな大家がいますので、あまり単純にがんがえないでください。 -
-
64 ５５
>>10
それでは何故あなたがアホであるか説明します。
一番は節税の為に借入金金利の利用を説いていること。
元金均等より元利均等を選ぶべし、ってレスのあたりに鮮明に表れてます。
借入金で節税っておかしいでしょ？
借入金は１００パー収益から引かれちゃうんだよ？税金はどんな累進でも１００パーってないよ。
そんでもって、その問いにたいする返答がないこと。
本人は多分返答してるつもりなんだろうが、答えになっていないことが判っていないこと。
変なのは次。
そう言っておいて、金利は高いの選んじゃだめ、って言ってること。
これは、至極まっとうな考えなんだけど、んじゃ前のレスは何なの、矛盾してるじゃん、ってことになる。
自説を説くなら例え誤りでも、普通は屁理屈でもこじ付けでもして自説に誘導するもんなんだけど、矛盾を矛盾とは思わず平気で自説を覆すこと。そして、いくら指摘してもその矛盾にきづかないこと。
極めつけは、どの問いに対しても、理由は自説である土地は自己資金で、建物は借入って結末になること。
たぶん、こう書いても、また、土地は自己資金で、建物は・・・・・
だと思うが、そう書いてきたら・・・・・・・脳みそが無い、ってこと？
-
65 １０
>>64
アホ呼ばわりさんへ
平成３年以前は、全額借金で不動産投資をしてもそれなりの妥当性がありました。
東京都中野区にあるマルコーという会社が、駅近マンション投資を勧めるので昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。
これに対する規制がかかり、平成４年以降からは土地に対する利息支払額は他の所得との損益通算ができなくなりました。土地を持っている地主さんと対等に商売するためには、自己資金で土地を取得することが必要になりました。
金融機関はどう対応したでしょうか？
土地を持っている地主さんが建物を新規に建てる場合は、借り入れ側が有利な条件で全額借入することが出来ます。
特にハウスメーカーやゼネコンの業者が建てる場合は、借り入れ側がかなり有利な融資条件になります。
この傾向が更に助長されることになりました。
出来あいのマンションを棟買いするより、土地を取得して自分で建てる方が融資面で有利なのはそのためです。
更に、賃貸に関する一般管理契約やサブリース契約をするにも大家側に有利なメニューが用意されています。
あなたのようにお金が有り余っている方なら、全額自己資金でやられたらよろしい。
当然に税金の支払いは多くなりますよ。
しかし、土地持ちの地主さんも、そうでない事業として不動産賃貸業を行う人も、建物に対する資金は自前では用意しませんよ。
借入をして、お金に余裕があるなら他の投資（先行土地取得を含む）にまわします。
自分は利用するつもりがありませんが、税制上でも麻生内閣の時に土地の先行取得や別の不動産を後から売却する前提の土地取得などが認められましたね。
-
69 １０
>>68
今度はセッカチさんですか。
投資尺度が変わったのは平成４年。これは事実。
今まで書いていたことに答えは出てるし、他の実際に投資している人でかけ離れてことを書いている人はほとんどいない。
君はなんでも答え合わせをしないと気が済まないようだね。
自分のやっていることが最適かどうかはわからないけど、結果がすべて。
税制や投資環境が変われば、それなりにどうしたらいいかを考えて行動する。
今の関心は相続税法がどう変わるかだ。
都心の自宅兼貸店舗オーナーは、今年になって相続財産評価額が２．５倍近くになってビックリしている。（８割評価減が自宅床面積部分のみしか適用できなくなったためだ。事業用の評価減は５割。）
借金したくなければ、それはそれでご自由に。
ただ、コンビニで弁当買うつもりで土地や建物を購入・建設することはやめたほうがいいと思うよ。 -
70 ６４
>>10
要するにあなたは税の仕組みが全く判ってないんだな。
例えば１００万の利益が出たとしよう。借入金金利が２０万ある時と無借金の場合を比較します。（前提として借入金金利以外の控除はなしとします。）
あなたの手許にはいくら残りますか？
税率も国地方税あわせた２０パーと仮定します。
無借金の場合の税金・・・・・・・・・・・単純に１００×２０％＝２０万簡単！
借入金金利２０万の場合の税金・・・・・・まずこの２０万が控除できるので、１００－２０＝８０万
税金は８０×２０％＝１６万
単純に税金のみで比較すると確かに借入があるほうがお得。
しかし、手許に残るのは
無借金の場合・・・・・・・・１００－２０＝８０万
借入金金利２０万の場合・・・１００－１６＝８４万ではなく、８４万から借入金金利分の２０万を更に引かなけれ ばいけないにで、８４－２０＝６４万になる
トータル８０－６４＝１６万の損になる。
要するに、借入をして実際上得するのは２０－１６＝４万だけで、実は１６万の損になるということだ。
税金をいっくら安くしても、見入りが少なくちゃ何の意味もないだろが！ってこと。
だから、税金少なくする為に借入金金利一杯払いましょ！っていうあなたはアホだって言ってるの！ -
71 匿名さん
どっちの話もよくわかりますが、噛み合っていない点があるような・・
自己資金が１０００万円あっても自己資金だけでは商売はできないということ。
自己資金が１億あったら、それで無借金で地道にする＝収益１００万円とする。
借入金を１億して総額２億にして収益２００万円。
という単純計算するとどうなるでしょうか？
８０万円より多くなる気がします。
だから、無借金経営が好きか、大きい商売が好きかの違いでしょう。
好みの問題。
まあ、どちらにしろサラリーマンには関係のない話でした。
私は事業は向いていないので会社勤めにしたので、経営者の方って偉いと思います。
胃の弱い私にできるのは医療控除だけ・・・
-
73 匿名さん
事業所税って大家にも掛かる？
５０平米の部屋 ２０戸で１０００平米
共用廊下などを入れるとかるく１０００平米は超えるな
１０００平米 で ６０万円の事業所税がとられたら
たまりませんね
-
74 匿名さん
みんな噛み合ってない。
７１さんの言ってるのは事業拡大の内容でまた別の話。
争点は：
①借金しても金利は経費だから、税金は安くなる、だから借金した方がトータルでは得。
②無借金の方がトータルで得。
こんなこと議論するまでもない、無借金の方が得に決まってる。
まあ、税務署や国に恨みでもあるなら話は別ですが、、、 -
80 ７１
事業拡大でなくて、同じ元手でどうするかってこと。
元手１０００万円で手堅くやったり、個人で１０億も借金して
事業経営・・じゃ、比較にならんでしょうが。
あなたが自宅の一角で趣味のお店を開きました。
好評で結構収益も出ています。
①通りに面した店を借りて本格的にお店をする
②そのままタダの自宅の一角で趣味のお店を続ける
借入金があってもなくても収益が同じなら無借金の方が
いいに決まっている。
商売にならなければいけないのなら、借入金で収益を
増やすに決まってる。
個人商売とするか、小さくても会社組織等にして事業するかにも
よると思う。 -
86 匿名さん
無借金の方が税金を払っても得、という比較の話をしている。
都合が悪くなり別の話を持ち出しているのだろうか、。
８５は何だよ、高等数学って？ これは算数だろ。
教育受けた人？
なんか、１０も８５もまともに教育を受けてないジーさんのように思える。
（別に教育を受けてなくてもよい、差別はしない） -
87 匿名さん
70の計算は間違っていませんよ。借金1億でアパート建てるより、1億の自己資金で、無借金でアパートを建てた方が税金を払っても借金するより見入りが良いのは当たり前でしょ。口角泡を飛ばして議論するほどのことではないですね。あなたの話は正しいですよぉ！が、算数レベル・・・というより常識ですね。
実際の不動産投資となると算数のようには行きません。応用力が試されます。ややっこしくなってきます。そうゆう意味で高等数学と言ったまでです。何人かの方が書いてますがその意味があなたはわからないようですね。応用力の話をしてるのです。
ことばづかいでその人の品性、教養レベルが判ってしまいます。
気を付けましょうね。 -
89 １０
>>88
クロスの張替は、対象となる素材で異なりますが、特別安いものでなければ妥当な金額ではないですか。
表示単位は「平方メートル」とした方が解り易いですね。
クロス本当に貼替する必要があるかどうかの確認はしましたか？
業者は最大限の見積をしてくる場合が多いです。現地を確認して必要な部分とそうでない部分を仕訳する必要があります。最近はやりの事業仕訳です。
見送った部分は将来張替が必要になるわけですから、ちゃんと書面でどこをどう直したかを整理しておくことをお勧めします。
クリーニングに関しては、その素材の仕様と汚れの程度で大きく変わりますのでなんとも言えません。
大家の負担すべき自然劣化による部分と、賃借人が汚した部分をちゃんと確認して、費用負担の対応をしないといけませんよ。 -
90 ７１
８５さん
本当にどうしてみんなわからないのでしょうねぇ。
８７さんなんか１億円あって無借金で経営するのと、お金がなくて１億円借りて経営するのとを比較してますよー。
そりゃ１億円あって無借金で経営するのと１億借りて経営するなら無借金の方がいいに決まってますよね。
私だって１億円ほしいわ。
同じ元手でっていう概念がなんでないんだ？？
１億あるのとないのじゃ違うでしょ。
１億あってさらに１億借金して、手元に残した１億円で株か何かで運用するなら、最初から運用だけすればいいじゃん。
１億円で株運用して利益が金利以上に運用できるのになんでアパート経営するんだ？？
考えられませーん。
-
103 匿名さん
賃貸経営（大家）って簡単。
ごちゃごちゃ言うほどのことはない、現に普通の人が簡単に新規参入できる唯一(これは言いすぎ)の業種。
あまり頭を使わず簡単に金さえあればできる、でも本業にすべきじゃないな。
定年後に本業としてやるならいいけどさ。
その大家業をウンチク語っていかにも経営論もどきの話をするのはどうかと思うね。 -
111 ９０
じゃ、借金して残った１億はどうするの？
寝かしておく？
大体、１億程度を分散投資しても、大した収益にならんでしょう？
大した収益になるならそうすればいい訳で、何も不得手な不動産業をやるよりいいと思うけどな。
逆に不動産運営するのに１億じゃカツカツでしょ。
１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
それなら、安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。
義理の親がやっているがマンション経営は結構きついぞ。
東京の私鉄駅から徒歩２分くらいのところに店舗と住居とのマンションだが店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし、安いバイトでは話にならんし。
-
112 １０
>>111
不動産は場所によって、投資の最小単位が異なります。
＞１億だけで不動産経営で利益どうやって出すの？
あなたならどうする？＞安全な国債でも何でもかって、地道に働いた方が早いと思う。
これが答えか？
頭がどうも半分も働いていないようだな。
＞店子はうるさいし、管理業務を自分でやらないと収益上がらないし
あなたの義父である大家さんが、店子にそういう評価をされているんですよ。
管理会社を使っても、管理会社に同じように評価をされますよ。
店舗は住宅よりも利益率は高くておいしいのですけど、うまく経営しないと大家さんの資質が問われます。
定期借家、一般借家の契約を１０数年間（定期借家は法律施行からだからまだ７年程度）自分で書面まで作って実施し、新たな建物を建設する際には、店舗の立退きも交渉から全て自分でやりました。
店舗の場合は立退料がかなりの高額になりますから、長期戦になる場合が多いです。ある店舗の場合ですが、立退料がこっちは４００万円、相手は８００万円と主張、結局６００万円で４年前に手打ちとなりましたが、実質こっちは税金の還付も受けられ実質は４００万円の負担で整理ができました。
遊んで儲けるわけではないし、管理会社に丸投げでいいわけでもないし、そういう意味ではスレ主さんの最初の言葉は自分にも身にしみることです。
共稼ぎのサラリーマンを数十年続けながらやっていますが、それなりにしんどいことはあります。 -
114 匿名さん
クレーマーって店子だけじゃなく、大家にもいるんだね。
算数もろくに出来ないくせに、いちいち講釈たてて、結局オチはいつも自慢話。
脳みそないのに、頭なんか使えないと思うんだがな。
-
118 匿名
スレタイトルではないですが、賃貸経営はこれからは厳しいですね。だからこそ学ばねば！
やられる！！
１０さんのレスはとても参考になりましたし、同じ大家として勉強しなければ！との思いがあらためて募りました。
匿名掲示板の心ないレスにいつも（人間てしょうがないなぁ！）とあきらめてる者ですが…
人間の性（さが）おろかさをみてしまうからです。
１０さんこれからもよろしくぅ！ -
119 匿名さん
株にみんなとは言ってませんよ。
というか、分散投資っていっても、業種の違うものをやるのはどうかなということ。
得意な分野で分散投資でしょう、普通。
八百屋さんで儲けがでたから株をやるっているのを勧める？
株だろうが外債だろうがなんでも、やれば儲けるなんて簡単なものはなくて、ちゃんと動向を読まなくちゃいけない。
だから八百屋さんが株をやるなら、食品関連企業とかにすれば、まあいい訳だし。
サラリーマンをやって大家もやって株もやっていたら、普通はものすごく大変だけれどね。
私はそういうことを器用にこなすようにはできないのでご遠慮してます。
１０さんはサラリーマンと大家だけでも立派だと思いますよ。
専業大家さんである程度以上は本業の収入を確保した方がいいという事で、そうしたらある程度の借入金なくしてあり得ない。
それに義父ではありません。
店子さんがどういうものか、私は知りませんが、排水管が詰まったとか、換気扇が壊れたとかうるさくて、見たらただ掃除していないだけだったとか、退去するときに見たらカビをすごく生やしていたとか、世の中賃貸の人ってそういうものなんだなぁと思っただけです。
そういう常識が少ない方々と接するのは結構大変というか、やりたくないな、というのが正直です。
-
120 １０
>>119
＞サラリーマンをやって大家もやって株もやっていたら、普通はものすごく大変だけれどね。
ふうん、そんなに大変ではありませんね。
昔は簡単にはイタも見れないから、いちいち証券会社に連絡してイタの状況を教えてもらって売買注文を出す苦労がありましたが、今はイタを見ながら指値注文が簡単に出来るので、カマボコ（イタに張りついているからこのように言う）売買だってそんなに難しくはありません。
大家業では、建物管理と賃貸管理があります。どちらも管理会社にやらせていますし、賃貸管理についてはサブリース物件と一般管理物件の両方があります。
賃貸管理はサブリース物件では扶養ですが、建物管理については管理会社にかなりのモノ申すをしないと、うまくはやれませんよ。
＞排水管が詰まったとか、換気扇が壊れたとかうるさくて、見たらただ掃除していないだけだったとか、
＞退去するときに見たらカビをすごく生やしていたとか
これは建物管理の問題ですよね。
排水管がつまったら、詰まった原因を調べて賃借人の負担なのか大家の負担なのかを明確にするんじゃないですか？
換気扇は普通に使用していて壊れたら大家の責任範疇ですよね。こっちは掃除うんぬん言えませんね。
退去の時のカビですが、これはどうしてそうなったかをキチッと調べておかないと、建物の保全に悪影響がある場合があります。
うちでは管理会社が直接の対応はしていますけど、やばそうな場合は必ず現地確認して、管理会社が怠けないようにしています。管理会社も黙っている大家には勝手に都合がいいように処理して大家が割食っているケースがあります。そうならないように、普段から建物や設備の知識も身につけておき、マメに意見疎通をはかるような心がけをしておくべきです。 -
126 匿名さん
１０さんへ
配管つまりはパイプ清掃剤でも投入すればいいような問題、換気扇は壊れたのではなくあまりに掃除しないのでフィルターなどが目詰まりして喚起していなかったというお粗末な始末。
その程度でいちいち業者を呼んだら高くついてしまうだけだったらしい。
カビなどは店舗の排気とその部屋の使い方の問題で店舗（とその休憩室に使っていた部屋）が変わったら解消。
自分たちでカビ生やしても黙っていた。
飲食業は儲かるのか支払いはいいが、そういう問題もあるのだと反省したそうだ。
-
128 １０
>>126
店舗での建物管理は業種にもよりますけど確かに大変です。
うちでは十数年間自分でやっておりましたし、今でもやっています。
建物の構造によって、大家として出来ることと出来ないことがありますから、そういうところは賃借人さんに理解してもらうことと、約定にもある程度のことは盛り込んでおくことが大切です。
賃料にもそういうことを反映させて、ちゃんと説明すれば賃借人さんも納得してくれると思います。
うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが、同じ建物にある店舗部分の緊急対応も特別な負担費用無しでやってもらっています。
事象を確認して以降の対応は、建設会社などとの対応となりますから、自分でやっています。
店舗の場合に管理会社に頼むと、「緊急対応で処置させてもらいました。」で済めばいいですけど、「その分の対応費用をいただきます。」とやられると、カチンときますよね。
建物管理に関しての管理会社との約定はどうなっていますか？ -
131 匿名さん
>うちでは住宅系の管理会社に住宅部分の建物管理と賃貸管理を委託していますが
10信者じゃないけど意味はわかるよ。
「建物管理」ってのは、共用部の電球を取り替えたり清掃したり設備が壊れた場合に修理したりという、メンテナンスのことですよね。
「賃貸管理」ってのは、借りてくれる人を募集したり内覧とか賃貸契約全般を管理する、不動産仲介のことですよね。
業務の内容が違う（事務系と現場系）ので、1つの会社がやっていたとしても部署は別だし、大手の不動産会社だと子会社やグループ会社として業務分離しているので、「建物管理」と「賃貸管理」を分けて考えるのは変ではないと思う。
「建物管理」を更に細かく分けて、日常管理業務とリフォーム業務を別々に考えてもいいと思う。
>店舗と住居で使い分け
店舗募集に強い不動産屋と住宅募集に強い不動産屋は違うから、別々の会社に委託しても不思議ではない。 -
134 １３０
１０
出てくるな！
何言ってるか、さっぱりわからん。
いつものこと、だけど。
解決済みだし、１０は説明不要って言ったよね？
何でしゃしゃり出てくるかな！
１３１さんみたいに書けるんならいいけど、どうせ無理なんだから。
国語力ないの、判らんかなー。
あっと、その前に算数の勉強が先だった。 -
136 匿名さん
住環境かわってきてますからね～
みんな持家（マンション）になると
青年層の一時的な賃借人しか需要が無くなるかな
古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
いまだに生き延びているんでしょうか
賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
普通の大家は賃貸業にみきりをつけて
別の投資を検討した方が賢いかもね
-
137 １０
>>136
＞みんな持家（マンション）になると
その根拠は？
＞古い木造の建物は昭和４０,５０年代で終わっていると思うのですが
まだ、いっぱいありますよ。賃借人がいなくなった物件の売却では「古屋あり土地のみ物件」もありますし、まだ賃借人がいるアパートも多く、うちの自宅や職場の近く（どちらも東京２３区内ですが）にゴロゴロそのような建物があります。
２０年前くらい前まではアパートの廊下から空がスッぴんで見えるような建物も、実際にありました。
今でも玄関の下駄箱に靴が散乱していて外壁は木丸だしのボロアパートありますね。
このようなアパートは、賃貸管理は賃料値下げでの対応となり、建物管理は極力手間はかけなくして賃借人には我慢を強いることになります。
以前は低所得の老人がいいお客様でしたが、公営住宅の方にお引っ越しされる方が多くなりました。
＞賃貸経営はプロの不動産会社がやっていくしかないね
だれが賃貸物件を持つか、それをだれが管理するか、そのあたりが認識不足です。
賃貸経営は物件を持つ人の仕事です。プロの不動産屋さんが全ての賃貸物件を持つのでしょうか？そうではないですね。
投資マンションの一部を購入される大家さんや分譲マンションの一部を賃貸に転用される大家さんは、賃貸管理を不動産屋さんに委託されることが多いですが、建物管理は管理組合に委託することになります。
ＲＥＩＴは賃貸経営を證券化した投資信託ですが、この場合は物件を持っている人ではなくてＲＥＩＴの受託者が賃貸経営を行います。
-
138 １０
>>136
全てがボロアパートというわけではなくて、なかには既に３０年以上建っている木造アパートでも、メンテナンスが良い物件ではそれなりの収益を上げているものも多いです。
ただし水周りや設備・間取りなどを大幅に変更したりとかの対応をして、それなりの経営努力をしています。
木造家屋は基礎や梁がしっかり作られていると、改造が比較的自由に出来るので、コストと効果を考えると多様な変更が可能なのです。
ＲＣ造のマンションなどと似た対応ですが、ＲＣ造では梁の太さや梁の間隔は当時のままで変更出来ないので、そのことがリニューアルの制約条件となり、木造のリニューアル物件よりも見劣りがすることが多いです。
建物施工の良否などや、物理的な環境（土地の地盤の良否、煤煙や海岸からの潮風の有無、法面の有無、などなど）で、それぞれの状況は異なります。 -
142 匿名さん
都心区の新築分譲所有、賃貸にだしましたところ、２～３月内覧客４人中２人に値切られました。（礼１、敷１でも値切る！）
近隣築１０年大手不動産物件と同等な価格で貸し出しましたので、値切られても困るんですけど。
ですから、値切らなかった某法人と契約しました。
うちは２ＬＤＫなので、なんとかお客がついた感じです。
安価で貸し出しても、けっこう大変でしたし、苦戦しました。
この地域の賃貸はあぶれていると思います。
特に１ＬＤＫはだぶついています。
-
145 匿名さん
とりあえず値切ろう・・そんな客が多いそうですよ。
でも２～３月はお客もつくので、売れ残った４月から値切ればよいのでは？
うちの内覧客は、賃貸契約申込書を提出してから値切りにきたので、無視しました。
書類書く前に言ってほしいわ。
それなら最初から断ります。
客も悪どいんですよ。-
1
-
149 匿名さん
ガメツイと言われても、大家にお金が入るわけじゃないのです。
ちなみに、親戚は、礼ナシで家賃を上乗せした広告と、礼１で今までどおりの家賃で募集したところ、礼１で決まったそうです。
同じ物件での別口募集です。
-
153 匿名さん
すべては家賃相場が決めること。
大家は敷金３礼金２で決まるならそうするよ、家賃が高くても決まるなら
いくらでも上げる。
借りる側も同じで、同様の物件なら安い方を選ぶ、たとえ敷金３礼金２でも
トータルで安いと判断すればそっちを借りる。
それは当たり前の話、家賃に限らず物の値段は皆同じで相場で決まる。
だから礼金がガメツイとかの話は全くの的ハズレ-
1
-
156 匿名さん
賃借人が負担するのは家財だけじゃない。
家財だけなら安いけど借家人賠償責任として家屋分も掛けるので高くなる。
しかし家賃の半分が火災保険料って、保険料高すぎないか？
家財を必要以上にかけさせているのか？
木造なのか？
-
158 匿名さん
１５４です、
あれ？、更新の時に店子さんは保険に入らないの？
まず、建物には大家が２０年（何年でもいいが）とかの期間で火災保険に入りますよね。
で、２年ごとの更新時に店子さんに保険に入ってもらいます。火災保険で家財とか盗難も
カバー。 更新料が１カ月分でその保険料が込み。大家の取り分なし。
実際の保険料は知らないんですよ。もちろん不動産屋さんが更新の手続きをすべてやるので
中身を知りません。でも不動産屋が言うには約半分が保険、残りがうち（不動産屋）の取り分だ、
と言うのです。
これって一般的じゃないんですか？ -
161 １０
>>158
＞あれ？、更新の時に店子さんは保険に入らないの？
＞２年ごとの更新時に店子さんに保険に入ってもらいます。
＞火災保険で家財とか盗難もカバー。
だいたいが保険には入るでしょうね。
それと大家の更新料とはどういう関係があるのでしょうか？
賃貸管理している不動産屋が、勝手にその保険料を引くわけがないから、あなたが承諾しているということです。
そんなのを何で承諾するのでしょうか。
更新料をもらえば収入に計上することになりますね。
ところが賃借人が恩典を受ける当該保険料は、賃借人自身では更新料としてか損害保険料として費用計上できても、大家さんの費用には計上出来ない出費です。
もしかして損金計上していますか？
それやると、発覚したら所得税法違反でお縄でございます。翌年の３月末から７年間はご覚悟を。-
1
-
164 匿名さん
>発覚したら所得税法違反でお縄でございます。
逮捕かよっ！？
あり得ません、１００％あり得ません。
やっぱり１０さんはしばらく休んだ方がいいですよ。
１０さんが出てくるとここのスレがおかしくなるから、、、
-
165 匿名さん
大家・・・建物の火災保険+施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約
賃借人・・・家財保険（火災）+借家人賠償責任特約＋個人賠償責任特約
不動産屋指定の保険会社で必ず契約してもらうようにしている。保険期間2年で掛け金は2万円弱です。 -
166 匿名さん
なるほど、更新ごとに入居者さんが入る保険は２万円弱なんですね。
一般的には更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
（地域よってかなり違いがあるらしいので”一般的”というのは難しいと思うけど） -
170 １０
>>165
施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約については、管理契約している会社に割安メニューが用意されているケースが多いので、うまく利用することを勧めます。
火災保険料は、目的となる建物価格に対してどのくらいかが問題なのであって、それを明示しないと意味がありません。
火災保険は長い期間の一括払いをして、建物価格に対しての経費を節減することができます。
地震保険は地域によって掛金が大きく異なります。福島県などすごい安い地域もありますが、東京などでは普通の損害保険より年にならすと補償金額は半分でも本来の火災保険料よりも高い金額になります。これは選択肢としてどうするかの問題ですが、うちでは全てめいっぱい掛けています。
いかがでしょうか？
-
171 BB
このスレ、今日はじめて頭から読みました。
不動産投資における借入の効用について、理解されていない方も多いようなので。
結論：借入すると損益上の投資効率が上がる
例
【設定例】
賃貸アパ購入 １００百万円
年間賃料 １０百万円
経費 ２百万円
借入金利 ３％
実効税率 ４０％
以下１０年間で考えると、
【全額自己資金】
（年間賃料１０－経費２）×（１－税率４０％）＝４．８ 運用利回り４．８％
【自己資金＋同額借入】＝２棟購入
（年間賃料１０×２－経費２×２－金利３）×（１＝税率４０％）＝７．８ 運用利回り７．８％
とこのように 投下資本利益率 ＞ 借入金利 の場合経営効率があがる
これが借入の効用
-
175 １０
>>173
管理費や事務手数料とする場合は、課税取引です。
また店舗だと元々が課税取引だからそれは当然です。
住宅の場合で大家が更新料や新規の礼金をもらう場合だと、これは非課税ですね。
そこで管理会社との約定では、「更新料を受け取った場合にはその半額を控除する。」としてあるので、管理会社側が法律的にどういう税務処理になるかどうかには関係なく、もらった更新料の半分を控除してもらいます。
最近は、更新料を払う強制力が裁判で否定されるケースもあるのでこのような約定にしています。もらえないでも更新は可能ですから、「更新したら０．５ヵ月を支払う」だと、もらえなかったら大損してしまいます。
礼金の方は１ヵ月分まるまる出ていってしまいますので、「新規契約で礼金を受け取った場合は、受領した金額から約定賃料の１ヵ月分を限度として控除する。」としています。
これも管理費や事務手数料だと消費税分が上乗せされますから、このようにしておかないと全然実入りがないのに消費税だけとられてしまうことになってしまいます。 -
178 匿名さん
>>BB
頭から読んでその程度？
机上の空論で言えば、レバは効かせば効かす程利益が出るのは誰が考えても当たり前の話。
リスクが絡むから、いろいろな意見が出てくるし、いろいろな方法で皆さんやってるんでしょうが。
判ってないなー。
あと、借入の効用？ってそういうことじゃない、って何で気づかないかな？
１０は借入は税金払うより得っていってるんだよ。
借入の効用＝レバの利用って考えてる訳じゃなくて、借入することにより、税金の払いが少なくなる、ことそのものがお得って言ってるわけだが、そんでいーの？ -
180 １０
>>178
所得税と住民税だけの問題ではなくて、個人事業税（青色申告特別控除を除いて不動産所得２９０万円以上で、超えた分の５％が課税される。）も安くなる。
しかし、もっと大きいのは相続税が安くなること。
また固定資産に財産構成が偏るのを、借入金を導入することにより他の有価証券などにシフト出来るので、資金運用での危険負担にプラス。
不動産投資には土地だけでなく建物も必要になるが、基本は土地を自己資金で取得すること。
ところが、土地（更地）を購入してそのまましばらく放置するのは、非常にマイナス。
そこで、土地を取得したら出来るだけ早いうちに建物を建築する。
借入条件はかなり有利になるので、何年も放置して自己資金で全て賄うよりずっと得。
それが嫌なら、土地も建物も全て賄える資金を用意するまで、投資を待たなければならない。
色々なことを考えて、資金運用を考えるのだから、単純に「借入金無しでやるのが得」とはならない。
投資資金の総額と利益だけの比較で、全てのことを考える人は、「借入金無しでやるのが得」と考える。 -
182 １７８
>>10
リスクリターンと単純な税金と利息の関係の話をごっちゃにしてはいけない。
相続、資産構成、土地を自己資本で購入、で借入が威力を発生することは当たり前。
どう組み合わせていくかが腕の見せ所ではあるが。
しかし、だからといって、借入金利息が多い方が良いって結論にはならん。
結果借入金が発生するのであって、
借入金利息先にありき、
ではない。
１０の考えでは（あくまで考え通りに実行すればであるが）
常に借入が発生している状態であり、資産膨張は借入膨張とイコールであり、どの資産構成上も借入金の紐がついている、というよりつけなければならないといっているわけだ。
借入は当然使う時には徹底的に使うものだが、常にいれなければならないものではない。
土地は自己資金っていうのが、歯止めって考えのようだが、それでも、膨張はとまらないよ。
-
183 匿名さん
>土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
>そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。
当たり前だろ。
目的がなく土地を買うバカはいないだろ。なぜこんなくどいことを書く？ -
190 匿名さん
ここを読んでいて思うんだが、、、
>（１０は）自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
>考え方は人それぞれかも知れないが、その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。
１０には悪いが、私も強く同感だ。
１０は民間企業で働いたことあるの？ -
193 BB
>>176
合っているよ。税負担の率は低くなるから。
でも私の個人的なスタンスとして、税は２次的なものと考えていないだけに、言及していないだけだと思っていいただければ助かります。
>>178
10さんは確かに「借入は税金払うより得」という発言をしている。この点について執拗に反論する人がいるからまじめに返答しているという面があるように思います。10さんのその点だけの発言にフォーカスされてしまっても？？？って感じ。
通しでざっと読むと、10さんは全額自己資金の至上主義者に、そうじゃないと反論しているだけであって、必ずしも、借入万能主義を展開している訳ではないように思えるんだよね。
オレからの希望としては、個別論点だけに焦点を当てるのではなく全体を評価対象にして欲しいなと思っている。
-
195 匿名さん
>全額自己資金の至上主義者に、そうじゃないと反論しているだけであって
これは違うと思うよ。
全額自己資金というのはあくまで税金と借り入れの関係の話の中で出ただけで、
全額自己資金で不動産投資が正しいなんて人はいませんよ。
>不動産投資とはあまりに時間軸が違いするぎるため、全く別取引って考えています。
時間軸という問題ではなく、ＦＸは完全にゼロサム（厳密に言うと平均すれば全員マイナス）
ですから。 まあ全く別取引という考えは当たり前です。 -
200 匿名さん
このスレにはアパマンオーナーとそうでない人が居るね。１０さんを解らない人は…でない人だろ。
オーナーとしては１０さんの言ってることはなるほどと思うことばかりです。
だから、小学生に言ってもはじまらんと思うことです。
媚びるとか言っちゃって…
阿保かいな！
ついつい書き込んでしまったが…
あまりにも低すぎの奴が居るからついついね！
[PR] 周辺の物件
同じエリアの物件（大規模順）
- THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY (2046戸) | 住民スレ | まとめ
- シティタワーズ東京ベイ (1539戸) | 住民スレ | まとめ
- パークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース/ザ タワー サウス (1342戸) | まとめ
- グランドシティタワー月島 (1285戸) | 住民スレ | まとめ
- グランドシティタワー池袋 (878戸) | 住民スレ | まとめ
- リビオタワー品川 (815戸) | 住民スレ | まとめ
- パークシティ中野 ザ タワー エアーズ/ザ タワー ブリーズ (807戸) | 住民スレ | まとめ
- CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER (744戸) | 住民スレ | まとめ
- パークシティ小岩 ザ タワー (731戸) | 住民スレ | まとめ
- パークタワー渋谷笹塚 (659戸) | 住民スレ | まとめ
- プラウドタワー池袋 (620戸) | 住民スレ | まとめ
- ジオ板橋浮間舟渡 (598戸) | 住民スレ | まとめ
- THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条） (578戸) | 住民スレ | まとめ
- ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス (550戸) | まとめ
- リビオシティ文京小石川 (522戸) | 住民スレ | まとめ
- シティタワー武蔵小山 (506戸) | 住民スレ | まとめ
- シティタワー千住大橋 (462戸) | 住民スレ | まとめ
- シティテラス赤羽 THE EAST/THE WEST (438戸) | 住民スレ | まとめ
- シティタワー新宿 (428戸) | まとめ
- シティタワーズ上板橋イースト/セントラル (425戸) | まとめ
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
[PR] 周辺の物件
東京都文京区小石川４丁目 |
|
6190万円～1億6390万円※権利金含む |
|
1LDK～3LDK |
|
35.89m2～72.53m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
|
7800万円台～1億6200万円台（予定） |
|
1LDK～3LDK |
|
35.33m2～65.52m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
|
6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
|
2LDK～3LDK |
|
56.39m²～71.04m² |
|
総戸数 6戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
|
9600万円台～1億100万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
46.93m2～63.65m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
[PR] 東京都の物件
東京都練馬区石神井町3丁目 |
|
7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
43.04m²～63.42m² |
|
総戸数 42戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16m²～138.83m² |
|
総戸数 43戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
8398万円～8998万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
60m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
